En el recurso interpuesto por don Rodrigo Antonio Tena Arregui, notario de Madrid, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vigo número 2, doña Margarita José Alconchel Saiz-Pardo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de una hipoteca. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 28 de julio de 2021 por el notario de Vigo, don Luis Francisco Royo Martel, la entidad acreedora, «Promontoria Aloe Designated Activity Company», y los deudores hipotecantes, don M. O. V. C. y doña M. B. M., reconocieron que el saldo que se adeudaba, derivado del préstamo hipotecario que gravaba la finca registral número 63.376 de Vigo, era de 58.227 euros, si bien, no disponiendo la parte deudora de liquidez suficiente para proceder al pago íntegro, se acordaba con «Promontoria Aloe Designated Activity Company» la amortización total del referido préstamo con la recepción por el acreedor de la cantidad de 39.000 euros, así como la cancelación de todos los derechos accesorios y garantías reales y personales frente al deudor. La referida entidad declaraba totalmente satisfecha y liquidada la deuda hipotecaria reseñada, daba carta de pago al deudor y le liberaba de toda responsabilidad dimanante del citado préstamo y, consecuentemente, cancelaba la referida hipoteca sobre la finca descrita y consentía que así se hiciese constar en los libros del Registro de la Propiedad. En dicha escritura, comparecía como representante de la parte acreedora doña M. S. R., la cual ostentaba dicha representación como mandataria verbal de la entidad «Promontoria Aloe Designated Activity Company», si bien, mediante escritura de ratificación otorgada el día 29 de julio de 2021, ante el notario de Madrid, don Rodrigo Antonio Tena Arregui, con el número 4.223 de protocolo, comparecía don A. V. M., en nombre y representación de la referida entidad, el cual ejerce dicha representación en su condición de apoderado y en el ejercicio de la facultades que se le atribuían en escritura de sustitución de poder conferido a su favor por don C. L. C., en su condición de apoderado de la compañía de nacionalidad extranjera, y en el ejercicio de las facultades que a tal fin se le atribuían en el poder autorizado el día 24 de enero de 2020 por el notario de Dublín, don James Jones, autorizada el día 17 de febrero de 2020 por el notario de Madrid, don Rodrigo Antonio Tena Arregui, con el número 393 de protocolo, copia autorizada de la cual tuvo a la vista el nombrado notario, «de la que resulta tener facultades para cobrar créditos y cualesquiera cantidades que se adeuden a la sociedad poderdante, realizar quitas, cancelar las garantías existentes y el resto de actos contenidos en la escritura que motiva la presente y que yo, el Notario, considero suficiente a los efectos de este otorgamiento», y mediante la cual ratificaba en todas sus partes, pactos, cláusulas y condiciones, la referida escritura, la cual aseveraba conocer en todos sus términos. II Presentadas dichas escrituras en el Registro de la Propiedad de Vigo número 2, fueron objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el precedente documento con arreglo a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y concordantes de su reglamento, se califica negativamente, en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: En el precedente documento, la entidad acreedora «Promontoria Aloe Designated Activity Company», y los deudores hipotecantes don M. O. V. C. y doña M. B. M. reconocen que el saldo que se adeuda derivado del préstamo hipotecario que grava la finca registral de Vigo número 63.376, vivienda (…) de Vigo, es de 58.227 euros, si bien no disponiendo la deudora de liquidez suficiente para proceder al pago íntegro, ha acordado con «Promontoria Aloe Designated Activity Company», la amortización total del referido préstamo con la recepción por el acreedor de la cantidad de 39.000 euros, así como la cancelación de todos los derechos accesorios y garantías reales y personales frente al deudor. La referida entidad declara totalmente satisfecha y liquidada la deuda hipotecaria reseñada, da carta de pago al deudor y le libera de toda responsabilidad dimanante del citado préstamo y, consecuentemente, cancela la referida hipoteca sobre la finca descrita y consiente que así se haga constar en los Libros del Registro de la Propiedad. En dicha escritura comparece como representante de la parte acreedora doña M. S. R., con DNI. (…), la cual ostenta dicha representación como mandataria verbal de la entidad «Promontoria Aloe Designated Activity Company», si bien mediante escritura de ratificación otorgada el 29 de julio de 2021, ante el Notario de Madrid don Rodrigo Tena Arregui, protocolo número 4.223, cuya copia auténtica electrónica trasladada a papel por el Notario de Vigo don Luis Royo Martel el 30 de julio de 2021, se incorpora, comparece don A. V. M., en nombre y representación de la referida entidad «Promontoria Aloe Designated Activity Company», sociedad válidamente constituida y existente de acuerdo con las leyes de Irlanda, con domicilio social en (…), Dublín, Irlanda, inscrita en el Companies Registration Office con el número (…), y NIF. español número (…), el cual ejerce dicha representación en su condición de apoderado y en el ejercicio de la facultades que se le atribuyen en escritura de sustitución de poder –conferido a su favor por don C. L. C., con DNI. número (…), en su condición de apoderado de la compañía nacional [sic] extranjera y en el ejercicio de las facultades que a tal fin se le atribuyen en el poder de 24 de enero de 2020, autorizado por el Notario de Dublín don James Jones–, autorizada por el Notario de Madrid don Rodrigo Tena Arregui, el día 17 de febrero de 2020, con el número 393 de orden de protocolo, copia autorizada de la cual ha tenido a la vista el nombrado Notario, de la que resulta tener facultades para cobrar créditos y cualesquiera cantidades que se adeuden a la sociedad poderdante, realizar quitas, cancelar las garantías existentes y el resto de actos contenidos en la escritura objeto de calificación por la presente y que el nombrado Notario considera suficiente a los efectos de su otorgamiento, y mediante la cual ratifica en todas sus partes, pactos, cláusulas y condiciones, la referida escritura, la cual asevera conocer en todos sus términos. De la anterior redacción, se deduce que la única escritura de poder que el referido Notario tuvo a la vista y de la que da juicio de suficiencia fue la de fecha 17 de febrero de 2020, pero no de la de fecha 24 de enero de 2020, por la que don C. L. C. fue nombrado apoderado de la compañía extranjera, la cual al haberse otorgado ante un Notario extranjero y por tanto no constar inscrita, presumiéndose que se trata de un poder especial, el Notario debe indicar qué persona y órgano dentro de la sociedad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad, lo cual no se refleja en la precedente escritura. La reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado a su favor dependerá, entre otras circunstancias, de la validez del nombramiento del órgano societario o del apoderado que se lo haya conferido; sin embargo en el presente caso, la representación de don C. como apoderado de la sociedad extranjera en base a un poder otorgado por un Notario de Dublín, Irlanda, carece de juicio notarial de suficiencia, en el que se encuentra implícito un juicio de equivalencia de funciones, no habiéndose además relacionado por parte del Notario si dicho poder estaba debidamente legalizado y/o apostillado y traducido a lengua oficial española. Fundamentos de Derecho: – Artículos 1 y 4 del Reglamento (CE) n.º 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales. – Artículos 3, 4, 9 y 18 de la Ley Hipotecaria. – Artículo 33, 34, 36 y 37 del Reglamento Hipotecario. – Artículos 10, 11, 12, 1216, 1256, 1259 y 1280 del Código Civil. – Artículos 319 y 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. – Artículo 156, 165 y 166 del Reglamento Notarial. – Artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. – Artículos 56 a 61 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil. – Disposición adicional tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria. – Resolución de la DGSJFP de fecha de 31 de agosto de 2020.–Poder especial, o poder general no inscrito, otorgado por una mercantil. Juicio de suficiencia.–El notario debe, bajo su responsabilidad, calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del poder exprese las circunstancias que, a su juicio, justifican la validez y eficacia del mismo. – La Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con doctrina reiterada por las Resoluciones de 23 de junio de 2021 y 29 de junio de 2021, declara que el notario debe dejar constancia en la escritura de que ha cumplido su obligación de examinar la validez y vigencia de la representación alegada, de forma que la reseña del documento auténtico de la que derive ésta ha de expresar las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del título representativo (ya se trate, en materia de poderes, de un poder general no inscrito o de un poder especial); debiendo por su parte el registrador revisar que el título inscribible permita corroborar que el notario ha desarrollado adecuadamente su función, y que el juicio por él, el notario, emitido es congruente con el título inscribible, de forma que no haya dudas de que ha valorado adecuadamente el negocio celebrado y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas; añadiendo igualmente el TS que, en el caso de poderes otorgados por sociedades mercantiles, el notario no puede limitarse a la mera reseña de la escritura de poder, sino que ha de indicar qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó el poder, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad (si bien, en el caso de poderes inscritos en el Registro Mercantil, estas circunstancias, si en el título inscribible se dan los datos de inscripción, pueden ser comprobadas por el registrador de la propiedad mediante consulta al Registro Mercantil). La citada Resolución de 23 de junio de 2.021 aplica la doctrina de la STS 1-6-2021 a un caso de poder especial que el notario había reseñado indicando que constaba en escritura autorizada el... por el notario..., añadiendo que había tenido a la vista copia autorizada de la misma; declarando la Dirección General que esta reseña del documento auténtico del que resulta la representación no expresa las circunstancias precisas para que el registrador pueda corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio es congruente con el contenido del título presentado. Esta doctrina es reiterada por la Resolución de 8 de octubre de 2021, en un caso en que el notario había reseñado la escritura de poder indicando el notario autorizante de la misma, su fecha y su número de protocolo, pero omitiendo toda referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil (o a su condición de poder especial no inscribible), a la persona concedente del poder y al título representativo que vincule a este último con la sociedad (exigencias estas dos últimas que no habría que cumplir si el poder estuviera inscrito en el Registro Mercantil). – Resolución de la D.G.S.J.F.P. de fecha 14 de septiembre de 2016: Según la cual, consecuentemente será preciso que en la reseña que el notario español realice del documento público extranjero del que resulten las facultades representativas, además de expresarse todos los requisitos imprescindibles que acrediten su equivalencia al documento público español, deberá expresarse todos aquellos requisitos que sean precisos para que el documento público extranjero pueda ser reconocido como auténtico, especialmente la constancia de la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, de acuerdo con los tratados internacionales. Si tales indicaciones constan en la escritura, la reseña que el notario realice de los datos identificativos del documento auténtico y su juicio de suficiencia de las facultades representativas harán fe, por sí solas, de la representación acreditada. En la diligencia emitida por la notaria no se contiene propiamente una declaración de equivalencia del documento notarial inglés respecto del documento público a que se refiere el artículo 1.280.5 del C.C. – Resolución de la D.G.S.J.F.P. de fecha 24 de mayo de 2021: Según la cual, la circulación en España de documentos formalizados ante una autoridad extranjera es indiscutible con sometimiento a los parámetros que establezca la ley en cada caso concreto (artículos 11 y 12 y disposición final 2 L. 15/02.07.2015, en su ámbito de aplicación, y los artículos 56 a 61 L. 29/30.07.2015, 4 LH y 36 RH)»; si bien advirtiendo que, «desde la perspectiva formal, la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento otorgado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido, formalmente, como auténtico en el ámbito nacional»; además del juicio notarial de suficiencia para la actuación representativa en España que se trataba en el caso concreto. Dado que en el presente caso el poder otorgado por el Notario de Dublín se trata aparentemente un poder especial, el Notario español debe, bajo su responsabilidad, calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del poder exprese las circunstancias que, a su juicio, justifican la validez y eficacia del mismo, lo cual no consta en la precedente escritura, ya que de su redacción parece desprenderse que únicamente el juicio de suficiencia del Notario español se refiere a la escritura de poder otorgada en España de fecha 17 de febrero de 2020, conferido por don C. a favor de don A.; asimismo dicho poder otorgado ante funcionario extranjero para que pueda ser reconocido, formalmente, como auténtico en el ámbito nacional, debe estar legalizado y/o apostillado, y traduccido [sic] al idioma español. En virtud de dichos hechos y fundamentos de derecho se suspende la inscripción solicitada. Contra esta nota de calificación cabe (…) Vigo, a 2 de diciembre de 2021.–La registradora, Fdo: Margarita Alconchel Saiz-Pardo.» III Contra la anterior nota de calificación, don Rodrigo Antonio Tena Arregui, notario de Madrid, interpuso recurso el día 7 de abril de 2022 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones. «Hechos. Primero. Documento calificado.–Escritura de ratificación de otra de carta de pago y cancelación de hipoteca, autorizada por el que suscribe el día 29 de julio de 2021 con el n.º 4223 de protocolo (…) Segundo. Calificación.–Que el presentante de la escritura le ha remitido con fecha 31 de marzo del corriente la calificación negativa recaída (…) en donde se indican los defectos alegados, que resumidamente son los siguientes: En la escritura calificada comparece, como representante de la entidad acreedora de nacionalidad extranjera, un apoderado que actúa legitimado en virtud de una escritura de sustitución de poder otorgada por otro representante de la misma sociedad que, en esa escritura de sustitución, actuó legitimado en virtud de un poder otorgado en el extranjero. La Registradora alega que al notario autorizante de la escritura calificada solo se le exhibe la escritura de sustitución de poder, sin que conste que se le ha exhibido el poder extranjero en cuya virtud se dio ese poder ni el juicio de suficiencia del mismo, poder extranjero que además debería reseñarse en extenso por ser un poder especial: indicando qué persona u órgano de representación de la sociedad extranjera lo otorgó, si su cargo era válido y estaba vigente con arreglo al Derecho extranjero, si con arreglo al mismo tenía facultades suficientes para otorgar ese poder y, por último, si estaba legalizado y traducido. Fundamentos de Derecho. Primero. En cuanto al defecto de necesidad de exhibición del poder del sustituyente en casos de sustitución de poder. Este tema de la necesidad de exhibir o no los dos poderes en caso de sustitución de poder ya ha sido resuelto por la Dirección General (Resolución de 10 de febrero de 1995, ratificada por la de 19 de julio de 2003) sin que desde entonces se hayan planteado controversia alguna respecto a este tema ni en la doctrina ni en la práctica habitual. A efectos del otorgamiento del acto representativo y de la inscripción es suficiente, en consecuencia, la exhibición del poder en virtud del cual actúe el sustituto, sin que sea preciso exhibir, además, el del otorgante de la sustitución. Como dice literalmente la Resolución de 10 de febrero de 1995: «al sustituto tampoco debe exigírsele que acredite más allá de su propia legitimación». Segundo. En cuanto al defecto de no reseñar de manera completa ese primer poder en la escritura. Si solo es necesario exhibir como título legitimador ese segundo poder, solo respecto de este puede exigirse del notario la correspondiente reseña, y, en consecuencia, solo respecto de ese cabe calificar la corrección de la reseña por el Registro. Y lo cierto es que, en relación a ese poder, la realizada en la escritura es mucho más extensa de lo legalmente exigible. No se limita a indicar el notario autorizante, la fecha, el número de protocolo, una somera relación de las facultades incluidas en el poder y el juicio de suficiencia de las mismas, sino que va más allá de lo necesario, al menos según la sentencia del Tribunal Supremo 643/2018, que admitió una reseña limitada a esos datos en el caso de un poder español no inscrito (y sin que tan doctrina jurisprudencial quede modificada en este caso por la posterior STS 378/2021, que se refiere a un caso distinto en el que la reseña contenía una discordancia con lo que publicaba el Registro Mercantil español). En este caso que ahora se discute, se ha ido más lejos, efectivamente, de lo exigido en esa sentencia, pues se ha reseñado, además, quién otorgó ese poder, en qué condición lo hacía, y en virtud de qué título. Algo que, como se reitera una vez más, ni siquiera es necesario, pero que en cualquier caso debería ser más que suficiente, incluso de seguirse una interpretación de esa última sentencia en favor de la tesis registral, como parece hacer, cambiando de criterio respecto de su doctrina anterior, la Resolución de la Dirección General de 23 de junio de 2021. Máxime cuando el caso que aquí se plantea es diferente al de esa resolución, dado que el poder no es que no sea inscribible «por ser un poder especial» (como erróneamente dice la registradora), es que no es inscribible por haber sido otorgado por una sociedad extranjera con arreglo a su legislación nacional. No obstante, con el objeto de evitar cualquier duda y especialmente perjuicios y retrasos al cliente interesado, el notario aplica incluso por exceso la doctrina de esa última Resolución e incluye una referencia, como se ha dicho, a la identidad, cargo y título. Pero lo verdaderamente chocante del asunto, es que a la registradora no le parezca suficiente todavía dicha reseña, y exija que se haga lo propio respecto del que otorgó el poder al poderdante, es decir, respecto del que otorgó el poder en el extranjero con arreglo al Derecho irlandés, indicando qué persona u órgano de representación de la sociedad extranjera lo otorgó, si su cargo era válido y estaba vigente con arreglo al Derecho extranjero, si con arreglo al mismo tenía facultades suficientes para otorgar ese poder y, por último, si estaba legalizado y traducido. Si aplicásemos este esquema al caso resuelto por esa Resolución de 2021, sería como exigir, no solo la mención de quién otorgó ese poder (un Administrador, en su caso), sino en qué junta se designó a ese administrador y si fue convocada con los requisitos legales y estatutarios, y si se acreditó que esa sociedad estaba válidamente constituida, y si quienes la constituyeron estaban legitimados para ello. Como se ha dicho, al no existir obligación de exhibir los títulos legitimadores anteriores (entre ellos el poder del poderdante) malamente puede tener el notario autorizante obligación de reseñarlos. Es verdad que el notario puede reproducir la reseña completa realizada por el notario que ha autorizado la escritura de sustitución, incluido su juicio de suficiencia y equivalencia, con mención a la apostilla y traducción en su caso, etc., pero no se entiende porque debería reproducir esa reseña en lo que hace a la legitimación para actuar, y no extenderla también otros juicios de ese notario relativos a la identificación del compareciente apoderado, capacidad natural, a la prestación de un consentimiento informado, y al cumplimiento de otros requisitos legales exigidos por las respectivas legislaciones aplicables que determinan la validez del otorgamiento. Recordemos que la exigencia de la reseña, como indica el TS y reitera incluso la citada resolución, no es para que el registrador pueda revisar la validez del acto en toda su larga cadena (un desiderátum), sino para –según aclara dicha resolución– «corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.» En este sentido es aún más contundente la STS 643/2018 al añadir que \"...a los efectos de precisar el alcance de la calificación registral, no cabe distinguir, como pretende la recurrente, entre el primer negocio de apoderamiento y el posterior acto de disposición, para sujetar el primero al ámbito de la calificación registral previsto en el artículo 18 LH y el segundo al previsto en el artículo 98 de la Ley 24/2001. El juicio que este último precepto atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede ser revisada por el registrador\" También insiste en ello la STS 378/2021, cuando en varias ocasiones señala que \"el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia realizado por el notario autorizante\". Pero lo que sería ya absolutamente absurdo es que a través de ese subterfugio de la calificación de la reseña el Registrador pretenda, no solo revisar el juicio de validez de la representación realizado por el notario autorizante de la escritura calificada, sino también el juicio realizado por el notario autorizante de la escritura de sustitución de poder, y, además, el juicio realizado conforme a su legislación nacional por el notario autorizante de la escritura de poder, un notario público de la ciudad de Dublín.» IV La registradora de la Propiedad emitió informe el día 18 de abril de 2022, mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 24.4 de la Ley del Notariado; 143, 145, 148, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008, y de, Sala de lo Civil, 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985, 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre, 10 y 25 de octubre y 14 de diciembre de 2016, 5 de enero, 17 de abril y 25 de mayo de 2017, 12 de abril, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero, 12 de marzo y 4 de junio de 2020, 23 de junio, 1 de julio, 22 de julio y 8 de noviembre de 2021 y 11 de abril de 2022. 