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    30/04/2019 (13/05/2019) BOE-A-2019-7081 El plano unido a la matriz, al que se remiten las partes, no suple la necesaria descripción literaria que debe constar en el título inscribible.
    PROTOCOLIZACION IMPRESO-PLANO, DESCRIPCION FINCA ESCRITURA, DESCRIPCION FINCA REGISTRAL, REDACCION ESCRITURA PUBLICA
    Resumen:
    Consta por nota marginal que el local de sótano del edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido dividido en X trasteros, con acceso por la fachada principal, definidos en un plano incorporado a las escrituras de transmisión. Tras un proceso de ventas sucesivas y una donación, dos de las tres copropietarias originales siguen conservando un porcentaje de dicho local, correspondiente a los trasteros pendientes de transmisión que, según Registro, tienen ciertos números, sin que conste en el Registro qué participación indivisa en el condominio ordinario corresponde a cada uno de ellos, ya que aún no se han formado como fincas independientes. Las dos cotitulares acuerdan que «se concrete» la participación de una de ellas en el uso exclusivo y excluyente del trastero señalado con determinado número, al que se le asigna una participación indivisa. Y quedando el resto, que no tiene asignadas zonas exclusivas, en propiedad única de la otra comunera. No podrá ser objeto de consideración en la presente Resolución una posterior escritura de compraventa, otorgada por ambas copropietarias iniciales y presentada en el Registro con posterioridad, que tiene por objeto el mismo trastero. La descripción de las plazas de aparcamiento y/o trasteros transmitidos, con los datos concretos de su concreta superficie y linderos, debe constar en el título inscribible, sin que pueda suplirse dicha descripción por meros planos, sin perjuicio de su eventual valor complementario o auxiliar. No se discute, sin embargo, en el presente caso que entre los titulares de los trasteros transmitidos se ha generado una comunidad del tipo de las previstas en el Reglamento Hipotecario para actos urbanísticos, al haberse acogido a la técnica registral prevista en dichos preceptos (inscripción en folio independiente de cuota indivisa del local con derecho al uso exclusivo y excluyente de un determinado espacio físico destinado en este caso a trasteros). Pero, si la inscripción no queda limitada a la cuota indivisa, sino que se pretende pasar de una comunidad ordinaria a una especial, con asignación de un espacio, tal modalización es un acto de alteración de la comunidad. Las cuotas indivisas, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número, no pueden ser calificadas como fincas independientes, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada, se precisa además la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente. Dicho de otro modo, para mantenerse dentro de los límites de la comunidad de bienes, es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el que se enmarque. De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. El Tribunal Supremo ha llegado a sostener que en tales casos la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio físico concreto, de forma que lo verdaderamente adquirido es la plaza o espacio asignado. Por ello en el presente caso, en el que la cuota a la que se refiere la atribución del derecho de uso exclusivo o excluyente consta inscrita sin delimitación del concreto espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, la delimitación hecha ahora implica una alteración del régimen de comunidad, que exige, además del consentimiento de los copropietarios del local, la identificación del título o causa jurídica de dicha atribución o concreción patrimonial. Lo que a su vez exige que exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté correctamente expresada en el título. El recurrente se opone, diciendo que, conforme a la doctrina de este Centro Directivo, la extinción o disolución de comunidad ordinaria debe ser total y no parcial, siendo así que en el presente supuesto no se trata de la totalidad de una finca sino de una participación indivisa. Es decir, entiende que la causa del negocio jurídico es la organización de la propiedad de forma que se concrete en el uso de un espacio definido y le quede excluido el uso del resto del local. Lo que no es admisible. En primer lugar porque no es el escrito del recurso sino el propio documento presentado a calificación el que debe contener la expresión de la causa. En segundo lugar, porque contradice la doctrina de este Centro Directivo sobre las modalidades de disolución de comunidad. En primer lugar, porque una cosa es el condominio ordinario que ostentan las dos titulares que quedan sobre la parte del local no vinculado a trasteros concretos, y otra el régimen de comunidad ordinario de los diferentes trasteros cuyas cuotas indivisas se materializan en porciones determinadas de espacio físico del local. El hecho de que se haya constituido una comunidad especial no es incompatible con que todas o algunos de las plazas de aparcamiento o de los trasteros independizados puedan pertenecer en pro indiviso a varias personas en comunidad ordinaria. Es cierto que esta Dirección General, en Resolución de 11 de noviembre de 2011, ha afirmado el carácter atípico, no regulado legalmente, de la «extinción parcial» de comunidad, negando su asimilación indiferenciada con la figura de la «extinción total». Y ha dicho que el Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. Y que el pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. De modo que sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde, especialidad que, empero, no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. Así como ha dicho que la terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero. O que cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto. Abundando en la misma línea, añade la misma Resolución que el negocio de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. Negando que exista ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge; así como serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz. En definitiva, la especial naturaleza del negocio de extinción total de comunidad no permite trasladar el régimen de sus requisitos y efectos al denominado negocio de «extinción parcial de comunidad. En este sentido aclara este Centro Directivo en la citada Resolución que la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. Esta última afirmación, a su vez ha sido matizada, o aclarada en cuanto a su alcance, más recientemente por este Centro Directivo, afirmando que, si a la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas, sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución. Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes: a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos; b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad pro indiviso; c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás. En el presente caso, hay una extinción total de la comunidad en cuanto a uno de los trasteros, y la adjudicataria queda excluida del derecho que corresponderá a la otra cotitular sobre el resto de los trasteros. Lo que requiere que se especifiquen el título causal que justifique dichos desplazamientos patrimoniales en los términos señalados por la citada Resolución de 11 de noviembre de 2011 y en las por ella citadas: la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Repárese por lo demás, en que en el presente caso, a la cotitular que tiene un tercio del total se le asigna un único trastero, en tanto que a la cotitular que ostentaba dos terceras partes le corresponderán los otros cuatro trasteros, lo que apuntaría a un exceso de adjudicación a favor de ésta última con omisión en el título de cualquier referencia a posibles compensaciones o renuncias entre las comuneras, abundando con ello en la falta de expresión de la causa negocial de que adolece el título.
    30/04/2019 (13/05/2019) BOE-A-2019-7081 La transformación de una comunidad ordinaria en otra en la que las cuotas tienen asignado un espacio independiente de la propiedad horizontal -en el caso concreto, un trastero- modifica sustancialmente el régimen de dominio, por lo que su inscripción exige la expresión de un negocio causal adecuado (el notario, por una confusión provocada por la propia Dirección General -o quizá por motivos fiscales- o, niega que tal causa pueda ser la disolución de comunidad).
