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    06/07/2022 (01/08/2022) BOE-A-2022-12871 Recuerda la Dirección General que, en caso de subapoderamiento, no es necesario aportar el poder original o los subapoderamientos intermedios y que queda bajo la fe del notario –debe querer decir juicio de suficiencia- que autorizó la delegación las facultades del sustituyente; pero ese primer juicio quedará entonces exonerado de la calificación que sí sufrirá el segundo.
    JUICIO NOTARIAL SUFICIENCIA REPRESENTACION, SUBAPODERAMIENTO
    Resumen:

    En la transferencia del poder o sustitución plena, se extingue la relación entre el principal y el apoderado-sustituyente y el sustituto queda en relación directa y única con el principal (habría entonces que cancelar el poder por autorrevocación en la hoja registral); y en los casos de subapoderamiento (sustitución en sentido impropio, o delegación subordinada del poder) la relación jurídica media entre apoderado y subapoderado sin perjuicio de los efectos del acto representativo que continúan dándose en servicio del dominus y sin entender extinguido o autorrevocado el poder subapoderado, que no hay que cancelar.

    Autorizada la sustitución del poder por el Código Civil, y salvo que otra cosa resulte con claridad del examen conjunto del título habilitante de la sustitución (el poder) y del título sucesivo de sustitución de dicho poder, hay que presumir que quien puede sustituir en sentido propio también puede subapoderar.

    Y en ambos supuestos, habrá que estar al título principal de apoderamiento para determinar las facultades.

    En cuanto al juicio de suficiencia notarial en la sustitución de poder, es suficiente que junto a la reseña de la inicial escritura de apoderamiento y de la de sustitución de poder, se exhiba únicamente copia autorizada de esta última y se exprese por el notario autorizante de la escritura calificada el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste. Los demás extremos quedan bajo la fe pública del notario autorizante de la sustitución.

    Tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, se presume la exactitud y validez de los asientos y es prescindible la expresión de quién concedió el poder. Pero tratándose de poderes no inscritos, la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, de modo que el registrador pueda comprobar que el notario ha ejercido, con la precisión necesaria, su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa.

    Lo que ocurre es que, como afirma el recurrente, solo cabe calificar por el registrador la corrección de la reseña hecha por el notario del documento auténtico que se le deba exhibir, y el documento inicial de poder, autorizado por el notario de Dublín, no debe exhibirse al notario que autoriza la escritura otorgada por el subapoderado. Y, a mayor abundamiento, al tratarse de un poder otorgado por una sociedad extranjera con arreglo a su legislación nacional, no es inscribible en el Registro Mercantil español y, por ende, no podrá comprobar según los asientos del Registro que el notario ha ejercido, con la precisión necesaria, su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa.

    Por lo que esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

    06/07/2022 (01/08/2022) BOE-A-2022-12871 Tras recordar que, en caso de poder mercantil no inscrito, el juicio de suficiencia–bajo control de la calificación- debe incluir la reseña de las facultades del concedente, la Dirección General lo excluye si ha sido otorgado en el extranjero, sometido a otra ley nacional.
    JUICIO NOTARIAL SUFICIENCIA REPRESENTACION, SUBAPODERAMIENTO, EXTRANJERO, EFICACIA ACTO NO INSCRITO, REPRESENTACION SOCIEDAD
    Resumen:

    En la transferencia del poder o sustitución plena, se extingue la relación entre el principal y el apoderado-sustituyente y el sustituto queda en relación directa y única con el principal (habría entonces que cancelar el poder por autorrevocación en la hoja registral); y en los casos de subapoderamiento (sustitución en sentido impropio, o delegación subordinada del poder) la relación jurídica media entre apoderado y subapoderado sin perjuicio de los efectos del acto representativo que continúan dándose en servicio del dominus y sin entender extinguido o autorrevocado el poder subapoderado, que no hay que cancelar.

    Autorizada la sustitución del poder por el Código Civil, y salvo que otra cosa resulte con claridad del examen conjunto del título habilitante de la sustitución (el poder) y del título sucesivo de sustitución de dicho poder, hay que presumir que quien puede sustituir en sentido propio también puede subapoderar.

    Y en ambos supuestos, habrá que estar al título principal de apoderamiento para determinar las facultades.

    En cuanto al juicio de suficiencia notarial en la sustitución de poder, es suficiente que junto a la reseña de la inicial escritura de apoderamiento y de la de sustitución de poder, se exhiba únicamente copia autorizada de esta última y se exprese por el notario autorizante de la escritura calificada el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste. Los demás extremos quedan bajo la fe pública del notario autorizante de la sustitución.

    Tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, se presume la exactitud y validez de los asientos y es prescindible la expresión de quién concedió el poder. Pero tratándose de poderes no inscritos, la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, de modo que el registrador pueda comprobar que el notario ha ejercido, con la precisión necesaria, su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa.

    Lo que ocurre es que, como afirma el recurrente, solo cabe calificar por el registrador la corrección de la reseña hecha por el notario del documento auténtico que se le deba exhibir, y el documento inicial de poder, autorizado por el notario de Dublín, no debe exhibirse al notario que autoriza la escritura otorgada por el subapoderado. Y, a mayor abundamiento, al tratarse de un poder otorgado por una sociedad extranjera con arreglo a su legislación nacional, no es inscribible en el Registro Mercantil español y, por ende, no podrá comprobar según los asientos del Registro que el notario ha ejercido, con la precisión necesaria, su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa.

    Por lo que esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

    06/07/2022 (01/08/2022) BOE-A-2022-12870 Particular y confuso supuesto en el que la transmisión del dominio se condiciona resolutoriamente a la realización de ciertas obras, pero también a simplemente su inicio, y al pago total de cierta subvención, pero también a que ésta se deniegue; la Dirección General se acoge a que no se da el único pacto inscrito de cancelación unilateral -acreditar el inicio de las obras- (en realidad, hay otro supuesto inscrito, pero tampoco concurre).
    CONDICION RESOLUTORIA, SUBVENCION PUBLICA, CANCELACION CARGA REGISTRAL
    Resumen:

    En relación a las obras pendientes de realizar en el complejo turístico, existe una subvención de la Junta de Andalucía, que financia las obras. En garantía de la obligación de realizar tales obras, las partes constituyen condición resolutoria. Caso de que la entidad urbanizadora no realice las obras en la forma y plazos convenidos, el transmitente recuperará el pleno dominio de las fincas. Para cancelar la condición resolutoria, además de utilizar los medios ordinarios, podrá hacerse sólo por la entidad urbanizadora, presentando en el Registro la certificación librada por el organismo concedente de la subvención, por la que se reconozca la ejecución total de las obras subvencionadas y el pago total de dicha subvención. Si en el periodo fijado hasta el día 13 de octubre de 2010, la entidad urbanizadora no hubiera realizado las obras y la solicitud de prórroga no fuese concedida, la entidad urbanizadora quedará relevada de su obligación de construir en plazo alguno, no asumiendo ninguna responsabilidad derivada de dicho acto, y se cancelará la condición resolutoria. Dicha condición resolutoria quedará cancelada a todos los efectos mediante la presentación del acta notarial acreditativa del inicio de dichas obras, por el medio que las partes consideren necesarios.

    A la instancia se acompaña la resolución por la que no se concede la prórroga para finalizar las actuaciones que fueron objeto de la subvención, debido a una serie de incumplimientos y negligencias por parte de la entidad transmitente.

    El recurrente entiende que procede cancelar la condición resolutoria de acuerdo con el propio título constitutivo de la misma, dado que no se ha solicitado la prórroga para finalizar las actuaciones que fueron objeto de la subvención, a lo que estaba condicionada a su vez la propia condición resolutoria.

    En caso de este expediente, lo único que se pactó para una cancelación unilateral fue la presentación de acta notarial acreditativa del inicio de las obras, o la presentación de un certificado del organismo concedente de la subvención, en el que se reconociera la ejecución de las obras y el pago total de esa subvención.

    La afirmación de que la condición resolutoria estaba sometida a la condición suspensiva de solicitar la prórroga de la subvención para las obras no resulta del título constitutivo, pero igualmente exigiría, caso de haberse pactado expresamente, que su cumplimiento o incumplimiento se acreditara por acta notarial.

    06/07/2022 (01/08/2022) BOE-A-2022-12869 Es admisible un acuerdo de junta que requiere de un previo balance auditado (de ampliación de capital con cargo a reservas, en este caso), aunque tal informe sea de fecha posterior, si se acredita que el auditor tuvo en cuenta el mismo balance que manejó la junta (Vid Rcd de 25 de agosto de 1998).
    AUMENTO CAPITAL SOCIAL, BALANCE CONTABLE, AUDITORIA SOCIEDAD
    Resumen:

    Un requisito esencial para la capitalización de las reservas (incluidas las constituidas por prima de asunción) o beneficios no es sólo que tengan la consideración de recursos propios, sino también que sean de libre disposición. La efectiva existencia de esos fondos y su disponibilidad deberá resultar de un balance verificado por los Auditores de cuentas de la sociedad o por un Auditor nombrado, a petición de los Administradores, por el Registrador mercantil, y aprobado con una determinada antelación máxima.