1. En la escritura calificada comparece para ratificar la cancelación de una hipoteca, como representante de la entidad acreedora de nacionalidad extranjera, un apoderado que actúa legitimado en virtud de una escritura de sustitución de poder otorgada por otro representante de la misma sociedad que, en esa escritura de sustitución –otorgada ante el mismo notario autorizante de dicha escritura calificada–, actuó en virtud de un poder otorgado en el extranjero. Concretamente, el otorgante de la escritura de ratificación comparece en nombre y representación de la sociedad «Promontoria Aloe Designated Activity Company», sociedad válidamente constituida y existente de acuerdo con las leyes de Irlanda, con domicilio social en, Dublín, Irlanda, inscrita en el Companies Registration Office y con NIF español, respecto del cual se expresa lo siguiente: «Ejerce dicha representación en su condición de apoderado y en el ejercicio de la facultades que se le atribuyen en escritura de sustitución de poder -conferido a su favor por don C. L. C., con DNI número (…) en su condición de apoderado de la compañía nacionalidad extranjera y en el ejercicio de las facultades que a tal fin se le atribuyen en el poder de 24 de enero de 2020, autorizado por el notario de Dublín (Irlanda) don James Jones, autorizada por el Notario de Madrid don Rodrigo Tena Arregui, el día 17 de febrero de 2020, con el número 393 de orden de protocolo, copia autorizada de la cual he tenido a la vista, de la que resulta tener facultades para cobrar créditos y cualesquiera cantidades que se adeuden a la sociedad poderdante, realizar quitas, cancelar las garantías existentes y el resto de actos contenidos en la escritura que motiva la presente y que yo, el Notario, considero suficiente a los efectos de este otorgamiento.» La registradora basa su negativa a la inscripción en las siguientes objeciones: «(…) De la anterior redacción, se deduce que la única escritura de poder que el referido Notario tuvo la vista y de la que da juicio de suficiencia fue la de fecha 17 de febrero de 2020, pero no de la de fecha 24 de enero de 2020, por la que don C. L. C. fue nombrado apoderado de la compañía extranjera, la cual al haberse al haberse otorgado ante un Notario extranjero y por tanto no constar inscrita, presumiéndose que se trata de un poder especial, el Notario debe indicar qué persona y órgano dentro de la sociedad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad, lo cual no se refleja en la precedente escritura. La reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado a su favor dependerá, entre otras circunstancias, de la validez del nombramiento del órgano societario o del apoderado que se lo haya conferido; sin embargo en el presente caso, la representación de don C. como apoderado de la sociedad extranjera en base a un poder otorgado por un Notario de Dublín, Irlanda, carece de juicio notarial de suficiencia, en el que se encuentra implícito un juicio de equivalencia de funciones, no habiéndose además relacionado por parte del Notario si dicho poder estaba debidamente legalizado y/o apostillado y traducido a lengua oficial española.» El notario recurrente alega: a) que, según las Resoluciones de este Centro Directivo de 10 de febrero de 1995 y 19 de julio de 2003, es suficiente la exhibición del poder en virtud del cual actúe el sustituto, sin que sea preciso exhibir, además, el del otorgante de la sustitución, y b) que, si solo es necesario exhibir como título legitimador ese segundo poder, solo respecto de este puede exigirse del notario la correspondiente reseña, y, en consecuencia, solo respecto de ese cabe calificar la corrección de la reseña por el Registro, máxime cuando el poder no es que no sea inscribible «por ser un poder especial» (como erróneamente dice la registradora), es que no es inscribible por haber sido otorgado por una sociedad extranjera con arreglo a su legislación nacional; y sería absurdo que a través de esa reseña exigida por la registradora pretenda ésta, no solo revisar el juicio de validez de la representación realizado por el notario autorizante de la escritura calificada, sino también el juicio realizado por el notario autorizante de la escritura de sustitución de poder, y, además, el juicio realizado conforme a su legislación nacional por el notario autorizante de la escritura de poder, un notario público de la ciudad de Dublín. 2. El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación». De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes. Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado. Como ha puesto de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018: «1. Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado. 2. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere. 3. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una \"reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada\"». Igualmente, según las mismas Sentencias, «conforme al tenor del artículo 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral \"a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación\".» Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015 y 25 de octubre de 2016). Así resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo antes mencionadas. La Sentencia de 1 de junio de 2021, en un caso en que se producía una discrepancia entre la mención al tipo de órgano de administración que otorgaba el poder –administrador único según la escritura calificada– y el sistema de administración de la sociedad que figuraba en el propio documento y en el Registro Mercantil –consejo de administración–, afirmó lo siguiente: «Habida cuenta que el artículo 18 LH exige la calificación registral tanto de la validez del acto dispositivo como de la capacidad de los otorgantes, resultó correcta la actuación de la registradora que contrastó lo que figuraba en el Registro Mercantil, en tanto que su contenido afecta a los terceros confiados en la legalidad y legitimidad de lo que publica. Y ello llevó a la registradora a la consecuencia lógica y ajustada a derecho de dotar de preferencia al cargo inscrito (en este caso, más que cargo, sistema de administración) frente al que no lo estaba, y que, sin embargo, fue quien otorgó el documento en representación de la sociedad. Esta consulta al Registro Mercantil y las consecuencias que resultan de la misma no queda excluida por el artículo 98 de la Ley 24/2001, puesto que, a tenor del artículo 18 LH, el registrador debe calificar bajo su responsabilidad la capacidad de los otorgantes y ello incluye lógicamente sus facultades, para cuya corroboración podrá comprobar el Registro Mercantil.» 3. En cuanto a la sustitución de poder también este Centro Directivo se ha pronunciado (véanse las Resoluciones de 14 de diciembre de 2016, 19 de diciembre de 2019 y 4 de junio de 2020). En la transferencia del poder o sustitución plena se extingue la relación entre el principal y el apoderado-sustituyente y el sustituto queda en relación directa y única con el principal (habría entonces que cancelar el poder por autorrevocación en la hoja registral); y en los casos de subapoderamiento (sustitución en sentido impropio, o delegación subordinada del poder) la relación jurídica media entre apoderado y subapoderado sin perjuicio de los efectos del acto representativo que continúan dándose en servicio del «dominus» y sin entender extinguido o autorrevocado el poder subapoderado (no hay que cancelar el poder del primer apoderado). En principio, autorizada la sustitución del poder ex artículo 1721.2.º del Código Civil, y salvo que otra cosa resulte con claridad del examen conjunto del título habilitante de la sustitución (el poder) y del título sucesivo de «sustitución» de dicho poder, hay que presumir que quien puede sustituir en sentido propio también puede subapoderar y que a menos que expresamente resulte o que claramente se infiera que es voluntad de las partes que el primer poder conferido quede revocado, el dicho primer apoderado no queda excluido en la relación jurídica con el poderdante. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1992, ha de entenderse «como delegación o sustitución cuando el mandatario hace intervenir a un tercero en el negocio objeto del mandato, bien mediante un poder que le otorga en nombre propio, o simplemente traspasándole el encargo recibido, pero sin desligarse, en ninguno de ambos supuestos, de las relaciones jurídicas que tenía con el mandante, respecto al cual queda responsable de los actos realizados por estos auxiliares designados a su iniciativa (artículo 1721.1 del Código Civil)». De cualquier modo, en ambos supuestos, habrá que estar al título principal de apoderamiento para determinar el ámbito objetivo o material de las facultades concedidas de sustitución o subapoderamiento habida cuenta que el negocio de sustitución o de subapoderamiento puede alcanzar todas o parte de las facultades primeramente concedidas (véase Resolución de 14 de diciembre de 2016). 4. Con relación a la forma de proceder en el juicio de suficiencia notarial en la sustitución de poder, no cabe sino recordar lo que ya expresó este Centro Directivo en Resolución de 25 de octubre de 2016: «Al tratarse de un poder otorgado por vía de sustitución en favor del otorgante, es suficiente que junto a la reseña de la inicial escritura de apoderamiento y de la de sustitución de poder, con indicación de los datos antes referidos, se exhiba únicamente copia autorizada de esta última y se exprese por el notario autorizante de la escritura calificada el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste. En cambio, según el criterio de este Centro Directivo, (cfr. las Resoluciones de 10 de febrero de 1995, 9 de abril de 2003 y 11 de junio de 2004) no es necesario que se exhiba a este notario la copia autorizada de esa escritura inicial de apoderamiento ni que este exprese el juicio de suficiencia de facultades representativas referido a dicha escritura, por tratarse de extremos que quedan bajo la fe pública del notario autorizante de la escritura de sustitución del poder. Como expresó la citada Resolución de 10 de febrero de 1995, «la técnica del subapoderamiento tiene por objeto ensanchar el ámbito de actuación del poderdante; no se persigue limitar las facultades del apoderado, ni suplir su legitimación. Si bien es cierto que existe una relación de dependencia entre el apoderamiento y el subapoderamiento, de manera que las vicisitudes acaecidas en el primero repercuten en el segundo, y, en sentido inverso, los actos realizados por el sustituto producen efectos en la esfera jurídica del poderdante (cfr. artículo 1722 del Código Civil), no lo es menos que, además de esa dependencia, entre apoderamiento y sustitución de poder, existe también cierta similitud, por lo que, en cuanto que fuere posible, han de aplicarse a esta relación las connotaciones de aquélla»; y añade que \"esta similitud de situaciones determina que así como el apoderado cumple con la exhibición de su copia de escritura de poder y declaración de que se encuentra vigente (no necesita ir más allá, por ejemplo, demostrando la capacidad de obrar del poderdante en el momento de realizar cada uno de los actos en cuestión), al sustituto tampoco debe exigírsele que acredite más allá de su propia legitimación. Es más, exigir al sustituto la demostración de la subsistencia del primer poder sería una solución, además de ineficaz (la sola presentación de la copia tampoco garantiza por sí sola la subsistencia), absurda y poco práctica ya que se priva al apoderado del único instrumento con el que se puede hacer valer su representación, con lo que lejos de ensanchar la capacidad de obrar del poderdante, se estaría yendo contra la finalidad perseguida por el subapoderamiento\".» 5. En el presente caso se reseñan –con indicación de los datos necesarios– tanto la inicial escritura de apoderamiento (autorizada el 24 de enero de 2020 por el notario de Dublín, don James Jones) como la de sustitución de poder, autorizada por el mismo notario que autoriza la escritura de ratificación calificada, y se exprese por este mismo notario el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de este. Ciertamente, esta Dirección General (cfr. Resolución de 8 de noviembre de 2021) ha puesto de relieve que, tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, se presume la exactitud y validez de los asientos del Registro (cfr. artículo 20 del Código de Comercio) y por ello es prescindible la expresión de quién concedió el poder. Pero tratándose de poderes no inscritos, no puede invocarse dicha presunción, por lo que la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, de modo que el registrador pueda comprobar que el notario ha ejercido, con la precisión necesaria, su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa. Lo que ocurre es que, como afirma el recurrente, solo cabe calificar por el registrador la corrección de la reseña hecha por el notario del documento auténtico que se le deba exhibir, y el documento inicial de poder, autorizado por el notario de Dublín, no debe exhibirse al notario que autoriza la escritura otorgada por el subapoderado. Y, a mayor abundamiento, al tratarse de un poder otorgado por una sociedad extranjera con arreglo a su legislación nacional, no es inscribible en el Registro Mercantil español y, por ende, no podrá comprobar según los asientos del Registro que el notario ha ejercido, con la precisión necesaria, su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 6 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don Rodrigo Antonio Tena Arregui, notario de Madrid, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vigo número 2, doña Margarita José Alconchel Saiz-Pardo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de una hipoteca. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 28 de julio de 2021 por el notario de Vigo, don Luis Francisco Royo Martel, la entidad acreedora, «Promontoria Aloe Designated Activity Company», y los deudores hipotecantes, don M. O. V. C. y doña M. B. M., reconocieron que el saldo que se adeudaba, derivado del préstamo hipotecario que gravaba la finca registral número 63.376 de Vigo, era de 58.227 euros, si bien, no disponiendo la parte deudora de liquidez suficiente para proceder al pago íntegro, se acordaba con «Promontoria Aloe Designated Activity Company» la amortización total del referido préstamo con la recepción por el acreedor de la cantidad de 39.000 euros, así como la cancelación de todos los derechos accesorios y garantías reales y personales frente al deudor. La referida entidad declaraba totalmente satisfecha y liquidada la deuda hipotecaria reseñada, daba carta de pago al deudor y le liberaba de toda responsabilidad dimanante del citado préstamo y, consecuentemente, cancelaba la referida hipoteca sobre la finca descrita y consentía que así se hiciese constar en los libros del Registro de la Propiedad. En dicha escritura, comparecía como representante de la parte acreedora doña M. S. R., la cual ostentaba dicha representación como mandataria verbal de la entidad «Promontoria Aloe Designated Activity Company», si bien, mediante escritura de ratificación otorgada el día 29 de julio de 2021, ante el notario de Madrid, don Rodrigo Antonio Tena Arregui, con el número 4.223 de protocolo, comparecía don A. V. M., en nombre y representación de la referida entidad, el cual ejerce dicha representación en su condición de apoderado y en el ejercicio de la facultades que se le atribuían en escritura de sustitución de poder conferido a su favor por don C. L. C., en su condición de apoderado de la compañía de nacionalidad extranjera, y en el ejercicio de las facultades que a tal fin se le atribuían en el poder autorizado el día 24 de enero de 2020 por el notario de Dublín, don James Jones, autorizada el día 17 de febrero de 2020 por el notario de Madrid, don Rodrigo Antonio Tena Arregui, con el número 393 de protocolo, copia autorizada de la cual tuvo a la vista el nombrado notario, «de la que resulta tener facultades para cobrar créditos y cualesquiera cantidades que se adeuden a la sociedad poderdante, realizar quitas, cancelar las garantías existentes y el resto de actos contenidos en la escritura que motiva la presente y que yo, el Notario, considero suficiente a los efectos de este otorgamiento», y mediante la cual ratificaba en todas sus partes, pactos, cláusulas y condiciones, la referida escritura, la cual aseveraba conocer en todos sus términos. II Presentadas dichas escrituras en el Registro de la Propiedad de Vigo número 2, fueron objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el precedente documento con arreglo a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y concordantes de su reglamento, se califica negativamente, en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: En el precedente documento, la entidad acreedora «Promontoria Aloe Designated Activity Company», y los deudores hipotecantes don M. O. V. C. y doña M. B. M. reconocen que el saldo que se adeuda derivado del préstamo hipotecario que grava la finca registral de Vigo número 63.376, vivienda (…) de Vigo, es de 58.227 euros, si bien no disponiendo la deudora de liquidez suficiente para proceder al pago íntegro, ha acordado con «Promontoria Aloe Designated Activity Company», la amortización total del referido préstamo con la recepción por el acreedor de la cantidad de 39.000 euros, así como la cancelación de todos los derechos accesorios y garantías reales y personales frente al deudor. La referida entidad declara totalmente satisfecha y liquidada la deuda hipotecaria reseñada, da carta de pago al deudor y le libera de toda responsabilidad dimanante del citado préstamo y, consecuentemente, cancela la referida hipoteca sobre la finca descrita y consiente que así se haga constar en los Libros del Registro de la Propiedad. En dicha escritura comparece como representante de la parte acreedora doña M. S. R., con DNI. (…), la cual ostenta dicha representación como mandataria verbal de la entidad «Promontoria Aloe Designated Activity Company», si bien mediante escritura de ratificación otorgada el 29 de julio de 2021, ante el Notario de Madrid don Rodrigo Tena Arregui, protocolo número 4.223, cuya copia auténtica electrónica trasladada a papel por el Notario de Vigo don Luis Royo Martel el 30 de julio de 2021, se incorpora, comparece don A. V. M., en nombre y representación de la referida entidad «Promontoria Aloe Designated Activity Company», sociedad válidamente constituida y existente de acuerdo con las leyes de Irlanda, con domicilio social en (…), Dublín, Irlanda, inscrita en el Companies Registration Office con el número (…), y NIF. español número (…), el cual ejerce dicha representación en su condición de apoderado y en el ejercicio de la facultades que se le atribuyen en escritura de sustitución de poder –conferido a su favor por don C. L. C., con DNI. número (…), en su condición de apoderado de la compañía nacional [sic] extranjera y en el ejercicio de las facultades que a tal fin se le atribuyen en el poder de 24 de enero de 2020, autorizado por el Notario de Dublín don James Jones–, autorizada por el Notario de Madrid don Rodrigo Tena Arregui, el día 17 de febrero de 2020, con el número 393 de orden de protocolo, copia autorizada de la cual ha tenido a la vista el nombrado Notario, de la que resulta tener facultades para cobrar créditos y cualesquiera cantidades que se adeuden a la sociedad poderdante, realizar quitas, cancelar las garantías existentes y el resto de actos contenidos en la escritura objeto de calificación por la presente y que el nombrado Notario considera suficiente a los efectos de su otorgamiento, y mediante la cual ratifica en todas sus partes, pactos, cláusulas y condiciones, la referida escritura, la cual asevera conocer en todos sus términos. De la anterior redacción, se deduce que la única escritura de poder que el referido Notario tuvo a la vista y de la que da juicio de suficiencia fue la de fecha 17 de febrero de 2020, pero no de la de fecha 24 de enero de 2020, por la que don C. L. C. fue nombrado apoderado de la compañía extranjera, la cual al haberse otorgado ante un Notario extranjero y por tanto no constar inscrita, presumiéndose que se trata de un poder especial, el Notario debe indicar qué persona y órgano dentro de la sociedad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad, lo cual no se refleja en la precedente escritura. La reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado a su favor dependerá, entre otras circunstancias, de la validez del nombramiento del órgano societario o del apoderado que se lo haya conferido; sin embargo en el presente caso, la representación de don C. como apoderado de la sociedad extranjera en base a un poder otorgado por un Notario de Dublín, Irlanda, carece de juicio notarial de suficiencia, en el que se encuentra implícito un juicio de equivalencia de funciones, no habiéndose además relacionado por parte del Notario si dicho poder estaba debidamente legalizado y/o apostillado y traducido a lengua oficial española. Fundamentos de Derecho: – Artículos 1 y 4 del Reglamento (CE) n.º 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales. – Artículos 3, 4, 9 y 18 de la Ley Hipotecaria. – Artículo 33, 34, 36 y 37 del Reglamento Hipotecario. – Artículos 10, 11, 12, 1216, 1256, 1259 y 1280 del Código Civil. – Artículos 319 y 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. – Artículo 156, 165 y 166 del Reglamento Notarial. – Artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. – Artículos 56 a 61 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil. – Disposición adicional tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria. – Resolución de la DGSJFP de fecha de 31 de agosto de 2020.–Poder especial, o poder general no inscrito, otorgado por una mercantil. Juicio de suficiencia.