    TRASTERO, GARAJE, PROPIEDAD HORIZONTAL, ASIGNACION USO, COMUNIDAD BIENES, COMUNIDAD FUNCIONAL, CUOTA INDIVISA, CAUSA CONTRATO, DISOLUCION COMUNIDAD, CALIFICACION NOTARIAL
    Resumen:
    Consta por nota marginal que el local de sótano del edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido dividido en X trasteros, con acceso por la fachada principal, definidos en un plano incorporado a las escrituras de transmisión. Tras un proceso de ventas sucesivas y una donación, dos de las tres copropietarias originales siguen conservando un porcentaje de dicho local, correspondiente a los trasteros pendientes de transmisión que, según Registro, tienen ciertos números, sin que conste en el Registro qué participación indivisa en el condominio ordinario corresponde a cada uno de ellos, ya que aún no se han formado como fincas independientes. Las dos cotitulares acuerdan que «se concrete» la participación de una de ellas en el uso exclusivo y excluyente del trastero señalado con determinado número, al que se le asigna una participación indivisa. Y quedando el resto, que no tiene asignadas zonas exclusivas, en propiedad única de la otra comunera. No podrá ser objeto de consideración en la presente Resolución una posterior escritura de compraventa, otorgada por ambas copropietarias iniciales y presentada en el Registro con posterioridad, que tiene por objeto el mismo trastero. La descripción de las plazas de aparcamiento y/o trasteros transmitidos, con los datos concretos de su concreta superficie y linderos, debe constar en el título inscribible, sin que pueda suplirse dicha descripción por meros planos, sin perjuicio de su eventual valor complementario o auxiliar. No se discute, sin embargo, en el presente caso que entre los titulares de los trasteros transmitidos se ha generado una comunidad del tipo de las previstas en el Reglamento Hipotecario para actos urbanísticos, al haberse acogido a la técnica registral prevista en dichos preceptos (inscripción en folio independiente de cuota indivisa del local con derecho al uso exclusivo y excluyente de un determinado espacio físico destinado en este caso a trasteros). Pero, si la inscripción no queda limitada a la cuota indivisa, sino que se pretende pasar de una comunidad ordinaria a una especial, con asignación de un espacio, tal modalización es un acto de alteración de la comunidad. Las cuotas indivisas, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número, no pueden ser calificadas como fincas independientes, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada, se precisa además la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente. Dicho de otro modo, para mantenerse dentro de los límites de la comunidad de bienes, es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el que se enmarque. De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. El Tribunal Supremo ha llegado a sostener que en tales casos la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio físico concreto, de forma que lo verdaderamente adquirido es la plaza o espacio asignado. Por ello en el presente caso, en el que la cuota a la que se refiere la atribución del derecho de uso exclusivo o excluyente consta inscrita sin delimitación del concreto espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, la delimitación hecha ahora implica una alteración del régimen de comunidad, que exige, además del consentimiento de los copropietarios del local, la identificación del título o causa jurídica de dicha atribución o concreción patrimonial. Lo que a su vez exige que exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté correctamente expresada en el título. El recurrente se opone, diciendo que, conforme a la doctrina de este Centro Directivo, la extinción o disolución de comunidad ordinaria debe ser total y no parcial, siendo así que en el presente supuesto no se trata de la totalidad de una finca sino de una participación indivisa. Es decir, entiende que la causa del negocio jurídico es la organización de la propiedad de forma que se concrete en el uso de un espacio definido y le quede excluido el uso del resto del local. Lo que no es admisible. En primer lugar porque no es el escrito del recurso sino el propio documento presentado a calificación el que debe contener la expresión de la causa. En segundo lugar, porque contradice la doctrina de este Centro Directivo sobre las modalidades de disolución de comunidad. En primer lugar, porque una cosa es el condominio ordinario que ostentan las dos titulares que quedan sobre la parte del local no vinculado a trasteros concretos, y otra el régimen de comunidad ordinario de los diferentes trasteros cuyas cuotas indivisas se materializan en porciones determinadas de espacio físico del local. El hecho de que se haya constituido una comunidad especial no es incompatible con que todas o algunos de las plazas de aparcamiento o de los trasteros independizados puedan pertenecer en pro indiviso a varias personas en comunidad ordinaria. Es cierto que esta Dirección General, en Resolución de 11 de noviembre de 2011, ha afirmado el carácter atípico, no regulado legalmente, de la «extinción parcial» de comunidad, negando su asimilación indiferenciada con la figura de la «extinción total». Y ha dicho que el Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. Y que el pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. De modo que sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde, especialidad que, empero, no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. Así como ha dicho que la terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero. O que cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto. Abundando en la misma línea, añade la misma Resolución que el negocio de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. Negando que exista ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge; así como serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz. En definitiva, la especial naturaleza del negocio de extinción total de comunidad no permite trasladar el régimen de sus requisitos y efectos al denominado negocio de «extinción parcial de comunidad. En este sentido aclara este Centro Directivo en la citada Resolución que la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. Esta última afirmación, a su vez ha sido matizada, o aclarada en cuanto a su alcance, más recientemente por este Centro Directivo, afirmando que, si a la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas, sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución. Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes: a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos; b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad pro indiviso; c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás. En el presente caso, hay una extinción total de la comunidad en cuanto a uno de los trasteros, y la adjudicataria queda excluida del derecho que corresponderá a la otra cotitular sobre el resto de los trasteros. Lo que requiere que se especifiquen el título causal que justifique dichos desplazamientos patrimoniales en los términos señalados por la citada Resolución de 11 de noviembre de 2011 y en las por ella citadas: la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Repárese por lo demás, en que en el presente caso, a la cotitular que tiene un tercio del total se le asigna un único trastero, en tanto que a la cotitular que ostentaba dos terceras partes le corresponderán los otros cuatro trasteros, lo que apuntaría a un exceso de adjudicación a favor de ésta última con omisión en el título de cualquier referencia a posibles compensaciones o renuncias entre las comuneras, abundando con ello en la falta de expresión de la causa negocial de que adolece el título.
    30/04/2019 (13/05/2019) BOE-A-2019-7081 La Dirección General decide no tener en cuenta en el recurso una posterior escritura que contradice el negocio formalizado en la calificada -que es de disolución de comunidad, con asignación de la finca a uno de los comuneros-, ya que en ella todos los comuneros iniciales transmiten de nuevo la misma finca a un tercero.
    PRINCIPIO PRIORIDAD REGISTRAL
    Resumen:
    Consta por nota marginal que el local de sótano del edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido dividido en X trasteros, con acceso por la fachada principal, definidos en un plano incorporado a las escrituras de transmisión. Tras un proceso de ventas sucesivas y una donación, dos de las tres copropietarias originales siguen conservando un porcentaje de dicho local, correspondiente a los trasteros pendientes de transmisión que, según Registro, tienen ciertos números, sin que conste en el Registro qué participación indivisa en el condominio ordinario corresponde a cada uno de ellos, ya que aún no se han formado como fincas independientes. Las dos cotitulares acuerdan que «se concrete» la participación de una de ellas en el uso exclusivo y excluyente del trastero señalado con determinado número, al que se le asigna una participación indivisa. Y quedando el resto, que no tiene asignadas zonas exclusivas, en propiedad única de la otra comunera. No podrá ser objeto de consideración en la presente Resolución una posterior escritura de compraventa, otorgada por ambas copropietarias iniciales y presentada en el Registro con posterioridad, que tiene por objeto el mismo trastero. La descripción de las plazas de aparcamiento y/o trasteros transmitidos, con los datos concretos de su concreta superficie y linderos, debe constar en el título inscribible, sin que pueda suplirse dicha descripción por meros planos, sin perjuicio de su eventual valor complementario o auxiliar. No se discute, sin embargo, en el presente caso que entre los titulares de los trasteros transmitidos se ha generado una comunidad del tipo de las previstas en el Reglamento Hipotecario para actos urbanísticos, al haberse acogido a la técnica registral prevista en dichos preceptos (inscripción en folio independiente de cuota indivisa del local con derecho al uso exclusivo y excluyente de un determinado espacio físico destinado en este caso a trasteros). Pero, si la inscripción no queda limitada a la cuota indivisa, sino que se pretende pasar de una comunidad ordinaria a una especial, con asignación de un espacio, tal modalización es un acto de alteración de la comunidad. Las cuotas indivisas, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número, no pueden ser calificadas como fincas independientes, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada, se precisa además la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente. Dicho de otro modo, para mantenerse dentro de los límites de la comunidad de bienes, es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el que se enmarque. De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. El Tribunal Supremo ha llegado a sostener que en tales casos la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio físico concreto, de forma que lo verdaderamente adquirido es la plaza o espacio asignado. Por ello en el presente caso, en el que la cuota a la que se refiere la atribución del derecho de uso exclusivo o excluyente consta inscrita sin delimitación del concreto espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, la delimitación hecha ahora implica una alteración del régimen de comunidad, que exige, además del consentimiento de los copropietarios del local, la identificación del título o causa jurídica de dicha atribución o concreción patrimonial. Lo que a su vez exige que exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté correctamente expresada en el título. El recurrente se opone, diciendo que, conforme a la doctrina de este Centro Directivo, la extinción o disolución de comunidad ordinaria debe ser total y no parcial, siendo así que en el presente supuesto no se trata de la totalidad de una finca sino de una participación indivisa. Es decir, entiende que la causa del negocio jurídico es la organización