Resolución de 8 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria. En el recurso interpuesto por don Vicente Juan Escrivá Rubio, notario de Valencia, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Valencia número 11, doña Ana Isabel Llosa Asensi, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria. Hechos I Mediante escritura otorgada ante el notario de Valencia, don Vicente Juan Escrivá Rubio, el día 22 de febrero de 2018, con el número 461 de protocolo, se solicitó la cancelación de condición resolutoria por el fallecimiento acreditado del acreedor en cuyo beneficio se constituyó dicha condición que grava la finca transmitida, a fin de asegurar la renta vitalicia a cambio de la cual dicho señor transmitió el 50% de la nuda de la propiedad a don A. y doña B. L. L. R. Se hacía constar que habían cumplido dichos señores con las obligaciones asumidas en la escritura en la que dicha condición resolutoria se formalizó, sin que del Registro de la Propiedad resultase inscripción o anotación alguna que lo impidiera, haciéndose constar así mismo que había transcurrido el plazo legal previsto para el ejercicio de la acción de reclamación correspondiente. II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Valencia número 11, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificada la escritura autorizada por el Notario de Valencia, Don Vicente-Juan Escrivá Rubio, el día veintidós de Febrero del año dos mil dieciocho, bajo el número 461 de su protocolo, en la que se inserta diligencia de fecha veintiséis de Febrero del año dos mil dieciocho, que fue presentada nuevamente en esta Oficina, por Segarra Abogados y Economistas, S.L.P., según el asiento 1.871 del diario 30, se ha practicado con fecha de hoy, inscripción de extinción de usufructo y compraventa, en el Tomo 1.542, Libro 109 de la 5.ª Sección de Ruzafa, folio 80, Finca 1.049 de la 5.ª Sección de Ruzafa, Idufir/C.R.U. 46058000106194, inscripción 8.ª Al margen de la inscripción practicada se han extendido tres notas de afección fiscal. Se ha cancelado por caducidad una nota de afección fiscal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario. No se ha hecho constar la referencia catastral, por no darse los criterios de identidad establecidos en el artículo 45 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. A efectos de lo dispuesto en los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de Junio, se hace constar que la finca objeto de inscripción no está coordinada gráficamente con el Catastro. No se ha iniciado el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de dicha finca por así solicitarse expresamente por el presentante en instancia que se acompaña, de fecha ocho de Junio del año dos mil dieciocho. Principio de Rogación. Artículos 9-letra b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los Tribunales, y surten todos los efectos previstos en la Legislación Hipotecaria, en especial los determinados en los artículos 17, 20, 32, 34, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria. Se acompaña una nota simple de la finca, de conformidad con el art. 19 bis de la Ley Hipotecaria. En virtud de solicitud de inscripción parcial suscrita por el presentante en instancia que se acompaña, de fecha ocho de Junio del año dos mil dieciocho, se suspende la cancelación de la condición resolutoria solicitada en el título, en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: Consultados los Libros del Registro, de los mismos resulta que dicha finca está gravada con una condición resolutoria -cuya cancelación se solicita-, en garantía del pago de una renta vitalicia, por parte de Don A. L. R. y Doña B. L. L. R., o sus herederos/causahabientes, a Don J. V. A. A. El citado Sr. A. A. falleció el día 15 de Diciembre de 2007, según certificado de defunción que se protocoliza en el título. En el título presentado se solicita la cancelación de la referida condición resolutoria por haber acaecido el fallecimiento de Don J. V. A. A., y por haber transcurrido el plazo legal previsto para el ejercicio de la acción de reclamación correspondiente. Fundamentos de Derecho: La condición resolutoria cuya cancelación se solicita se constituyó en garantía del pago de una renta vitalicia a favor de Don J. V. A. A., por lo que para la cancelación de la misma, será necesario el consentimiento de su titular registral, en este caso, de sus herederos ?previa acreditación de su condición de tales?, o resolución judicial, ex. artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria. En Resoluciones de fechas 2 de Diciembre de 2015, 21 de Abril de 2016 y 14 de Noviembre de 2016, la Dirección General de los Registros y del Notariado realiza un examen comparativo del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (introducido por la Ley 24/2001) y la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria (según redacción dada por la Ley 13/2015), señalando las siguientes diferencias: a) mientras que el artículo 82 limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el artículo 210 la extiende a «cualquier interesado»; b) el artículo 82 tiene su fundamento en la figura de la prescripción, en concreto de la prescripción legal de las acciones, que puede variar según cuál sea la legislación civil, común o autonómica, aplicable, mientras que el artículo 210 regula un auténtico régimen de caducidad legal de los asientos; c) el artículo 82 se aplica exclusivamente a condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado e hipotecas, mientras que el artículo 210 se aplica, además, a cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales (entre las cuales cabe incluir condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas de la de pagar el precio aplazado de una compraventa); y d) el artículo 82 presupone que el plazo de cumplimiento de la obligación garantizada consta en el Registro, mientras que el artículo 210 presupone que no consta. Resultando de ello, que el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria se aplica a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del plazo aplazado de una compraventa, cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que haya transcurrido el plazo fijado por la legislación civil para la prescripción de las acciones nacidas de dichas garantías, o el más breve que a estos efectos hubiesen estipulado las partes, y siempre igualmente que dentro del año siguiente no resulte del Registro que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca; por contra, el artículo 210.8 de dicha Ley, se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Según Resolución de fecha 9 de Enero de 2015, relativa a la cancelación de condición resolutoria pactada en un contrato de vitalicio, la Dirección General afirma, entre otras cuestiones, que a la condición resolutoria pactada en este tipo de contratos no le es aplicable la posibilidad de cancelación por caducidad legal que prevé el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, al faltar el elemento esencial contemplado por este precepto, la existencia de un precio aplazado. Además, y aún en el supuesto de entender aplicable el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, en el presente caso, y dado que el citado Sr. A. A. falleció el día 15 de Diciembre de 2007 -según certificado de defunción que se protocoliza en el título-, no ha transcurrido el plazo de prescripción de la acción resolutoria, ex. artículo 1.964 del C.C., Disposición Transitoria 5.ª de la Ley 42/2015, de 5 de Octubre, y artículo 1.939 del C.C. Según resoluciones de la DGRN de fechas 23 de Enero de 2008 y 14 de Julio de 2010, a efectos de obtener la cancelación de una condición resolutoria por caducidad, al amparo del 82.5 de la Ley Hipotecaria, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria, al tener dicha acción naturaleza personal, es el de 15 años previsto en el artículo 1.964 del Código Civil, hoy 5 años, si bien, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en la Disposición Transitoria 5.ª de la Ley 42/2015, de 5 de Octubre, y en el artículo 1.939 del C.C. antes citados. Artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Artículo 1.964 del C.C. Disposición Transitoria 5.ª de la Ley 42/2015, de 5 de Octubre. Artículo 1.939 del C.C. Resoluciones de la DGRN antes citadas. Y siendo dicho/s defecto/s subsanable/s, se suspende la cancelación de la condición resolutoria solicitada en el título. Contra esta calificación (?) Valencia a veintinueve de Junio del año dos mil dieciocho (firma ilegible). Fdo. La Registradora.» III Contra la anterior nota de calificación, don Vicente Juan Escrivá Rubio, notario de Valencia, interpuso recurso el día 10 de agosto de 2018 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Primero.?La cuestión que se plantea en el presente recurso consiste en decidir si se dan los requisitos necesarios para proceder a la inscripción de la cancelación de la condición resolutoria constituida en garantía de la renta vitalicia otorgada a favor de D. J. V. A. A. En este sentido, esta parte considera procedente hacer una distinción entre dos aspectos jurídicos que sirven para resolver esta cuestión y que deben considerarse de forma conjunta. Por un lado, se debe analizar el régimen de prescripción de las acciones legales que se pueden interponer en caso de incumplimiento de este tipo de obligaciones (renta vitalicia) y por otro, se debe analizar qué artículo de la Ley Hipotecaria resulta de aplicación para solicitar la cancelación de este tipo de condiciones resolutorias. (a) Régimen de prescripción de las acciones derivadas de la obligación de pago de una renta vitalicia. Atendiendo al primero de los aspectos indicados, cabe destacar que la citada condición resolutoria se constituyó en garantía del cumplimiento de una renta vitalicia, que se regía por las siguientes normas: «- Será acreedor de la renta vitalicia Don J. V. A. A. - Serán deudores, con carácter solidario, de la renta vitalicia, Doña B. L. y Don A. L. R., y sus causahabientes, por cualquier título en la titularidad de las fincas transmitidas. - La renta se fija en la cantidad de diez mil pesetas mensuales (601,01 euros); pagadera cada mensualidad entre los días uno y cinco del propio mes, en el domicilio del señor A. o en la forma que éste designe en cada momento. - Se pacta que el impago de dos rentas, sucesivas a alternativas, dará lugar a la resolución de este contrato, y la plena propiedad de las fincas transmitidas volverá a Don J. V. A. A., sin que tenga nada que devolver par el pago de las rentas ya percibidas a devengadas.» En este sentido, tal y como indica la Sra. Registradora de acuerdo con lo dispuesto en las resoluciones de la DGRN de 23 de enero de 2008 y de 14 de julio de 2010, las acciones derivadas de la condición resolutoria tienen naturaleza personal y no real. En este sentido, esta parte discrepa con la Sra. Registradora en lo que se refiere a la aplicación del artículo 1964 CC para determinar el plazo de prescripción de las obligaciones derivadas de una renta vitalicia pagadera por mensualidades como es en nuestro caso. El artículo 1964 CC en lo que respecta al plazo de prescripción de las acciones personales establece que «las personales que no tengan señalado un término especial prescribirán a los quince» años. De la lectura de este artículo se desprende que el plazo de prescripción previsto en el mismo aplica de forma subsidiaria. Es decir, este plazo de prescripción es aplicable únicamente a aquellas acciones que no tengan previsto un régimen de prescripción propio. Por lo tanto, si de acuerdo con la naturaleza del negocio jurídico en cuestión, este tuviera un plazo de prescripción distinto, le sería de aplicación ese otro plazo. Así, la obligación garantizada con la condición resolutoria objeto del presente recurso, se trata de una renta de seiscientos euros, pagadera mensualmente a D. J. V. A. A. hasta el momento de su fallecimiento. El plazo de prescripción de las acciones que se derivan del incumplimiento de este tipo de rentas vitalicias o contratos vitalicios se ha englobado por la doctrina y por la jurisprudencia en el artículo 1966 del CC en su apartado 3 ya que la característica general de este tipo de obligaciones es que «comportan prestaciones periódicas y periodos de ejecución de cada prestación de duración anual o inferior al anual». En este sentido, el Tribunal Supremo ha aplicado esta misma premisa, considerando que el plazo de prescripción de las rentas devengadas como consecuencia de un usufructo vitalicio prescribe a los cinco años «ya que se trata de un pago que se hace por meses y el artículo 1966,3.º, del Código civil prevé la prescripción quinquenal en tal caso» (STS 713/2006 de 30 Jun. 2006, Rec. 4602/1999). De la misma manera, las Audiencias Provinciales han aplicado esta regla para rentas periódicas derivadas de contratos vitalicios indicando que es doctrinalmente admitido, de modo pacífico, que el artículo 1966 del CC establece una prescripción más breve (quinquenal) que la normal para el cumplimiento de determinadas obligaciones, cuya característica es la periodicidad. Así, «la «ratio» que preside la aplicación del plazo de prescripción quinquenal del artículo 1966 del Código Civil reside en la idea de la periodicidad, entendiéndose por periodicidad la existencia de una separación temporal entre varias prestaciones, cuyos vencimientos son sucesivos y se encuentran distanciados por unidades de tiempo fijas y constantes (también se ha resaltado, por la jurisprudencia, la nota de periodicidad en el pago, respecto a la aplicación del plazo de prescripción quinquenal del artículo 1966 del Código Civil así en las sentencias de la Sala 1.ª del T.S.: 31-diciembre-1985, R.J. Ar. 6625, F.D. tercero; 30-noviembre-1981, considerando segundo)» (SAP de Madrid 323/2010, de 22 de junio, SAP Salamanca, Sentencia 34/2014 de 18 Feb. 2014, Rec. 409/2013 o SAP Alicante, Sección 5.ª, Sentencia 194/2014 de 17 Jun. 2014, Rec. 33/2014, entre otras). Las menciones a las resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado a las que hace referencia la Sra. Registradora en este aspecto (de fecha 23 de enero de 2008 y 14 de julio de 2010) no son aplicables para el presente caso en la medida en que no se tratan de rentas vitalicias u obligaciones pecuniarias con pagos periódicos sino que se tratan de compraventas con precio aplazado, obligaciones a las que no aplica el artículo 1966 CC y, por no tener uno más específico, el plazo de prescripción que les resulta aplicable es el previsto en el artículo 1964 CC. A la luz de lo anterior y en aplicación del artículo 1966 CC, el plazo de prescripción de las obligaciones derivadas de una renta vitalicia pagadera por mensualidades es de cinco años. Por lo tanto, en la medida en que las rentas devengadas a favor de D. V. A. A. tenían naturaleza vitalicia, la última renta debió satisfacerse entre los días 1 a 5 de diciembre de 2007. Aplicando la regla de prescripción de los cinco años indicada, las acciones derivadas de un eventual incumplimiento en el pago de las rentas habrían prescrito en diciembre de 2012. Al fallecimiento del Sr. A. A., las obligaciones derivadas de la renta vitalicia otorgada a su favor quedaron extinguidas. Siendo que la condición resolutoria objeto de la presente era una garantía para el cumplimiento del pago de la renta vitalicia otorgada a favor del Sr. A. A., al extinguirse la obligación principal (por fallecimiento del beneficiario de las rentas) y al prescribir las acciones para exigir el eventual incumplimiento de las citadas obligaciones sin que haya constancia de haberse interpuesto demanda alguna para exigir su cumplimiento, la condición resolutoria (como obligación accesoria) deberá extinguirse por no tener nada que garantizar. (b) Régimen normativo aplicable para la cancelación registral de la condición resolutoria En este punto, cabe destacar que, de acuerdo con lo indicado en la nota de calificación de la Sra. Registradora, Ley Hipotecaria prevé varios sistemas de cancelación registral de derechos inscritos sobre una finca registral que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción. En este punto, nos centraremos en los dos artículos a los que hace referencia la nota de calificación, a saber: el artículo 82.5 y el artículo 210 de la Ley Hipotecaria. En lo que se refiere al artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, la Sra. Registradora manifiesta que, de acuerdo con la resolución de fecha de 9 de enero de 2015, «la cancelación de condición resolutoria pactada en un contrato vitalicio... para este tipo de contratos no le es aplicable la posibilidad de cancelación por caducidad legal que prevé el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria al faltar el elemento esencial contemplado por este precepto, la existencia de un precio aplazado». Si bien es cierto que no hay un precio aplazado «stricto sensu» cabe destacar que la renta vitalicia sí que tiene una fecha en la que la obligación se extinguió, que fue la fecha de fallecimiento del Sr. A. A. Fecha de la que sí que tiene constancia el Registro de la Propiedad dado que en la escritura objeto de la calificación que se impugna se aportó el certificado de defunción y fue el motivo por el que se consolidó el pleno dominio en los nudo propietarios. A diferencia del supuesto analizado en la citada Resolución de fecha 9 de enero de 2015 (que se estaba analizando si el plazo previsto en el título era un plazo de duración del derecho y de caducidad del asiento cuando todavía las acciones legales no habían prescrito), en el presente caso, las acciones para el ejercicio de la condición resolutoria han quedado extinguidas. Teniendo en cuenta los plazos de prescripción indicados en el punto anterior, si aplicásemos el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria el asiento podría cancelarse por caducidad por haber prescrito la acción en diciembre de 2012. Si, acudimos al régimen previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, más concretamente a su apartado número 8, debe destacarse que hay dos párrafos que contienen dos reglas de cancelación por caducidad de los asientos distinguiendo si el Registro tenía constancia del momento en que pudo ejercitarse el derecho inscrito o no. Si atendemos a la regla prevista en el primer párrafo del apartado 8 del citado artículo, se prevé la posibilidad de cancelar, a instancia de cualquier interesado, fas inscripciones relativas a «cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica» (donde entendemos que se debería encuadrar cualquier tipo de condición resolutoria) «cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial por su incumplimiento». De la aplicación de este apartado resulta que, la obligación garantizada por la condición resolutoria se extinguió en el momento del fallecimiento de D. J. V. A. A., es decir, el 15 de diciembre de 2007. Las acciones para exigir el cumplimiento del pago de la renta vitalicia y la ejecución de la condición resolutoria prescribieron a los cinco años por aplicación del artículo 1966 CC. Por lo tanto, el 15 de diciembre de 2012 se cumple el requisito del vencimiento del término en que pudieron ejercitarse las acciones de reclamación de la renta vitalicia y de la ejecución de la condición resolutoria que la garantizaba. Además, para que aplique este párrafo, (a) deben haber transcurrido cinco años desde el día del vencimiento del término indicado: es decir, el 15 de diciembre de 2017; y (b) no deben constar inscritas o al margen anotaciones preventivas de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial por su incumplimiento: no constando ninguna. Siendo que la fecha en la que se solicitó la cancelación del asiento es posterior a 15 de diciembre de 2017 y que no hay ningún tipo de anotación de las indicadas anteriormente, resultaría de plena aplicación lo previsto en el citado artículo 210 de la Ley Hipotecaria y, por tanto, procedería la cancelación de la condición resolutoria por caducidad del asiento. El segundo párrafo del artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria, hace referencia al supuesto de caducidad de los asientos registrales «cuando no conste en el registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada». La Sra. Registradora ha hecho referencia a varias resoluciones que analizan el contenido de su segunda parte. En este punto, cabe destacar que pese a que la Sra. Registradora no lo mencione expresamente en su calificación, parece intuirse que de la interpretación y de las referencias que indica en su resolución, la Sra. Registradora es de la opinión que resulta de aplicación este apartado y por tanto, que los plazos de caducidad de los asientos serán de 20 años a contar desde el último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años, desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Este supuesto tampoco sería de aplicación para nuestro caso puesto que el Registro sí que tiene constancia de la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada que no es otra que la fecha de fallecimiento del Sr. A. A. y por tanto, tenía conocimiento del término para el ejercicio de las acciones derivadas de su incumplimiento y ejecución de la condición resolutoria objeto del presente. Por lo tanto, aplicaría la regla prevista en el párrafo primero del apartado 8 antes indicado. Además, debe tenerse en cuenta que una de las funciones principales del Registro de la Propiedad es reflejar la situación jurídica de los operadores económicos en aras de conservar la seguridad jurídica de los operadores. Por lo tanto, la regla de caducidad de los asientos prevista en el segundo párrafo se debería interpretar de manera subsidiaria ya que los periodos de caducidad previstos en los mismos son muy amplios. Finalmente, destacar que admitir que al amparo del artículo 82 y 210 de la LH, no puede cancelarse una condición resolutoria que garantiza una obligación cuyo cumplimiento no puede exigirse por haber prescrito su acción es contrario al principio de seguridad jurídica y a la propia ratio de existencia del Registro de la Propiedad dado que éste estaría publicando una situación jurídica diametralmente opuesta la realidad; y es que mientras en la realidad jurídica la acción para exigir el cumplimiento estaría prescrita, y así lo reconocería cualquier Tribunal de Justicia si un ciudadano le pidiera amparo, el Registro publicaría una «apariencia de realidad» en la que podría confiar un tercero, y esto carece de toda lógica jurídica. El Registro de la Propiedad no puede publicar que subsiste una acción para reclamar el cumplimiento de una obligación cuando esa acción está prescrita, y si lo hace estaría dinamitando no sólo los principios sobre los que se asienta la propia institución registral sino también nuestro sistema de seguridad jurídico preventiva que es uno de los más perfectos que existe, pues su última función es dar seguridad a quien confía en él, y con dicha publicidad estaría haciendo lo contrario, generar la duda jurídica en quien confía en el Registro porque es impensable, no sólo para un operador jurídico sino también para cualquier persona ajena al mundo del derecho, que si la acción esta prescrita el Registro publique la subsistencia de la obligación. Segundo.?Artículos 322 y ss. de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Tercero.?El presente recurso se interpone en plazo oportuno puesto que no ha transcurrido un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, según lo previsto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.» IV La registradora de la Propiedad emitió informe y remitió las actuaciones a este Centro Directivo para su resolución mediante escrito de fecha 20 de agosto de 2018. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1, 20, 42, 82 y 210 de la Ley Hipotecaria; 1939 y 1964 del Código Civil; 177 del Reglamento Hipotecario; la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 1978, 26 de abril de 2006, 20 de octubre de 2007, 15 de marzo de 2012, 6 de julio y 5 de septiembre de 2013, 25 de marzo de 2014, 9 de enero y 2 de diciembre de 2015, 21 de abril y 14 de noviembre de 2016 y 25 de octubre de 2018. 1. Se debate en este recurso la posibilidad de cancelar, por razón de caducidad, una condición resolutoria inscrita, en garantía del cumplimiento de un contrato de vitalicio consistente en la entrega de determinados bienes o derechos a cambio del deber de cuidado y asistencia durante la vida del alimentado. En dicho acuerdo contractual, otorgado en escritura pública y debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, quedó establecida la condición resolutoria para el caso de incumplimiento de la mencionada obligación de cuidado y asistencia de la transmitente de los bienes en cuestión. La registradora afirma que, para la cancelación de la referida condición resolutoria, es necesario el consentimiento del titular registral o sus herederos o en su defecto resolución judicial. 2. Debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según este Centro Directivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero: para cancelar es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento en que se haya dado audiencia al mismo (artículos 24 de la Constitución y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria). Consecuencia de todo ello es que, ni el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, ni el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, son aplicables a las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del pago del precio. Como ha tenido ocasión de señalar este Centro Directivo en su Resolución de 2 de diciembre de 2015, respecto de la situación que se produce tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, entrada en vigor que se producido el día 1 de noviembre de 2015, en la nueva redacción del artículo 210, y en concreto, en su regla Octava, párrafo segundo, se establece que «las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía». Esta nueva norma convive con la ya citada del artículo 82, párrafo quinto, pero, pese a tener una redacción ligeramente parecida, tiene un enfoque distinto, no es tan restrictiva como ella, e introduce algunas importantes novedades que no estaban contempladas en la del artículo 82, como se reseña a continuación. En efecto, mientras que el artículo 82, párrafo quinto, limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el nuevo artículo 210 la extiende a «cualquier interesado». Por otra parte, el artículo 82, párrafo quinto, tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre. En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía». Además el artículo 82, párrafo quinto, se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado (cfr. Resolución 25 de marzo de 2014), mientras que el artículo 210, regla octava, tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse otras condiciones resolutorias. También existen diferencias entre el referido artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria y el 210, regla octava, de la misma ley, por cuanto el primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro pues aquél precepto dispone: «(?) contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro (?)», mientras que el artículo 210, regla octava, presupone que no conste, al prevenir: «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (?)». Así, sin pretender ser exhaustivos el artículo 82, párrafo quinto, se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. Por el contrario, el artículo 210, regla octava, de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (lo que no ocurre en el presente caso ya que dicha fecha no es otra que la fecha del fallecimiento del titular), cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. No cabe, por tanto en el presente caso, la cancelación de la condición resolutoria sin el consentimiento del titular registral o de sus herederos, o en su defecto, resolución judicial que así lo ordene conforme al artículo 82, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 8 de noviembre de 2018.?El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