–El notario debe, bajo su responsabilidad, calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del poder exprese las circunstancias que, a su juicio, justifican la validez y eficacia del mismo. – La Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con doctrina reiterada por las Resoluciones de 23 de junio de 2021 y 29 de junio de 2021, declara que el notario debe dejar constancia en la escritura de que ha cumplido su obligación de examinar la validez y vigencia de la representación alegada, de forma que la reseña del documento auténtico de la que derive ésta ha de expresar las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del título representativo (ya se trate, en materia de poderes, de un poder general no inscrito o de un poder especial); debiendo por su parte el registrador revisar que el título inscribible permita corroborar que el notario ha desarrollado adecuadamente su función, y que el juicio por él, el notario, emitido es congruente con el título inscribible, de forma que no haya dudas de que ha valorado adecuadamente el negocio celebrado y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas; añadiendo igualmente el TS que, en el caso de poderes otorgados por sociedades mercantiles, el notario no puede limitarse a la mera reseña de la escritura de poder, sino que ha de indicar qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó el poder, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad (si bien, en el caso de poderes inscritos en el Registro Mercantil, estas circunstancias, si en el título inscribible se dan los datos de inscripción, pueden ser comprobadas por el registrador de la propiedad mediante consulta al Registro Mercantil). La citada Resolución de 23 de junio de 2.021 aplica la doctrina de la STS 1-6-2021 a un caso de poder especial que el notario había reseñado indicando que constaba en escritura autorizada el... por el notario..., añadiendo que había tenido a la vista copia autorizada de la misma; declarando la Dirección General que esta reseña del documento auténtico del que resulta la representación no expresa las circunstancias precisas para que el registrador pueda corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio es congruente con el contenido del título presentado. Esta doctrina es reiterada por la Resolución de 8 de octubre de 2021, en un caso en que el notario había reseñado la escritura de poder indicando el notario autorizante de la misma, su fecha y su número de protocolo, pero omitiendo toda referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil (o a su condición de poder especial no inscribible), a la persona concedente del poder y al título representativo que vincule a este último con la sociedad (exigencias estas dos últimas que no habría que cumplir si el poder estuviera inscrito en el Registro Mercantil). – Resolución de la D.G.S.J.F.P. de fecha 14 de septiembre de 2016: Según la cual, consecuentemente será preciso que en la reseña que el notario español realice del documento público extranjero del que resulten las facultades representativas, además de expresarse todos los requisitos imprescindibles que acrediten su equivalencia al documento público español, deberá expresarse todos aquellos requisitos que sean precisos para que el documento público extranjero pueda ser reconocido como auténtico, especialmente la constancia de la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, de acuerdo con los tratados internacionales. Si tales indicaciones constan en la escritura, la reseña que el notario realice de los datos identificativos del documento auténtico y su juicio de suficiencia de las facultades representativas harán fe, por sí solas, de la representación acreditada. En la diligencia emitida por la notaria no se contiene propiamente una declaración de equivalencia del documento notarial inglés respecto del documento público a que se refiere el artículo 1.280.5 del C.C. – Resolución de la D.G.S.J.F.P. de fecha 24 de mayo de 2021: Según la cual, la circulación en España de documentos formalizados ante una autoridad extranjera es indiscutible con sometimiento a los parámetros que establezca la ley en cada caso concreto (artículos 11 y 12 y disposición final 2 L. 15/02.07.2015, en su ámbito de aplicación, y los artículos 56 a 61 L. 29/30.07.2015, 4 LH y 36 RH)»; si bien advirtiendo que, «desde la perspectiva formal, la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento otorgado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido, formalmente, como auténtico en el ámbito nacional»; además del juicio notarial de suficiencia para la actuación representativa en España que se trataba en el caso concreto. Dado que en el presente caso el poder otorgado por el Notario de Dublín se trata aparentemente un poder especial, el Notario español debe, bajo su responsabilidad, calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del poder exprese las circunstancias que, a su juicio, justifican la validez y eficacia del mismo, lo cual no consta en la precedente escritura, ya que de su redacción parece desprenderse que únicamente el juicio de suficiencia del Notario español se refiere a la escritura de poder otorgada en España de fecha 17 de febrero de 2020, conferido por don C. a favor de don A.; asimismo dicho poder otorgado ante funcionario extranjero para que pueda ser reconocido, formalmente, como auténtico en el ámbito nacional, debe estar legalizado y/o apostillado, y traduccido [sic] al idioma español. En virtud de dichos hechos y fundamentos de derecho se suspende la inscripción solicitada. Contra esta nota de calificación cabe (…) Vigo, a 2 de diciembre de 2021.–La registradora, Fdo: Margarita Alconchel Saiz-Pardo.» III Contra la anterior nota de calificación, don Rodrigo Antonio Tena Arregui, notario de Madrid, interpuso recurso el día 7 de abril de 2022 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones. «Hechos. Primero. Documento calificado.–Escritura de ratificación de otra de carta de pago y cancelación de hipoteca, autorizada por el que suscribe el día 29 de julio de 2021 con el n.º 4223 de protocolo (…) Segundo. Calificación.–Que el presentante de la escritura le ha remitido con fecha 31 de marzo del corriente la calificación negativa recaída (…) en donde se indican los defectos alegados, que resumidamente son los siguientes: En la escritura calificada comparece, como representante de la entidad acreedora de nacionalidad extranjera, un apoderado que actúa legitimado en virtud de una escritura de sustitución de poder otorgada por otro representante de la misma sociedad que, en esa escritura de sustitución, actuó legitimado en virtud de un poder otorgado en el extranjero. La Registradora alega que al notario autorizante de la escritura calificada solo se le exhibe la escritura de sustitución de poder, sin que conste que se le ha exhibido el poder extranjero en cuya virtud se dio ese poder ni el juicio de suficiencia del mismo, poder extranjero que además debería reseñarse en extenso por ser un poder especial: indicando qué persona u órgano de representación de la sociedad extranjera lo otorgó, si su cargo era válido y estaba vigente con arreglo al Derecho extranjero, si con arreglo al mismo tenía facultades suficientes para otorgar ese poder y, por último, si estaba legalizado y traducido. Fundamentos de Derecho. Primero. En cuanto al defecto de necesidad de exhibición del poder del sustituyente en casos de sustitución de poder. Este tema de la necesidad de exhibir o no los dos poderes en caso de sustitución de poder ya ha sido resuelto por la Dirección General (Resolución de 10 de febrero de 1995, ratificada por la de 19 de julio de 2003) sin que desde entonces se hayan planteado controversia alguna respecto a este tema ni en la doctrina ni en la práctica habitual. A efectos del otorgamiento del acto representativo y de la inscripción es suficiente, en consecuencia, la exhibición del poder en virtud del cual actúe el sustituto, sin que sea preciso exhibir, además, el del otorgante de la sustitución. Como dice literalmente la Resolución de 10 de febrero de 1995: «al sustituto tampoco debe exigírsele que acredite más allá de su propia legitimación». Segundo. En cuanto al defecto de no reseñar de manera completa ese primer poder en la escritura. Si solo es necesario exhibir como título legitimador ese segundo poder, solo respecto de este puede exigirse del notario la correspondiente reseña, y, en consecuencia, solo respecto de ese cabe calificar la corrección de la reseña por el Registro. Y lo cierto es que, en relación a ese poder, la realizada en la escritura es mucho más extensa de lo legalmente exigible. No se limita a indicar el notario autorizante, la fecha, el número de protocolo, una somera relación de las facultades incluidas en el poder y el juicio de suficiencia de las mismas, sino que va más allá de lo necesario, al menos según la sentencia del Tribunal Supremo 643/2018, que admitió una reseña limitada a esos datos en el caso de un poder español no inscrito (y sin que tan doctrina jurisprudencial quede modificada en este caso por la posterior STS 378/2021, que se refiere a un caso distinto en el que la reseña contenía una discordancia con lo que publicaba el Registro Mercantil español). En este caso que ahora se discute, se ha ido más lejos, efectivamente, de lo exigido en esa sentencia, pues se ha reseñado, además, quién otorgó ese poder, en qué condición lo hacía, y en virtud de qué título. Algo que, como se reitera una vez más, ni siquiera es necesario, pero que en cualquier caso debería ser más que suficiente, incluso de seguirse una interpretación de esa última sentencia en favor de la tesis registral, como parece hacer, cambiando de criterio respecto de su doctrina anterior, la Resolución de la Dirección General de 23 de junio de 2021. Máxime cuando el caso que aquí se plantea es diferente al de esa resolución, dado que el poder no es que no sea inscribible «por ser un poder especial» (como erróneamente dice la registradora), es que no es inscribible por haber sido otorgado por una sociedad extranjera con arreglo a su legislación nacional. No obstante, con el objeto de evitar cualquier duda y especialmente perjuicios y retrasos al cliente interesado, el notario aplica incluso por exceso la doctrina de esa última Resolución e incluye una referencia, como se ha dicho, a la identidad, cargo y título. Pero lo verdaderamente chocante del asunto, es que a la registradora no le parezca suficiente todavía dicha reseña, y exija que se haga lo propio respecto del que otorgó el poder al poderdante, es decir, respecto del que otorgó el poder en el extranjero con arreglo al Derecho irlandés, indicando qué persona u órgano de representación de la sociedad extranjera lo otorgó, si su cargo era válido y estaba vigente con arreglo al Derecho extranjero, si con arreglo al mismo tenía facultades suficientes para otorgar ese poder y, por último, si estaba legalizado y traducido. Si aplicásemos este esquema al caso resuelto por esa Resolución de 2021, sería como exigir, no solo la mención de quién otorgó ese poder (un Administrador, en su caso), sino en qué junta se designó a ese administrador y si fue convocada con los requisitos legales y estatutarios, y si se acreditó que esa sociedad estaba válidamente constituida, y si quienes la constituyeron estaban legitimados para ello. Como se ha dicho, al no existir obligación de exhibir los títulos legitimadores anteriores (entre ellos el poder del poderdante) malamente puede tener el notario autorizante obligación de reseñarlos. Es verdad que el notario puede reproducir la reseña completa realizada por el notario que ha autorizado la escritura de sustitución, incluido su juicio de suficiencia y equivalencia, con mención a la apostilla y traducción en su caso, etc., pero no se entiende porque debería reproducir esa reseña en lo que hace a la legitimación para actuar, y no extenderla también otros juicios de ese notario relativos a la identificación del compareciente apoderado, capacidad natural, a la prestación de un consentimiento informado, y al cumplimiento de otros requisitos legales exigidos por las respectivas legislaciones aplicables que determinan la validez del otorgamiento. Recordemos que la exigencia de la reseña, como indica el TS y reitera incluso la citada resolución, no es para que el registrador pueda revisar la validez del acto en toda su larga cadena (un desiderátum), sino para –según aclara dicha resolución– «corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.» En este sentido es aún más contundente la STS 643/2018 al añadir que \"...a los efectos de precisar el alcance de la calificación registral, no cabe distinguir, como pretende la recurrente, entre el primer negocio de apoderamiento y el posterior acto de disposición, para sujetar el primero al ámbito de la calificación registral previsto en el artículo 18 LH y el segundo al previsto en el artículo 98 de la Ley 24/2001. El juicio que este último precepto atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede ser revisada por el registrador\" También insiste en ello la STS 378/2021, cuando en varias ocasiones señala que \"el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia realizado por el notario autorizante\". Pero lo que sería ya absolutamente absurdo es que a través de ese subterfugio de la calificación de la reseña el Registrador pretenda, no solo revisar el juicio de validez de la representación realizado por el notario autorizante de la escritura calificada, sino también el juicio realizado por el notario autorizante de la escritura de sustitución de poder, y, además, el juicio realizado conforme a su legislación nacional por el notario autorizante de la escritura de poder, un notario público de la ciudad de Dublín.» IV La registradora de la Propiedad emitió informe el día 18 de abril de 2022, mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 24.4 de la Ley del Notariado; 143, 145, 148, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008, y de, Sala de lo Civil, 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985, 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre, 10 y 25 de octubre y 14 de diciembre de 2016, 5 de enero, 17 de abril y 25 de mayo de 2017, 12 de abril, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero, 12 de marzo y 4 de junio de 2020, 23 de junio, 1 de julio, 22 de julio y 8 de noviembre de 2021 y 11 de abril de 2022. 1. En la escritura calificada comparece para ratificar la cancelación de una hipoteca, como representante de la entidad acreedora de nacionalidad extranjera, un apoderado que actúa legitimado en virtud de una escritura de sustitución de poder otorgada por otro representante de la misma sociedad que, en esa escritura de sustitución –otorgada ante el mismo notario autorizante de dicha escritura calificada–, actuó en virtud de un poder otorgado en el extranjero. Concretamente, el otorgante de la escritura de ratificación comparece en nombre y representación de la sociedad «Promontoria Aloe Designated Activity Company», sociedad válidamente constituida y existente de acuerdo con las leyes de Irlanda, con domicilio social en, Dublín, Irlanda, inscrita en el Companies Registration Office y con NIF español, respecto del cual se expresa lo siguiente: «Ejerce dicha representación en su condición de apoderado y en el ejercicio de la facultades que se le atribuyen en escritura de sustitución de poder -conferido a su favor por don C. L. C., con DNI número (…) en su condición de apoderado de la compañía nacionalidad extranjera y en el ejercicio de las facultades que a tal fin se le atribuyen en el poder de 24 de enero de 2020, autorizado por el notario de Dublín (Irlanda) don James Jones, autorizada por el Notario de Madrid don Rodrigo Tena Arregui, el día 17 de febrero de 2020, con el número 393 de orden de protocolo, copia autorizada de la cual he tenido a la vista, de la que resulta tener facultades para cobrar créditos y cualesquiera cantidades que se adeuden a la sociedad poderdante, realizar quitas, cancelar las garantías existentes y el resto de actos contenidos en la escritura que motiva la presente y que yo, el Notario, considero suficiente a los efectos de este otorgamiento.» La registradora basa su negativa a la inscripción en las siguientes objeciones: «(…) De la anterior redacción, se deduce que la única escritura de poder que el referido Notario tuvo la vista y de la que da juicio de suficiencia fue la de fecha 17 de febrero de 2020, pero no de la de fecha 24 de enero de 2020, por la que don C. L. C. fue nombrado apoderado de la compañía extranjera, la cual al haberse al haberse otorgado ante un Notario extranjero y por tanto no constar inscrita, presumiéndose que se trata de un poder especial, el Notario debe indicar qué persona y órgano dentro de la sociedad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad, lo cual no se refleja en la precedente escritura. La reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado a su favor dependerá, entre otras circunstancias, de la validez del nombramiento del órgano societario o del apoderado que se lo haya conferido; sin embargo en el presente caso, la representación de don C. como apoderado de la sociedad extranjera en base a un poder otorgado por un Notario de Dublín, Irlanda, carece de juicio notarial de suficiencia, en el que se encuentra implícito un juicio de equivalencia de funciones, no habiéndose además relacionado por parte del Notario si dicho poder estaba debidamente legalizado y/o apostillado y traducido a lengua oficial española.» El notario recurrente alega: a) que, según las Resoluciones de este Centro Directivo de 10 de febrero de 1995 y 19 de julio de 2003, es suficiente la exhibición del poder en virtud del cual actúe el sustituto, sin que sea preciso exhibir, además, el del otorgante de la sustitución, y b) que, si solo es necesario exhibir como título legitimador ese segundo poder, solo respecto de este puede exigirse del notario la correspondiente reseña, y, en consecuencia, solo respecto de ese cabe calificar la corrección de la reseña por el Registro, máxime cuando el poder no es que no sea inscribible «por ser un poder especial» (como erróneamente dice la registradora), es que no es inscribible por haber sido otorgado por una sociedad extranjera con arreglo a su legislación nacional; y sería absurdo que a través de esa reseña exigida por la registradora pretenda ésta, no solo revisar el juicio de validez de la representación realizado por el notario autorizante de la escritura calificada, sino también el juicio realizado por el notario autorizante de la escritura de sustitución de poder, y, además, el juicio realizado conforme a su legislación nacional por el notario autorizante de la escritura de poder, un notario público de la ciudad de Dublín. 2. El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación». De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes. Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado. Como ha puesto de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018: «1. Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado. 2. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere. 3. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una \"reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada\"». Igualmente, según las mismas Sentencias, «conforme al tenor del artículo 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral \"a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación\".» Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015 y 25 de octubre de 2016). Así resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo antes mencionadas. La Sentencia de 1 de junio de 2021, en un caso en que se producía una discrepancia entre la mención al tipo de órgano de administración que otorgaba el poder –administrador único según la escritura calificada– y el sistema de administración de la sociedad que figuraba en el propio documento y en el Registro Mercantil –consejo de administración–, afirmó lo siguiente: «Habida cuenta que el artículo 18 LH exige la calificación registral tanto de la validez del acto dispositivo como de la capacidad de los otorgantes, resultó correcta la actuación de la registradora que contrastó lo que figuraba en el Registro Mercantil, en tanto que su contenido afecta a los terceros confiados en la legalidad y legitimidad de lo que publica. Y ello llevó a la registradora a la consecuencia lógica y ajustada a derecho de dotar de preferencia al cargo inscrito (en este caso, más que cargo, sistema de administración) frente al que no lo estaba, y que, sin embargo, fue quien otorgó el documento en representación de la sociedad. Esta consulta al Registro Mercantil y las consecuencias que resultan de la misma no queda excluida por el artículo 98 de la Ley 24/2001, puesto que, a tenor del artículo 18 LH, el registrador debe calificar bajo su responsabilidad la capacidad de los otorgantes y ello incluye lógicamente sus facultades, para cuya corroboración podrá comprobar el Registro Mercantil.» 3. En cuanto a la sustitución de poder también este Centro Directivo se ha pronunciado (véanse las Resoluciones de 14 de diciembre de 2016, 19 de diciembre de 2019 y 4 de junio de 2020). En la transferencia del poder o sustitución plena se extingue la relación entre el principal y el apoderado-sustituyente y el sustituto queda en relación directa y única con el principal (habría entonces que cancelar el poder por autorrevocación en la hoja registral); y en los casos de subapoderamiento (sustitución en sentido impropio, o delegación subordinada del poder) la relación jurídica media entre apoderado y subapoderado sin perjuicio de los efectos del acto representativo que continúan dándose en servicio del «dominus» y sin entender extinguido o autorrevocado el poder subapoderado (no hay que cancelar el poder del primer apoderado). En principio, autorizada la sustitución del poder ex artículo 1721.2.º del Código Civil, y salvo que otra cosa resulte con claridad del examen conjunto del título habilitante de la sustitución (el poder) y del título sucesivo de «sustitución» de dicho poder, hay que presumir que quien puede sustituir en sentido propio también puede subapoderar y que a menos que expresamente resulte o que claramente se infiera que es voluntad de las partes que el primer poder conferido quede revocado, el dicho primer apoderado no queda excluido en la relación jurídica con el poderdante. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1992, ha de entenderse «como delegación o sustitución cuando el mandatario hace intervenir a un tercero en el negocio objeto del mandato, bien mediante un poder que le otorga en nombre propio, o simplemente traspasándole el encargo recibido, pero sin desligarse, en ninguno de ambos supuestos, de las relaciones jurídicas que tenía con el mandante, respecto al cual queda responsable de los actos realizados por estos auxiliares designados a su iniciativa (artículo 1721.1 del Código Civil)». De cualquier modo, en ambos supuestos, habrá que estar al título principal de apoderamiento para determinar el ámbito objetivo o material de las facultades concedidas de sustitución o subapoderamiento habida cuenta que el negocio de sustitución o de subapoderamiento puede alcanzar todas o parte de las facultades primeramente concedidas (véase Resolución de 14 de diciembre de 2016). 