En el recurso interpuesto por don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad interino de Hoyos, don Alfonso López Villarroel, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Hechos I Mediante acta otorgada el día 3 de mayo de 2019 ante el notario de Hoyos, don Carlos Arriola Garrote, con el número 285 de protocolo, los titulares de la finca registral número 7.356 del término de Cilleros requirieron el inicio del procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual se concluyó mediante acta autorizada por el mismo notario el día 5 de agosto de 2019, con el número 473 de protocolo. II Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Hoyos, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el precedente documento, de conformidad con los artículos 18 y concordantes de la ley hipotecaria, se ha procedido a suspender la inscripción solicitada sobre la base de las siguientes consideraciones: Hechos: Con fecha 21 de Agosto de 2.019, a las 12:48 h., se presenta en el Registro copia autorizada de acta conclusión de expediente de rectificación art. 201 LH, autorizada por el Notario de Hoyos Don Carlos Arriola Garrote, con el número 473 de protocolo, y que causa el asiento 177del diario 63. Examinada la documentación presentada se acuerda la suspensión de las inscripciones solicitada en base a los siguientes Fundamentos de Derecho: Se suspende la práctica del asiento, al existir dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, tal y como ya se advirtió en la certificación expedida tras el acta inicial, existiendo una falta de correspondencia entre la representación gráfica aportada (base de la rectificación pretendida) y la finca registral inscrita, no pareciendo que ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio habiéndose comprobado alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, según resulta de la consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que refleja claramente cómo la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales que, a fecha de 6-XI-2003, eran independientes entre sí y cuyas respectivas superficies (a saber, 27 m2 y 52 m2) se solapan completamente con la parcela objeto de este expediente, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente, existiendo dudas de la posible existencia de algún negocio traslativo o de modificación de entidad hipotecaria no formalizado debidamente ni inscrito en el Registro. A mayores, tales dudas se refuerzan por el hecho de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 m2 a 82 m2, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Igualmente, la identidad de una finca registral con una parcela catastral no puede justificarse en base a un certificado municipal que así lo afirme, ya que no compete al Ayuntamiento tal identificación, más allá de certificar todo lo relativo a las alteraciones en el nombre de la calle o en el número de policía, correspondiendo al registrador calificar la identidad de la representación gráfica aportada con la finca registral; finalmente, la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. Arts. 18 LH, 98 RH, 199 LH, 201 LH, 45 T.R.L.C., 437 RH y doctrina DGRN (por todas, R. 26-VI-19). Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al no haber sido solicitada. Contra esta calificación, (…) Hoyos, a 29 de Agosto de 2.019 El Registrador Interino (firma ilegible). Fdo. Alfonso López Villarroel». III Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, interpuso recurso el día 6 de septiembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Hechos: con fecha tres de mayo de dos mil diecinueve autoricé acta de requerimiento para inicio de expediente de rectificación de finca urbana del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, rogada por Don A. A. R. C., Don A. R. C., Don F. J. R. C., Doña M. J. R. C., Don A. R. G., Don C. R. C., Doña F. C. S., Doña C. C. S. y Doña A. C. S., como titulares del pleno dominio de la finca interesada, número 7356 de Cilleros, con el número doscientos ochenta y cinco (285) de mi protocolo. Presentada copia auténtica de dicha acta, el día diecisiete de mayo de dos mil diecinueve, junto con solicitud de extender la anotación preventiva a que se refiere el artículo 203, por remisión del 201, de la Ley hipotecaria, el registrador emitió certificación y extendió la anotación preventiva solicitadas (esta última, con la trascendencia que ahora se verá), afirmando en aquella lo constante en su punto decimoctavo, que omito para evitar reiteraciones innecesarias. Procede examinar su contenido, con carácter previo al de la propia nota de suspensión, por la importancia de lo alegado por el funcionario calificador en cada uno de los dos trámites preclusivos del expediente, a efectos de analizar si ha cumplido con lo que le compete en cada momento. En lo redactado en tal apartado de la certificación, afirma que existe, a fecha “determinada”, que calla, “superficies solapadas con otras referencias catastrales”, es decir, atendiendo al plural, dos o más superficies solapadas con dos o más referencias catastrales, ninguna de las cuales concreta: tampoco aclara qué fincas determinadas y previas son objeto de supuesta operación hipotecaria alguna, ni fecha tampoco de alteración, ni en el registro sustantivo ni en el administrativo, ni más justificación que la genérica de “consulta de los antecedentes de la parcela catastral que sirve de base a la operación a la rectificación descriptiva (¿cuáles antecedentes? ¿de qué fecha?); y, asimismo, afirma que “tampoco resulta incontrovertido ni indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (¿a qué parte de dicha “realidad física exterior” está aludiendo? (prescindiendo de la “interior”, ajena a este expediente registral, obviamente); ¿por dónde, a qué lindero concreto se está refiriendo?. Más allá de la apuntada diferencia porcentual, en nada concreta la fundamentación de las dudas, con reconocimiento expreso por el propio funcionario calificador de la ausencia de trascendencia de dicha diferencia cuantitativa, en si misma considerada). Las advertencias son, como resulta del propio texto de la certificación registral, un modelo de impresión [sic] e inconcreción, todo lo contrario a lo exigido por el Centro directivo a la hora de fundamentar las dudas sobre identidad de finca u otras que impidan tramitar lo previsto en el artículo 201 de la mentada ley. Así, en las Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016 y 20 de diciembre de 2016 Concretamente, en esta última consta: “En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de doble inmatriculación, lo cierto es que la calificación del registrador carece de motivación alguna sobre tal extremo, ya que no se hace referencia a cuáles puedan ser tales fincas afectadas, en qué forma les afectaría la rectificación pretendida o qué elementos o circunstancias fácticas de las fincas (situación, linderos, etc.) llevan a tal conclusión.” Y todo ello, con evidente desprecio del trámite establecido en la misma Ley Hipotecaria. Concretamente, es el artículo 203 de la Ley tabular, por envío del 201, el que contempla la expedición de la certificación, y la extensión de la anotación preventiva solicitadas sólo en caso de que se cumpla lo ahí exigido, “mutatis mutandi”, pues aquí se trata de rectificación de finca ya inscrita. Dice la Ley: “Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral. b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna. c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones. Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas. La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.” (…). En el caso que nos ocupa, extendida la anotación preventiva, ex artículo 1.3 de la LH, no cabe recurso gubernativo contra la misma, generando la indefensión de quien no puede sino proseguir, “a ciegas” la tramitación de un expediente que se ha encaminado al margen de la normativa de aplicación, prescindiendo total y absolutamente del procedimiento establecido, a la vista, tanto del contenido de la certificación inicial, como de la posterior calificación ahora recurrida. Y es que el momento oportuno en el expediente para expresar las dudas, y además, de manera concreta y con el detalle suficiente que permita al administrado defender su derecho, es el de la solicitud de la certificación de dominio y cargas, denegando en caso de duda verdaderamente fundada, el asiento de anotación preventiva solicitado, conforme resulta del artículo 203, regla tercera antes citado (y regla cuarta, “sensu contrario”). Así se ha pronunciado el Centro Directivo en varias ocasiones, de las que merece la pena destacar, tanto por su claridad, como por el hecho de resolverse tras la entrada en vigor de la reforma de 2015, y analizando una calificación del mismo registrador, la antes citada de 20 de diciembre de 2016: “5. En cuanto a la cuestión que plantea el recurrente relativa al momento en el que han de manifestarse las dudas de identidad de la finca, el artículo 201 dispone que ‘el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita’ y el artículo 203, al que remite el anterior, señala que ‘el Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral, b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna, c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones’. Se hace preciso, por tanto, cohonestar el contenido de ambas normas para determinar el contenido y alcance de la certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. De los mismos resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.” (…). Resulta, pues, que la fundamentación de las dudas, palmariamente insuficiente por vaga e inconcreta, debió realizarla el registrador, con la mínima y debida precisión y detalle, al expedir la certificación, para luego añadir aquello que resultase de la tramitación del mismo expediente. Pero el funcionario calificador no ha respetado ninguna de ambas reglas: Ni justificó sus dudas, en los términos que exige la DGRN, que por otra parte son los mínimos esenciales para poder ejercer el derecho fundamental (artículo 24 de la Constitución) a la defensa frente a la calificación, como ha quedado sentado, simplemente analizando el punto decimoctavo de la certificación; Ni aporta nada nuevo en la calificación del acta de conclusión que no tuviera a la vista a la hora del inicio del trámite, más allá de insistir, con la misma vaguedad, en el supuesto solapamiento de fincas colindantes (¿cuáles?) con una novedad, ausente en la certificación, y que en ningún modo resulta de actuación alguna en el transcurso del expediente notarial: la fecha de un antecedente catastral (06-XI-2003) conforme al cual había dos parcelas (ahora sí especifica cuántas, pero no cuáles) preexistentes en el catastro como independientes, de 27 y 52 metros cuadrados (dato también oculto en la certificación), sin que ni siquiera se las identifique con su propia referencia o, al menos, ubicación en el callejero. Nada de esto se advirtió en la certificación, donde se hablaba de “superficies solapadas con otras referencias catastrales” sin más aclaración. Ahora, también a destiempo, añade, como pretendida fundamentación de sus dudas, “…encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente...”. En absoluto consecuencia de lo tramitado en la fase notarial del expediente, sino ocultado en el momento procedimental oportuno y expuesto ahora, de manera totalmente extemporánea. La improcedencia de la extensión de la anotación preventiva, existiendo “dudas fundadas”, resulta del propio texto citado del artículo 203, reglas tercera y cuarta, además de lo absurdo de practicar el asiento, con una certificación redactada en unos términos que obligan, para recurrir lo argumentado, a continuar el expediente hasta el final, contra lo exigido por el Centro Directivo, lo que, junto a la propia imprecisión en la fundamentación de las dudas, cercena gravemente el derecho de defensa del administrado. Respecto a la pertinencia de la certificación municipal, en aplicación del artículo 437 del Reglamento hipotecario, olvida el registrador la necesidad de su aportación habida cuenta del cambio de número de la calle, precisamente pasando del número 18 al 16, lo cual sólo puede acreditarse por este medio, conforme al artículo por mí citado. Y ello, sin perjuicio de la correspondencia apuntada que, en tantas otras ocasiones no sólo se valora, sino incluso se aduce, cuando falta, como fundamento para las dudas de identidad del registrador. Finalmente, y en cuanto a lo ahora expuesto, con escasa claridad, por el registrador, que sigue sin reproducir las concretas referencias catastrales, en las que apoya sus pretendidas dudas, baste recordar que la coordinación con el catastro no es sino de fechas muy recientes, pues estaba casi ausente por completo hasta 1996, con la aprobación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a efectos de coordinación con el registro de la propiedad, en especial en cuanto a inmatriculación de fincas. Hasta entonces, los predios ahí registrados fueron objeto de múltiples modificaciones, tanto en un sentido de aumento o agrupación, como disminución o división, de las fincas amillaradas, con el escaso rigor que tenían las modificaciones llevadas a cabo, basadas frecuentemente en las manifestaciones verbales hechas por los vecinos ante los empleados de dicha oficina, en su recorrido por los pueblos. De ahí que sea fácilmente entendible que, en la fecha citada, por primera vez por el registrador, en su nota de calificación (06-XI- 2003), bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». IV El registrador de la Propiedad interino de Hoyos emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2015, 21 de marzo, 21 y 22 de abril de 2016, 8 de junio y 20 de diciembre de 2016, 27 de octubre y 21 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 1 de agosto de 2018 y 26 de junio de 2019. 1. Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una rectificación de descripción de finca acreditada en expediente notarial tramitado conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria. El registrador, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, las cuales se advirtieron en la certificación expedida tras el acta inicial. Tales dudas, se basan en que falta correspondencia a juicio del registrador entre la finca registral y la representación gráfica aportada, al haberse comprobado en consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral la existencia de alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, en particular, que la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales independientes, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional. A lo que añade la circunstancia de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 metros cuadrados a 82 metros cuadrados, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Asimismo, añade que el certificado municipal no es hábil para acreditar la identidad de una finca registral con su representación gráfica catastral; y que la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que las dudas expresadas por el registrador no están suficientemente fundamentadas al no concretar las fincas colindantes que puedan verse afectadas; que en la calificación emitida a la conclusión del expediente se añaden algunos datos que no figuraban en la certificación; que al haberse apreciado dudas de identidad en la certificación no debió practicarse la anotación preventiva; que la certificación municipal aportada es pertinente para acreditar el cambio de numeración de la calle; y que la alteración catastral a que se refiere la calificación podría deberse a que «bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este recurso las siguientes: – Se pretende la rectificación de superficie de la finca registral 7.356 de Cilleros, que consta inscrita con una superficie de 40 metros cuadrados. – Según la representación gráfica catastral que se incorpora al acta, la nueva superficie de la finca es de 82 metros cuadrados. – Se acompaña al acta inicial un certificado municipal del que resulta que «el inmueble situado, según escritura notarial, en calle (…) de Cilleros (Cáceres), número (…), finca registral 7356, figura catastrada con el número (…) de dicha calle, con la referencia catastral 8427581PE8482N0001ZU». – De los antecedentes catastrales de la citada parcela catastral resulta que la misma estaba formada por parcelas catastrales de 27 y 52 metros cuadrados respectivamente. 2. Respecto de la constancia registral del exceso de cabida se ha pronunciado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, atendiendo a su naturaleza y alcance, mediante aquél expediente en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. 3. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Si el expediente tramitado fuera el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, con la finalidad específica de lograr toda clase de rectificación descriptiva, se prevén especiales garantías para su tramitación, que determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan modificarse, incluso fijos (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015). En la nueva regulación, este procedimiento aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación de excesos de cabida. En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas». Además de esto, considerando la necesaria aportación al procedimiento de una representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita. Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación. 4. En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Así sucede en el caso de este expediente en el que en la certificación ya se advirtieron las dudas de identidad que motivan este recurso. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016). En el caso de este recurso el notario recurrente alega que la calificación ahora recurrida, emitida a la conclusión del expediente, se añadieron datos (como la fecha de los antecedentes catastrales consultados o el número de parcelas y su superficie) que no figuraban en la manifestación de las dudas de identidad al tiempo de expedir la certificación al comienzo del expediente. Sin embargo, tales alegaciones no pueden ser estimadas. Debe considerarse que el notario, a través de una simple consulta a la Sede Electrónica del Catastro, tiene acceso a dichos antecedentes catastrales a los que se refiere la certificación expedida, pudiendo fácilmente conocerlos a los efectos de poder practicar las diligencias oportunas dirigidas a resolver en el acta la cuestión planteada en la certificación. A pesar de ello, en el caso de este recurso, las dudas de identidad motivadas por alteraciones catastrales expresadas con toda claridad en la certificación no fueron siquiera referidas en ningún punto del acta, en cuya tramitación no se mencionan ni, en consecuencia, se realiza ninguna actuación relativa a dichas dudas. Al contrario, consta en el acta que «de dicha certificación no resulta obstáculo alguno para la continuidad en la tramitación del expediente». En cuanto a la alegación que señala la improcedencia de la práctica de la anotación preventiva, cabe indicar que, dado que este Centro Directivo ha reiterado la posibilidad de continuar el expediente pese a haberse señalado dudas de identidad en la certificación inicial (cfr. Resolución de 21 de noviembre de 2017), ello posibilita igualmente la práctica de tal anotación a los efectos de dar publicidad registral a la pendencia del mismo. Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por entender que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita), procederá asimismo la denegación de la práctica de la anotación. 5. Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). En el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se fundamentan, esencialmente, en las alteraciones físicas que resultan de la consulta de antecedentes catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, unido a una enorme desproporción de superficie, lo que estima, según se expone con detalle en la calificación, indiciario de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria. Como ya ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, entre otras, en la Resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie, y ello es objeto de calificación por el registrador. Esto no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral. No obstante, también se ha reiterado por este Centro Directivo que en el expediente notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018). Sin embargo, ello no sucede en el caso que nos ocupa, ya que las evidencias puestas de manifiesto en la calificación no resultan desvirtuadas por lo actuado en el acta, en la que únicamente se realizan los trámites de notificación previstos en el artículo 203 en relación con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, sin que se añada prueba, averiguación o dato objetivo alguno. Así, en primer lugar, de la documentación presentada no resulta diligencia ni prueba alguna que acredite la existencia de errores en la medición originaria de la finca, dando lugar a una diferencia superficial desproporcionada, según se advierte en la certificación. En segundo lugar, como se ha indicado en el anterior fundamento, tampoco se hace referencia a los antecedentes catastrales de los que resulta la existencia de dos parcelas catastrales que se han agrupado, poniendo de manifiesto una alteración de la realidad física, sin que haya quedado acreditado que la diferencia de superficie ya estuviera incluida en la finca registral, descartando la adición de terreno colindante. Por último, como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resolución de 26 de junio de 2019), si bien la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes excluye la indefensión o perjuicio a los mismos; ello no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas. En cuanto a las alegaciones del notario, cabe señalar que la relativa a la falta de concreción de las fincas colindantes que puedan verse afectadas no encaja en el supuesto que nos ocupa ya que la cuestión no es que se afecte o invada un colindante inscrito, sino que encubra una operación de agregación o agrupación de terreno colindante no inmatriculado. En cuanto al informe municipal, el mismo ya se tuvo a la vista al tiempo de expedir la certificación en la que se advierten las dudas, y si bien es el documento idóneo para acreditar el cambio de numeración de la calle o incluso la localización catastral de la finca, no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral. Por otra parte, no alteran las anteriores conclusiones las manifestaciones sobre las causas que pudieron originar la alteración catastral que se vierten en el escrito de recurso. En primer lugar, porque el objeto de recurso está limitado a la documentación que el registrador tuvo a la vista para emitir su calificación (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). Y, en segundo lugar, porque dichas manifestaciones no pasan de ser meras suposiciones o conjeturas que carecen de apoyo documental alguno. Por todo ello, en el caso de este recurso, las dudas manifestadas y debidamente fundamentadas en la certificación inicial y en la calificación justifican la negativa a practicar la inscripción, al no haber quedado desvirtuadas por lo actuado en la tramitación del expediente de rectificación de superficie. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 4 de diciembre de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad interino de Hoyos, don Alfonso López Villarroel, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Hechos I Mediante acta otorgada el día 3 de mayo de 2019 ante el notario de Hoyos, don Carlos Arriola Garrote, con el número 285 de protocolo, los titulares de la finca registral número 7.356 del término de Cilleros requirieron el inicio del procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual se concluyó mediante acta autorizada por el mismo notario el día 5 de agosto de 2019, con el número 473 de protocolo. II Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Hoyos, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el precedente documento, de conformidad con los artículos 18 y concordantes de la ley hipotecaria, se ha procedido a suspender la inscripción solicitada sobre la base de las siguientes consideraciones: Hechos: Con fecha 21 de Agosto de 2.019, a las 12:48 h., se presenta en el Registro copia autorizada de acta conclusión de expediente de rectificación art. 201 LH, autorizada por el Notario de Hoyos Don Carlos Arriola Garrote, con el número 473 de protocolo, y que causa el asiento 177del diario 63. Examinada la documentación presentada se acuerda la suspensión de las inscripciones solicitada en base a los siguientes Fundamentos de Derecho: Se suspende la práctica del asiento, al existir dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, tal y como ya se advirtió en la certificación expedida tras el acta inicial, existiendo una falta de correspondencia entre la representación gráfica aportada (base de la rectificación pretendida) y la finca registral inscrita, no pareciendo que ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio habiéndose comprobado alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, según resulta de la consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que refleja claramente cómo la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales que, a fecha de 6-XI-2003, eran independientes entre sí y cuyas respectivas superficies (a saber, 27 m2 y 52 m2) se solapan completamente con la parcela objeto de este expediente, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente, existiendo dudas de la posible existencia de algún negocio traslativo o de modificación de entidad hipotecaria no formalizado debidamente ni inscrito en el Registro. A mayores, tales dudas se refuerzan por el hecho de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 m2 a 82 m2, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Igualmente, la identidad de una finca registral con una parcela catastral no puede justificarse en base a un certificado municipal que así lo afirme, ya que no compete al Ayuntamiento tal identificación, más allá de certificar todo lo relativo a las alteraciones en el nombre de la calle o en el número de policía, correspondiendo al registrador calificar la identidad de la representación gráfica aportada con la finca registral; finalmente, la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. Arts. 18 LH, 98 RH, 199 LH, 201 LH, 45 T.R.L.C., 437 RH y doctrina DGRN (por todas, R. 26-VI-19). Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al no haber sido solicitada. Contra esta calificación, (…) Hoyos, a 29 de Agosto de 2.019 El Registrador Interino (firma ilegible). Fdo. Alfonso López Villarroel». III Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, interpuso recurso el día 6 de septiembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Hechos: con fecha tres de mayo de dos mil diecinueve autoricé acta de requerimiento para inicio de expediente de rectificación de finca urbana del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, rogada por Don A. A. R. C., Don A. R. C., Don F. J. R. C., Doña M. J. R. C., Don A. R. G., Don C. R. C., Doña F. C. S., Doña C. C. S. y Doña A. C. S., como titulares del pleno dominio de la finca interesada, número 7356 de Cilleros, con el número doscientos ochenta y cinco (285) de mi protocolo. Presentada copia auténtica de dicha acta, el día diecisiete de mayo de dos mil diecinueve, junto con solicitud de extender la anotación preventiva a que se refiere el artículo 203, por remisión del 201, de la Ley hipotecaria, el registrador emitió certificación y extendió la anotación preventiva solicitadas (esta última, con la trascendencia que ahora se verá), afirmando en aquella lo constante en su punto decimoctavo, que omito para evitar reiteraciones innecesarias. Procede examinar su contenido, con carácter previo al de la propia nota de suspensión, por la importancia de lo alegado por el funcionario calificador en cada uno de los dos trámites preclusivos del expediente, a efectos de analizar si ha cumplido con lo que le compete en cada momento. En lo redactado en tal apartado de la certificación, afirma que existe, a fecha “determinada”, que calla, “superficies solapadas con otras referencias catastrales”, es decir, atendiendo al plural, dos o más superficies solapadas con dos o más referencias catastrales, ninguna de las cuales concreta: tampoco aclara qué fincas determinadas y previas son objeto de supuesta operación hipotecaria alguna, ni fecha tampoco de alteración, ni en el registro sustantivo ni en el administrativo, ni más justificación que la genérica de “consulta de los antecedentes de la parcela catastral que sirve de base a la operación a la rectificación descriptiva (¿cuáles antecedentes? ¿de qué fecha?); y, asimismo, afirma que “tampoco resulta incontrovertido ni indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (¿a qué parte de dicha “realidad física exterior” está aludiendo? (prescindiendo de la “interior”, ajena a este expediente registral, obviamente); ¿por dónde, a qué lindero concreto se está refiriendo?. Más allá de la apuntada diferencia porcentual, en nada concreta la fundamentación de las dudas, con reconocimiento expreso por el propio funcionario calificador de la ausencia de trascendencia de dicha diferencia cuantitativa, en si misma considerada). Las advertencias son, como resulta del propio texto de la certificación registral, un modelo de impresión [sic] e inconcreción, todo lo contrario a lo exigido por el Centro directivo a la hora de fundamentar las dudas sobre identidad de finca u otras que impidan tramitar lo previsto en el artículo 201 de la mentada ley. Así, en las Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016 y 20 de diciembre de 2016 Concretamente, en esta última consta: “En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de doble inmatriculación, lo cierto es que la calificación del registrador carece de motivación alguna sobre tal extremo, ya que no se hace referencia a cuáles puedan ser tales fincas afectadas, en qué forma les afectaría la rectificación pretendida o qué elementos o circunstancias fácticas de las fincas (situación, linderos, etc.) llevan a tal conclusión.” Y todo ello, con evidente desprecio del trámite establecido en la misma Ley Hipotecaria. Concretamente, es el artículo 203 de la Ley tabular, por envío del 201, el que contempla la expedición de la certificación, y la extensión de la anotación preventiva solicitadas sólo en caso de que se cumpla lo ahí exigido, “mutatis mutandi”, pues aquí se trata de rectificación de finca ya inscrita. Dice la Ley: “Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral. b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna. c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones. Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas. La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.” (…). En el caso que nos ocupa, extendida la anotación preventiva, ex artículo 1.3 de la LH, no cabe recurso gubernativo contra la misma, generando la indefensión de quien no puede sino proseguir, “a ciegas” la tramitación de un expediente que se ha encaminado al margen de la normativa de aplicación, prescindiendo total y absolutamente del procedimiento establecido, a la vista, tanto del contenido de la certificación inicial, como de la posterior calificación ahora recurrida. Y es que el momento oportuno en el expediente para expresar las dudas, y además, de manera concreta y con el detalle suficiente que permita al administrado defender su derecho, es el de la solicitud de la certificación de dominio y cargas, denegando en caso de duda verdaderamente fundada, el asiento de anotación preventiva solicitado, conforme resulta del artículo 203, regla tercera antes citado (y regla cuarta, “sensu contrario”). Así se ha pronunciado el Centro Directivo en varias ocasiones, de las que merece la pena destacar, tanto por su claridad, como por el hecho de resolverse tras la entrada en vigor de la reforma de 2015, y analizando una calificación del mismo registrador, la antes citada de 20 de diciembre de 2016: “5. En cuanto a la cuestión que plantea el recurrente relativa al momento en el que han de manifestarse las dudas de identidad de la finca, el artículo 201 dispone que ‘el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita’ y el artículo 203, al que remite el anterior, señala que ‘el Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral, b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna, c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones’. Se hace preciso, por tanto, cohonestar el contenido de ambas normas para determinar el contenido y alcance de la certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. De los mismos resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.” (…). Resulta, pues, que la fundamentación de las dudas, palmariamente insuficiente por vaga e inconcreta, debió realizarla el registrador, con la mínima y debida precisión y detalle, al expedir la certificación, para luego añadir aquello que resultase de la tramitación del mismo expediente. Pero el funcionario calificador no ha respetado ninguna de ambas reglas: Ni justificó sus dudas, en los términos que exige la DGRN, que por otra parte son los mínimos esenciales para poder ejercer el derecho fundamental (artículo 24 de la Constitución) a la defensa frente a la calificación, como ha quedado sentado, simplemente analizando el punto decimoctavo de la certificación; Ni aporta nada nuevo en la calificación del acta de conclusión que no tuviera a la vista a la hora del inicio del trámite, más allá de insistir, con la misma vaguedad, en el supuesto solapamiento de fincas colindantes (¿cuáles?) con una novedad, ausente en la certificación, y que en ningún modo resulta de actuación alguna en el transcurso del expediente notarial: la fecha de un antecedente catastral (06-XI-2003) conforme al cual había dos parcelas (ahora sí especifica cuántas, pero no cuáles) preexistentes en el catastro como independientes, de 27 y 52 metros cuadrados (dato también oculto en la certificación), sin que ni siquiera se las identifique con su propia referencia o, al menos, ubicación en el callejero. Nada de esto se advirtió en la certificación, donde se hablaba de “superficies solapadas con otras referencias catastrales” sin más aclaración. Ahora, también a destiempo, añade, como pretendida fundamentación de sus dudas, “…encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente...”. En absoluto consecuencia de lo tramitado en la fase notarial del expediente, sino ocultado en el momento procedimental oportuno y expuesto ahora, de manera totalmente extemporánea. La improcedencia de la extensión de la anotación preventiva, existiendo “dudas fundadas”, resulta del propio texto citado del artículo 203, reglas tercera y cuarta, además de lo absurdo de practicar el asiento, con una certificación redactada en unos términos que obligan, para recurrir lo argumentado, a continuar el expediente hasta el final, contra lo exigido por el Centro Directivo, lo que, junto a la propia imprecisión en la fundamentación de las dudas, cercena gravemente el derecho de defensa del administrado. Respecto a la pertinencia de la certificación municipal, en aplicación del artículo 437 del Reglamento hipotecario, olvida el registrador la necesidad de su aportación habida cuenta del cambio de número de la calle, precisamente pasando del número 18 al 16, lo cual sólo puede acreditarse por este medio, conforme al artículo por mí citado. Y ello, sin perjuicio de la correspondencia apuntada que, en tantas otras ocasiones no sólo se valora, sino incluso se aduce, cuando falta, como fundamento para las dudas de identidad del registrador. Finalmente, y en cuanto a lo ahora expuesto, con escasa claridad, por el registrador, que sigue sin reproducir las concretas referencias catastrales, en las que apoya sus pretendidas dudas, baste recordar que la coordinación con el catastro no es sino de fechas muy recientes, pues estaba casi ausente por completo hasta 1996, con la aprobación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a efectos de coordinación con el registro de la propiedad, en especial en cuanto a inmatriculación de fincas. Hasta entonces, los predios ahí registrados fueron objeto de múltiples modificaciones, tanto en un sentido de aumento o agrupación, como disminución o división, de las fincas amillaradas, con el escaso rigor que tenían las modificaciones llevadas a cabo, basadas frecuentemente en las manifestaciones verbales hechas por los vecinos ante los empleados de dicha oficina, en su recorrido por los pueblos. De ahí que sea fácilmente entendible que, en la fecha citada, por primera vez por el registrador, en su nota de calificación (06-XI- 2003), bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». IV El registrador de la Propiedad interino de Hoyos emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2015, 21 de marzo, 21 y 22 de abril de 2016, 8 de junio y 20 de diciembre de 2016, 27 de octubre y 21 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 1 de agosto de 2018 y 26 de junio de 2019. 1. Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una rectificación de descripción de finca acreditada en expediente notarial tramitado conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria. El registrador, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, las cuales se advirtieron en la certificación expedida tras el acta inicial. Tales dudas, se basan en que falta correspondencia a juicio del registrador entre la finca registral y la representación gráfica aportada, al haberse comprobado en consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral la existencia de alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, en particular, que la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales independientes, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional. A lo que añade la circunstancia de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 metros cuadrados a 82 metros cuadrados, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Asimismo, añade que el certificado municipal no es hábil para acreditar la identidad de una finca registral con su representación gráfica catastral; y que la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que las dudas expresadas por el registrador no están suficientemente fundamentadas al no concretar las fincas colindantes que puedan verse afectadas; que en la calificación emitida a la conclusión del expediente se añaden algunos datos que no figuraban en la certificación; que al haberse apreciado dudas de identidad en la certificación no debió practicarse la anotación preventiva; que la certificación municipal aportada es pertinente para acreditar el cambio de numeración de la calle; y que la alteración catastral a que se refiere la calificación podría deberse a que «bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este recurso las siguientes: – Se pretende la rectificación de superficie de la finca registral 7.356 de Cilleros, que consta inscrita con una superficie de 40 metros cuadrados. – Según la representación gráfica catastral que se incorpora al acta, la nueva superficie de la finca es de 82 metros cuadrados. – Se acompaña al acta inicial un certificado municipal del que resulta que «el inmueble situado, según escritura notarial, en calle (…) de Cilleros (Cáceres), número (…), finca registral 7356, figura catastrada con el número (…) de dicha calle, con la referencia catastral 8427581PE8482N0001ZU». – De los antecedentes catastrales de la citada parcela catastral resulta que la misma estaba formada por parcelas catastrales de 27 y 52 metros cuadrados respectivamente. 2. Respecto de la constancia registral del exceso de cabida se ha pronunciado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, atendiendo a su naturaleza y alcance, mediante aquél expediente en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. 3. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Si el expediente tramitado fuera el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, con la finalidad específica de lograr toda clase de rectificación descriptiva, se prevén especiales garantías para su tramitación, que determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan modificarse, incluso fijos (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015). En la nueva regulación, este procedimiento aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación de excesos de cabida. En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas». Además de esto, considerando la necesaria aportación al procedimiento de una representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita. Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación. 4. En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Así sucede en el caso de este expediente en el que en la certificación ya se advirtieron las dudas de identidad que motivan este recurso. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016). En el caso de este recurso el notario recurrente alega que la calificación ahora recurrida, emitida a la conclusión del expediente, se añadieron datos (como la fecha de los antecedentes catastrales consultados o el número de parcelas y su superficie) que no figuraban en la manifestación de las dudas de identidad al tiempo de expedir la certificación al comienzo del expediente. Sin embargo, tales alegaciones no pueden ser estimadas. Debe considerarse que el notario, a través de una simple consulta a la Sede Electrónica del Catastro, tiene acceso a dichos antecedentes catastrales a los que se refiere la certificación expedida, pudiendo fácilmente conocerlos a los efectos de poder practicar las diligencias oportunas dirigidas a resolver en el acta la cuestión planteada en la certificación. A pesar de ello, en el caso de este recurso, las dudas de identidad motivadas por alteraciones catastrales expresadas con toda claridad en la certificación no fueron siquiera referidas en ningún punto del acta, en cuya tramitación no se mencionan ni, en consecuencia, se realiza ninguna actuación relativa a dichas dudas. Al contrario, consta en el acta que «de dicha certificación no resulta obstáculo alguno para la continuidad en la tramitación del expediente». En cuanto a la alegación que señala la improcedencia de la práctica de la anotación preventiva, cabe indicar que, dado que este Centro Directivo ha reiterado la posibilidad de continuar el expediente pese a haberse señalado dudas de identidad en la certificación inicial (cfr. Resolución de 21 de noviembre de 2017), ello posibilita igualmente la práctica de tal anotación a los efectos de dar publicidad registral a la pendencia del mismo. Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por entender que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita), procederá asimismo la denegación de la práctica de la anotación. 5. Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). En el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se fundamentan, esencialmente, en las alteraciones físicas que resultan de la consulta de antecedentes catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, unido a una enorme desproporción de superficie, lo que estima, según se expone con detalle en la calificación, indiciario de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria. Como ya ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, entre otras, en la Resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie, y ello es objeto de calificación por el registrador. Esto no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral. No obstante, también se ha reiterado por este Centro Directivo que en el expediente notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018). Sin embargo, ello no sucede en el caso que nos ocupa, ya que las evidencias puestas de manifiesto en la calificación no resultan desvirtuadas por lo actuado en el acta, en la que únicamente se realizan los trámites de notificación previstos en el artículo 203 en relación con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, sin que se añada prueba, averiguación o dato objetivo alguno. Así, en primer lugar, de la documentación presentada no resulta diligencia ni prueba alguna que acredite la existencia de errores en la medición originaria de la finca, dando lugar a una diferencia superficial desproporcionada, según se advierte en la certificación. En segundo lugar, como se ha indicado en el anterior fundamento, tampoco se hace referencia a los antecedentes catastrales de los que resulta la existencia de dos parcelas catastrales que se han agrupado, poniendo de manifiesto una alteración de la realidad física, sin que haya quedado acreditado que la diferencia de superficie ya estuviera incluida en la finca registral, descartando la adición de terreno colindante. Por último, como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resolución de 26 de junio de 2019), si bien la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes excluye la indefensión o perjuicio a los mismos; ello no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas. En cuanto a las alegaciones del notario, cabe señalar que la relativa a la falta de concreción de las fincas colindantes que puedan verse afectadas no encaja en el supuesto que nos ocupa ya que la cuestión no es que se afecte o invada un colindante inscrito, sino que encubra una operación de agregación o agrupación de terreno colindante no inmatriculado. En cuanto al informe municipal, el mismo ya se tuvo a la vista al tiempo de expedir la certificación en la que se advierten las dudas, y si bien es el documento idóneo para acreditar el cambio de numeración de la calle o incluso la localización catastral de la finca, no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral. Por otra parte, no alteran las anteriores conclusiones las manifestaciones sobre las causas que pudieron originar la alteración catastral que se vierten en el escrito de recurso. En primer lugar, porque el objeto de recurso está limitado a la documentación que el registrador tuvo a la vista para emitir su calificación (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). Y, en segundo lugar, porque dichas manifestaciones no pasan de ser meras suposiciones o conjeturas que carecen de apoyo documental alguno. Por todo ello, en el caso de este recurso, las dudas manifestadas y debidamente fundamentadas en la certificación inicial y en la calificación justifican la negativa a practicar la inscripción, al no haber quedado desvirtuadas por lo actuado en la tramitación del expediente de rectificación de superficie. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 4 de diciembre de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad interino de Hoyos, don Alfonso López Villarroel, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Hechos I Mediante acta otorgada el día 3 de mayo de 2019 ante el notario de Hoyos, don Carlos Arriola Garrote, con el número 285 de protocolo, los titulares de la finca registral número 7.356 del término de Cilleros requirieron el inicio del procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual se concluyó mediante acta autorizada por el mismo notario el día 5 de agosto de 2019, con el número 473 de protocolo. II Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Hoyos, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el precedente documento, de conformidad con los artículos 18 y concordantes de la ley hipotecaria, se ha procedido a suspender la inscripción solicitada sobre la base de las siguientes consideraciones: Hechos: Con fecha 21 de Agosto de 2.019, a las 12:48 h., se presenta en el Registro copia autorizada de acta conclusión de expediente de rectificación art. 201 LH, autorizada por el Notario de Hoyos Don Carlos Arriola Garrote, con el número 473 de protocolo, y que causa el asiento 177del diario 63. Examinada la documentación presentada se acuerda la suspensión de las inscripciones solicitada en base a los siguientes Fundamentos de Derecho: Se suspende la práctica del asiento, al existir dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, tal y como ya se advirtió en la certificación expedida tras el acta inicial, existiendo una falta de correspondencia entre la representación gráfica aportada (base de la rectificación pretendida) y la finca registral inscrita, no pareciendo que ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio habiéndose comprobado alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, según resulta de la consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que refleja claramente cómo la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales que, a fecha de 6-XI-2003, eran independientes entre sí y cuyas respectivas superficies (a saber, 27 m2 y 52 m2) se solapan completamente con la parcela objeto de este expediente, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente, existiendo dudas de la posible existencia de algún negocio traslativo o de modificación de entidad hipotecaria no formalizado debidamente ni inscrito en el Registro. A mayores, tales dudas se refuerzan por el hecho de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 m2 a 82 m2, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Igualmente, la identidad de una finca registral con una parcela catastral no puede justificarse en base a un certificado municipal que así lo afirme, ya que no compete al Ayuntamiento tal identificación, más allá de certificar todo lo relativo a las alteraciones en el nombre de la calle o en el número de policía, correspondiendo al registrador calificar la identidad de la representación gráfica aportada con la finca registral; finalmente, la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. Arts. 18 LH, 98 RH, 199 LH, 201 LH, 45 T.R.L.C., 437 RH y doctrina DGRN (por todas, R. 26-VI-19). Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al no haber sido solicitada. Contra esta calificación, (…) Hoyos, a 29 de Agosto de 2.019 El Registrador Interino (firma ilegible). Fdo. Alfonso López Villarroel». III Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, interpuso recurso el día 6 de septiembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Hechos: con fecha tres de mayo de dos mil diecinueve autoricé acta de requerimiento para inicio de expediente de rectificación de finca urbana del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, rogada por Don A. A. R. C., Don A. R. C., Don F. J. R. C., Doña M. J. R. C., Don A. R. G., Don C. R. C., Doña F. C. S., Doña C. C. S. y Doña A. C. S., como titulares del pleno dominio de la finca interesada, número 7356 de Cilleros, con el número doscientos ochenta y cinco (285) de mi protocolo. Presentada copia auténtica de dicha acta, el día diecisiete de mayo de dos mil diecinueve, junto con solicitud de extender la anotación preventiva a que se refiere el artículo 203, por remisión del 201, de la Ley hipotecaria, el registrador emitió certificación y extendió la anotación preventiva solicitadas (esta última, con la trascendencia que ahora se verá), afirmando en aquella lo constante en su punto decimoctavo, que omito para evitar reiteraciones innecesarias. Procede examinar su contenido, con carácter previo al de la propia nota de suspensión, por la importancia de lo alegado por el funcionario calificador en cada uno de los dos trámites preclusivos del expediente, a efectos de analizar si ha cumplido con lo que le compete en cada momento. En lo redactado en tal apartado de la certificación, afirma que existe, a fecha “determinada”, que calla, “superficies solapadas con otras referencias catastrales”, es decir, atendiendo al plural, dos o más superficies solapadas con dos o más referencias catastrales, ninguna de las cuales concreta: tampoco aclara qué fincas determinadas y previas son objeto de supuesta operación hipotecaria alguna, ni fecha tampoco de alteración, ni en el registro sustantivo ni en el administrativo, ni más justificación que la genérica de “consulta de los antecedentes de la parcela catastral que sirve de base a la operación a la rectificación descriptiva (¿cuáles antecedentes? ¿de qué fecha?); y, asimismo, afirma que “tampoco resulta incontrovertido ni indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (¿a qué parte de dicha “realidad física exterior” está aludiendo? (prescindiendo de la “interior”, ajena a este expediente registral, obviamente); ¿por dónde, a qué lindero concreto se está refiriendo?. Más allá de la apuntada diferencia porcentual, en nada concreta la fundamentación de las dudas, con reconocimiento expreso por el propio funcionario calificador de la ausencia de trascendencia de dicha diferencia cuantitativa, en si misma considerada). Las advertencias son, como resulta del propio texto de la certificación registral, un modelo de impresión [sic] e inconcreción, todo lo contrario a lo exigido por el Centro directivo a la hora de fundamentar las dudas sobre identidad de finca u otras que impidan tramitar lo previsto en el artículo 201 de la mentada ley. Así, en las Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016 y 20 de diciembre de 2016 Concretamente, en esta última consta: “En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de doble inmatriculación, lo cierto es que la calificación del registrador carece de motivación alguna sobre tal extremo, ya que no se hace referencia a cuáles puedan ser tales fincas afectadas, en qué forma les afectaría la rectificación pretendida o qué elementos o circunstancias fácticas de las fincas (situación, linderos, etc.) llevan a tal conclusión.” Y todo ello, con evidente desprecio del trámite establecido en la misma Ley Hipotecaria. Concretamente, es el artículo 203 de la Ley tabular, por envío del 201, el que contempla la expedición de la certificación, y la extensión de la anotación preventiva solicitadas sólo en caso de que se cumpla lo ahí exigido, “mutatis mutandi”, pues aquí se trata de rectificación de finca ya inscrita. Dice la Ley: “Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral. b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna. c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones. Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas. La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.” (…). En el caso que nos ocupa, extendida la anotación preventiva, ex artículo 1.3 de la LH, no cabe recurso gubernativo contra la misma, generando la indefensión de quien no puede sino proseguir, “a ciegas” la tramitación de un expediente que se ha encaminado al margen de la normativa de aplicación, prescindiendo total y absolutamente del procedimiento establecido, a la vista, tanto del contenido de la certificación inicial, como de la posterior calificación ahora recurrida. Y es que el momento oportuno en el expediente para expresar las dudas, y además, de manera concreta y con el detalle suficiente que permita al administrado defender su derecho, es el de la solicitud de la certificación de dominio y cargas, denegando en caso de duda verdaderamente fundada, el asiento de anotación preventiva solicitado, conforme resulta del artículo 203, regla tercera antes citado (y regla cuarta, “sensu contrario”). Así se ha pronunciado el Centro Directivo en varias ocasiones, de las que merece la pena destacar, tanto por su claridad, como por el hecho de resolverse tras la entrada en vigor de la reforma de 2015, y analizando una calificación del mismo registrador, la antes citada de 20 de diciembre de 2016: “5. En cuanto a la cuestión que plantea el recurrente relativa al momento en el que han de manifestarse las dudas de identidad de la finca, el artículo 201 dispone que ‘el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita’ y el artículo 203, al que remite el anterior, señala que ‘el Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral, b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna, c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones’. Se hace preciso, por tanto, cohonestar el contenido de ambas normas para determinar el contenido y alcance de la certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. De los mismos resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.” (…). Resulta, pues, que la fundamentación de las dudas, palmariamente insuficiente por vaga e inconcreta, debió realizarla el registrador, con la mínima y debida precisión y detalle, al expedir la certificación, para luego añadir aquello que resultase de la tramitación del mismo expediente. Pero el funcionario calificador no ha respetado ninguna de ambas reglas: Ni justificó sus dudas, en los términos que exige la DGRN, que por otra parte son los mínimos esenciales para poder ejercer el derecho fundamental (artículo 24 de la Constitución) a la defensa frente a la calificación, como ha quedado sentado, simplemente analizando el punto decimoctavo de la certificación; Ni aporta nada nuevo en la calificación del acta de conclusión que no tuviera a la vista a la hora del inicio del trámite, más allá de insistir, con la misma vaguedad, en el supuesto solapamiento de fincas colindantes (¿cuáles?) con una novedad, ausente en la certificación, y que en ningún modo resulta de actuación alguna en el transcurso del expediente notarial: la fecha de un antecedente catastral (06-XI-2003) conforme al cual había dos parcelas (ahora sí especifica cuántas, pero no cuáles) preexistentes en el catastro como independientes, de 27 y 52 metros cuadrados (dato también oculto en la certificación), sin que ni siquiera se las identifique con su propia referencia o, al menos, ubicación en el callejero. Nada de esto se advirtió en la certificación, donde se hablaba de “superficies solapadas con otras referencias catastrales” sin más aclaración. Ahora, también a destiempo, añade, como pretendida fundamentación de sus dudas, “…encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente...”