Resolución de 8 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria. En el recurso interpuesto por don Vicente Juan Escrivá Rubio, notario de Valencia, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Valencia número 11, doña Ana Isabel Llosa Asensi, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria. Hechos I Mediante escritura otorgada ante el notario de Valencia, don Vicente Juan Escrivá Rubio, el día 22 de febrero de 2018, con el número 461 de protocolo, se solicitó la cancelación de condición resolutoria por el fallecimiento acreditado del acreedor en cuyo beneficio se constituyó dicha condición que grava la finca transmitida, a fin de asegurar la renta vitalicia a cambio de la cual dicho señor transmitió el 50% de la nuda de la propiedad a don A. y doña B. L. L. R. Se hacía constar que habían cumplido dichos señores con las obligaciones asumidas en la escritura en la que dicha condición resolutoria se formalizó, sin que del Registro de la Propiedad resultase inscripción o anotación alguna que lo impidiera, haciéndose constar así mismo que había transcurrido el plazo legal previsto para el ejercicio de la acción de reclamación correspondiente. II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Valencia número 11, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificada la escritura autorizada por el Notario de Valencia, Don Vicente-Juan Escrivá Rubio, el día veintidós de Febrero del año dos mil dieciocho, bajo el número 461 de su protocolo, en la que se inserta diligencia de fecha veintiséis de Febrero del año dos mil dieciocho, que fue presentada nuevamente en esta Oficina, por Segarra Abogados y Economistas, S.L.P., según el asiento 1.871 del diario 30, se ha practicado con fecha de hoy, inscripción de extinción de usufructo y compraventa, en el Tomo 1.542, Libro 109 de la 5.ª Sección de Ruzafa, folio 80, Finca 1.049 de la 5.ª Sección de Ruzafa, Idufir/C.R.U. 46058000106194, inscripción 8.ª Al margen de la inscripción practicada se han extendido tres notas de afección fiscal. Se ha cancelado por caducidad una nota de afección fiscal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario. No se ha hecho constar la referencia catastral, por no darse los criterios de identidad establecidos en el artículo 45 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. A efectos de lo dispuesto en los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de Junio, se hace constar que la finca objeto de inscripción no está coordinada gráficamente con el Catastro. No se ha iniciado el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de dicha finca por así solicitarse expresamente por el presentante en instancia que se acompaña, de fecha ocho de Junio del año dos mil dieciocho. Principio de Rogación. Artículos 9-letra b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los Tribunales, y surten todos los efectos previstos en la Legislación Hipotecaria, en especial los determinados en los artículos 17, 20, 32, 34, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria. Se acompaña una nota simple de la finca, de conformidad con el art. 19 bis de la Ley Hipotecaria. En virtud de solicitud de inscripción parcial suscrita por el presentante en instancia que se acompaña, de fecha ocho de Junio del año dos mil dieciocho, se suspende la cancelación de la condición resolutoria solicitada en el título, en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: Consultados los Libros del Registro, de los mismos resulta que dicha finca está gravada con una condición resolutoria -cuya cancelación se solicita-, en garantía del pago de una renta vitalicia, por parte de Don A. L. R. y Doña B. L. L. R., o sus herederos/causahabientes, a Don J. V. A. A. El citado Sr. A. A. falleció el día 15 de Diciembre de 2007, según certificado de defunción que se protocoliza en el título. En el título presentado se solicita la cancelación de la referida condición resolutoria por haber acaecido el fallecimiento de Don J. V. A. A., y por haber transcurrido el plazo legal previsto para el ejercicio de la acción de reclamación correspondiente. Fundamentos de Derecho: La condición resolutoria cuya cancelación se solicita se constituyó en garantía del pago de una renta vitalicia a favor de Don J. V. A. A., por lo que para la cancelación de la misma, será necesario el consentimiento de su titular registral, en este caso, de sus herederos ?previa acreditación de su condición de tales?, o resolución judicial, ex. artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria. En Resoluciones de fechas 2 de Diciembre de 2015, 21 de Abril de 2016 y 14 de Noviembre de 2016, la Dirección General de los Registros y del Notariado realiza un examen comparativo del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (introducido por la Ley 24/2001) y la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria (según redacción dada por la Ley 13/2015), señalando las siguientes diferencias: a) mientras que el artículo 82 limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el artículo 210 la extiende a «cualquier interesado»; b) el artículo 82 tiene su fundamento en la figura de la prescripción, en concreto de la prescripción legal de las acciones, que puede variar según cuál sea la legislación civil, común o autonómica, aplicable, mientras que el artículo 210 regula un auténtico régimen de caducidad legal de los asientos; c) el artículo 82 se aplica exclusivamente a condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado e hipotecas, mientras que el artículo 210 se aplica, además, a cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales (entre las cuales cabe incluir condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas de la de pagar el precio aplazado de una compraventa); y d) el artículo 82 presupone que el plazo de cumplimiento de la obligación garantizada consta en el Registro, mientras que el artículo 210 presupone que no consta. Resultando de ello, que el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria se aplica a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del plazo aplazado de una compraventa, cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que haya transcurrido el plazo fijado por la legislación civil para la prescripción de las acciones nacidas de dichas garantías, o el más breve que a estos efectos hubiesen estipulado las partes, y siempre igualmente que dentro del año siguiente no resulte del Registro que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca; por contra, el artículo 210.8 de dicha Ley, se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Según Resolución de fecha 9 de Enero de 2015, relativa a la cancelación de condición resolutoria pactada en un contrato de vitalicio, la Dirección General afirma, entre otras cuestiones, que a la condición resolutoria pactada en este tipo de contratos no le es aplicable la posibilidad de cancelación por caducidad legal que prevé el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, al faltar el elemento esencial contemplado por este precepto, la existencia de un precio aplazado. Además, y aún en el supuesto de entender aplicable el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, en el presente caso, y dado que el citado Sr. A. A. falleció el día 15 de Diciembre de 2007 -según certificado de defunción que se protocoliza en el título-, no ha transcurrido el plazo de prescripción de la acción resolutoria, ex. artículo 1.964 del C.C., Disposición Transitoria 5.ª de la Ley 42/2015, de 5 de Octubre, y artículo 1.939 del C.C. Según resoluciones de la DGRN de fechas 23 de Enero de 2008 y 14 de Julio de 2010, a efectos de obtener la cancelación de una condición resolutoria por caducidad, al amparo del 82.5 de la Ley Hipotecaria, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria, al tener dicha acción naturaleza personal, es el de 15 años previsto en el artículo 1.964 del Código Civil, hoy 5 años, si bien, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en la Disposición Transitoria 5.ª de la Ley 42/2015, de 5 de Octubre, y en el artículo 1.939 del C.C. antes citados. Artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Artículo 1.964 del C.C. Disposición Transitoria 5.ª de la Ley 42/2015, de 5 de Octubre. Artículo 1.939 del C.C. Resoluciones de la DGRN antes citadas. Y siendo dicho/s defecto/s subsanable/s, se suspende la cancelación de la condición resolutoria solicitada en el título. Contra esta calificación (?) Valencia a veintinueve de Junio del año dos mil dieciocho (firma ilegible). Fdo. La Registradora.» III Contra la anterior nota de calificación, don Vicente Juan Escrivá Rubio, notario de Valencia, interpuso recurso el día 10 de agosto de 2018 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Primero.?La cuestión que se plantea en el presente recurso consiste en decidir si se dan los requisitos necesarios para proceder a la inscripción de la cancelación de la condición resolutoria constituida en garantía de la renta vitalicia otorgada a favor de D. J. V. A. A. En este sentido, esta parte considera procedente hacer una distinción entre dos aspectos jurídicos que sirven para resolver esta cuestión y que deben considerarse de forma conjunta. Por un lado, se debe analizar el régimen de prescripción de las acciones legales que se pueden interponer en caso de incumplimiento de este tipo de obligaciones (renta vitalicia) y por otro, se debe analizar qué artículo de la Ley Hipotecaria resulta de aplicación para solicitar la cancelación de este tipo de condiciones resolutorias. (a) Régimen de prescripción de las acciones derivadas de la obligación de pago de una renta vitalicia. Atendiendo al primero de los aspectos indicados, cabe destacar que la citada condición resolutoria se constituyó en garantía del cumplimiento de una renta vitalicia, que se regía por las siguientes normas: «- Será acreedor de la renta vitalicia Don J. V. A. A. - Serán deudores, con carácter solidario, de la renta vitalicia, Doña B. L. y Don A. L. R., y sus causahabientes, por cualquier título en la titularidad de las fincas transmitidas. - La renta se fija en la cantidad de diez mil pesetas mensuales (601,01 euros); pagadera cada mensualidad entre los días uno y cinco del propio mes, en el domicilio del señor A. o en la forma que éste designe en cada momento. - Se pacta que el impago de dos rentas, sucesivas a alternativas, dará lugar a la resolución de este contrato, y la plena propiedad de las fincas transmitidas volverá a Don J. V. A. A., sin que tenga nada que devolver par el pago de las rentas ya percibidas a devengadas.» En este sentido, tal y como indica la Sra. Registradora de acuerdo con lo dispuesto en las resoluciones de la DGRN de 23 de enero de 2008 y de 14 de julio de 2010, las acciones derivadas de la condición resolutoria tienen naturaleza personal y no real. En este sentido, esta parte discrepa con la Sra. Registradora en lo que se refiere a la aplicación del artículo 1964 CC para determinar el plazo de prescripción de las obligaciones derivadas de una renta vitalicia pagadera por mensualidades como es en nuestro caso. El artículo 1964 CC en lo que respecta al plazo de prescripción de las acciones personales establece que «las personales que no tengan señalado un término especial prescribirán a los quince» años. De la lectura de este artículo se desprende que el plazo de prescripción previsto en el mismo aplica de forma subsidiaria. Es decir, este plazo de prescripción es aplicable únicamente a aquellas acciones que no tengan previsto un régimen de prescripción propio. Por lo tanto, si de acuerdo con la naturaleza del negocio jurídico en cuestión, este tuviera un plazo de prescripción distinto, le sería de aplicación ese otro plazo. Así, la obligación garantizada con la condición resolutoria objeto del presente recurso, se trata de una renta de seiscientos euros, pagadera mensualmente a D. J. V. A. A. hasta el momento de su fallecimiento. El plazo de prescripción de las acciones que se derivan del incumplimiento de este tipo de rentas vitalicias o contratos vitalicios se ha englobado por la doctrina y por la jurisprudencia en el artículo 1966 del CC en su apartado 3 ya que la característica general de este tipo de obligaciones es que «comportan prestaciones periódicas y periodos de ejecución de cada prestación de duración anual o inferior al anual». En este sentido, el Tribunal Supremo ha aplicado esta misma premisa, considerando que el plazo de prescripción de las rentas devengadas como consecuencia de un usufructo vitalicio prescribe a los cinco años «ya que se trata de un pago que se hace por meses y el artículo 1966,3.º, del Código civil prevé la prescripción quinquenal en tal caso» (STS 713/2006 de 30 Jun. 2006, Rec. 4602/1999). De la misma manera, las Audiencias Provinciales han aplicado esta regla para rentas periódicas derivadas de contratos vitalicios indicando que es doctrinalmente admitido, de modo pacífico, que el artículo 1966 del CC establece una prescripción más breve (quinquenal) que la normal para el cumplimiento de determinadas obligaciones, cuya característica es la periodicidad. Así, «la «ratio» que preside la aplicación del plazo de prescripción quinquenal del artículo 1966 del Código Civil reside en la idea de la periodicidad, entendiéndose por periodicidad la existencia de una separación temporal entre varias prestaciones, cuyos vencimientos son sucesivos y se encuentran distanciados por unidades de tiempo fijas y constantes (también se ha resaltado, por la jurisprudencia, la nota de periodicidad en el pago, respecto a la aplicación del plazo de prescripción quinquenal del artículo 1966 del Código Civil así en las sentencias de la Sala 1.ª del T.S.: 31-diciembre-1985, R.J. Ar. 6625, F.D. tercero; 30-noviembre-1981, considerando segundo)» (SAP de Madrid 323/2010, de 22 de junio, SAP Salamanca, Sentencia 34/2014 de 18 Feb. 2014, Rec. 409/2013 o SAP Alicante, Sección 5.ª, Sentencia 194/2014 de 17 Jun. 2014, Rec. 33/2014, entre otras). Las menciones a las resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado a las que hace referencia la Sra. Registradora en este aspecto (de fecha 23 de enero de 2008 y 14 de julio de 2010) no son aplicables para el presente caso en la medida en que no se tratan de rentas vitalicias u obligaciones pecuniarias con pagos periódicos sino que se tratan de compraventas con precio aplazado, obligaciones a las que no aplica el artículo 1966 CC y, por no tener uno más específico, el plazo de prescripción que les resulta aplicable es el previsto en el artículo 1964 CC. A la luz de lo anterior y en aplicación del artículo 1966 CC, el plazo de prescripción de las obligaciones derivadas de una renta vitalicia pagadera por mensualidades es de cinco años. Por lo tanto, en la medida en que las rentas devengadas a favor de D. V. A. A. tenían naturaleza vitalicia, la última renta debió satisfacerse entre los días 1 a 5 de diciembre de 2007. Aplicando la regla de prescripción de los cinco años indicada, las acciones derivadas de un eventual incumplimiento en el pago de las rentas habrían prescrito en diciembre de 2012. Al fallecimiento del Sr. A. A., las obligaciones derivadas de la renta vitalicia otorgada a su favor quedaron extinguidas. Siendo que la condición resolutoria objeto de la presente era una garantía para el cumplimiento del pago de la renta vitalicia otorgada a favor del Sr. A. A., al extinguirse la obligación principal (por fallecimiento del beneficiario de las rentas) y al prescribir las acciones para exigir el eventual incumplimiento de las citadas obligaciones sin que haya constancia de haberse interpuesto demanda alguna para exigir su cumplimiento, la condición resolutoria (como obligación accesoria) deberá extinguirse por no tener nada que garantizar. (b) Régimen normativo aplicable para la cancelación registral de la condición resolutoria En este punto, cabe destacar que, de acuerdo con lo indicado en la nota de calificación de la Sra. Registradora, Ley Hipotecaria prevé varios sistemas de cancelación registral de derechos inscritos sobre una finca registral que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción. En este punto, nos centraremos en los dos artículos a los que hace referencia la nota de calificación, a saber: el artículo 82.5 y el artículo 210 de la Ley Hipotecaria. En lo que se refiere al artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, la Sra. Registradora manifiesta que, de acuerdo con la resolución de fecha de 9 de enero de 2015, «la cancelación de condición resolutoria pactada en un contrato vitalicio... para este tipo de contratos no le es aplicable la posibilidad de cancelación por caducidad legal que prevé el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria al faltar el elemento esencial contemplado por este precepto, la existencia de un precio aplazado». Si bien es cierto que no hay un precio aplazado «stricto sensu» cabe destacar que la renta vitalicia sí que tiene una fecha en la que la obligación se extinguió, que fue la fecha de fallecimiento del Sr. A. A. Fecha de la que sí que tiene constancia el Registro de la Propiedad dado que en la escritura objeto de la calificación que se impugna se aportó el certificado de defunción y fue el motivo por el que se consolidó el pleno dominio en los nudo propietarios. A diferencia del supuesto analizado en la citada Resolución de fecha 9 de enero de 2015 (que se estaba analizando si el plazo previsto en el título era un plazo de duración del derecho y de caducidad del asiento cuando todavía las acciones legales no habían prescrito), en el presente caso, las acciones para el ejercicio de la condición resolutoria han quedado extinguidas. Teniendo en cuenta los plazos de prescripción indicados en el punto anterior, si aplicásemos el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria el asiento podría cancelarse por caducidad por haber prescrito la acción en diciembre de 2012. Si, acudimos al régimen previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, más concretamente a su apartado número 8, debe destacarse que hay dos párrafos que contienen dos reglas de cancelación por caducidad de los asientos distinguiendo si el Registro tenía constancia del momento en que pudo ejercitarse el derecho inscrito o no. Si atendemos a la regla prevista en el primer párrafo del apartado 8 del citado artículo, se prevé la posibilidad de cancelar, a instancia de cualquier interesado, fas inscripciones relativas a «cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica» (donde entendemos que se debería encuadrar cualquier tipo de condición resolutoria) «cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial por su incumplimiento». De la aplicación de este apartado resulta que, la obligación garantizada por la condición resolutoria se extinguió en el momento del fallecimiento de D. J. V. A. A., es decir, el 15 de diciembre de 2007. Las acciones para exigir el cumplimiento del pago de la renta vitalicia y la ejecución de la condición resolutoria prescribieron a los cinco años por aplicación del artículo 1966 CC. Por lo tanto, el 15 de diciembre de 2012 se cumple el requisito del vencimiento del término en que pudieron ejercitarse las acciones de reclamación de la renta vitalicia y de la ejecución de la condición resolutoria que la garantizaba. Además, para que aplique este párrafo, (a) deben haber transcurrido cinco años desde el día del vencimiento del término indicado: es decir, el 15 de diciembre de 2017; y (b) no deben constar inscritas o al margen anotaciones preventivas de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial por su incumplimiento: no constando ninguna. Siendo que la fecha en la que se solicitó la cancelación del asiento es posterior a 15 de diciembre de 2017 y que no hay ningún tipo de anotación de las indicadas anteriormente, resultaría de plena aplicación lo previsto en el citado artículo 210 de la Ley Hipotecaria y, por tanto, procedería la cancelación de la condición resolutoria por caducidad del asiento. El segundo párrafo del artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria, hace referencia al supuesto de caducidad de los asientos registrales «cuando no conste en el registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada». La Sra. Registradora ha hecho referencia a varias resoluciones que analizan el contenido de su segunda parte. En este punto, cabe destacar que pese a que la Sra. Registradora no lo mencione expresamente en su calificación, parece intuirse que de la interpretación y de las referencias que indica en su resolución, la Sra. Registradora es de la opinión que resulta de aplicación este apartado y por tanto, que los plazos de caducidad de los asientos serán de 20 años a contar desde el último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años, desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Este supuesto tampoco sería de aplicación para nuestro caso puesto que el Registro sí que tiene constancia de la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada que no es otra que la fecha de fallecimiento del Sr. A. A. y por tanto, tenía conocimiento del término para el ejercicio de las acciones derivadas de su incumplimiento y ejecución de la condición resolutoria objeto del presente. Por lo tanto, aplicaría la regla prevista en el párrafo primero del apartado 8 antes indicado. Además, debe tenerse en cuenta que una de las funciones principales del Registro de la Propiedad es reflejar la situación jurídica de los operadores económicos en aras de conservar la seguridad jurídica de los operadores. Por lo tanto, la regla de caducidad de los asientos prevista en el segundo párrafo se debería interpretar de manera subsidiaria ya que los periodos de caducidad previstos en los mismos son muy amplios. Finalmente, destacar que admitir que al amparo del artículo 82 y 210 de la LH, no puede cancelarse una condición resolutoria que garantiza una obligación cuyo cumplimiento no puede exigirse por haber prescrito su acción es contrario al principio de seguridad jurídica y a la propia ratio de existencia del Registro de la Propiedad dado que éste estaría publicando una situación jurídica diametralmente opuesta la realidad; y es que mientras en la realidad jurídica la acción para exigir el cumplimiento estaría prescrita, y así lo reconocería cualquier Tribunal de Justicia si un ciudadano le pidiera amparo, el Registro publicaría una «apariencia de realidad» en la que podría confiar un tercero, y esto carece de toda lógica jurídica. El Registro de la Propiedad no puede publicar que subsiste una acción para reclamar el cumplimiento de una obligación cuando esa acción está prescrita, y si lo hace estaría dinamitando no sólo los principios sobre los que se asienta la propia institución registral sino también nuestro sistema de seguridad jurídico preventiva que es uno de los más perfectos que existe, pues su última función es dar seguridad a quien confía en él, y con dicha publicidad estaría haciendo lo contrario, generar la duda jurídica en quien confía en el Registro porque es impensable, no sólo para un operador jurídico sino también para cualquier persona ajena al mundo del derecho, que si la acción esta prescrita el Registro publique la subsistencia de la obligación. Segundo.?Artículos 322 y ss. de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Tercero.?El presente recurso se interpone en plazo oportuno puesto que no ha transcurrido un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, según lo previsto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.» IV La registradora de la Propiedad emitió informe y remitió las actuaciones a este Centro Directivo para su resolución mediante escrito de fecha 20 de agosto de 2018. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1, 20, 42, 82 y 210 de la Ley Hipotecaria; 1939 y 1964 del Código Civil; 177 del Reglamento Hipotecario; la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 1978, 26 de abril de 2006, 20 de octubre de 2007, 15 de marzo de 2012, 6 de julio y 5 de septiembre de 2013, 25 de marzo de 2014, 9 de enero y 2 de diciembre de 2015, 21 de abril y 14 de noviembre de 2016 y 25 de octubre de 2018. 1. Se debate en este recurso la posibilidad de cancelar, por razón de caducidad, una condición resolutoria inscrita, en garantía del cumplimiento de un contrato de vitalicio consistente en la entrega de determinados bienes o derechos a cambio del deber de cuidado y asistencia durante la vida del alimentado. En dicho acuerdo contractual, otorgado en escritura pública y debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, quedó establecida la condición resolutoria para el caso de incumplimiento de la mencionada obligación de cuidado y asistencia de la transmitente de los bienes en cuestión. La registradora afirma que, para la cancelación de la referida condición resolutoria, es necesario el consentimiento del titular registral o sus herederos o en su defecto resolución judicial. 2. Debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según este Centro Directivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero: para cancelar es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento en que se haya dado audiencia al mismo (artículos 24 de la Constitución y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria). Consecuencia de todo ello es que, ni el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, ni el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, son aplicables a las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del pago del precio. Como ha tenido ocasión de señalar este Centro Directivo en su Resolución de 2 de diciembre de 2015, respecto de la situación que se produce tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, entrada en vigor que se producido el día 1 de noviembre de 2015, en la nueva redacción del artículo 210, y en concreto, en su regla Octava, párrafo segundo, se establece que «las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía». Esta nueva norma convive con la ya citada del artículo 82, párrafo quinto, pero, pese a tener una redacción ligeramente parecida, tiene un enfoque distinto, no es tan restrictiva como ella, e introduce algunas importantes novedades que no estaban contempladas en la del artículo 82, como se reseña a continuación. En efecto, mientras que el artículo 82, párrafo quinto, limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el nuevo artículo 210 la extiende a «cualquier interesado». Por otra parte, el artículo 82, párrafo quinto, tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre. En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía». Además el artículo 82, párrafo quinto, se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado (cfr. Resolución 25 de marzo de 2014), mientras que el artículo 210, regla octava, tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse otras condiciones resolutorias. También existen diferencias entre el referido artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria y el 210, regla octava, de la misma ley, por cuanto el primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro pues aquél precepto dispone: «(?) contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro (?)», mientras que el artículo 210, regla octava, presupone que no conste, al prevenir: «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (?)». Así, sin pretender ser exhaustivos el artículo 82, párrafo quinto, se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. Por el contrario, el artículo 210, regla octava, de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (lo que no ocurre en el presente caso ya que dicha fecha no es otra que la fecha del fallecimiento del titular), cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. No cabe, por tanto en el presente caso, la cancelación de la condición resolutoria sin el consentimiento del titular registral o de sus herederos, o en su defecto, resolución judicial que así lo ordene conforme al artículo 82, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 8 de noviembre de 2018.?El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

Resolución de 8 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria. En el recurso interpuesto por don Vicente Juan Escrivá Rubio, notario de Valencia, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Valencia número 11, doña Ana Isabel Llosa Asensi, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria. Hechos I Mediante escritura otorgada ante el notario de Valencia, don Vicente Juan Escrivá Rubio, el día 22 de febrero de 2018, con el número 461 de protocolo, se solicitó la cancelación de condición resolutoria por el fallecimiento acreditado del acreedor en cuyo beneficio se constituyó dicha condición que grava la finca transmitida, a fin de asegurar la renta vitalicia a cambio de la cual dicho señor transmitió el 50% de la nuda de la propiedad a don A. y doña B. L. L. R. Se hacía constar que habían cumplido dichos señores con las obligaciones asumidas en la escritura en la que dicha condición resolutoria se formalizó, sin que del Registro de la Propiedad resultase inscripción o anotación alguna que lo impidiera, haciéndose constar así mismo que había transcurrido el plazo legal previsto para el ejercicio de la acción de reclamación correspondiente. II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Valencia número 11, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificada la escritura autorizada por el Notario de Valencia, Don Vicente-Juan Escrivá Rubio, el día veintidós de Febrero del año dos mil dieciocho, bajo el número 461 de su protocolo, en la que se inserta diligencia de fecha veintiséis de Febrero del año dos mil dieciocho, que fue presentada nuevamente en esta Oficina, por Segarra Abogados y Economistas, S.L.P., según el asiento 1.871 del diario 30, se ha practicado con fecha de hoy, inscripción de extinción de usufructo y compraventa, en el Tomo 1.542, Libro 109 de la 5.ª Sección de Ruzafa, folio 80, Finca 1.049 de la 5.ª Sección de Ruzafa, Idufir/C.R.U. 46058000106194, inscripción 8.ª Al margen de la inscripción practicada se han extendido tres notas de afección fiscal. Se ha cancelado por caducidad una nota de afección fiscal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario. No se ha hecho constar la referencia catastral, por no darse los criterios de identidad establecidos en el artículo 45 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. A efectos de lo dispuesto en los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de Junio, se hace constar que la finca objeto de inscripción no está coordinada gráficamente con el Catastro. No se ha iniciado el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de dicha finca por así solicitarse expresamente por el presentante en instancia que se acompaña, de fecha ocho de Junio del año dos mil dieciocho. Principio de Rogación. Artículos 9-letra b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los Tribunales, y surten todos los efectos previstos en la Legislación Hipotecaria, en especial los determinados en los artículos 17, 20, 32, 34, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria. Se acompaña una nota simple de la finca, de conformidad con el art. 19 bis de la Ley Hipotecaria. En virtud de solicitud de inscripción parcial suscrita por el presentante en instancia que se acompaña, de fecha ocho de Junio del año dos mil dieciocho, se suspende la cancelación de la condición resolutoria solicitada en el título, en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: Consultados los Libros del Registro, de los mismos resulta que dicha finca está gravada con una condición resolutoria -cuya cancelación se solicita-, en garantía del pago de una renta vitalicia, por parte de Don A. L. R. y Doña B. L. L. R., o sus herederos/causahabientes, a Don J. V. A. A. El citado Sr. A. A. falleció el día 15 de Diciembre de 2007, según certificado de defunción que se protocoliza en el título. En el título presentado se solicita la cancelación de la referida condición resolutoria por haber acaecido el fallecimiento de Don J. V. A. A., y por haber transcurrido el plazo legal previsto para el ejercicio de la acción de reclamación correspondiente. Fundamentos de Derecho: La condición resolutoria cuya cancelación se solicita se constituyó en garantía del pago de una renta vitalicia a favor de Don J. V. A. A., por lo que para la cancelación de la misma, será necesario el consentimiento de su titular registral, en este caso, de sus herederos ?previa acreditación de su condición de tales?, o resolución judicial, ex. artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria. En Resoluciones de fechas 2 de Diciembre de 2015, 21 de Abril de 2016 y 14 de Noviembre de 2016, la Dirección General de los Registros y del Notariado realiza un examen comparativo del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (introducido por la Ley 24/2001) y la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria (según redacción dada por la Ley 13/2015), señalando las siguientes diferencias: a) mientras que el artículo 82 limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el artículo 210 la extiende a «cualquier interesado»; b) el artículo 82 tiene su fundamento en la figura de la prescripción, en concreto de la prescripción legal de las acciones, que puede variar según cuál sea la legislación civil, común o autonómica, aplicable, mientras que el artículo 210 regula un auténtico régimen de caducidad legal de los asientos; c) el artículo 82 se aplica exclusivamente a condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado e hipotecas, mientras que el artículo 210 se aplica, además, a cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales (entre las cuales cabe incluir condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas de la de pagar el precio aplazado de una compraventa); y d) el artículo 82 presupone que el plazo de cumplimiento de la obligación garantizada consta en el Registro, mientras que el artículo 210 presupone que no consta. Resultando de ello, que el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria se aplica a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del plazo aplazado de una compraventa, cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que haya transcurrido el plazo fijado por la legislación civil para la prescripción de las acciones nacidas de dichas garantías, o el más breve que a estos efectos hubiesen estipulado las partes, y siempre igualmente que dentro del año siguiente no resulte del Registro que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca; por contra, el artículo 210.8 de dicha Ley, se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Según Resolución de fecha 9 de Enero de 2015, relativa a la cancelación de condición resolutoria pactada en un contrato de vitalicio, la Dirección General afirma, entre otras cuestiones, que a la condición resolutoria pactada en este tipo de contratos no le es aplicable la posibilidad de cancelación por caducidad legal que prevé el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, al faltar el elemento esencial contemplado por este precepto, la existencia de un precio aplazado. Además, y aún en el supuesto de entender aplicable el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, en el presente caso, y dado que el citado Sr. A. A. falleció el día 15 de Diciembre de 2007 -según certificado de defunción que se protocoliza en el título-, no ha transcurrido el plazo de prescripción de la acción resolutoria, ex. artículo 1.964 del C.C., Disposición Transitoria 5.ª de la Ley 42/2015, de 5 de Octubre, y artículo 1.939 del C.C. Según resoluciones de la DGRN de fechas 23 de Enero de 2008 y 14 de Julio de 2010, a efectos de obtener la cancelación de una condición resolutoria por caducidad, al amparo del 82.5 de la Ley Hipotecaria, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria, al tener dicha acción naturaleza personal, es el de 15 años previsto en el artículo 1.964 del Código Civil, hoy 5 años, si bien, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en la Disposición Transitoria 5.ª de la Ley 42/2015, de 5 de Octubre, y en el artículo 1.939 del C.C. antes citados. Artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Artículo 1.964 del C.C. Disposición Transitoria 5.