de la propiedad de forma que se concrete en el uso de un espacio definido y le quede excluido el uso del resto del local. Lo que no es admisible. En primer lugar porque no es el escrito del recurso sino el propio documento presentado a calificación el que debe contener la expresión de la causa. En segundo lugar, porque contradice la doctrina de este Centro Directivo sobre las modalidades de disolución de comunidad. En primer lugar, porque una cosa es el condominio ordinario que ostentan las dos titulares que quedan sobre la parte del local no vinculado a trasteros concretos, y otra el régimen de comunidad ordinario de los diferentes trasteros cuyas cuotas indivisas se materializan en porciones determinadas de espacio físico del local. El hecho de que se haya constituido una comunidad especial no es incompatible con que todas o algunos de las plazas de aparcamiento o de los trasteros independizados puedan pertenecer en pro indiviso a varias personas en comunidad ordinaria. Es cierto que esta Dirección General, en Resolución de 11 de noviembre de 2011, ha afirmado el carácter atípico, no regulado legalmente, de la «extinción parcial» de comunidad, negando su asimilación indiferenciada con la figura de la «extinción total». Y ha dicho que el Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. Y que el pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. De modo que sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde, especialidad que, empero, no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. Así como ha dicho que la terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero. O que cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto. Abundando en la misma línea, añade la misma Resolución que el negocio de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. Negando que exista ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge; así como serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz. En definitiva, la especial naturaleza del negocio de extinción total de comunidad no permite trasladar el régimen de sus requisitos y efectos al denominado negocio de «extinción parcial de comunidad. En este sentido aclara este Centro Directivo en la citada Resolución que la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. Esta última afirmación, a su vez ha sido matizada, o aclarada en cuanto a su alcance, más recientemente por este Centro Directivo, afirmando que, si a la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas, sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución. Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes: a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos; b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad pro indiviso; c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás. En el presente caso, hay una extinción total de la comunidad en cuanto a uno de los trasteros, y la adjudicataria queda excluida del derecho que corresponderá a la otra cotitular sobre el resto de los trasteros. Lo que requiere que se especifiquen el título causal que justifique dichos desplazamientos patrimoniales en los términos señalados por la citada Resolución de 11 de noviembre de 2011 y en las por ella citadas: la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Repárese por lo demás, en que en el presente caso, a la cotitular que tiene un tercio del total se le asigna un único trastero, en tanto que a la cotitular que ostentaba dos terceras partes le corresponderán los otros cuatro trasteros, lo que apuntaría a un exceso de adjudicación a favor de ésta última con omisión en el título de cualquier referencia a posibles compensaciones o renuncias entre las comuneras, abundando con ello en la falta de expresión de la causa negocial de que adolece el título.
    30/04/2019 (13/05/2019) BOE-A-2019-7081 El notario autorizante de la escritura no la califica de disolución de comunidad -dice que es una “reorganización del dominio”- basándose en una doctrina de la Dirección General que negaba la posibilidad de las disoluciones parciales -como es el caso-; la Dirección General recuerda que se ha retractado de tal criterio, pero demuestra que tampoco del todo, porque exige que la solución del caso concreto siga ajustándose al mismo.
    DISOLUCION COMUNIDAD, DIRECCION GENERAL REGISTROS NOTARIADO, JURISPRUDENCIA, CALIFICACION NOTARIAL, COMUNIDAD FUNCIONAL, CUOTA INDIVISA, INTERPRETACION
    Resumen:
    Consta por nota marginal que el local de sótano del edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido dividido en X trasteros, con acceso por la fachada principal, definidos en un plano incorporado a las escrituras de transmisión. Tras un proceso de ventas sucesivas y una donación, dos de las tres copropietarias originales siguen conservando un porcentaje de dicho local, correspondiente a los trasteros pendientes de transmisión que, según Registro, tienen ciertos números, sin que conste en el Registro qué participación indivisa en el condominio ordinario corresponde a cada uno de ellos, ya que aún no se han formado como fincas independientes. Las dos cotitulares acuerdan que «se concrete» la participación de una de ellas en el uso exclusivo y excluyente del trastero señalado con determinado número, al que se le asigna una participación indivisa. Y quedando el resto, que no tiene asignadas zonas exclusivas, en propiedad única de la otra comunera. No podrá ser objeto de consideración en la presente Resolución una posterior escritura de compraventa, otorgada por ambas copropietarias iniciales y presentada en el Registro con posterioridad, que tiene por objeto el mismo trastero. La descripción de las plazas de aparcamiento y/o trasteros transmitidos, con los datos concretos de su concreta superficie y linderos, debe constar en el título inscribible, sin que pueda suplirse dicha descripción por meros planos, sin perjuicio de su eventual valor complementario o auxiliar. No se discute, sin embargo, en el presente caso que entre los titulares de los trasteros transmitidos se ha generado una comunidad del tipo de las previstas en el Reglamento Hipotecario para actos urbanísticos, al haberse acogido a la técnica registral prevista en dichos preceptos (inscripción en folio independiente de cuota indivisa del local con derecho al uso exclusivo y excluyente de un determinado espacio físico destinado en este caso a trasteros). Pero, si la inscripción no queda limitada a la cuota indivisa, sino que se pretende pasar de una comunidad ordinaria a una especial, con asignación de un espacio, tal modalización es un acto de alteración de la comunidad. Las cuotas indivisas, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número, no pueden ser calificadas como fincas independientes, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada, se precisa además la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente. Dicho de otro modo, para mantenerse dentro de los límites de la comunidad de bienes, es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el que se enmarque. De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. El Tribunal Supremo ha llegado a sostener que en tales casos la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio físico concreto, de forma que lo verdaderamente adquirido es la plaza o espacio asignado. Por ello en el presente caso, en el que la cuota a la que se refiere la atribución del derecho de uso exclusivo o excluyente consta inscrita sin delimitación del concreto espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, la delimitación hecha ahora implica una alteración del régimen de comunidad, que exige, además del consentimiento de los copropietarios del local, la identificación del título o causa jurídica de dicha atribución o concreción patrimonial. Lo que a su vez exige que exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté correctamente expresada en el título. El recurrente se opone, diciendo que, conforme a la doctrina de este Centro Directivo, la extinción o disolución de comunidad ordinaria debe ser total y no parcial, siendo así que en el presente supuesto no se trata de la totalidad de una finca sino de una participación indivisa. Es decir, entiende que la causa del negocio jurídico es la organización de la propiedad de forma que se concrete en el uso de un espacio definido y le quede excluido el uso del resto del local. Lo que no es admisible. En primer lugar porque no es el escrito del recurso sino el propio documento presentado a calificación el que debe contener la expresión de la causa. En segundo lugar, porque contradice la doctrina de este Centro Directivo sobre las modalidades de disolución de comunidad. En primer lugar, porque una cosa es el condominio ordinario que ostentan las dos titulares que quedan sobre la parte del local no vinculado a trasteros concretos, y otra el régimen de comunidad ordinario de los diferentes trasteros cuyas cuotas indivisas se materializan en porciones determinadas de espacio físico del local. El hecho de que se haya constituido una comunidad especial no es incompatible con que todas o algunos de las plazas de aparcamiento o de los trasteros independizados puedan pertenecer en pro indiviso a varias personas en comunidad ordinaria. Es cierto que esta Dirección General, en Resolución de 11 de noviembre de 2011, ha afirmado el carácter atípico, no regulado legalmente, de la «extinción parcial» de comunidad, negando su asimilación indiferenciada con la figura de la «extinción total». Y ha dicho que el Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. Y que el pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. De modo que sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde, especialidad que, empero, no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. Así como ha dicho que la terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero. O que cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto. Abundando en la misma línea, añade la misma Resolución que el negocio de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. Negando que exista ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge; así como serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz. En definitiva, la especial naturaleza del negocio de extinción total de comunidad no permite trasladar el régimen de sus requisitos y efectos al denominado negocio de «extinción parcial de comunidad. En este sentido aclara este Centro Directivo en la citada Resolución que la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. Esta última afirmación, a su vez ha sido matizada, o aclarada en cuanto a su alcance, más recientemente por este Centro Directivo, afirmando que, si a la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas, sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución. Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes: a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos; b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad pro indiviso; c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás. En el presente caso, hay una extinción total de la comunidad en cuanto a uno de los trasteros, y la adjudicataria queda excluida del derecho que corresponderá a la otra cotitular sobre el resto de los trasteros. Lo que requiere que se especifiquen el título causal que justifique dichos desplazamientos patrimoniales en los términos señalados por la citada Resolución de 11 de noviembre de 2011 y en las por ella citadas: la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Repárese por lo demás, en que en el presente caso, a la cotitular que tiene un tercio del total se le asigna un único trastero, en tanto que a la cotitular que ostentaba dos terceras partes le corresponderán los otros cuatro trasteros, lo que apuntaría a un exceso de adjudicación a favor de ésta última con omisión en el título de cualquier referencia a posibles compensaciones o renuncias entre las comuneras, abundando con ello en la falta de expresión de la causa negocial de que adolece el título.