. En absoluto consecuencia de lo tramitado en la fase notarial del expediente, sino ocultado en el momento procedimental oportuno y expuesto ahora, de manera totalmente extemporánea. La improcedencia de la extensión de la anotación preventiva, existiendo “dudas fundadas”, resulta del propio texto citado del artículo 203, reglas tercera y cuarta, además de lo absurdo de practicar el asiento, con una certificación redactada en unos términos que obligan, para recurrir lo argumentado, a continuar el expediente hasta el final, contra lo exigido por el Centro Directivo, lo que, junto a la propia imprecisión en la fundamentación de las dudas, cercena gravemente el derecho de defensa del administrado. Respecto a la pertinencia de la certificación municipal, en aplicación del artículo 437 del Reglamento hipotecario, olvida el registrador la necesidad de su aportación habida cuenta del cambio de número de la calle, precisamente pasando del número 18 al 16, lo cual sólo puede acreditarse por este medio, conforme al artículo por mí citado. Y ello, sin perjuicio de la correspondencia apuntada que, en tantas otras ocasiones no sólo se valora, sino incluso se aduce, cuando falta, como fundamento para las dudas de identidad del registrador. Finalmente, y en cuanto a lo ahora expuesto, con escasa claridad, por el registrador, que sigue sin reproducir las concretas referencias catastrales, en las que apoya sus pretendidas dudas, baste recordar que la coordinación con el catastro no es sino de fechas muy recientes, pues estaba casi ausente por completo hasta 1996, con la aprobación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a efectos de coordinación con el registro de la propiedad, en especial en cuanto a inmatriculación de fincas. Hasta entonces, los predios ahí registrados fueron objeto de múltiples modificaciones, tanto en un sentido de aumento o agrupación, como disminución o división, de las fincas amillaradas, con el escaso rigor que tenían las modificaciones llevadas a cabo, basadas frecuentemente en las manifestaciones verbales hechas por los vecinos ante los empleados de dicha oficina, en su recorrido por los pueblos. De ahí que sea fácilmente entendible que, en la fecha citada, por primera vez por el registrador, en su nota de calificación (06-XI- 2003), bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». IV El registrador de la Propiedad interino de Hoyos emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2015, 21 de marzo, 21 y 22 de abril de 2016, 8 de junio y 20 de diciembre de 2016, 27 de octubre y 21 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 1 de agosto de 2018 y 26 de junio de 2019. 1. Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una rectificación de descripción de finca acreditada en expediente notarial tramitado conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria. El registrador, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, las cuales se advirtieron en la certificación expedida tras el acta inicial. Tales dudas, se basan en que falta correspondencia a juicio del registrador entre la finca registral y la representación gráfica aportada, al haberse comprobado en consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral la existencia de alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, en particular, que la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales independientes, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional. A lo que añade la circunstancia de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 metros cuadrados a 82 metros cuadrados, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Asimismo, añade que el certificado municipal no es hábil para acreditar la identidad de una finca registral con su representación gráfica catastral; y que la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que las dudas expresadas por el registrador no están suficientemente fundamentadas al no concretar las fincas colindantes que puedan verse afectadas; que en la calificación emitida a la conclusión del expediente se añaden algunos datos que no figuraban en la certificación; que al haberse apreciado dudas de identidad en la certificación no debió practicarse la anotación preventiva; que la certificación municipal aportada es pertinente para acreditar el cambio de numeración de la calle; y que la alteración catastral a que se refiere la calificación podría deberse a que «bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este recurso las siguientes: – Se pretende la rectificación de superficie de la finca registral 7.356 de Cilleros, que consta inscrita con una superficie de 40 metros cuadrados. – Según la representación gráfica catastral que se incorpora al acta, la nueva superficie de la finca es de 82 metros cuadrados. – Se acompaña al acta inicial un certificado municipal del que resulta que «el inmueble situado, según escritura notarial, en calle (…) de Cilleros (Cáceres), número (…), finca registral 7356, figura catastrada con el número (…) de dicha calle, con la referencia catastral 8427581PE8482N0001ZU». – De los antecedentes catastrales de la citada parcela catastral resulta que la misma estaba formada por parcelas catastrales de 27 y 52 metros cuadrados respectivamente. 2. Respecto de la constancia registral del exceso de cabida se ha pronunciado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, atendiendo a su naturaleza y alcance, mediante aquél expediente en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. 3. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Si el expediente tramitado fuera el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, con la finalidad específica de lograr toda clase de rectificación descriptiva, se prevén especiales garantías para su tramitación, que determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan modificarse, incluso fijos (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015). En la nueva regulación, este procedimiento aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación de excesos de cabida. En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas». Además de esto, considerando la necesaria aportación al procedimiento de una representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita. Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación. 4. En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Así sucede en el caso de este expediente en el que en la certificación ya se advirtieron las dudas de identidad que motivan este recurso. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016). En el caso de este recurso el notario recurrente alega que la calificación ahora recurrida, emitida a la conclusión del expediente, se añadieron datos (como la fecha de los antecedentes catastrales consultados o el número de parcelas y su superficie) que no figuraban en la manifestación de las dudas de identidad al tiempo de expedir la certificación al comienzo del expediente. Sin embargo, tales alegaciones no pueden ser estimadas. Debe considerarse que el notario, a través de una simple consulta a la Sede Electrónica del Catastro, tiene acceso a dichos antecedentes catastrales a los que se refiere la certificación expedida, pudiendo fácilmente conocerlos a los efectos de poder practicar las diligencias oportunas dirigidas a resolver en el acta la cuestión planteada en la certificación. A pesar de ello, en el caso de este recurso, las dudas de identidad motivadas por alteraciones catastrales expresadas con toda claridad en la certificación no fueron siquiera referidas en ningún punto del acta, en cuya tramitación no se mencionan ni, en consecuencia, se realiza ninguna actuación relativa a dichas dudas. Al contrario, consta en el acta que «de dicha certificación no resulta obstáculo alguno para la continuidad en la tramitación del expediente». En cuanto a la alegación que señala la improcedencia de la práctica de la anotación preventiva, cabe indicar que, dado que este Centro Directivo ha reiterado la posibilidad de continuar el expediente pese a haberse señalado dudas de identidad en la certificación inicial (cfr. Resolución de 21 de noviembre de 2017), ello posibilita igualmente la práctica de tal anotación a los efectos de dar publicidad registral a la pendencia del mismo. Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por entender que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita), procederá asimismo la denegación de la práctica de la anotación. 5. Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). En el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se fundamentan, esencialmente, en las alteraciones físicas que resultan de la consulta de antecedentes catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, unido a una enorme desproporción de superficie, lo que estima, según se expone con detalle en la calificación, indiciario de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria. Como ya ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, entre otras, en la Resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie, y ello es objeto de calificación por el registrador. Esto no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral. No obstante, también se ha reiterado por este Centro Directivo que en el expediente notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018). Sin embargo, ello no sucede en el caso que nos ocupa, ya que las evidencias puestas de manifiesto en la calificación no resultan desvirtuadas por lo actuado en el acta, en la que únicamente se realizan los trámites de notificación previstos en el artículo 203 en relación con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, sin que se añada prueba, averiguación o dato objetivo alguno. Así, en primer lugar, de la documentación presentada no resulta diligencia ni prueba alguna que acredite la existencia de errores en la medición originaria de la finca, dando lugar a una diferencia superficial desproporcionada, según se advierte en la certificación. En segundo lugar, como se ha indicado en el anterior fundamento, tampoco se hace referencia a los antecedentes catastrales de los que resulta la existencia de dos parcelas catastrales que se han agrupado, poniendo de manifiesto una alteración de la realidad física, sin que haya quedado acreditado que la diferencia de superficie ya estuviera incluida en la finca registral, descartando la adición de terreno colindante. Por último, como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resolución de 26 de junio de 2019), si bien la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes excluye la indefensión o perjuicio a los mismos; ello no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas. En cuanto a las alegaciones del notario, cabe señalar que la relativa a la falta de concreción de las fincas colindantes que puedan verse afectadas no encaja en el supuesto que nos ocupa ya que la cuestión no es que se afecte o invada un colindante inscrito, sino que encubra una operación de agregación o agrupación de terreno colindante no inmatriculado. En cuanto al informe municipal, el mismo ya se tuvo a la vista al tiempo de expedir la certificación en la que se advierten las dudas, y si bien es el documento idóneo para acreditar el cambio de numeración de la calle o incluso la localización catastral de la finca, no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral. Por otra parte, no alteran las anteriores conclusiones las manifestaciones sobre las causas que pudieron originar la alteración catastral que se vierten en el escrito de recurso. En primer lugar, porque el objeto de recurso está limitado a la documentación que el registrador tuvo a la vista para emitir su calificación (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). Y, en segundo lugar, porque dichas manifestaciones no pasan de ser meras suposiciones o conjeturas que carecen de apoyo documental alguno. Por todo ello, en el caso de este recurso, las dudas manifestadas y debidamente fundamentadas en la certificación inicial y en la calificación justifican la negativa a practicar la inscripción, al no haber quedado desvirtuadas por lo actuado en la tramitación del expediente de rectificación de superficie. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 4 de diciembre de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad interino de Hoyos, don Alfonso López Villarroel, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Hechos I Mediante acta otorgada el día 3 de mayo de 2019 ante el notario de Hoyos, don Carlos Arriola Garrote, con el número 285 de protocolo, los titulares de la finca registral número 7.356 del término de Cilleros requirieron el inicio del procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual se concluyó mediante acta autorizada por el mismo notario el día 5 de agosto de 2019, con el número 473 de protocolo. II Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Hoyos, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el precedente documento, de conformidad con los artículos 18 y concordantes de la ley hipotecaria, se ha procedido a suspender la inscripción solicitada sobre la base de las siguientes consideraciones: Hechos: Con fecha 21 de Agosto de 2.019, a las 12:48 h., se presenta en el Registro copia autorizada de acta conclusión de expediente de rectificación art. 201 LH, autorizada por el Notario de Hoyos Don Carlos Arriola Garrote, con el número 473 de protocolo, y que causa el asiento 177del diario 63. Examinada la documentación presentada se acuerda la suspensión de las inscripciones solicitada en base a los siguientes Fundamentos de Derecho: Se suspende la práctica del asiento, al existir dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, tal y como ya se advirtió en la certificación expedida tras el acta inicial, existiendo una falta de correspondencia entre la representación gráfica aportada (base de la rectificación pretendida) y la finca registral inscrita, no pareciendo que ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio habiéndose comprobado alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, según resulta de la consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que refleja claramente cómo la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales que, a fecha de 6-XI-2003, eran independientes entre sí y cuyas respectivas superficies (a saber, 27 m2 y 52 m2) se solapan completamente con la parcela objeto de este expediente, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente, existiendo dudas de la posible existencia de algún negocio traslativo o de modificación de entidad hipotecaria no formalizado debidamente ni inscrito en el Registro. A mayores, tales dudas se refuerzan por el hecho de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 m2 a 82 m2, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Igualmente, la identidad de una finca registral con una parcela catastral no puede justificarse en base a un certificado municipal que así lo afirme, ya que no compete al Ayuntamiento tal identificación, más allá de certificar todo lo relativo a las alteraciones en el nombre de la calle o en el número de policía, correspondiendo al registrador calificar la identidad de la representación gráfica aportada con la finca registral; finalmente, la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. Arts. 18 LH, 98 RH, 199 LH, 201 LH, 45 T.R.L.C., 437 RH y doctrina DGRN (por todas, R. 26-VI-19). Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al no haber sido solicitada. Contra esta calificación, (…) Hoyos, a 29 de Agosto de 2.019 El Registrador Interino (firma ilegible). Fdo. Alfonso López Villarroel». III Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, interpuso recurso el día 6 de septiembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Hechos: con fecha tres de mayo de dos mil diecinueve autoricé acta de requerimiento para inicio de expediente de rectificación de finca urbana del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, rogada por Don A. A. R. C., Don A. R. C., Don F. J. R. C., Doña M. J. R. C., Don A. R. G., Don C. R. C., Doña F. C. S., Doña C. C. S. y Doña A. C. S., como titulares del pleno dominio de la finca interesada, número 7356 de Cilleros, con el número doscientos ochenta y cinco (285) de mi protocolo. Presentada copia auténtica de dicha acta, el día diecisiete de mayo de dos mil diecinueve, junto con solicitud de extender la anotación preventiva a que se refiere el artículo 203, por remisión del 201, de la Ley hipotecaria, el registrador emitió certificación y extendió la anotación preventiva solicitadas (esta última, con la trascendencia que ahora se verá), afirmando en aquella lo constante en su punto decimoctavo, que omito para evitar reiteraciones innecesarias. Procede examinar su contenido, con carácter previo al de la propia nota de suspensión, por la importancia de lo alegado por el funcionario calificador en cada uno de los dos trámites preclusivos del expediente, a efectos de analizar si ha cumplido con lo que le compete en cada momento. En lo redactado en tal apartado de la certificación, afirma que existe, a fecha “determinada”, que calla, “superficies solapadas con otras referencias catastrales”, es decir, atendiendo al plural, dos o más superficies solapadas con dos o más referencias catastrales, ninguna de las cuales concreta: tampoco aclara qué fincas determinadas y previas son objeto de supuesta operación hipotecaria alguna, ni fecha tampoco de alteración, ni en el registro sustantivo ni en el administrativo, ni más justificación que la genérica de “consulta de los antecedentes de la parcela catastral que sirve de base a la operación a la rectificación descriptiva (¿cuáles antecedentes? ¿de qué fecha?); y, asimismo, afirma que “tampoco resulta incontrovertido ni indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (¿a qué parte de dicha “realidad física exterior” está aludiendo? (prescindiendo de la “interior”, ajena a este expediente registral, obviamente); ¿por dónde, a qué lindero concreto se está refiriendo?. Más allá de la apuntada diferencia porcentual, en nada concreta la fundamentación de las dudas, con reconocimiento expreso por el propio funcionario calificador de la ausencia de trascendencia de dicha diferencia cuantitativa, en si misma considerada). Las advertencias son, como resulta del propio texto de la certificación registral, un modelo de impresión [sic] e inconcreción, todo lo contrario a lo exigido por el Centro directivo a la hora de fundamentar las dudas sobre identidad de finca u otras que impidan tramitar lo previsto en el artículo 201 de la mentada ley. Así, en las Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016 y 20 de diciembre de 2016 Concretamente, en esta última consta: “En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de doble inmatriculación, lo cierto es que la calificación del registrador carece de motivación alguna sobre tal extremo, ya que no se hace referencia a cuáles puedan ser tales fincas afectadas, en qué forma les afectaría la rectificación pretendida o qué elementos o circunstancias fácticas de las fincas (situación, linderos, etc.) llevan a tal conclusión.” Y todo ello, con evidente desprecio del trámite establecido en la misma Ley Hipotecaria. Concretamente, es el artículo 203 de la Ley tabular, por envío del 201, el que contempla la expedición de la certificación, y la extensión de la anotación preventiva solicitadas sólo en caso de que se cumpla lo ahí exigido, “mutatis mutandi”, pues aquí se trata de rectificación de finca ya inscrita. Dice la Ley: “Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral. b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna. c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones. Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas. La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.” (…). En el caso que nos ocupa, extendida la anotación preventiva, ex artículo 1.3 de la LH, no cabe recurso gubernativo contra la misma, generando la indefensión de quien no puede sino proseguir, “a ciegas” la tramitación de un expediente que se ha encaminado al margen de la normativa de aplicación, prescindiendo total y absolutamente del procedimiento establecido, a la vista, tanto del contenido de la certificación inicial, como de la posterior calificación ahora recurrida. Y es que el momento oportuno en el expediente para expresar las dudas, y además, de manera concreta y con el detalle suficiente que permita al administrado defender su derecho, es el de la solicitud de la certificación de dominio y cargas, denegando en caso de duda verdaderamente fundada, el asiento de anotación preventiva solicitado, conforme resulta del artículo 203, regla tercera antes citado (y regla cuarta, “sensu contrario”). Así se ha pronunciado el Centro Directivo en varias ocasiones, de las que merece la pena destacar, tanto por su claridad, como por el hecho de resolverse tras la entrada en vigor de la reforma de 2015, y analizando una calificación del mismo registrador, la antes citada de 20 de diciembre de 2016: “5. En cuanto a la cuestión que plantea el recurrente relativa al momento en el que han de manifestarse las dudas de identidad de la finca, el artículo 201 dispone que ‘el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita’ y el artículo 203, al que remite el anterior, señala que ‘el Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral, b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna, c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones’. Se hace preciso, por tanto, cohonestar el contenido de ambas normas para determinar el contenido y alcance de la certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. De los mismos resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.” (…). Resulta, pues, que la fundamentación de las dudas, palmariamente insuficiente por vaga e inconcreta, debió realizarla el registrador, con la mínima y debida precisión y detalle, al expedir la certificación, para luego añadir aquello que resultase de la tramitación del mismo expediente. Pero el funcionario calificador no ha respetado ninguna de ambas reglas: Ni justificó sus dudas, en los términos que exige la DGRN, que por otra parte son los mínimos esenciales para poder ejercer el derecho fundamental (artículo 24 de la Constitución) a la defensa frente a la calificación, como ha quedado sentado, simplemente analizando el punto decimoctavo de la certificación; Ni aporta nada nuevo en la calificación del acta de conclusión que no tuviera a la vista a la hora del inicio del trámite, más allá de insistir, con la misma vaguedad, en el supuesto solapamiento de fincas colindantes (¿cuáles?) con una novedad, ausente en la certificación, y que en ningún modo resulta de actuación alguna en el transcurso del expediente notarial: la fecha de un antecedente catastral (06-XI-2003) conforme al cual había dos parcelas (ahora sí especifica cuántas, pero no cuáles) preexistentes en el catastro como independientes, de 27 y 52 metros cuadrados (dato también oculto en la certificación), sin que ni siquiera se las identifique con su propia referencia o, al menos, ubicación en el callejero. Nada de esto se advirtió en la certificación, donde se hablaba de “superficies solapadas con otras referencias catastrales” sin más aclaración. Ahora, también a destiempo, añade, como pretendida fundamentación de sus dudas, “…encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente...”. En absoluto consecuencia de lo tramitado en la fase notarial del expediente, sino ocultado en el momento procedimental oportuno y expuesto ahora, de manera totalmente extemporánea. La improcedencia de la extensión de la anotación preventiva, existiendo “dudas fundadas”, resulta del propio texto citado del artículo 203, reglas tercera y cuarta, además de lo absurdo de practicar el asiento, con una certificación redactada en unos términos que obligan, para recurrir lo argumentado, a continuar el expediente hasta el final, contra lo exigido por el Centro Directivo, lo que, junto a la propia imprecisión en la fundamentación de las dudas, cercena gravemente el derecho de defensa del administrado. Respecto a la pertinencia de la certificación municipal, en aplicación del artículo 437 del Reglamento hipotecario, olvida el registrador la necesidad de su aportación habida cuenta del cambio de número de la calle, precisamente pasando del número 18 al 16, lo cual sólo puede acreditarse por este medio, conforme al artículo por mí citado. Y ello, sin perjuicio de la correspondencia apuntada que, en tantas otras ocasiones no sólo se valora, sino incluso se aduce, cuando falta, como fundamento para las dudas de identidad del registrador. Finalmente, y en cuanto a lo ahora expuesto, con escasa claridad, por el registrador, que sigue sin reproducir las concretas referencias catastrales, en las que apoya sus pretendidas dudas, baste recordar que la coordinación con el catastro no es sino de fechas muy recientes, pues estaba casi ausente por completo hasta 1996, con la aprobación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a efectos de coordinación con el registro de la propiedad, en especial en cuanto a inmatriculación de fincas. Hasta entonces, los predios ahí registrados fueron objeto de múltiples modificaciones, tanto en un sentido de aumento o agrupación, como disminución o división, de las fincas amillaradas, con el escaso rigor que tenían las modificaciones llevadas a cabo, basadas frecuentemente en las manifestaciones verbales hechas por los vecinos ante los empleados de dicha oficina, en su recorrido por los pueblos. De ahí que sea fácilmente entendible que, en la fecha citada, por primera vez por el registrador, en su nota de calificación (06-XI- 2003), bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». IV El registrador de la Propiedad interino de Hoyos emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2015, 21 de marzo, 21 y 22 de abril de 2016, 8 de junio y 20 de diciembre de 2016, 27 de octubre y 21 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 1 de agosto de 2018 y 26 de junio de 2019. 1. Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una rectificación de descripción de finca acreditada en expediente notarial tramitado conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria. El registrador, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, las cuales se advirtieron en la certificación expedida tras el acta inicial. Tales dudas, se basan en que falta correspondencia a juicio del registrador entre la finca registral y la representación gráfica aportada, al haberse comprobado en consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral la existencia de alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, en particular, que la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales independientes, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional. A lo que añade la circunstancia de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 metros cuadrados a 82 metros cuadrados, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Asimismo, añade que el certificado municipal no es hábil para acreditar la identidad de una finca registral con su representación gráfica catastral; y que la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que las dudas expresadas por el registrador no están suficientemente fundamentadas al no concretar las fincas colindantes que puedan verse afectadas; que en la calificación emitida a la conclusión del expediente se añaden algunos datos que no figuraban en la certificación; que al haberse apreciado dudas de identidad en la certificación no debió practicarse la anotación preventiva; que la certificación municipal aportada es pertinente para acreditar el cambio de numeración de la calle; y que la alteración catastral a que se refiere la calificación podría deberse a que «bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este recurso las siguientes: – Se pretende la rectificación de superficie de la finca registral 7.356 de Cilleros, que consta inscrita con una superficie de 40 metros cuadrados. – Según la representación gráfica catastral que se incorpora al acta, la nueva superficie de la finca es de 82 metros cuadrados. – Se acompaña al acta inicial un certificado municipal del que resulta que «el inmueble situado, según escritura notarial, en calle (…) de Cilleros (Cáceres), número (…), finca registral 7356, figura catastrada con el número (…) de dicha calle, con la referencia catastral 8427581PE8482N0001ZU». – De los antecedentes catastrales de la citada parcela catastral resulta que la misma estaba formada por parcelas catastrales de 27 y 52 metros cuadrados respectivamente. 2. Respecto de la constancia registral del exceso de cabida se ha pronunciado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, atendiendo a su naturaleza y alcance, mediante aquél expediente en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. 3. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Si el expediente tramitado fuera el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, con la finalidad específica de lograr toda clase de rectificación descriptiva, se prevén especiales garantías para su tramitación, que determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan modificarse, incluso fijos (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015). En la nueva regulación, este procedimiento aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación de excesos de cabida. En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas». Además de esto, considerando la necesaria aportación al procedimiento de una representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita. Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación. 4. En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Así sucede en el caso de este expediente en el que en la certificación ya se advirtieron las dudas de identidad que motivan este recurso. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016). En el caso de este recurso el notario recurrente alega que la calificación ahora recurrida, emitida a la conclusión del expediente, se añadieron datos (como la fecha de los antecedentes catastrales consultados o el número de parcelas y su superficie) que no figuraban en la manifestación de las dudas de identidad al tiempo de expedir la certificación al comienzo del expediente. Sin embargo, tales alegaciones no pueden ser estimadas. Debe considerarse que el notario, a través de una simple consulta a la Sede Electrónica del Catastro, tiene acceso a dichos antecedentes catastrales a los que se refiere la certificación expedida, pudiendo fácilmente conocerlos a los efectos de poder practicar las diligencias oportunas dirigidas a resolver en el acta la cuestión planteada en la certificación. A pesar de ello, en el caso de este recurso, las dudas de identidad motivadas por alteraciones catastrales expresadas con toda claridad en la certificación no fueron siquiera referidas en ningún punto del acta, en cuya tramitación no se mencionan ni, en consecuencia, se realiza ninguna actuación relativa a dichas dudas. Al contrario, consta en el acta que «de dicha certificación no resulta obstáculo alguno para la continuidad en la tramitación del expediente». En cuanto a la alegación que señala la improcedencia de la práctica de la anotación preventiva, cabe indicar que, dado que este Centro Directivo ha reiterado la posibilidad de continuar el expediente pese a haberse señalado dudas de identidad en la certificación inicial (cfr. Resolución de 21 de noviembre de 2017), ello posibilita igualmente la práctica de tal anotación a los efectos de dar publicidad registral a la pendencia del mismo. Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por entender que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita), procederá asimismo la denegación de la práctica de la anotación. 5. Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). En el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se fundamentan, esencialmente, en las alteraciones físicas que resultan de la consulta de antecedentes catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, unido a una enorme desproporción de superficie, lo que estima, según se expone con detalle en la calificación, indiciario de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria. Como ya ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, entre otras, en la Resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie, y ello es objeto de calificación por el registrador. Esto no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral. No obstante, también se ha reiterado por este Centro Directivo que en el expediente notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018). Sin embargo, ello no sucede en el caso que nos ocupa, ya que las evidencias puestas de manifiesto en la calificación no resultan desvirtuadas por lo actuado en el acta, en la que únicamente se realizan los trámites de notificación previstos en el artículo 203 en relación con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, sin que se añada prueba, averiguación o dato objetivo alguno. Así, en primer lugar, de la documentación presentada no resulta diligencia ni prueba alguna que acredite la existencia de errores en la medición originaria de la finca, dando lugar a una diferencia superficial desproporcionada, según se advierte en la certificación. En segundo lugar, como se ha indicado en el anterior fundamento, tampoco se hace referencia a los antecedentes catastrales de los que resulta la existencia de dos parcelas catastrales que se han agrupado, poniendo de manifiesto una alteración de la realidad física, sin que haya quedado acreditado que la diferencia de superficie ya estuviera incluida en la finca registral, descartando la adición de terreno colindante. Por último, como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resolución de 26 de junio de 2019), si bien la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes excluye la indefensión o perjuicio a los mismos; ello no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas. En cuanto a las alegaciones del notario, cabe señalar que la relativa a la falta de concreción de las fincas colindantes que puedan verse afectadas no encaja en el supuesto que nos ocupa ya que la cuestión no es que se afecte o invada un colindante inscrito, sino que encubra una operación de agregación o agrupación de terreno colindante no inmatriculado. En cuanto al informe municipal, el mismo ya se tuvo a la vista al tiempo de expedir la certificación en la que se advierten las dudas, y si bien es el documento idóneo para acreditar el cambio de numeración de la calle o incluso la localización catastral de la finca, no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral. Por otra parte, no alteran las anteriores conclusiones las manifestaciones sobre las causas que pudieron originar la alteración catastral que se vierten en el escrito de recurso. En primer lugar, porque el objeto de recurso está limitado a la documentación que el registrador tuvo a la vista para emitir su calificación (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). Y, en segundo lugar, porque dichas manifestaciones no pasan de ser meras suposiciones o conjeturas que carecen de apoyo documental alguno. Por todo ello, en el caso de este recurso, las dudas manifestadas y debidamente fundamentadas en la certificación inicial y en la calificación justifican la negativa a practicar la inscripción, al no haber quedado desvirtuadas por lo actuado en la tramitación del expediente de rectificación de superficie. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 4 de diciembre de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad interino de Hoyos, don Alfonso López Villarroel, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Hechos I Mediante acta otorgada el día 3 de mayo de 2019 ante el notario de Hoyos, don Carlos Arriola Garrote, con el número 285 de protocolo, los titulares de la finca registral número 7.356 del término de Cilleros requirieron el inicio del procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual se concluyó mediante acta autorizada por el mismo notario el día 5 de agosto de 2019, con el número 473 de protocolo. II Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Hoyos, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el precedente documento, de conformidad con los artículos 18 y concordantes de la ley hipotecaria, se ha procedido a suspender la inscripción solicitada sobre la base de las siguientes consideraciones: Hechos: Con fecha 21 de Agosto de 2.019, a las 12:48 h., se presenta en el Registro copia autorizada de acta conclusión de expediente de rectificación art. 201 LH, autorizada por el Notario de Hoyos Don Carlos Arriola Garrote, con el número 473 de protocolo, y que causa el asiento 177del diario 63. Examinada la documentación presentada se acuerda la suspensión de las inscripciones solicitada en base a los siguientes Fundamentos de Derecho: Se suspende la práctica del asiento, al existir dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, tal y como ya se advirtió en la certificación expedida tras el acta inicial, existiendo una falta de correspondencia entre la representación gráfica aportada (base de la rectificación pretendida) y la finca registral inscrita, no pareciendo que ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio habiéndose comprobado alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, según resulta de la consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que refleja claramente cómo la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales que, a fecha de 6-XI-2003, eran independientes entre sí y cuyas respectivas superficies (a saber, 27 m2 y 52 m2) se solapan completamente con la parcela objeto de este expediente, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente, existiendo dudas de la posible existencia de algún negocio traslativo o de modificación de entidad hipotecaria no formalizado debidamente ni inscrito en el Registro. A mayores, tales dudas se refuerzan por el hecho de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 m2 a 82 m2, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Igualmente, la identidad de una finca registral con una parcela catastral no puede justificarse en base a un certificado municipal que así lo afirme, ya que no compete al Ayuntamiento tal identificación, más allá de certificar todo lo relativo a las alteraciones en el nombre de la calle o en el número de policía, correspondiendo al registrador calificar la identidad de la representación gráfica aportada con la finca registral; finalmente, la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. Arts. 18 LH, 98 RH, 199 LH, 201 LH, 45 T.R.L.C., 437 RH y doctrina DGRN (por todas, R. 26-VI-19). Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al no haber sido solicitada. Contra esta calificación, (…) Hoyos, a 29 de Agosto de 2.019 El Registrador Interino (firma ilegible). Fdo. Alfonso López Villarroel». III Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, interpuso recurso el día 6 de septiembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Hechos: con fecha tres de mayo de dos mil diecinueve autoricé acta de requerimiento para inicio de expediente de rectificación de finca urbana del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, rogada por Don A. A. R. C., Don A. R. C., Don F. J. R. C., Doña M. J. R. C., Don A. R. G., Don C. R. C., Doña F. C. S., Doña C. C. S. y Doña A. C. S., como titulares del pleno dominio de la finca interesada, número 7356 de Cilleros, con el número doscientos ochenta y cinco (285) de mi protocolo. Presentada copia auténtica de dicha acta, el día diecisiete de mayo de dos mil diecinueve, junto con solicitud de extender la anotación preventiva a que se refiere el artículo 203, por remisión del 201, de la Ley hipotecaria, el registrador emitió certificación y extendió la anotación preventiva solicitadas (esta última, con la trascendencia que ahora se verá), afirmando en aquella lo constante en su punto decimoctavo, que omito para evitar reiteraciones innecesarias. Procede examinar su contenido, con carácter previo al de la propia nota de suspensión, por la importancia de lo alegado por el funcionario calificador en cada uno de los dos trámites preclusivos del expediente, a efectos de analizar si ha cumplido con lo que le compete en cada momento. En lo redactado en tal apartado de la certificación, afirma que existe, a fecha “determinada”, que calla, “superficies solapadas con otras referencias catastrales”, es decir, atendiendo al plural, dos o más superficies solapadas con dos o más referencias catastrales, ninguna de las cuales concreta: tampoco aclara qué fincas determinadas y previas son objeto de supuesta operación hipotecaria alguna, ni fecha tampoco de alteración, ni en el registro sustantivo ni en el administrativo, ni más justificación que la genérica de “consulta de los antecedentes de la parcela catastral que sirve de base a la operación a la rectificación descriptiva (¿cuáles antecedentes? ¿de qué fecha?); y, asimismo, afirma que “tampoco resulta incontrovertido ni indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (¿a qué parte de dicha “realidad física exterior” está aludiendo? (prescindiendo de la “interior”, ajena a este expediente registral, obviamente); ¿por dónde, a qué lindero concreto se está refiriendo?. Más allá de la apuntada diferencia porcentual, en nada concreta la fundamentación de las dudas, con reconocimiento expreso por el propio funcionario calificador de la ausencia de trascendencia de dicha diferencia cuantitativa, en si misma considerada). Las advertencias son, como resulta del propio texto de la certificación registral, un modelo de impresión [sic] e inconcreción, todo lo contrario a lo exigido por el Centro directivo a la hora de fundamentar las dudas sobre identidad de finca u otras que impidan tramitar lo previsto en el artículo 201 de la mentada ley. Así, en las Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016 y 20 de diciembre de 2016 Concretamente, en esta última consta: “En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de doble inmatriculación, lo cierto es que la calificación del registrador carece de motivación alguna sobre tal extremo, ya que no se hace referencia a cuáles puedan ser tales fincas afectadas, en qué forma les afectaría la rectificación pretendida o qué elementos o circunstancias fácticas de las fincas (situación, linderos, etc.) llevan a tal conclusión.” Y todo ello, con evidente desprecio del trámite establecido en la misma Ley Hipotecaria. Concretamente, es el artículo 203 de la Ley tabular, por envío del 201, el que contempla la expedición de la certificación, y la extensión de la anotación preventiva solicitadas sólo en caso de que se cumpla lo ahí exigido, “mutatis mutandi”, pues aquí se trata de rectificación de finca ya inscrita. Dice la Ley: “Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral. b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna. c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones. Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas. La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.” (…). En el caso que nos ocupa, extendida la anotación preventiva, ex artículo 1.3 de la LH, no cabe recurso gubernativo contra la misma, generando la indefensión de quien no puede sino proseguir, “a ciegas” la tramitación de un expediente que se ha encaminado al margen de la normativa de aplicación, prescindiendo total y absolutamente del procedimiento establecido, a la vista, tanto del contenido de la certificación inicial, como de la posterior calificación ahora recurrida. Y es que el momento oportuno en el expediente para expresar las dudas, y además, de manera concreta y con el detalle suficiente que permita al administrado defender su derecho, es el de la solicitud de la certificación de dominio y cargas, denegando en caso de duda verdaderamente fundada, el asiento de anotación preventiva solicitado, conforme resulta del artículo 203, regla tercera antes citado (y regla cuarta, “sensu contrario”). Así se ha pronunciado el Centro Directivo en varias ocasiones, de las que merece la pena destacar, tanto por su claridad, como por el hecho de resolverse tras la entrada en vigor de la reforma de 2015, y analizando una calificación del mismo registrador, la antes citada de 20 de diciembre de 2016: “5. En cuanto a la cuestión que plantea el recurrente relativa al momento en el que han de manifestarse las dudas de identidad de la finca, el artículo 201 dispone que ‘el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita’ y el artículo 203, al que remite el anterior, señala que ‘el Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral, b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna, c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones’. Se hace preciso, por tanto, cohonestar el contenido de ambas normas para determinar el contenido y alcance de la certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. De los mismos resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.” (…). Resulta, pues, que la fundamentación de las dudas, palmariamente insuficiente por vaga e inconcreta, debió realizarla el registrador, con la mínima y debida precisión y detalle, al expedir la certificación, para luego añadir aquello que resultase de la tramitación del mismo expediente. Pero el funcionario calificador no ha respetado ninguna de ambas reglas: Ni justificó sus dudas, en los términos que exige la DGRN, que por otra parte son los mínimos esenciales para poder ejercer el derecho fundamental (artículo 24 de la Constitución) a la defensa frente a la calificación, como ha quedado sentado, simplemente analizando el punto decimoctavo de la certificación; Ni aporta nada nuevo en la calificación del acta de conclusión que no tuviera a la vista a la hora del inicio del trámite, más allá de insistir, con la misma vaguedad, en el supuesto solapamiento de fincas colindantes (¿cuáles?) con una novedad, ausente en la certificación, y que en ningún modo resulta de actuación alguna en el transcurso del expediente notarial: la fecha de un antecedente catastral (06-XI-2003) conforme al cual había dos parcelas (ahora sí especifica cuántas, pero no cuáles) preexistentes en el catastro como independientes, de 27 y 52 metros cuadrados (dato también oculto en la certificación), sin que ni siquiera se las identifique con su propia referencia o, al menos, ubicación en el callejero. Nada de esto se advirtió en la certificación, donde se hablaba de “superficies solapadas con otras referencias catastrales” sin más aclaración. Ahora, también a destiempo, añade, como pretendida fundamentación de sus dudas, “…encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente...”. En absoluto consecuencia de lo tramitado en la fase notarial del expediente, sino ocultado en el momento procedimental oportuno y expuesto ahora, de manera totalmente extemporánea. La improcedencia de la extensión de la anotación preventiva, existiendo “dudas fundadas”, resulta del propio texto citado del artículo 203, reglas tercera y cuarta, además de lo absurdo de practicar el asiento, con una certificación redactada en unos términos que obligan, para recurrir lo argumentado, a continuar el expediente hasta el final, contra lo exigido por el Centro Directivo, lo que, junto a la propia imprecisión en la fundamentación de las dudas, cercena gravemente el derecho de defensa del administrado. Respecto a la pertinencia de la certificación municipal, en aplicación del artículo 437 del Reglamento hipotecario, olvida el registrador la necesidad de su aportación habida cuenta del cambio de número de la calle, precisamente pasando del número 18 al 16, lo cual sólo puede acreditarse por este medio, conforme al artículo por mí citado. Y ello, sin perjuicio de la correspondencia apuntada que, en tantas otras ocasiones no sólo se valora, sino incluso se aduce, cuando falta, como fundamento para las dudas de identidad del registrador. Finalmente, y en cuanto a lo ahora expuesto, con escasa claridad, por el registrador, que sigue sin reproducir las concretas referencias catastrales, en las que apoya sus pretendidas dudas, baste recordar que la coordinación con el catastro no es sino de fechas muy recientes, pues estaba casi ausente por completo hasta 1996, con la aprobación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a efectos de coordinación con el registro de la propiedad, en especial en cuanto a inmatriculación de fincas. Hasta entonces, los predios ahí registrados fueron objeto de múltiples modificaciones, tanto en un sentido de aumento o agrupación, como disminución o división, de las fincas amillaradas, con el escaso rigor que tenían las modificaciones llevadas a cabo, basadas frecuentemente en las manifestaciones verbales hechas por los vecinos ante los empleados de dicha oficina, en su recorrido por los pueblos. De ahí que sea fácilmente entendible que, en la fecha citada, por primera vez por el registrador, en su nota de calificación (06-XI- 2003), bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». IV El registrador de la Propiedad interino de Hoyos emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2015, 21 de marzo, 21 y 22 de abril de 2016, 8 de junio y 20 de diciembre de 2016, 27 de octubre y 21 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 1 de agosto de 2018 y 26 de junio de 2019. 1. Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una rectificación de descripción de finca acreditada en expediente notarial tramitado conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria. El registrador, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, las cuales se advirtieron en la certificación expedida tras el acta inicial. Tales dudas, se basan en que falta correspondencia a juicio del registrador entre la finca registral y la representación gráfica aportada, al haberse comprobado en consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral la existencia de alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, en particular, que la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales independientes, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional. A lo que añade la circunstancia de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 metros cuadrados a 82 metros cuadrados, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Asimismo, añade que el certificado municipal no es hábil para acreditar la identidad de una finca registral con su representación gráfica catastral; y que la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que las dudas expresadas por el registrador no están suficientemente fundamentadas al no concretar las fincas colindantes que puedan verse afectadas; que en la calificación emitida a la conclusión del expediente se añaden algunos datos que no figuraban en la certificación; que al haberse apreciado dudas de identidad en la certificación no debió practicarse la anotación preventiva; que la certificación municipal aportada es pertinente para acreditar el cambio de numeración de la calle; y que la alteración catastral a que se refiere la calificación podría deberse a que «bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este recurso las siguientes: – Se pretende la rectificación de superficie de la finca registral 7.356 de Cilleros, que consta inscrita con una superficie de 40 metros cuadrados. – Según la representación gráfica catastral que se incorpora al acta, la nueva superficie de la finca es de 82 metros cuadrados. – Se acompaña al acta inicial un certificado municipal del que resulta que «el inmueble situado, según escritura notarial, en calle (…) de Cilleros (Cáceres), número (…), finca registral 7356, figura catastrada con el número (…) de dicha calle, con la referencia catastral 8427581PE8482N0001ZU». – De los antecedentes catastrales de la citada parcela catastral resulta que la misma estaba formada por parcelas catastrales de 27 y 52 metros cuadrados respectivamente. 2. Respecto de la constancia registral del exceso de cabida se ha pronunciado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, atendiendo a su naturaleza y alcance, mediante aquél expediente en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. 3. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Si el expediente tramitado fuera el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, con la finalidad específica de lograr toda clase de rectificación descriptiva, se prevén especiales garantías para su tramitación, que determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan modificarse, incluso fijos (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015). En la nueva regulación, este procedimiento aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación de excesos de cabida. En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas». Además de esto, considerando la necesaria aportación al procedimiento de una representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita. Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación. 4. En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Así sucede en el caso de este expediente en el que en la certificación ya se advirtieron las dudas de identidad que motivan este recurso. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016). En el caso de este recurso el notario recurrente alega que la calificación ahora recurrida, emitida a la conclusión del expediente, se añadieron datos (como la fecha de los antecedentes catastrales consultados o el número de parcelas y su superficie) que no figuraban en la manifestación de las dudas de identidad al tiempo de expedir la certificación al comienzo del expediente. Sin embargo, tales alegaciones no pueden ser estimadas. Debe considerarse que el notario, a través de una simple consulta a la Sede Electrónica del Catastro, tiene acceso a dichos antecedentes catastrales a los que se refiere la certificación expedida, pudiendo fácilmente conocerlos a los efectos de poder practicar las diligencias oportunas dirigidas a resolver en el acta la cuestión planteada en la certificación. A pesar de ello, en el caso de este recurso, las dudas de identidad motivadas por alteraciones catastrales expresadas con toda claridad en la certificación no fueron siquiera referidas en ningún punto del acta, en cuya tramitación no se mencionan ni, en consecuencia, se realiza ninguna actuación relativa a dichas dudas. Al contrario, consta en el acta que «de dicha certificación no resulta obstáculo alguno para la continuidad en la tramitación del expediente». En cuanto a la alegación que señala la improcedencia de la práctica de la anotación preventiva, cabe indicar que, dado que este Centro Directivo ha reiterado la posibilidad de continuar el expediente pese a haberse señalado dudas de identidad en la certificación inicial (cfr. Resolución de 21 de noviembre de 2017), ello posibilita igualmente la práctica de tal anotación a los efectos de dar publicidad registral a la pendencia del mismo. Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por entender que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita), procederá asimismo la denegación de la práctica de la anotación. 5. Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). En el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se fundamentan, esencialmente, en las alteraciones físicas que resultan de la consulta de antecedentes catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, unido a una enorme desproporción de superficie, lo que estima, según se expone con detalle en la calificación, indiciario de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria. Como ya ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, entre otras, en la Resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie, y ello es objeto de calificación por el registrador. Esto no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral. No obstante, también se ha reiterado por este Centro Directivo que en el expediente notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018). Sin embargo, ello no sucede en el caso que nos ocupa, ya que las evidencias puestas de manifiesto en la calificación no resultan desvirtuadas por lo actuado en el acta, en la que únicamente se realizan los trámites de notificación previstos en el artículo 203 en relación con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, sin que se añada prueba, averiguación o dato objetivo alguno. Así, en primer lugar, de la documentación presentada no resulta diligencia ni prueba alguna que acredite la existencia de errores en la medición originaria de la finca, dando lugar a una diferencia superficial desproporcionada, según se advierte en la certificación. En segundo lugar, como se ha indicado en el anterior fundamento, tampoco se hace referencia a los antecedentes catastrales de los que resulta la existencia de dos parcelas catastrales que se han agrupado, poniendo de manifiesto una alteración de la realidad física, sin que haya quedado acreditado que la diferencia de superficie ya estuviera incluida en la finca registral, descartando la adición de terreno colindante. Por último, como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resolución de 26 de junio de 2019), si bien la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes excluye la indefensión o perjuicio a los mismos; ello no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas. En cuanto a las alegaciones del notario, cabe señalar que la relativa a la falta de concreción de las fincas colindantes que puedan verse afectadas no encaja en el supuesto que nos ocupa ya que la cuestión no es que se afecte o invada un colindante inscrito, sino que encubra una operación de agregación o agrupación de terreno colindante no inmatriculado. En cuanto al informe municipal, el mismo ya se tuvo a la vista al tiempo de expedir la certificación en la que se advierten las dudas, y si bien es el documento idóneo para acreditar el cambio de numeración de la calle o incluso la localización catastral de la finca, no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral. Por otra parte, no alteran las anteriores conclusiones las manifestaciones sobre las causas que pudieron originar la alteración catastral que se vierten en el escrito de recurso. En primer lugar, porque el objeto de recurso está limitado a la documentación que el registrador tuvo a la vista para emitir su calificación (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). Y, en segundo lugar, porque dichas manifestaciones no pasan de ser meras suposiciones o conjeturas que carecen de apoyo documental alguno. Por todo ello, en el caso de este recurso, las dudas manifestadas y debidamente fundamentadas en la certificación inicial y en la calificación justifican la negativa a practicar la inscripción, al no haber quedado desvirtuadas por lo actuado en la tramitación del expediente de rectificación de superficie. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 4 de diciembre de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad interino de Hoyos, don Alfonso López Villarroel, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Hechos I Mediante acta otorgada el día 3 de mayo de 2019 ante el notario de Hoyos, don Carlos Arriola Garrote, con el número 285 de protocolo, los titulares de la finca registral número 7.356 del término de Cilleros requirieron el inicio del procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual se concluyó mediante acta autorizada por el mismo notario el día 5 de agosto de 2019, con el número 473 de protocolo. II Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Hoyos, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el precedente documento, de conformidad con los artículos 18 y concordantes de la ley hipotecaria, se ha procedido a suspender la inscripción solicitada sobre la base de las siguientes consideraciones: Hechos: Con fecha 21 de Agosto de 2.019, a las 12:48 h., se presenta en el Registro copia autorizada de acta conclusión de expediente de rectificación art. 201 LH, autorizada por el Notario de Hoyos Don Carlos Arriola Garrote, con el número 473 de protocolo, y que causa el asiento 177del diario 63. Examinada la documentación presentada se acuerda la suspensión de las inscripciones solicitada en base a los siguientes Fundamentos de Derecho: Se suspende la práctica del asiento, al existir dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, tal y como ya se advirtió en la certificación expedida tras el acta inicial, existiendo una falta de correspondencia entre la representación gráfica aportada (base de la rectificación pretendida) y la finca registral inscrita, no pareciendo que ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio habiéndose comprobado alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, según resulta de la consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que refleja claramente cómo la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales que, a fecha de 6-XI-2003, eran independientes entre sí y cuyas respectivas superficies (a saber, 27 m2 y 52 m2) se solapan completamente con la parcela objeto de este expediente, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente, existiendo dudas de la posible existencia de algún negocio traslativo o de modificación de entidad hipotecaria no formalizado debidamente ni inscrito en el Registro. A mayores, tales dudas se refuerzan por el hecho de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 m2 a 82 m2, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Igualmente, la identidad de una finca registral con una parcela catastral no puede justificarse en base a un certificado municipal que así lo afirme, ya que no compete al Ayuntamiento tal identificación, más allá de certificar todo lo relativo a las alteraciones en el nombre de la calle o en el número de policía, correspondiendo al registrador calificar la identidad de la representación gráfica aportada con la finca registral; finalmente, la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. Arts. 18 LH, 98 RH, 199 LH, 201 LH, 45 T.R.L.C., 437 RH y doctrina DGRN (por todas, R. 26-VI-19). Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al no haber sido solicitada. Contra esta calificación, (…) Hoyos, a 29 de Agosto de 2.019 El Registrador Interino (firma ilegible). Fdo. Alfonso López Villarroel». III Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, interpuso recurso el día 6 de septiembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Hechos: con fecha tres de mayo de dos mil diecinueve autoricé acta de requerimiento para inicio de expediente de rectificación de finca urbana del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, rogada por Don A. A. R. C., Don A. R. C., Don F. J. R. C., Doña M. J. R. C., Don A. R. G., Don C. R. C., Doña F. C. S., Doña C. C. S. y Doña A. C. S., como titulares del pleno dominio de la finca interesada, número 7356 de Cilleros, con el número doscientos ochenta y cinco (285) de mi protocolo. Presentada copia auténtica de dicha acta, el día diecisiete de mayo de dos mil diecinueve, junto con solicitud de extender la anotación preventiva a que se refiere el artículo 203, por remisión del 201, de la Ley hipotecaria, el registrador emitió certificación y extendió la anotación preventiva solicitadas (esta última, con la trascendencia que ahora se verá), afirmando en aquella lo constante en su punto decimoctavo, que omito para evitar reiteraciones innecesarias. Procede examinar su contenido, con carácter previo al de la propia nota de suspensión, por la importancia de lo alegado por el funcionario calificador en cada uno de los dos trámites preclusivos del expediente, a efectos de analizar si ha cumplido con lo que le compete en cada momento. En lo redactado en tal apartado de la certificación, afirma que existe, a fecha “determinada”, que calla, “superficies solapadas con otras referencias catastrales”, es decir, atendiendo al plural, dos o más superficies solapadas con dos o más referencias catastrales, ninguna de las cuales concreta: tampoco aclara qué fincas determinadas y previas son objeto de supuesta operación hipotecaria alguna, ni fecha tampoco de alteración, ni en el registro sustantivo ni en el administrativo, ni más justificación que la genérica de “consulta de los antecedentes de la parcela catastral que sirve de base a la operación a la rectificación descriptiva (¿cuáles antecedentes? ¿de qué fecha?); y, asimismo, afirma que “tampoco resulta incontrovertido ni indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (¿a qué parte de dicha “realidad física exterior” está aludiendo? (prescindiendo de la “interior”, ajena a este expediente registral, obviamente); ¿por dónde, a qué lindero concreto se está refiriendo?. Más allá de la apuntada diferencia porcentual, en nada concreta la fundamentación de las dudas, con reconocimiento expreso por el propio funcionario calificador de la ausencia de trascendencia de dicha diferencia cuantitativa, en si misma considerada). Las advertencias son, como resulta del propio texto de la certificación registral, un modelo de impresión [sic] e inconcreción, todo lo contrario a lo exigido por el Centro directivo a la hora de fundamentar las dudas sobre identidad de finca u otras que impidan tramitar lo previsto en el artículo 201 de la mentada ley. Así, en las Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016 y 20 de diciembre de 2016 Concretamente, en esta última consta: “En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de doble inmatriculación, lo cierto es que la calificación del registrador carece de motivación alguna sobre tal extremo, ya que no se hace referencia a cuáles puedan ser tales fincas afectadas, en qué forma les afectaría la rectificación pretendida o qué elementos o circunstancias fácticas de las fincas (situación, linderos, etc.) llevan a tal conclusión.” Y todo ello, con evidente desprecio del trámite establecido en la misma Ley Hipotecaria. Concretamente, es el artículo 203 de la Ley tabular, por envío del 201, el que contempla la expedición de la certificación, y la extensión de la anotación preventiva solicitadas sólo en caso de que se cumpla lo ahí exigido, “mutatis mutandi”, pues aquí se trata de rectificación de finca ya inscrita. Dice la Ley: “Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral. b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna. c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones. Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas. La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.” (…). En el caso que nos ocupa, extendida la anotación preventiva, ex artículo 1.3 de la LH, no cabe recurso gubernativo contra la misma, generando la indefensión de quien no puede sino proseguir, “a ciegas” la tramitación de un expediente que se ha encaminado al margen de la normativa de aplicación, prescindiendo total y absolutamente del procedimiento establecido, a la vista, tanto del contenido de la certificación inicial, como de la posterior calificación ahora recurrida. Y es que el momento oportuno en el expediente para expresar las dudas, y además, de manera concreta y con el detalle suficiente que permita al administrado defender su derecho, es el de la solicitud de la certificación de dominio y cargas, denegando en caso de duda verdaderamente fundada, el asiento de anotación preventiva solicitado, conforme resulta del artículo 203, regla tercera antes citado (y regla cuarta, “sensu contrario”). Así se ha pronunciado el Centro Directivo en varias ocasiones, de las que merece la pena destacar, tanto por su claridad, como por el hecho de resolverse tras la entrada en vigor de la reforma de 2015, y analizando una calificación del mismo registrador, la antes citada de 20 de diciembre de 2016: “5. En cuanto a la cuestión que plantea el recurrente relativa al momento en el que han de manifestarse las dudas de identidad de la finca, el artículo 201 dispone que ‘el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita’ y el artículo 203, al que remite el anterior, señala que ‘el Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral, b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna, c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones’. Se hace preciso, por tanto, cohonestar el contenido de ambas normas para determinar el contenido y alcance de la certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. De los mismos resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.” (…). Resulta, pues, que la fundamentación de las dudas, palmariamente insuficiente por vaga e inconcreta, debió realizarla el registrador, con la mínima y debida precisión y detalle, al expedir la certificación, para luego añadir aquello que resultase de la tramitación del mismo expediente. Pero el funcionario calificador no ha respetado ninguna de ambas reglas: Ni justificó sus dudas, en los términos que exige la DGRN, que por otra parte son los mínimos esenciales para poder ejercer el derecho fundamental (artículo 24 de la Constitución) a la defensa frente a la calificación, como ha quedado sentado, simplemente analizando el punto decimoctavo de la certificación; Ni aporta nada nuevo en la calificación del acta de conclusión que no tuviera a la vista a la hora del inicio del trámite, más allá de insistir, con la misma vaguedad, en el supuesto solapamiento de fincas colindantes (¿cuáles?) con una novedad, ausente en la certificación, y que en ningún modo resulta de actuación alguna en el transcurso del expediente notarial: la fecha de un antecedente catastral (06-XI-2003) conforme al cual había dos parcelas (ahora sí especifica cuántas, pero no cuáles) preexistentes en el catastro como independientes, de 27 y 52 metros cuadrados (dato también oculto en la certificación), sin que ni siquiera se las identifique con su propia referencia o, al menos, ubicación en el callejero. Nada de esto se advirtió en la certificación, donde se hablaba de “superficies solapadas con otras referencias catastrales” sin más aclaración. Ahora, también a destiempo, añade, como pretendida fundamentación de sus dudas, “…encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente...”. En absoluto consecuencia de lo tramitado en la fase notarial del expediente, sino ocultado en el momento procedimental oportuno y expuesto ahora, de manera totalmente extemporánea. La improcedencia de la extensión de la anotación preventiva, existiendo “dudas fundadas”, resulta del propio texto citado del artículo 203, reglas tercera y cuarta, además de lo absurdo de practicar el asiento, con una certificación redactada en unos términos que obligan, para recurrir lo argumentado, a continuar el expediente hasta el final, contra lo exigido por el Centro Directivo, lo que, junto a la propia imprecisión en la fundamentación de las dudas, cercena gravemente el derecho de defensa del administrado. Respecto a la pertinencia de la certificación municipal, en aplicación del artículo 437 del Reglamento hipotecario, olvida el registrador la necesidad de su aportación habida cuenta del cambio de número de la calle, precisamente pasando del número 18 al 16, lo cual sólo puede acreditarse por este medio, conforme al artículo por mí citado. Y ello, sin perjuicio de la correspondencia apuntada que, en tantas otras ocasiones no sólo se valora, sino incluso se aduce, cuando falta, como fundamento para las dudas de identidad del registrador. Finalmente, y en cuanto a lo ahora expuesto, con escasa claridad, por el registrador, que sigue sin reproducir las concretas referencias catastrales, en las que apoya sus pretendidas dudas, baste recordar que la coordinación con el catastro no es sino de fechas muy recientes, pues estaba casi ausente por completo hasta 1996, con la aprobación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a efectos de coordinación con el registro de la propiedad, en especial en cuanto a inmatriculación de fincas. Hasta entonces, los predios ahí registrados fueron objeto de múltiples modificaciones, tanto en un sentido de aumento o agrupación, como disminución o división, de las fincas amillaradas, con el escaso rigor que tenían las modificaciones llevadas a cabo, basadas frecuentemente en las manifestaciones verbales hechas por los vecinos ante los empleados de dicha oficina, en su recorrido por los pueblos. De ahí que sea fácilmente entendible que, en la fecha citada, por primera vez por el registrador, en su nota de calificación (06-XI- 2003), bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». IV El registrador de la Propiedad interino de Hoyos emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2015, 21 de marzo, 21 y 22 de abril de 2016, 8 de junio y 20 de diciembre de 2016, 27 de octubre y 21 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 1 de agosto de 2018 y 26 de junio de 2019. 1. Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una rectificación de descripción de finca acreditada en expediente notarial tramitado conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria. El registrador, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, las cuales se advirtieron en la certificación expedida tras el acta inicial. Tales dudas, se basan en que falta correspondencia a juicio del registrador entre la finca registral y la representación gráfica aportada, al haberse comprobado en consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral la existencia de alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, en particular, que la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales independientes, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional. A lo que añade la circunstancia de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 metros cuadrados a 82 metros cuadrados, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Asimismo, añade que el certificado municipal no es hábil para acreditar la identidad de una finca registral con su representación gráfica catastral; y que la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que las dudas expresadas por el registrador no están suficientemente fundamentadas al no concretar las fincas colindantes que puedan verse afectadas; que en la calificación emitida a la conclusión del expediente se añaden algunos datos que no figuraban en la certificación; que al haberse apreciado dudas de identidad en la certificación no debió practicarse la anotación preventiva; que la certificación municipal aportada es pertinente para acreditar el cambio de numeración de la calle; y que la alteración catastral a que se refiere la calificación podría deberse a que «bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este recurso las siguientes: – Se pretende la rectificación de superficie de la finca registral 7.356 de Cilleros, que consta inscrita con una superficie de 40 metros cuadrados. – Según la representación gráfica catastral que se incorpora al acta, la nueva superficie de la finca es de 82 metros cuadrados. – Se acompaña al acta inicial un certificado municipal del que resulta que «el inmueble situado, según escritura notarial, en calle (…) de Cilleros (Cáceres), número (…), finca registral 7356, figura catastrada con el número (…) de dicha calle, con la referencia catastral 8427581PE8482N0001ZU». – De los antecedentes catastrales de la citada parcela catastral resulta que la misma estaba formada por parcelas catastrales de 27 y 52 metros cuadrados respectivamente. 2. Respecto de la constancia registral del exceso de cabida se ha pronunciado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, atendiendo a su naturaleza y alcance, mediante aquél expediente en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. 3. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Si el expediente tramitado fuera el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, con la finalidad específica de lograr toda clase de rectificación descriptiva, se prevén especiales garantías para su tramitación, que determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan modificarse, incluso fijos (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015). En la nueva regulación, este procedimiento aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación de excesos de cabida. En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas». Además de esto, considerando la necesaria aportación al procedimiento de una representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita. Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación. 4. En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Así sucede en el caso de este expediente en el que en la certificación ya se advirtieron las dudas de identidad que motivan este recurso. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016). En el caso de este recurso el notario recurrente alega que la calificación ahora recurrida, emitida a la conclusión del expediente, se añadieron datos (como la fecha de los antecedentes catastrales consultados o el número de parcelas y su superficie) que no figuraban en la manifestación de las dudas de identidad al tiempo de expedir la certificación al comienzo del expediente. Sin embargo, tales alegaciones no pueden ser estimadas. Debe considerarse que el notario, a través de una simple consulta a la Sede Electrónica del Catastro, tiene acceso a dichos antecedentes catastrales a los que se refiere la certificación expedida, pudiendo fácilmente conocerlos a los efectos de poder practicar las diligencias oportunas dirigidas a resolver en el acta la cuestión planteada en la certificación. A pesar de ello, en el caso de este recurso, las dudas de identidad motivadas por alteraciones catastrales expresadas con toda claridad en la certificación no fueron siquiera referidas en ningún punto del acta, en cuya tramitación no se mencionan ni, en consecuencia, se realiza ninguna actuación relativa a dichas dudas. Al contrario, consta en el acta que «de dicha certificación no resulta obstáculo alguno para la continuidad en la tramitación del expediente». En cuanto a la alegación que señala la improcedencia de la práctica de la anotación preventiva, cabe indicar que, dado que este Centro Directivo ha reiterado la posibilidad de continuar el expediente pese a haberse señalado dudas de identidad en la certificación inicial (cfr. Resolución de 21 de noviembre de 2017), ello posibilita igualmente la práctica de tal anotación a los efectos de dar publicidad registral a la pendencia del mismo. Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por entender que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita), procederá asimismo la denegación de la práctica de la anotación. 5. Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). En el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se fundamentan, esencialmente, en las alteraciones físicas que resultan de la consulta de antecedentes catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, unido a una enorme desproporción de superficie, lo que estima, según se expone con detalle en la calificación, indiciario de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria. Como ya ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, entre otras, en la Resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie, y ello es objeto de calificación por el registrador. Esto no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral. No obstante, también se ha reiterado por este Centro Directivo que en el expediente notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018). Sin embargo, ello no sucede en el caso que nos ocupa, ya que las evidencias puestas de manifiesto en la calificación no resultan desvirtuadas por lo actuado en el acta, en la que únicamente se realizan los trámites de notificación previstos en el artículo 203 en relación con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, sin que se añada prueba, averiguación o dato objetivo alguno. Así, en primer lugar, de la documentación presentada no resulta diligencia ni prueba alguna que acredite la existencia de errores en la medición originaria de la finca, dando lugar a una diferencia superficial desproporcionada, según se advierte en la certificación. En segundo lugar, como se ha indicado en el anterior fundamento, tampoco se hace referencia a los antecedentes catastrales de los que resulta la existencia de dos parcelas catastrales que se han agrupado, poniendo de manifiesto una alteración de la realidad física, sin que haya quedado acreditado que la diferencia de superficie ya estuviera incluida en la finca registral, descartando la adición de terreno colindante. Por último, como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resolución de 26 de junio de 2019), si bien la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes excluye la indefensión o perjuicio a los mismos; ello no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas. En cuanto a las alegaciones del notario, cabe señalar que la relativa a la falta de concreción de las fincas colindantes que puedan verse afectadas no encaja en el supuesto que nos ocupa ya que la cuestión no es que se afecte o invada un colindante inscrito, sino que encubra una operación de agregación o agrupación de terreno colindante no inmatriculado. En cuanto al informe municipal, el mismo ya se tuvo a la vista al tiempo de expedir la certificación en la que se advierten las dudas, y si bien es el documento idóneo para acreditar el cambio de numeración de la calle o incluso la localización catastral de la finca, no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral. Por otra parte, no alteran las anteriores conclusiones las manifestaciones sobre las causas que pudieron originar la alteración catastral que se vierten en el escrito de recurso. En primer lugar, porque el objeto de recurso está limitado a la documentación que el registrador tuvo a la vista para emitir su calificación (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). Y, en segundo lugar, porque dichas manifestaciones no pasan de ser meras suposiciones o conjeturas que carecen de apoyo documental alguno. Por todo ello, en el caso de este recurso, las dudas manifestadas y debidamente fundamentadas en la certificación inicial y en la calificación justifican la negativa a practicar la inscripción, al no haber quedado desvirtuadas por lo actuado en la tramitación del expediente de rectificación de superficie. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 4 de diciembre de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad interino de Hoyos, don Alfonso López Villarroel, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Hechos I Mediante acta otorgada el día 3 de mayo de 2019 ante el notario de Hoyos, don Carlos Arriola Garrote, con el número 285 de protocolo, los titulares de la finca registral número 7.356 del término de Cilleros requirieron el inicio del procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual se concluyó mediante acta autorizada por el mismo notario el día 5 de agosto de 2019, con el número 473 de protocolo. II Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Hoyos, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el precedente documento, de conformidad con los artículos 18 y concordantes de la ley hipotecaria, se ha procedido a suspender la inscripción solicitada sobre la base de las siguientes consideraciones: Hechos: Con fecha 21 de Agosto de 2.019, a las 12:48 h., se presenta en el Registro copia autorizada de acta conclusión de expediente de rectificación art. 201 LH, autorizada por el Notario de Hoyos Don Carlos Arriola Garrote, con el número 473 de protocolo, y que causa el asiento 177del diario 63. Examinada la documentación presentada se acuerda la suspensión de las inscripciones solicitada en base a los siguientes Fundamentos de Derecho: Se suspende la práctica del asiento, al existir dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, tal y como ya se advirtió en la certificación expedida tras el acta inicial, existiendo una falta de correspondencia entre la representación gráfica aportada (base de la rectificación pretendida) y la finca registral inscrita, no pareciendo que ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio habiéndose comprobado alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, según resulta de la consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que refleja claramente cómo la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales que, a fecha de 6-XI-2003, eran independientes entre sí y cuyas respectivas superficies (a saber, 27 m2 y 52 m2) se solapan completamente con la parcela objeto de este expediente, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente, existiendo dudas de la posible existencia de algún negocio traslativo o de modificación de entidad hipotecaria no formalizado debidamente ni inscrito en el Registro. A mayores, tales dudas se refuerzan por el hecho de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 m2 a 82 m2, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Igualmente, la identidad de una finca registral con una parcela catastral no puede justificarse en base a un certificado municipal que así lo afirme, ya que no compete al Ayuntamiento tal identificación, más allá de certificar todo lo relativo a las alteraciones en el nombre de la calle o en el número de policía, correspondiendo al registrador calificar la identidad de la representación gráfica aportada con la finca registral; finalmente, la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. Arts. 18 LH, 98 RH, 199 LH, 201 LH, 45 T.R.L.C., 437 RH y doctrina DGRN (por todas, R. 26-VI-19). Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al no haber sido solicitada. Contra esta calificación, (…) Hoyos, a 29 de Agosto de 2.019 El Registrador Interino (firma ilegible). Fdo. Alfonso López Villarroel». III Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, interpuso recurso el día 6 de septiembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Hechos: con fecha tres de mayo de dos mil diecinueve autoricé acta de requerimiento para inicio de expediente de rectificación de finca urbana del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, rogada por Don A. A. R. C., Don A. R. C., Don F. J. R. C., Doña M. J. R. C., Don A. R. G., Don C. R. C., Doña F. C. S., Doña C. C. S. y Doña A. C. S., como titulares del pleno dominio de la finca interesada, número 7356 de Cilleros, con el número doscientos ochenta y cinco (285) de mi protocolo. Presentada copia auténtica de dicha acta, el día diecisiete de mayo de dos mil diecinueve, junto con solicitud de extender la anotación preventiva a que se refiere el artículo 203, por remisión del 201, de la Ley hipotecaria, el registrador emitió certificación y extendió la anotación preventiva solicitadas (esta última, con la trascendencia que ahora se verá), afirmando en aquella lo constante en su punto decimoctavo, que omito para evitar reiteraciones innecesarias. Procede examinar su contenido, con carácter previo al de la propia nota de suspensión, por la importancia de lo alegado por el funcionario calificador en cada uno de los dos trámites preclusivos del expediente, a efectos de analizar si ha cumplido con lo que le compete en cada momento. En lo redactado en tal apartado de la certificación, afirma que existe, a fecha “determinada”, que calla, “superficies solapadas con otras referencias catastrales”, es decir, atendiendo al plural, dos o más superficies solapadas con dos o más referencias catastrales, ninguna de las cuales concreta: tampoco aclara qué fincas determinadas y previas son objeto de supuesta operación hipotecaria alguna, ni fecha tampoco de alteración, ni en el registro sustantivo ni en el administrativo, ni más justificación que la genérica de “consulta de los antecedentes de la parcela catastral que sirve de base a la operación a la rectificación descriptiva (¿cuáles antecedentes? ¿de qué fecha?); y, asimismo, afirma que “tampoco resulta incontrovertido ni indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (¿a qué parte de dicha “realidad física exterior” está aludiendo? (prescindiendo de la “interior”, ajena a este expediente registral, obviamente); ¿por dónde, a qué lindero concreto se está refiriendo?. Más allá de la apuntada diferencia porcentual, en nada concreta la fundamentación de las dudas, con reconocimiento expreso por el propio funcionario calificador de la ausencia de trascendencia de dicha diferencia cuantitativa, en si misma considerada). Las advertencias son, como resulta del propio texto de la certificación registral, un modelo de impresión [sic] e inconcreción, todo lo contrario a lo exigido por el Centro directivo a la hora de fundamentar las dudas sobre identidad de finca u otras que impidan tramitar lo previsto en el artículo 201 de la mentada ley. Así, en las Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016 y 20 de diciembre de 2016 Concretamente, en esta última consta: “En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de doble inmatriculación, lo cierto es que la calificación del registrador carece de motivación alguna sobre tal extremo, ya que no se hace referencia a cuáles puedan ser tales fincas afectadas, en qué forma les afectaría la rectificación pretendida o qué elementos o circunstancias fácticas de las fincas (situación, linderos, etc.) llevan a tal conclusión.” Y todo ello, con evidente desprecio del trámite establecido en la misma Ley Hipotecaria. Concretamente, es el artículo 203 de la Ley tabular, por envío del 201, el que contempla la expedición de la certificación, y la extensión de la anotación preventiva solicitadas sólo en caso de que se cumpla lo ahí exigido, “mutatis mutandi”, pues aquí se trata de rectificación de finca ya inscrita. Dice la Ley: “Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral. b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna. c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones. Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas. La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.” (…). En el caso que nos ocupa, extendida la anotación preventiva, ex artículo 1.3 de la LH, no cabe recurso gubernativo contra la misma, generando la indefensión de quien no puede sino proseguir, “a ciegas” la tramitación de un expediente que se ha encaminado al margen de la normativa de aplicación, prescindiendo total y absolutamente del procedimiento establecido, a la vista, tanto del contenido de la certificación inicial, como de la posterior calificación ahora recurrida. Y es que el momento oportuno en el expediente para expresar las dudas, y además, de manera concreta y con el detalle suficiente que permita al administrado defender su derecho, es el de la solicitud de la certificación de dominio y cargas, denegando en caso de duda verdaderamente fundada, el asiento de anotación preventiva solicitado, conforme resulta del artículo 203, regla tercera antes citado (y regla cuarta, “sensu contrario”). Así se ha pronunciado el Centro Directivo en varias ocasiones, de las que merece la pena destacar, tanto por su claridad, como por el hecho de resolverse tras la entrada en vigor de la reforma de 2015, y analizando una calificación del mismo registrador, la antes citada de 20 de diciembre de 2016: “5. En cuanto a la cuestión que plantea el recurrente relativa al momento en el que han de manifestarse las dudas de identidad de la finca, el artículo 201 dispone que ‘el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita’ y el artículo 203, al que remite el anterior, señala que ‘el Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral, b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna, c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones’. Se hace preciso, por tanto, cohonestar el contenido de ambas normas para determinar el contenido y alcance de la certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. De los mismos resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.” (…). Resulta, pues, que la fundamentación de las dudas, palmariamente insuficiente por vaga e inconcreta, debió realizarla el registrador, con la mínima y debida precisión y detalle, al expedir la certificación, para luego añadir aquello que resultase de la tramitación del mismo expediente. Pero el funcionario calificador no ha respetado ninguna de ambas reglas: Ni justificó sus dudas, en los términos que exige la DGRN, que por otra parte son los mínimos esenciales para poder ejercer el derecho fundamental (artículo 24 de la Constitución) a la defensa frente a la calificación, como ha quedado sentado, simplemente analizando el punto decimoctavo de la certificación; Ni aporta nada nuevo en la calificación del acta de conclusión que no tuviera a la vista a la hora del inicio del trámite, más allá de insistir, con la misma vaguedad, en el supuesto solapamiento de fincas colindantes (¿cuáles?) con una novedad, ausente en la certificación, y que en ningún modo resulta de actuación alguna en el transcurso del expediente notarial: la fecha de un antecedente catastral (06-XI-2003) conforme al cual había dos parcelas (ahora sí especifica cuántas, pero no cuáles) preexistentes en el catastro como independientes, de 27 y 52 metros cuadrados (dato también oculto en la certificación), sin que ni siquiera se las identifique con su propia referencia o, al menos, ubicación en el callejero. Nada de esto se advirtió en la certificación, donde se hablaba de “superficies solapadas con otras referencias catastrales” sin más aclaración. Ahora, también a destiempo, añade, como pretendida fundamentación de sus dudas, “…encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente...”. En absoluto consecuencia de lo tramitado en la fase notarial del expediente, sino ocultado en el momento procedimental oportuno y expuesto ahora, de manera totalmente extemporánea. La improcedencia de la extensión de la anotación preventiva, existiendo “dudas fundadas”, resulta del propio texto citado del artículo 203, reglas tercera y cuarta, además de lo absurdo de practicar el asiento, con una certificación redactada en unos términos que obligan, para recurrir lo argumentado, a continuar el expediente hasta el final, contra lo exigido por el Centro Directivo, lo que, junto a la propia imprecisión en la fundamentación de las dudas, cercena gravemente el derecho de defensa del administrado. Respecto a la pertinencia de la certificación municipal, en aplicación del artículo 437 del Reglamento hipotecario, olvida el registrador la necesidad de su aportación habida cuenta del cambio de número de la calle, precisamente pasando del número 18 al 16, lo cual sólo puede acreditarse por este medio, conforme al artículo por mí citado. Y ello, sin perjuicio de la correspondencia apuntada que, en tantas otras ocasiones no sólo se valora, sino incluso se aduce, cuando falta, como fundamento para las dudas de identidad del registrador. Finalmente, y en cuanto a lo ahora expuesto, con escasa claridad, por el registrador, que sigue sin reproducir las concretas referencias catastrales, en las que apoya sus pretendidas dudas, baste recordar que la coordinación con el catastro no es sino de fechas muy recientes, pues estaba casi ausente por completo hasta 1996, con la aprobación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a efectos de coordinación con el registro de la propiedad, en especial en cuanto a inmatriculación de fincas. Hasta entonces, los predios ahí registrados fueron objeto de múltiples modificaciones, tanto en un sentido de aumento o agrupación, como disminución o división, de las fincas amillaradas, con el escaso rigor que tenían las modificaciones llevadas a cabo, basadas frecuentemente en las manifestaciones verbales hechas por los vecinos ante los empleados de dicha oficina, en su recorrido por los pueblos. De ahí que sea fácilmente entendible que, en la fecha citada, por primera vez por el registrador, en su nota de calificación (06-XI- 2003), bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». IV El registrador de la Propiedad interino de Hoyos emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2015, 21 de marzo, 21 y 22 de abril de 2016, 8 de junio y 20 de diciembre de 2016, 27 de octubre y 21 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 1 de agosto de 2018 y 26 de junio de 2019. 1. Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una rectificación de descripción de finca acreditada en expediente notarial tramitado conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria. El registrador, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, las cuales se advirtieron en la certificación expedida tras el acta inicial. Tales dudas, se basan en que falta correspondencia a juicio del registrador entre la finca registral y la representación gráfica aportada, al haberse comprobado en consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral la existencia de alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, en particular, que la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la unión de dos parcelas catastrales independientes, reflejándose un claro cambio perimetral del contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional. A lo que añade la circunstancia de pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 metros cuadrados a 82 metros cuadrados, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la magnitud del exceso. Asimismo, añade que el certificado municipal no es hábil para acreditar la identidad de una finca registral con su representación gráfica catastral; y que la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas. El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que las dudas expresadas por el registrador no están suficientemente fundamentadas al no concretar las fincas colindantes que puedan verse afectadas; que en la calificación emitida a la conclusión del expediente se añaden algunos datos que no figuraban en la certificación; que al haberse apreciado dudas de identidad en la certificación no debió practicarse la anotación preventiva; que la certificación municipal aportada es pertinente para acreditar el cambio de numeración de la calle; y que la alteración catastral a que se refiere la calificación podría deberse a que «bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato equivocado, dolosa o culposamente aportado por algún vecino, con o sin interés legítimo». Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este recurso las siguientes: – Se pretende la rectificación de superficie de la finca registral 7.356 de Cilleros, que consta inscrita con una superficie de 40 metros cuadrados. – Según la representación gráfica catastral que se incorpora al acta, la nueva superficie de la finca es de 82 metros cuadrados. – Se acompaña al acta inicial un certificado municipal del que resulta que «el inmueble situado, según escritura notarial, en calle (…) de Cilleros (Cáceres), número (…), finca registral 7356, figura catastrada con el número (…) de dicha calle, con la referencia catastral 8427581PE8482N0001ZU». – De los antecedentes catastrales de la citada parcela catastral resulta que la misma estaba formada por parcelas catastrales de 27 y 52 metros cuadrados respectivamente. 2. Respecto de la constancia registral del exceso de cabida se ha pronunciado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, atendiendo a su naturaleza y alcance, mediante aquél expediente en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. 3. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Si el expediente tramitado fuera el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, con la finalidad específica de lograr toda clase de rectificación descriptiva, se prevén especiales garantías para su tramitación, que determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan modificarse, incluso fijos (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015). En la nueva regulación, este procedimiento aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación de excesos de cabida. En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas». Además de esto, considerando la necesaria aportación al procedimiento de una representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita. Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación. 4. En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Así sucede en el caso de este expediente en el que en la certificación ya se advirtieron las dudas de identidad que motivan este recurso. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016). En el caso de este recurso el notario recurrente alega que la calificación ahora recurrida, emitida a la conclusión del expediente, se añadieron datos (como la fecha de los antecedentes catastrales consultados o el número de parcelas y su superficie) que no figuraban en la manifestación de las dudas de identidad al tiempo de expedir la certificación al comienzo del expediente. Sin embargo, tales alegaciones no pueden ser estimadas. Debe considerarse que el notario, a través de una simple consulta a la Sede Electrónica del Catastro, tiene acceso a dichos antecedentes catastrales a los que se refiere la certificación expedida, pudiendo fácilmente conocerlos a los efectos de poder practicar las diligencias oportunas dirigidas a resolver en el acta la cuestión planteada en la certificación. A pesar de ello, en el caso de este recurso, las dudas de identidad motivadas por alteraciones catastrales expresadas con toda claridad en la certificación no fueron siquiera referidas en ningún punto del acta, en cuya tramitación no se mencionan ni, en consecuencia, se realiza ninguna actuación relativa a dichas dudas. Al contrario, consta en el acta que «de dicha certificación no resulta obstáculo alguno para la continuidad en la tramitación del expediente». En cuanto a la alegación que señala la improcedencia de la práctica de la anotación preventiva, cabe indicar que, dado que este Centro Directivo ha reiterado la posibilidad de continuar el expediente pese a haberse señalado dudas de identidad en la certificación inicial (cfr. Resolución de 21 de noviembre de 2017), ello posibilita igualmente la práctica de tal anotación a los efectos de dar publicidad registral a la pendencia del mismo. Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por entender que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita), procederá asimismo la denegación de la práctica de la anotación. 5. Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). En el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se fundamentan, esencialmente, en las alteraciones físicas que resultan de la consulta de antecedentes catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, unido a una enorme desproporción de superficie, lo que estima, según se expone con detalle en la calificación, indiciario de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria. Como ya ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, entre otras, en la Resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie, y ello es objeto de calificación por el registrador. Esto no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral. No obstante, también se ha reiterado por este Centro Directivo que en el expediente notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018). Sin embargo, ello no sucede en el caso que nos ocupa, ya que las evidencias puestas de manifiesto en la calificación no resultan desvirtuadas por lo actuado en el acta, en la que únicamente se realizan los trámites de notificación previstos en el artículo 203 en relación con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, sin que se añada prueba, averiguación o dato objetivo alguno. Así, en primer lugar, de la documentación presentada no resulta diligencia ni prueba alguna que acredite la existencia de errores en la medición originaria de la finca, dando lugar a una diferencia superficial desproporcionada, según se advierte en la certificación. En segundo lugar, como se ha indicado en el anterior fundamento, tampoco se hace referencia a los antecedentes catastrales de los que resulta la existencia de dos parcelas catastrales que se han agrupado, poniendo de manifiesto una alteración de la realidad física, sin que haya quedado acreditado que la diferencia de superficie ya estuviera incluida en la finca registral, descartando la adición de terreno colindante. Por último, como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resolución de 26 de junio de 2019), si bien la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes excluye la indefensión o perjuicio a los mismos; ello no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas. En cuanto a las alegaciones del notario, cabe señalar que la relativa a la falta de concreción de las fincas colindantes que puedan verse afectadas no encaja en el supuesto que nos ocupa ya que la cuestión no es que se afecte o invada un colindante inscrito, sino que encubra una operación de agregación o agrupación de terreno colindante no inmatriculado. En cuanto al informe municipal, el mismo ya se tuvo a la vista al tiempo de expedir la certificación en la que se advierten las dudas, y si bien es el documento idóneo para acreditar el cambio de numeración de la calle o incluso la localización catastral de la finca, no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral. Por otra parte, no alteran las anteriores conclusiones las manifestaciones sobre las causas que pudieron originar la alteración catastral que se vierten en el escrito de recurso. En primer lugar, porque el objeto de recurso está limitado a la documentación que el registrador tuvo a la vista para emitir su calificación (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). Y, en segundo lugar, porque dichas manifestaciones no pasan de ser meras suposiciones o conjeturas que carecen de apoyo documental alguno. Por todo ello, en el caso de este recurso, las dudas manifestadas y debidamente fundamentadas en la certificación inicial y en la calificación justifican la negativa a practicar la inscripción, al no haber quedado desvirtuadas por lo actuado en la tramitación del expediente de rectificación de superficie. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 4 de diciembre de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por doña C. O. C. R. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de La Zubia, don Javier Alberto García Hernández, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. Hechos I Mediante instancia privada suscrita el día 17 de abril de 2019, doña C. O. C. R. y don M. S. R., rectificaban la descripción de la finca registral número 10.022 del término de La Zubia, según su representación gráfica alternativa en fichero informático en formato GML que se acompañaba a la citada instancia. II Presentada el día 22 de abril de 2019 dicha instancia en el Registro de la Propiedad de La Zubia, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Datos del documento: Presentante: C. O. C. R. Interesados: C. O. C. R., M. S. R. Naturaleza: Instancia ART. 199.2 LH Objeto: inscripción base gráfica Hechos: El día 22 de abril de 2.019, bajo el asiento de presentación n.º 624 del Diario 112, fue presentada instancia suscrita por doña C. O. C. R. y don M. S. R., como titulares registrales de la finca 10.022 del término de La Zubia, con referencia catastral 8279508VG4087G0001AM, solicitando la inscripción de una base gráfica alternativa de conformidad con lo establecido en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. Se acompañan a la instancia: 1. Informe técnico de medición de la finca de referencia suscrito por arquitecto técnico, donde aparecen las correspondientes coordenadas georreferenciadas. 2. Fichero informático en formato GML en soporte CD-Rom. Del referido fichero informático se ha procedido a extraer las correspondientes coordenadas georreferenciadas al objeto de tramitar el correspondiente expediente regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. De las coordenadas obtenidas, resulta una superficie a la finca de 409,70 m2. Con fecha 14 de mayo de 2019 se inicia la tramitación del expediente de conformidad con lo establecido en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, procediéndose a notificar dicho extremo a los titulares catastrales y registrales colindantes. Durante el período de alegaciones tiene entrada en este registro, bajo el número 1376/2019, escrito presentado por doña E. N. A., actuando en representación del titular registral colindante don P. C. G. en virtud de escritura de poder otorgado el día 10 de junio de 2019 ante el Notario de La Zubia don Miguel Ángel Carmona del Barco, n.º 647 de protocolo, manifestando su oposición al expediente dado que con la base gráfica que se pretende inscribir se invade parte de la finca propiedad de su representado, finca registral 11.669 del término de La Zubia, con referencia catastral 8279517VG4087G0001LM. En el referido escrito de alegaciones se hace constar, entre otros extremos, que en la escritura se segregación, compraventa y declaración de obra nueva formalizada el día 24 de febrero de 2000 por los promotores del expediente en favor de su hijo C. S. C., y que dio lugar a la finca registral 11.669, propiedad en la actualidad de don P. C. G., se utilizó por error una licencia de segregación de fecha 23 de noviembre de 1999, que había sido posteriormente rectificada por el Ayuntamiento mediante nueva licencia de segregación de fecha 8 de febrero de 2000. En la primera de ellas se concedió licencia para segregar sendas parcelas de 180,74 y 172,80 m2 respectivamente, mientras que en la segunda, habiéndose reconocido en la solicitud la existencia de un error, en el sentido de que, en lugar de 172,80 metros cuadrados (que fueron los metros que por error se segregaron en aquella escritura), la segregación autorizada finalmente lo era de 197 m2, superficie esta última coincidente con la superficie real de la finca actualmente propiedad de don P. C. G. (y prácticamente coincidente con la catastral de 195 m2), de los que 128,50 m2 corresponden a la edificación y 68,50 m2 a un patio perfectamente delimitado por cerramiento de bloques y que ahora se pretende invadir con la representación gráfica cuya inscripción se solicita. Se hace constar también que, si bien en el proyecto inicial de obra de una vivienda unifamiliar sobre la reseñada finca 11.669 se hizo constar una superficie de solar de 172,8 m2, posteriormente fue modificado dicho proyecto expresándose como superficie correcta del solar la de 196,5 m2, modificación que fue visada por el Colegio Oficial de Arquitectos de Andalucía Oriental. Se manifiesta igualmente en el escrito de alegaciones que la segunda licencia de segregación, con las superficies correctas, fue utilizada para segregar otra porción de terreno que es la finca registral 15.250, con superficie de 180,74 m2, manifestándose en dicha escritura por los propios los promotores del expediente, en base a la nueva licencia, que la finca matriz quedaba con un resto de 402,26 m2, después de las dos segregaciones efectuadas con anterioridad. En definitiva, no es dable a los promotores del expediente ir contra sus propios actos; si por error únicamente a ellos atribuible llevaron a la Notaría la licencia de segregación errónea (ya había sido rectificada a su instancia la licencia de 172,80 m2 por la de 197m2), y se hizo constar en el título por el que transmitían a su hijo C. la superficie errónea, lo que no le es dable es venir ahora a reclamar unos metros que saben perfectamente que se los vendieron en su día a ese hijo y que en la actualidad pertenecen a don P. C. G. como sucesor en la titularidad de la finca. Para acreditar dichos extremos se acompaña, entre otros: 1. Copia de los expedientes de segregación en su día tramitados reconociéndose por los promotores del expediente de inscripción de base gráfica objeto de calificación la existencia de un error en los metros a segregar, siendo los correctos 197 m2 y no 172,80 como se solicitó inicialmente. 2. Copia del proyecto de ejecución de obra y su modificación en relación con los metros del solar afectados, visados por el Colegio Oficial de Arquitectos. 3. Copias simples de las escrituras anteriormente mencionadas. 4. Declaración de alteración de orden físico y económico presentada en su día ante el Catastro por don C. S. C., donde aparece como superficie del solar la de 195 m2. 5. Informe de superficies de la finca propiedad de don P. C. G. efectuada el día 14 de junio de 2019 por la arquitecta técnica doña M. M. S., de donde resulta una cabida real de 196,99 m2, comprobándose un fondo de parcela de 18,24 m2 y un frente de parcela de 10,80 m2, en unión de un croquis de la finca de donde resulta claramente la forma perfectamente rectangular de la finca. Examinado el registro, se comprueba que la finca registral 10.022 de La Zubia aparecía con una cabida inscrita inicial de 780 m2. De la misma se segregaron sendas porciones con superficies respectivamente de 172,80 m2 y 180,74 m2, quedando un resto según registro de 426,46 m2 y según título de 402,26 m2. Según certificación catastral descriptiva y gráfica, la expresada finca, a la que le corresponde la referencia catastral 8279508VG4087G0001AM, tiene una superficie gráfica de 388 m2. Por otra parte, obtenido informe de validación gráfica catastral con base al fichero GML aportado por los promotores del expediente, se observa que se invade la finca catastral colindante con referencia 8279517VG4087G0001LM en una extensión de 22 m2. Fundamentos de Derecho: Esta nota se extiende por el Registrador titular de esta oficina competente por razón del territorio donde radica la finca en el ámbito de sus facultades de calificación previstas por el artículo 18 de Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del plazo legal a que se refiere el precepto legal citado. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece en su letra b) párrafo primero que siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además el apartado 2 prevé que cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el artículo 9.b) dispone que en todo caso “habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral” y que “si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral”. El apartado 2 del artículo 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. Por su parte, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha ido precisando en diversas Resoluciones (28 de noviembre de 2016, 19 de diciembre de 2017, 27 de noviembre de 2018, 30 de enero de 2019 y 18 de febrero de 2019, entre otras) su doctrina en materia de inscripción de bases gráficas, la cual puede resumirse en los siguientes términos: 1. El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). 2. A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. 3. Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. 4. El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y en principio, la oposición de un titular catastral a la inscripción de la representación gráfica no tiene porqué suponer la denegación de la inscripción solicitada. Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador, y a la vista de las mismas, podrá denegar la inscripción si éste llega a la conclusión que con la georreferenciación pretendida se invade alguna finca colindante, y así lo justifica razonadamente. 5. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. En base a lo antes expuesto, se observa el siguiente defecto que impide la inscripción solicitada: Existen dudas fundadas en la identidad de la finca cuya representación gráfica se pretende inscribir derivadas de la posible invasión de una finca colindante inmatriculada, registral 11.669 del término de La Zubia. Tales dudas resultan a la vista del escrito de alegaciones presentado por doña E. N. G., en representación de don P. C. G., titular registral de una finca colindante inmatriculada, finca 11.669 del término de La Zubia. Hay que tener en cuenta que la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y como ha puesto de relieve la Dirección General de los Registros y del Notariado (Así, Resoluciones de 19 de junio de 2016 ó 21 de marzo de 2018), el objeto de la intervención de los colindantes es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, evitando, además, que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. En el caso planteado, a la vista de las alegaciones y pruebas aportadas, y en especial, del informe de medición técnica acompañado, resulta suficientemente acreditada la existencia de una posible invasión de una finca registral colindante, lo que evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por los solicitantes del expediente. Toda vez que existen dudas que impiden la representación gráfica, podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual “Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente”. Acuerdo: Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación según resulta de los Hechos y Fundamentos de Derecho consignados. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. Contra la anterior calificación (…) La Zubia, a diecinueve de julio de dos mil diecinueve. El registrador (firma ilegible).–Firmado: Javier Alberto García Hernández». III Contra la anterior nota de calificación, doña C. O. C. R. interpuso recurso el día 5 de septiembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Motivos Primero.–Ha sido la dicente la que al pretender cumplir su propósito de enajenar y segregar su finca matriz al efecto de que cada uno de sus tres hijos tuvieran unas parcelas de similares características y medidas, quien ha interesado el presente expediente. La finca matriz fue objeto de inscripción por el trámite del art 205 LH como obra en el expediente presentando originariamente las características a las que me remito. Las dos fincas que se han segregado y que fueron objeto de venta a los hijos lo fueron como cuerpos ciertos con expresión de metros y fijación clara y precisa de los linderos. Siendo ello, lo que realmente se segrego tal y como aparece en las propias escrituras de compraventa. Entre ellas, la escritura de la que trae título el Sr. C. G. Esto, entiende esta parte, no debiera ser contrariado por una interpretación subjetiva e interesada de la lectura que pudiera dar el colindante-alegante de las distintas solicitudes de segregación. A tal efecto, adjunto (…) copias de Escritura Pública de Segregación Compraventa y Declaración de Obra Nueva en Construcción de fecha 24 de Febrero de 2000 otorgada por la Notaria, D.ª M.ª del Pilar Fernández-Palma Macías al n.º 389 de su Protocolo sobre la base de Cédula de notificación de Segregación de fecha 23 de Noviembre de 1999 y, Escritura Pública de Compraventa de fecha 23 de Diciembre de 2003 otorgada por el Notario, D. Alfonso Carlos Orantes Rodríguez al n.º 3332 de su protocolo y, se hace sobre la base de la segregación autorizada en comisión de gobierno del Excmo. Ayuntamiento de La Zubia de fecha 3 de Febrero de 2000. Se dejan por designados a los oportunos efectos los archivos de los citados Notarios y del Ilustre Colegio Notarial de Granada. Segundo.