ª de la Ley 42/2015, de 5 de Octubre. Artículo 1.939 del C.C. Resoluciones de la DGRN antes citadas. Y siendo dicho/s defecto/s subsanable/s, se suspende la cancelación de la condición resolutoria solicitada en el título. Contra esta calificación (?) Valencia a veintinueve de Junio del año dos mil dieciocho (firma ilegible). Fdo. La Registradora.» III Contra la anterior nota de calificación, don Vicente Juan Escrivá Rubio, notario de Valencia, interpuso recurso el día 10 de agosto de 2018 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Primero.?La cuestión que se plantea en el presente recurso consiste en decidir si se dan los requisitos necesarios para proceder a la inscripción de la cancelación de la condición resolutoria constituida en garantía de la renta vitalicia otorgada a favor de D. J. V. A. A. En este sentido, esta parte considera procedente hacer una distinción entre dos aspectos jurídicos que sirven para resolver esta cuestión y que deben considerarse de forma conjunta. Por un lado, se debe analizar el régimen de prescripción de las acciones legales que se pueden interponer en caso de incumplimiento de este tipo de obligaciones (renta vitalicia) y por otro, se debe analizar qué artículo de la Ley Hipotecaria resulta de aplicación para solicitar la cancelación de este tipo de condiciones resolutorias. (a) Régimen de prescripción de las acciones derivadas de la obligación de pago de una renta vitalicia. Atendiendo al primero de los aspectos indicados, cabe destacar que la citada condición resolutoria se constituyó en garantía del cumplimiento de una renta vitalicia, que se regía por las siguientes normas: «- Será acreedor de la renta vitalicia Don J. V. A. A. - Serán deudores, con carácter solidario, de la renta vitalicia, Doña B. L. y Don A. L. R., y sus causahabientes, por cualquier título en la titularidad de las fincas transmitidas. - La renta se fija en la cantidad de diez mil pesetas mensuales (601,01 euros); pagadera cada mensualidad entre los días uno y cinco del propio mes, en el domicilio del señor A. o en la forma que éste designe en cada momento. - Se pacta que el impago de dos rentas, sucesivas a alternativas, dará lugar a la resolución de este contrato, y la plena propiedad de las fincas transmitidas volverá a Don J. V. A. A., sin que tenga nada que devolver par el pago de las rentas ya percibidas a devengadas.» En este sentido, tal y como indica la Sra. Registradora de acuerdo con lo dispuesto en las resoluciones de la DGRN de 23 de enero de 2008 y de 14 de julio de 2010, las acciones derivadas de la condición resolutoria tienen naturaleza personal y no real. En este sentido, esta parte discrepa con la Sra. Registradora en lo que se refiere a la aplicación del artículo 1964 CC para determinar el plazo de prescripción de las obligaciones derivadas de una renta vitalicia pagadera por mensualidades como es en nuestro caso. El artículo 1964 CC en lo que respecta al plazo de prescripción de las acciones personales establece que «las personales que no tengan señalado un término especial prescribirán a los quince» años. De la lectura de este artículo se desprende que el plazo de prescripción previsto en el mismo aplica de forma subsidiaria. Es decir, este plazo de prescripción es aplicable únicamente a aquellas acciones que no tengan previsto un régimen de prescripción propio. Por lo tanto, si de acuerdo con la naturaleza del negocio jurídico en cuestión, este tuviera un plazo de prescripción distinto, le sería de aplicación ese otro plazo. Así, la obligación garantizada con la condición resolutoria objeto del presente recurso, se trata de una renta de seiscientos euros, pagadera mensualmente a D. J. V. A. A. hasta el momento de su fallecimiento. El plazo de prescripción de las acciones que se derivan del incumplimiento de este tipo de rentas vitalicias o contratos vitalicios se ha englobado por la doctrina y por la jurisprudencia en el artículo 1966 del CC en su apartado 3 ya que la característica general de este tipo de obligaciones es que «comportan prestaciones periódicas y periodos de ejecución de cada prestación de duración anual o inferior al anual». En este sentido, el Tribunal Supremo ha aplicado esta misma premisa, considerando que el plazo de prescripción de las rentas devengadas como consecuencia de un usufructo vitalicio prescribe a los cinco años «ya que se trata de un pago que se hace por meses y el artículo 1966,3.º, del Código civil prevé la prescripción quinquenal en tal caso» (STS 713/2006 de 30 Jun. 2006, Rec. 4602/1999). De la misma manera, las Audiencias Provinciales han aplicado esta regla para rentas periódicas derivadas de contratos vitalicios indicando que es doctrinalmente admitido, de modo pacífico, que el artículo 1966 del CC establece una prescripción más breve (quinquenal) que la normal para el cumplimiento de determinadas obligaciones, cuya característica es la periodicidad. Así, «la «ratio» que preside la aplicación del plazo de prescripción quinquenal del artículo 1966 del Código Civil reside en la idea de la periodicidad, entendiéndose por periodicidad la existencia de una separación temporal entre varias prestaciones, cuyos vencimientos son sucesivos y se encuentran distanciados por unidades de tiempo fijas y constantes (también se ha resaltado, por la jurisprudencia, la nota de periodicidad en el pago, respecto a la aplicación del plazo de prescripción quinquenal del artículo 1966 del Código Civil así en las sentencias de la Sala 1.ª del T.S.: 31-diciembre-1985, R.J. Ar. 6625, F.D. tercero; 30-noviembre-1981, considerando segundo)» (SAP de Madrid 323/2010, de 22 de junio, SAP Salamanca, Sentencia 34/2014 de 18 Feb. 2014, Rec. 409/2013 o SAP Alicante, Sección 5.ª, Sentencia 194/2014 de 17 Jun. 2014, Rec. 33/2014, entre otras). Las menciones a las resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado a las que hace referencia la Sra. Registradora en este aspecto (de fecha 23 de enero de 2008 y 14 de julio de 2010) no son aplicables para el presente caso en la medida en que no se tratan de rentas vitalicias u obligaciones pecuniarias con pagos periódicos sino que se tratan de compraventas con precio aplazado, obligaciones a las que no aplica el artículo 1966 CC y, por no tener uno más específico, el plazo de prescripción que les resulta aplicable es el previsto en el artículo 1964 CC. A la luz de lo anterior y en aplicación del artículo 1966 CC, el plazo de prescripción de las obligaciones derivadas de una renta vitalicia pagadera por mensualidades es de cinco años. Por lo tanto, en la medida en que las rentas devengadas a favor de D. V. A. A. tenían naturaleza vitalicia, la última renta debió satisfacerse entre los días 1 a 5 de diciembre de 2007. Aplicando la regla de prescripción de los cinco años indicada, las acciones derivadas de un eventual incumplimiento en el pago de las rentas habrían prescrito en diciembre de 2012. Al fallecimiento del Sr. A. A., las obligaciones derivadas de la renta vitalicia otorgada a su favor quedaron extinguidas. Siendo que la condición resolutoria objeto de la presente era una garantía para el cumplimiento del pago de la renta vitalicia otorgada a favor del Sr. A. A., al extinguirse la obligación principal (por fallecimiento del beneficiario de las rentas) y al prescribir las acciones para exigir el eventual incumplimiento de las citadas obligaciones sin que haya constancia de haberse interpuesto demanda alguna para exigir su cumplimiento, la condición resolutoria (como obligación accesoria) deberá extinguirse por no tener nada que garantizar. (b) Régimen normativo aplicable para la cancelación registral de la condición resolutoria En este punto, cabe destacar que, de acuerdo con lo indicado en la nota de calificación de la Sra. Registradora, Ley Hipotecaria prevé varios sistemas de cancelación registral de derechos inscritos sobre una finca registral que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción. En este punto, nos centraremos en los dos artículos a los que hace referencia la nota de calificación, a saber: el artículo 82.5 y el artículo 210 de la Ley Hipotecaria. En lo que se refiere al artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, la Sra. Registradora manifiesta que, de acuerdo con la resolución de fecha de 9 de enero de 2015, «la cancelación de condición resolutoria pactada en un contrato vitalicio... para este tipo de contratos no le es aplicable la posibilidad de cancelación por caducidad legal que prevé el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria al faltar el elemento esencial contemplado por este precepto, la existencia de un precio aplazado». Si bien es cierto que no hay un precio aplazado «stricto sensu» cabe destacar que la renta vitalicia sí que tiene una fecha en la que la obligación se extinguió, que fue la fecha de fallecimiento del Sr. A. A. Fecha de la que sí que tiene constancia el Registro de la Propiedad dado que en la escritura objeto de la calificación que se impugna se aportó el certificado de defunción y fue el motivo por el que se consolidó el pleno dominio en los nudo propietarios. A diferencia del supuesto analizado en la citada Resolución de fecha 9 de enero de 2015 (que se estaba analizando si el plazo previsto en el título era un plazo de duración del derecho y de caducidad del asiento cuando todavía las acciones legales no habían prescrito), en el presente caso, las acciones para el ejercicio de la condición resolutoria han quedado extinguidas. Teniendo en cuenta los plazos de prescripción indicados en el punto anterior, si aplicásemos el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria el asiento podría cancelarse por caducidad por haber prescrito la acción en diciembre de 2012. Si, acudimos al régimen previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, más concretamente a su apartado número 8, debe destacarse que hay dos párrafos que contienen dos reglas de cancelación por caducidad de los asientos distinguiendo si el Registro tenía constancia del momento en que pudo ejercitarse el derecho inscrito o no. Si atendemos a la regla prevista en el primer párrafo del apartado 8 del citado artículo, se prevé la posibilidad de cancelar, a instancia de cualquier interesado, fas inscripciones relativas a «cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica» (donde entendemos que se debería encuadrar cualquier tipo de condición resolutoria) «cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial por su incumplimiento». De la aplicación de este apartado resulta que, la obligación garantizada por la condición resolutoria se extinguió en el momento del fallecimiento de D. J. V. A. A., es decir, el 15 de diciembre de 2007. Las acciones para exigir el cumplimiento del pago de la renta vitalicia y la ejecución de la condición resolutoria prescribieron a los cinco años por aplicación del artículo 1966 CC. Por lo tanto, el 15 de diciembre de 2012 se cumple el requisito del vencimiento del término en que pudieron ejercitarse las acciones de reclamación de la renta vitalicia y de la ejecución de la condición resolutoria que la garantizaba. Además, para que aplique este párrafo, (a) deben haber transcurrido cinco años desde el día del vencimiento del término indicado: es decir, el 15 de diciembre de 2017; y (b) no deben constar inscritas o al margen anotaciones preventivas de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial por su incumplimiento: no constando ninguna. Siendo que la fecha en la que se solicitó la cancelación del asiento es posterior a 15 de diciembre de 2017 y que no hay ningún tipo de anotación de las indicadas anteriormente, resultaría de plena aplicación lo previsto en el citado artículo 210 de la Ley Hipotecaria y, por tanto, procedería la cancelación de la condición resolutoria por caducidad del asiento. El segundo párrafo del artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria, hace referencia al supuesto de caducidad de los asientos registrales «cuando no conste en el registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada». La Sra. Registradora ha hecho referencia a varias resoluciones que analizan el contenido de su segunda parte. En este punto, cabe destacar que pese a que la Sra. Registradora no lo mencione expresamente en su calificación, parece intuirse que de la interpretación y de las referencias que indica en su resolución, la Sra. Registradora es de la opinión que resulta de aplicación este apartado y por tanto, que los plazos de caducidad de los asientos serán de 20 años a contar desde el último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años, desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Este supuesto tampoco sería de aplicación para nuestro caso puesto que el Registro sí que tiene constancia de la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada que no es otra que la fecha de fallecimiento del Sr. A. A. y por tanto, tenía conocimiento del término para el ejercicio de las acciones derivadas de su incumplimiento y ejecución de la condición resolutoria objeto del presente. Por lo tanto, aplicaría la regla prevista en el párrafo primero del apartado 8 antes indicado. Además, debe tenerse en cuenta que una de las funciones principales del Registro de la Propiedad es reflejar la situación jurídica de los operadores económicos en aras de conservar la seguridad jurídica de los operadores. Por lo tanto, la regla de caducidad de los asientos prevista en el segundo párrafo se debería interpretar de manera subsidiaria ya que los periodos de caducidad previstos en los mismos son muy amplios. Finalmente, destacar que admitir que al amparo del artículo 82 y 210 de la LH, no puede cancelarse una condición resolutoria que garantiza una obligación cuyo cumplimiento no puede exigirse por haber prescrito su acción es contrario al principio de seguridad jurídica y a la propia ratio de existencia del Registro de la Propiedad dado que éste estaría publicando una situación jurídica diametralmente opuesta la realidad; y es que mientras en la realidad jurídica la acción para exigir el cumplimiento estaría prescrita, y así lo reconocería cualquier Tribunal de Justicia si un ciudadano le pidiera amparo, el Registro publicaría una «apariencia de realidad» en la que podría confiar un tercero, y esto carece de toda lógica jurídica. El Registro de la Propiedad no puede publicar que subsiste una acción para reclamar el cumplimiento de una obligación cuando esa acción está prescrita, y si lo hace estaría dinamitando no sólo los principios sobre los que se asienta la propia institución registral sino también nuestro sistema de seguridad jurídico preventiva que es uno de los más perfectos que existe, pues su última función es dar seguridad a quien confía en él, y con dicha publicidad estaría haciendo lo contrario, generar la duda jurídica en quien confía en el Registro porque es impensable, no sólo para un operador jurídico sino también para cualquier persona ajena al mundo del derecho, que si la acción esta prescrita el Registro publique la subsistencia de la obligación. Segundo.?Artículos 322 y ss. de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Tercero.?El presente recurso se interpone en plazo oportuno puesto que no ha transcurrido un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, según lo previsto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.» IV La registradora de la Propiedad emitió informe y remitió las actuaciones a este Centro Directivo para su resolución mediante escrito de fecha 20 de agosto de 2018. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1, 20, 42, 82 y 210 de la Ley Hipotecaria; 1939 y 1964 del Código Civil; 177 del Reglamento Hipotecario; la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 1978, 26 de abril de 2006, 20 de octubre de 2007, 15 de marzo de 2012, 6 de julio y 5 de septiembre de 2013, 25 de marzo de 2014, 9 de enero y 2 de diciembre de 2015, 21 de abril y 14 de noviembre de 2016 y 25 de octubre de 2018. 1. Se debate en este recurso la posibilidad de cancelar, por razón de caducidad, una condición resolutoria inscrita, en garantía del cumplimiento de un contrato de vitalicio consistente en la entrega de determinados bienes o derechos a cambio del deber de cuidado y asistencia durante la vida del alimentado. En dicho acuerdo contractual, otorgado en escritura pública y debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, quedó establecida la condición resolutoria para el caso de incumplimiento de la mencionada obligación de cuidado y asistencia de la transmitente de los bienes en cuestión. La registradora afirma que, para la cancelación de la referida condición resolutoria, es necesario el consentimiento del titular registral o sus herederos o en su defecto resolución judicial. 2. Debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según este Centro Directivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero: para cancelar es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento en que se haya dado audiencia al mismo (artículos 24 de la Constitución y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria). Consecuencia de todo ello es que, ni el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, ni el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, son aplicables a las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del pago del precio. Como ha tenido ocasión de señalar este Centro Directivo en su Resolución de 2 de diciembre de 2015, respecto de la situación que se produce tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, entrada en vigor que se producido el día 1 de noviembre de 2015, en la nueva redacción del artículo 210, y en concreto, en su regla Octava, párrafo segundo, se establece que «las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía». Esta nueva norma convive con la ya citada del artículo 82, párrafo quinto, pero, pese a tener una redacción ligeramente parecida, tiene un enfoque distinto, no es tan restrictiva como ella, e introduce algunas importantes novedades que no estaban contempladas en la del artículo 82, como se reseña a continuación. En efecto, mientras que el artículo 82, párrafo quinto, limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el nuevo artículo 210 la extiende a «cualquier interesado». Por otra parte, el artículo 82, párrafo quinto, tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre. En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía». Además el artículo 82, párrafo quinto, se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado (cfr. Resolución 25 de marzo de 2014), mientras que el artículo 210, regla octava, tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse otras condiciones resolutorias. También existen diferencias entre el referido artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria y el 210, regla octava, de la misma ley, por cuanto el primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro pues aquél precepto dispone: «(?) contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro (?)», mientras que el artículo 210, regla octava, presupone que no conste, al prevenir: «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (?)». Así, sin pretender ser exhaustivos el artículo 82, párrafo quinto, se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. Por el contrario, el artículo 210, regla octava, de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (lo que no ocurre en el presente caso ya que dicha fecha no es otra que la fecha del fallecimiento del titular), cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. No cabe, por tanto en el presente caso, la cancelación de la condición resolutoria sin el consentimiento del titular registral o de sus herederos, o en su defecto, resolución judicial que así lo ordene conforme al artículo 82, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 8 de noviembre de 2018.?El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

Resolución de 8 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria. En el recurso interpuesto por don Vicente Juan Escrivá Rubio, notario de Valencia, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Valencia número 11, doña Ana Isabel Llosa Asensi, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria. Hechos I Mediante escritura otorgada ante el notario de Valencia, don Vicente Juan Escrivá Rubio, el día 22 de febrero de 2018, con el número 461 de protocolo, se solicitó la cancelación de condición resolutoria por el fallecimiento acreditado del acreedor en cuyo beneficio se constituyó dicha condición que grava la finca transmitida, a fin de asegurar la renta vitalicia a cambio de la cual dicho señor transmitió el 50% de la nuda de la propiedad a don A. y doña B. L. L. R. Se hacía constar que habían cumplido dichos señores con las obligaciones asumidas en la escritura en la que dicha condición resolutoria se formalizó, sin que del Registro de la Propiedad resultase inscripción o anotación alguna que lo impidiera, haciéndose constar así mismo que había transcurrido el plazo legal previsto para el ejercicio de la acción de reclamación correspondiente. II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Valencia número 11, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificada la escritura autorizada por el Notario de Valencia, Don Vicente-Juan Escrivá Rubio, el día veintidós de Febrero del año dos mil dieciocho, bajo el número 461 de su protocolo, en la que se inserta diligencia de fecha veintiséis de Febrero del año dos mil dieciocho, que fue presentada nuevamente en esta Oficina, por Segarra Abogados y Economistas, S.L.P., según el asiento 1.871 del diario 30, se ha practicado con fecha de hoy, inscripción de extinción de usufructo y compraventa, en el Tomo 1.542, Libro 109 de la 5.ª Sección de Ruzafa, folio 80, Finca 1.049 de la 5.ª Sección de Ruzafa, Idufir/C.R.U. 46058000106194, inscripción 8.ª Al margen de la inscripción practicada se han extendido tres notas de afección fiscal. Se ha cancelado por caducidad una nota de afección fiscal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario. No se ha hecho constar la referencia catastral, por no darse los criterios de identidad establecidos en el artículo 45 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. A efectos de lo dispuesto en los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de Junio, se hace constar que la finca objeto de inscripción no está coordinada gráficamente con el Catastro. No se ha iniciado el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de dicha finca por así solicitarse expresamente por el presentante en instancia que se acompaña, de fecha ocho de Junio del año dos mil dieciocho. Principio de Rogación. Artículos 9-letra b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los Tribunales, y surten todos los efectos previstos en la Legislación Hipotecaria, en especial los determinados en los artículos 17, 20, 32, 34, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria. Se acompaña una nota simple de la finca, de conformidad con el art. 19 bis de la Ley Hipotecaria. En virtud de solicitud de inscripción parcial suscrita por el presentante en instancia que se acompaña, de fecha ocho de Junio del año dos mil dieciocho, se suspende la cancelación de la condición resolutoria solicitada en el título, en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: Consultados los Libros del Registro, de los mismos resulta que dicha finca está gravada con una condición resolutoria -cuya cancelación se solicita-, en garantía del pago de una renta vitalicia, por parte de Don A. L. R. y Doña B. L. L. R., o sus herederos/causahabientes, a Don J. V. A. A. El citado Sr. A. A. falleció el día 15 de Diciembre de 2007, según certificado de defunción que se protocoliza en el título. En el título presentado se solicita la cancelación de la referida condición resolutoria por haber acaecido el fallecimiento de Don J. V. A. A., y por haber transcurrido el plazo legal previsto para el ejercicio de la acción de reclamación correspondiente. Fundamentos de Derecho: La condición resolutoria cuya cancelación se solicita se constituyó en garantía del pago de una renta vitalicia a favor de Don J. V. A. A., por lo que para la cancelación de la misma, será necesario el consentimiento de su titular registral, en este caso, de sus herederos ?previa acreditación de su condición de tales?, o resolución judicial, ex. artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria. En Resoluciones de fechas 2 de Diciembre de 2015, 21 de Abril de 2016 y 14 de Noviembre de 2016, la Dirección General de los Registros y del Notariado realiza un examen comparativo del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (introducido por la Ley 24/2001) y la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria (según redacción dada por la Ley 13/2015), señalando las siguientes diferencias: a) mientras que el artículo 82 limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el artículo 210 la extiende a «cualquier interesado»; b) el artículo 82 tiene su fundamento en la figura de la prescripción, en concreto de la prescripción legal de las acciones, que puede variar según cuál sea la legislación civil, común o autonómica, aplicable, mientras que el artículo 210 regula un auténtico régimen de caducidad legal de los asientos; c) el artículo 82 se aplica exclusivamente a condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado e hipotecas, mientras que el artículo 210 se aplica, además, a cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales (entre las cuales cabe incluir condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas de la de pagar el precio aplazado de una compraventa); y d) el artículo 82 presupone que el plazo de cumplimiento de la obligación garantizada consta en el Registro, mientras que el artículo 210 presupone que no consta. Resultando de ello, que el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria se aplica a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del plazo aplazado de una compraventa, cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que haya transcurrido el plazo fijado por la legislación civil para la prescripción de las acciones nacidas de dichas garantías, o el más breve que a estos efectos hubiesen estipulado las partes, y siempre igualmente que dentro del año siguiente no resulte del Registro que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca; por contra, el artículo 210.8 de dicha Ley, se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Según Resolución de fecha 9 de Enero de 2015, relativa a la cancelación de condición resolutoria pactada en un contrato de vitalicio, la Dirección General afirma, entre otras cuestiones, que a la condición resolutoria pactada en este tipo de contratos no le es aplicable la posibilidad de cancelación por caducidad legal que prevé el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, al faltar el elemento esencial contemplado por este precepto, la existencia de un precio aplazado. Además, y aún en el supuesto de entender aplicable el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, en el presente caso, y dado que el citado Sr. A. A. falleció el día 15 de Diciembre de 2007 -según certificado de defunción que se protocoliza en el título-, no ha transcurrido el plazo de prescripción de la acción resolutoria, ex. artículo 1.964 del C.C., Disposición Transitoria 5.ª de la Ley 42/2015, de 5 de Octubre, y artículo 1.939 del C.C. Según resoluciones de la DGRN de fechas 23 de Enero de 2008 y 14 de Julio de 2010, a efectos de obtener la cancelación de una condición resolutoria por caducidad, al amparo del 82.5 de la Ley Hipotecaria, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria, al tener dicha acción naturaleza personal, es el de 15 años previsto en el artículo 1.964 del Código Civil, hoy 5 años, si bien, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en la Disposición Transitoria 5.ª de la Ley 42/2015, de 5 de Octubre, y en el artículo 1.939 del C.C. antes citados. Artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Artículo 1.964 del C.C. Disposición Transitoria 5.ª de la Ley 42/2015, de 5 de Octubre. Artículo 1.939 del C.C. Resoluciones de la DGRN antes citadas. Y siendo dicho/s defecto/s subsanable/s, se suspende la cancelación de la condición resolutoria solicitada en el título. Contra esta calificación (?) Valencia a veintinueve de Junio del año dos mil dieciocho (firma ilegible). Fdo. La Registradora.» III Contra la anterior nota de calificación, don Vicente Juan Escrivá Rubio, notario de Valencia, interpuso recurso el día 10 de agosto de 2018 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Primero.?La cuestión que se plantea en el presente recurso consiste en decidir si se dan los requisitos necesarios para proceder a la inscripción de la cancelación de la condición resolutoria constituida en garantía de la renta vitalicia otorgada a favor de D. J. V. A. A. En este sentido, esta parte considera procedente hacer una distinción entre dos aspectos jurídicos que sirven para resolver esta cuestión y que deben considerarse de forma conjunta. Por un lado, se debe analizar el régimen de prescripción de las acciones legales que se pueden interponer en caso de incumplimiento de este tipo de obligaciones (renta vitalicia) y por otro, se debe analizar qué artículo de la Ley Hipotecaria resulta de aplicación para solicitar la cancelación de este tipo de condiciones resolutorias. (a) Régimen de prescripción de las acciones derivadas de la obligación de pago de una renta vitalicia. Atendiendo al primero de los aspectos indicados, cabe destacar que la citada condición resolutoria se constituyó en garantía del cumplimiento de una renta vitalicia, que se regía por las siguientes normas: «- Será acreedor de la renta vitalicia Don J. V. A. A. - Serán deudores, con carácter solidario, de la renta vitalicia, Doña B. L. y Don A. L. R., y sus causahabientes, por cualquier título en la titularidad de las fincas transmitidas. - La renta se fija en la cantidad de diez mil pesetas mensuales (601,01 euros); pagadera cada mensualidad entre los días uno y cinco del propio mes, en el domicilio del señor A. o en la forma que éste designe en cada momento. - Se pacta que el impago de dos rentas, sucesivas a alternativas, dará lugar a la resolución de este contrato, y la plena propiedad de las fincas transmitidas volverá a Don J. V. A. A., sin que tenga nada que devolver par el pago de las rentas ya percibidas a devengadas.» En este sentido, tal y como indica la Sra. Registradora de acuerdo con lo dispuesto en las resoluciones de la DGRN de 23 de enero de 2008 y de 14 de julio de 2010, las acciones derivadas de la condición resolutoria tienen naturaleza personal y no real. En este sentido, esta parte discrepa con la Sra. Registradora en lo que se refiere a la aplicación del artículo 1964 CC para determinar el plazo de prescripción de las obligaciones derivadas de una renta vitalicia pagadera por mensualidades como es en nuestro caso. El artículo 1964 CC en lo que respecta al plazo de prescripción de las acciones personales establece que «las personales que no tengan señalado un término especial prescribirán a los quince» años. De la lectura de este artículo se desprende que el plazo de prescripción previsto en el mismo aplica de forma subsidiaria. Es decir, este plazo de prescripción es aplicable únicamente a aquellas acciones que no tengan previsto un régimen de prescripción propio. Por lo tanto, si de acuerdo con la naturaleza del negocio jurídico en cuestión, este tuviera un plazo de prescripción distinto, le sería de aplicación ese otro plazo. Así, la obligación garantizada con la condición resolutoria objeto del presente recurso, se trata de una renta de seiscientos euros, pagadera mensualmente a D. J. V. A. A. hasta el momento de su fallecimiento. El plazo de prescripción de las acciones que se derivan del incumplimiento de este tipo de rentas vitalicias o contratos vitalicios se ha englobado por la doctrina y por la jurisprudencia en el artículo 1966 del CC en su apartado 3 ya que la característica general de este tipo de obligaciones es que «comportan prestaciones periódicas y periodos de ejecución de cada prestación de duración anual o inferior al anual». En este sentido, el Tribunal Supremo ha aplicado esta misma premisa, considerando que el plazo de prescripción de las rentas devengadas como consecuencia de un usufructo vitalicio prescribe a los cinco años «ya que se trata de un pago que se hace por meses y el artículo 1966,3.º, del Código civil prevé la prescripción quinquenal en tal caso» (STS 713/2006 de 30 Jun. 2006, Rec. 4602/1999). De la misma manera, las Audiencias Provinciales han aplicado esta regla para rentas periódicas derivadas de contratos vitalicios indicando que es doctrinalmente admitido, de modo pacífico, que el artículo 1966 del CC establece una prescripción más breve (quinquenal) que la normal para el cumplimiento de determinadas obligaciones, cuya característica es la periodicidad. Así, «la «ratio» que preside la aplicación del plazo de prescripción quinquenal del artículo 1966 del Código Civil reside en la idea de la periodicidad, entendiéndose por periodicidad la existencia de una separación temporal entre varias prestaciones, cuyos vencimientos son sucesivos y se encuentran distanciados por unidades de tiempo fijas y constantes (también se ha resaltado, por la jurisprudencia, la nota de periodicidad en el pago, respecto a la aplicación del plazo de prescripción quinquenal del artículo 1966 del Código Civil así en las sentencias de la Sala 1.