    La trascendencia del requerimiento de un acuerdo previo de aprobación del balance como pronunciamiento independiente y anterior, en la fecha o en la secuencia del acto, [en el caso concreto, se aprueba un balance fechado el día siguiente] debe contemplarse con la perspectiva que brinda la Ley de Sociedades de Capital, conforme al que no procederá la impugnación de acuerdos sociales cuando se fundamente en la infracción de requisitos meramente procedimentales establecidos por la Ley, los estatutos o los reglamentos de la junta y del consejo, para la convocatoria o la constitución del órgano o para la adopción del acuerdo, salvo que se trate de una infracción relativa a la forma y plazo previo de la convocatoria, a las reglas esenciales de constitución del órgano o a las mayorías necesarias para la adopción de los acuerdos, así como cualquier otra que tenga carácter relevante.

    En el caso debatido en este expediente, el acuerdo se adopta por unanimidad de todos los socios con referencia a un concreto balance.

    Debe tenerse en cuenta que el balance sometido a la consideración de la junta es el mismo sobre el que se desarrolla el trabajo de los auditores.

    Es una cuestión semejante a la resuelta por este Centro Directivo el 25 de agosto de 1998. Se trataba en aquella ocasión de una ampliación de capital con cargo a reservas de una sociedad anónima, en la que el balance sometido a la consideración la junta había sido verificado por un auditor designado por los administradores, defecto que se subsanó por la posterior aportación de otro informe de auditoría, coincidente con el primero, emitido por el designado por el Registro Mercantil. Se estimó en aquella ocasión que la función de garantía de la realidad del aumento, así como la de información a los socios que desempeña el balance, quedaban adecuadamente cumplidas.

    05/07/2022 (01/08/2022) BOE-A-2022-12868 La Dirección General, que rechazó en su momento la denegación de iniciar la georreferenciación, por falta de motivación, rechaza ahora la calificación final del expediente, por incurrir exactamente en el mismo defecto; sin embargo, por economía procesal, entra en el fondo del asunto y revoca definitivamente la calificación.
    JURISDICCION VOLUNTARIA, GEORREFERENCIACION FINCA REGISTRAL, IDENTIDAD FINCA REGISTRAL, EXPEDIENTE DOMINIO, MOTIVACION ACTO ADMINISTRATIVO, LINDERO FINCA REGISTRAL, COORDINACION REGISTROS-CATASTRO, RECURSO GUBERNATIVO
    Resumen:

    Una primera nota de calificación fue revocada por Resolución por no contener la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante. La registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre tales dudas.

    La diferencia sustancial entre la primera nota de calificación y la segunda, estriba en que se menciona ahora la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, y se afirma que la razón de la calificación negativa no se deriva directamente del hecho de haberse presentado oposición por el titular de la finca colindante, sino de que la registradora alberga dudas fundadas.

    Por tanto, debe desestimarse la alegación de la recurrente sobre la imposibilidad de dictar nueva nota de calificación cuando ha sido revocada la primera.

    Pero no consta acreditado la existencia de dicho procedimiento judicial, ni su identificación, contenido y objeto. Tampoco consta alegado por el opositor cuál es la porción concreta de finca que supuestamente resultaría invadida por la georreferenciación pretendida de contrario. Y la registradora no expresa en su nota cuáles son las razones que le llevan a dar credibilidad a esta alegación de oposición.

    De nuevo, lo hace sólo en su informe (“estudiada la base gráfica catastral y por los motivos que señala”)

    Por razones de economía procedimental, y dadas las dilaciones que ya ha sufrido el procedimiento por causa imputable a las deficiencias formales de las dos notas de calificación recaídas, recurridas, y ya revocadas, y sin prejuzgar el hipotético contenido de un tercera nota o de una hipotética tercera Resolución, se debe expresar aquí que consultada la Sede Electrónica del Catastro, y tras superponer su cartografía con la ortofoto oficial del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea resulta la superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada.

    Recuérdese que dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral, de modo que, cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente.