    30/04/2019 (13/05/2019) BOE-A-2019-7081 Las cuotas indivisas, aunque a cada una de ellas se le señale un número, y mientras no se les asigne un espacio delimitado de uso exclusivo, no pueden ser calificadas como fincas independientes, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo.
    TRASTERO, GARAJE, PROPIEDAD HORIZONTAL, ASIGNACION USO, COMUNIDAD BIENES, COMUNIDAD FUNCIONAL, CUOTA INDIVISA, PRINCIPIO TRACTO SUCESIVO, COMUNIDAD FUNCIONAL, CUOTA INDIVISA
    Resumen:
    Consta por nota marginal que el local de sótano del edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido dividido en X trasteros, con acceso por la fachada principal, definidos en un plano incorporado a las escrituras de transmisión. Tras un proceso de ventas sucesivas y una donación, dos de las tres copropietarias originales siguen conservando un porcentaje de dicho local, correspondiente a los trasteros pendientes de transmisión que, según Registro, tienen ciertos números, sin que conste en el Registro qué participación indivisa en el condominio ordinario corresponde a cada uno de ellos, ya que aún no se han formado como fincas independientes. Las dos cotitulares acuerdan que «se concrete» la participación de una de ellas en el uso exclusivo y excluyente del trastero señalado con determinado número, al que se le asigna una participación indivisa. Y quedando el resto, que no tiene asignadas zonas exclusivas, en propiedad única de la otra comunera. No podrá ser objeto de consideración en la presente Resolución una posterior escritura de compraventa, otorgada por ambas copropietarias iniciales y presentada en el Registro con posterioridad, que tiene por objeto el mismo trastero. La descripción de las plazas de aparcamiento y/o trasteros transmitidos, con los datos concretos de su concreta superficie y linderos, debe constar en el título inscribible, sin que pueda suplirse dicha descripción por meros planos, sin perjuicio de su eventual valor complementario o auxiliar. No se discute, sin embargo, en el presente caso que entre los titulares de los trasteros transmitidos se ha generado una comunidad del tipo de las previstas en el Reglamento Hipotecario para actos urbanísticos, al haberse acogido a la técnica registral prevista en dichos preceptos (inscripción en folio independiente de cuota indivisa del local con derecho al uso exclusivo y excluyente de un determinado espacio físico destinado en este caso a trasteros). Pero, si la inscripción no queda limitada a la cuota indivisa, sino que se pretende pasar de una comunidad ordinaria a una especial, con asignación de un espacio, tal modalización es un acto de alteración de la comunidad. Las cuotas indivisas, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número, no pueden ser calificadas como fincas independientes, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada, se precisa además la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente. Dicho de otro modo, para mantenerse dentro de los límites de la comunidad de bienes, es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el que se enmarque. De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. El Tribunal Supremo ha llegado a sostener que en tales casos la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio físico concreto, de forma que lo verdaderamente adquirido es la plaza o espacio asignado. Por ello en el presente caso, en el que la cuota a la que se refiere la atribución del derecho de uso exclusivo o excluyente consta inscrita sin delimitación del concreto espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, la delimitación hecha ahora implica una alteración del régimen de comunidad, que exige, además del consentimiento de los copropietarios del local, la identificación del título o causa jurídica de dicha atribución o concreción patrimonial. Lo que a su vez exige que exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté correctamente expresada en el título. El recurrente se opone, diciendo que, conforme a la doctrina de este Centro Directivo, la extinción o disolución de comunidad ordinaria debe ser total y no parcial, siendo así que en el presente supuesto no se trata de la totalidad de una finca sino de una participación indivisa. Es decir, entiende que la causa del negocio jurídico es la organización de la propiedad de forma que se concrete en el uso de un espacio definido y le quede excluido el uso del resto del local. Lo que no es admisible. En primer lugar porque no es el escrito del recurso sino el propio documento presentado a calificación el que debe contener la expresión de la causa. En segundo lugar, porque contradice la doctrina de este Centro Directivo sobre las modalidades de disolución de comunidad. En primer lugar, porque una cosa es el condominio ordinario que ostentan las dos titulares que quedan sobre la parte del local no vinculado a trasteros concretos, y otra el régimen de comunidad ordinario de los diferentes trasteros cuyas cuotas indivisas se materializan en porciones determinadas de espacio físico del local. El hecho de que se haya constituido una comunidad especial no es incompatible con que todas o algunos de las plazas de aparcamiento o de los trasteros independizados puedan pertenecer en pro indiviso a varias personas en comunidad ordinaria. Es cierto que esta Dirección General, en Resolución de 11 de noviembre de 2011, ha afirmado el carácter atípico, no regulado legalmente, de la «extinción parcial» de comunidad, negando su asimilación indiferenciada con la figura de la «extinción total». Y ha dicho que el Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. Y que el pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. De modo que sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde, especialidad que, empero, no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. Así como ha dicho que la terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero. O que cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto. Abundando en la misma línea, añade la misma Resolución que el negocio de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. Negando que exista ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge; así como serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz. En definitiva, la especial naturaleza del negocio de extinción total de comunidad no permite trasladar el régimen de sus requisitos y efectos al denominado negocio de «extinción parcial de comunidad. En este sentido aclara este Centro Directivo en la citada Resolución que la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. Esta última afirmación, a su vez ha sido matizada, o aclarada en cuanto a su alcance, más recientemente por este Centro Directivo, afirmando que, si a la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas, sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución. Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes: a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos; b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad pro indiviso; c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás. En el presente caso, hay una extinción total de la comunidad en cuanto a uno de los trasteros, y la adjudicataria queda excluida del derecho que corresponderá a la otra cotitular sobre el resto de los trasteros. Lo que requiere que se especifiquen el título causal que justifique dichos desplazamientos patrimoniales en los términos señalados por la citada Resolución de 11 de noviembre de 2011 y en las por ella citadas: la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Repárese por lo demás, en que en el presente caso, a la cotitular que tiene un tercio del total se le asigna un único trastero, en tanto que a la cotitular que ostentaba dos terceras partes le corresponderán los otros cuatro trasteros, lo que apuntaría a un exceso de adjudicación a favor de ésta última con omisión en el título de cualquier referencia a posibles compensaciones o renuncias entre las comuneras, abundando con ello en la falta de expresión de la causa negocial de que adolece el título.
    30/04/2019 (13/05/2019) BOE-A-2019-7081 Para que siga existiendo la comunidad de bienes, es preciso que las porciones atribuidas a cada comunero carezcan de la autonomía física y económica, como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, como ocurre cuando a la cuota se le asigna el uso exclusivo de un espacio delimitado.