ª del T.S.: 31-diciembre-1985, R.J. Ar. 6625, F.D. tercero; 30-noviembre-1981, considerando segundo)» (SAP de Madrid 323/2010, de 22 de junio, SAP Salamanca, Sentencia 34/2014 de 18 Feb. 2014, Rec. 409/2013 o SAP Alicante, Sección 5.ª, Sentencia 194/2014 de 17 Jun. 2014, Rec. 33/2014, entre otras). Las menciones a las resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado a las que hace referencia la Sra. Registradora en este aspecto (de fecha 23 de enero de 2008 y 14 de julio de 2010) no son aplicables para el presente caso en la medida en que no se tratan de rentas vitalicias u obligaciones pecuniarias con pagos periódicos sino que se tratan de compraventas con precio aplazado, obligaciones a las que no aplica el artículo 1966 CC y, por no tener uno más específico, el plazo de prescripción que les resulta aplicable es el previsto en el artículo 1964 CC. A la luz de lo anterior y en aplicación del artículo 1966 CC, el plazo de prescripción de las obligaciones derivadas de una renta vitalicia pagadera por mensualidades es de cinco años. Por lo tanto, en la medida en que las rentas devengadas a favor de D. V. A. A. tenían naturaleza vitalicia, la última renta debió satisfacerse entre los días 1 a 5 de diciembre de 2007. Aplicando la regla de prescripción de los cinco años indicada, las acciones derivadas de un eventual incumplimiento en el pago de las rentas habrían prescrito en diciembre de 2012. Al fallecimiento del Sr. A. A., las obligaciones derivadas de la renta vitalicia otorgada a su favor quedaron extinguidas. Siendo que la condición resolutoria objeto de la presente era una garantía para el cumplimiento del pago de la renta vitalicia otorgada a favor del Sr. A. A., al extinguirse la obligación principal (por fallecimiento del beneficiario de las rentas) y al prescribir las acciones para exigir el eventual incumplimiento de las citadas obligaciones sin que haya constancia de haberse interpuesto demanda alguna para exigir su cumplimiento, la condición resolutoria (como obligación accesoria) deberá extinguirse por no tener nada que garantizar. (b) Régimen normativo aplicable para la cancelación registral de la condición resolutoria En este punto, cabe destacar que, de acuerdo con lo indicado en la nota de calificación de la Sra. Registradora, Ley Hipotecaria prevé varios sistemas de cancelación registral de derechos inscritos sobre una finca registral que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción. En este punto, nos centraremos en los dos artículos a los que hace referencia la nota de calificación, a saber: el artículo 82.5 y el artículo 210 de la Ley Hipotecaria. En lo que se refiere al artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, la Sra. Registradora manifiesta que, de acuerdo con la resolución de fecha de 9 de enero de 2015, «la cancelación de condición resolutoria pactada en un contrato vitalicio... para este tipo de contratos no le es aplicable la posibilidad de cancelación por caducidad legal que prevé el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria al faltar el elemento esencial contemplado por este precepto, la existencia de un precio aplazado». Si bien es cierto que no hay un precio aplazado «stricto sensu» cabe destacar que la renta vitalicia sí que tiene una fecha en la que la obligación se extinguió, que fue la fecha de fallecimiento del Sr. A. A. Fecha de la que sí que tiene constancia el Registro de la Propiedad dado que en la escritura objeto de la calificación que se impugna se aportó el certificado de defunción y fue el motivo por el que se consolidó el pleno dominio en los nudo propietarios. A diferencia del supuesto analizado en la citada Resolución de fecha 9 de enero de 2015 (que se estaba analizando si el plazo previsto en el título era un plazo de duración del derecho y de caducidad del asiento cuando todavía las acciones legales no habían prescrito), en el presente caso, las acciones para el ejercicio de la condición resolutoria han quedado extinguidas. Teniendo en cuenta los plazos de prescripción indicados en el punto anterior, si aplicásemos el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria el asiento podría cancelarse por caducidad por haber prescrito la acción en diciembre de 2012. Si, acudimos al régimen previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, más concretamente a su apartado número 8, debe destacarse que hay dos párrafos que contienen dos reglas de cancelación por caducidad de los asientos distinguiendo si el Registro tenía constancia del momento en que pudo ejercitarse el derecho inscrito o no. Si atendemos a la regla prevista en el primer párrafo del apartado 8 del citado artículo, se prevé la posibilidad de cancelar, a instancia de cualquier interesado, fas inscripciones relativas a «cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica» (donde entendemos que se debería encuadrar cualquier tipo de condición resolutoria) «cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial por su incumplimiento». De la aplicación de este apartado resulta que, la obligación garantizada por la condición resolutoria se extinguió en el momento del fallecimiento de D. J. V. A. A., es decir, el 15 de diciembre de 2007. Las acciones para exigir el cumplimiento del pago de la renta vitalicia y la ejecución de la condición resolutoria prescribieron a los cinco años por aplicación del artículo 1966 CC. Por lo tanto, el 15 de diciembre de 2012 se cumple el requisito del vencimiento del término en que pudieron ejercitarse las acciones de reclamación de la renta vitalicia y de la ejecución de la condición resolutoria que la garantizaba. Además, para que aplique este párrafo, (a) deben haber transcurrido cinco años desde el día del vencimiento del término indicado: es decir, el 15 de diciembre de 2017; y (b) no deben constar inscritas o al margen anotaciones preventivas de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial por su incumplimiento: no constando ninguna. Siendo que la fecha en la que se solicitó la cancelación del asiento es posterior a 15 de diciembre de 2017 y que no hay ningún tipo de anotación de las indicadas anteriormente, resultaría de plena aplicación lo previsto en el citado artículo 210 de la Ley Hipotecaria y, por tanto, procedería la cancelación de la condición resolutoria por caducidad del asiento. El segundo párrafo del artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria, hace referencia al supuesto de caducidad de los asientos registrales «cuando no conste en el registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada». La Sra. Registradora ha hecho referencia a varias resoluciones que analizan el contenido de su segunda parte. En este punto, cabe destacar que pese a que la Sra. Registradora no lo mencione expresamente en su calificación, parece intuirse que de la interpretación y de las referencias que indica en su resolución, la Sra. Registradora es de la opinión que resulta de aplicación este apartado y por tanto, que los plazos de caducidad de los asientos serán de 20 años a contar desde el último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años, desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Este supuesto tampoco sería de aplicación para nuestro caso puesto que el Registro sí que tiene constancia de la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada que no es otra que la fecha de fallecimiento del Sr. A. A. y por tanto, tenía conocimiento del término para el ejercicio de las acciones derivadas de su incumplimiento y ejecución de la condición resolutoria objeto del presente. Por lo tanto, aplicaría la regla prevista en el párrafo primero del apartado 8 antes indicado. Además, debe tenerse en cuenta que una de las funciones principales del Registro de la Propiedad es reflejar la situación jurídica de los operadores económicos en aras de conservar la seguridad jurídica de los operadores. Por lo tanto, la regla de caducidad de los asientos prevista en el segundo párrafo se debería interpretar de manera subsidiaria ya que los periodos de caducidad previstos en los mismos son muy amplios. Finalmente, destacar que admitir que al amparo del artículo 82 y 210 de la LH, no puede cancelarse una condición resolutoria que garantiza una obligación cuyo cumplimiento no puede exigirse por haber prescrito su acción es contrario al principio de seguridad jurídica y a la propia ratio de existencia del Registro de la Propiedad dado que éste estaría publicando una situación jurídica diametralmente opuesta la realidad; y es que mientras en la realidad jurídica la acción para exigir el cumplimiento estaría prescrita, y así lo reconocería cualquier Tribunal de Justicia si un ciudadano le pidiera amparo, el Registro publicaría una «apariencia de realidad» en la que podría confiar un tercero, y esto carece de toda lógica jurídica. El Registro de la Propiedad no puede publicar que subsiste una acción para reclamar el cumplimiento de una obligación cuando esa acción está prescrita, y si lo hace estaría dinamitando no sólo los principios sobre los que se asienta la propia institución registral sino también nuestro sistema de seguridad jurídico preventiva que es uno de los más perfectos que existe, pues su última función es dar seguridad a quien confía en él, y con dicha publicidad estaría haciendo lo contrario, generar la duda jurídica en quien confía en el Registro porque es impensable, no sólo para un operador jurídico sino también para cualquier persona ajena al mundo del derecho, que si la acción esta prescrita el Registro publique la subsistencia de la obligación. Segundo.?Artículos 322 y ss. de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Tercero.?El presente recurso se interpone en plazo oportuno puesto que no ha transcurrido un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, según lo previsto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.» IV La registradora de la Propiedad emitió informe y remitió las actuaciones a este Centro Directivo para su resolución mediante escrito de fecha 20 de agosto de 2018. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1, 20, 42, 82 y 210 de la Ley Hipotecaria; 1939 y 1964 del Código Civil; 177 del Reglamento Hipotecario; la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 1978, 26 de abril de 2006, 20 de octubre de 2007, 15 de marzo de 2012, 6 de julio y 5 de septiembre de 2013, 25 de marzo de 2014, 9 de enero y 2 de diciembre de 2015, 21 de abril y 14 de noviembre de 2016 y 25 de octubre de 2018. 1. Se debate en este recurso la posibilidad de cancelar, por razón de caducidad, una condición resolutoria inscrita, en garantía del cumplimiento de un contrato de vitalicio consistente en la entrega de determinados bienes o derechos a cambio del deber de cuidado y asistencia durante la vida del alimentado. En dicho acuerdo contractual, otorgado en escritura pública y debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, quedó establecida la condición resolutoria para el caso de incumplimiento de la mencionada obligación de cuidado y asistencia de la transmitente de los bienes en cuestión. La registradora afirma que, para la cancelación de la referida condición resolutoria, es necesario el consentimiento del titular registral o sus herederos o en su defecto resolución judicial. 2. Debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según este Centro Directivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero: para cancelar es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento en que se haya dado audiencia al mismo (artículos 24 de la Constitución y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria). Consecuencia de todo ello es que, ni el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, ni el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, son aplicables a las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del pago del precio. Como ha tenido ocasión de señalar este Centro Directivo en su Resolución de 2 de diciembre de 2015, respecto de la situación que se produce tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, entrada en vigor que se producido el día 1 de noviembre de 2015, en la nueva redacción del artículo 210, y en concreto, en su regla Octava, párrafo segundo, se establece que «las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía». Esta nueva norma convive con la ya citada del artículo 82, párrafo quinto, pero, pese a tener una redacción ligeramente parecida, tiene un enfoque distinto, no es tan restrictiva como ella, e introduce algunas importantes novedades que no estaban contempladas en la del artículo 82, como se reseña a continuación. En efecto, mientras que el artículo 82, párrafo quinto, limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el nuevo artículo 210 la extiende a «cualquier interesado». Por otra parte, el artículo 82, párrafo quinto, tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre. En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía». Además el artículo 82, párrafo quinto, se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado (cfr. Resolución 25 de marzo de 2014), mientras que el artículo 210, regla octava, tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse otras condiciones resolutorias. También existen diferencias entre el referido artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria y el 210, regla octava, de la misma ley, por cuanto el primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro pues aquél precepto dispone: «(?) contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro (?)», mientras que el artículo 210, regla octava, presupone que no conste, al prevenir: «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (?)». Así, sin pretender ser exhaustivos el artículo 82, párrafo quinto, se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. Por el contrario, el artículo 210, regla octava, de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (lo que no ocurre en el presente caso ya que dicha fecha no es otra que la fecha del fallecimiento del titular), cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. No cabe, por tanto en el presente caso, la cancelación de la condición resolutoria sin el consentimiento del titular registral o de sus herederos, o en su defecto, resolución judicial que así lo ordene conforme al artículo 82, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 8 de noviembre de 2018.?El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

Resolución de 8 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Ciudad Real n.º 2, por la que se rechaza la práctica de una anotación preventiva. En el recurso interpuesto por don Vicente Javier Cobo Gallego, notario de Ciudad Real, contra la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Ciudad Real número 2, doña Lydia Estela Blasco Lizárraga, por la que se rechaza la práctica de una anotación preventiva. Hechos I Por don Vicente Javier Cobo Gallego, notario de Ciudad Real, se remitió, en fecha 14 de junio de 2018, el siguiente documento al Registro de la Propiedad de Ciudad Real número 2: «En cumplimiento de lo establecido en el artículo 233, apartado 3, de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, me place comunicarle que don A. J. M. R., titular del D.N.I. número (?), con domicilio en la calle (?), ha iniciado un procedimiento para alcanzar un acuerdo extrajudicial de pago con sus acreedores, en virtud de acta por mí autorizada, en esta ciudad, el día 4 de mayo de 2.018, con el número 421 de protocolo, que ha motivado la formación del expediente 421/2018, solicitando la designación de un mediador concursal, función para la que ha sido designado el letrado don A. D. M. L., quien ha aceptado el nombramiento el día 4 de junio del corriente. Hago constar que entre los bienes declarados en el formulario de solicitud para alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos con los acreedores figura la finca registral número 12.268 del término municipal de Miguelturra (Ciudad Real), del que dicho señor es copropietario, asentada en el Registro de la Propiedad número dos de Ciudad Real, en el tomo 1.515, libro 159, folios 44 y 45, inscripciones 2.ª, 3.ª y 5.ª Lo que pongo en su conocimiento a fin de que se practique la preceptiva anotación preventiva. Quedo a su disposición. En Ciudad Real, a doce de junio de dos mil dieciocho». II Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad de Ciudad Real número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Registro de la Propiedad de Ciudad Real número 2. Entrada n.º: 2.130 del año: 2018. Asiento N.º: 554 Diario: 164. Presentado el 14/06/2018 a las 14:39. Presentante: Vicente Javier Cobo Gallego. Interesados: A. J. M. R. Naturaleza: Comunicación. Fecha del documento: 12 de junio de 2018. Conforme a lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, pongo en su conocimiento que ha sido objeto de calificación negativa el documento presentado en este Registro a que se refiere la nota de calificación que sigue. Hechos: Se encuentra pendiente de despacho comunicación expedida en Ciudad Real, el día 12 de junio de 2018, por el notario don Vicente Javier Cobo Gallego, en la que se hace constar que don A. J. M. R. ha iniciado un procedimiento para alcanzar un acuerdo extrajudicial de pago con sus acreedores, solicitando la designación de un mediador concursal, y en la que se solicita se practique la preceptiva anotación preventiva sobre la finca registral 12.268 de Miguelturra, del que dicho señor es copropietario; y que ha sido presentada en esta Oficina, por correo certificado con acuse de recibo, a las 14 horas 39 minutos del día 14 de junio de 2018, causando el asiento 554 del Diario 164. Calificación desfavorable por observarse el siguiente defecto subsanable y en base a los fundamentos jurídicos que se citan: No se acompaña copia autorizada del acta de designación de mediador concursal autorizada por el notario de Ciudad Real don Vicente Javier Cobo Gallego, el día 4 de mayo de 2018, número 421 de su protocolo, título formal necesario para la práctica de la anotación preventiva y calificar el cumplimiento de los requisitos establecidos por los artículos 231 y siguientes de la Ley Concursal. Un asiento de la relevancia de la anotación, que produce un efecto de cierre respecto del acceso al Registro de ulteriores ejecuciones, no puede practicarse sobre la base de una mera comunicación, sino que precisa de un documento público en que apoyarse, documento que será la copia autorizada notarial en que se haya formalizado la apertura del expediente. Dado que el efecto principal de la anotación es el legalmente establecido, es decir, cerrar el Registro a anotaciones de embargo o secuestro decretados con posterioridad a la presentación de la solicitud de nombramiento de mediador, deberá presentarse el acta notarial autorizada en la que conste que el notario ha comprobado que no concurra en el deudor alguna de las causas de exclusión de la posibilidad del expediente, dado el control de legalidad en la calificación registral. Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe, ha resuelto suspender la anotación solicitada respecto del pleno dominio de once veinticuatroavas partes indivisas y del usufructo vitalicio de una veinticuatroava parte indivisa de la finca 12.268 de Miguelturra ?propiedad de don A. J. M. R.?, por el defecto citado. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323-1 de la Ley Hipotecaria. Esta nota de calificación puede: (?). Ciudad Real, a 4 de julio de 2018 La registradora (firma ilegible) Fdo.: Lydia-Estela Blasco Lizarraga Asiento 554 del Diario 164». III Contra la anterior nota de calificación, don Vicente Javier Cobo Gallego, notario de Ciudad Real, interpuso recurso el día 10 de agosto de 2018 en virtud de escrito en el que alegaba, resumidamente, lo siguiente: Primero. Que el principio de titularidad pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria admite excepciones y modalizaciones; Que esto ocurre en el artículo 233 de la Ley Concursal, que permite la presentación de certificación o copia; Que, sin necesidad de debatir sobre la naturaleza de la certificación, cuando la expida el notario, debe comprender los extremos necesarios para que el registrador pueda ejercer su función; Que, entender que el notario no puede hacerlo, implicaría un tratamiento distinto para notarios, registradores y Cámaras; Que la regulación del artículo 233 se reitera en el artículo 238 cuando de la finalización del expediente se trata y sólo cuando debe elevarse a escritura pública el acuerdo extrajudicial alcanzado se exige esta forma especial a efectos de presentación en el Registro Mercantil, y Que bien puede entenderse que la solicitud de práctica de anotación preventiva, en cuanto actuación legalmente obligatoria, puede llevarse a cabo por medio de certificación comprensiva de los aspectos precisos para la práctica del asiento sin necesidad de acompañar la copia completa del expediente. Segundo. Que la calificación de la registradora se basa en la idea argumental de que corresponde al registrador el control de legalidad del proceso dirigido a la designación de mediador, lo que no se corresponde con la regulación concursal que claramente establece que la competencia para determinar que no concurra en el deudor causa de exclusión, recae exclusivamente en manos del receptor de la solicitud. Así resulta de los artículos 231, 232 y 242 bis de la Ley Concursal, y Que, además para los expedientes en que no existan fincas registrables, no existe más control que el del notario, registrador o Cámara que actúe, pues el legislador no contempla más control de legalidad que el que lleve a cabo el actuante. IV La registradora, tras la oportuna instrucción del expediente, emitió informe el día 16 de agosto de 2018, ratificándose en su calificación, y elevó el expediente a este Centro Directivo. Resultaba del informe que, subsanado el defecto en su día señalado y que constituye el objeto de la presente, se llevó a cabo la toma de razón de la anotación solicitada. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria; 17 de la Ley del Notariado; 5 bis, 231, 232, 233, 235 y 238 de la Ley 22/2003, de 9 julio, Concursal; la Ley 4/2014, de 1 de abril, Básica de las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegación; los artículos 33 y 34 del Reglamento Hipotecario; 144 del Reglamento Notarial, y las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en el texto. 1. Instado ante notario procedimiento para la designación de mediador concursal con el fin de alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos, el notario remite comunicación de haberse iniciado el procedimiento al Registro de la Propiedad con la finalidad de que por parte de la registradora se lleve a cabo la anotación preventiva prevista en el artículo 233.3 de la Ley Concursal. La registradora suspende la práctica de la anotación porque el documento remitido no es el acta de designación de experto autorizada por notario, título formal exigido por la Ley Concursal. El notario recurre una vez subsanado el defecto. Como ha recordado la doctrina de este Centro Directivo en numerosas ocasiones (vid., por todas, la reciente Resolución de 25 de abril de 2018), la subsanación del defecto y la práctica en su caso del asiento solicitado no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador de conformidad con la previsión del artículo 325 de la Ley Hipotecaria. 2. Como pone de relieve la Exposición de Motivos de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, su Capítulo V introduce en nuestro ordenamiento «un mecanismo de negociación extrajudicial de deudas de empresarios, ya sean personas físicas o jurídicas, similar a los existentes en los países próximos (?) El procedimiento, como aconsejan todos los estudios de Derecho comparado, es muy flexible y se sustancia, extrajudicialmente, en brevísimos plazos ante funcionarios idóneos por su experiencia y cualificación como son el registrador mercantil o el notario, si bien, como ocurre con los acuerdos de refinanciación, se limitarán a designar un profesional idóneo e independiente que impulse la avenencia y a asegurar que se cumplan los requisitos de publicación y publicidad registral necesarios para llevar a buen término los fines perseguidos con el arreglo». La finalidad del procedimiento así introducido consiste, en consecuencia, en proveer de un mecanismo jurídico al deudor en estado de insolvencia o que prevé estarlo (artículo 231 de la Ley Concursal), para alcanzar con sus acreedores un acuerdo extrajudicial que impida la declaración de concurso y los severos efectos que de la misma se derivan. Dada su finalidad preventiva, la sustanciación del procedimiento no impide al deudor continuar con su actividad laboral, empresarial o profesional (artículo 235.1 de la Ley Concursal), con el beneficio añadido de que sus acreedores no podrán iniciar o continuar ejecuciones contra su patrimonio ni podrán anotarse embargos en los Registros de bienes ni se podrá declarar su concurso (artículo 235.2 de la Ley Concursal en relación al artículo 5 bis de la propia ley). Para garantizar la viabilidad de tales efectos, el artículo 233 de la Ley Concursal en relación con el artículo 235.2, prevé que se haga constar por anotación preventiva en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles (o en cualquier otro registro de bienes), la apertura del expediente una vez que el mediador concursal designado haya aceptado el encargo. La competencia para tramitar el procedimiento y designar al mediador concursal se atribuye a notarios, registradores mercantiles y Cámaras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegación, habiendo tenido esta Dirección General la oportunidad de pronunciarse sobre la debida delimitación competencial entre unos y otros (vid. Resoluciones de 4 y 9 de marzo y 18 de octubre de 2016). 3. Respecto del título en virtud del que ha de practicarse la anotación preventiva en los registros de bienes, dispone el artículo 233.3 lo siguiente: «Una vez que el mediador concursal acepte el cargo, el registrador mercantil, el notario o la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación dará cuenta del hecho por certificación o copia remitidas a los registros públicos de bienes competentes para su constancia por anotación preventiva en la correspondiente hoja registral (?)». La cuestión que se plantea en este expediente se fundamenta en la interpretación que deba darse a este precepto y, en concreto, al inciso que se refiere a dar cuenta del hecho de la designación y aceptación mediante certificación o copia. La registradora entiende que tratándose de procedimiento seguido ante notario, el documento hábil para provocar el asiento de anotación preventiva es la copia autorizada del acta notarial. El notario recurrente por el contrario entiende que tanto la copia del acta como una mera certificación emitida por el mismo son título a estos efectos. 4. Dejando de lado la poco afortunada técnica legislativa del precepto, lo cierto es que distingue adecuadamente entre la obligación de «dar cuenta» al registro público competente de la designación y aceptación del mediador concursal a los efectos de causar asiento de anotación preventiva y la mera «comunicación» del hecho de la designación y aceptación a otras instancias especificando, respecto de estas últimas, cual haya de ser el contenido del comunicado (artículo 233.4 de la Ley Concursal). Como señala el recurrente, la Ley Concursal (artículo 238.2), utiliza la misma técnica cuando aceptada la propuesta de acuerdo extrajudicial se cierra el expediente: «Por el notario, el registrador o la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación se comunicará el cierre del expediente al juzgado que hubiera de tramitar el concurso. Igualmente se dará cuenta del hecho por certificación o copia remitidas a los registros públicos de bienes competentes para la cancelación de las anotaciones practicadas». Reservada la comunicación a los efectos y con el contenido citados, la presentación en el Registro de bienes competente debe llevarse a cabo de acuerdo con las reglas generales del ordenamiento. Téngase en cuenta que, como queda debidamente acreditado, la finalidad de la reforma es la expuesta en las consideraciones anteriores sin que en ningún caso se haya pretendido alterar el sistema documental propio de la profesión notarial ni el principio de titulación pública como parte esencial del principio de legalidad aplicable a los registros de bienes y, en concreto, al Registro de la Propiedad. La interpretación de los preceptos transcritos debe entonces acomodarse al anterior aserto de modo que la disyuntiva entre certificación o copia se predica, no de cualquiera de las autoridades competentes, sino respecto de los registradores mercantiles por un lado y de los notarios por otro. De este modo los registradores y Cámaras Oficiales remitirán a los registros competentes certificación del expediente comprensiva de los particulares necesarios para la práctica de la anotación preventiva y el notario remitirá copia autorizada del acta de designación del mediador concursal comprensiva de las diligencias hasta ese momento practicadas. Del mismo y en cuanto al título para provocar la cancelación del asiento de anotación preventiva, aquellos expedirán certificación de cierre del expediente y el notario la correspondiente copia autorizada de su acta. Esta interpretación respeta íntegramente la respectiva competencia de cada una de las autoridades implicadas: los registradores mercantiles expedirán certificación de su resolución de nombramiento de conformidad con el sistema legal existente para dar traslado del contenido del Registro o de otros documentos públicos que obren en su poder (artículo 222 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 340.3 del Reglamento del Registro Mercantil); las Cámaras Oficiales expedirán igualmente certificación de su propia resolución de nombramiento (artículo 5.1.a de la Ley 4/2014, de 1 de abril, Básica de las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegación); y finalmente, los notarios remitirán copia del acta autorizada de conformidad con sus competencias en materia de documentación de actos que carezcan de contenido negocial (artículo 17 de la Ley del Notariado). Se respeta así escrupulosamente el principio de titulación pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria así como las exigencias que para la consideración de título a los efectos de práctica del asiento se comprenden en su reglamento (artículo 33 del Reglamento Hipotecario), sin necesidad de acudir a conjeturas que por afectar al régimen de documentación notarial de los actos jurídicos habrían de estar respaldadas por un mandato legal terminante. Y todo ello sin afectar tampoco a las respectivas competencias de notarios y registradores en cuanto a la redacción y formación del documento público y a su calificación una vez practicado el oportuno asiento de presentación. En el ámbito del procedimiento de designación de mediador concursal por notario corresponderá a este la documentación de las distintas diligencias que se vayan practicando así como la apreciación de la concurrencia de los requisitos legalmente exigidos para la procedencia del nombramiento (artículo 232 de la Ley Concursal), sin perjuicio de la competencia del registrador para apreciar el cumplimiento de la forma legalmente exigible así como que su contenido se ajusta a la previsión legal de conformidad con las reglas generales (artículo 18 de la Ley Hipotecaria). 5. Llegados a este punto resulta con claridad que el recurso no puede prosperar porque, como ha quedado expuesto, el documento público previsto legalmente para documentar el procedimiento de designación de mediador concursal por notario es el acta autorizada, cuya copia, igualmente autorizada, es el título previsto legalmente para causar asiento de presentación y, en su caso, la anotación preventiva a que se refiere la Ley Concursal así como su cancelación. Y todo ello sin perjuicio de la competencia del notario para emitir certificaciones u otros documentos cuyo contenido y efectos son los previstos en el reglamento notarial (artículo 144 «in fine»), pero no los propios de los documentos públicos denominados actas. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 8 de noviembre de 2018.?El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