–A criterio de esta parte, a la vista de las escrituras públicas y por las razones que se expondrán, queda claro lo que fue objeto de segregación habiendo quedado reflejado en la propia escritura pública de cada uno de los hermanos. Sorprende la celeridad que se llevó en la construcción del inmueble que, al presente, constituye la finca registral 11669. Pues, como se puede ver en la escritura pública que se acompaña en tan solo tres meses se construye la casa, teniendo en cuenta la fecha de la notificación de segregación (23/11/1999) y que a la fecha de la escritura pública (24/02/2000) ya estaba la vivienda construida. Ello, ad initio, viene a dejar claro que la segregación se dio sobre 172,80m2 y que el Catastro yerra. En este caso, la finca catastral que se origina por la segregación de la finca matriz, compuesta las fincas n.º 8279508VG4087G0001M y 8279509VG4087G0001M, da lugar a la n.º 8279517VG4087G0001LM y se puede ver que si reflejan los metros de superficie construida que se consigna en Escritura Pública de 24 de Febrero de 2000, si bien, se pone como año de construcción el año 2003. Se ha de indicar que esta parte ha solicitado se le dé traslado de las alegaciones que ha efectuado el colindante y que han dado lugar a la calificación registral, si bien a fecha de hoy no ha podido examinarlas, siendo ello la razón por la cual, sin perjuicio de cumplir el plazo preceptivo va a interesar la suspensión del plazo en orden a poder completar más fundamentadamente el presente recurso. Adjunto se acompaña (…) solicitud de traslado de alegaciones efectuadas en el presente expediente por el colindante que dan base a la calificación registral, dejando por designados los archivos del Registro de la Propiedad al que me dirijo. Sin perjuicio de lo expuesto, de la calificación registral parece inferirse que la representación del Sr. C. se ampara en la segunda solicitud de segregación, concretamente la dada en Febrero de 2000, si bien, ello no es así. No se realiza para ampliación de metros de la finca de la que previamente se solicitó segregación, que es la que se hace constar en la escritura pública, sino que, es una renovación de la solicitud por al haber transcurrido el tiempo y para la Segregación de la finca que se vendiera al otro hermano, Don G. S. C. Por otro lado, se ha de significar que el actual propietario de la finca registral 11669, Sr. C., trae su propiedad por la compra al “banco malo” concretamente a Servihabitat XXI, S.A.U., quien se adjudicó la finca tras ejecución hipotecaria n.º 126/2010 tramitada en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 8 de Granada. Dicho procedimiento y dicha venta, igualmente, lo fue por un cuerpo cierto y con la expresión clara de linderos y de metros, concretamente 172,80m2. Adjunto se acompaña (…) Diligencia de Ordenación del Juzgado de 13 Instancia n.º 8 de Granada por la que se comunica la fecha de Subasta, dejando por designados los archivos del citado Juzgado. Igualmente (…) mensaje de correo electrónico mantenido con la empresa Servihabitat XXI, S.A.U., por el que se le comunicaba a la misma la existencia de metros de más en la finca que se adjudicaron y, burofax remitido a instancias de la dicente al colindante que presentara las alegaciones. Se dejan por designados los archivos de La Caixa, de Servihabitat y de Notificados. Como se ha expuesto “ut supra”, la dicente previamente a la solicitud licencia de parcelación para la división de la finca registral “matriz” al efecto de proceder a la enajenación a favor de su hija hace mediciones y comprueba la alteración dando lugar a la solicitud que da origen al presenten expediente registral. Tal alteración atañe a que la finca registral 11669 y catastral n.º 8279517VG4087G0001LM. En la licencia que se concede se expresan los metros de las distintas parcelas que se afectan con sus superficies según la descripción y planimetría y en lo que atañe a la finca colindante se expresa claramente la superficie de 172,80 m2. Igualmente, tras las comprobaciones oportunas, la dicente procede, previamente, ante el Excmo. Ayuntamiento de La Zubia a la solicitud de licencia de parcelación para la división de la finca registral. Por parte de la Administración y tras las comprobaciones de los técnicos municipales, se procede a otorgar licencia de parcelación. Adjunto se acompaña (…) resolución de concesión de licencia de parcelación dada por el Excmo. Ayuntamiento de La Zubia, dejando por designados los archivos del citado Ayuntamiento. Resulta, a criterio de esta parte, claro que la finca matriz, tras las segregaciones efectuadas, no sólo ocupa la totalidad de la finca con referencia catastral 8279508VG4087G0001AM sino también una pequeña porción de la finca con referencia catastral 8279517VG4087G0001LM. Esta parte entiende acreditado con la documental aportada que la superficie real de la parcela matriz, teniendo en cuenta lo expuesto, es de 409,70m2 (concretamente 409,66m2), ello en contradicción a lo que figura en título 402,26m2 y con lo que dice en registro 426,46m2. Como se ha dicho pretendiendo la dicente una venta similar en metros de fincas a sus hijos, la misma pretendía segregar (como se podría apreciar en proyecto y certificación de superficies para segregación) 178m2 por lo que resultaría que la finca matriz quedaría con 231,66m2. La finca registral 11669 quedaría afectada por tener un exceso en lo que actualmente constituye un patio y que pertenece a la finca de la dicente. Este patio representa una medida superior a 22 metros. Me remito a las coordenadas georreferenciadas que obran en el informe emitido a instancia de la dicente por el Arquitecto Técnico; don M. M. M. Se puede apreciar que la diferencia de los metros de superficie gráfica de parcela que se consignan en la certificación descriptiva y gráfica de la dicente (388m2) no son reales frente a los 409,66m2. Ello viene a determinar que los metros que falta [sic] en la Certificación hasta llegar a los 409,66 m2 son los que se tienen de más en la finca registral 11669 y catastral 8279517VG4087G0001LM. Tercero.–Sin perjuicio de lo que se pueda apreciar en la documentación que en las alegaciones se acompaña de contrario, lo cierto es, que el propietario originario del que sucesivamente trae causa la propiedad del Sr. C., que no es otro que el hijo de la dicente, Don C. S., quien “presuntamente” de modo interesado y sin consentimiento se extralimita en su construcción y ocupación. Ello, pudiera explicar la rápida edificación. Resulta indicativo que, como se ha dicho, por parte de D. C. S. se contrae préstamo hipotecario, que posteriormente dio lugar a la ejecución a la que se refiere el documento adjunto número cuatro, donde se describe la finca y se hace una valoración de la misma para la hipoteca con visita por la empresa Sociedad Tasación, S.A., donde no se modificó medidas quedando la superficie en 172,80 M2 Parece claro que la superficie catastral de la parcela colindante no tiene la superficie de 197 m2 y, que la superficie de 195 m2 que aparece en la certificación catastral no aparece justificada. Por otro lado, esta parte se ratifica en su propuesta yen documental aportada con las georreferencias indicadas. En tal sentido se apela al justo criterio de la Registradora. Cuarta.–En base a lo expuesto, no podemos más que mostrar nuestra férrea oposición a las alegaciones presentadas de contrario y por ende a la calificación registral. Sin perjuicio de lo expuesto, como quiera que esta parte no ha tenido conocimiento de las alegaciones expuestas por el colindante y, se ha presentado solicitud de las mismas como se advera con el documento número tres, esta parte solicita la ampliación de plazo para formular y/o completar recurso, al necesitar como actuación complementaria que se dé traslado a esta parte de la totalidad del expediente (alegaciones de otro colindante junto documentos que acompañe, etc...) al efecto de poder argüir su mejor defensa y por ende no vulnerar el Defensa y a un proceso con todas las garantías que ampara a la dicente (art 24 CE). Ello en base al art 32 de la Ley 39/2015 y al entender que Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia, todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado y, los Registradores son funcionarios públicos. En el caso de que fuera la documentación de la que se da traslado, esta parte se afirma y ratifica en el presente escrito. Fundamentos de Derecho Único. Resulta de aplicación los arts. 322 y Ss de la Ley Hipotecaria. Esta parte se encuentra legitimada al amparo del atr [sic] 325 LH.» IV Con fecha 23 de septiembre de 2019 tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de La Zubia escrito con alegaciones adicionales de doña C. O. C. R. a la vista de la oposición formulada en el expediente por el titular de una finca colindante. V El registrador de la Propiedad de La Zubia emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 18, 198, 199, 200, y 201 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de mayo de 2010, 1 de marzo de 2013, 5 de diciembre de 2014, 21 de octubre de 2015, 12 de febrero, 22 de abril, 8 de junio, 19 de julio, 29 de septiembre, 10 de octubre y 2, 14 y 28 de noviembre de 2016, 7 de abril, 1 de junio, 13 de julio, 4 de septiembre, 19 de octubre y 18 y 19 de diciembre de 2017 y 17 de enero, 6 de febrero, 7 de marzo, 24 de abril, 11 y 21 de mayo y 20 de diciembre de 2018. 1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral. Una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción oponiendo dudas de que dicha representación gráfica invada una finca colindante inmatriculada, procedente por segregación de la que pretende inscribir su representación, en base a la oposición del titular registral de la misma, que alega, en síntesis, diversas cuestiones acerca de errores en varios títulos otorgados por el recurrente (dos segregaciones previamente realizadas o declaración de obra nueva), que la superficie correcta es la que refleja el Catastro y que se invade un patio perteneciente a la finca de su titularidad. Asimismo pone de manifiesto la existencia de reclamaciones extrajudiciales sobre la titularidad de dicho patio. Todo ello acompañado de abundante documentación en soporte de cada una de sus afirmaciones así como informe técnico sobre superficie de su finca. 2. El artículo 199 regula las actuaciones necesarias para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. 3. Es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo: a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador. e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. 4. En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de otra finca inmatriculada. Resulta destacable que la oposición del colindante se fundamenta con informe técnico y abundante documentación que se aporta al expediente y que pone de manifiesto tal conflicto. Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, resultando improcedentes las referencias a impugnación de la documentación aportada, cuestiones que estarán reservadas a los tribunales de justicia. Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria). Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 4 de diciembre de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por doña C. O. C. R. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de La Zubia, don Javier Alberto García Hernández, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. Hechos I Mediante instancia privada suscrita el día 17 de abril de 2019, doña C. O. C. R. y don M. S. R., rectificaban la descripción de la finca registral número 10.022 del término de La Zubia, según su representación gráfica alternativa en fichero informático en formato GML que se acompañaba a la citada instancia. II Presentada el día 22 de abril de 2019 dicha instancia en el Registro de la Propiedad de La Zubia, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Datos del documento: Presentante: C. O. C. R. Interesados: C. O. C. R., M. S. R. Naturaleza: Instancia ART. 199.2 LH Objeto: inscripción base gráfica Hechos: El día 22 de abril de 2.019, bajo el asiento de presentación n.º 624 del Diario 112, fue presentada instancia suscrita por doña C. O. C. R. y don M. S. R., como titulares registrales de la finca 10.022 del término de La Zubia, con referencia catastral 8279508VG4087G0001AM, solicitando la inscripción de una base gráfica alternativa de conformidad con lo establecido en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. Se acompañan a la instancia: 1. Informe técnico de medición de la finca de referencia suscrito por arquitecto técnico, donde aparecen las correspondientes coordenadas georreferenciadas. 2. Fichero informático en formato GML en soporte CD-Rom. Del referido fichero informático se ha procedido a extraer las correspondientes coordenadas georreferenciadas al objeto de tramitar el correspondiente expediente regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. De las coordenadas obtenidas, resulta una superficie a la finca de 409,70 m2. Con fecha 14 de mayo de 2019 se inicia la tramitación del expediente de conformidad con lo establecido en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, procediéndose a notificar dicho extremo a los titulares catastrales y registrales colindantes. Durante el período de alegaciones tiene entrada en este registro, bajo el número 1376/2019, escrito presentado por doña E. N. A., actuando en representación del titular registral colindante don P. C. G. en virtud de escritura de poder otorgado el día 10 de junio de 2019 ante el Notario de La Zubia don Miguel Ángel Carmona del Barco, n.º 647 de protocolo, manifestando su oposición al expediente dado que con la base gráfica que se pretende inscribir se invade parte de la finca propiedad de su representado, finca registral 11.669 del término de La Zubia, con referencia catastral 8279517VG4087G0001LM. En el referido escrito de alegaciones se hace constar, entre otros extremos, que en la escritura se segregación, compraventa y declaración de obra nueva formalizada el día 24 de febrero de 2000 por los promotores del expediente en favor de su hijo C. S. C., y que dio lugar a la finca registral 11.669, propiedad en la actualidad de don P. C. G., se utilizó por error una licencia de segregación de fecha 23 de noviembre de 1999, que había sido posteriormente rectificada por el Ayuntamiento mediante nueva licencia de segregación de fecha 8 de febrero de 2000. En la primera de ellas se concedió licencia para segregar sendas parcelas de 180,74 y 172,80 m2 respectivamente, mientras que en la segunda, habiéndose reconocido en la solicitud la existencia de un error, en el sentido de que, en lugar de 172,80 metros cuadrados (que fueron los metros que por error se segregaron en aquella escritura), la segregación autorizada finalmente lo era de 197 m2, superficie esta última coincidente con la superficie real de la finca actualmente propiedad de don P. C. G. (y prácticamente coincidente con la catastral de 195 m2), de los que 128,50 m2 corresponden a la edificación y 68,50 m2 a un patio perfectamente delimitado por cerramiento de bloques y que ahora se pretende invadir con la representación gráfica cuya inscripción se solicita. Se hace constar también que, si bien en el proyecto inicial de obra de una vivienda unifamiliar sobre la reseñada finca 11.669 se hizo constar una superficie de solar de 172,8 m2, posteriormente fue modificado dicho proyecto expresándose como superficie correcta del solar la de 196,5 m2, modificación que fue visada por el Colegio Oficial de Arquitectos de Andalucía Oriental. Se manifiesta igualmente en el escrito de alegaciones que la segunda licencia de segregación, con las superficies correctas, fue utilizada para segregar otra porción de terreno que es la finca registral 15.250, con superficie de 180,74 m2, manifestándose en dicha escritura por los propios los promotores del expediente, en base a la nueva licencia, que la finca matriz quedaba con un resto de 402,26 m2, después de las dos segregaciones efectuadas con anterioridad. En definitiva, no es dable a los promotores del expediente ir contra sus propios actos; si por error únicamente a ellos atribuible llevaron a la Notaría la licencia de segregación errónea (ya había sido rectificada a su instancia la licencia de 172,80 m2 por la de 197m2), y se hizo constar en el título por el que transmitían a su hijo C. la superficie errónea, lo que no le es dable es venir ahora a reclamar unos metros que saben perfectamente que se los vendieron en su día a ese hijo y que en la actualidad pertenecen a don P. C. G. como sucesor en la titularidad de la finca. Para acreditar dichos extremos se acompaña, entre otros: 1. Copia de los expedientes de segregación en su día tramitados reconociéndose por los promotores del expediente de inscripción de base gráfica objeto de calificación la existencia de un error en los metros a segregar, siendo los correctos 197 m2 y no 172,80 como se solicitó inicialmente. 2. Copia del proyecto de ejecución de obra y su modificación en relación con los metros del solar afectados, visados por el Colegio Oficial de Arquitectos. 3. Copias simples de las escrituras anteriormente mencionadas. 4. Declaración de alteración de orden físico y económico presentada en su día ante el Catastro por don C. S. C., donde aparece como superficie del solar la de 195 m2. 5. Informe de superficies de la finca propiedad de don P. C. G. efectuada el día 14 de junio de 2019 por la arquitecta técnica doña M. M. S., de donde resulta una cabida real de 196,99 m2, comprobándose un fondo de parcela de 18,24 m2 y un frente de parcela de 10,80 m2, en unión de un croquis de la finca de donde resulta claramente la forma perfectamente rectangular de la finca. Examinado el registro, se comprueba que la finca registral 10.022 de La Zubia aparecía con una cabida inscrita inicial de 780 m2. De la misma se segregaron sendas porciones con superficies respectivamente de 172,80 m2 y 180,74 m2, quedando un resto según registro de 426,46 m2 y según título de 402,26 m2. Según certificación catastral descriptiva y gráfica, la expresada finca, a la que le corresponde la referencia catastral 8279508VG4087G0001AM, tiene una superficie gráfica de 388 m2. Por otra parte, obtenido informe de validación gráfica catastral con base al fichero GML aportado por los promotores del expediente, se observa que se invade la finca catastral colindante con referencia 8279517VG4087G0001LM en una extensión de 22 m2. Fundamentos de Derecho: Esta nota se extiende por el Registrador titular de esta oficina competente por razón del territorio donde radica la finca en el ámbito de sus facultades de calificación previstas por el artículo 18 de Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del plazo legal a que se refiere el precepto legal citado. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece en su letra b) párrafo primero que siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además el apartado 2 prevé que cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el artículo 9.b) dispone que en todo caso “habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral” y que “si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral”. El apartado 2 del artículo 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. Por su parte, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha ido precisando en diversas Resoluciones (28 de noviembre de 2016, 19 de diciembre de 2017, 27 de noviembre de 2018, 30 de enero de 2019 y 18 de febrero de 2019, entre otras) su doctrina en materia de inscripción de bases gráficas, la cual puede resumirse en los siguientes términos: 1. El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). 2. A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. 3. Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. 4. El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y en principio, la oposición de un titular catastral a la inscripción de la representación gráfica no tiene porqué suponer la denegación de la inscripción solicitada. Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador, y a la vista de las mismas, podrá denegar la inscripción si éste llega a la conclusión que con la georreferenciación pretendida se invade alguna finca colindante, y así lo justifica razonadamente. 5. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. En base a lo antes expuesto, se observa el siguiente defecto que impide la inscripción solicitada: Existen dudas fundadas en la identidad de la finca cuya representación gráfica se pretende inscribir derivadas de la posible invasión de una finca colindante inmatriculada, registral 11.669 del término de La Zubia. Tales dudas resultan a la vista del escrito de alegaciones presentado por doña E. N. G., en representación de don P. C. G., titular registral de una finca colindante inmatriculada, finca 11.669 del término de La Zubia. Hay que tener en cuenta que la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y como ha puesto de relieve la Dirección General de los Registros y del Notariado (Así, Resoluciones de 19 de junio de 2016 ó 21 de marzo de 2018), el objeto de la intervención de los colindantes es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, evitando, además, que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. En el caso planteado, a la vista de las alegaciones y pruebas aportadas, y en especial, del informe de medición técnica acompañado, resulta suficientemente acreditada la existencia de una posible invasión de una finca registral colindante, lo que evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por los solicitantes del expediente. Toda vez que existen dudas que impiden la representación gráfica, podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual “Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente”. Acuerdo: Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación según resulta de los Hechos y Fundamentos de Derecho consignados. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. Contra la anterior calificación (…) La Zubia, a diecinueve de julio de dos mil diecinueve. El registrador (firma ilegible).–Firmado: Javier Alberto García Hernández». III Contra la anterior nota de calificación, doña C. O. C. R. interpuso recurso el día 5 de septiembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Motivos Primero.–Ha sido la dicente la que al pretender cumplir su propósito de enajenar y segregar su finca matriz al efecto de que cada uno de sus tres hijos tuvieran unas parcelas de similares características y medidas, quien ha interesado el presente expediente. La finca matriz fue objeto de inscripción por el trámite del art 205 LH como obra en el expediente presentando originariamente las características a las que me remito. Las dos fincas que se han segregado y que fueron objeto de venta a los hijos lo fueron como cuerpos ciertos con expresión de metros y fijación clara y precisa de los linderos. Siendo ello, lo que realmente se segrego tal y como aparece en las propias escrituras de compraventa. Entre ellas, la escritura de la que trae título el Sr. C. G. Esto, entiende esta parte, no debiera ser contrariado por una interpretación subjetiva e interesada de la lectura que pudiera dar el colindante-alegante de las distintas solicitudes de segregación. A tal efecto, adjunto (…) copias de Escritura Pública de Segregación Compraventa y Declaración de Obra Nueva en Construcción de fecha 24 de Febrero de 2000 otorgada por la Notaria, D.ª M.ª del Pilar Fernández-Palma Macías al n.º 389 de su Protocolo sobre la base de Cédula de notificación de Segregación de fecha 23 de Noviembre de 1999 y, Escritura Pública de Compraventa de fecha 23 de Diciembre de 2003 otorgada por el Notario, D. Alfonso Carlos Orantes Rodríguez al n.º 3332 de su protocolo y, se hace sobre la base de la segregación autorizada en comisión de gobierno del Excmo. Ayuntamiento de La Zubia de fecha 3 de Febrero de 2000. Se dejan por designados a los oportunos efectos los archivos de los citados Notarios y del Ilustre Colegio Notarial de Granada. Segundo.–A criterio de esta parte, a la vista de las escrituras públicas y por las razones que se expondrán, queda claro lo que fue objeto de segregación habiendo quedado reflejado en la propia escritura pública de cada uno de los hermanos. Sorprende la celeridad que se llevó en la construcción del inmueble que, al presente, constituye la finca registral 11669. Pues, como se puede ver en la escritura pública que se acompaña en tan solo tres meses se construye la casa, teniendo en cuenta la fecha de la notificación de segregación (23/11/1999) y que a la fecha de la escritura pública (24/02/2000) ya estaba la vivienda construida. Ello, ad initio, viene a dejar claro que la segregación se dio sobre 172,80m2 y que el Catastro yerra. En este caso, la finca catastral que se origina por la segregación de la finca matriz, compuesta las fincas n.º 8279508VG4087G0001M y 8279509VG4087G0001M, da lugar a la n.º 8279517VG4087G0001LM y se puede ver que si reflejan los metros de superficie construida que se consigna en Escritura Pública de 24 de Febrero de 2000, si bien, se pone como año de construcción el año 2003. Se ha de indicar que esta parte ha solicitado se le dé traslado de las alegaciones que ha efectuado el colindante y que han dado lugar a la calificación registral, si bien a fecha de hoy no ha podido examinarlas, siendo ello la razón por la cual, sin perjuicio de cumplir el plazo preceptivo va a interesar la suspensión del plazo en orden a poder completar más fundamentadamente el presente recurso. Adjunto se acompaña (…) solicitud de traslado de alegaciones efectuadas en el presente expediente por el colindante que dan base a la calificación registral, dejando por designados los archivos del Registro de la Propiedad al que me dirijo. Sin perjuicio de lo expuesto, de la calificación registral parece inferirse que la representación del Sr. C. se ampara en la segunda solicitud de segregación, concretamente la dada en Febrero de 2000, si bien, ello no es así. No se realiza para ampliación de metros de la finca de la que previamente se solicitó segregación, que es la que se hace constar en la escritura pública, sino que, es una renovación de la solicitud por al haber transcurrido el tiempo y para la Segregación de la finca que se vendiera al otro hermano, Don G. S. C. Por otro lado, se ha de significar que el actual propietario de la finca registral 11669, Sr. C., trae su propiedad por la compra al “banco malo” concretamente a Servihabitat XXI, S.A.U., quien se adjudicó la finca tras ejecución hipotecaria n.º 126/2010 tramitada en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 8 de Granada. Dicho procedimiento y dicha venta, igualmente, lo fue por un cuerpo cierto y con la expresión clara de linderos y de metros, concretamente 172,80m2. Adjunto se acompaña (…) Diligencia de Ordenación del Juzgado de 13 Instancia n.º 8 de Granada por la que se comunica la fecha de Subasta, dejando por designados los archivos del citado Juzgado. Igualmente (…) mensaje de correo electrónico mantenido con la empresa Servihabitat XXI, S.A.U., por el que se le comunicaba a la misma la existencia de metros de más en la finca que se adjudicaron y, burofax remitido a instancias de la dicente al colindante que presentara las alegaciones. Se dejan por designados los archivos de La Caixa, de Servihabitat y de Notificados. Como se ha expuesto “ut supra”, la dicente previamente a la solicitud licencia de parcelación para la división de la finca registral “matriz” al efecto de proceder a la enajenación a favor de su hija hace mediciones y comprueba la alteración dando lugar a la solicitud que da origen al presenten expediente registral. Tal alteración atañe a que la finca registral 11669 y catastral n.º 8279517VG4087G0001LM. En la licencia que se concede se expresan los metros de las distintas parcelas que se afectan con sus superficies según la descripción y planimetría y en lo que atañe a la finca colindante se expresa claramente la superficie de 172,80 m2. Igualmente, tras las comprobaciones oportunas, la dicente procede, previamente, ante el Excmo. Ayuntamiento de La Zubia a la solicitud de licencia de parcelación para la división de la finca registral. Por parte de la Administración y tras las comprobaciones de los técnicos municipales, se procede a otorgar licencia de parcelación. Adjunto se acompaña (…) resolución de concesión de licencia de parcelación dada por el Excmo. Ayuntamiento de La Zubia, dejando por designados los archivos del citado Ayuntamiento. Resulta, a criterio de esta parte, claro que la finca matriz, tras las segregaciones efectuadas, no sólo ocupa la totalidad de la finca con referencia catastral 8279508VG4087G0001AM sino también una pequeña porción de la finca con referencia catastral 8279517VG4087G0001LM. Esta parte entiende acreditado con la documental aportada que la superficie real de la parcela matriz, teniendo en cuenta lo expuesto, es de 409,70m2 (concretamente 409,66m2), ello en contradicción a lo que figura en título 402,26m2 y con lo que dice en registro 426,46m2. Como se ha dicho pretendiendo la dicente una venta similar en metros de fincas a sus hijos, la misma pretendía segregar (como se podría apreciar en proyecto y certificación de superficies para segregación) 178m2 por lo que resultaría que la finca matriz quedaría con 231,66m2. La finca registral 11669 quedaría afectada por tener un exceso en lo que actualmente constituye un patio y que pertenece a la finca de la dicente. Este patio representa una medida superior a 22 metros. Me remito a las coordenadas georreferenciadas que obran en el informe emitido a instancia de la dicente por el Arquitecto Técnico; don M. M. M. Se puede apreciar que la diferencia de los metros de superficie gráfica de parcela que se consignan en la certificación descriptiva y gráfica de la dicente (388m2) no son reales frente a los 409,66m2. Ello viene a determinar que los metros que falta [sic] en la Certificación hasta llegar a los 409,66 m2 son los que se tienen de más en la finca registral 11669 y catastral 8279517VG4087G0001LM. Tercero.