    TRASTERO, GARAJE, PROPIEDAD HORIZONTAL, ASIGNACION USO, COMUNIDAD BIENES, COMUNIDAD FUNCIONAL, CUOTA INDIVISA
    Resumen:
    Consta por nota marginal que el local de sótano del edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido dividido en X trasteros, con acceso por la fachada principal, definidos en un plano incorporado a las escrituras de transmisión. Tras un proceso de ventas sucesivas y una donación, dos de las tres copropietarias originales siguen conservando un porcentaje de dicho local, correspondiente a los trasteros pendientes de transmisión que, según Registro, tienen ciertos números, sin que conste en el Registro qué participación indivisa en el condominio ordinario corresponde a cada uno de ellos, ya que aún no se han formado como fincas independientes. Las dos cotitulares acuerdan que «se concrete» la participación de una de ellas en el uso exclusivo y excluyente del trastero señalado con determinado número, al que se le asigna una participación indivisa. Y quedando el resto, que no tiene asignadas zonas exclusivas, en propiedad única de la otra comunera. No podrá ser objeto de consideración en la presente Resolución una posterior escritura de compraventa, otorgada por ambas copropietarias iniciales y presentada en el Registro con posterioridad, que tiene por objeto el mismo trastero. La descripción de las plazas de aparcamiento y/o trasteros transmitidos, con los datos concretos de su concreta superficie y linderos, debe constar en el título inscribible, sin que pueda suplirse dicha descripción por meros planos, sin perjuicio de su eventual valor complementario o auxiliar. No se discute, sin embargo, en el presente caso que entre los titulares de los trasteros transmitidos se ha generado una comunidad del tipo de las previstas en el Reglamento Hipotecario para actos urbanísticos, al haberse acogido a la técnica registral prevista en dichos preceptos (inscripción en folio independiente de cuota indivisa del local con derecho al uso exclusivo y excluyente de un determinado espacio físico destinado en este caso a trasteros). Pero, si la inscripción no queda limitada a la cuota indivisa, sino que se pretende pasar de una comunidad ordinaria a una especial, con asignación de un espacio, tal modalización es un acto de alteración de la comunidad. Las cuotas indivisas, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número, no pueden ser calificadas como fincas independientes, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada, se precisa además la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente. Dicho de otro modo, para mantenerse dentro de los límites de la comunidad de bienes, es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el que se enmarque. De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. El Tribunal Supremo ha llegado a sostener que en tales casos la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio físico concreto, de forma que lo verdaderamente adquirido es la plaza o espacio asignado. Por ello en el presente caso, en el que la cuota a la que se refiere la atribución del derecho de uso exclusivo o excluyente consta inscrita sin delimitación del concreto espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, la delimitación hecha ahora implica una alteración del régimen de comunidad, que exige, además del consentimiento de los copropietarios del local, la identificación del título o causa jurídica de dicha atribución o concreción patrimonial. Lo que a su vez exige que exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté correctamente expresada en el título. El recurrente se opone, diciendo que, conforme a la doctrina de este Centro Directivo, la extinción o disolución de comunidad ordinaria debe ser total y no parcial, siendo así que en el presente supuesto no se trata de la totalidad de una finca sino de una participación indivisa. Es decir, entiende que la causa del negocio jurídico es la organización de la propiedad de forma que se concrete en el uso de un espacio definido y le quede excluido el uso del resto del local. Lo que no es admisible. En primer lugar porque no es el escrito del recurso sino el propio documento presentado a calificación el que debe contener la expresión de la causa. En segundo lugar, porque contradice la doctrina de este Centro Directivo sobre las modalidades de disolución de comunidad. En primer lugar, porque una cosa es el condominio ordinario que ostentan las dos titulares que quedan sobre la parte del local no vinculado a trasteros concretos, y otra el régimen de comunidad ordinario de los diferentes trasteros cuyas cuotas indivisas se materializan en porciones determinadas de espacio físico del local. El hecho de que se haya constituido una comunidad especial no es incompatible con que todas o algunos de las plazas de aparcamiento o de los trasteros independizados puedan pertenecer en pro indiviso a varias personas en comunidad ordinaria. Es cierto que esta Dirección General, en Resolución de 11 de noviembre de 2011, ha afirmado el carácter atípico, no regulado legalmente, de la «extinción parcial» de comunidad, negando su asimilación indiferenciada con la figura de la «extinción total». Y ha dicho que el Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. Y que el pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. De modo que sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde, especialidad que, empero, no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. Así como ha dicho que la terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero. O que cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto. Abundando en la misma línea, añade la misma Resolución que el negocio de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. Negando que exista ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge; así como serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz. En definitiva, la especial naturaleza del negocio de extinción total de comunidad no permite trasladar el régimen de sus requisitos y efectos al denominado negocio de «extinción parcial de comunidad. En este sentido aclara este Centro Directivo en la citada Resolución que la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. Esta última afirmación, a su vez ha sido matizada, o aclarada en cuanto a su alcance, más recientemente por este Centro Directivo, afirmando que, si a la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas, sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución. Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes: a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos; b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad pro indiviso; c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás. En el presente caso, hay una extinción total de la comunidad en cuanto a uno de los trasteros, y la adjudicataria queda excluida del derecho que corresponderá a la otra cotitular sobre el resto de los trasteros. Lo que requiere que se especifiquen el título causal que justifique dichos desplazamientos patrimoniales en los términos señalados por la citada Resolución de 11 de noviembre de 2011 y en las por ella citadas: la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Repárese por lo demás, en que en el presente caso, a la cotitular que tiene un tercio del total se le asigna un único trastero, en tanto que a la cotitular que ostentaba dos terceras partes le corresponderán los otros cuatro trasteros, lo que apuntaría a un exceso de adjudicación a favor de ésta última con omisión en el título de cualquier referencia a posibles compensaciones o renuncias entre las comuneras, abundando con ello en la falta de expresión de la causa negocial de que adolece el título.
    30/04/2019 (13/05/2019) BOE-A-2019-7081 El Tribunal Supremo considera que, el trastero o plaza de garaje transmitidos como una cuota, lo verdaderamente adquirido es el espacio de uso exclusivo asignado, y que la cuota sobre el local completo sólo determina la participación o concurrencia en la organización, en los poderes de disposición y administración y en los gastos de la comunidad.