4. Con relación a la forma de proceder en el juicio de suficiencia notarial en la sustitución de poder, no cabe sino recordar lo que ya expresó este Centro Directivo en Resolución de 25 de octubre de 2016: «Al tratarse de un poder otorgado por vía de sustitución en favor del otorgante, es suficiente que junto a la reseña de la inicial escritura de apoderamiento y de la de sustitución de poder, con indicación de los datos antes referidos, se exhiba únicamente copia autorizada de esta última y se exprese por el notario autorizante de la escritura calificada el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste. En cambio, según el criterio de este Centro Directivo, (cfr. las Resoluciones de 10 de febrero de 1995, 9 de abril de 2003 y 11 de junio de 2004) no es necesario que se exhiba a este notario la copia autorizada de esa escritura inicial de apoderamiento ni que este exprese el juicio de suficiencia de facultades representativas referido a dicha escritura, por tratarse de extremos que quedan bajo la fe pública del notario autorizante de la escritura de sustitución del poder. Como expresó la citada Resolución de 10 de febrero de 1995, «la técnica del subapoderamiento tiene por objeto ensanchar el ámbito de actuación del poderdante; no se persigue limitar las facultades del apoderado, ni suplir su legitimación. Si bien es cierto que existe una relación de dependencia entre el apoderamiento y el subapoderamiento, de manera que las vicisitudes acaecidas en el primero repercuten en el segundo, y, en sentido inverso, los actos realizados por el sustituto producen efectos en la esfera jurídica del poderdante (cfr. artículo 1722 del Código Civil), no lo es menos que, además de esa dependencia, entre apoderamiento y sustitución de poder, existe también cierta similitud, por lo que, en cuanto que fuere posible, han de aplicarse a esta relación las connotaciones de aquélla»; y añade que \"esta similitud de situaciones determina que así como el apoderado cumple con la exhibición de su copia de escritura de poder y declaración de que se encuentra vigente (no necesita ir más allá, por ejemplo, demostrando la capacidad de obrar del poderdante en el momento de realizar cada uno de los actos en cuestión), al sustituto tampoco debe exigírsele que acredite más allá de su propia legitimación. Es más, exigir al sustituto la demostración de la subsistencia del primer poder sería una solución, además de ineficaz (la sola presentación de la copia tampoco garantiza por sí sola la subsistencia), absurda y poco práctica ya que se priva al apoderado del único instrumento con el que se puede hacer valer su representación, con lo que lejos de ensanchar la capacidad de obrar del poderdante, se estaría yendo contra la finalidad perseguida por el subapoderamiento\".» 5. En el presente caso se reseñan –con indicación de los datos necesarios– tanto la inicial escritura de apoderamiento (autorizada el 24 de enero de 2020 por el notario de Dublín, don James Jones) como la de sustitución de poder, autorizada por el mismo notario que autoriza la escritura de ratificación calificada, y se exprese por este mismo notario el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de este. Ciertamente, esta Dirección General (cfr. Resolución de 8 de noviembre de 2021) ha puesto de relieve que, tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, se presume la exactitud y validez de los asientos del Registro (cfr. artículo 20 del Código de Comercio) y por ello es prescindible la expresión de quién concedió el poder. Pero tratándose de poderes no inscritos, no puede invocarse dicha presunción, por lo que la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, de modo que el registrador pueda comprobar que el notario ha ejercido, con la precisión necesaria, su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa. Lo que ocurre es que, como afirma el recurrente, solo cabe calificar por el registrador la corrección de la reseña hecha por el notario del documento auténtico que se le deba exhibir, y el documento inicial de poder, autorizado por el notario de Dublín, no debe exhibirse al notario que autoriza la escritura otorgada por el subapoderado. Y, a mayor abundamiento, al tratarse de un poder otorgado por una sociedad extranjera con arreglo a su legislación nacional, no es inscribible en el Registro Mercantil español y, por ende, no podrá comprobar según los asientos del Registro que el notario ha ejercido, con la precisión necesaria, su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 6 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don C. D. O., en nombre y representación de la mercantil «Apartamentos La Cancela del Rocío, SL» y como administrador único de la mercantil «Urbanización Molino de Viento, SL», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Almonte, doña María de los Reyes Muñiz Grijalvo, por la que se suspende la solicitud de cancelación por instancia privada de una condición resolutoria inscrita. Hechos I Mediante instancia suscrita en Almonte el día 7 de febrero de 2022 por don C. D. O. –cuya firma aparece debidamente legitimada por el notario de Madrid, don Ángel Almoguera Gómez, con fecha 8 de febrero de 2022–, en nombre y representación de las entidades «Apartamentos La Cancela del Rocío, SL», actual titular registral de las fincas que se dirán, y «Urbanización Molino de Viento, SL», entidad que constituyó condición resolutoria a favor de la también entidad «Costa de Mala Lanzarote Comala, SA», se solicitaba la cancelación de la referida condición resolutoria constituida sobre las fincas registrales número 35.797, 35.799, 35.801, 35.803 y 35.805 de Almonte, que actualmente son las registrales 38.787, 38.789, 38.791, 387.93 y 387.95 del mismo término municipal. II Presentada el día 15 de febrero de 2022 dicha instancia en el Registro de la propiedad de Almonte, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Reyes Muñiz Grijalvo, registradora de la Propiedad de Almonte y su partido, de conformidad con los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, notifico la siguiente calificación negativa: Hechos. Con fecha 15 de febrero de 2022, por haberse recibido por correos y remitida por la entidad Apartamentos La Cancela del Rocío, SL, se presentó instancia suscrita en Madrid el día 8 de febrero de 2022, por don C. D. O. –cuya firma aparece debidamente legitimada por el Notario de Madrid don Ángel Almoguera Gómez, con fecha 8 de febrero de 2022–, en nombre y representación de las entidades Apartamentos La Cancela del Rocío, SL, actual titular registral de las fincas que se dirán, y Urbanización Molino de Viento, SL, entidad que constituyó condición resolutoria a favor de la también entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, en virtud de la cual se solicita la cancelación de la referida condición resolutoria constituida sobre las fincas registrales 35797, 35799, 35801, 35803 y 35805 de Almonte, que actualmente son las registrales 38787, 38789, 38791, 38793 y 38795 del mismo término municipal, causando en este Registro de la Propiedad el asiento de presentación número 1819 del tomo Diario 187. Dicha condición resolutoria, que fue pactada en la escritura otorgada en Madrid el día 13 de agosto de 2009, ante el Notario don Ángel Almoguera Gómez, número 3507 de protocolo, e inscrita en este Registro de la Propiedad con fecha 11 de septiembre de 2009, es del tenor literal siguiente: ''IV. Condición resolutoria. Hace constar la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, que, en relación a las obras pendientes de realizar en el complejo turístico de que forman parte las fincas descritas en la presente escritura, es titular de la subvención concedida por la Delegación de Huelva de Turismo, Comercio y Deportes de la Junta de Andalucía, en fecha 13 de febrero de 2009, bajo el número de expediente ITPEXPO2 TU21012008/000002, que financia, en parte, las obras a realizar en dicho complejo, expediente de subvención que, por ser conocido por los contratantes, se excusa de reseñar. Que, de la parte de la subvención pendiente aún de recibir, dos tercios de la misma se corresponden con obras realizadas por la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, pendientes de la pertinente comprobación por la Administración, y, en consecuencia, dicha parte de la subvención corresponde percibirla a esta sociedad; el resto de la subvención por percibir corresponderá dos terceras partes a la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, y el resto, esto es, una tercera parte, a la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI). En garantía de la obligación de realizar tales obras, asumida en el documento que se inscribe por la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI), frente a la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, ambas partes constituyen condición resolutoria explícita sobre las fincas registrales 35797, 35799, 35801, 35803 y 35805 –actualmente las registrales 38787, 38789, 38791, 38793 y 38795 del mismo término municipal–, y cuya propiedad se ha transmitido a la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI), por la presente escritura. Caso de que la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI), no realice las obras citadas en la forma y plazos convenidos con la Administración, la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, recuperará el pleno dominio de las fincas que se indican en el párrafo anterior, sin más cargas que las que pesen sobre las mismas en el momento actual y, por supuesto, libres de la hipoteca a favor de la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI), que actualmente las grava, esto último, en concepto de indemnización de los daños y perjuicios que, por tal incumplimiento, se han causado a la citada entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA Si la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI), transmite a tercero alguna de las fincas adquiridas por la presente escritura, deberá asegurar con el mismo la realización de las obras que se dicen en este párrafo y en la forma en el mismo indicada, asumiendo dicha parte adquirente la realización de las mismas en tales términos; caso contrario, podrá la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, actuar el contenido de la cláusula resolutoria antes prevista en relación a la totalidad de las fincas gravadas con la misma. Para cancelar la condición resolutoria explícita pactada, además de utilizar los medios ordinarios al respecto, podrá hacerse sólo por la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI), presentando en el Registro de la Propiedad de Almonte la certificación librada por el organismo concedente de la subvención antes citada, por la que se reconozca la ejecución total de las obras subvencionadas y el pago total de dicha subvención. Los gastos, impuestos y aranceles, devengados por el presente otorgamiento serán satisfechos por los interesados por los contratantes conforme a lo establecido en la Ley. La condición resolutoria explícita, se extiende sobre las fincas 35805, 35803, 35801, 35799, y 35797, que actualmente son las registrales 38787, 38789, 38791, 38793 y 38795 del mismo término municipal, quedando cada una de las fincas respondiendo de sesenta mil euros (60.000,00) de principal, un 20 % de su principal de intereses de demora y un 20 % de su principal para costas y gastos. La entidad Urbanización Molino de Viento, SL, se obliga a construir las obras citadas en el plazo fijado por la administración, es decir, a fecha 13 de octubre de 2010, o en un plazo superior correspondiente a una prórroga de duración no inferior a dieciocho meses sobre la fecha antes citada. La entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, se compromete a solicitar y obtener de la administración la citada prórroga. Transcurrido este último plazo de prórroga sin haber construido las edificaciones pendientes, la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, recupera el pleno dominio de las fincas que se indican en el párrafo anterior. Si en el periodo fijado hasta el día 13 de octubre de 2010, la entidad Urbanización Molino de Viento, SL, no hubiera realizado las obras y la solicitud de prórroga tramitada por la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, no fuese concedida, la entidad Urbanización Molino de Viento, SL, quedará relevada de su obligación de construir en plazo alguno, no asumiendo ninguna responsabilidad derivada de dicho acto, y se cancelará la condición resolutoria. Dicha condición resolutoria quedará cancelada a todos los efectos mediante la presentación del acta notarial acreditativa del inicio de dichas obras, por el medio que las partes consideren necesarios''. A la instancia que se califica por medio de la presente, se acompaña copia compulsada de la Resolución sobre cambio de titularidad de beneficiario de subvención de Turismo, de fecha 2 de marzo de 2011, firmada por doña R. B. A., Delegada Provincial de Huelva de la Consejería de Turismo, Comercio y Deporte de la Junta de Andalucía, en virtud de la cual no se autoriza el cambio de beneficiario de la subvención concedida a la entidad transmitente, Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, en favor de la entidad Urbanización Molino de Viento, SL, ni se concede la prórroga de un año para finalizar las actuaciones que fueron objeto de la subvención, debido a una serie de incumplimientos y negligencias por parte de la citada entidad transmitente. Fundamentos de Derecho. Vistos los artículos 82, 210 y 222 de la Ley Hipotecaria, 354 de su Reglamento, y Resoluciones de la DGSJFP de fechas 21 de abril y 14 de noviembre de 2016, 25 de octubre de 2018 y 19 de mayo de 2019. En el caso que nos ocupa se trata de una obligación no en garantía de precio aplazado, sino de una obligación de hacer, esto es, realizar obras pendientes de terminar en el complejo turístico del que forman parte las fincas registrales reseñadas en los hechos de la presente, así como la solicitud a la Consejería de Turismo, Comercio y Deporte de la Junta de Andalucía, de un cambio en el titular de la subvención que se destinará a terminar tales obras pendientes. Para cancelar dicha condición resolutoria, se pactó en la escritura en la que se constituyó, que podría solicitarse exclusivamente su cancelación por la entidad Urbanización Molino de Viento, SL, presentando en el Registro de la Propiedad de Almonte, la certificación librada por el Organismo concedente de la subvención antes citada, por la que se reconozca la ejecución total de las obras subvencionadas y el pago total de dicha subvención, sin que se acredite que dichas obras han sido terminadas ni la subvención reconocida en favor de la entidad adquirente. Tampoco se acompaña, siquiera, el Acta Notarial acreditativa del inicio de las obras, tal y como se pactó al constituirse la condición resolutoria cuya cancelación se solicita mediante el documento que se califica por la presente. En el presente caso nos encontramos, por tanto, ante la solicitud de cancelación de una condición resolutoria pactada para garantizar una serie de obligaciones distintas a la del pago del precio. De conformidad con lo dispuesto en el párrafo 1.º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la regla general para proceder a la cancelación de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad, requiere el consentimiento en escritura pública del titular registral a cuyo favor se practicó el derecho, en este caso, la condición resolutoria, o, en su defecto, resolución judicial firme. En el presente caso no se produce dicho consentimiento, y la cancelación automática pactada y anteriormente reseñada, requería necesariamente que se aportara certificación librada por la Consejería de Turismo, Comercio y Deporte de la Junta de Andalucía, por la que se reconozca la ejecución total de las obras subvencionadas, así como el pago total de dicha subvención, certificación que no se aporta. La entidad transmitente, Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, recuperaría las fincas registrales sobre las que se constituyó la condición resolutoria, si en el periodo fijado hasta el día 13 de octubre de 2010, la entidad Urbanización Molino de Viento, SL, no hubiese realizado las obras y la solicitud de cambio en la titularidad de la subvención no fuese concedida. La condición resolutoria quedaría cancelada de oficio, a todos los efectos, mediante la presentación en el Registro de la Propiedad de Almonte, del Acta Notarial acreditativa del inicio de las obras en dicho plazo, extremo que tampoco se acredita. No es posible, tampoco, cancelar la condición resolutoria por la vía legal de la caducidad prevista en los artículos 82.5 de la Ley Hipotecaria y 177 de su Reglamento, ya que es criterio reiterado de la DGSJFP, en Resoluciones como las de fechas 25 de marzo de 2014, 2 de diciembre de 2015 y 25 de octubre de 2018, que debe distinguirse entre cancelaciones de condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado y en garantía de cualquier otra clase de obligación, no siendo aplicable para las segundas, por analogía, lo dispuesto en los artículos 82.5 de la Ley Hipotecaria y 177 de su Reglamento. Es, pues, requisito para proceder a cancelar la condición resolutoria en garantía de la obligación de hacer que nos ocupa, que la sociedad titular de la misma preste su consentimiento en escritura pública, ya que no se cumplen los requisitos pactados en la escritura pública en la que se constituyó; no puede practicarse la cancelación con el solo consentimiento de la entidad obligada y adquirente, Urbanización Molino de Viento, SL, por no acompañarse la documentación que se pactó al constituirse la condición resolutoria, esto es, la certificación de la administración autonómica en la que se reconozca por el organismo concedente la ejecución total de las obras subvencionadas y el pago total de dicha subvención. Podría, por intentar alguna solución que no implique acudir al necesario consentimiento de la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, pensar en aplicar el párrafo 2.º del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, pero, en la actualidad, ninguno de los dos plazos previstos en el citado artículo han transcurrido. Acuerdo. En virtud de lo anteriormente expuesto, se suspende la práctica de los asientos solicitados, en tanto no se proceda a la subsanación de los defectos antes indicados, bien aportando la certificación de la administración autonómica pactada al constituirse la condición resolutoria, bien prestando el consentimiento en escritura pública la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA. De acuerdo con el Artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda prorrogado el asiento de presentación por un plazo de sesenta días hábiles a contar desde la última notificación que se practique de esta calificación. Contra la presente nota de calificación: (…). Almonte a 9 de marzo de 2022. La registradora (firma ilegible) Fdo. Reyes Muñiz Grijalvo.» III Contra la anterior nota de calificación, don C. D. O., en nombre y representación de la mercantil «Apartamentos La Cancela del Rocío, SL» y como administrador único de la mercantil «Urbanización Molino de Viento, SL», interpuso recurso el día 13 de abril de 2022 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones: «Primera. Establece el artículo 326 de la LH en cuanto al contenido mínimo de los recursos contra calificaciones del registro que: ''El escrito del recurso deberá expresar, al menos: a) El órgano al que se dirige el recurso. b) El nombre y apellidos del recurrente y, en su caso, cargo y destino del mismo. c) La calificación que se recurre, con expresión del documento objeto de la misma y de los hechos y fundamentos de derecho. d) Lugar, fecha y firma del recurrente y, en su caso, identificación del medio y del lugar que se señale a efectos de notificaciones. e) En el supuesto de presentación en los términos previstos en el artículo 327 párrafo tercero de la presente ley, deberá constar el domicilio del Registro del que se recurre la calificación del Registrador, a los efectos de que sea inmediatamente remitido por el órgano que lo ha recibido a dicho Registrador. El cómputo de los plazos a los que se refiere el presente capítulo se hará de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (…).'' Segunda. Que la entidad mercantil Umovi, SL, adquirió, mediante escritura de dación en pago de deuda de fecha 13 de agosto de 2009, otorgada ante el Notario de Madrid, don Ángel Almoguera Gómez, bajo el número 3.507 de su protocolo general, la propiedad de distintas fincas resultantes de la división horizontal de la finca registral núm. 26.034 del registro de la propiedad de Almonte. Dicha adquisición se realizó de la sociedad mercantil ''Costa de Mala Lanzarote Comala, SA''. La sociedad Apartamentos La Cancela del Rocío, SL, actual propietaria de las fincas especiales que después se dirán, adquirió la propiedad de las mismas mediante escritura de dación en pago de deudas de fecha 22 de marzo de 2014, otorgada ante el notario de Albacete don José Manuel Ramírez López bajo el número 524 de su protocolo general. Sobre determinadas fincas, que después se dirán, se estableció escritura de fecha 13 de agosto de 2009, la condición resolutoria explícita que se incorporaba en la cláusula quinta de la referida escritura y que se transcribe a continuación: ''Quinta. Hace constar ‘Costa de Mala Lanzarote Comala, SA’ que, en relación a las obras pendientes de realizar en el complejo turístico de que forman parte las fincas descritas en la presente escritura, es titular de la subvención concedida por la Delegación de Huelva de Turismo, Comercio y Deportes de a [sic] Junta de Andalucía en fecha 13 de Febrero de 2.009, bajo el número de expediente ITPEXP02 TU2101 2008/000002, que financia, en parte, las obras a realizar en dicho complejo; expediente de subvención que, por ser conocido por los contratantes, se excusa de reseñar. Que, de la parte de la subvención pendiente aún de recibir, dos tercios de la misma se corresponden con obras realizadas por ‘Costa de Mala Lanzarote Comala, SA’, pendientes de las pertinentes comprobaciones por la Administración, y, en consecuencia, dicha parte de la subvención corresponde percibirla a esta sociedad; el resto de la subvención por percibir corresponderá 2/3 partes a la Entidad Comala, SA Y el resto esto es, 1/3 parte a la Entidad Urbanización Molino de Viento, SL (Umovi). En garantía de la obligación de realizar tales obras, aquí asumida por ‘Urbanización Molino de Viento, SL (Umovi)’ frente a ‘Costa de Mala Lanzarote Comala, SA’ ambas partes constituyen condición resolutoria explícita sobre las fincas que luego se indican y cuya propiedad se ha transmitido a ‘Urbanización Molino de Viento, SL (Umovi)’ por la presente escritura, solicitando del Sr. Registrador de la Propiedad la constancia expresa de la misma en los Libros a su cargo. Caso de que ‘Urbanización Molino de Viento, SL (Umovi)’ no realice las obras citadas en la forma y plazos convenidos con la Administración, ‘Costa de Mala Lanzarote Comala, SA’ recuperará el pleno dominio de las fincas que se indican en el párrafo anterior, sin más cargas que las que pesen sobre las mismas en el momento actual y, por supuesto, libres de la hipoteca a favor de ‘Urbanización Molino de Viento, SL (Umovi)’ que actualmente las grava, esto último, en concepto de indemnización de los daños y perjuicios que, por tal incumplimiento, se han causado a la citada ‘Costa de Mala Lanzarote Comala, SA’, Si ‘Urbanización Molino de Viento, SL (Umovi), SL’ transmite a tercero alguna de las fincas adquiridas por la presente escritura, deberá asegurar con el mismo la realización de las obras que se dicen en este párrafo y en la forma en el mismo indicado, asumiendo dicha parte adquirente la realización de las mismas en tales términos, caso contrario, podrá ‘Costa de Mala Lanzarote Comala, SA’ actuar el contenido de la cláusula resolutoria antes prevista en relación a la totalidad de las fincas gravadas con la misma. Para cancelar la condición resolutoria explícita pactada, además de utilizar los medios ordinarios al respecto, podrá hacerse sólo por ‘Urbanización Molino de Viento, SL (Umovi), SL’ presentando en el Registro de la Propiedad de Almonte la certificación librada por el organismo concedente de la subvención antes citada, por la que se reconozca la ejecución total de las obras subvencionadas y el pago total de dicha subvención. Los gastos, impuestos y aranceles, devengados por el presente otorgamiento serán satisfechos por los interesados por los contratantes conforme a lo establecido en la Ley. La condición resolutoria explicita, se extiende sobre las fincas 35805, 35803, 35801, 35799, y 35797, quedando cada una de las fincas respondiendo de sesenta mil euros (60.000,00) de principal, un 20 % de su principal de intereses de demora y un 20 % de su principal para costas y gastos. Umovi, SL se obliga a construir las obras citadas en el plazo fijado, por la administración, es decir a fecha 13 de octubre de 2010, o en un plazo superior correspondiente a una prórroga de duración no inferior a 18 meses sobre la fecha antes citada. La empresa Comala, SA se compromete a solicitar y obtener de la administración la citada prórroga. Transcurrido este último plazo de prórroga sin haber construido las edificaciones pendientes, la empresa Comala, SA recupera el pleno dominio de las fincas que se indican en el párrafo anterior. Si en periodo fijado hasta el 13 de Octubre de 2010 la empresa Umovi no hubiera realizado las obras y la solicitud de prórroga tramitada por Comala, SA no fuese concedida, la empresa Umovi, SL quedara relevada de su obligación de construir en plazo alguno, no asumiendo ninguna responsabilidad derivada de dicho acto, y se cancelara la condición resolutoria. Dicha condición resolutoria quedará cancelada a todos los efectos mediante la presentación del acta notarial acreditativa del inicio de dichas obras, por el medio que las partes consideren necesario.'' Las cinco fincas sobre las que recae la condición resolutoria anteriormente mencionada son las siguientes: Finca 1. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Almonte, al Tomo 2.014, Libro 612, folio 25, finca número 35.797. Finca 2. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Almonte, al Tomo 2.014, Libro 612, folio 28, finca número 35.799. Finca 3. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Almonte, al Tomo 2.014, Libro 612, folio 31, finca número 35.801. Finca 4. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Almonte, al Tomo 2.014, Libro 612, folio 34, finca número 35.803. Finca 5. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Almonte, al Tomo 2.014, Libro 612, folio 37, finca número 35.805. Actualmente las fincas afectadas por la condición resolutoria son las que se detallan en la copia simple que se acompañó a la instancia presentada (…) y que se relacionan a continuación. Finca 1. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Almonte, al Tomo 2.134, Libro 690, folio 170, finca número 38.787. Finca 2. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Almonte, al Tomo 2.134, Libro 690, folio 172, finca número 38.789. Finca 3. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Almonte, al Tomo 2.134, Libro 690, folio 174, finca número 38.791. Finca 4. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Almonte, al Tomo 2.134, Libro 690, folio 176, finca número 38.793. Finca 5. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Almonte, al Tomo 2.134, Libro 690, folio 178, finca número 38.795. Tercera. Que, en función de lo establecido en dicha cláusula y dictada resolución de la Consejería de Turismo, Comercio y Deporte de la Junta de Andalucía, de fecha 2 de marzo de 2.011, que igualmente se adjuntaba a la instancia, se procedía a la denegación de la prórroga solicitada para la ejecución de las obras subvencionadas y de las que traía cuenta la condición resolutoria, por lo que de acuerdo a la regulación de la misma, procede la cancelación formal de dicha condición resolutoria. ''... Si en periodo fijado hasta el 13 de octubre de 2010 la empresa Umovi no hubiera realizado las obras y la solicitud de prórroga tramitada por Comala, SA no fuese concedida, la empresa Umovi, SL quedará relevada de su obligación de construir en plazo alguno, no asumiendo ninguna responsabilidad derivada de dicho acto, y se cancelara la condición resolutoria...'' (…). Cuarta. De la redacción de la cláusula donde se constituye la condición resolutoria, se desprenden datos fundamentales para entender que la condición resolutoria debe ser cancelada con la mera constatación de la inexistencia de la prórroga que Comala, SA se obligaba a obtener. En efecto, de la redacción de la cláusula podemos extraer que la condición resolutoria está sometida a su vez a una condición suspensiva previa, puesto que no desplegaría sus efectos de no obtenerse la prórroga a la que la sociedad Comala, SA, se comprometía a obtener. ''La empresa Comala, SA se compromete a solicitar y obtener de la administración la citada prórroga.'' Por lo tanto, la propia existencia registral de la condición resolutoria debe contar con el cumplimiento de la condición suspensiva para su nacimiento, esto es, la existencia de la prórroga por concesión de la administración, de no ser así, no tiene razón de ser. Estamos ante una condición resolutoria inejecutable, mejor dicho, ni siquiera podemos entender que ha nacido la misma, al no haberse cumplido la condición que se requería para que la obligación asegurada desplegara efectos. La obtención de la prórroga es un evento futuro que no depende de la voluntad de las partes en su resultado, puesto que se deja en manos de la administración la concesión o no de dicha prórroga. Por lo tanto, la sociedad gravada con la condición resolutoria no tiene obligación ni responsabilidad alguna por no ejecutar en el plazo las obras, ya que este plazo no ha llegado a nacer. En este sentido, la cláusula quinta de la escritura donde se constituye dicha condición resolutoria, establece sin lugar a dudas la conclusión de este hecho, que no es otro que la cancelación de la condición resolutoria. Esta cancelación debe realizarse de forma automática una vez constatado el hecho de que la prórroga ha sido denegada, solicitada por Comala, SA, y denegada por la administración. La cancelación de la condición resolutoria es consecuencia de que la condición suspensiva a la que estaba sometida no se ha cumplido. Quinta. La calificación recurrida, con todos nuestros respetos, está obviando un hecho fundamental y es el de que no sólo debe acabarse la obra en un plazo, sino que además del cambio de titularidad debe obtenerse una prórroga. Indica la fundamentación jurídica de la calificación recurrida textualmente lo siguiente: ''La entidad transmitente, Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, recuperaría las fincas registrales sobre las que se constituyó la condición resolutoria, si en el periodo fijado hasta el día 13 de octubre de 2010, la entidad Urbanización Molino de Viento, SL, no hubiese realizado las obras y la solicitud de cambio en la titularidad de la subvención no fuese concedida.'' Con todos los respetos, esto no es exacto, puesto que, como se ha transcrito anteriormente, la cláusula quinta establece: ''... Si en periodo fijado hasta el 13 de octubre de 2010 la empresa Umovi no hubiera realizado las obras y la solicitud de prórroga tramitada por Comala, SA no fuese concedida, la empresa Umovi, SL quedara relevada de su obligación de construir en plazo alguno, no asumiendo ninguna responsabilidad derivada de dicho acto, y se cancelara la condición resolutoria...'' Quiere ello decir que no sólo estamos en la obligación de Comala, SA, de tramitar el cambio de titularidad de la subvención, sino, y sobre todo, de la obligación de obtener la prórroga a la que se comprometía, sin la que resulta imposible tener un plazo de cumplimiento de la obligación asumida por Umovi, SL, y en su consecuencia ésta queda liberada de la condición que garantizaría ese plazo de ejecución de las obras. Este pacto comisorio para la cancelación de la condición resolutoria, fijado expresamente para la terminación de las obras, debe completarse con el propio nacimiento de la condición resolutoria que depende de la concesión de la prórroga. Ni la concesión de la prórroga se ha producido, ni tampoco la cesión de la subvención, como puede comprobarse con la resolución de la administración de la Junta de Andalucía sobre la petición de Comala, SA. Por lo tanto, esta sociedad no ha cumplido el requisito al que se obligaba expresamente, a obtener la prórroga, y con ello la condición resolutoria no tiene fundamento legal alguno, puesto que deja de tener posibilidad de cumplimiento en cuanto al plazo con que Umovi, SL debería contar para la ejecución de las obras. En este sentido el artículo 82 de la Ley hipotecaria establece la posibilidad de que las inscripciones puedan ser canceladas según resulta del título en el que se constituyeron, como es el caso. Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva. Sexta. Estamos plenamente de acuerdo con la calificación de la Registradora en cuanto a que la condición resolutoria no es en garantía del precio aplazado, sino de una obligación de hacer, esto es, realizar las obras pendientes de terminar en el complejo turístico del que forman parte las fincas registrales reseñadas en los hechos de la presente, así como la solicitud a la Consejería de Turismo, Comercio y Deporte de la Junta de Andalucía de un cambio en el titular de la subvención que se destinará a terminar tales obras pendientes (…). Pero, como decimos, no sólo del cambio de titular de la subvención sino de la obtención de la prórroga de un mínimo de 18 meses sobre la fecha del 13 de octubre de 2010. Esta cuestión no es valorada en modo alguno en la calificación recurrida y es precisamente la que tiene toda la importancia en el contenido de la obligación garantizada con la condición resolutoria, puesto que, de no tener un plazo para el cumplimiento, éste no puede entenderse incumplido. Y queda claro en el título constitutivo de la condición resolutoria, cláusula quinta de la escritura, que la obligación de terminación de la obra está fijada en función de la concesión de la prórroga a la que Comala, SA, se obliga a obtener, no sólo a solicitar. Por lo tanto, la obligación de hacer de Umovi, SL, no tiene un plazo que justifique la condición resolutoria, y si no existe obligación no puede existir garantía de cumplimiento de la obligación, que como decimos, es inexistente. En el acuerdo de denegación de la prórroga y del cambio de titularidad que se acompaña a la instancia de solicitud de cancelación de las condiciones resolutorias que gravan las fincas reseñadas, podemos comprobar que Comala, SA, no sólo presenta la tramitación fuera del plazo de 13 de octubre de 2010, –llega a la Delegación el día 26 de octubre de 2010–, sino que ni siquiera se solicita el plazo de prórroga que se había pactado y que era obligatorio obtener por parte de la misma, 18 meses, puesto que se solicita una prórroga de un año. Es por todo ello imposible que la condición resolutoria despliegue efecto alguno, al ser elemento esencial de su nacimiento el hecho de obtener la prórroga de al menos 18 meses desde la fecha prevista para la terminación de las obras, 13 de octubre de 2010, y por ello, el propio título que ampara la constitución de esta condición establece la condición de su nacimiento con la obtención de la prórroga, sin la cual, Umovi, SL, quedará relevada de su obligación de construir en plazo alguno, no asumiendo ninguna responsabilidad derivada de dicho acto, y se cancelará la condición resolutoria...''. Cuando se dice en el título constitutivo se cancelará la condición resolutoria, entendemos que es clara la voluntad de las partes en la constitución, y la importancia de la obtención de la prórroga es fundamental para la definición de la obligación de hacer que se garantiza. Por ello, la aplicación del párrafo segundo del artículo 82 de la ley Hipotecaria permite, sin lugar a dudas, que la condición resolutoria se cancele, constatado el hecho de la inexistencia de prórroga y en su consecuencia de plazo de cumplimiento de la obligación de hacer. Séptima. Como decíamos en nuestra instancia, la condición suspensiva que debe cumplirse para que la condición resolutoria pueda ser efectiva, es la obtención de la prórroga. La STS de 3 de diciembre de 1993 establece que «la condición, como causa a la que se subordina o de la que se hace depender la eficacia del contrato, hay que aplicarla a todo el ámbito contractual (Sentencia 18 de mayo de 1963) y la realización del evento estipulado como tal constituye un requisito necesario para la plena efectividad de la relación, sin que la obligación sea exigible durante la fase de pendencia (Sentencia de 30 de junio de 1986)». Continúa la Sentencia, ''no ocurre así con las condiciones simplemente potestativas, como la que nos ocupa, en la que la obligación, si depende en parte de la voluntad, depende también de otros hechos externos, lo que hace que la condición sea válida (Sentencias de 29 de noviembre de 1919, 4 de marzo de 1926, 22 de noviembre de 1927, 6 de febrero de 1954 y 10 de diciembre de 1960) interpretando a sensu contrario el expresado artículo 1.115''. ''Cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código.'' Estamos pues ante una de las llamadas condiciones causales, inicialmente potestativa, puesto que: 1.º la parte Comala, SA, debe solicitar y obtener una prórroga y el cambio de titularidad de la subvención, compromiso inequívoco puesto que se obliga a presentar y obtener. 2.º la resolución de dicha prórroga depende directamente de la decisión administrativa de la Consejería. Consecuencia de ello es que la condición es plenamente válida y por lo tanto debe desplegar totalmente sus efectos que no son otros que ''Umovi, SL, quedara relevada de su obligación de construir en plazo alguno, no asumiendo ninguna responsabilidad derivada de dicho acto, y se cancelará la condición resolutoria...''. Por lo tanto, la condición consiste en someter a la contingencia de un hecho la existencia o la desaparición de los efectos de un negocio, de tal suerte que la relación jurídica condicional es una relación de eficacia incierta, pues sus efectos pueden no llegar a producirse si la condición que suspende no se cumple. Doctrinalmente se ha escrito mucho sobre el carácter de la obligación cuyo cumplimiento no se deja al arbitrio de las partes, por lo que en el presente supuesto, la claridad de la resolución que deba otorgar o denegar la administración de la Junta de Andalucía, hace inequívoca la validez de la condición suspensiva para el nacimiento de la obligación. Consecuencia de ello, el incumplimiento de la condición suspensiva hace imposible el nacimiento de la condición resolutoria inscrita, y de acuerdo al propio título de constitución, debe cancelarse. La condición no se presume, sino que debe ser claramente establecida. La obligación condicional es excepción, y la pura, regla general. de ahí que la Jurisprudencia imponga interpretar el contrato para averiguar si, en efecto, fue voluntad de las partes someter los efectos del mismo a condición suspensiva o resolutoria. Por último, no puede confundirse la condición propiamente dicha con la ''condictio iuris'', que es la expresión referida a determinados presupuestos que se fijan como necesarios por la propia naturaleza del acto o negocio de que se trate o por exigencia del ordenamiento jurídico. No resultaba necesaria ninguna de las situaciones reguladas en la cláusula quinta al respecto y, en su consecuencia, la condición es claramente convencional y no deriva de un trámite legalmente establecido, puesto que la prórroga es medida excepcional en la tramitación de la subvención de la que trae cuenta la obligación garantizada.» IV La registradora de la Propiedad emitió informe el día 22 de abril de 2022, mantuvo su nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1, 2.1.º, 3, 11, 23, 79.2.º, 82.5.º y 210 de la Ley Hipotecaria; 1124 y 1504 del Código Civil; 59, 173, 177 –según redacción dada por Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario– y 193.2 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1988, 9 de marzo de 1989, 6 de marzo y 24 de abril de 1990, 23 de noviembre de 1992, 18 de septiembre de 1996 y 9 de diciembre de 1999, y de, Sala Tercera, 24 de febrero de 2000 y 31 de enero de 2001, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de julio y 3 y 4 de diciembre de 1986, 2 de septiembre de 1992, 30 de mayo de 1996 y 23 de enero de 2008. 1. Se debate en el presente recurso si es posible cancelar una condición resolutoria inscrita, en garantía del cumplimiento de determinadas obligaciones, por instancia privada. La condición resolutoria inscrita dice literalmente así: «IV. Condición resolutoria. Hace constar la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, que, en relación a las obras pendientes de realizar en el complejo turístico de que forman parte las fincas descritas en la presente escritura, es titular de la subvención concedida por la Delegación de Huelva de Turismo, Comercio y Deportes de la Junta de Andalucía, en fecha 13 de febrero de 2009, bajo el número de expediente ITPEXPO2 TU21012008/000002, que financia, en parte, las obras a realizar en dicho complejo, expediente de subvención que, por ser conocido por los contratantes, se excusa de reseñar. Que, de la parte de la subvención pendiente aún de recibir, dos tercios de la misma se corresponden con obras realizadas por la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, pendientes de la pertinente comprobación por la Administración, y, en consecuencia, dicha parte de la subvención corresponde percibirla a esta sociedad; el resto de la subvención por percibir corresponderá dos terceras partes a la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, y el resto, esto es, una tercera parte, a la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI). En garantía de la obligación de realizar tales obras, asumida en el documento que se inscribe por la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI), frente a la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, ambas partes constituyen condición resolutoria explícita sobre las fincas registrales 35797, 35799, 35801, 35803 y 35805 –actualmente las registrales 38787, 38789, 38791, 38793 y 38795 del mismo término municipal–, y cuya propiedad se ha transmitido a la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI), por la presente escritura. Caso de que la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI), no realice las obras citadas en la forma y plazos convenidos con la Administración, la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, recuperará el pleno dominio de las fincas que se indican en el párrafo anterior, sin más cargas que las que pesen sobre las mismas en el momento actual y, por supuesto, libres de la hipoteca a favor de la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI), que actualmente las grava, esto último, en concepto de indemnización de los daños y perjuicios que, por tal incumplimiento, se han causado a la citada entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA Si la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI), transmite a tercero alguna de las fincas adquiridas por la presente escritura, deberá asegurar con el mismo la realización de las obras que se dicen en este párrafo y en la forma en el mismo indicada, asumiendo dicha parte adquirente la realización de las mismas en tales términos; caso contrario, podrá la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, actuar el contenido de la cláusula resolutoria antes prevista en relación a la totalidad de las fincas gravadas con la misma. Para cancelar la condición resolutoria explícita pactada, además de utilizar los medios ordinarios al respecto, podrá hacerse sólo por la entidad Urbanización Molino de Viento, SL (UMOVI), presentando en el Registro de la Propiedad de Almonte la certificación librada por el organismo concedente de la subvención antes citada, por la que se reconozca la ejecución total de las obras subvencionadas y el pago total de dicha subvención. Los gastos, impuestos y aranceles, devengados por el presente otorgamiento serán satisfechos por los interesados por los contratantes conforme a lo establecido en la Ley. La condición resolutoria explícita, se extiende sobre las fincas 35805, 35803, 35801, 35799, y 35797, que actualmente son las registrales 38787, 38789, 38791, 38793 y 38795 del mismo término municipal, quedando cada una de las fincas respondiendo de sesenta mil euros (60.000,00) de principal, un 20 % de su principal de intereses de demora y un 20 % de su principal para costas y gastos. La entidad Urbanización Molino de Viento, SL, se obliga a construir las obras citadas en el plazo fijado por la administración, es decir, a fecha 13 de octubre de 2010, o en un plazo superior correspondiente a una prórroga de duración no inferior a dieciocho meses sobre la fecha antes citada. La entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, se compromete a solicitar y obtener de la administración la citada prórroga. Transcurrido este último plazo de prórroga sin haber construido las edificaciones pendientes, la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, recupera el pleno dominio de las fincas que se indican en el párrafo anterior. Si en el periodo fijado hasta el día 13 de octubre de 2010, la entidad Urbanización Molino de Viento, SL, no hubiera realizado las obras y la solicitud de prórroga tramitada por la entidad Costa de Mala Lanzarote Comala, SA, no fuese concedida, la entidad Urbanización Molino de Viento, SL, quedará relevada de su obligación de construir en plazo alguno, no asumiendo ninguna responsabilidad derivada de dicho acto, y se cancelará la condición resolutoria. Dicha condición resolutoria quedará cancelada a todos los efectos mediante la presentación del acta notarial acreditativa del inicio de dichas obras, por el medio que las partes consideren necesarios.» A la instancia se acompaña copia compulsada de la resolución sobre cambio de titularidad de beneficiario de subvención de turismo, de fecha 2 de marzo de 2011, firmada por doña R. B. A., delegada provincial de Huelva de la Consejería de Turismo, Comercio y Deporte de la Junta de Andalucía, en virtud de la cual no se autoriza el cambio de beneficiario de la subvención concedida a la entidad transmitente, «Costa de Mala Lanzarote Comala, SA», en favor de la entidad «Urbanización Molino de Viento, SL», ni se concede la prórroga de un año para finalizar las actuaciones que fueron objeto de la subvención, debido a una serie de incumplimientos y negligencias por parte de la citada entidad transmitente. El recurrente entiende que procede cancelar la condición resolutoria de acuerdo con el propio título constitutivo de la misma, dado que no se ha solicitado la prórroga para finalizar las actuaciones que fueron objeto de la subvención, a lo que estaba condicionada a su vez la propia condición resolutoria. La registradora suspende la cancelación de la condición resolutoria mientras no preste su consentimiento el titular de la condición resolutoria por entender que el único modo de poder cancelar de manera unilateral la condición resolutoria en cuestión –según se pactó expresamente–, es la presentación de un certificado del organismo concedente de la subvención, en el que se reconozca la ejecución de las obras y el pago total de esa subvención. 