    05/07/2022 (01/08/2022) BOE-A-2022-12868 La denegación de la georreferenciación no puede basarse en la existencia de un procedimiento judicial del que no se deja constancia; ni en la oposición del colindante que no identifica la parte de su finca que considera invadida.
    JURISDICCION VOLUNTARIA, GEORREFERENCIACION FINCA REGISTRAL, IDENTIDAD FINCA REGISTRAL, EXPEDIENTE DOMINIO, MOTIVACION ACTO ADMINISTRATIVO, LINDERO FINCA REGISTRAL,
    Resumen:

    Una primera nota de calificación fue revocada por Resolución por no contener la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante. La registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre tales dudas.

    La diferencia sustancial entre la primera nota de calificación y la segunda, estriba en que se menciona ahora la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, y se afirma que la razón de la calificación negativa no se deriva directamente del hecho de haberse presentado oposición por el titular de la finca colindante, sino de que la registradora alberga dudas fundadas.

    Por tanto, debe desestimarse la alegación de la recurrente sobre la imposibilidad de dictar nueva nota de calificación cuando ha sido revocada la primera.

    Pero no consta acreditado la existencia de dicho procedimiento judicial, ni su identificación, contenido y objeto. Tampoco consta alegado por el opositor cuál es la porción concreta de finca que supuestamente resultaría invadida por la georreferenciación pretendida de contrario. Y la registradora no expresa en su nota cuáles son las razones que le llevan a dar credibilidad a esta alegación de oposición.

    De nuevo, lo hace sólo en su informe (“estudiada la base gráfica catastral y por los motivos que señala”)

    Por razones de economía procedimental, y dadas las dilaciones que ya ha sufrido el procedimiento por causa imputable a las deficiencias formales de las dos notas de calificación recaídas, recurridas, y ya revocadas, y sin prejuzgar el hipotético contenido de un tercera nota o de una hipotética tercera Resolución, se debe expresar aquí que consultada la Sede Electrónica del Catastro, y tras superponer su cartografía con la ortofoto oficial del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea resulta la superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada.

    Recuérdese que dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral, de modo que, cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente.

    05/07/2022 (01/08/2022) BOE-A-2022-12868 La denegación de la georreferenciación no puede basarse en una duda genérica de identidad de la finca, sin identificar la finca inscrita o el espacio público que se supone invadido.
    JURISDICCION VOLUNTARIA, GEORREFERENCIACION FINCA REGISTRAL, IDENTIDAD FINCA REGISTRAL, EXPEDIENTE DOMINIO, MOTIVACION ACTO ADMINISTRATIVO, LINDERO FINCA REGISTRAL,
    Resumen:

    Una primera nota de calificación fue revocada por Resolución por no contener la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante. La registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre tales dudas.

    La diferencia sustancial entre la primera nota de calificación y la segunda, estriba en que se menciona ahora la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, y se afirma que la razón de la calificación negativa no se deriva directamente del hecho de haberse presentado oposición por el titular de la finca colindante, sino de que la registradora alberga dudas fundadas.

    Por tanto, debe desestimarse la alegación de la recurrente sobre la imposibilidad de dictar nueva nota de calificación cuando ha sido revocada la primera.

    Pero no consta acreditado la existencia de dicho procedimiento judicial, ni su identificación, contenido y objeto. Tampoco consta alegado por el opositor cuál es la porción concreta de finca que supuestamente resultaría invadida por la georreferenciación pretendida de contrario. Y la registradora no expresa en su nota cuáles son las razones que le llevan a dar credibilidad a esta alegación de oposición.

    De nuevo, lo hace sólo en su informe (“estudiada la base gráfica catastral y por los motivos que señala”)

    Por razones de economía procedimental, y dadas las dilaciones que ya ha sufrido el procedimiento por causa imputable a las deficiencias formales de las dos notas de calificación recaídas, recurridas, y ya revocadas, y sin prejuzgar el hipotético contenido de un tercera nota o de una hipotética tercera Resolución, se debe expresar aquí que consultada la Sede Electrónica del Catastro, y tras superponer su cartografía con la ortofoto oficial del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea resulta la superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada.

    Recuérdese que dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral, de modo que, cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente.

    05/07/2022 (01/08/2022) BOE-A-2022-12868 Destaca la Dirección General el margen de tolerancia que el registrador está obligado a tener en cuenta, en su sospecha de invasión de espacios colindantes con la finca que se georreferencia, teniendo que justificar –en un informe anexo- su negativa a aplicarlo.
    JURISDICCION VOLUNTARIA, GEORREFERENCIACION FINCA REGISTRAL, IDENTIDAD FINCA REGISTRAL, EXPEDIENTE DOMINIO, MOTIVACION ACTO ADMINISTRATIVO, LINDERO FINCA REGISTRAL,
    Resumen:

    Una primera nota de calificación fue revocada por Resolución por no contener la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante. La registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre tales dudas.