–Sin perjuicio de lo que se pueda apreciar en la documentación que en las alegaciones se acompaña de contrario, lo cierto es, que el propietario originario del que sucesivamente trae causa la propiedad del Sr. C., que no es otro que el hijo de la dicente, Don C. S., quien “presuntamente” de modo interesado y sin consentimiento se extralimita en su construcción y ocupación. Ello, pudiera explicar la rápida edificación. Resulta indicativo que, como se ha dicho, por parte de D. C. S. se contrae préstamo hipotecario, que posteriormente dio lugar a la ejecución a la que se refiere el documento adjunto número cuatro, donde se describe la finca y se hace una valoración de la misma para la hipoteca con visita por la empresa Sociedad Tasación, S.A., donde no se modificó medidas quedando la superficie en 172,80 M2 Parece claro que la superficie catastral de la parcela colindante no tiene la superficie de 197 m2 y, que la superficie de 195 m2 que aparece en la certificación catastral no aparece justificada. Por otro lado, esta parte se ratifica en su propuesta yen documental aportada con las georreferencias indicadas. En tal sentido se apela al justo criterio de la Registradora. Cuarta.–En base a lo expuesto, no podemos más que mostrar nuestra férrea oposición a las alegaciones presentadas de contrario y por ende a la calificación registral. Sin perjuicio de lo expuesto, como quiera que esta parte no ha tenido conocimiento de las alegaciones expuestas por el colindante y, se ha presentado solicitud de las mismas como se advera con el documento número tres, esta parte solicita la ampliación de plazo para formular y/o completar recurso, al necesitar como actuación complementaria que se dé traslado a esta parte de la totalidad del expediente (alegaciones de otro colindante junto documentos que acompañe, etc...) al efecto de poder argüir su mejor defensa y por ende no vulnerar el Defensa y a un proceso con todas las garantías que ampara a la dicente (art 24 CE). Ello en base al art 32 de la Ley 39/2015 y al entender que Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia, todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado y, los Registradores son funcionarios públicos. En el caso de que fuera la documentación de la que se da traslado, esta parte se afirma y ratifica en el presente escrito. Fundamentos de Derecho Único. Resulta de aplicación los arts. 322 y Ss de la Ley Hipotecaria. Esta parte se encuentra legitimada al amparo del atr [sic] 325 LH.» IV Con fecha 23 de septiembre de 2019 tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de La Zubia escrito con alegaciones adicionales de doña C. O. C. R. a la vista de la oposición formulada en el expediente por el titular de una finca colindante. V El registrador de la Propiedad de La Zubia emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 18, 198, 199, 200, y 201 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de mayo de 2010, 1 de marzo de 2013, 5 de diciembre de 2014, 21 de octubre de 2015, 12 de febrero, 22 de abril, 8 de junio, 19 de julio, 29 de septiembre, 10 de octubre y 2, 14 y 28 de noviembre de 2016, 7 de abril, 1 de junio, 13 de julio, 4 de septiembre, 19 de octubre y 18 y 19 de diciembre de 2017 y 17 de enero, 6 de febrero, 7 de marzo, 24 de abril, 11 y 21 de mayo y 20 de diciembre de 2018. 1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral. Una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción oponiendo dudas de que dicha representación gráfica invada una finca colindante inmatriculada, procedente por segregación de la que pretende inscribir su representación, en base a la oposición del titular registral de la misma, que alega, en síntesis, diversas cuestiones acerca de errores en varios títulos otorgados por el recurrente (dos segregaciones previamente realizadas o declaración de obra nueva), que la superficie correcta es la que refleja el Catastro y que se invade un patio perteneciente a la finca de su titularidad. Asimismo pone de manifiesto la existencia de reclamaciones extrajudiciales sobre la titularidad de dicho patio. Todo ello acompañado de abundante documentación en soporte de cada una de sus afirmaciones así como informe técnico sobre superficie de su finca. 2. El artículo 199 regula las actuaciones necesarias para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. 3. Es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo: a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador. e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. 4. En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de otra finca inmatriculada. Resulta destacable que la oposición del colindante se fundamenta con informe técnico y abundante documentación que se aporta al expediente y que pone de manifiesto tal conflicto. Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, resultando improcedentes las referencias a impugnación de la documentación aportada, cuestiones que estarán reservadas a los tribunales de justicia. Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria). Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 4 de diciembre de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por doña C. O. C. R. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de La Zubia, don Javier Alberto García Hernández, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. Hechos I Mediante instancia privada suscrita el día 17 de abril de 2019, doña C. O. C. R. y don M. S. R., rectificaban la descripción de la finca registral número 10.022 del término de La Zubia, según su representación gráfica alternativa en fichero informático en formato GML que se acompañaba a la citada instancia. II Presentada el día 22 de abril de 2019 dicha instancia en el Registro de la Propiedad de La Zubia, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Datos del documento: Presentante: C. O. C. R. Interesados: C. O. C. R., M. S. R. Naturaleza: Instancia ART. 199.2 LH Objeto: inscripción base gráfica Hechos: El día 22 de abril de 2.019, bajo el asiento de presentación n.º 624 del Diario 112, fue presentada instancia suscrita por doña C. O. C. R. y don M. S. R., como titulares registrales de la finca 10.022 del término de La Zubia, con referencia catastral 8279508VG4087G0001AM, solicitando la inscripción de una base gráfica alternativa de conformidad con lo establecido en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. Se acompañan a la instancia: 1. Informe técnico de medición de la finca de referencia suscrito por arquitecto técnico, donde aparecen las correspondientes coordenadas georreferenciadas. 2. Fichero informático en formato GML en soporte CD-Rom. Del referido fichero informático se ha procedido a extraer las correspondientes coordenadas georreferenciadas al objeto de tramitar el correspondiente expediente regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. De las coordenadas obtenidas, resulta una superficie a la finca de 409,70 m2. Con fecha 14 de mayo de 2019 se inicia la tramitación del expediente de conformidad con lo establecido en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, procediéndose a notificar dicho extremo a los titulares catastrales y registrales colindantes. Durante el período de alegaciones tiene entrada en este registro, bajo el número 1376/2019, escrito presentado por doña E. N. A., actuando en representación del titular registral colindante don P. C. G. en virtud de escritura de poder otorgado el día 10 de junio de 2019 ante el Notario de La Zubia don Miguel Ángel Carmona del Barco, n.º 647 de protocolo, manifestando su oposición al expediente dado que con la base gráfica que se pretende inscribir se invade parte de la finca propiedad de su representado, finca registral 11.669 del término de La Zubia, con referencia catastral 8279517VG4087G0001LM. En el referido escrito de alegaciones se hace constar, entre otros extremos, que en la escritura se segregación, compraventa y declaración de obra nueva formalizada el día 24 de febrero de 2000 por los promotores del expediente en favor de su hijo C. S. C., y que dio lugar a la finca registral 11.669, propiedad en la actualidad de don P. C. G., se utilizó por error una licencia de segregación de fecha 23 de noviembre de 1999, que había sido posteriormente rectificada por el Ayuntamiento mediante nueva licencia de segregación de fecha 8 de febrero de 2000. En la primera de ellas se concedió licencia para segregar sendas parcelas de 180,74 y 172,80 m2 respectivamente, mientras que en la segunda, habiéndose reconocido en la solicitud la existencia de un error, en el sentido de que, en lugar de 172,80 metros cuadrados (que fueron los metros que por error se segregaron en aquella escritura), la segregación autorizada finalmente lo era de 197 m2, superficie esta última coincidente con la superficie real de la finca actualmente propiedad de don P. C. G. (y prácticamente coincidente con la catastral de 195 m2), de los que 128,50 m2 corresponden a la edificación y 68,50 m2 a un patio perfectamente delimitado por cerramiento de bloques y que ahora se pretende invadir con la representación gráfica cuya inscripción se solicita. Se hace constar también que, si bien en el proyecto inicial de obra de una vivienda unifamiliar sobre la reseñada finca 11.669 se hizo constar una superficie de solar de 172,8 m2, posteriormente fue modificado dicho proyecto expresándose como superficie correcta del solar la de 196,5 m2, modificación que fue visada por el Colegio Oficial de Arquitectos de Andalucía Oriental. Se manifiesta igualmente en el escrito de alegaciones que la segunda licencia de segregación, con las superficies correctas, fue utilizada para segregar otra porción de terreno que es la finca registral 15.250, con superficie de 180,74 m2, manifestándose en dicha escritura por los propios los promotores del expediente, en base a la nueva licencia, que la finca matriz quedaba con un resto de 402,26 m2, después de las dos segregaciones efectuadas con anterioridad. En definitiva, no es dable a los promotores del expediente ir contra sus propios actos; si por error únicamente a ellos atribuible llevaron a la Notaría la licencia de segregación errónea (ya había sido rectificada a su instancia la licencia de 172,80 m2 por la de 197m2), y se hizo constar en el título por el que transmitían a su hijo C. la superficie errónea, lo que no le es dable es venir ahora a reclamar unos metros que saben perfectamente que se los vendieron en su día a ese hijo y que en la actualidad pertenecen a don P. C. G. como sucesor en la titularidad de la finca. Para acreditar dichos extremos se acompaña, entre otros: 1. Copia de los expedientes de segregación en su día tramitados reconociéndose por los promotores del expediente de inscripción de base gráfica objeto de calificación la existencia de un error en los metros a segregar, siendo los correctos 197 m2 y no 172,80 como se solicitó inicialmente. 2. Copia del proyecto de ejecución de obra y su modificación en relación con los metros del solar afectados, visados por el Colegio Oficial de Arquitectos. 3. Copias simples de las escrituras anteriormente mencionadas. 4. Declaración de alteración de orden físico y económico presentada en su día ante el Catastro por don C. S. C., donde aparece como superficie del solar la de 195 m2. 5. Informe de superficies de la finca propiedad de don P. C. G. efectuada el día 14 de junio de 2019 por la arquitecta técnica doña M. M. S., de donde resulta una cabida real de 196,99 m2, comprobándose un fondo de parcela de 18,24 m2 y un frente de parcela de 10,80 m2, en unión de un croquis de la finca de donde resulta claramente la forma perfectamente rectangular de la finca. Examinado el registro, se comprueba que la finca registral 10.022 de La Zubia aparecía con una cabida inscrita inicial de 780 m2. De la misma se segregaron sendas porciones con superficies respectivamente de 172,80 m2 y 180,74 m2, quedando un resto según registro de 426,46 m2 y según título de 402,26 m2. Según certificación catastral descriptiva y gráfica, la expresada finca, a la que le corresponde la referencia catastral 8279508VG4087G0001AM, tiene una superficie gráfica de 388 m2. Por otra parte, obtenido informe de validación gráfica catastral con base al fichero GML aportado por los promotores del expediente, se observa que se invade la finca catastral colindante con referencia 8279517VG4087G0001LM en una extensión de 22 m2. Fundamentos de Derecho: Esta nota se extiende por el Registrador titular de esta oficina competente por razón del territorio donde radica la finca en el ámbito de sus facultades de calificación previstas por el artículo 18 de Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del plazo legal a que se refiere el precepto legal citado. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece en su letra b) párrafo primero que siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además el apartado 2 prevé que cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el artículo 9.b) dispone que en todo caso “habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral” y que “si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral”. El apartado 2 del artículo 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. Por su parte, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha ido precisando en diversas Resoluciones (28 de noviembre de 2016, 19 de diciembre de 2017, 27 de noviembre de 2018, 30 de enero de 2019 y 18 de febrero de 2019, entre otras) su doctrina en materia de inscripción de bases gráficas, la cual puede resumirse en los siguientes términos: 1. El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). 2. A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. 3. Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. 4. El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y en principio, la oposición de un titular catastral a la inscripción de la representación gráfica no tiene porqué suponer la denegación de la inscripción solicitada. Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador, y a la vista de las mismas, podrá denegar la inscripción si éste llega a la conclusión que con la georreferenciación pretendida se invade alguna finca colindante, y así lo justifica razonadamente. 5. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. En base a lo antes expuesto, se observa el siguiente defecto que impide la inscripción solicitada: Existen dudas fundadas en la identidad de la finca cuya representación gráfica se pretende inscribir derivadas de la posible invasión de una finca colindante inmatriculada, registral 11.669 del término de La Zubia. Tales dudas resultan a la vista del escrito de alegaciones presentado por doña E. N. G., en representación de don P. C. G., titular registral de una finca colindante inmatriculada, finca 11.669 del término de La Zubia. Hay que tener en cuenta que la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y como ha puesto de relieve la Dirección General de los Registros y del Notariado (Así, Resoluciones de 19 de junio de 2016 ó 21 de marzo de 2018), el objeto de la intervención de los colindantes es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, evitando, además, que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. En el caso planteado, a la vista de las alegaciones y pruebas aportadas, y en especial, del informe de medición técnica acompañado, resulta suficientemente acreditada la existencia de una posible invasión de una finca registral colindante, lo que evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por los solicitantes del expediente. Toda vez que existen dudas que impiden la representación gráfica, podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual “Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente”. Acuerdo: Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación según resulta de los Hechos y Fundamentos de Derecho consignados. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. Contra la anterior calificación (…) La Zubia, a diecinueve de julio de dos mil diecinueve. El registrador (firma ilegible).–Firmado: Javier Alberto García Hernández». III Contra la anterior nota de calificación, doña C. O. C. R. interpuso recurso el día 5 de septiembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «Motivos Primero.–Ha sido la dicente la que al pretender cumplir su propósito de enajenar y segregar su finca matriz al efecto de que cada uno de sus tres hijos tuvieran unas parcelas de similares características y medidas, quien ha interesado el presente expediente. La finca matriz fue objeto de inscripción por el trámite del art 205 LH como obra en el expediente presentando originariamente las características a las que me remito. Las dos fincas que se han segregado y que fueron objeto de venta a los hijos lo fueron como cuerpos ciertos con expresión de metros y fijación clara y precisa de los linderos. Siendo ello, lo que realmente se segrego tal y como aparece en las propias escrituras de compraventa. Entre ellas, la escritura de la que trae título el Sr. C. G. Esto, entiende esta parte, no debiera ser contrariado por una interpretación subjetiva e interesada de la lectura que pudiera dar el colindante-alegante de las distintas solicitudes de segregación. A tal efecto, adjunto (…) copias de Escritura Pública de Segregación Compraventa y Declaración de Obra Nueva en Construcción de fecha 24 de Febrero de 2000 otorgada por la Notaria, D.ª M.ª del Pilar Fernández-Palma Macías al n.º 389 de su Protocolo sobre la base de Cédula de notificación de Segregación de fecha 23 de Noviembre de 1999 y, Escritura Pública de Compraventa de fecha 23 de Diciembre de 2003 otorgada por el Notario, D. Alfonso Carlos Orantes Rodríguez al n.º 3332 de su protocolo y, se hace sobre la base de la segregación autorizada en comisión de gobierno del Excmo. Ayuntamiento de La Zubia de fecha 3 de Febrero de 2000. Se dejan por designados a los oportunos efectos los archivos de los citados Notarios y del Ilustre Colegio Notarial de Granada. Segundo.–A criterio de esta parte, a la vista de las escrituras públicas y por las razones que se expondrán, queda claro lo que fue objeto de segregación habiendo quedado reflejado en la propia escritura pública de cada uno de los hermanos. Sorprende la celeridad que se llevó en la construcción del inmueble que, al presente, constituye la finca registral 11669. Pues, como se puede ver en la escritura pública que se acompaña en tan solo tres meses se construye la casa, teniendo en cuenta la fecha de la notificación de segregación (23/11/1999) y que a la fecha de la escritura pública (24/02/2000) ya estaba la vivienda construida. Ello, ad initio, viene a dejar claro que la segregación se dio sobre 172,80m2 y que el Catastro yerra. En este caso, la finca catastral que se origina por la segregación de la finca matriz, compuesta las fincas n.º 8279508VG4087G0001M y 8279509VG4087G0001M, da lugar a la n.º 8279517VG4087G0001LM y se puede ver que si reflejan los metros de superficie construida que se consigna en Escritura Pública de 24 de Febrero de 2000, si bien, se pone como año de construcción el año 2003. Se ha de indicar que esta parte ha solicitado se le dé traslado de las alegaciones que ha efectuado el colindante y que han dado lugar a la calificación registral, si bien a fecha de hoy no ha podido examinarlas, siendo ello la razón por la cual, sin perjuicio de cumplir el plazo preceptivo va a interesar la suspensión del plazo en orden a poder completar más fundamentadamente el presente recurso. Adjunto se acompaña (…) solicitud de traslado de alegaciones efectuadas en el presente expediente por el colindante que dan base a la calificación registral, dejando por designados los archivos del Registro de la Propiedad al que me dirijo. Sin perjuicio de lo expuesto, de la calificación registral parece inferirse que la representación del Sr. C. se ampara en la segunda solicitud de segregación, concretamente la dada en Febrero de 2000, si bien, ello no es así. No se realiza para ampliación de metros de la finca de la que previamente se solicitó segregación, que es la que se hace constar en la escritura pública, sino que, es una renovación de la solicitud por al haber transcurrido el tiempo y para la Segregación de la finca que se vendiera al otro hermano, Don G. S. C. Por otro lado, se ha de significar que el actual propietario de la finca registral 11669, Sr. C., trae su propiedad por la compra al “banco malo” concretamente a Servihabitat XXI, S.A.U., quien se adjudicó la finca tras ejecución hipotecaria n.º 126/2010 tramitada en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 8 de Granada. Dicho procedimiento y dicha venta, igualmente, lo fue por un cuerpo cierto y con la expresión clara de linderos y de metros, concretamente 172,80m2. Adjunto se acompaña (…) Diligencia de Ordenación del Juzgado de 13 Instancia n.º 8 de Granada por la que se comunica la fecha de Subasta, dejando por designados los archivos del citado Juzgado. Igualmente (…) mensaje de correo electrónico mantenido con la empresa Servihabitat XXI, S.A.U., por el que se le comunicaba a la misma la existencia de metros de más en la finca que se adjudicaron y, burofax remitido a instancias de la dicente al colindante que presentara las alegaciones. Se dejan por designados los archivos de La Caixa, de Servihabitat y de Notificados. Como se ha expuesto “ut supra”, la dicente previamente a la solicitud licencia de parcelación para la división de la finca registral “matriz” al efecto de proceder a la enajenación a favor de su hija hace mediciones y comprueba la alteración dando lugar a la solicitud que da origen al presenten expediente registral. Tal alteración atañe a que la finca registral 11669 y catastral n.º 8279517VG4087G0001LM. En la licencia que se concede se expresan los metros de las distintas parcelas que se afectan con sus superficies según la descripción y planimetría y en lo que atañe a la finca colindante se expresa claramente la superficie de 172,80 m2. Igualmente, tras las comprobaciones oportunas, la dicente procede, previamente, ante el Excmo. Ayuntamiento de La Zubia a la solicitud de licencia de parcelación para la división de la finca registral. Por parte de la Administración y tras las comprobaciones de los técnicos municipales, se procede a otorgar licencia de parcelación. Adjunto se acompaña (…) resolución de concesión de licencia de parcelación dada por el Excmo. Ayuntamiento de La Zubia, dejando por designados los archivos del citado Ayuntamiento. Resulta, a criterio de esta parte, claro que la finca matriz, tras las segregaciones efectuadas, no sólo ocupa la totalidad de la finca con referencia catastral 8279508VG4087G0001AM sino también una pequeña porción de la finca con referencia catastral 8279517VG4087G0001LM. Esta parte entiende acreditado con la documental aportada que la superficie real de la parcela matriz, teniendo en cuenta lo expuesto, es de 409,70m2 (concretamente 409,66m2), ello en contradicción a lo que figura en título 402,26m2 y con lo que dice en registro 426,46m2. Como se ha dicho pretendiendo la dicente una venta similar en metros de fincas a sus hijos, la misma pretendía segregar (como se podría apreciar en proyecto y certificación de superficies para segregación) 178m2 por lo que resultaría que la finca matriz quedaría con 231,66m2. La finca registral 11669 quedaría afectada por tener un exceso en lo que actualmente constituye un patio y que pertenece a la finca de la dicente. Este patio representa una medida superior a 22 metros. Me remito a las coordenadas georreferenciadas que obran en el informe emitido a instancia de la dicente por el Arquitecto Técnico; don M. M. M. Se puede apreciar que la diferencia de los metros de superficie gráfica de parcela que se consignan en la certificación descriptiva y gráfica de la dicente (388m2) no son reales frente a los 409,66m2. Ello viene a determinar que los metros que falta [sic] en la Certificación hasta llegar a los 409,66 m2 son los que se tienen de más en la finca registral 11669 y catastral 8279517VG4087G0001LM. Tercero.–Sin perjuicio de lo que se pueda apreciar en la documentación que en las alegaciones se acompaña de contrario, lo cierto es, que el propietario originario del que sucesivamente trae causa la propiedad del Sr. C., que no es otro que el hijo de la dicente, Don C. S., quien “presuntamente” de modo interesado y sin consentimiento se extralimita en su construcción y ocupación. Ello, pudiera explicar la rápida edificación. Resulta indicativo que, como se ha dicho, por parte de D. C. S. se contrae préstamo hipotecario, que posteriormente dio lugar a la ejecución a la que se refiere el documento adjunto número cuatro, donde se describe la finca y se hace una valoración de la misma para la hipoteca con visita por la empresa Sociedad Tasación, S.A., donde no se modificó medidas quedando la superficie en 172,80 M2 Parece claro que la superficie catastral de la parcela colindante no tiene la superficie de 197 m2 y, que la superficie de 195 m2 que aparece en la certificación catastral no aparece justificada. Por otro lado, esta parte se ratifica en su propuesta yen documental aportada con las georreferencias indicadas. En tal sentido se apela al justo criterio de la Registradora. Cuarta.–En base a lo expuesto, no podemos más que mostrar nuestra férrea oposición a las alegaciones presentadas de contrario y por ende a la calificación registral. Sin perjuicio de lo expuesto, como quiera que esta parte no ha tenido conocimiento de las alegaciones expuestas por el colindante y, se ha presentado solicitud de las mismas como se advera con el documento número tres, esta parte solicita la ampliación de plazo para formular y/o completar recurso, al necesitar como actuación complementaria que se dé traslado a esta parte de la totalidad del expediente (alegaciones de otro colindante junto documentos que acompañe, etc...) al efecto de poder argüir su mejor defensa y por ende no vulnerar el Defensa y a un proceso con todas las garantías que ampara a la dicente (art 24 CE). Ello en base al art 32 de la Ley 39/2015 y al entender que Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia, todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado y, los Registradores son funcionarios públicos. En el caso de que fuera la documentación de la que se da traslado, esta parte se afirma y ratifica en el presente escrito. Fundamentos de Derecho Único. Resulta de aplicación los arts. 322 y Ss de la Ley Hipotecaria. Esta parte se encuentra legitimada al amparo del atr [sic] 325 LH.» IV Con fecha 23 de septiembre de 2019 tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de La Zubia escrito con alegaciones adicionales de doña C. O. C. R. a la vista de la oposición formulada en el expediente por el titular de una finca colindante. V El registrador de la Propiedad de La Zubia emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 18, 198, 199, 200, y 201 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de mayo de 2010, 1 de marzo de 2013, 5 de diciembre de 2014, 21 de octubre de 2015, 12 de febrero, 22 de abril, 8 de junio, 19 de julio, 29 de septiembre, 10 de octubre y 2, 14 y 28 de noviembre de 2016, 7 de abril, 1 de junio, 13 de julio, 4 de septiembre, 19 de octubre y 18 y 19 de diciembre de 2017 y 17 de enero, 6 de febrero, 7 de marzo, 24 de abril, 11 y 21 de mayo y 20 de diciembre de 2018. 1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral. Una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción oponiendo dudas de que dicha representación gráfica invada una finca colindante inmatriculada, procedente por segregación de la que pretende inscribir su representación, en base a la oposición del titular registral de la misma, que alega, en síntesis, diversas cuestiones acerca de errores en varios títulos otorgados por el recurrente (dos segregaciones previamente realizadas o declaración de obra nueva), que la superficie correcta es la que refleja el Catastro y que se invade un patio perteneciente a la finca de su titularidad. Asimismo pone de manifiesto la existencia de reclamaciones extrajudiciales sobre la titularidad de dicho patio. Todo ello acompañado de abundante documentación en soporte de cada una de sus afirmaciones así como informe técnico sobre superficie de su finca. 2. El artículo 199 regula las actuaciones necesarias para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. 3. Es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo: a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador. e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. 4. En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de otra finca inmatriculada. Resulta destacable que la oposición del colindante se fundamenta con informe técnico y abundante documentación que se aporta al expediente y que pone de manifiesto tal conflicto. Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, resultando improcedentes las referencias a impugnación de la documentación aportada, cuestiones que estarán reservadas a los tribunales de justicia. Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria). Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 4 de diciembre de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.