2. Como ha señalado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 21 de julio y 3 y 4 de diciembre de 1986, 2 de septiembre de 1992 y 30 de mayo de 1996), la exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, así como la de la documentación auténtica del hecho o acto inscribible para su acceso al Registro (artículo 3 de la ley Hipotecaria) conduce a la necesaria cancelación de un asiento sólo cuando se justifica fehacientemente la completa extinción del derecho inscrito (artículos 2.1.º y 79.2.º de la Ley Hipotecaria y 173 de su Reglamento). Por tanto, en el caso contemplado, si lo que se pretende es cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía del cumplimiento de una obligación, será requisito imprescindible justificar la causa de la cancelación (causa de cancelación que deberá reflejarse en el asiento correspondiente, conforme al artículo 193.2 del Reglamento Hipotecario). 3. En este sentido el artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige como regla general para la cancelación de un derecho (en armonía con lo dispuesto en los artículos 1 y 40 de dicha ley) que presenten su consentimiento a ello en escritura pública todos los interesados o se ordene así en procedimiento judicial adecuado y firme dirigido contra los titulares registrales afectados. Es cierto que nuestro sistema registral admite excepcionalmente la cancelación de derechos inscritos contra o sin el consentimiento del titular registral, como ocurre en los casos en que en el propio título constitutivo de la condición resolutoria pactada expresamente se contemplara determinada causa de la cancelación o por transcurso del plazo de caducidad legal. Pero ocurre que, en caso de este expediente, lo único que se pactó expresamente como supuesto de cancelación unilateral, frente a la regla general antes enunciada, fue la presentación de acta notarial acreditativa del inicio de dichas obras, o la presentación de un certificado del organismo concedente de la subvención, en el que se reconociera la ejecución de las obras y el pago total de esa subvención. Fuera de estos casos, no cabe cancelación sino conforme a las reglas generales, esto es, consentimiento expresado del titular de la condición resolutoria o resolución judicial firme, o bien el transcurso de los casos que de caducidad legal que para los supuestos de condiciones resolutorias que no son en garantía de precio aplazado –como es el caso– contempla el artículo 210 de la Ley Hipotecaria. 4. La afirmación de que la condición resolutoria estaba sometida a la condición suspensiva de solicitar la prórroga de la subvención para las obras no resulta del título constitutivo, pero igualmente exigiría, caso de haberse pactado expresamente, que su cumplimiento o incumplimiento se acreditara por acta notarial (véase artículo 23 de la Ley Hipotecaria). En conclusión, no cabe cancelar la condición resolutoria pactada ante el pretendido incumplimiento del titular de aquélla, si no se prueba judicialmente tal incumplimiento, a menos que consienta el titular registral de la condición resolutoria en su cancelación. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 6 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don Fernando Olaizola Martínez, notario de Valencia, contra la calificación negativa emitida por el registrador Mercantil I de Valencia, don Rodolfo Bada Mañó, en relación con una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de ampliación de capital. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 21 de diciembre de 2021 por el notario de Valencia, don Fernando Olaizola Martínez, con el número 2.010 de su protocolo, se procedió a la formalización de la ampliación de capital con cargo a reservas de la sociedad «Arbe Stolanic, SL». A los efectos que interesan para el examen de este recurso, deben destacarse los siguientes extremos: a) la junta de celebró el día 16 de diciembre de 2021 con carácter universal y los acuerdos se adoptaron por unanimidad; b) el texto del correspondiente acuerdo era del siguiente tenor: «aprobar por unanimidad la ampliación de capital social por importe de 300.000 euros, con cargo a reservas disponibles de la sociedad, según balance cerrado a 30 de Junio de 2021, auditado por Arjon Pyme, SL (ROAC S2473), tras su designación por parte del Registro Mercantil de Valencia (…)», y c) a la escritura se incorporaba el balance que servía de base a la ampliación, cerrado a 30 de junio de 2021, y se adjuntaba también una copia del informe de auditoría, datado el día 17 de diciembre de 2021. II Presentada el día 24 de febrero de 2022 dicha escritura en el Registro Mercantil de Valencia, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «El Registrador Mercantil de Valencia, previo examen y calificación del documento que se dirá, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada conforme a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: Asiento: 789 Diario: 978. N.º de entrada: 1/2022/5979. Sociedad: Arbe Stolanic, SL. Notario/Protocolo: Fernando Olaizola Martínez 2010/2021. Fundamentos de Derecho: 1.º No se indica que el balance que sirve de base a la operación haya sido aprobado por la Junta General. Artículo 303 de la Ley de Sociedades de Capital. Suspensivo. 2.º La fecha de elaboración del informe del auditor nombrado por el Registro Mercantil que se acompaña y la del mismo informe depositada en el Registro Mercantil, es posterior a la fecha de Celebración de la Junta. Artículo 303 de la Ley de sociedades de Capital. Suspensivo. Se han cumplido en su integridad los trámites previstos en el artículo 18 del Código de Comercio y 6 y 15 del Reglamento del Registro Mercantil. Asimismo, como ha manifestado la Dirección General de los Registros y del Notariado reiteradamente, no puede desconocerse a tales efectos la independencia que tiene cada Registrador al ejercitar su función calificadora bajo su propia exclusiva responsabilidad conforme al citado artículo 18 del Código de Comercio (RDFPSJ de 5 de julio de 2011). En relación con la presente calificación: (…) Valencia, 2 de marzo de 2022.–El Registrador (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos del registrador).» III Contra la anterior nota de calificación, don Fernando Olaizola Martínez, notario de Valencia, interpuso recurso el día 8 de abril de 2022 mediante escrito cuyo contenido se transcribe a continuación: «Que por el señor Registrador don Rodolfo Bada Maño ha sido calificada desfavorablemente la escritura que luego se dice. Que no estando conforme con dicha calificación, mediante el presente escrito interpone recurso contra ella con base en los siguientes: Hechos. A) Documento calificado.–Escritura de aumento capital social con cargo a reservas autorizada por el recurrente el día 21 de diciembre de 2021 bajo el número 2010 de Protocolo. B) Presentación.–Copia autorizada de dicha escritura se presentó en el Registro Mercantil de Valencia el día 24 de febrero de 2022 causando el Asiento de Presentación 789 del Diario 978. C) Nota de calificación.–Por nota de fecha 2 de marzo de 2022, comunicada telemáticamente al recurrente el día 9 de marzo de 2022, el Señor Registrador resolvió no practicar la inscripción solicitada por no constar de manera expresa la aprobación por la junta general de la sociedad del balance que sirve de base a la operación; y por ser el informe del auditor relativo a dicho balance de fecha posterior a la celebración de la junta que acuerda el aumento de capital. Fundamentos de Derecho. 1. En cuanto al primero de los defectos señalados por el señor Registrador Mercantil, el acuerdo de aumento de capital, según resulta de a certificación del mismo incorporada a la escritura calificada, se aprueba en los siguientes términos: «aprobar por unanimidad la ampliación de capital social por importe de 300.000 euros, con cargo a reservas disponibles de la sociedad, según balance cerrado a 30 de junio de 2021, auditado por Arjon Pyme SL (ROAC S2473) tras su designación por parte del Registro Mercantil de Valencia, mediante la emisión de 300.000 participaciones sociales de un euro de valor nominal cada una de ellas, numeradas de la 3.031 a la 303.000, ambos inclusive, íntegramente suscritas y desembolsadas y de las mismas características que las hasta ahora existentes». De conformidad con lo establecido en el artículo 303.2 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, el órgano de administración de la sociedad procedió a la confección del correspondiente balance y solicitó del Registro Mercantil la designación de un auditor para la verificación del mismo, al efecto de proceder a aprobar el aumento de capital con cargo a las reservas que resultan de dicho balance. Y el acuerdo se aprueba en junta universal por unanimidad de los socios según dicho balance. El señor Registrador entiende al parecer necesario que haya un acuerdo previo, distinto y específico de aprobación del balance que sirve de base al aumento; y no considera suficiente que el acuerdo de aumento se apruebe «según balance» cerrado dentro del plazo legalmente previsto y auditado. Con lo que el señor Registrador parece contemplar la posibilidad de que por la junta de socios se apruebe el aumento de capital y sin embargo no se apruebe el balance que le sirve de base. Pero una interpretación lógica, teleológica y sistemática del tenor del acuerdo debe llevarnos a otra conclusión. Como ha señalado este Centro Directivo en la resolución de tres de marzo de 2007, recogiendo su reiterada doctrina al respecto, \"…en la calificación registral de los títulos que contengan negocios jurídicos... el registrador habrá de tener en cuenta no solo la simple y pura literalidad de los términos empleados, sino también la intención evidente de los otorgantes reflejada en el negocio documentado, la valoración global de sus cláusulas y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzca efecto (cfr. artículos 1281, 1284 y 1285 del Código Civil)\". En la Resolución de 2 de marzo de 2009 (en que se cesaba a uno de los dos administradores solidarios de una sociedad quedando el otro como administrador único, y entendiendo el Registrador calificante que era preciso el cese de éste último como administrador solidario y la aceptación de su nombramiento como administrador único) se nos dice que «el correcto ejercicio de la función calificadora del Registrador no implica que en vía de principio deba rechazarse la inscripción del documento presentado por toda inexactitud del mismo cuando de su simple lectura o de su contexto no quepa razonablemente albergar duda acerca del negocio en él contenido. En este caso ni siquiera puede hablarse de inexactitud sino, como mucho, de concisión en la formulación de los acuerdos. Atendiendo al principio de conservación de los negocios jurídicos y aplicando las normas establecidas en el Código Civil para la interpretación de los contratos, la inteligencia de los acuerdos sociales no presenta ninguna dificultad... Es claro que hay una elipsis; pero es tan clara la formulación del acuerdo social y tan inexistente el riesgo de error y de perjuicio para las partes y para terceros» que no procedía denegar la inscripción. Y en la Resolución de 12 de diciembre de 2012 (en que cesaba uno de los dos administradores mancomunados y se ratificaba al otro como administrador único, exigiendo el Registrador que se adoptase un acuerdo separado y específico de cambio del sistema de administrador) se señala que «este Centro Directivo ha reiterado en numerosas ocasiones que el Registrador debe procurar evitar el rechazo de la inscripción si de la documentación presentada resulta que están debidamente acreditados el conjunto de requisitos exigidos por el ordenamiento para la alteración del contenido del Registro sin perjuicio de tercero. Por este motivo no pueden exigirse ni declaraciones rituales ni reiteración de trámites que ralentizan el normal funcionamiento del tráfico sin añadir garantía alguna al procedimiento... Carece por tanto de sustento la decisión (del Registrador) de rechazar la inscripción y la subsiguiente exigencia de que la voluntad social se haga constar en forma determinada (ya que) el propio certificado contiene los pronunciamientos necesarios para que se lleve a efecto la inscripción». Pues bien, y refiriendo tales criterios hermenéuticos al supuesto que nos ocupa: si, previa la observancia de los requisitos legalmente exigibles, como son la formulación del balance y la solicitud de designación de un auditor para que proceda a su verificación, se está aprobando por la junta general de la sociedad el aumento de capital con cargo a reservas, es porque ineludiblemente se está aprobando el balance del que resultan dichas reservas y que constituye su presupuesto necesario. El evidente propósito de los socios, cuya buena fe y voluntad de respetar la ley imperativa aplicable al negocio ha de presuponerse, es el de adoptar un acuerdo válido y eficaz; y no se ve por qué suerte de astucia iban los socios a pretender, de manera incongruente, aprobar el uno y no el otro. 2. En cuanto al segundo de los defectos que resultan de la nota de calificación, ha de señalarse que el acuerdo de la Junta de la sociedad es de 16 de diciembre de 2021 y el informe de auditoría está fecha el 17 de diciembre de 2021. Es obvio que en la fecha de celebración de la Junta, el auditor (designado por el Registrador Mercantil el 13 de septiembre de 2021) ya había llevado a cabo su labor de verificación del balance, y que había comunicado su resultado positivo a la sociedad, lo que además se refleja en el propio acuerdo alcanzado, en que se hace referencia al balance como ya auditado; todo ello sin perjuicio de que el auditor feche su certificación con un día de diferencia. De nuevo, resultaría ilógico que tras haber solicitado la sociedad del Registro Mercantil la designación del auditor, y haber esperado más de tres meses, se decidiesen los socios en el último momento a aprobar el aumento de capital desconociendo y prescindiendo del informe del auditor. Pero en todo caso, ha de tenerse en cuenta que la exigencia de verificación del balance por un auditor en los aumentos de capital con cargo a reservas tiene una doble función: por una parte, y frente a los terceros, garantiza que el importe del capital que se aumenta tiene sustento en la realidad patrimonial de la empresa, y que se cumple con el principio de capital real; y por otra, cumple una función de información a los socios y de tutela de su interés. La primera de las dichas funciones de la auditoría del balance queda en nuestro caso cumplida, en cuanto que el informe del auditor se incorpora a la escritura por la que se procede a la formalización y ejecución del acuerdo de aumento de capital. Y en cuanto a su función interna, de información y salvaguarda del interés de los socios, ha de insistirse en que el acuerdo ha sido adoptado en junta universal por la totalidad de los socios. En resolución de 22 de marzo de 2011, la Dirección General (en un supuesto de operación acordeón en que el capital se reducía a cero y se aumentaba hasta igualar la previa cifra de capital, por lo que no había perjuicio para los acreedores), entiende que el requisito de auditoría del balance del artículo 323 de la Ley de Sociedades de Capital «es una medida tuitiva renunciable por todos los socios»; y para un supuesto similar, la Resolución de 18 de diciembre de 2012 nos dice que «es igualmente doctrina asentada de este Centro Directivo que la medidas protectoras contempladas por el Ordenamiento, señaladamente la necesidad de verificación (del balance) solo tienen sentido en la medida en que los intereses de los socios y acreedores se encuentren en situación de sufrir un perjuicio. Por el contrario, si dadas las circunstancias de hecho no existe un interés protegible, decae la exigencia de verificación...», Y por ello es posible «excluir la verificación de cuentas cuando concurre el consentimiento unánime de todos los socios que conforman el capital social». Obsérvese la trascendencia para los socios de la índole de los acuerdos a que se referían ambas resoluciones, que podrían dar lugar incluso a la exclusión de los socios, por razón de la reducción a cero del capital que se acordase. En igual sentido, en Resolución de 24 de marzo de 2017, se confirmaba la calificación registral y se rechazaba el depósito de unas cuentas anuales aprobadas en fecha anterior a la del informe de auditoría, pero porque el acuerdo de aprobación no había sido adoptado por unanimidad: «no es admisible el argumento de que el porcentaje de presencia y votación en la Junta (ciertamente muy cualificado) ha de llevar a la conclusión de que no existe la infracción (el no haberse puesto el informe de auditoría a disposición de los socios) o que la misma es irrelevante... por cuanto llevaría a la conclusión de que en sociedades con mayorías cualificadas estables los requisitos de protección de las minorías podrían ser sistemáticamente soslayados». Adoptándose en nuestro caso el acuerdo de aumento de capital en junta universal y por unanimidad de los socios, y aportándose en el momento de la ejecución y formalización del acuerdo el informe de auditoría del balance que ha servido de base al mismo, quedan debidamente salvaguardados todos los intereses en juego, sin que proceda exigir la realización de ulteriores formalidades o trámites, injustificadamente gravosos y lentificadores [sic] del tráfico mercantil. En su virtud, Solicita: Se admita el presente escrito teniendo por interpuesto recurso frente a la calificación dicha, procediendo, previos los trámites legalmente previstos, a dictar Resolución por la que revoque la nota de calificación ordenando su inscripción. Y ello, con independencia de que se proceda en su caso a la subsanación de los defectos señalados en la calificación, conforme al artículo 325 de la Ley Hipotecaria, al ser «el objeto del recurso gubernativo... el acto de calificación del Registrador, de manera que, practicado el asiento, no se trata de anularlo sino de que se declare que la calificación del Registrador no fue ajustada a derecho, y ello tiende entre otros fines a evitar que la carga o gravamen impuesto por la incorrecta calificación lo soporte el interesado o el Notario autorizante de la escritura pública», como señala el Tribunal Supremo en su Sentencia de 22 de mayo de 2000, y de acuerdo a la reiterada doctrina de este Centro Directivo en Resolución de 21 de abril de 2016 y las en la misma citadas. Igualmente solicita la expedición de recibo acreditativo del presente recurso con expresión de la fecha de presentación del mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria.» IV Don Rodolfo Bada Mañó, registrador Mercantil de Valencia, emitió el preceptivo informe y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 204, 303 y 323 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; 327 del Reglamento del Registro Mercantil; el Auto del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección Primera, de 15 de julio de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de agosto de 1998, 18 de diciembre de 2010, 15 de marzo de 2012 y 27 de julio de 2016. 1. La cuestión a dilucidar en este expediente consiste en la inscripción de una ampliación de capital con cargo a reservas, modalidad regulada en el artículo 303 de la Ley de Sociedades de Capital, a la que la calificación registral atribuye dos defectos: a) que «no se indica que el balance que sirve de base a la operación haya sido aprobado por la Junta General», y b) que «la fecha de elaboración del informe del auditor nombrado por el Registro Mercantil que se acompaña y la del mismo informe depositada en el Registro Mercantil, es posterior a la fecha de Celebración de la Junta». Efectivamente, entre los acuerdos relativos a la ampliación de capital, adoptados por unanimidad en junta universal, no existe ninguna mención específicamente referida a la aprobación del balance en que se sustenta la operación, limitándose a expresar la decisión de «aprobar por unanimidad la ampliación de capital social por importe de 300.000 euros, con cargo a reservas disponibles de la sociedad, según balance cerrado a 30 de Junio de 2021, auditado por Arjon Pyme, SL (ROAC S2473), tras su designación por parte del Registro Mercantil de Valencia mediante la emisión de (…)». Respecto de la fecha del informe de auditoría, consta en el expediente que la junta universal tuvo lugar el día 16 de diciembre de 2021 y el informe de auditoría está datado el día inmediato posterior, el 17 de diciembre de 2021. En cuanto a los documentos incorporados a la escritura de elevación de público de los correspondientes acuerdos, constan tanto el balance cerrado a 30 de junio de 2021 como el informe de auditoría, donde se reproduce el mismo balance. 