    La diferencia sustancial entre la primera nota de calificación y la segunda, estriba en que se menciona ahora la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, y se afirma que la razón de la calificación negativa no se deriva directamente del hecho de haberse presentado oposición por el titular de la finca colindante, sino de que la registradora alberga dudas fundadas.

    Por tanto, debe desestimarse la alegación de la recurrente sobre la imposibilidad de dictar nueva nota de calificación cuando ha sido revocada la primera.

    Pero no consta acreditado la existencia de dicho procedimiento judicial, ni su identificación, contenido y objeto. Tampoco consta alegado por el opositor cuál es la porción concreta de finca que supuestamente resultaría invadida por la georreferenciación pretendida de contrario. Y la registradora no expresa en su nota cuáles son las razones que le llevan a dar credibilidad a esta alegación de oposición.

    De nuevo, lo hace sólo en su informe (“estudiada la base gráfica catastral y por los motivos que señala”)

    Por razones de economía procedimental, y dadas las dilaciones que ya ha sufrido el procedimiento por causa imputable a las deficiencias formales de las dos notas de calificación recaídas, recurridas, y ya revocadas, y sin prejuzgar el hipotético contenido de un tercera nota o de una hipotética tercera Resolución, se debe expresar aquí que consultada la Sede Electrónica del Catastro, y tras superponer su cartografía con la ortofoto oficial del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea resulta la superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada.

    Recuérdese que dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral, de modo que, cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente.

    05/07/2022 (01/08/2022) BOE-A-2022-12867 Amplio estudio de la Dirección General sobre la sospecha de parcelación encubierta.
    DIRECCION GENERAL REGISTROS NOTARIADO, INTERPRETACION, JURISPRUDENCIA, PARCELACION URBANISTICA, FRAUDE LEY
    Resumen:

    La finca se describe registralmente como rústica. La primitiva finca tiene calificación urbanística según el Plan General de Ordenación Urbana vigente de suelo no urbanizable en zona sujeta a procesos no tolerables en medio de alto valor agrícola.

    Catastralmente, se define como parcela urbana de uso principal residencial, en la que figuran construcciones destinadas a vivienda y almacén. En la parcela catastral en cuestión de identifican diversas referencias catastrales algunas de naturaleza urbana correspondientes a construcciones de uso residencial o industrial y otras a subparcelas de naturaleza rústica identificándose cada una de ellas por el número de escalera.

    La compraventa previa tenía por objeto una participación indivisa; el registrador remitió la documentación presentada al Ayuntamiento por existir duda de formación de peligro de población sin que el mismo contestara en plazo, practicándose la inscripción tras haber transcurrido el plazo reglamentario de cuatro meses.

    Las dos propietarias proindiviso comenzaron la transmisión por cuotas indivisas de la finca. Posteriormente, se practicó anotación preventiva de prohibición de disponer, a instancia de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en expediente de infracción urbanística.

    La reciente Ley (2021) de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía no altera sustancialmente el régimen de las parcelaciones urbanísticas.

    Este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.

    Se identifican actos reveladores de posible parcelación urbanística, en caso de transmisión intervivos de cuotas proindiviso. No obstante, el apartado quinto señala ahora que la asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley.

    En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

    Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con las garantías procedimentales oportunas.

    En el caso del presente expediente, la registradora fundamenta en su nota la concurrencia de indicios de parcelación urbanística y exige licencia municipal para el acto de parcelación urbanística

    De acuerdo con los antecedentes puestos de manifiestos por la registradora en su nota, ciertamente cabe sostener la concurrencia de indicios de parcelación urbanística.

    Y este Centro Directivo ha sostenido que pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que no se traten por la vía de la comunicación a la Administración, sino que se someterán a la acreditación de licencia o declaración de innecesariedad, cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.

    En el caso concreto, teniendo en cuenta la superficie registral de la finca, es evidente que el porcentaje transmitido no alcanza la superficie de parcela mínima edificable en esta clase de suelo; y tampoco se cumpliría con la parcela divisible.