    GARAJE, ASIGNACION USO, CUOTA INDIVISA, TRASTERO, COMUNIDAD BIENES, PROPIEDAD HORIZONTAL, COMUNIDAD PROPIETARIOS, TRIBUNAL SUPREMO, JURISPRUDENCIA, OBJETO CONTRATO, GASTO COMUNIDAD
    Resumen:
    Consta por nota marginal que el local de sótano del edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido dividido en X trasteros, con acceso por la fachada principal, definidos en un plano incorporado a las escrituras de transmisión. Tras un proceso de ventas sucesivas y una donación, dos de las tres copropietarias originales siguen conservando un porcentaje de dicho local, correspondiente a los trasteros pendientes de transmisión que, según Registro, tienen ciertos números, sin que conste en el Registro qué participación indivisa en el condominio ordinario corresponde a cada uno de ellos, ya que aún no se han formado como fincas independientes. Las dos cotitulares acuerdan que «se concrete» la participación de una de ellas en el uso exclusivo y excluyente del trastero señalado con determinado número, al que se le asigna una participación indivisa. Y quedando el resto, que no tiene asignadas zonas exclusivas, en propiedad única de la otra comunera. No podrá ser objeto de consideración en la presente Resolución una posterior escritura de compraventa, otorgada por ambas copropietarias iniciales y presentada en el Registro con posterioridad, que tiene por objeto el mismo trastero. La descripción de las plazas de aparcamiento y/o trasteros transmitidos, con los datos concretos de su concreta superficie y linderos, debe constar en el título inscribible, sin que pueda suplirse dicha descripción por meros planos, sin perjuicio de su eventual valor complementario o auxiliar. No se discute, sin embargo, en el presente caso que entre los titulares de los trasteros transmitidos se ha generado una comunidad del tipo de las previstas en el Reglamento Hipotecario para actos urbanísticos, al haberse acogido a la técnica registral prevista en dichos preceptos (inscripción en folio independiente de cuota indivisa del local con derecho al uso exclusivo y excluyente de un determinado espacio físico destinado en este caso a trasteros). Pero, si la inscripción no queda limitada a la cuota indivisa, sino que se pretende pasar de una comunidad ordinaria a una especial, con asignación de un espacio, tal modalización es un acto de alteración de la comunidad. Las cuotas indivisas, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número, no pueden ser calificadas como fincas independientes, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada, se precisa además la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente. Dicho de otro modo, para mantenerse dentro de los límites de la comunidad de bienes, es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el que se enmarque. De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. El Tribunal Supremo ha llegado a sostener que en tales casos la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio físico concreto, de forma que lo verdaderamente adquirido es la plaza o espacio asignado. Por ello en el presente caso, en el que la cuota a la que se refiere la atribución del derecho de uso exclusivo o excluyente consta inscrita sin delimitación del concreto espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, la delimitación hecha ahora implica una alteración del régimen de comunidad, que exige, además del consentimiento de los copropietarios del local, la identificación del título o causa jurídica de dicha atribución o concreción patrimonial. Lo que a su vez exige que exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté correctamente expresada en el título. El recurrente se opone, diciendo que, conforme a la doctrina de este Centro Directivo, la extinción o disolución de comunidad ordinaria debe ser total y no parcial, siendo así que en el presente supuesto no se trata de la totalidad de una finca sino de una participación indivisa. Es decir, entiende que la causa del negocio jurídico es la organización de la propiedad de forma que se concrete en el uso de un espacio definido y le quede excluido el uso del resto del local. Lo que no es admisible. En primer lugar porque no es el escrito del recurso sino el propio documento presentado a calificación el que debe contener la expresión de la causa. En segundo lugar, porque contradice la doctrina de este Centro Directivo sobre las modalidades de disolución de comunidad. En primer lugar, porque una cosa es el condominio ordinario que ostentan las dos titulares que quedan sobre la parte del local no vinculado a trasteros concretos, y otra el régimen de comunidad ordinario de los diferentes trasteros cuyas cuotas indivisas se materializan en porciones determinadas de espacio físico del local. El hecho de que se haya constituido una comunidad especial no es incompatible con que todas o algunos de las plazas de aparcamiento o de los trasteros independizados puedan pertenecer en pro indiviso a varias personas en comunidad ordinaria. Es cierto que esta Dirección General, en Resolución de 11 de noviembre de 2011, ha afirmado el carácter atípico, no regulado legalmente, de la «extinción parcial» de comunidad, negando su asimilación indiferenciada con la figura de la «extinción total». Y ha dicho que el Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. Y que el pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. De modo que sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde, especialidad que, empero, no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. Así como ha dicho que la terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero. O que cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto. Abundando en la misma línea, añade la misma Resolución que el negocio de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. Negando que exista ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge; así como serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz. En definitiva, la especial naturaleza del negocio de extinción total de comunidad no permite trasladar el régimen de sus requisitos y efectos al denominado negocio de «extinción parcial de comunidad. En este sentido aclara este Centro Directivo en la citada Resolución que la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. Esta última afirmación, a su vez ha sido matizada, o aclarada en cuanto a su alcance, más recientemente por este Centro Directivo, afirmando que, si a la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas, sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución. Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes: a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos; b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad pro indiviso; c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás. En el presente caso, hay una extinción total de la comunidad en cuanto a uno de los trasteros, y la adjudicataria queda excluida del derecho que corresponderá a la otra cotitular sobre el resto de los trasteros. Lo que requiere que se especifiquen el título causal que justifique dichos desplazamientos patrimoniales en los términos señalados por la citada Resolución de 11 de noviembre de 2011 y en las por ella citadas: la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Repárese por lo demás, en que en el presente caso, a la cotitular que tiene un tercio del total se le asigna un único trastero, en tanto que a la cotitular que ostentaba dos terceras partes le corresponderán los otros cuatro trasteros, lo que apuntaría a un exceso de adjudicación a favor de ésta última con omisión en el título de cualquier referencia a posibles compensaciones o renuncias entre las comuneras, abundando con ello en la falta de expresión de la causa negocial de que adolece el título.
    30/04/2019 (13/05/2019) BOE-A-2019-7081 La constitución de una comunidad especial -por asignación a las cuotas de una espacio delimitado de uso exclusivo- no es incompatible con que todas o algunos de las plazas de aparcamiento o de los trasteros independizados puedan pertenecer a su vez a varias personas, en comunidad ordinaria.
    GARAJE, ASIGNACION USO, CUOTA INDIVISA, TRASTERO, COMUNIDAD BIENES, PROPIEDAD HORIZONTAL, COMUNIDAD FUNCIONAL, CUOTA INDIVISA
    Resumen:
    Consta por nota marginal que el local de sótano del edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido dividido en X trasteros, con acceso por la fachada principal, definidos en un plano incorporado a las escrituras de transmisión. Tras un proceso de ventas sucesivas y una donación, dos de las tres copropietarias originales siguen conservando un porcentaje de dicho local, correspondiente a los trasteros pendientes de transmisión que, según Registro, tienen ciertos números, sin que conste en el Registro qué participación indivisa en el condominio ordinario corresponde a cada uno de ellos, ya que aún no se han formado como fincas independientes. Las dos cotitulares acuerdan que «se concrete» la participación de una de ellas en el uso exclusivo y excluyente del trastero señalado con determinado número, al que se le asigna una participación indivisa. Y quedando el resto, que no tiene asignadas zonas exclusivas, en propiedad única de la otra comunera. No podrá ser objeto de consideración en la presente Resolución una posterior escritura de compraventa, otorgada por ambas copropietarias iniciales y presentada en el Registro con posterioridad, que tiene por objeto el mismo trastero. La descripción de las plazas de aparcamiento y/o trasteros transmitidos, con los datos concretos de su concreta superficie y linderos, debe constar en el título inscribible, sin que pueda suplirse dicha descripción por meros planos, sin perjuicio de su eventual valor complementario o auxiliar. No se discute, sin embargo, en el presente caso que entre los titulares de los trasteros transmitidos se ha generado una comunidad del tipo de las previstas en el Reglamento Hipotecario para actos urbanísticos, al haberse acogido a la técnica registral prevista en dichos preceptos (inscripción en folio independiente de cuota indivisa del local con derecho al uso exclusivo y excluyente de un determinado espacio físico destinado en este caso a trasteros). Pero, si la inscripción no queda limitada a la cuota indivisa, sino que se pretende pasar de una comunidad ordinaria a una especial, con asignación de un espacio, tal modalización es un acto de alteración de la comunidad. Las cuotas indivisas, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número, no pueden ser calificadas como fincas independientes, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada, se precisa además la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente. Dicho de otro modo, para mantenerse dentro de los límites de la comunidad de bienes, es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el que se enmarque. De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. El Tribunal Supremo ha llegado a sostener que en tales casos la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio físico concreto, de forma que lo verdaderamente adquirido es la plaza o espacio asignado. Por ello en el presente caso, en el que la cuota a la que se refiere la atribución del derecho de uso exclusivo o excluyente consta inscrita sin delimitación del concreto espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, la delimitación hecha ahora implica una alteración del régimen de comunidad, que exige, además del consentimiento de los copropietarios del local, la identificación del título o causa jurídica de dicha atribución o concreción patrimonial. Lo que a su vez exige que exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté correctamente expresada en el título. El recurrente se opone, diciendo que, conforme a la doctrina de este Centro Directivo, la extinción o disolución de comunidad ordinaria debe ser total y no parcial, siendo así que en el presente supuesto no se trata de la totalidad de una finca sino de una participación indivisa. Es decir, entiende que la causa del negocio jurídico es