Resolución de 8 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Ciudad Real n.º 2, por la que se rechaza la práctica de una anotación preventiva. En el recurso interpuesto por don Vicente Javier Cobo Gallego, notario de Ciudad Real, contra la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Ciudad Real número 2, doña Lydia Estela Blasco Lizárraga, por la que se rechaza la práctica de una anotación preventiva. Hechos I Por don Vicente Javier Cobo Gallego, notario de Ciudad Real, se remitió, en fecha 14 de junio de 2018, el siguiente documento al Registro de la Propiedad de Ciudad Real número 2: «En cumplimiento de lo establecido en el artículo 233, apartado 3, de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, me place comunicarle que don A. J. M. R., titular del D.N.I. número (?), con domicilio en la calle (?), ha iniciado un procedimiento para alcanzar un acuerdo extrajudicial de pago con sus acreedores, en virtud de acta por mí autorizada, en esta ciudad, el día 4 de mayo de 2.018, con el número 421 de protocolo, que ha motivado la formación del expediente 421/2018, solicitando la designación de un mediador concursal, función para la que ha sido designado el letrado don A. D. M. L., quien ha aceptado el nombramiento el día 4 de junio del corriente. Hago constar que entre los bienes declarados en el formulario de solicitud para alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos con los acreedores figura la finca registral número 12.268 del término municipal de Miguelturra (Ciudad Real), del que dicho señor es copropietario, asentada en el Registro de la Propiedad número dos de Ciudad Real, en el tomo 1.515, libro 159, folios 44 y 45, inscripciones 2.ª, 3.ª y 5.ª Lo que pongo en su conocimiento a fin de que se practique la preceptiva anotación preventiva. Quedo a su disposición. En Ciudad Real, a doce de junio de dos mil dieciocho». II Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad de Ciudad Real número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Registro de la Propiedad de Ciudad Real número 2. Entrada n.º: 2.130 del año: 2018. Asiento N.º: 554 Diario: 164. Presentado el 14/06/2018 a las 14:39. Presentante: Vicente Javier Cobo Gallego. Interesados: A. J. M. R. Naturaleza: Comunicación. Fecha del documento: 12 de junio de 2018. Conforme a lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, pongo en su conocimiento que ha sido objeto de calificación negativa el documento presentado en este Registro a que se refiere la nota de calificación que sigue. Hechos: Se encuentra pendiente de despacho comunicación expedida en Ciudad Real, el día 12 de junio de 2018, por el notario don Vicente Javier Cobo Gallego, en la que se hace constar que don A. J. M. R. ha iniciado un procedimiento para alcanzar un acuerdo extrajudicial de pago con sus acreedores, solicitando la designación de un mediador concursal, y en la que se solicita se practique la preceptiva anotación preventiva sobre la finca registral 12.268 de Miguelturra, del que dicho señor es copropietario; y que ha sido presentada en esta Oficina, por correo certificado con acuse de recibo, a las 14 horas 39 minutos del día 14 de junio de 2018, causando el asiento 554 del Diario 164. Calificación desfavorable por observarse el siguiente defecto subsanable y en base a los fundamentos jurídicos que se citan: No se acompaña copia autorizada del acta de designación de mediador concursal autorizada por el notario de Ciudad Real don Vicente Javier Cobo Gallego, el día 4 de mayo de 2018, número 421 de su protocolo, título formal necesario para la práctica de la anotación preventiva y calificar el cumplimiento de los requisitos establecidos por los artículos 231 y siguientes de la Ley Concursal. Un asiento de la relevancia de la anotación, que produce un efecto de cierre respecto del acceso al Registro de ulteriores ejecuciones, no puede practicarse sobre la base de una mera comunicación, sino que precisa de un documento público en que apoyarse, documento que será la copia autorizada notarial en que se haya formalizado la apertura del expediente. Dado que el efecto principal de la anotación es el legalmente establecido, es decir, cerrar el Registro a anotaciones de embargo o secuestro decretados con posterioridad a la presentación de la solicitud de nombramiento de mediador, deberá presentarse el acta notarial autorizada en la que conste que el notario ha comprobado que no concurra en el deudor alguna de las causas de exclusión de la posibilidad del expediente, dado el control de legalidad en la calificación registral. Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe, ha resuelto suspender la anotación solicitada respecto del pleno dominio de once veinticuatroavas partes indivisas y del usufructo vitalicio de una veinticuatroava parte indivisa de la finca 12.268 de Miguelturra ?propiedad de don A. J. M. R.?, por el defecto citado. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323-1 de la Ley Hipotecaria. Esta nota de calificación puede: (?). Ciudad Real, a 4 de julio de 2018 La registradora (firma ilegible) Fdo.: Lydia-Estela Blasco Lizarraga Asiento 554 del Diario 164». III Contra la anterior nota de calificación, don Vicente Javier Cobo Gallego, notario de Ciudad Real, interpuso recurso el día 10 de agosto de 2018 en virtud de escrito en el que alegaba, resumidamente, lo siguiente: Primero. Que el principio de titularidad pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria admite excepciones y modalizaciones; Que esto ocurre en el artículo 233 de la Ley Concursal, que permite la presentación de certificación o copia; Que, sin necesidad de debatir sobre la naturaleza de la certificación, cuando la expida el notario, debe comprender los extremos necesarios para que el registrador pueda ejercer su función; Que, entender que el notario no puede hacerlo, implicaría un tratamiento distinto para notarios, registradores y Cámaras; Que la regulación del artículo 233 se reitera en el artículo 238 cuando de la finalización del expediente se trata y sólo cuando debe elevarse a escritura pública el acuerdo extrajudicial alcanzado se exige esta forma especial a efectos de presentación en el Registro Mercantil, y Que bien puede entenderse que la solicitud de práctica de anotación preventiva, en cuanto actuación legalmente obligatoria, puede llevarse a cabo por medio de certificación comprensiva de los aspectos precisos para la práctica del asiento sin necesidad de acompañar la copia completa del expediente. Segundo. Que la calificación de la registradora se basa en la idea argumental de que corresponde al registrador el control de legalidad del proceso dirigido a la designación de mediador, lo que no se corresponde con la regulación concursal que claramente establece que la competencia para determinar que no concurra en el deudor causa de exclusión, recae exclusivamente en manos del receptor de la solicitud. Así resulta de los artículos 231, 232 y 242 bis de la Ley Concursal, y Que, además para los expedientes en que no existan fincas registrables, no existe más control que el del notario, registrador o Cámara que actúe, pues el legislador no contempla más control de legalidad que el que lleve a cabo el actuante. IV La registradora, tras la oportuna instrucción del expediente, emitió informe el día 16 de agosto de 2018, ratificándose en su calificación, y elevó el expediente a este Centro Directivo. Resultaba del informe que, subsanado el defecto en su día señalado y que constituye el objeto de la presente, se llevó a cabo la toma de razón de la anotación solicitada. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria; 17 de la Ley del Notariado; 5 bis, 231, 232, 233, 235 y 238 de la Ley 22/2003, de 9 julio, Concursal; la Ley 4/2014, de 1 de abril, Básica de las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegación; los artículos 33 y 34 del Reglamento Hipotecario; 144 del Reglamento Notarial, y las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en el texto. 1. Instado ante notario procedimiento para la designación de mediador concursal con el fin de alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos, el notario remite comunicación de haberse iniciado el procedimiento al Registro de la Propiedad con la finalidad de que por parte de la registradora se lleve a cabo la anotación preventiva prevista en el artículo 233.3 de la Ley Concursal. La registradora suspende la práctica de la anotación porque el documento remitido no es el acta de designación de experto autorizada por notario, título formal exigido por la Ley Concursal. El notario recurre una vez subsanado el defecto. Como ha recordado la doctrina de este Centro Directivo en numerosas ocasiones (vid., por todas, la reciente Resolución de 25 de abril de 2018), la subsanación del defecto y la práctica en su caso del asiento solicitado no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador de conformidad con la previsión del artículo 325 de la Ley Hipotecaria. 2. Como pone de relieve la Exposición de Motivos de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, su Capítulo V introduce en nuestro ordenamiento «un mecanismo de negociación extrajudicial de deudas de empresarios, ya sean personas físicas o jurídicas, similar a los existentes en los países próximos (?) El procedimiento, como aconsejan todos los estudios de Derecho comparado, es muy flexible y se sustancia, extrajudicialmente, en brevísimos plazos ante funcionarios idóneos por su experiencia y cualificación como son el registrador mercantil o el notario, si bien, como ocurre con los acuerdos de refinanciación, se limitarán a designar un profesional idóneo e independiente que impulse la avenencia y a asegurar que se cumplan los requisitos de publicación y publicidad registral necesarios para llevar a buen término los fines perseguidos con el arreglo». La finalidad del procedimiento así introducido consiste, en consecuencia, en proveer de un mecanismo jurídico al deudor en estado de insolvencia o que prevé estarlo (artículo 231 de la Ley Concursal), para alcanzar con sus acreedores un acuerdo extrajudicial que impida la declaración de concurso y los severos efectos que de la misma se derivan. Dada su finalidad preventiva, la sustanciación del procedimiento no impide al deudor continuar con su actividad laboral, empresarial o profesional (artículo 235.1 de la Ley Concursal), con el beneficio añadido de que sus acreedores no podrán iniciar o continuar ejecuciones contra su patrimonio ni podrán anotarse embargos en los Registros de bienes ni se podrá declarar su concurso (artículo 235.2 de la Ley Concursal en relación al artículo 5 bis de la propia ley). Para garantizar la viabilidad de tales efectos, el artículo 233 de la Ley Concursal en relación con el artículo 235.2, prevé que se haga constar por anotación preventiva en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles (o en cualquier otro registro de bienes), la apertura del expediente una vez que el mediador concursal designado haya aceptado el encargo. La competencia para tramitar el procedimiento y designar al mediador concursal se atribuye a notarios, registradores mercantiles y Cámaras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegación, habiendo tenido esta Dirección General la oportunidad de pronunciarse sobre la debida delimitación competencial entre unos y otros (vid. Resoluciones de 4 y 9 de marzo y 18 de octubre de 2016). 3. Respecto del título en virtud del que ha de practicarse la anotación preventiva en los registros de bienes, dispone el artículo 233.3 lo siguiente: «Una vez que el mediador concursal acepte el cargo, el registrador mercantil, el notario o la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación dará cuenta del hecho por certificación o copia remitidas a los registros públicos de bienes competentes para su constancia por anotación preventiva en la correspondiente hoja registral (?)». La cuestión que se plantea en este expediente se fundamenta en la interpretación que deba darse a este precepto y, en concreto, al inciso que se refiere a dar cuenta del hecho de la designación y aceptación mediante certificación o copia. La registradora entiende que tratándose de procedimiento seguido ante notario, el documento hábil para provocar el asiento de anotación preventiva es la copia autorizada del acta notarial. El notario recurrente por el contrario entiende que tanto la copia del acta como una mera certificación emitida por el mismo son título a estos efectos. 4. Dejando de lado la poco afortunada técnica legislativa del precepto, lo cierto es que distingue adecuadamente entre la obligación de «dar cuenta» al registro público competente de la designación y aceptación del mediador concursal a los efectos de causar asiento de anotación preventiva y la mera «comunicación» del hecho de la designación y aceptación a otras instancias especificando, respecto de estas últimas, cual haya de ser el contenido del comunicado (artículo 233.4 de la Ley Concursal). Como señala el recurrente, la Ley Concursal (artículo 238.2), utiliza la misma técnica cuando aceptada la propuesta de acuerdo extrajudicial se cierra el expediente: «Por el notario, el registrador o la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación se comunicará el cierre del expediente al juzgado que hubiera de tramitar el concurso. Igualmente se dará cuenta del hecho por certificación o copia remitidas a los registros públicos de bienes competentes para la cancelación de las anotaciones practicadas». Reservada la comunicación a los efectos y con el contenido citados, la presentación en el Registro de bienes competente debe llevarse a cabo de acuerdo con las reglas generales del ordenamiento. Téngase en cuenta que, como queda debidamente acreditado, la finalidad de la reforma es la expuesta en las consideraciones anteriores sin que en ningún caso se haya pretendido alterar el sistema documental propio de la profesión notarial ni el principio de titulación pública como parte esencial del principio de legalidad aplicable a los registros de bienes y, en concreto, al Registro de la Propiedad. La interpretación de los preceptos transcritos debe entonces acomodarse al anterior aserto de modo que la disyuntiva entre certificación o copia se predica, no de cualquiera de las autoridades competentes, sino respecto de los registradores mercantiles por un lado y de los notarios por otro. De este modo los registradores y Cámaras Oficiales remitirán a los registros competentes certificación del expediente comprensiva de los particulares necesarios para la práctica de la anotación preventiva y el notario remitirá copia autorizada del acta de designación del mediador concursal comprensiva de las diligencias hasta ese momento practicadas. Del mismo y en cuanto al título para provocar la cancelación del asiento de anotación preventiva, aquellos expedirán certificación de cierre del expediente y el notario la correspondiente copia autorizada de su acta. Esta interpretación respeta íntegramente la respectiva competencia de cada una de las autoridades implicadas: los registradores mercantiles expedirán certificación de su resolución de nombramiento de conformidad con el sistema legal existente para dar traslado del contenido del Registro o de otros documentos públicos que obren en su poder (artículo 222 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 340.3 del Reglamento del Registro Mercantil); las Cámaras Oficiales expedirán igualmente certificación de su propia resolución de nombramiento (artículo 5.1.a de la Ley 4/2014, de 1 de abril, Básica de las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegación); y finalmente, los notarios remitirán copia del acta autorizada de conformidad con sus competencias en materia de documentación de actos que carezcan de contenido negocial (artículo 17 de la Ley del Notariado). Se respeta así escrupulosamente el principio de titulación pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria así como las exigencias que para la consideración de título a los efectos de práctica del asiento se comprenden en su reglamento (artículo 33 del Reglamento Hipotecario), sin necesidad de acudir a conjeturas que por afectar al régimen de documentación notarial de los actos jurídicos habrían de estar respaldadas por un mandato legal terminante. Y todo ello sin afectar tampoco a las respectivas competencias de notarios y registradores en cuanto a la redacción y formación del documento público y a su calificación una vez practicado el oportuno asiento de presentación. En el ámbito del procedimiento de designación de mediador concursal por notario corresponderá a este la documentación de las distintas diligencias que se vayan practicando así como la apreciación de la concurrencia de los requisitos legalmente exigidos para la procedencia del nombramiento (artículo 232 de la Ley Concursal), sin perjuicio de la competencia del registrador para apreciar el cumplimiento de la forma legalmente exigible así como que su contenido se ajusta a la previsión legal de conformidad con las reglas generales (artículo 18 de la Ley Hipotecaria). 5. Llegados a este punto resulta con claridad que el recurso no puede prosperar porque, como ha quedado expuesto, el documento público previsto legalmente para documentar el procedimiento de designación de mediador concursal por notario es el acta autorizada, cuya copia, igualmente autorizada, es el título previsto legalmente para causar asiento de presentación y, en su caso, la anotación preventiva a que se refiere la Ley Concursal así como su cancelación. Y todo ello sin perjuicio de la competencia del notario para emitir certificaciones u otros documentos cuyo contenido y efectos son los previstos en el reglamento notarial (artículo 144 «in fine»), pero no los propios de los documentos públicos denominados actas. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 8 de noviembre de 2018.?El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

Resolución de 8 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación de la facultad de disponer sobre determinadas fincas. En el recurso interpuesto por don R. J. A. M. contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Albacete número 3, doña Josefa Adoración Madrid García, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación de la facultad de disponer sobre las determinadas fincas. Hechos I Mediante escritura autorizada por la notaria de Tarazona de la Mancha, doña Marta Garrido Navarro, el día 18 de octubre de 2017, con el número 794 de protocolo, doña M. y doña R. A. T. donaron a su padre, don R. J. A. M., la facultad de disponer sobre las fincas registrales números 25.829 y 26.117 del término de Albacete, expresándose además en dicha escritura lo siguiente: «Segundo.?Los comparecientes amparan el presente otorgamiento, en base al principio de autonomía de la voluntad recogido en el artículo 1.255 del Código Civil; configurando la presente transmisión como un supuesto de constitución de un derecho real atípico, con sus características inherentes tales como la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusión; en virtud de lo establecido en el artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario; y en cumplimiento de las exigencias del principio registral de determinación; disponen que la facultad de disponer objeto de donación en este instrumento habrá de regirse por las siguientes reglas: ? En primer lugar habrá de ser considerado como un derecho de carácter renunciable por don R. J. A. M. ? Dicho derecho tendrá la consideración de inalienable ni por acto inter vivos ni mortis causa de su titular; de manera que al fallecer su titular infrascrito, quedará extinguido consolidándose en favor de la titularidad que ostentan sus hijas doña M. y doña R. A. T., que desde este acto han quedado despojadas de la facultad de disponer en cuestión. ? Asimismo dicho derecho queda configurado como inembargable y de carácter personalísimo. ? Por lo tanto y en virtud de lo estipulado anteriormente, las titulares del dominio doña M. y doña R. A. T., para poder efectuar cualquier acto de carácter dispositivo sobre las fincas objeto de la presente, habrán de contar con el consentimiento expreso de su padre como titular este último de la facultad de disponer; y por ende el mencionado titular de la reseñada facultad también habrá de contar con las primeras para la realización de cualquier acto de la misma naturaleza.» II Presentada el día 14 de junio de 2018 dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Albacete número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Entrada n.º 1050 del año 2018. Asiento n.º 580 Diario 49. Presentada el 14/06/2018 a las 10:25. Presentante: L. E., C. Protocolo/Procedimiento n.º 794/2017 de 18/10/2017. Notario/Juzgado: Marta Garrido Navarro. El Registrador que suscribe previo examen y calificación del precedente documento, en uso de las facultades atribuidas por la legislación vigente y en conformidad a lo establecido en los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y sus concordantes legales y reglamentarias, emite la siguiente nota de calificación por la que se suspende la práctica del asiento solicitado con base en los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: 1.º En el documento calificado, cuyos datos de presentación constan en la cabecera de esta nota, se solicita la inscripción de la donación de la facultad de disponer de la fincas 26117 y 25829 del término de Albacete, Sección 1.ª 2.º La donación no comprende ningún derecho subjetivo, esto es, ni la nuda propiedad ni el usufructo, sino solo una facultad jurídica que por sí misma no puede ser objeto de transmisión. En base a los hechos y fundamentos de derecho expresados, se suspende la práctica del asiento solicitado por no poder ser objeto de donación la simple facultad de disposición. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.º L.H. Contra dicha calificación (?) Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Josefa Adoración Madrid García registrador/a de Registro Propiedad de Albacete 3 a día veintinueve de Junio del año dos mil dieciocho.» III Contra la anterior nota de calificación, don R. J. A. M. interpuso recurso el día 8 de agosto de 2018 mediante escrito en el que expresaba las siguientes alegaciones: «Primera.?Se presenta para su inscripción, una escritura de donación de la facultad de disponer. Esta donación la realizan como donantes doña M. y doña R. A. T., a favor de su padre Don R. A. M., según el protocolo 794 de 18-10-2017, otorgado ante la notaria doña Marta Garrido Navarro. Segunda.?En dicha escritura de donación, las donantes, renuncian de forma expresa e inequívoca a una facultad, propia y exclusiva de la potestad dominical, como es la facultad de disponer. Y la renuncia se realiza en forma de donación de tal facultad a favor del donatario. Tercera.?Ahora bien, presentada la citada escritura de donación en el registro de la propiedad, la señora Registradora suspende la inscripción, por no poder ser objeto de donación la simple facultad de disposición. Entiende esta parte que, aunque se califique de «facultad», la facultad de disposición donada, esta no deja de ser un derecho, se denomine como se denomine. En definitiva, lo que se dona el derecho de disposición se llame facultad o potestad o derecho o cualquier otra palabra de las muchas que la rica lengua española atesora. Cuarta.?Entiende esta parte que es improcedente la suspensión de la inscripción por cuanto que se han cumplido todos los requisitos necesarios para admitir tal donación. Es más, a esta parte le consta que, si se hubiera producido la donación de las fincas concretas, y los donantes se hubieran reservado la facultad de disposición, ciertamente se hubiera inscrito esa facultad reservada en el registro de la propiedad. No entendemos, por tanto, como no se puede admitir la inscripción de una donación de tal facultad. Quinta.?Argumenta la registradora que no puede ser objeto de donación la simple facultad de disposición. A dicho argumento ha de oponerse frontalmente y desde el primer momento, esta parte. Este argumento carece de fundamentación jurídica alguna. Cualquier cosa o derecho puede ser objeto de donación siempre que esté dentro del comercio de los hombres y no vaya contra la ley, la moral o el orden público. Entendemos que este simple argumento contemplado tanto en el código de comercio como en el código civil es suficiente para deshacer la argumentación de contrario esgrimida por la Sra. Registradora. En efecto, se realiza la donación de una facultad. No de una simple facultad, sino que, a mayor abundamiento, es la facultad de disposición es decir aquella que configura esencialmente lo que es el derecho de propiedad. Si algo caracteriza al derecho de propiedad, no es tan solo el derecho de usar la cosa o utilizar la facultad, sino el poder disponer de ella. ¿Qué disposición o facultad puede ser superior a esto, de poder disponer del bien o derecho? Pues bien, dudar de que la renuncia a efectuar tal facultad mediante la donación o transmisión por cualquier título de esta tenga vetado el acceso a la publicidad registral, suponen quebrar los principios básicos del derecho inmobiliario registral. Pues no olvidemos que estamos tratando la donación de la facultad de disponer, sobre un bien inmueble. A mayor abundamiento, y utilizando la interpretación analógica, esta renuncia a la facultad de disponer mediante su enajenación por donación, viene a ser como la anotación de reserva de dominio en el caso de bienes muebles. A título meramente ejemplificativo, ¿qué sería de todos los contratos de compraventa de vehículos, si no se admitiera esa reserva del dominio? Sexta.?No podremos encontrar, en ningún artículo de código civil o mercantil, reguladores de la donación, limitación alguna a la transmisión de la facultad de disponer, sobre bienes inmuebles. Por tanto, si no existe limitación en cuanto a la formalización de contratos con dicho objeto, no podemos poner limitaciones en cuanto al acceso registral de los mismos. Y tal limitación sí que es importante que figure en los libros del registro de la propiedad, puesto que supone ciertas y grandes limitaciones al absoluto derecho de propiedad de las donantes. Séptima.?Y a todo esto, ¿Qué nos dice la Ley Hipotecaria? ¿Podría admitirse la inscripción de la donación de la facultad de disponer? ¿Podría admitirse la inscripción de la donación de un inmueble, reservándose los donantes la facultad de disposición? Sin avanzar mucho en el articulado de la ley, el artículo 2 nos dice: "Artículo 2. En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Segundo. Los títulos en que se constituyan reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales". Es decir, la Ley Hipotecaria, permitiría el acceso al registro de cualesquiera títulos que reconozcan derechos reales. Así, en el título constitutivo de la donación de la facultad de disponer, ya se hizo constar que se configura como un derecho real atípico, en virtud del principio de autonomía de la voluntad del art 1255 del CC., otorgando al mismo tiempo las reglas por las que debía regirse dicha facultad de disposición y por tanto confirmando como un derecho real más, tal facultad. Por lo expuesto, Y al Registro de la Propiedad número 3 de Albacete, solicito que tenga por presentado este escrito a los oportunos efectos y por solicitado su envío a la Dirección General de Registros y del Notariado, conforme a lo fijado en los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria. Y a la Dirección General de Registros y del Notariado suplica que una vez recibido el presente recurso con testimonio del documento del que trae causa el presente, se admita y de conformidad se revoque la suspensión acordada por la Sra. Registradora, y se resuelva ordenando la inscripción del mismo, por ser de justicia que pido en Albacete, a 8 de agosto de 2018. Otrosí primero digo, Que en aplicación del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, esta parte, solicita que con carácter previo a la Admisión del Recurso Gubernativo y con suspensión del plazo admisión de éste, se produzca la calificación del Sr. Registrador Sustituto, en aplicación del cuadro de sustituciones.» IV Solicitada la calificación sustitutoria en el «otrosí primero digo» del recurso, la misma fue emitida por el registrador de la Propiedad interino de Alcaraz, don Néstor Ventura Dembilio, el día 29 de agosto de 2018, confirmando la calificación. V Presentado el recurso y emitida la calificación sustitutoria, el registrador de la Propiedad interino de Albacete número 3, don Julián Cuenca Ballesteros, dio traslado del mismo a la notaria autorizante, sin que ésta formulara alegaciones y, por mantener la calificación, remitió el expediente al Centro Directivo para su resolución con su informe de fecha 12 de septiembre de 2018. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 334.10, 348, 467, 594, 639, 647, 609 y 618 y siguientes del Código Civil; 2, 11, 23, 26, 27, 29, 37, 38, 98 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 7 y 51 del Reglamento Hipotecario; la Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1993, 3 de marzo de 1995, 16 de diciembre de 2004, 29 de abril de 2005, 22 de abril de 2008 y 27 de mayo de 2009, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de septiembre de 1966, 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, 4 de marzo de 1993, 6 de marzo de 2001, 9 y 11 de julio de 2005, 4 de mayo de 2009, 14 de junio de 2010, 19 de diciembre de 2013, 10 de abril de 2014, 25 de febrero de 2015, 18 de febrero de 2016, 17 de abril de 2017 y 24 de enero de 2018. 1. Por el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura mediante la cual las propietarias de dos fincas donan a su padre la facultad de disponer sobre éstas. En ella manifiestan los otorgantes que configuran esta transmisión como un supuesto de constitución de un derecho real atípico, «con sus características inherentes tales como la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusión»; y estipulan que la facultad de disponer objeto de donación habrá de regirse por determinadas reglas: a) es considerado como un derecho de carácter renunciable por el donatario; b) tal derecho tendrá la consideración de inalienable, por acto inter vivos o mortis causa de su titular, de manera que al fallecer éste quedará extinguido consolidándose en favor de la titularidad que ostentan las donantes; c) el derecho donado queda configurado como inembargable y de carácter personalísimo, y d) las titulares del dominio, para poder efectuar cualquier acto de carácter dispositivo sobre las referidas fincas, habrán de contar con el consentimiento expreso de su padre como titular de la facultad de disponer; y por ende este titular de la reseñada facultad también habrá de contar con las primeras para la realización de cualquier acto de la misma naturaleza. La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la donación objeto de la escritura calificada no comprende ningún derecho subjetivo, sino solo una facultad jurídica -la simple facultad de disposición- que por sí misma no puede ser objeto de transmisión. 2. Debe recordarse la reiterada doctrina de esta Dirección General según la cual, con base en el criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro ordenamiento, se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria). Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993, entre otras). Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado. Del análisis del elevado número de Resoluciones que este Centro Directivo ha dedicado a la cuestión, puede colegirse que han constituido campo propio de la autonomía de la voluntad para la creación de derechos nuevos ciertos casos de derechos de preferente adquisición (el tanteo convencional, cuyo carácter real ha recibido sanción legal hace pocos años en la legislación catalana), ciertas situaciones vinculadas con el régimen de propiedad horizontal y la variada gama de servidumbres personales y reales. Como criterio de interpretación de estos requisitos ha afirmado igualmente este Centro Directivo que el citado principio de «numerus apertus» en materia de derechos reales que aparece recogido en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario, no autoriza, como ya indicó la Resolución de 20 de septiembre de 1966, para ampliar el campo de esta clase de derechos hasta el extremo de que a todo pacto se le pueda atribuir carácter real, pues para ello sería necesario que contuviese los requisitos típicos de los derechos de esta clase, y por eso ha de extremarse el cuidado para evitar que al amparo de este criterio de libertad se eluda la aplicación del artículo 2 de la Ley Hipotecaria o quede sin cumplir lo establecido en los artículos 29 y 98 de la misma ley que expulsa de los libros registrales a todas aquellas obligaciones que tengan un marcado carácter personal. En este sentido, se puede afirmar que, si bien en la mayoría de las ocasiones el que un derecho sea real o personal depende de la voluntad del legislador (si impone una obligación pasiva universal ordenando a todos que respeten un derecho, lo modela como real, y si no la impone, lo reduce a personal), en relación con otros supuestos, precisamente a causa de su atipicidad, hay que entender que el legislador ha transferido esta facultad a las propias partes contratantes, que podrán constituir el correlativo derecho como personal o como real, siempre que se cumplan las exigencias estructurales propias de los derechos de esta naturaleza, según antes se ha indicado (v.gr. en relación con el derecho de opción de compra ex artículo 14 del Reglamento Hipotecario). Respecto de los derechos de adquisición preferente, ya en la Resolución de 20 de septiembre de 1966 este Centro Directivo admitió la posibilidad de que los derechos de tanteo y retracto voluntarios sean configurados por las partes contratantes en el título de su constitución como un verdadero y propio derecho real. Se discutía con ocasión de la citada Resolución la posibilidad de inscribir en el Registro ciertos pactos en los que las partes establecían sendos y recíprocos derechos de adquisición preferente para el caso de transmisión de parcelas. Esta Dirección General, tras recordar que no dejan de ser frecuentes en la práctica del tráfico jurídico-inmobiliario la existencia de relaciones jurídicas en que unas veces aparecen entremezcladas cláusulas de naturaleza real y obligacional, en otras se trata de figuras de tipo intermedio que ofrecen los caracteres de ambas, y unas últimas, en las que el derecho real no se presenta en forma pura, sino modalizado a través de un contenido más o menos amplio (como ya previene el artículo 467 del Código Civil respecto del usufructo o el 594 en relación con la servidumbre), añade que ello obliga a «extremar el cuidado al realizar la calificación, máxime si se tiene en cuenta que, aun con la orientación de «numerus apertus», tradicionalmente seguida por este Centro (?) no es dable ampliar el campo de los derechos de cosas hasta el punto de atribuir naturaleza real a toda convención en la que no se contengan los requisitos típicos de los derechos de tal clase, y evitar que se pueda, al amparo de esa libertad, eludir la aplicación de preceptos tan fundamentales como los artículos 2, 29 y 98 de la Ley Hipotecaria». Más recientemente ha vuelto este Centro Directivo a expresar la necesidad de que la constitución de un derecho de tanteo o retracto voluntario que pretenda tener carácter real se configure como tal en el título de su constitución de forma que no quepa duda al respecto. Y así en la Resolución de 6 de marzo de 2001, en un supuesto en el que se solicitaba la inscripción de un título en el que se pactaba un derecho de adquisición preferente similar al tanteo, pero en el que no se decía que tuviera carácter real, ni se establecía que sería inscribible, ni se expresaban las consecuencias del acto para el caso de que se realizara la venta contraviniendo la notificación pactada, afirma dicha Resolución que «para que el derecho pactado sea inscribible es de todo punto necesario que no quepa duda sobre su carácter real. Este requisito no concurre en el presente supuesto, pues ni se establece el carácter real del derecho, ni tal carácter real se induce de ninguno de los pactos del contrato (cfr. arts. 609, 1.462.2 y 1.464 y 633 en relación con el 334.10, todos ellos del Código Civil). Téngase en cuenta que el dominio se presume libre y que las restricciones al mismo deben establecerse expresamente. En estas circunstancias, al no establecerse otro efecto, el único que producirá la contravención de lo pactado será la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, por lo que el derecho así configurado carecerá de eficacia «erga omnes», que es una característica esencial del derecho real». Queda con ello completado el conjunto de características y requisitos que se exigen para la configuración como real de estos derechos atípicos de preferente adquisición, incluyendo su configuración expresa como tales o estableciendo estipulaciones que indirectamente, pero de forma clara, permitan colegir la naturaleza real del derecho constituido por prever expresamente los efectos propios de tales derechos para el caso de su contravención. Esta misma línea de apertura en favor de la posible configuración de los derechos de tanteo y retracto voluntarios como auténticos derechos reales se observa en la jurisprudencia. Y así junto con determinados casos en que ha calificado el correlativo derecho como un derecho de carácter personal u meramente obligacional, que por tanto sólo se podía ejercitar «inter partes» y no frente a terceros, para quienes era «res inter alios», y en consecuencia no tienen el deber jurídico de soportar en su esfera jurídica la eficacia directa del contrato que dio vida a los citados derechos (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 1995 y 16 de diciembre de 2004), por el contrario admite en otros casos el carácter y eficacia real del derecho, como ocurrió en los supuestos de las Sentencias del Alto Tribunal de 29 de abril de 2005 y 22 de abril de 2008. En esta última se condensa la doctrina jurisprudencial en la materia con una nítida admisión del carácter real de ciertos derechos de retracto voluntarios, derechos que son los «procedente[s] de la voluntad de las partes y se constituye como derecho real, inscribible en el Registro de la Propiedad que da poder a su titular (retrayente) para adquirir la cosa (retraída) en caso de que su propietario la haya transmitido onerosamente a un tercero (retraído). Es, por tanto, un derecho de adquisición preferente, con identidad de ejercicio con el retracto legal y distinto al retracto convencional que es fruto del pacto de retro. Ha sido estudiado por la doctrina, aplicado en la práctica y reconocido jurisprudencialmente en sentencia de 29 de abril de 2005, como dice, literalmente, derecho tiene carácter real y es oponible erga omnes dado lo dispuesto en los artículos 2, números 1.º y 2.º y 37.3.º de la Ley Hipotecaria y 14 del Reglamento de la Ley Hipotecaria en cuanto permiten su inscripción registral». Debe tenerse en cuenta que, como afirmó esta Dirección General en la Resolución de 14 de junio de 2010, en un sistema registral de inscripción, como es el nuestro, en que los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos («expresión circunstanciada», dispone el artículo 51.6 del Reglamento Hipotecario, que refleje la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba), es evidente que la claridad en la redacción de los títulos que pretendan acceder al Registro es presupuesto de su fiel reflejo registral, con los importantes efectos que de la inscripción se derivan, entre ellos la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos «en la forma determinada por el asiento respectivo» (artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Como ha expresado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 27 de mayo de 2009, la eficacia del principio de especialidad resulta determinante en todo el ámbito de los derechos reales para el conocimiento de los terceros. Más recientemente, este Centro Directivo en la Resolución de 25 de febrero de 2015, considera que «(?) el principio de especialidad o determinación (?), según el cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos esenciales del derecho real inscrito,(?), sin que el registrador pueda hacer deducciones o presunciones, ya que la oscuridad de los pronunciamientos registrales puede acarrear graves consecuencias para la seguridad del tráfico porque quien consultase los asientos del Registro no podría conocer por los datos de los mismos cuál es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito». Esta exigencia aumenta en relación con los derechos atípicos que se puedan constituir al amparo del principio de la autonomía de la voluntad. El poder de configuración de nuevos derechos reales basado en la autonomía de la voluntad para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social tiene en este sentido dos límites, uno negativo y otro positivo. En razón del primero, como señaló la citada Resolución de 14 de junio de 2010 recogiendo abundante doctrina anterior, se impone como fundamental límite «el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado». O como afirma la Resolución de 4 de marzo de 1993, y ha reiterado recientemente la de 19 de diciembre de 2013, en este ámbito la autonomía de la voluntad «tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc.». Y en virtud del límite positivo, se hace «imprescindible la determinación del concreto contenido y extensión de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro», pues esta determinación, esencial para lograr el amparo registral (cfr. artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) en los derechos reales atípicos, por definición, no puede integrarse por la aplicación supletoria de las previsiones legales ?cfr. Resolución de 10 de abril de 2014?. 3. Hechas las anteriores aclaraciones sobre la posibilidad de crear nuevos derechos reales o modalizar los ya existentes, debe ponerse ahora de relieve que, por la elasticidad del dominio y por su carácter abstracto, cabe en vía de principio que una de las facultades dominicales cual es la dispositiva sea objeto de disgregación de modo que sea objeto de una configuración propia de los derechos reales, si se cumplen los requisitos estructurales necesarios según lo expuesto en los anteriores fundamentos jurídicos. Prueba de ello es la existencia de figuras como la del usufructo con facultad de disponer o la de la donación con reserva de la facultad dispositiva. Precisamente, si en este último caso puede desmembrarse del dominio por vía de «deductio» (aunque, para algunos autores, también en el supuesto del artículo 639 del Código Civil lo que se reserva el donante es un derecho real independiente que nace de lo pactado en la donación), no debe existir obstáculo para que el mismo resultado se produzca por vía de «translatio», como ocurre con otras facultades dominicales como es la de disfrutar y gozar de una cosa «erga omnes». Por esta razón no puede ser confirmada la calificación impugnada en cuanto se limita a objetar que la facultad o poder de disponer no puede ser objeto de transmisión. En la escritura calificada es objeto de donación no una mera facultad sino un verdadero derecho subjetivo, de los denominados potestativos o de modificación jurídica, que atribuye al donatario un poder para disponer con plenos efectos de bienes ajenos ?pertenecientes a las donantes?. Además, de lo pactado en dicha escritura resulta que tal como ha sido configurado el derecho de disponer donado en este caso respeta esos límites estructurales de todo derecho real, algo por lo demás sobre lo que nada se expresa en la calificación impugnada. Concretamente, la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusión propias de los derechos reales quedan asegurada, conforme a lo establecido en el artículo 2.2.º de la Ley Hipotecaria y en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario, en tanto en cuanto cualquiera que sea el propietario poseedor de las fincas referidas podrá el donatario del «ius disponendi» ejercitarlo. El hecho de que se configure como un derecho inalienable y personalísimo no impide su consideración como verdadero derecho real (como acontece en el caso de otros derechos como los de uso y habitación, o ciertas servidumbres personales). Además, al extinguirse tal derecho y consolidarse en el de las donantes por el fallecimiento del donatario, la desmembración del dominio no es perpetua. Por otra parte, no puede negarse que la presente configuración de la facultad de disponer como derecho «in re aliena» tenga justificación (la «razón guisada» a la que se referían las Partidas respecto de las prohibiciones de disponer). Y el hecho de que pueda coincidir en parte con los efectos propios de las prohibiciones de disponer no impide que, con base en la autonomía de la voluntad, sus propietarias puedan decidir alcanzar esos objetivos parcialmente coincidentes no mediante una limitación sin desintegración del dominio -como acontece con las prohibiciones de disponer- sino mediante esta modificación del dominio con disociación del mismo en cuanto al «ius disponendi». Por último, el hecho de que para realizar el acto dispositivo deba contar el titular de la facultad de disponer con el consentimiento de las propietarias no es incompatible con el carácter real del derecho, pues las constituyentes no quedarían como únicas afectadas y favorecidas con el gravamen («nemini re sua servit iure servitutis»). Si puede donarse el «ius disponendi» de modo que el donatario tenga disponibilidad plena del bien a que se refiere, ningún obstáculo existe para que el derecho donado se configure como poder de disposición limitado, por ejemplo para el caso de que concurra alguna circunstancia concreta o por la necesidad de que también concurra el consentimiento de otra persona -de las donantes, en este caso-. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 8 de noviembre de 2018.?El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

Resolución de 8 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación de la facultad de disponer sobre determinadas fincas. En el recurso interpuesto por don R. J. A. M. contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Albacete número 3, doña Josefa Adoración Madrid García, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación de la facultad de disponer sobre las determinadas fincas. Hechos I Mediante escritura autorizada por la notaria de Tarazona de la Mancha, doña Marta Garrido Navarro, el día 18 de octubre de 2017, con el número 794 de protocolo, doña M. y doña R. A. T. donaron a su padre, don R. J. A. M., la facultad de disponer sobre las fincas registrales números 25.829 y 26.117 del término de Albacete, expresándose además en dicha escritura lo siguiente: «Segundo.?Los comparecientes amparan el presente otorgamiento, en base al principio de autonomía de la voluntad recogido en el artículo 1.255 del Código Civil; configurando la presente transmisión como un supuesto de constitución de un derecho real atípico, con sus características inherentes tales como la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusión; en virtud de lo establecido en el artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario; y en cumplimiento de las exigencias del principio registral de determinación; disponen que la facultad de disponer objeto de donación en este instrumento habrá de regirse por las siguientes reglas: ? En primer lugar habrá de ser considerado como un derecho de carácter renunciable por don R. J. A. M. ? Dicho derecho tendrá la consideración de inalienable ni por acto inter vivos ni mortis causa de su titular; de manera que al fallecer su titular infrascrito, quedará extinguido consolidándose en favor de la titularidad que ostentan sus hijas doña M. y doña R. A. T., que desde este acto han quedado despojadas de la facultad de disponer en cuestión. ? Asimismo dicho derecho queda configurado como inembargable y de carácter personalísimo. ? Por lo tanto y en virtud de lo estipulado anteriormente, las titulares del dominio doña M. y doña R. A. T., para poder efectuar cualquier acto de carácter dispositivo sobre las fincas objeto de la presente, habrán de contar con el consentimiento expreso de su padre como titular este último de la facultad de disponer; y por ende el mencionado titular de la reseñada facultad también habrá de contar con las primeras para la realización de cualquier acto de la misma naturaleza.» II Presentada el día 14 de junio de 2018 dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Albacete número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Entrada n.º 1050 del año 2018. Asiento n.º 580 Diario 49. Presentada el 14/06/2018 a las 10:25. Presentante: L. E., C. Protocolo/Procedimiento n.º 794/2017 de 18/10/2017. Notario/Juzgado: Marta Garrido Navarro. El Registrador que suscribe previo examen y calificación del precedente documento, en uso de las facultades atribuidas por la legislación vigente y en conformidad a lo establecido en los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y sus concordantes legales y reglamentarias, emite la siguiente nota de calificación por la que se suspende la práctica del asiento solicitado con base en los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: 1.º En el documento calificado, cuyos datos de presentación constan en la cabecera de esta nota, se solicita la inscripción de la donación de la facultad de disponer de la fincas 26117 y 25829 del término de Albacete, Sección 1.ª 2.º La donación no comprende ningún derecho subjetivo, esto es, ni la nuda propiedad ni el usufructo, sino solo una facultad jurídica que por sí misma no puede ser objeto de transmisión. En base a los hechos y fundamentos de derecho expresados, se suspende la práctica del asiento solicitado por no poder ser objeto de donación la simple facultad de disposición. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.º L.H. Contra dicha calificación (?) Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Josefa Adoración Madrid García registrador/a de Registro Propiedad de Albacete 3 a día veintinueve de Junio del año dos mil dieciocho.» III Contra la anterior nota de calificación, don R. J. A. M. interpuso recurso el día 8 de agosto de 2018 mediante escrito en el que expresaba las siguientes alegaciones: «Primera.?Se presenta para su inscripción, una escritura de donación de la facultad de disponer. Esta donación la realizan como donantes doña M. y doña R. A. T., a favor de su padre Don R. A. M., según el protocolo 794 de 18-10-2017, otorgado ante la notaria doña Marta Garrido Navarro. Segunda.?En dicha escritura de donación, las donantes, renuncian de forma expresa e inequívoca a una facultad, propia y exclusiva de la potestad dominical, como es la facultad de disponer. Y la renuncia se realiza en forma de donación de tal facultad a favor del donatario. Tercera.?Ahora bien, presentada la citada escritura de donación en el registro de la propiedad, la señora Registradora suspende la inscripción, por no poder ser objeto de donación la simple facultad de disposición. Entiende esta parte que, aunque se califique de «facultad», la facultad de disposición donada, esta no deja de ser un derecho, se denomine como se denomine. En definitiva, lo que se dona el derecho de disposición se llame facultad o potestad o derecho o cualquier otra palabra de las muchas que la rica lengua española atesora. Cuarta.?Entiende esta parte que es improcedente la suspensión de la inscripción por cuanto que se han cumplido todos los requisitos necesarios para admitir tal donación. Es más, a esta parte le consta que, si se hubiera producido la donación de las fincas concretas, y los donantes se hubieran reservado la facultad de disposición, ciertamente se hubiera inscrito esa facultad reservada en el registro de la propiedad. No entendemos, por tanto, como no se puede admitir la inscripción de una donación de tal facultad. Quinta.?Argumenta la registradora que no puede ser objeto de donación la simple facultad de disposición. A dicho argumento ha de oponerse frontalmente y desde el primer momento, esta parte. Este argumento carece de fundamentación jurídica alguna. Cualquier cosa o derecho puede ser objeto de donación siempre que esté dentro del comercio de los hombres y no vaya contra la ley, la moral o el orden público. Entendemos que este simple argumento contemplado tanto en el código de comercio como en el código civil es suficiente para deshacer la argumentación de contrario esgrimida por la Sra. Registradora. En efecto, se realiza la donación de una facultad. No de una simple facultad, sino que, a mayor abundamiento, es la facultad de disposición es decir aquella que configura esencialmente lo que es el derecho de propiedad. Si algo caracteriza al derecho de propiedad, no es tan solo el derecho de usar la cosa o utilizar la facultad, sino el poder disponer de ella. ¿Qué disposición o facultad puede ser superior a esto, de poder disponer del bien o derecho? Pues bien, dudar de que la renuncia a efectuar tal facultad mediante la donación o transmisión por cualquier título de esta tenga vetado el acceso a la publicidad registral, suponen quebrar los principios básicos del derecho inmobiliario registral. Pues no olvidemos que estamos tratando la donación de la facultad de disponer, sobre un bien inmueble. A mayor abundamiento, y utilizando la interpretación analógica, esta renuncia a la facultad de disponer mediante su enajenación por donación, viene a ser como la anotación de reserva de dominio en el caso de bienes muebles. A título meramente ejemplificativo, ¿qué sería de todos los contratos de compraventa de vehículos, si no se admitiera esa reserva del dominio? Sexta.?No podremos encontrar, en ningún artículo de código civil o mercantil, reguladores de la donación, limitación alguna a la transmisión de la facultad de disponer, sobre bienes inmuebles. Por tanto, si no existe limitación en cuanto a la formalización de contratos con dicho objeto, no podemos poner limitaciones en cuanto al acceso registral de los mismos. Y tal limitación sí que es importante que figure en los libros del registro de la propiedad, puesto que supone ciertas y grandes limitaciones al absoluto derecho de propiedad de las donantes. Séptima.?Y a todo esto, ¿Qué nos dice la Ley Hipotecaria? ¿Podría admitirse la inscripción de la donación de la facultad de disponer? ¿Podría admitirse la inscripción de la donación de un inmueble, reservándose los donantes la facultad de disposición? Sin avanzar mucho en el articulado de la ley, el artículo 2 nos dice: "Artículo 2. En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Segundo. Los títulos en que se constituyan reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales". Es decir, la Ley Hipotecaria, permitiría el acceso al registro de cualesquiera títulos que reconozcan derechos reales. Así, en el título constitutivo de la donación de la facultad de disponer, ya se hizo constar que se configura como un derecho real atípico, en virtud del principio de autonomía de la voluntad del art 1255 del CC., otorgando al mismo tiempo las reglas por las que debía regirse dicha facultad de disposición y por tanto confirmando como un derecho real más, tal facultad. Por lo expuesto, Y al Registro de la Propiedad número 3 de Albacete, solicito que tenga por presentado este escrito a los oportunos efectos y por solicitado su envío a la Dirección General de Registros y del Notariado, conforme a lo fijado en los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria. Y a la Dirección General de Registros y del Notariado suplica que una vez recibido el presente recurso con testimonio del documento del que trae causa el presente, se admita y de conformidad se revoque la suspensión acordada por la Sra. Registradora, y se resuelva ordenando la inscripción del mismo, por ser de justicia que pido en Albacete, a 8 de agosto de 2018. Otrosí primero digo, Que en aplicación del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, esta parte, solicita que con carácter previo a la Admisión del Recurso Gubernativo y con suspensión del plazo admisión de éste, se produzca la calificación del Sr. Registrador Sustituto, en aplicación del cuadro de sustituciones.» IV Solicitada la calificación sustitutoria en el «otrosí primero digo» del recurso, la misma fue emitida por el registrador de la Propiedad interino de Alcaraz, don Néstor Ventura Dembilio, el día 29 de agosto de 2018, confirmando la calificación. V Presentado el recurso y emitida la calificación sustitutoria, el registrador de la Propiedad interino de Albacete número 3, don Julián Cuenca Ballesteros, dio traslado del mismo a la notaria autorizante, sin que ésta formulara alegaciones y, por mantener la calificación, remitió el expediente al Centro Directivo para su resolución con su informe de fecha 12 de septiembre de 2018. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 334.10, 348, 467, 594, 639, 647, 609 y 618 y siguientes del Código Civil; 2, 11, 23, 26, 27, 29, 37, 38, 98 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 7 y 51 del Reglamento Hipotecario; la Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1993, 3 de marzo de 1995, 16 de diciembre de 2004, 29 de abril de 2005, 22 de abril de 2008 y 27 de mayo de 2009, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de septiembre de 1966, 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, 4 de marzo de 1993, 6 de marzo de 2001, 9 y 11 de julio de 2005, 4 de mayo de 2009, 14 de junio de 2010, 19 de diciembre de 2013, 10 de abril de 2014, 25 de febrero de 2015, 18 de febrero de 2016, 17 de abril de 2017 y 24 de enero de 2018. 1. Por el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura mediante la cual las propietarias de dos fincas donan a su padre la facultad de disponer sobre éstas. En ella manifiestan los otorgantes que configuran esta transmisión como un supuesto de constitución de un derecho real atípico, «con sus características inherentes tales como la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusión»; y estipulan que la facultad de disponer objeto de donación habrá de regirse por determinadas reglas: a) es considerado como un derecho de carácter renunciable por el donatario; b) tal derecho tendrá la consideración de inalienable, por acto inter vivos o mortis causa de su titular, de manera que al fallecer éste quedará extinguido consolidándose en favor de la titularidad que ostentan las donantes; c) el derecho donado queda configurado como inembargable y de carácter personalísimo, y d) las titulares del dominio, para poder efectuar cualquier acto de carácter dispositivo sobre las referidas fincas, habrán de contar con el consentimiento expreso de su padre como titular de la facultad de disponer; y por ende este titular de la reseñada facultad también habrá de contar con las primeras para la realización de cualquier acto de la misma naturaleza. La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la donación objeto de la escritura calificada no comprende ningún derecho subjetivo, sino solo una facultad jurídica -la simple facultad de disposición- que por sí misma no puede ser objeto de transmisión. 2. Debe recordarse la reiterada doctrina de esta Dirección General según la cual, con base en el criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro ordenamiento, se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria). Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993, entre otras). Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado. Del análisis del elevado número de Resoluciones que este Centro Directivo ha dedicado a la cuestión, puede colegirse que han constituido campo propio de la autonomía de la voluntad para la creación de derechos nuevos ciertos casos de derechos de preferente adquisición (el tanteo convencional, cuyo carácter real ha recibido sanción legal hace pocos años en la legislación catalana), ciertas situaciones vinculadas con el régimen de propiedad horizontal y la variada gama de servidumbres personales y reales. Como criterio de interpretación de estos requisitos ha afirmado igualmente este Centro Directivo que el citado principio de «numerus apertus» en materia de derechos reales que aparece recogido en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario, no autoriza, como ya indicó la Resolución de 20 de septiembre de 1966, para ampliar el campo de esta clase de derechos hasta el extremo de que a todo pacto se le pueda atribuir carácter real, pues para ello sería necesario que contuviese los requisitos típicos de los derechos de esta clase, y por eso ha de extremarse el cuidado para evitar que al amparo de este criterio de libertad se eluda la aplicación del artículo 2 de la Ley Hipotecaria o quede sin cumplir lo establecido en los artículos 29 y 98 de la misma ley que expulsa de los libros registrales a todas aquellas obligaciones que tengan un marcado carácter personal. En este sentido, se puede afirmar que, si bien en la mayoría de las ocasiones el que un derecho sea real o personal depende de la voluntad del legislador (si impone una obligación pasiva universal ordenando a todos que respeten un derecho, lo modela como real, y si no la impone, lo reduce a personal), en relación con otros supuestos, precisamente a causa de su atipicidad, hay que entender que el legislador ha transferido esta facultad a las propias partes contratantes, que podrán constituir el correlativo derecho como personal o como real, siempre que se cumplan las exigencias estructurales propias de los derechos de esta naturaleza, según antes se ha indicado (v.gr. en relación con el derecho de opción de compra ex artículo 14 del Reglamento Hipotecario). Respecto de los derechos de adquisición preferente, ya en la Resolución de 20 de septiembre de 1966 este Centro Directivo admitió la posibilidad de que los derechos de tanteo y retracto voluntarios sean configurados por las partes contratantes en el título de su constitución como un verdadero y propio derecho real. Se discutía con ocasión de la citada Resolución la posibilidad de inscribir en el Registro ciertos pactos en los que las partes establecían sendos y recíprocos derechos de adquisición preferente para el caso de transmisión de parcelas. Esta Dirección General, tras recordar que no dejan de ser frecuentes en la práctica del tráfico jurídico-inmobiliario la existencia de relaciones jurídicas en que unas veces aparecen entremezcladas cláusulas de naturaleza real y obligacional, en otras se trata de figuras de tipo intermedio que ofrecen los caracteres de ambas, y unas últimas, en las que el derecho real no se presenta en forma pura, sino modalizado a través de un contenido más o menos amplio (como ya previene el artículo 467 del Código Civil respecto del usufructo o el 594 en relación con la servidumbre), añade que ello obliga a «extremar el cuidado al realizar la calificación, máxime si se tiene en cuenta que, aun con la orientación de «numerus apertus», tradicionalmente seguida por este Centro (?) no es dable ampliar el campo de los derechos de cosas hasta el punto de atribuir naturaleza real a toda convención en la que no se contengan los requisitos típicos de los derechos de tal clase, y evitar que se pueda, al amparo de esa libertad, eludir la aplicación de preceptos tan fundamentales como los artículos 2, 29 y 98 de la Ley Hipotecaria». Más recientemente ha vuelto este Centro Directivo a expresar la necesidad de que la constitución de un derecho de tanteo o retracto voluntario que pretenda tener carácter real se configure como tal en el título de su constitución de forma que no quepa duda al respecto. Y así en la Resolución de 6 de marzo de 2001, en un supuesto en el que se solicitaba la inscripción de un título en el que se pactaba un derecho de adquisición preferente similar al tanteo, pero en el que no se decía que tuviera carácter real, ni se establecía que sería inscribible, ni se expresaban las consecuencias del acto para el caso de que se realizara la venta contraviniendo la notificación pactada, afirma dicha Resolución que «para que el derecho pactado sea inscribible es de todo punto necesario que no quepa duda sobre su carácter real. Este requisito no concurre en el presente supuesto, pues ni se establece el carácter real del derecho, ni tal carácter real se induce de ninguno de los pactos del contrato (cfr. arts. 609, 1.462.2 y 1.464 y 633 en relación con el 334.10, todos ellos del Código Civil). Téngase en cuenta que el dominio se presume libre y que las restricciones al mismo deben establecerse expresamente. En estas circunstancias, al no establecerse otro efecto, el único que producirá la contravención de lo pactado será la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, por lo que el derecho así configurado carecerá de eficacia «erga omnes», que es una característica esencial del derecho real». Queda con ello completado el conjunto de características y requisitos que se exigen para la configuración como real de estos derechos atípicos de preferente adquisición, incluyendo su configuración expresa como tales o estableciendo estipulaciones que indirectamente, pero de forma clara, permitan colegir la naturaleza real del derecho constituido por prever expresamente los efectos propios de tales derechos para el caso de su contravención. Esta misma línea de apertura en favor de la posible configuración de los derechos de tanteo y retracto voluntarios como auténticos derechos reales se observa en la jurisprudencia. Y así junto con determinados casos en que ha calificado el correlativo derecho como un derecho de carácter personal u meramente obligacional, que por tanto sólo se podía ejercitar «inter partes» y no frente a terceros, para quienes era «res inter alios», y en consecuencia no tienen el deber jurídico de soportar en su esfera jurídica la eficacia directa del contrato que dio vida a los citados derechos (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 1995 y 16 de diciembre de 2004), por el contrario admite en otros casos el carácter y eficacia real del derecho, como ocurrió en los supuestos de las Sentencias del Alto Tribunal de 29 de abril de 2005 y 22 de abril de 2008. En esta última se condensa la doctrina jurisprudencial en la materia con una nítida admisión del carácter real de ciertos derechos de retracto voluntarios, derechos que son los «procedente[s] de la voluntad de las partes y se constituye como derecho real, inscribible en el Registro de la Propiedad que da poder a su titular (retrayente) para adquirir la cosa (retraída) en caso de que su propietario la haya transmitido onerosamente a un tercero (retraído). Es, por tanto, un derecho de adquisición preferente, con identidad de ejercicio con el retracto legal y distinto al retracto convencional que es fruto del pacto de retro. Ha sido estudiado por la doctrina, aplicado en la práctica y reconocido jurisprudencialmente en sentencia de 29 de abril de 2005, como dice, literalmente, derecho tiene carácter real y es oponible erga omnes dado lo dispuesto en los artículos 2, números 1.