    Podría objetarse a este planteamiento que se trata de la venta de una cuota indivisa ya inscrita, sin embargo, la circunstancia de transmitirse a dos compradores que adquieren a su vez por cuotas indivisas y la asignación de una referencia catastral propia que permite individualizarla sobre el terreno, constituyen circunstancias adicionales que justifican la aplicación del régimen de la parcelación.

    El hecho de que los compradores sean padre e hijo, supuesto no contemplado en la ley andaluza como excepción, así como las intenciones legítimas de los mismos exceden del ámbito de valoración de este Centro Directivo, limitado a la consideración de la concurrencia de datos objetivos.

    Es cierto que este Centro Directivo ha estudiado diferentes casos con soluciones no siempre homogéneas dado que se trata de un fenómeno casuístico, complejo y con una normativa necesitada de actualización.

    Las alegaciones del recurrente, en este caso, deben plantearse ante el órgano municipal competente.

    05/07/2022 (01/08/2022) BOE-A-2022-12867 En suelo no urbanizable, la legislación de Andalucía considera acto revelador de parcelación urbanística la transmisión intervivos de cuotas indivisas, cuando, dividida su cabida entre tal cuota, resulte una superficie inferior a la parcela mínima edificable o divisible.
    PARCELACION URBANISTICA, PRUEBA PRESUNCIONES, ANDALUCIA, CUOTA INDIVISA, COMUNIDAD BIENES, FRAUDE LEY, SUELO NO URBANIZABLE
    Resumen:

    La finca se describe registralmente como rústica. La primitiva finca tiene calificación urbanística según el Plan General de Ordenación Urbana vigente de suelo no urbanizable en zona sujeta a procesos no tolerables en medio de alto valor agrícola.

    Catastralmente, se define como parcela urbana de uso principal residencial, en la que figuran construcciones destinadas a vivienda y almacén. En la parcela catastral en cuestión de identifican diversas referencias catastrales algunas de naturaleza urbana correspondientes a construcciones de uso residencial o industrial y otras a subparcelas de naturaleza rústica identificándose cada una de ellas por el número de escalera.

    La compraventa previa tenía por objeto una participación indivisa; el registrador remitió la documentación presentada al Ayuntamiento por existir duda de formación de peligro de población sin que el mismo contestara en plazo, practicándose la inscripción tras haber transcurrido el plazo reglamentario de cuatro meses.

    Las dos propietarias proindiviso comenzaron la transmisión por cuotas indivisas de la finca. Posteriormente, se practicó anotación preventiva de prohibición de disponer, a instancia de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en expediente de infracción urbanística.

    La reciente Ley (2021) de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía no altera sustancialmente el régimen de las parcelaciones urbanísticas.

    Este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.

    Se identifican actos reveladores de posible parcelación urbanística, en caso de transmisión intervivos de cuotas proindiviso. No obstante, el apartado quinto señala ahora que la asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley.

    En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

    Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con las garantías procedimentales oportunas.

    En el caso del presente expediente, la registradora fundamenta en su nota la concurrencia de indicios de parcelación urbanística y exige licencia municipal para el acto de parcelación urbanística

    De acuerdo con los antecedentes puestos de manifiestos por la registradora en su nota, ciertamente cabe sostener la concurrencia de indicios de parcelación urbanística.

    Y este Centro Directivo ha sostenido que pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que no se traten por la vía de la comunicación a la Administración, sino que se someterán a la acreditación de licencia o declaración de innecesariedad, cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.

    En el caso concreto, teniendo en cuenta la superficie registral de la finca, es evidente que el porcentaje transmitido no alcanza la superficie de parcela mínima edificable en esta clase de suelo; y tampoco se cumpliría con la parcela divisible.

    Podría objetarse a este planteamiento que se trata de la venta de una cuota indivisa ya inscrita, sin embargo, la circunstancia de transmitirse a dos compradores que adquieren a su vez por cuotas indivisas y la asignación de una referencia catastral propia que permite individualizarla sobre el terreno, constituyen circunstancias adicionales que justifican la aplicación del régimen de la parcelación.

    El hecho de que los compradores sean padre e hijo, supuesto no contemplado en la ley andaluza como excepción, así como las intenciones legítimas de los mismos exceden del ámbito de valoración de este Centro Directivo, limitado a la consideración de la concurrencia de datos objetivos.

    Es cierto que este Centro Directivo ha estudiado diferentes casos con soluciones no siempre homogéneas dado que se trata de un fenómeno casuístico, complejo y con una normativa necesitada de actualización.

    Las alegaciones del recurrente, en este caso, deben plantearse ante el órgano municipal competente.

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