la organización de la propiedad de forma que se concrete en el uso de un espacio definido y le quede excluido el uso del resto del local. Lo que no es admisible. En primer lugar porque no es el escrito del recurso sino el propio documento presentado a calificación el que debe contener la expresión de la causa. En segundo lugar, porque contradice la doctrina de este Centro Directivo sobre las modalidades de disolución de comunidad. En primer lugar, porque una cosa es el condominio ordinario que ostentan las dos titulares que quedan sobre la parte del local no vinculado a trasteros concretos, y otra el régimen de comunidad ordinario de los diferentes trasteros cuyas cuotas indivisas se materializan en porciones determinadas de espacio físico del local. El hecho de que se haya constituido una comunidad especial no es incompatible con que todas o algunos de las plazas de aparcamiento o de los trasteros independizados puedan pertenecer en pro indiviso a varias personas en comunidad ordinaria. Es cierto que esta Dirección General, en Resolución de 11 de noviembre de 2011, ha afirmado el carácter atípico, no regulado legalmente, de la «extinción parcial» de comunidad, negando su asimilación indiferenciada con la figura de la «extinción total». Y ha dicho que el Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. Y que el pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. De modo que sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde, especialidad que, empero, no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. Así como ha dicho que la terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero. O que cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto. Abundando en la misma línea, añade la misma Resolución que el negocio de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. Negando que exista ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge; así como serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz. En definitiva, la especial naturaleza del negocio de extinción total de comunidad no permite trasladar el régimen de sus requisitos y efectos al denominado negocio de «extinción parcial de comunidad. En este sentido aclara este Centro Directivo en la citada Resolución que la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. Esta última afirmación, a su vez ha sido matizada, o aclarada en cuanto a su alcance, más recientemente por este Centro Directivo, afirmando que, si a la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas, sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución. Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes: a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos; b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad pro indiviso; c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás. En el presente caso, hay una extinción total de la comunidad en cuanto a uno de los trasteros, y la adjudicataria queda excluida del derecho que corresponderá a la otra cotitular sobre el resto de los trasteros. Lo que requiere que se especifiquen el título causal que justifique dichos desplazamientos patrimoniales en los términos señalados por la citada Resolución de 11 de noviembre de 2011 y en las por ella citadas: la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Repárese por lo demás, en que en el presente caso, a la cotitular que tiene un tercio del total se le asigna un único trastero, en tanto que a la cotitular que ostentaba dos terceras partes le corresponderán los otros cuatro trasteros, lo que apuntaría a un exceso de adjudicación a favor de ésta última con omisión en el título de cualquier referencia a posibles compensaciones o renuncias entre las comuneras, abundando con ello en la falta de expresión de la causa negocial de que adolece el título.
    30/04/2019 (13/05/2019) BOE-A-2019-7081 La Dirección General dice que su doctrina que negaba la posibilidad legal y el propio concepto de disolución parcial de comunidad ha sido “matizada o aclarada” con posterioridad, de modo que ahora considera que todo acto “encaminado” al cese final de la comunidad podrá ser calificado de disolución (en todo caso, la solución que da al caso concreto de esta resolución vuelve a sembrar dudas sobre el particular).
    DISOLUCION COMUNIDAD, DIRECCION GENERAL REGISTROS NOTARIADO, JURISPRUDENCIA, INTERPRETACION, GARAJE, ASIGNACION USO, CUOTA INDIVISA, TRASTERO, COMUNIDAD BIENES, PROPIEDAD HORIZONTAL, COMUNIDAD FUNCIONAL, CUOTA INDIVISA
    Resumen:
    Consta por nota marginal que el local de sótano del edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido dividido en X trasteros, con acceso por la fachada principal, definidos en un plano incorporado a las escrituras de transmisión. Tras un proceso de ventas sucesivas y una donación, dos de las tres copropietarias originales siguen conservando un porcentaje de dicho local, correspondiente a los trasteros pendientes de transmisión que, según Registro, tienen ciertos números, sin que conste en el Registro qué participación indivisa en el condominio ordinario corresponde a cada uno de ellos, ya que aún no se han formado como fincas independientes. Las dos cotitulares acuerdan que «se concrete» la participación de una de ellas en el uso exclusivo y excluyente del trastero señalado con determinado número, al que se le asigna una participación indivisa. Y quedando el resto, que no tiene asignadas zonas exclusivas, en propiedad única de la otra comunera. No podrá ser objeto de consideración en la presente Resolución una posterior escritura de compraventa, otorgada por ambas copropietarias iniciales y presentada en el Registro con posterioridad, que tiene por objeto el mismo trastero. La descripción de las plazas de aparcamiento y/o trasteros transmitidos, con los datos concretos de su concreta superficie y linderos, debe constar en el título inscribible, sin que pueda suplirse dicha descripción por meros planos, sin perjuicio de su eventual valor complementario o auxiliar. No se discute, sin embargo, en el presente caso que entre los titulares de los trasteros transmitidos se ha generado una comunidad del tipo de las previstas en el Reglamento Hipotecario para actos urbanísticos, al haberse acogido a la técnica registral prevista en dichos preceptos (inscripción en folio independiente de cuota indivisa del local con derecho al uso exclusivo y excluyente de un determinado espacio físico destinado en este caso a trasteros). Pero, si la inscripción no queda limitada a la cuota indivisa, sino que se pretende pasar de una comunidad ordinaria a una especial, con asignación de un espacio, tal modalización es un acto de alteración de la comunidad. Las cuotas indivisas, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número, no pueden ser calificadas como fincas independientes, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada, se precisa además la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente. Dicho de otro modo, para mantenerse dentro de los límites de la comunidad de bienes, es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el que se enmarque. De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. El Tribunal Supremo ha llegado a sostener que en tales casos la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio físico concreto, de forma que lo verdaderamente adquirido es la plaza o espacio asignado. Por ello en el presente caso, en el que la cuota a la que se refiere la atribución del derecho de uso exclusivo o excluyente consta inscrita sin delimitación del concreto espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, la delimitación hecha ahora implica una alteración del régimen de comunidad, que exige, además del consentimiento de los copropietarios del local, la identificación del título o causa jurídica de dicha atribución o concreción patrimonial. Lo que a su vez exige que exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté correctamente expresada en el título. El recurrente se opone, diciendo que, conforme a la doctrina de este Centro Directivo, la extinción o disolución de comunidad ordinaria debe ser total y no parcial, siendo así que en el presente supuesto no se trata de la totalidad de una finca sino de una participación indivisa. Es decir, entiende que la causa del negocio jurídico es la organización de la propiedad de forma que se concrete en el uso de un espacio definido y le quede excluido el uso del resto del local. Lo que no es admisible. En primer lugar porque no es el escrito del recurso sino el propio documento presentado a calificación el que debe contener la expresión de la causa. En segundo lugar, porque contradice la doctrina de este Centro Directivo sobre las modalidades de disolución de comunidad. En primer lugar, porque una cosa es el condominio ordinario que ostentan las dos titulares que quedan sobre la parte del local no vinculado a trasteros concretos, y otra el régimen de comunidad ordinario de los diferentes trasteros cuyas cuotas indivisas se materializan en porciones determinadas de espacio físico del local. El hecho de que se haya constituido una comunidad especial no es incompatible con que todas o algunos de las plazas de aparcamiento o de los trasteros independizados puedan pertenecer en pro indiviso a varias personas en comunidad ordinaria. Es cierto que esta Dirección General, en Resolución de 11 de noviembre de 2011, ha afirmado el carácter atípico, no regulado legalmente, de la «extinción parcial» de comunidad, negando su asimilación indiferenciada con la figura de la «extinción total». Y ha dicho que el Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. Y que el pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. De modo que sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde, especialidad que, empero, no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. Así como ha dicho que la terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero. O que cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto. Abundando en la misma línea, añade la misma Resolución que el negocio de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. Negando que exista ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge; así como serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz. En definitiva, la especial naturaleza del negocio de extinción total de comunidad no permite trasladar el régimen de sus requisitos y efectos al denominado negocio de «extinción parcial de comunidad. En este sentido aclara este Centro Directivo en la citada Resolución que la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. Esta última afirmación, a su vez ha sido matizada, o aclarada en cuanto a su alcance, más recientemente por este Centro Directivo, afirmando que, si a la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas, sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución. Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes: a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos; b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad pro indiviso; c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás. En el presente caso, hay una extinción total de la comunidad en cuanto a uno de los trasteros, y la adjudicataria queda excluida del derecho que corresponderá a la otra cotitular sobre el resto de los trasteros. Lo que requiere que se especifiquen el título causal que justifique dichos desplazamientos patrimoniales en los términos señalados por la citada Resolución de 11 de noviembre de 2011 y en las por ella citadas: la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Repárese por lo demás, en que en el presente caso, a la cotitular que tiene un tercio del total se le asigna un único trastero, en tanto que a la cotitular que ostentaba dos terceras partes le corresponderán los otros cuatro trasteros, lo que apuntaría a un exceso de adjudicación a favor de ésta última con omisión en el título de cualquier referencia a posibles compensaciones o renuncias entre las comuneras, abundando con ello en la falta de expresión de la causa negocial de que adolece el título.