º y 2.º y 37.3.º de la Ley Hipotecaria y 14 del Reglamento de la Ley Hipotecaria en cuanto permiten su inscripción registral». Debe tenerse en cuenta que, como afirmó esta Dirección General en la Resolución de 14 de junio de 2010, en un sistema registral de inscripción, como es el nuestro, en que los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos («expresión circunstanciada», dispone el artículo 51.6 del Reglamento Hipotecario, que refleje la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba), es evidente que la claridad en la redacción de los títulos que pretendan acceder al Registro es presupuesto de su fiel reflejo registral, con los importantes efectos que de la inscripción se derivan, entre ellos la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos «en la forma determinada por el asiento respectivo» (artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Como ha expresado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 27 de mayo de 2009, la eficacia del principio de especialidad resulta determinante en todo el ámbito de los derechos reales para el conocimiento de los terceros. Más recientemente, este Centro Directivo en la Resolución de 25 de febrero de 2015, considera que «(?) el principio de especialidad o determinación (?), según el cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos esenciales del derecho real inscrito,(?), sin que el registrador pueda hacer deducciones o presunciones, ya que la oscuridad de los pronunciamientos registrales puede acarrear graves consecuencias para la seguridad del tráfico porque quien consultase los asientos del Registro no podría conocer por los datos de los mismos cuál es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito». Esta exigencia aumenta en relación con los derechos atípicos que se puedan constituir al amparo del principio de la autonomía de la voluntad. El poder de configuración de nuevos derechos reales basado en la autonomía de la voluntad para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social tiene en este sentido dos límites, uno negativo y otro positivo. En razón del primero, como señaló la citada Resolución de 14 de junio de 2010 recogiendo abundante doctrina anterior, se impone como fundamental límite «el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado». O como afirma la Resolución de 4 de marzo de 1993, y ha reiterado recientemente la de 19 de diciembre de 2013, en este ámbito la autonomía de la voluntad «tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc.». Y en virtud del límite positivo, se hace «imprescindible la determinación del concreto contenido y extensión de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro», pues esta determinación, esencial para lograr el amparo registral (cfr. artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) en los derechos reales atípicos, por definición, no puede integrarse por la aplicación supletoria de las previsiones legales ?cfr. Resolución de 10 de abril de 2014?. 3. Hechas las anteriores aclaraciones sobre la posibilidad de crear nuevos derechos reales o modalizar los ya existentes, debe ponerse ahora de relieve que, por la elasticidad del dominio y por su carácter abstracto, cabe en vía de principio que una de las facultades dominicales cual es la dispositiva sea objeto de disgregación de modo que sea objeto de una configuración propia de los derechos reales, si se cumplen los requisitos estructurales necesarios según lo expuesto en los anteriores fundamentos jurídicos. Prueba de ello es la existencia de figuras como la del usufructo con facultad de disponer o la de la donación con reserva de la facultad dispositiva. Precisamente, si en este último caso puede desmembrarse del dominio por vía de «deductio» (aunque, para algunos autores, también en el supuesto del artículo 639 del Código Civil lo que se reserva el donante es un derecho real independiente que nace de lo pactado en la donación), no debe existir obstáculo para que el mismo resultado se produzca por vía de «translatio», como ocurre con otras facultades dominicales como es la de disfrutar y gozar de una cosa «erga omnes». Por esta razón no puede ser confirmada la calificación impugnada en cuanto se limita a objetar que la facultad o poder de disponer no puede ser objeto de transmisión. En la escritura calificada es objeto de donación no una mera facultad sino un verdadero derecho subjetivo, de los denominados potestativos o de modificación jurídica, que atribuye al donatario un poder para disponer con plenos efectos de bienes ajenos ?pertenecientes a las donantes?. Además, de lo pactado en dicha escritura resulta que tal como ha sido configurado el derecho de disponer donado en este caso respeta esos límites estructurales de todo derecho real, algo por lo demás sobre lo que nada se expresa en la calificación impugnada. Concretamente, la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusión propias de los derechos reales quedan asegurada, conforme a lo establecido en el artículo 2.2.º de la Ley Hipotecaria y en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario, en tanto en cuanto cualquiera que sea el propietario poseedor de las fincas referidas podrá el donatario del «ius disponendi» ejercitarlo. El hecho de que se configure como un derecho inalienable y personalísimo no impide su consideración como verdadero derecho real (como acontece en el caso de otros derechos como los de uso y habitación, o ciertas servidumbres personales). Además, al extinguirse tal derecho y consolidarse en el de las donantes por el fallecimiento del donatario, la desmembración del dominio no es perpetua. Por otra parte, no puede negarse que la presente configuración de la facultad de disponer como derecho «in re aliena» tenga justificación (la «razón guisada» a la que se referían las Partidas respecto de las prohibiciones de disponer). Y el hecho de que pueda coincidir en parte con los efectos propios de las prohibiciones de disponer no impide que, con base en la autonomía de la voluntad, sus propietarias puedan decidir alcanzar esos objetivos parcialmente coincidentes no mediante una limitación sin desintegración del dominio -como acontece con las prohibiciones de disponer- sino mediante esta modificación del dominio con disociación del mismo en cuanto al «ius disponendi». Por último, el hecho de que para realizar el acto dispositivo deba contar el titular de la facultad de disponer con el consentimiento de las propietarias no es incompatible con el carácter real del derecho, pues las constituyentes no quedarían como únicas afectadas y favorecidas con el gravamen («nemini re sua servit iure servitutis»). Si puede donarse el «ius disponendi» de modo que el donatario tenga disponibilidad plena del bien a que se refiere, ningún obstáculo existe para que el derecho donado se configure como poder de disposición limitado, por ejemplo para el caso de que concurra alguna circunstancia concreta o por la necesidad de que también concurra el consentimiento de otra persona -de las donantes, en este caso-. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 8 de noviembre de 2018.?El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

Resolución de 8 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación de la facultad de disponer sobre determinadas fincas. En el recurso interpuesto por don R. J. A. M. contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Albacete número 3, doña Josefa Adoración Madrid García, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación de la facultad de disponer sobre las determinadas fincas. Hechos I Mediante escritura autorizada por la notaria de Tarazona de la Mancha, doña Marta Garrido Navarro, el día 18 de octubre de 2017, con el número 794 de protocolo, doña M. y doña R. A. T. donaron a su padre, don R. J. A. M., la facultad de disponer sobre las fincas registrales números 25.829 y 26.117 del término de Albacete, expresándose además en dicha escritura lo siguiente: «Segundo.?Los comparecientes amparan el presente otorgamiento, en base al principio de autonomía de la voluntad recogido en el artículo 1.255 del Código Civil; configurando la presente transmisión como un supuesto de constitución de un derecho real atípico, con sus características inherentes tales como la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusión; en virtud de lo establecido en el artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario; y en cumplimiento de las exigencias del principio registral de determinación; disponen que la facultad de disponer objeto de donación en este instrumento habrá de regirse por las siguientes reglas: ? En primer lugar habrá de ser considerado como un derecho de carácter renunciable por don R. J. A. M. ? Dicho derecho tendrá la consideración de inalienable ni por acto inter vivos ni mortis causa de su titular; de manera que al fallecer su titular infrascrito, quedará extinguido consolidándose en favor de la titularidad que ostentan sus hijas doña M. y doña R. A. T., que desde este acto han quedado despojadas de la facultad de disponer en cuestión. ? Asimismo dicho derecho queda configurado como inembargable y de carácter personalísimo. ? Por lo tanto y en virtud de lo estipulado anteriormente, las titulares del dominio doña M. y doña R. A. T., para poder efectuar cualquier acto de carácter dispositivo sobre las fincas objeto de la presente, habrán de contar con el consentimiento expreso de su padre como titular este último de la facultad de disponer; y por ende el mencionado titular de la reseñada facultad también habrá de contar con las primeras para la realización de cualquier acto de la misma naturaleza.» II Presentada el día 14 de junio de 2018 dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Albacete número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Entrada n.º 1050 del año 2018. Asiento n.º 580 Diario 49. Presentada el 14/06/2018 a las 10:25. Presentante: L. E., C. Protocolo/Procedimiento n.º 794/2017 de 18/10/2017. Notario/Juzgado: Marta Garrido Navarro. El Registrador que suscribe previo examen y calificación del precedente documento, en uso de las facultades atribuidas por la legislación vigente y en conformidad a lo establecido en los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y sus concordantes legales y reglamentarias, emite la siguiente nota de calificación por la que se suspende la práctica del asiento solicitado con base en los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: 1.º En el documento calificado, cuyos datos de presentación constan en la cabecera de esta nota, se solicita la inscripción de la donación de la facultad de disponer de la fincas 26117 y 25829 del término de Albacete, Sección 1.ª 2.º La donación no comprende ningún derecho subjetivo, esto es, ni la nuda propiedad ni el usufructo, sino solo una facultad jurídica que por sí misma no puede ser objeto de transmisión. En base a los hechos y fundamentos de derecho expresados, se suspende la práctica del asiento solicitado por no poder ser objeto de donación la simple facultad de disposición. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.º L.H. Contra dicha calificación (?) Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Josefa Adoración Madrid García registrador/a de Registro Propiedad de Albacete 3 a día veintinueve de Junio del año dos mil dieciocho.» III Contra la anterior nota de calificación, don R. J. A. M. interpuso recurso el día 8 de agosto de 2018 mediante escrito en el que expresaba las siguientes alegaciones: «Primera.?Se presenta para su inscripción, una escritura de donación de la facultad de disponer. Esta donación la realizan como donantes doña M. y doña R. A. T., a favor de su padre Don R. A. M., según el protocolo 794 de 18-10-2017, otorgado ante la notaria doña Marta Garrido Navarro. Segunda.?En dicha escritura de donación, las donantes, renuncian de forma expresa e inequívoca a una facultad, propia y exclusiva de la potestad dominical, como es la facultad de disponer. Y la renuncia se realiza en forma de donación de tal facultad a favor del donatario. Tercera.?Ahora bien, presentada la citada escritura de donación en el registro de la propiedad, la señora Registradora suspende la inscripción, por no poder ser objeto de donación la simple facultad de disposición. Entiende esta parte que, aunque se califique de «facultad», la facultad de disposición donada, esta no deja de ser un derecho, se denomine como se denomine. En definitiva, lo que se dona el derecho de disposición se llame facultad o potestad o derecho o cualquier otra palabra de las muchas que la rica lengua española atesora. Cuarta.?Entiende esta parte que es improcedente la suspensión de la inscripción por cuanto que se han cumplido todos los requisitos necesarios para admitir tal donación. Es más, a esta parte le consta que, si se hubiera producido la donación de las fincas concretas, y los donantes se hubieran reservado la facultad de disposición, ciertamente se hubiera inscrito esa facultad reservada en el registro de la propiedad. No entendemos, por tanto, como no se puede admitir la inscripción de una donación de tal facultad. Quinta.?Argumenta la registradora que no puede ser objeto de donación la simple facultad de disposición. A dicho argumento ha de oponerse frontalmente y desde el primer momento, esta parte. Este argumento carece de fundamentación jurídica alguna. Cualquier cosa o derecho puede ser objeto de donación siempre que esté dentro del comercio de los hombres y no vaya contra la ley, la moral o el orden público. Entendemos que este simple argumento contemplado tanto en el código de comercio como en el código civil es suficiente para deshacer la argumentación de contrario esgrimida por la Sra. Registradora. En efecto, se realiza la donación de una facultad. No de una simple facultad, sino que, a mayor abundamiento, es la facultad de disposición es decir aquella que configura esencialmente lo que es el derecho de propiedad. Si algo caracteriza al derecho de propiedad, no es tan solo el derecho de usar la cosa o utilizar la facultad, sino el poder disponer de ella. ¿Qué disposición o facultad puede ser superior a esto, de poder disponer del bien o derecho? Pues bien, dudar de que la renuncia a efectuar tal facultad mediante la donación o transmisión por cualquier título de esta tenga vetado el acceso a la publicidad registral, suponen quebrar los principios básicos del derecho inmobiliario registral. Pues no olvidemos que estamos tratando la donación de la facultad de disponer, sobre un bien inmueble. A mayor abundamiento, y utilizando la interpretación analógica, esta renuncia a la facultad de disponer mediante su enajenación por donación, viene a ser como la anotación de reserva de dominio en el caso de bienes muebles. A título meramente ejemplificativo, ¿qué sería de todos los contratos de compraventa de vehículos, si no se admitiera esa reserva del dominio? Sexta.?No podremos encontrar, en ningún artículo de código civil o mercantil, reguladores de la donación, limitación alguna a la transmisión de la facultad de disponer, sobre bienes inmuebles. Por tanto, si no existe limitación en cuanto a la formalización de contratos con dicho objeto, no podemos poner limitaciones en cuanto al acceso registral de los mismos. Y tal limitación sí que es importante que figure en los libros del registro de la propiedad, puesto que supone ciertas y grandes limitaciones al absoluto derecho de propiedad de las donantes. Séptima.?Y a todo esto, ¿Qué nos dice la Ley Hipotecaria? ¿Podría admitirse la inscripción de la donación de la facultad de disponer? ¿Podría admitirse la inscripción de la donación de un inmueble, reservándose los donantes la facultad de disposición? Sin avanzar mucho en el articulado de la ley, el artículo 2 nos dice: "Artículo 2. En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Segundo. Los títulos en que se constituyan reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales". Es decir, la Ley Hipotecaria, permitiría el acceso al registro de cualesquiera títulos que reconozcan derechos reales. Así, en el título constitutivo de la donación de la facultad de disponer, ya se hizo constar que se configura como un derecho real atípico, en virtud del principio de autonomía de la voluntad del art 1255 del CC., otorgando al mismo tiempo las reglas por las que debía regirse dicha facultad de disposición y por tanto confirmando como un derecho real más, tal facultad. Por lo expuesto, Y al Registro de la Propiedad número 3 de Albacete, solicito que tenga por presentado este escrito a los oportunos efectos y por solicitado su envío a la Dirección General de Registros y del Notariado, conforme a lo fijado en los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria. Y a la Dirección General de Registros y del Notariado suplica que una vez recibido el presente recurso con testimonio del documento del que trae causa el presente, se admita y de conformidad se revoque la suspensión acordada por la Sra. Registradora, y se resuelva ordenando la inscripción del mismo, por ser de justicia que pido en Albacete, a 8 de agosto de 2018. Otrosí primero digo, Que en aplicación del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, esta parte, solicita que con carácter previo a la Admisión del Recurso Gubernativo y con suspensión del plazo admisión de éste, se produzca la calificación del Sr. Registrador Sustituto, en aplicación del cuadro de sustituciones.» IV Solicitada la calificación sustitutoria en el «otrosí primero digo» del recurso, la misma fue emitida por el registrador de la Propiedad interino de Alcaraz, don Néstor Ventura Dembilio, el día 29 de agosto de 2018, confirmando la calificación. V Presentado el recurso y emitida la calificación sustitutoria, el registrador de la Propiedad interino de Albacete número 3, don Julián Cuenca Ballesteros, dio traslado del mismo a la notaria autorizante, sin que ésta formulara alegaciones y, por mantener la calificación, remitió el expediente al Centro Directivo para su resolución con su informe de fecha 12 de septiembre de 2018. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 334.10, 348, 467, 594, 639, 647, 609 y 618 y siguientes del Código Civil; 2, 11, 23, 26, 27, 29, 37, 38, 98 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 7 y 51 del Reglamento Hipotecario; la Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1993, 3 de marzo de 1995, 16 de diciembre de 2004, 29 de abril de 2005, 22 de abril de 2008 y 27 de mayo de 2009, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de septiembre de 1966, 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, 4 de marzo de 1993, 6 de marzo de 2001, 9 y 11 de julio de 2005, 4 de mayo de 2009, 14 de junio de 2010, 19 de diciembre de 2013, 10 de abril de 2014, 25 de febrero de 2015, 18 de febrero de 2016, 17 de abril de 2017 y 24 de enero de 2018. 1. Por el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura mediante la cual las propietarias de dos fincas donan a su padre la facultad de disponer sobre éstas. En ella manifiestan los otorgantes que configuran esta transmisión como un supuesto de constitución de un derecho real atípico, «con sus características inherentes tales como la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusión»; y estipulan que la facultad de disponer objeto de donación habrá de regirse por determinadas reglas: a) es considerado como un derecho de carácter renunciable por el donatario; b) tal derecho tendrá la consideración de inalienable, por acto inter vivos o mortis causa de su titular, de manera que al fallecer éste quedará extinguido consolidándose en favor de la titularidad que ostentan las donantes; c) el derecho donado queda configurado como inembargable y de carácter personalísimo, y d) las titulares del dominio, para poder efectuar cualquier acto de carácter dispositivo sobre las referidas fincas, habrán de contar con el consentimiento expreso de su padre como titular de la facultad de disponer; y por ende este titular de la reseñada facultad también habrá de contar con las primeras para la realización de cualquier acto de la misma naturaleza. La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la donación objeto de la escritura calificada no comprende ningún derecho subjetivo, sino solo una facultad jurídica -la simple facultad de disposición- que por sí misma no puede ser objeto de transmisión. 2. Debe recordarse la reiterada doctrina de esta Dirección General según la cual, con base en el criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro ordenamiento, se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria). Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993, entre otras). Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado. Del análisis del elevado número de Resoluciones que este Centro Directivo ha dedicado a la cuestión, puede colegirse que han constituido campo propio de la autonomía de la voluntad para la creación de derechos nuevos ciertos casos de derechos de preferente adquisición (el tanteo convencional, cuyo carácter real ha recibido sanción legal hace pocos años en la legislación catalana), ciertas situaciones vinculadas con el régimen de propiedad horizontal y la variada gama de servidumbres personales y reales. Como criterio de interpretación de estos requisitos ha afirmado igualmente este Centro Directivo que el citado principio de «numerus apertus» en materia de derechos reales que aparece recogido en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario, no autoriza, como ya indicó la Resolución de 20 de septiembre de 1966, para ampliar el campo de esta clase de derechos hasta el extremo de que a todo pacto se le pueda atribuir carácter real, pues para ello sería necesario que contuviese los requisitos típicos de los derechos de esta clase, y por eso ha de extremarse el cuidado para evitar que al amparo de este criterio de libertad se eluda la aplicación del artículo 2 de la Ley Hipotecaria o quede sin cumplir lo establecido en los artículos 29 y 98 de la misma ley que expulsa de los libros registrales a todas aquellas obligaciones que tengan un marcado carácter personal. En este sentido, se puede afirmar que, si bien en la mayoría de las ocasiones el que un derecho sea real o personal depende de la voluntad del legislador (si impone una obligación pasiva universal ordenando a todos que respeten un derecho, lo modela como real, y si no la impone, lo reduce a personal), en relación con otros supuestos, precisamente a causa de su atipicidad, hay que entender que el legislador ha transferido esta facultad a las propias partes contratantes, que podrán constituir el correlativo derecho como personal o como real, siempre que se cumplan las exigencias estructurales propias de los derechos de esta naturaleza, según antes se ha indicado (v.gr. en relación con el derecho de opción de compra ex artículo 14 del Reglamento Hipotecario). Respecto de los derechos de adquisición preferente, ya en la Resolución de 20 de septiembre de 1966 este Centro Directivo admitió la posibilidad de que los derechos de tanteo y retracto voluntarios sean configurados por las partes contratantes en el título de su constitución como un verdadero y propio derecho real. Se discutía con ocasión de la citada Resolución la posibilidad de inscribir en el Registro ciertos pactos en los que las partes establecían sendos y recíprocos derechos de adquisición preferente para el caso de transmisión de parcelas. Esta Dirección General, tras recordar que no dejan de ser frecuentes en la práctica del tráfico jurídico-inmobiliario la existencia de relaciones jurídicas en que unas veces aparecen entremezcladas cláusulas de naturaleza real y obligacional, en otras se trata de figuras de tipo intermedio que ofrecen los caracteres de ambas, y unas últimas, en las que el derecho real no se presenta en forma pura, sino modalizado a través de un contenido más o menos amplio (como ya previene el artículo 467 del Código Civil respecto del usufructo o el 594 en relación con la servidumbre), añade que ello obliga a «extremar el cuidado al realizar la calificación, máxime si se tiene en cuenta que, aun con la orientación de «numerus apertus», tradicionalmente seguida por este Centro (?) no es dable ampliar el campo de los derechos de cosas hasta el punto de atribuir naturaleza real a toda convención en la que no se contengan los requisitos típicos de los derechos de tal clase, y evitar que se pueda, al amparo de esa libertad, eludir la aplicación de preceptos tan fundamentales como los artículos 2, 29 y 98 de la Ley Hipotecaria». Más recientemente ha vuelto este Centro Directivo a expresar la necesidad de que la constitución de un derecho de tanteo o retracto voluntario que pretenda tener carácter real se configure como tal en el título de su constitución de forma que no quepa duda al respecto. Y así en la Resolución de 6 de marzo de 2001, en un supuesto en el que se solicitaba la inscripción de un título en el que se pactaba un derecho de adquisición preferente similar al tanteo, pero en el que no se decía que tuviera carácter real, ni se establecía que sería inscribible, ni se expresaban las consecuencias del acto para el caso de que se realizara la venta contraviniendo la notificación pactada, afirma dicha Resolución que «para que el derecho pactado sea inscribible es de todo punto necesario que no quepa duda sobre su carácter real. Este requisito no concurre en el presente supuesto, pues ni se establece el carácter real del derecho, ni tal carácter real se induce de ninguno de los pactos del contrato (cfr. arts. 609, 1.462.2 y 1.464 y 633 en relación con el 334.10, todos ellos del Código Civil). Téngase en cuenta que el dominio se presume libre y que las restricciones al mismo deben establecerse expresamente. En estas circunstancias, al no establecerse otro efecto, el único que producirá la contravención de lo pactado será la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, por lo que el derecho así configurado carecerá de eficacia «erga omnes», que es una característica esencial del derecho real». Queda con ello completado el conjunto de características y requisitos que se exigen para la configuración como real de estos derechos atípicos de preferente adquisición, incluyendo su configuración expresa como tales o estableciendo estipulaciones que indirectamente, pero de forma clara, permitan colegir la naturaleza real del derecho constituido por prever expresamente los efectos propios de tales derechos para el caso de su contravención. Esta misma línea de apertura en favor de la posible configuración de los derechos de tanteo y retracto voluntarios como auténticos derechos reales se observa en la jurisprudencia. Y así junto con determinados casos en que ha calificado el correlativo derecho como un derecho de carácter personal u meramente obligacional, que por tanto sólo se podía ejercitar «inter partes» y no frente a terceros, para quienes era «res inter alios», y en consecuencia no tienen el deber jurídico de soportar en su esfera jurídica la eficacia directa del contrato que dio vida a los citados derechos (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 1995 y 16 de diciembre de 2004), por el contrario admite en otros casos el carácter y eficacia real del derecho, como ocurrió en los supuestos de las Sentencias del Alto Tribunal de 29 de abril de 2005 y 22 de abril de 2008. En esta última se condensa la doctrina jurisprudencial en la materia con una nítida admisión del carácter real de ciertos derechos de retracto voluntarios, derechos que son los «procedente[s] de la voluntad de las partes y se constituye como derecho real, inscribible en el Registro de la Propiedad que da poder a su titular (retrayente) para adquirir la cosa (retraída) en caso de que su propietario la haya transmitido onerosamente a un tercero (retraído). Es, por tanto, un derecho de adquisición preferente, con identidad de ejercicio con el retracto legal y distinto al retracto convencional que es fruto del pacto de retro. Ha sido estudiado por la doctrina, aplicado en la práctica y reconocido jurisprudencialmente en sentencia de 29 de abril de 2005, como dice, literalmente, derecho tiene carácter real y es oponible erga omnes dado lo dispuesto en los artículos 2, números 1.º y 2.º y 37.3.º de la Ley Hipotecaria y 14 del Reglamento de la Ley Hipotecaria en cuanto permiten su inscripción registral». Debe tenerse en cuenta que, como afirmó esta Dirección General en la Resolución de 14 de junio de 2010, en un sistema registral de inscripción, como es el nuestro, en que los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos («expresión circunstanciada», dispone el artículo 51.6 del Reglamento Hipotecario, que refleje la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba), es evidente que la claridad en la redacción de los títulos que pretendan acceder al Registro es presupuesto de su fiel reflejo registral, con los importantes efectos que de la inscripción se derivan, entre ellos la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos «en la forma determinada por el asiento respectivo» (artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Como ha expresado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 27 de mayo de 2009, la eficacia del principio de especialidad resulta determinante en todo el ámbito de los derechos reales para el conocimiento de los terceros. Más recientemente, este Centro Directivo en la Resolución de 25 de febrero de 2015, considera que «(?) el principio de especialidad o determinación (?), según el cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos esenciales del derecho real inscrito,(?), sin que el registrador pueda hacer deducciones o presunciones, ya que la oscuridad de los pronunciamientos registrales puede acarrear graves consecuencias para la seguridad del tráfico porque quien consultase los asientos del Registro no podría conocer por los datos de los mismos cuál es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito». Esta exigencia aumenta en relación con los derechos atípicos que se puedan constituir al amparo del principio de la autonomía de la voluntad. El poder de configuración de nuevos derechos reales basado en la autonomía de la voluntad para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social tiene en este sentido dos límites, uno negativo y otro positivo. En razón del primero, como señaló la citada Resolución de 14 de junio de 2010 recogiendo abundante doctrina anterior, se impone como fundamental límite «el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado». O como afirma la Resolución de 4 de marzo de 1993, y ha reiterado recientemente la de 19 de diciembre de 2013, en este ámbito la autonomía de la voluntad «tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc.». Y en virtud del límite positivo, se hace «imprescindible la determinación del concreto contenido y extensión de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro», pues esta determinación, esencial para lograr el amparo registral (cfr. artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) en los derechos reales atípicos, por definición, no puede integrarse por la aplicación supletoria de las previsiones legales ?cfr. Resolución de 10 de abril de 2014?. 3. Hechas las anteriores aclaraciones sobre la posibilidad de crear nuevos derechos reales o modalizar los ya existentes, debe ponerse ahora de relieve que, por la elasticidad del dominio y por su carácter abstracto, cabe en vía de principio que una de las facultades dominicales cual es la dispositiva sea objeto de disgregación de modo que sea objeto de una configuración propia de los derechos reales, si se cumplen los requisitos estructurales necesarios según lo expuesto en los anteriores fundamentos jurídicos. Prueba de ello es la existencia de figuras como la del usufructo con facultad de disponer o la de la donación con reserva de la facultad dispositiva. Precisamente, si en este último caso puede desmembrarse del dominio por vía de «deductio» (aunque, para algunos autores, también en el supuesto del artículo 639 del Código Civil lo que se reserva el donante es un derecho real independiente que nace de lo pactado en la donación), no debe existir obstáculo para que el mismo resultado se produzca por vía de «translatio», como ocurre con otras facultades dominicales como es la de disfrutar y gozar de una cosa «erga omnes». Por esta razón no puede ser confirmada la calificación impugnada en cuanto se limita a objetar que la facultad o poder de disponer no puede ser objeto de transmisión. En la escritura calificada es objeto de donación no una mera facultad sino un verdadero derecho subjetivo, de los denominados potestativos o de modificación jurídica, que atribuye al donatario un poder para disponer con plenos efectos de bienes ajenos ?pertenecientes a las donantes?. Además, de lo pactado en dicha escritura resulta que tal como ha sido configurado el derecho de disponer donado en este caso respeta esos límites estructurales de todo derecho real, algo por lo demás sobre lo que nada se expresa en la calificación impugnada. Concretamente, la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusión propias de los derechos reales quedan asegurada, conforme a lo establecido en el artículo 2.2.º de la Ley Hipotecaria y en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario, en tanto en cuanto cualquiera que sea el propietario poseedor de las fincas referidas podrá el donatario del «ius disponendi» ejercitarlo. El hecho de que se configure como un derecho inalienable y personalísimo no impide su consideración como verdadero derecho real (como acontece en el caso de otros derechos como los de uso y habitación, o ciertas servidumbres personales). Además, al extinguirse tal derecho y consolidarse en el de las donantes por el fallecimiento del donatario, la desmembración del dominio no es perpetua. Por otra parte, no puede negarse que la presente configuración de la facultad de disponer como derecho «in re aliena» tenga justificación (la «razón guisada» a la que se referían las Partidas respecto de las prohibiciones de disponer). Y el hecho de que pueda coincidir en parte con los efectos propios de las prohibiciones de disponer no impide que, con base en la autonomía de la voluntad, sus propietarias puedan decidir alcanzar esos objetivos parcialmente coincidentes no mediante una limitación sin desintegración del dominio -como acontece con las prohibiciones de disponer- sino mediante esta modificación del dominio con disociación del mismo en cuanto al «ius disponendi». Por último, el hecho de que para realizar el acto dispositivo deba contar el titular de la facultad de disponer con el consentimiento de las propietarias no es incompatible con el carácter real del derecho, pues las constituyentes no quedarían como únicas afectadas y favorecidas con el gravamen («nemini re sua servit iure servitutis»). Si puede donarse el «ius disponendi» de modo que el donatario tenga disponibilidad plena del bien a que se refiere, ningún obstáculo existe para que el derecho donado se configure como poder de disposición limitado, por ejemplo para el caso de que concurra alguna circunstancia concreta o por la necesidad de que también concurra el consentimiento de otra persona -de las donantes, en este caso-. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 8 de noviembre de 2018.?El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