2. En relación con la caracterización de la fórmula examinada, esta Dirección General tiene reiteradamente declarado lo siguiente (vid. Resoluciones de 18 de diciembre de 2010, 15 de marzo de 2012 y 27 de julio de 2016, entre otras): «El aumento de capital con cargo a reservas es una modalidad de autofinanciación empresarial caracterizada por una simple operación contable, en cuanto implica una transferencia de fondos de una cuenta a otra del pasivo del balance, por lo que como tal no supone alteración patrimonial cuantitativa alguna dado que los recursos propios -suma de capital social y reservas- seguirán siendo los mismos; y otro tanto cabe decir del patrimonio social. Lo que sí supone es una modificación cualitativa de dicho patrimonio, pues los fondos así transferidos pasan del régimen de disponibilidad de que gozaban como reservas a la indisponibilidad a que quedan sujetos como capital. Por tanto, un requisito esencial para la capitalización de las reservas (incluidas las constituidas por prima de asunción) o beneficios no es sólo que tengan la consideración de recursos propios, sino también que sean de libre disposición, dado que la capitalización es una de las formas a través de las que la sociedad ejerce su facultad de libre disposición sobre ellas». Y en cuanto a la disciplina legal del fenómeno, la encuadra en la articulación del principio de realidad del capital social, por cuya virtud no cabe crear participaciones sociales que no respondan a una efectiva aportación patrimonial, finalidad que, como ya señalara la Resolución de esta Dirección General de 25 de agosto de 1998, «en la hipótesis de ampliación del capital con cargo a reservas, se traduce en la necesidad de adecuada justificación de la efectiva existencia de esos fondos en el patrimonio social y su disponibilidad para transformarse en capital, justificación que según el legislador deberá consistir en un balance debidamente verificado (por los Auditores de cuentas de la sociedad o por un Auditor nombrado, a petición de los Administradores, por el Registrador mercantil –fr. artículo 327.4 del Reglamento del Registro Mercantil y la Resolución de 26 junio 1992–), y aprobado con una determinada antelación máxima», insistiendo en que «resulta por tanto necesario acreditar, a través de la verificación del balance por el auditor, que el valor del patrimonio neto contable excederá de la cifra de capital social y de la reserva legal hasta entonces constituida en una cantidad al menos igual al importe de la ampliación, es decir, una efectiva aportación patrimonial no desvirtuada por otras partidas del activo o del pasivo». En la actualidad, estas exigencias se encuentran recogidas en el artículo 303.2 de la Ley de Sociedades de Capital. En la doctrina transcrita se destaca con claridad que lo esencial de la regulación consiste en acreditar que la situación patrimonial de la compañía permite la transferencia de fondos dentro del patrimonio neto que la ampliación comporta, lo que se procura mediante la vinculación del proceso a un concreto balance debidamente auditado. La trascendencia del requerimiento de un acuerdo previo de aprobación del balance como pronunciamiento independiente y anterior, en la fecha o en la secuencia del acto, al relativo a la ampliación de capital propiamente dicha debe contemplarse con la perspectiva que brinda el artículo 204.3.a) de la Ley de Sociedades de Capital, conforme al que no procederá la impugnación de acuerdos sociales cuando se fundamente en «la infracción de requisitos meramente procedimentales establecidos por la Ley, los estatutos o los reglamentos de la junta y del consejo, para la convocatoria o la constitución del órgano o para la adopción del acuerdo, salvo que se trate de una infracción relativa a la forma y plazo previo de la convocatoria, a las reglas esenciales de constitución del órgano o a las mayorías necesarias para la adopción de los acuerdos, así como cualquier otra que tenga carácter relevante». En definitiva, se trata de apreciar si, desde la perspectiva del principio de realidad del capital, la aprobación previa del balance añade alguna garantía adicional a la decisión asamblearia que se hubiera tomado con referencia a un balance concreto que se hubiera facilitado a los socios. De un caso semejante se ha ocupado el Auto del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección Primera, de 15 de julio de 2020. Se trataba de un acuerdo de reducción de capital para compensación de pérdidas en el que no se había aprobado previamente el balance que le servía de base, pese a la exigencia formal que, en términos análogos a la aquí examinada, establece el artículo 323.1 de la Ley de Sociedades de Capital. El recurso se planteaba sobre la falta de un punto concreto en el orden del día referido a la aprobación del balance, incluyendo únicamente el relativo a la reducción; y el Tribunal opta por inadmitir el recurso de casación porque «ningún perjuicio pudo ocasionarse a los socios, por no figurar este acuerdo expresamente en el orden del día, dado que al ser necesario para la operación de reducción de capital lo conocían». Esta misma circunstancia concurre en el caso debatido en este expediente, donde el acuerdo se adopta por unanimidad de todos los socios con referencia a un concreto balance y, por tanto, carece de relevancia para determinar la ineficacia de la ampliación de capital. 3. Examinado el defecto de la falta de aprobación específica del balance que sirve de base a la ampliación, resta considerar el referente a la falta de verificación del balance en la fecha de la junta, dado que el informe de auditoría está datado el día posterior. Debe tenerse en cuenta que el balance sometido a la consideración de la junta es el mismo sobre el que se desarrolla el trabajo de los auditores. Sobre una cuestión semejante se pronunció la Resolución de este Centro Directivo de 25 de agosto de 1998. Se trataba en aquella ocasión de una ampliación de capital con cargo a reservas de una sociedad anónima, en la que el balance sometido a la consideración la junta había sido verificado por un auditor designado por los administradores, defecto que se subsanó por la posterior aportación de otro informe de auditoría, coincidente con el primero, emitido por el designado por el Registro Mercantil. Se estimó en aquella ocasión que la función de garantía de la realidad del aumento, así como la de información a los socios que desempeña el balance, quedaban adecuadamente cumplidas, invocando en apoyo de su decisión «la conveniencia de salvar la validez de las actuaciones y evitar costes y dilaciones considerables, en la medida en que ello sea posible jurídicamente y no resulte perjuicio para ninguno de los interesados». En virtud de lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Mercantil de la provincia donde radica el Registro, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, conforme a lo establecido en la disposición adicional vigésima cuarta de la Ley 24/2001, 27 de diciembre, y los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 6 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por doña N. B. P., en nombre y representación de la mercantil «Metalúrgica del Penedès, SA», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, doña Margarita María de Carlos Muñoz, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con oposición del titular de una finca colindante, se suspende la inscripción de la georreferenciación solicitada para una finca resultante de agrupación. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 26 de julio de 2021 por el notario de Vilafranca del Penedès, don Francisco Javier Ferreres Ortí, con el número 995 de protocolo, se formalizó la agrupación de dos fincas registrales propiedad de «Metalúrgica del Penedès, SA», aportando la georreferenciación catastral de cada una de ellas. II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Villafranca del Penedès, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «A) Documento objeto de despacho: Número de protocolo: 995. Autorizante: De Vilafranca del Penedès don Francisco Javier Ferreres Ortí. Fecha documento: veintiséis de julio de dos mil veintiuno. B) Presentación Libro Diario: Número de entrada: 4589. Número de Asiento: 473/0. Número Diario: 257. Fecha de presentación: veintiséis de julio de dos mil veintiuno. C) Nota/s extendida/s al margen del asiento de presentación vigente: Nota de suspensión de calificación y de despacho: Referente al título que fue causa del asiento de presentación al que corresponde esta nota, su calificación e inscripción han sido suspendidas por las causas indicadas en la resolución emitida a tales efectos, la cual ha sido archivada en su expediente, abierto bajo su número de entrada. Vilafranca del Penedès, a 4 de agosto de 2021. Fecha de notificación: A la autoridad: el día 4 de agosto de 2021. CSV: (…). Aportación copia y ejemplar de autoliquidación del impuesto: Aportada en el día de hoy: a) copia del título, mediante soporte papel, de la enviada inicialmente mediante vía telemática, que causó el asiento al que corresponde esta nota, cuya identidad de ambas es la misma, y b) ejemplar de autoliquidación por razón del impuesto correspondiente. Vilafranca del Penedès, a 24 de agosto de 2021. CSV: (…). Prórroga asiento: Por razón de haberse aportado el documento que fue causa del asiento de presentación indicado –en su caso, con su documentación complementaria–, ha originado la prórroga de su vigencia hasta la finalización del plazo de inscripción de quince días, a contar desde el día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 18, apartado 2.º, de la Ley Hipotecaria. Vilafranca del Penedès, a 24 de agosto de 2021. CSV: (…). Diligencia: Por razón de la apertura del procedimiento indicado en la nota anterior, se ha procedido a notificar al colindante La Xarmada, SCCL y J. A. S. L., mediante envió por correo certificado con acuse de recibo, con fecha 16 de septiembre de 2021, por así exigirlo los artículos 9 apartado b) y 199 precitado en dicha nota y sus concordantes. Vilafranca del Penedès, a 16 de septiembre de 2021. CSV: (…). Diligencia: El día 16 de septiembre del corriente año ha sido publicada en el BOE. La comunicación a l’Ajuntament de Pacs del Penedès y La Xarmada, Sccl, don A. S. L. y posibles titulares colindantes desconocidos, de los cuales se ignoraba el lugar de notificación, del inicio del citado procedimiento. Vilafranca del Penedès, a 16 de Septiembre de 2021. CSV: (…). Diligencia: el día 21 de septiembre del corriente año ha sido debidamente entregada la citada notificación efectuada a La Xarmada, SL. Vilafranca del Penedès, a 21 de setiembre de 2021. CSV: (…). Diligencia: En el día de hoy, se ha presentado en esta oficina con número de entrada 6334/21 escrito suscrito por don F. A. S. P., con NIF (…), en nombre y representación de la entidad la Xarmada SCCL, titular registral de la finca 609 de Pacs del Penedès, colindante con la que es objeto de este expediente oponiéndose a la inscripción de la representación gráfica comunicada, alegando que la superficie, delimitación los datos que constan actualmente en el catastro no son correcto, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas 884 y 610 y la 609 de su propiedad. Vilafranca del Penedès, a 15 de octubre de 2021. CSV: (…). Cierre del Procedimiento: Habiéndose efectuado alegaciones por La Xarmada, SCCL, colindante notificado, dentro del plazo legal, con fecha 15 de octubre de 2021, se da por finalizada la tramitación del referido procedimiento denegándose la inscripción de la base gráfica pretendida. Vilafranca del Penedès, a 2 de noviembre de 2021. CSV: (…). Nota de calificación negativa y prorroga de asiento: Con relación al documento en el referenciado: A/ Ha sido calificado de forma negativa a los efectos de su inscripción, por los hechos y fundamentos de derecho que consta en la nota extendida a tales efectos, archivada bajo su número de entrada. B/ Prórroga del asiento: Por razón de la predicha calificación se prorroga el plazo del citado asiento en sesenta días a contar desde la última de las dos notificaciones (Vid. 323 de la LH). Vilafranca del Penedès, a 2 de noviembre de 2021. CSV: (…). Fechas de notificaciones: a) A la autoridad y b) Al interesado/presentador: el día 3 de noviembre de 2021. Vilafranca del Penedès, a 3 de noviembre de 2021. CSV: (…). Retirado: Retirado hoy sin inscribir el documento que fue causa del asiento de presentación indicado y, en su caso, con la documentación complementaria, por así solicitarlo el presentador y bajo su responsabilidad. Vilafranca del Penedès, a 25 de noviembre de 2021. CSV: (…). Presentado recurso gubernativo contra la calificación negativa, quedando el asiento prorrogado hasta su resolución. Vilafranca del Penedès, a 3 de diciembre de 2021. CSV: (…). Complementario: Aportado documento complementario al que fue causa del asiento de presentación referenciado: Recurso de calificación, presentado por el Ministerio de Justicia, de fecha 24 de febrero de 2022. Vilafranca del Penedès, a 28 de febrero de 2022. CSV: (…). Complementario: Aportado documento complementario al que fue causa del asiento de presentación referenciado: Recurso de calificación, presentado por el Ministerio de Justicia, de fecha 24 de febrero de 2022. Vilafranca del Penedès, a 3 de marzo de 2022. CSV: (…). Calificación negativa. Recibida comunicación de la Dirección General de Seguridad Juridia [sic] y Fe Pública de su resolución de 23 de febrero del año en curso por la que se revoca la nota de calificación precedente por \"no contener la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante\", la registradora que suscribe acuerda dejar sin efecto la nota de calificación anterior y llevar a cabo nuevamente la calificación del título presentado, resolviendo suspender la inscripción solicitada, en base a los siguientes, Hechos. Por la escritura que se califica, la sociedad Metalúrgica del Penedès, SA, como propietaria de las fincas registrales del Pcs [sic] del Penedès 610 y 884, que según el Registro tienen una cabida de 7.145,63 m2 y 1.842,50 m2, respectivamente, procede a rectificar su superficie manifestando que la misma es de 7.210,62 m2 y 1.842,55 m2, respectivamente, y a agrupar ambas fincas formado una sola de 9.053,17 m2. En fecha dieciséis de septiembre de veintiuno se inició el expediente regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para la inscripción de la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedès, siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante de la agrupación de las parcelas catastrales 9102603CF8890S0001PX y 9102616CF8890S0001IX. El día quince de octubre de dos mil veintiuno fue presentada en este Registro alegación por parte del titular colindante La Xarmada, SCCL, oponiéndose a la inscripción de la rectificación de cabida y base gráfica de la parcela resultante de la agrupación, por invasión de la finca de su propiedad, manifestando que los datos catastrales no son correctos, existiendo en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de la finca agrupada y la exponente en relación a esta cuestión, entendiendo que en la parcela catastral se incluye parte de la finca de su propiedad, ya que ''la línea divisoria entre ambas fincas debe situarse a una distancia constante de 1,05 metros respecto de la fachada de las edificaciones de Xarmada SCCL\", aportando dictamen técnico al respecto. A la vista de las alegaciones planteadas, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar indubitadamente la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación. El día veintinueve de octubre de dos mil veintiuno finalizó el plazo reglamentario para la presentación de alegaciones por parte de otros colindantes afectados. Fundamentos de Derecho. Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 10, 18, 19, 19 bis, 21, 32, 34, 38, 103-bis, 198, 199, 200 y 202 de la Ley Hipotecaria, así como la Resolución conjunta de las Direcciones Generales de los Registro y del Notariado y del Catastro de fecha 26/10/2015, la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, así como resoluciones de esta última Dirección General de 8 de febrero de 2016, 19 de abril de 2016, 9 de mayo de 2016, 5 de julio de 2016, 21 de mayo de 2018, 4 de enero de 2019, 21 de febrero de 2019 y 16 de mayo de 2019. Dispone el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que \"b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. (...) la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita\". Y, por su parte, el artículo 199 del mismo cuerpo legal establece que \"el Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. (...). Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia\". 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley hipotecaria, o bien instar ante notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupado otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria. La presente nota de calificación podrá (…). Vilafranca del Penedès, 7 de marzo de 2022.–Este documento ha sido firmado digitalmente por la registradora: doña Margarita María de Carlos Muñoz con firma electrónica reconocida.» III Contra la anterior nota de calificación, doña N. B. P., en nombre y representación de la mercantil «Metalúrgica del Penedès, SA», interpuso recurso el día 5 de abril de 2022 mediante escrito en los siguientes términos: «Hechos. Primero. En fecha 26 de julio de 2021 la mercantil \"Metalúrgica del Penedès, SA\", otorgó una escritura pública ante el Notario autorizante de Vilafranca del Penedès, Don Francisco Javier Ferreres Ortí, bajo el número de su protocolo 995, mediante la cual se procedía a efectuar la agrupación de dos fincas urbanas de su titularidad con arreglo a las siguientes determinaciones: 1) En el expositivo I de la mencionada escritura notarial, se efectúa la descripción de la finca registral número 610, inscrita en el Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedes, al tomo 1.600, libro 610 de Pacs del Penedès, Folio 186, inscripción 4.º y 9, la cual reza: \"Urbana. Parcela industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial ‘La Xarmada’. con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término de Pacs del Penedès. Según el título y el registro tiene una superficie de siete mil ciento cuarenta y cinco metros sesenta y tres decímetros cuadrados, si bien según reciente medición tiene una superficie solar de siete mil doscientos diez metros con sesenta y dos decímetros cuadrados, dentro de la cual se contiene una nave industrial compuesta de planta baja solamente, de superficie construida mil seiscientos cuarenta metros cuadrados. Linda, en junto: al norte, con el vial principal del Polígono La Xarmada y en parte con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con el vial principal del Polígono La Xarmada y en parte don P. J. G. R. y doña C. B. B.); al sur, con fincas de la Xarmada, SCCL (antes, con vial del Plan Parcial); al este, con vial del Plan Parcial; y al Oeste, con vial del Plan Parcial y en parte con finca de Metalúrgica del Penedès, SS (antes, con finca de don P. J. G. R. y doña C. B. B., y parte con don J. A. S. L.).'' A este respecto, procede señalar que por parte del Notario autorizante de la citada escritura se incorporó la Certificación Catastral descriptiva y gráfica de la finca, obtenida por éste por vía telemática, de la que resulta una referencia catastral número 9102603 CF 8890 S 0001 PX, recogiéndose en ese mismo expositivo I, la manifestación efectuada por la parte otorgante de la citada escritura conforme existe identidad entre la realidad física de la finca y la que resulta de la certificación protocolizada. En la mencionada escritura se hace constar que la finca descrita anteriormente pertenece a la entidad mercantil ''Metalúrgica del Penedès, SA'', por los siguientes títulos: a) En cuanto al terreno, por compra a don J. E. M., formalizada en escritura pública autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedès, don Jose Membrado Martínez, el veinticuatro de diciembre de mil novecientos ochenta y ocho. b) Y en cuanto a la construcción, por accesión industrial, según resulta de la escritura autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedès, don Cesar Martín Núñez, el seis de noviembre de dos mil dos, con el número tres mil sesenta y ocho de su protocolo. 2) Por su parte, en el expositivo II de la mencionada escritura notarial, se efectúa la descripción de la finca registral número 884, inscrita en el Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, al tomo 1.719, libro 18 de Pacs del Penedès, Folio 32, inscripciones 1.ª 2.ª y la cual reza: ''Urbana. Nave industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial La Xarmada, con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término municipal de Pacs del Penedes. Consta únicamente de una planta baja que tiene una superficie construida de mil seiscientos doce metros con cincuenta decímetros cuadrados. Se encuentra construida sobre un solar que según el título y el registro tiene una superficie de mil ochocientos cuarenta y dos metros con cincuenta decímetros cuadrados, si bien según reciente medición tiene una superficie de mil ochocientos cuarenta y dos metros con cincuenta y cinco decímetros cuadrados. Linda, en conjunto: al norte, con vial en ejecución del Plan Parcial; al sur, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó); al este, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó); y al oeste, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó).'' De igual modo, el Notario autorizante incorpora a la referida escritura pública la Certificación Catastral descriptiva y gráfica de la finca, obtenida por él mismo por vía telemática, de la que resulta una referencia catastral número 9102616 CF 8890 S 0001 IX, recogiéndose en el propio expositivo II de la repetida escritura la manifestación efectuada por la parte otorgante de la escritura conforme existe identidad entre la realidad física de la finca y la que resulta de la certificación protocolizada. Asimismo, en la mencionada escritura se hace constar que la finca descrita anteriormente pertenece a la sociedad ''Metalúrgica del Penedes, SA'', por los siguientes títulos: a) En cuanto al terreno, por la segregación formalizada en escritura pública autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedes, don Francisco Ferreres Ortí, el siete de junio de dos mil cuatro, con el número mil trescientos treinta y tres de su protocolo. b) Y en cuanto a la construcción, por accesión industrial, según resulta de la escritura de declaración de obra nueva autorizada por el Notario de Santa Margarita y Los Monjos, Don Santiago Madridejos Fernández, el día veintinueve de julio de dos mil cuatro, con el número mil novecientos setenta y seis de su protocolo. 