    30/04/2019 (13/05/2019) BOE-A-2019-7081 La Dirección General admite como válida la disolución parcial de comunidad que se hace en el caso concreto (adjudicar una zona de la finca en uso exclusivo a un comunero, que queda excluido de la comunidad sobre el resto de la finca), pero dice que se requiere expresar una causa, y que debe hacerse “en los términos” admitidos por una resolución suya que cita, que es precisamente la que niega el propio concepto de disolución parcial.
    DISOLUCION COMUNIDAD, DIRECCION GENERAL REGISTROS NOTARIADO, JURISPRUDENCIA, INTERPRETACION, GARAJE, ASIGNACION USO, CUOTA INDIVISA, TRASTERO, COMUNIDAD BIENES, PROPIEDAD HORIZONTAL, COMUNIDAD FUNCIONAL, CUOTA INDIVISA
    Resumen:
    Consta por nota marginal que el local de sótano del edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido dividido en X trasteros, con acceso por la fachada principal, definidos en un plano incorporado a las escrituras de transmisión. Tras un proceso de ventas sucesivas y una donación, dos de las tres copropietarias originales siguen conservando un porcentaje de dicho local, correspondiente a los trasteros pendientes de transmisión que, según Registro, tienen ciertos números, sin que conste en el Registro qué participación indivisa en el condominio ordinario corresponde a cada uno de ellos, ya que aún no se han formado como fincas independientes. Las dos cotitulares acuerdan que «se concrete» la participación de una de ellas en el uso exclusivo y excluyente del trastero señalado con determinado número, al que se le asigna una participación indivisa. Y quedando el resto, que no tiene asignadas zonas exclusivas, en propiedad única de la otra comunera. No podrá ser objeto de consideración en la presente Resolución una posterior escritura de compraventa, otorgada por ambas copropietarias iniciales y presentada en el Registro con posterioridad, que tiene por objeto el mismo trastero. La descripción de las plazas de aparcamiento y/o trasteros transmitidos, con los datos concretos de su concreta superficie y linderos, debe constar en el título inscribible, sin que pueda suplirse dicha descripción por meros planos, sin perjuicio de su eventual valor complementario o auxiliar. No se discute, sin embargo, en el presente caso que entre los titulares de los trasteros transmitidos se ha generado una comunidad del tipo de las previstas en el Reglamento Hipotecario para actos urbanísticos, al haberse acogido a la técnica registral prevista en dichos preceptos (inscripción en folio independiente de cuota indivisa del local con derecho al uso exclusivo y excluyente de un determinado espacio físico destinado en este caso a trasteros). Pero, si la inscripción no queda limitada a la cuota indivisa, sino que se pretende pasar de una comunidad ordinaria a una especial, con asignación de un espacio, tal modalización es un acto de alteración de la comunidad. Las cuotas indivisas, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número, no pueden ser calificadas como fincas independientes, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada, se precisa además la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente. Dicho de otro modo, para mantenerse dentro de los límites de la comunidad de bienes, es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el que se enmarque. De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. El Tribunal Supremo ha llegado a sostener que en tales casos la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio físico concreto, de forma que lo verdaderamente adquirido es la plaza o espacio asignado. Por ello en el presente caso, en el que la cuota a la que se refiere la atribución del derecho de uso exclusivo o excluyente consta inscrita sin delimitación del concreto espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, la delimitación hecha ahora implica una alteración del régimen de comunidad, que exige, además del consentimiento de los copropietarios del local, la identificación del título o causa jurídica de dicha atribución o concreción patrimonial. Lo que a su vez exige que exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté correctamente expresada en el título. El recurrente se opone, diciendo que, conforme a la doctrina de este Centro Directivo, la extinción o disolución de comunidad ordinaria debe ser total y no parcial, siendo así que en el presente supuesto no se trata de la totalidad de una finca sino de una participación indivisa. Es decir, entiende que la causa del negocio jurídico es la organización de la propiedad de forma que se concrete en el uso de un espacio definido y le quede excluido el uso del resto del local. Lo que no es admisible. En primer lugar porque no es el escrito del recurso sino el propio documento presentado a calificación el que debe contener la expresión de la causa. En segundo lugar, porque contradice la doctrina de este Centro Directivo sobre las modalidades de disolución de comunidad. En primer lugar, porque una cosa es el condominio ordinario que ostentan las dos titulares que quedan sobre la parte del local no vinculado a trasteros concretos, y otra el régimen de comunidad ordinario de los diferentes trasteros cuyas cuotas indivisas se materializan en porciones determinadas de espacio físico del local. El hecho de que se haya constituido una comunidad especial no es incompatible con que todas o algunos de las plazas de aparcamiento o de los trasteros independizados puedan pertenecer en pro indiviso a varias personas en comunidad ordinaria. Es cierto que esta Dirección General, en Resolución de 11 de noviembre de 2011, ha afirmado el carácter atípico, no regulado legalmente, de la «extinción parcial» de comunidad, negando su asimilación indiferenciada con la figura de la «extinción total». Y ha dicho que el Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. Y que el pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. De modo que sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde, especialidad que, empero, no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. Así como ha dicho que la terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero. O que cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto. Abundando en la misma línea, añade la misma Resolución que el negocio de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. Negando que exista ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge; así como serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz. En definitiva, la especial naturaleza del negocio de extinción total de comunidad no permite trasladar el régimen de sus requisitos y efectos al denominado negocio de «extinción parcial de comunidad. En este sentido aclara este Centro Directivo en la citada Resolución que la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. Esta última afirmación, a su vez ha sido matizada, o aclarada en cuanto a su alcance, más recientemente por este Centro Directivo, afirmando que, si a la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas, sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución. Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes: a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos; b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad pro indiviso; c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás. En el presente caso, hay una extinción total de la comunidad en cuanto a uno de los trasteros, y la adjudicataria queda excluida del derecho que corresponderá a la otra cotitular sobre el resto de los trasteros. Lo que requiere que se especifiquen el título causal que justifique dichos desplazamientos patrimoniales en los términos señalados por la citada Resolución de 11 de noviembre de 2011 y en las por ella citadas: la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Repárese por lo demás, en que en el presente caso, a la cotitular que tiene un tercio del total se le asigna un único trastero, en tanto que a la cotitular que ostentaba dos terceras partes le corresponderán los otros cuatro trasteros, lo que apuntaría a un exceso de adjudicación a favor de ésta última con omisión en el título de cualquier referencia a posibles compensaciones o renuncias entre las comuneras, abundando con ello en la falta de expresión de la causa negocial de que adolece el título.
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