Resolución de 8 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación de la facultad de disponer sobre determinadas fincas. En el recurso interpuesto por don R. J. A. M. contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Albacete número 3, doña Josefa Adoración Madrid García, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación de la facultad de disponer sobre las determinadas fincas. Hechos I Mediante escritura autorizada por la notaria de Tarazona de la Mancha, doña Marta Garrido Navarro, el día 18 de octubre de 2017, con el número 794 de protocolo, doña M. y doña R. A. T. donaron a su padre, don R. J. A. M., la facultad de disponer sobre las fincas registrales números 25.829 y 26.117 del término de Albacete, expresándose además en dicha escritura lo siguiente: «Segundo.?Los comparecientes amparan el presente otorgamiento, en base al principio de autonomía de la voluntad recogido en el artículo 1.255 del Código Civil; configurando la presente transmisión como un supuesto de constitución de un derecho real atípico, con sus características inherentes tales como la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusión; en virtud de lo establecido en el artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario; y en cumplimiento de las exigencias del principio registral de determinación; disponen que la facultad de disponer objeto de donación en este instrumento habrá de regirse por las siguientes reglas: ? En primer lugar habrá de ser considerado como un derecho de carácter renunciable por don R. J. A. M. ? Dicho derecho tendrá la consideración de inalienable ni por acto inter vivos ni mortis causa de su titular; de manera que al fallecer su titular infrascrito, quedará extinguido consolidándose en favor de la titularidad que ostentan sus hijas doña M. y doña R. A. T., que desde este acto han quedado despojadas de la facultad de disponer en cuestión. ? Asimismo dicho derecho queda configurado como inembargable y de carácter personalísimo. ? Por lo tanto y en virtud de lo estipulado anteriormente, las titulares del dominio doña M. y doña R. A. T., para poder efectuar cualquier acto de carácter dispositivo sobre las fincas objeto de la presente, habrán de contar con el consentimiento expreso de su padre como titular este último de la facultad de disponer; y por ende el mencionado titular de la reseñada facultad también habrá de contar con las primeras para la realización de cualquier acto de la misma naturaleza.» II Presentada el día 14 de junio de 2018 dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Albacete número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Entrada n.º 1050 del año 2018. Asiento n.º 580 Diario 49. Presentada el 14/06/2018 a las 10:25. Presentante: L. E., C. Protocolo/Procedimiento n.º 794/2017 de 18/10/2017. Notario/Juzgado: Marta Garrido Navarro. El Registrador que suscribe previo examen y calificación del precedente documento, en uso de las facultades atribuidas por la legislación vigente y en conformidad a lo establecido en los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y sus concordantes legales y reglamentarias, emite la siguiente nota de calificación por la que se suspende la práctica del asiento solicitado con base en los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: 1.º En el documento calificado, cuyos datos de presentación constan en la cabecera de esta nota, se solicita la inscripción de la donación de la facultad de disponer de la fincas 26117 y 25829 del término de Albacete, Sección 1.ª 2.º La donación no comprende ningún derecho subjetivo, esto es, ni la nuda propiedad ni el usufructo, sino solo una facultad jurídica que por sí misma no puede ser objeto de transmisión. En base a los hechos y fundamentos de derecho expresados, se suspende la práctica del asiento solicitado por no poder ser objeto de donación la simple facultad de disposición. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.º L.H. Contra dicha calificación (?) Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Josefa Adoración Madrid García registrador/a de Registro Propiedad de Albacete 3 a día veintinueve de Junio del año dos mil dieciocho.» III Contra la anterior nota de calificación, don R. J. A. M. interpuso recurso el día 8 de agosto de 2018 mediante escrito en el que expresaba las siguientes alegaciones: «Primera.?Se presenta para su inscripción, una escritura de donación de la facultad de disponer. Esta donación la realizan como donantes doña M. y doña R. A. T., a favor de su padre Don R. A. M., según el protocolo 794 de 18-10-2017, otorgado ante la notaria doña Marta Garrido Navarro. Segunda.?En dicha escritura de donación, las donantes, renuncian de forma expresa e inequívoca a una facultad, propia y exclusiva de la potestad dominical, como es la facultad de disponer. Y la renuncia se realiza en forma de donación de tal facultad a favor del donatario. Tercera.?Ahora bien, presentada la citada escritura de donación en el registro de la propiedad, la señora Registradora suspende la inscripción, por no poder ser objeto de donación la simple facultad de disposición. Entiende esta parte que, aunque se califique de «facultad», la facultad de disposición donada, esta no deja de ser un derecho, se denomine como se denomine. En definitiva, lo que se dona el derecho de disposición se llame facultad o potestad o derecho o cualquier otra palabra de las muchas que la rica lengua española atesora. Cuarta.?Entiende esta parte que es improcedente la suspensión de la inscripción por cuanto que se han cumplido todos los requisitos necesarios para admitir tal donación. Es más, a esta parte le consta que, si se hubiera producido la donación de las fincas concretas, y los donantes se hubieran reservado la facultad de disposición, ciertamente se hubiera inscrito esa facultad reservada en el registro de la propiedad. No entendemos, por tanto, como no se puede admitir la inscripción de una donación de tal facultad. Quinta.?Argumenta la registradora que no puede ser objeto de donación la simple facultad de disposición. A dicho argumento ha de oponerse frontalmente y desde el primer momento, esta parte. Este argumento carece de fundamentación jurídica alguna. Cualquier cosa o derecho puede ser objeto de donación siempre que esté dentro del comercio de los hombres y no vaya contra la ley, la moral o el orden público. Entendemos que este simple argumento contemplado tanto en el código de comercio como en el código civil es suficiente para deshacer la argumentación de contrario esgrimida por la Sra. Registradora. En efecto, se realiza la donación de una facultad. No de una simple facultad, sino que, a mayor abundamiento, es la facultad de disposición es decir aquella que configura esencialmente lo que es el derecho de propiedad. Si algo caracteriza al derecho de propiedad, no es tan solo el derecho de usar la cosa o utilizar la facultad, sino el poder disponer de ella. ¿Qué disposición o facultad puede ser superior a esto, de poder disponer del bien o derecho? Pues bien, dudar de que la renuncia a efectuar tal facultad mediante la donación o transmisión por cualquier título de esta tenga vetado el acceso a la publicidad registral, suponen quebrar los principios básicos del derecho inmobiliario registral. Pues no olvidemos que estamos tratando la donación de la facultad de disponer, sobre un bien inmueble. A mayor abundamiento, y utilizando la interpretación analógica, esta renuncia a la facultad de disponer mediante su enajenación por donación, viene a ser como la anotación de reserva de dominio en el caso de bienes muebles. A título meramente ejemplificativo, ¿qué sería de todos los contratos de compraventa de vehículos, si no se admitiera esa reserva del dominio? Sexta.?No podremos encontrar, en ningún artículo de código civil o mercantil, reguladores de la donación, limitación alguna a la transmisión de la facultad de disponer, sobre bienes inmuebles. Por tanto, si no existe limitación en cuanto a la formalización de contratos con dicho objeto, no podemos poner limitaciones en cuanto al acceso registral de los mismos. Y tal limitación sí que es importante que figure en los libros del registro de la propiedad, puesto que supone ciertas y grandes limitaciones al absoluto derecho de propiedad de las donantes. Séptima.?Y a todo esto, ¿Qué nos dice la Ley Hipotecaria? ¿Podría admitirse la inscripción de la donación de la facultad de disponer? ¿Podría admitirse la inscripción de la donación de un inmueble, reservándose los donantes la facultad de disposición? Sin avanzar mucho en el articulado de la ley, el artículo 2 nos dice: "Artículo 2. En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Segundo. Los títulos en que se constituyan reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales". Es decir, la Ley Hipotecaria, permitiría el acceso al registro de cualesquiera títulos que reconozcan derechos reales. Así, en el título constitutivo de la donación de la facultad de disponer, ya se hizo constar que se configura como un derecho real atípico, en virtud del principio de autonomía de la voluntad del art 1255 del CC., otorgando al mismo tiempo las reglas por las que debía regirse dicha facultad de disposición y por tanto confirmando como un derecho real más, tal facultad. Por lo expuesto, Y al Registro de la Propiedad número 3 de Albacete, solicito que tenga por presentado este escrito a los oportunos efectos y por solicitado su envío a la Dirección General de Registros y del Notariado, conforme a lo fijado en los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria. Y a la Dirección General de Registros y del Notariado suplica que una vez recibido el presente recurso con testimonio del documento del que trae causa el presente, se admita y de conformidad se revoque la suspensión acordada por la Sra. Registradora, y se resuelva ordenando la inscripción del mismo, por ser de justicia que pido en Albacete, a 8 de agosto de 2018. Otrosí primero digo, Que en aplicación del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, esta parte, solicita que con carácter previo a la Admisión del Recurso Gubernativo y con suspensión del plazo admisión de éste, se produzca la calificación del Sr. Registrador Sustituto, en aplicación del cuadro de sustituciones.» IV Solicitada la calificación sustitutoria en el «otrosí primero digo» del recurso, la misma fue emitida por el registrador de la Propiedad interino de Alcaraz, don Néstor Ventura Dembilio, el día 29 de agosto de 2018, confirmando la calificación. V Presentado el recurso y emitida la calificación sustitutoria, el registrador de la Propiedad interino de Albacete número 3, don Julián Cuenca Ballesteros, dio traslado del mismo a la notaria autorizante, sin que ésta formulara alegaciones y, por mantener la calificación, remitió el expediente al Centro Directivo para su resolución con su informe de fecha 12 de septiembre de 2018. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 334.10, 348, 467, 594, 639, 647, 609 y 618 y siguientes del Código Civil; 2, 11, 23, 26, 27, 29, 37, 38, 98 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 7 y 51 del Reglamento Hipotecario; la Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1993, 3 de marzo de 1995, 16 de diciembre de 2004, 29 de abril de 2005, 22 de abril de 2008 y 27 de mayo de 2009, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de septiembre de 1966, 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, 4 de marzo de 1993, 6 de marzo de 2001, 9 y 11 de julio de 2005, 4 de mayo de 2009, 14 de junio de 2010, 19 de diciembre de 2013, 10 de abril de 2014, 25 de febrero de 2015, 18 de febrero de 2016, 17 de abril de 2017 y 24 de enero de 2018. 1. Por el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura mediante la cual las propietarias de dos fincas donan a su padre la facultad de disponer sobre éstas. En ella manifiestan los otorgantes que configuran esta transmisión como un supuesto de constitución de un derecho real atípico, «con sus características inherentes tales como la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusión»; y estipulan que la facultad de disponer objeto de donación habrá de regirse por determinadas reglas: a) es considerado como un derecho de carácter renunciable por el donatario; b) tal derecho tendrá la consideración de inalienable, por acto inter vivos o mortis causa de su titular, de manera que al fallecer éste quedará extinguido consolidándose en favor de la titularidad que ostentan las donantes; c) el derecho donado queda configurado como inembargable y de carácter personalísimo, y d) las titulares del dominio, para poder efectuar cualquier acto de carácter dispositivo sobre las referidas fincas, habrán de contar con el consentimiento expreso de su padre como titular de la facultad de disponer; y por ende este titular de la reseñada facultad también habrá de contar con las primeras para la realización de cualquier acto de la misma naturaleza. La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la donación objeto de la escritura calificada no comprende ningún derecho subjetivo, sino solo una facultad jurídica -la simple facultad de disposición- que por sí misma no puede ser objeto de transmisión. 2. Debe recordarse la reiterada doctrina de esta Dirección General según la cual, con base en el criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro ordenamiento, se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria). Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993, entre otras). Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado. Del análisis del elevado número de Resoluciones que este Centro Directivo ha dedicado a la cuestión, puede colegirse que han constituido campo propio de la autonomía de la voluntad para la creación de derechos nuevos ciertos casos de derechos de preferente adquisición (el tanteo convencional, cuyo carácter real ha recibido sanción legal hace pocos años en la legislación catalana), ciertas situaciones vinculadas con el régimen de propiedad horizontal y la variada gama de servidumbres personales y reales. Como criterio de interpretación de estos requisitos ha afirmado igualmente este Centro Directivo que el citado principio de «numerus apertus» en materia de derechos reales que aparece recogido en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario, no autoriza, como ya indicó la Resolución de 20 de septiembre de 1966, para ampliar el campo de esta clase de derechos hasta el extremo de que a todo pacto se le pueda atribuir carácter real, pues para ello sería necesario que contuviese los requisitos típicos de los derechos de esta clase, y por eso ha de extremarse el cuidado para evitar que al amparo de este criterio de libertad se eluda la aplicación del artículo 2 de la Ley Hipotecaria o quede sin cumplir lo establecido en los artículos 29 y 98 de la misma ley que expulsa de los libros registrales a todas aquellas obligaciones que tengan un marcado carácter personal. En este sentido, se puede afirmar que, si bien en la mayoría de las ocasiones el que un derecho sea real o personal depende de la voluntad del legislador (si impone una obligación pasiva universal ordenando a todos que respeten un derecho, lo modela como real, y si no la impone, lo reduce a personal), en relación con otros supuestos, precisamente a causa de su atipicidad, hay que entender que el legislador ha transferido esta facultad a las propias partes contratantes, que podrán constituir el correlativo derecho como personal o como real, siempre que se cumplan las exigencias estructurales propias de los derechos de esta naturaleza, según antes se ha indicado (v.gr. en relación con el derecho de opción de compra ex artículo 14 del Reglamento Hipotecario). Respecto de los derechos de adquisición preferente, ya en la Resolución de 20 de septiembre de 1966 este Centro Directivo admitió la posibilidad de que los derechos de tanteo y retracto voluntarios sean configurados por las partes contratantes en el título de su constitución como un verdadero y propio derecho real. Se discutía con ocasión de la citada Resolución la posibilidad de inscribir en el Registro ciertos pactos en los que las partes establecían sendos y recíprocos derechos de adquisición preferente para el caso de transmisión de parcelas. Esta Dirección General, tras recordar que no dejan de ser frecuentes en la práctica del tráfico jurídico-inmobiliario la existencia de relaciones jurídicas en que unas veces aparecen entremezcladas cláusulas de naturaleza real y obligacional, en otras se trata de figuras de tipo intermedio que ofrecen los caracteres de ambas, y unas últimas, en las que el derecho real no se presenta en forma pura, sino modalizado a través de un contenido más o menos amplio (como ya previene el artículo 467 del Código Civil respecto del usufructo o el 594 en relación con la servidumbre), añade que ello obliga a «extremar el cuidado al realizar la calificación, máxime si se tiene en cuenta que, aun con la orientación de «numerus apertus», tradicionalmente seguida por este Centro (?) no es dable ampliar el campo de los derechos de cosas hasta el punto de atribuir naturaleza real a toda convención en la que no se contengan los requisitos típicos de los derechos de tal clase, y evitar que se pueda, al amparo de esa libertad, eludir la aplicación de preceptos tan fundamentales como los artículos 2, 29 y 98 de la Ley Hipotecaria». Más recientemente ha vuelto este Centro Directivo a expresar la necesidad de que la constitución de un derecho de tanteo o retracto voluntario que pretenda tener carácter real se configure como tal en el título de su constitución de forma que no quepa duda al respecto. Y así en la Resolución de 6 de marzo de 2001, en un supuesto en el que se solicitaba la inscripción de un título en el que se pactaba un derecho de adquisición preferente similar al tanteo, pero en el que no se decía que tuviera carácter real, ni se establecía que sería inscribible, ni se expresaban las consecuencias del acto para el caso de que se realizara la venta contraviniendo la notificación pactada, afirma dicha Resolución que «para que el derecho pactado sea inscribible es de todo punto necesario que no quepa duda sobre su carácter real. Este requisito no concurre en el presente supuesto, pues ni se establece el carácter real del derecho, ni tal carácter real se induce de ninguno de los pactos del contrato (cfr. arts. 609, 1.462.2 y 1.464 y 633 en relación con el 334.10, todos ellos del Código Civil). Téngase en cuenta que el dominio se presume libre y que las restricciones al mismo deben establecerse expresamente. En estas circunstancias, al no establecerse otro efecto, el único que producirá la contravención de lo pactado será la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, por lo que el derecho así configurado carecerá de eficacia «erga omnes», que es una característica esencial del derecho real». Queda con ello completado el conjunto de características y requisitos que se exigen para la configuración como real de estos derechos atípicos de preferente adquisición, incluyendo su configuración expresa como tales o estableciendo estipulaciones que indirectamente, pero de forma clara, permitan colegir la naturaleza real del derecho constituido por prever expresamente los efectos propios de tales derechos para el caso de su contravención. Esta misma línea de apertura en favor de la posible configuración de los derechos de tanteo y retracto voluntarios como auténticos derechos reales se observa en la jurisprudencia. Y así junto con determinados casos en que ha calificado el correlativo derecho como un derecho de carácter personal u meramente obligacional, que por tanto sólo se podía ejercitar «inter partes» y no frente a terceros, para quienes era «res inter alios», y en consecuencia no tienen el deber jurídico de soportar en su esfera jurídica la eficacia directa del contrato que dio vida a los citados derechos (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 1995 y 16 de diciembre de 2004), por el contrario admite en otros casos el carácter y eficacia real del derecho, como ocurrió en los supuestos de las Sentencias del Alto Tribunal de 29 de abril de 2005 y 22 de abril de 2008. En esta última se condensa la doctrina jurisprudencial en la materia con una nítida admisión del carácter real de ciertos derechos de retracto voluntarios, derechos que son los «procedente[s] de la voluntad de las partes y se constituye como derecho real, inscribible en el Registro de la Propiedad que da poder a su titular (retrayente) para adquirir la cosa (retraída) en caso de que su propietario la haya transmitido onerosamente a un tercero (retraído). Es, por tanto, un derecho de adquisición preferente, con identidad de ejercicio con el retracto legal y distinto al retracto convencional que es fruto del pacto de retro. Ha sido estudiado por la doctrina, aplicado en la práctica y reconocido jurisprudencialmente en sentencia de 29 de abril de 2005, como dice, literalmente, derecho tiene carácter real y es oponible erga omnes dado lo dispuesto en los artículos 2, números 1.º y 2.º y 37.3.º de la Ley Hipotecaria y 14 del Reglamento de la Ley Hipotecaria en cuanto permiten su inscripción registral». Debe tenerse en cuenta que, como afirmó esta Dirección General en la Resolución de 14 de junio de 2010, en un sistema registral de inscripción, como es el nuestro, en que los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos («expresión circunstanciada», dispone el artículo 51.6 del Reglamento Hipotecario, que refleje la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba), es evidente que la claridad en la redacción de los títulos que pretendan acceder al Registro es presupuesto de su fiel reflejo registral, con los importantes efectos que de la inscripción se derivan, entre ellos la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos «en la forma determinada por el asiento respectivo» (artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Como ha expresado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 27 de mayo de 2009, la eficacia del principio de especialidad resulta determinante en todo el ámbito de los derechos reales para el conocimiento de los terceros. Más recientemente, este Centro Directivo en la Resolución de 25 de febrero de 2015, considera que «(?) el principio de especialidad o determinación (?), según el cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos esenciales del derecho real inscrito,(?), sin que el registrador pueda hacer deducciones o presunciones, ya que la oscuridad de los pronunciamientos registrales puede acarrear graves consecuencias para la seguridad del tráfico porque quien consultase los asientos del Registro no podría conocer por los datos de los mismos cuál es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito». Esta exigencia aumenta en relación con los derechos atípicos que se puedan constituir al amparo del principio de la autonomía de la voluntad. El poder de configuración de nuevos derechos reales basado en la autonomía de la voluntad para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social tiene en este sentido dos límites, uno negativo y otro positivo. En razón del primero, como señaló la citada Resolución de 14 de junio de 2010 recogiendo abundante doctrina anterior, se impone como fundamental límite «el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado». O como afirma la Resolución de 4 de marzo de 1993, y ha reiterado recientemente la de 19 de diciembre de 2013, en este ámbito la autonomía de la voluntad «tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc.». Y en virtud del límite positivo, se hace «imprescindible la determinación del concreto contenido y extensión de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro», pues esta determinación, esencial para lograr el amparo registral (cfr. artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) en los derechos reales atípicos, por definición, no puede integrarse por la aplicación supletoria de las previsiones legales ?cfr. Resolución de 10 de abril de 2014?. 3. Hechas las anteriores aclaraciones sobre la posibilidad de crear nuevos derechos reales o modalizar los ya existentes, debe ponerse ahora de relieve que, por la elasticidad del dominio y por su carácter abstracto, cabe en vía de principio que una de las facultades dominicales cual es la dispositiva sea objeto de disgregación de modo que sea objeto de una configuración propia de los derechos reales, si se cumplen los requisitos estructurales necesarios según lo expuesto en los anteriores fundamentos jurídicos. Prueba de ello es la existencia de figuras como la del usufructo con facultad de disponer o la de la donación con reserva de la facultad dispositiva. Precisamente, si en este último caso puede desmembrarse del dominio por vía de «deductio» (aunque, para algunos autores, también en el supuesto del artículo 639 del Código Civil lo que se reserva el donante es un derecho real independiente que nace de lo pactado en la donación), no debe existir obstáculo para que el mismo resultado se produzca por vía de «translatio», como ocurre con otras facultades dominicales como es la de disfrutar y gozar de una cosa «erga omnes». Por esta razón no puede ser confirmada la calificación impugnada en cuanto se limita a objetar que la facultad o poder de disponer no puede ser objeto de transmisión. En la escritura calificada es objeto de donación no una mera facultad sino un verdadero derecho subjetivo, de los denominados potestativos o de modificación jurídica, que atribuye al donatario un poder para disponer con plenos efectos de bienes ajenos ?pertenecientes a las donantes?. Además, de lo pactado en dicha escritura resulta que tal como ha sido configurado el derecho de disponer donado en este caso respeta esos límites estructurales de todo derecho real, algo por lo demás sobre lo que nada se expresa en la calificación impugnada. Concretamente, la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusión propias de los derechos reales quedan asegurada, conforme a lo establecido en el artículo 2.2.º de la Ley Hipotecaria y en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario, en tanto en cuanto cualquiera que sea el propietario poseedor de las fincas referidas podrá el donatario del «ius disponendi» ejercitarlo. El hecho de que se configure como un derecho inalienable y personalísimo no impide su consideración como verdadero derecho real (como acontece en el caso de otros derechos como los de uso y habitación, o ciertas servidumbres personales). Además, al extinguirse tal derecho y consolidarse en el de las donantes por el fallecimiento del donatario, la desmembración del dominio no es perpetua. Por otra parte, no puede negarse que la presente configuración de la facultad de disponer como derecho «in re aliena» tenga justificación (la «razón guisada» a la que se referían las Partidas respecto de las prohibiciones de disponer). Y el hecho de que pueda coincidir en parte con los efectos propios de las prohibiciones de disponer no impide que, con base en la autonomía de la voluntad, sus propietarias puedan decidir alcanzar esos objetivos parcialmente coincidentes no mediante una limitación sin desintegración del dominio -como acontece con las prohibiciones de disponer- sino mediante esta modificación del dominio con disociación del mismo en cuanto al «ius disponendi». Por último, el hecho de que para realizar el acto dispositivo deba contar el titular de la facultad de disponer con el consentimiento de las propietarias no es incompatible con el carácter real del derecho, pues las constituyentes no quedarían como únicas afectadas y favorecidas con el gravamen («nemini re sua servit iure servitutis»). Si puede donarse el «ius disponendi» de modo que el donatario tenga disponibilidad plena del bien a que se refiere, ningún obstáculo existe para que el derecho donado se configure como poder de disposición limitado, por ejemplo para el caso de que concurra alguna circunstancia concreta o por la necesidad de que también concurra el consentimiento de otra persona -de las donantes, en este caso-. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 8 de noviembre de 2018.?El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.