3) En el apartado ''otorga primero'' de la escritura de constante referencia, se procede a la agrupación de las dos fincas descritas en el expositivo I, siendo las mismas colindantes entre ellas, y en consecuencia, se establece la descripción de la finca resultante de dicho acto jurídico en los siguientes términos: ''Urbana. Parcela Industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial 'La Xarmada', con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término de Pacs del Penedès. En su interior se encuentran las siguientes edificaciones: a) Una nave industrial compuesta únicamente de una planta baja, con una superficie construida de mil trescientos cuarenta metros cuadrados. b) Y otra nave industrial compuesta únicamente de una planta baja, con una superficie construida de mil seiscientos doce metros con cincuenta decímetros cuadrados. La parcela tiene una superficie de nueve mil cincuenta y tres metros con diecisiete decímetros cuadrados, de los que dos mil novecientos cincuenta y dos metros con cincuenta decímetros cuadrados están ocupados por la edificación. Linda: al norte, con el vial principal del polígono La Xarmada; al sur, con fincas de La Xarmada, SCCL; al este, con vial del plan parcial; y al oeste, con vial del plan parcial (…).'' Segundo. Asimismo, de conformidad con el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, en la citada escritura pública de agrupación de fincas se aportó e incorporó protocolizadas a la misma, las representaciones gráficas georreferenciadas, tanto de las dos fincas objeto de agrupación, como de la finca cuya agrupación se formaliza en la mencionada escritura, expedidas por el arquitecto don J. P. P. A la vista de que se detectó la existencia de un pequeño error en la descripción de la superficie de las dos fincas que eran objeto de agrupación, en el apartado «Otorga Segundo» de la escritura, se solicitaba expresamente la toma de razón de la citada escritura en el Registro de la Propiedad, en especial el exceso de cabida de las dos fincas objeto de agrupación, en concepto de rectificación de superficie, por ser inferior a la vigésima parte de la superficie inscrita, de conformidad con el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, dado que: – Por lo que se refiere a la primera de las fincas descritas en el apartado 1 del hecho primero del presente recurso, en la descripción de dicha finca recogida en el Registro de la Propiedad se establecía una superficie de la finca de (7.145,63 m2), cuando conforme a la realidad física y jurídica extra-registral, dicha finca presentaba una superficie de (7.210,62 m2), de manera que se producía un ligero y muy reducido exceso de cabida de (64,99 m2). – Por lo que se refiere a la segunda de las fincas descritas en el apartado 2 del hecho primero del presente recurso, en la descripción de dicha finca recogida en el Registro de la Propiedad se establecía una superficie de la finca de (1.842,50 m2), cuando conforme a la realidad física y jurídica extra-registral, dicha finca presentaba una superficie de (1.842,55 m2), de manera que se producía un ligero y muy reducido exceso de cabida de (0,05 m2). Así las cosas, y a los efectos de obtener la concordancia entre la realidad registral y la realidad física y jurídica extra registral de la finca resultante de tal agrupación, la cual presentaba según las descripciones obrantes en el Registro de la Propiedad una superficie en conjunto y total de (8.988,13 m2), si bien según reciente medición de las fincas agrupadas dicha superficie era de (9.053,17 m2), se solicitaba la toma de razón e inscripción en el Registro de la Propiedad de ese pequeño exceso de cabida por un total de (65,04 m2), la cual suponía un ínfimo aumento de superficie respecto a la recogida en el Registro de la Propiedad del (0,72 %). A este respecto, resulta del todo relevante destacar que las representaciones gráficas georreferenciadas aportadas a la escritura resultaban prácticamente coincidentes e idénticas respecto a las superficies resultantes de las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas que habían sido obtenidas por el Notario autorizante, e incorporadas, asimismo, mediante su protocolización a la escritura de agrupación, debiendo resaltarse que conforme a dichas certificaciones catastrales, las fincas que eran objeto de agrupación presentaban, en cuanto: – A la finca de referencia catastral número 9102603 CF 8890 S 0001 PX, una superficie gráfica de (7.211 m2), prácticamente equivalente a la superficie de (7.210,62 m2) que resultaba de la representación gráfica georreferenciada aportada. – Y a la finca de referencia catastral número 9102616 CF 8890 S 0001 IX, una superficie gráfica de (1.843 m2), prácticamente equivalente a la superficie de (1.842,55 m2) que resultaba de la representación gráfica georreferenciada aportada. Tercero. En fecha 26 de julio de 2021 se emitió por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès una primera nota de calificación negativa de la inscripción de la referida escritura pública de agrupación de fincas, al considerar en sus fundamentos de derecho que: ''1.º Habiéndose presentado alegación a la base gráfica, por parte del titular registral de la finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad, no es posible la inscripción de la base gráfica registral de la finca relacionada en el precedente documento. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o bien instar ante Notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura. Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción solicitada de dicha modificación hipotecaria (…).'' A este respecto, y conforme consta en la nota de calificación negativa notificada a la sociedad compareciente, en fecha 2 de noviembre de 2021, se presentó por la entidad ''La Xarmada, SCCL'', titular registral de la finca 609 de Pacs del Penedès, en su condición de colindante de la finca registral objeto de la escritura de agrupación, oponiéndose a la inscripción de la representación gráfica comunicada, en base a las alegaciones y documentos que se presentaron a tal efecto (…). En la diligencia en que se recoge la presentación de las alegaciones de oposición efectuadas por dicha titular colindante de la finca registral objeto de calificación, conforme se expone en las dos notas de calificación negativa expedidas por la Registradora de la Propiedad, se hace constar que ''La Xarmada, SCCL'' se había opuesto a la inscripción de la representación gráfica comunicada alegando que: la superficie, delimitación, los datos que constan actualmente en el Catastro no son correctos, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas 884 y 610 y la 609 de su propiedad (...)\". Así las cosas, y a la vista de la oposición formulada por el citado titular colindante, la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès emitió, inicialmente, en fecha 2 de noviembre de 2021, calificación negativa de la inscripción del documento de la escritura pública de agrupación otorgada por la mercantil compareciente, por la que se resuelve suspender la inscripción solicitada (…), en base a los hechos y fundamentos de derecho que se consignan en la misma, los cuales resultan reproducidos en el apartado 1.º del presente correlativo fáctico Tercero del recurso. Cuarto. En fecha 3 de diciembre de 2021, la entidad mercantil compareciente interpuso el correspondiente recurso gubernativo ante la Dirección General de Registros y Notariado con respecto a la antedicha nota de calificación negativa emitida en fecha 2 de noviembre de 2021 por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, respecto a la solicitud de inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas, otorgada ante el Notario autorizante, don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995 (…) Asimismo, junto a dicho recurso, se adjuntaban dos resoluciones judiciales que han adquirido plena firmeza y que se encuentran revestidas con el principio general del derecho procesal y material de fuerza de cosa juzgada con respecto a la configuración y lindes de las fincas que separan a ambos titulares colindantes (ex artículos 207 y 222 LEC): – Sentencia recaída en fecha 23 de diciembre de 2002, en el Procedimiento de Juicio de Menor Cuantía 18/2001 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vilafranca del Penedès (…), tramitado, esta vez sí, en ejercicio de una acción declarativa de dominio y reivindicatoria de la propiedad que esta parte compareciente interpuso con respecto a la compañía colindante, la cual fue estimada en su gran mayoría de pretensiones (…). – Sentencia, recaída en segunda instancia, dictada en fecha 11 de noviembre de 2003 por la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, que confirmó la anterior sentencia de primera instancia, cuyas determinaciones resultan absolutamente claras, sin que se pueda albergar ningún resquicio de duda, con respecto al linde separador de ambas fincas colindantes (…). Y asimismo, como complemento de tales resoluciones judiciales, cabe decir que la fijación del linde separador entre las fincas colindantes fue objeto, además, de un procedimiento incidental de ejecución de títulos judiciales, procediéndose a través de prueba pericial judicial a fijar tal delimitación en dicho incidente, el cual finalizó por Auto judicial dictado en fecha 11 de abril de 2005 por el Juzgado de 1.ª Instancia núm. 3 de Vilafranca del Penedès (autos 244/2003 ejecución provisional de títulos judiciales que derivó en definitiva, del citado órgano judicial, quien vio las actuaciones del procedimiento de menor cuantía en ejercicio de la acción reivindicatoria de la propiedad), por el que, una vez colocados los puntales por los que discurre la valla separadora de ambas fincas, se acordó: ''el archivo de las presentes actuaciones, ya que se ha dado entero cumplimiento al objeto de la ejecución (…)''. Quinto. El recurso gubernativo interpuesto por esta parte ante la Dirección General de Registros y Notariado fue resuelto definitivamente por resolución dictada en fecha 23 de febrero de 2022 por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, en virtud de la cual se acuerda ''estimar el recurso y revocar la nota de calificación''. En esencia, los Fundamentos de Derecho de la mencionada resolución determinaban que: 1) ''Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica alternativa a la catastral, confeccionada por un arquitecto, correspondiente a una finca resultante de agrupar dos fincas registrales procedentes de reparcelación, que coincide con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales, correspondientes con las fincas registrales que se agrupan''. 2) ''Para resolver este recurso, hay que partir del procedimiento de reparcelación aprobado por el Ayuntamiento de Pacs del Penedès, del cual deriva la configuración de las fincas registrales 609, 610 y 884, que es el que define dicho derecho. Además, hay que estar también a la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Vilafranca del Penedès, recaída el día 23 de diciembre de 2002 en el procedimiento número 18/2001, ratificada por la sentencia de fecha 11 de noviembre de 2003 de la Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Barcelona, derivadas del ejercicio de una acción reivindicatoria y de deslinde, en la que reconocía la invasión de 725 metros cuadrados sobre la finca de la entidad recurrente, demandante en el juicio, por uno de sus linderos, y de 223 metros cuadrados por otro de sus linderos, fijando los límites de las fincas en línea recta por las paredes posteriores de las edificaciones existentes, de conformidad con el plano F-5 de la reparcelación. Y debe tenerse en cuenta porque la registradora dispone de ellas, al emitir la nota de calificación negativa pues se aporta como documento complementario número 3 de las alegaciones. En virtud de dicho expediente de reparcelación, que se inscribió en el Registro, la finca registral 610 resultó con una superficie de 10.926 metros cuadrados. De ella se segregaron 1.937,87 metros cuadrados, que dieron lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el objeto del recurso quedando una superficie según Registro de 8.988,13 metros cuadrados. Posteriormente, se segregaron 1.842,50 metros cuadrados, que dieron lugar a la registral 884, quedando un resto de 7.145,63 metros cuadrados, según Registro. En la escritura calificada se vuelve a agrupar la registral 884 con su matriz 610, por lo que volvería a tener una superficie de 8.988,13 metros cuadrados, según Registro, aunque según la georreferenciación alternativa aportada tiene 9.053,17 metros cuadrados. La finca registral 610 se corresponde con la parcela con referencia catastral 9102603CF8890S0001PX, de 7.211 metros cuadrados. La finca registral 884 con la parcela con referencia catastral 9102616CF8890S00011X de 1.843 metros cuadrados y la otra finca que nada tiene que ver con el expediente, se correspondería con la referencia catastral 9102602CF8890S, que tendría por diferencias una superficie de 1.792 metros cuadrados, cuando se segregaron 1.973,87 metros cuadrados, siendo la total superficie catastral de 11.026 metros cuadrados, frente a los 10.926 metros cuadrados, según alega la registradora en su informe en defensa de la nota, que es la superficie que resulta de la reparcelación. Si como dice la Registradora en su informe la segregación de los 1.937,87 m2 formó una finca nueva que nada tiene que ver con el presente recurso, no debiera computarse esa diferencia superficial: pues la rectificación de superficie, también de pequeña magnitud, podría haberse producido por otro lindero distinto. Por tanto, la diferencia superficial que centra el objeto del debate es la que existe entre los 8.988,13 m2 y los 9.053,17 m2, es decir, 65,04 m2. La finca 609 del colindante notificado opositor, que también procede de la citada reparcelación se inscribió con una superficie de 4.530 metros cuadrados que resulta inalterada en el Registro, sin que se haya solicitado la inscripción de su georreferenciación. Según el informe de la Registradora, esta finca se corresponde con las parcelas catastrales 9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 9102611CF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S, cuya suma arroja una superficie de 3.304 metros cuadrados (inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación).'' Así pues, la resolución dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia efectúa un análisis detallado de la situación registral y catastral de las fincas titularidad de esta parte recurrente y del colindante opositor, como punto de partida para resolver la procedencia de la inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas solicitada. Por otra parte, en los Fundamentos de Derecho 3.º y 4.º, se expone la doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado, con respecto, primeramente, a la admisibilidad de rectificaciones en fincas que procedan de una reparcelación, así como la procedencia del inicio del procedimiento del artículo 199 LH para la registración de algún exceso o modificación de cabida. a los efectos de valorar si ''puede inscribirse la georreferenciación y la consiguiente rectificación de la descripción\". Y en un segundo término, se procede a comprobar si se cumple la doctrina de la citada Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la inscripción de representaciones gráficas, destacando especialmente los siguientes criterios y reglas de actuación a tener en cuenta: a) ''El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria)''. b) ''A tal efecto el registrador podrá utilizar con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles. que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2014, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro''. c) ''Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permita el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica la ubicación. localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma''. d) ''El registrador a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelva. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin que 'la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción'''. e) ''El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten un colindante''. f) ''En el presente caso. la nota de calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad. Basándose solamente en la oposición del colindante''. La registradora en el informe de defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca, que motivaron el inicio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a pesar de cumplirse todos los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria (…). A pesar de la referida resolución dictada en fecha 23 de febrero de 2022 por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, por la que se procede a ''estimar el recurso y revocar la nota de calificación'', y una vez presentada nuevamente la escritura pública de agrupación de fincas para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la Registradora ha emitido, nuevamente, en fecha 7 de marzo de 2022 nota de calificación negativa de dicha inscripción (…), en base a los siguientes Fundamentos de Derecho. ''Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 10, 18, 19, 19 bis, 21, 32, 34, 38, 103 bis, 198, 199, 200 y 202 de la Ley Hipotecaria, así como la resolución conjunta de las Direcciones Generales de los Registros y del Notariado y del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, la resolución y/o circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, así como resoluciones de esta última Dirección General de 8 de febrero de 2016, 19 de abril de 2016, 9 de mayo de 2016, 5 de julio de 2016, 21 de mayo de 2018, 4 de enero de 2019, 21 de febrero de 2019 y 16 de mayo de 2019. Dispone el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que 'b) Siempre que se matricule una finca o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices (...) la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita'. Y, por su parte, el artículo 199 del mismo cuerpo legal establece que 'el registrador solo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas colindantes afectadas (…). Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. (...). La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, Y a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia'. 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley hipotecaria, o bien instar ante notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria.'' A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho: I. (…). III. En cuanto al fondo del asunto, se hace constar que la disconformidad con respecto a la nota de calificación negativa por la que se acuerda suspender la inscripción de la escritura pública de agrupación, otorgada ante el Notario autorizante Don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995, que fue solicitada por esta mercantil compareciente, se fundamenta en base a las siguientes Alegaciones: Primera. Infracción de los artículos 327, en sus párrafos 10 y 11, y 328, en su párrafo 4.º, de la Ley Hipotecaria. La nueva nota de calificación negativa emitida por la Registradora de la Propiedad a la que se hace referencia en el correlativo fáctico Sexto del presente recurso, contraviene la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia dictada en fecha 23 de febrero de 2022, por la que analizando en profundidad todos los datos registrales, catastrales y judiciales que concurren en la solicitud de inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas referenciada en el correlativo fáctico primero (…), acordó estimar íntegramente el recurso gubernativo interpuesto por esta parte compareciente, en fecha 3 de diciembre de 2021, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (…), y en consecuencia revocar la anterior nota de calificación negativa emitida en fecha 3 de noviembre de 2021 (…) con respecto a dicha solicitud de inscripción. A este respecto debemos reputar infringido del artículo 327, en sus párrafos 10 y 11, de la Ley Hipotecaria, por los que se establece que: ''(…) Publicada en el 'Boletín Oficial del Estado' la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los Registradores mientras no se anule por los tribunales. La anulación de aquélla, una vez firme, será publicada del mismo modo. Habiéndose estimado el recurso el Registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución. El plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución es estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, empezará a contarse desde que haya transcurrido dos meses desde su publicación en el 'Boletín Oficial del Estado', a cuyo efecto, hasta que transcurra dicho plazo seguirá vigente el asiento de presentación. En caso de desestimación presunta por silencio administrativo la prórroga del asiento de presentación vencerá cuando haya transcurrido un año y un día hábil, desde la fecha de interposición del recurso gubernativo. En todo caso será preciso que no conste al Registrador interposición de recurso judicial al que se refiere el artículo siguiente (…).'' A la luz de la normativa transcrita, una vez estimado el recurso gubernativo mediante resolución expresa dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia procedía que por parte de la Registradora de la Propiedad se procediera a practicar el asiento de inscripción que había sido denegado en la nota de calificación negativa que ha resultado revocada por parte de dicha resolución, no pudiéndose practicar, como así ha sucedido, una nueva nota de calificación negativa, la cual, además, resulta, esencialmente, una reiteración de la primera nota de calificación negativa que ha sido revocada, y que, a mayor abundamiento, vuelve a denegar la inscripción solicitada, en base a los mismos argumentos y fundamentos que han quedado desestimados por la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia. En efecto, tras una complementación de los hechos concurrentes, la cual tiene por objeto básicamente una exposición de las alegaciones formuladas por el colindante opositor, la nueva nota de calificación negativa en el apartado de fundamentos de derecho por los que se motiva la denegación de la inscripción, presenta las siguientes diferencias respecto a la anterior nota de calificación negativa que ha resultado revocada: – Se añade la transcripción literal del apartado b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, así como diversos pasajes del artículo 199.1 del mismo cuerpo legal; preceptos a los que ya se había remitido y se había hecho invocación expresa en la primera nota de calificación negativa. – En el apartado propiamente de los ordinales primero y segundo, donde, en realidad se consignan los motivos de denegación únicamente se aprecia como modificación de la anterior nota de calificación negativa, la añadidura del siguiente texto: '(...) y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que (...).' Sin perjuicio de los argumentos que se esgrimirán al respecto en el presente recurso, debe apuntarse ya de entrada que la nota de calificación negativa vuelve a ampararse en las meras alegaciones del colindante opositor, sin aportar juicio de valor alguno sobre la identidad de la finca registral y de la georreferencia gráfica catastral existentes, conforme a los datos objetivos de que dispone el Registro y que pueden extraerse de los distintos registros públicos u oficiales (ya sea del propio Registro como del Catastro, o de las Resoluciones Judiciales firmes existentes), sin que se efectúe una valoración del juicio comparativo de concordancia e identificación por el Registrador de la coincidencia entre la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales que se corresponden con las fincas registrales que son objeto de la agrupación contemplada en la escritura pública otorgada por esta parte. Un juicio de valor comparativo que sí que se realiza en el Fundamento de Derecho Primero de la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, en el que se efectúa una exposición profunda y detallada de los datos registrales, catastrales de las fincas de los dos titulares colindantes, así como del expediente administrativo de reparcelación por el que se inmatricularon las mismas, y se toma en consideración las resoluciones judiciales de carácter firme recaídas con respecto al lindero separador de las mismas, procediendo además a constatar si existe coincidencia entre la finca resultante de la agrupación de dos fincas registrales titularidad de esta parte que procedían de reparcelación con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales, correspondientes con las fincas registrales que se agrupan. Y de tal juicio comparativo y de concordancia que se efectúa en dicha resolución no resulta ningún tipo de duda o indicio de que pudiera producirse invasión alguna con respecto a la finca titularidad del colindante opositor, en relación a la cual también es objeto de valoración las cartografías de las parcelas catastrales que la conforman, argumentos que debemos invocar y dar por reproducidos en el presente recurso, los cuales no se han visto desvirtuados por la nueva nota de calificación negativa, sin que la misma se hubiera acomodado o ajustado debidamente a las precisiones y criterios que resultan de los mismos. En consecuencia, la nueva nota de calificación negativa emitida por el Registro de la Propiedad, reafirmándose plenamente en la anterior nota de calificación negativa que ha sido revocada, no puede más que considerarse como una suerte de recurso, disconformidad o impugnación subyacente, lo que en ningún caso sería viable, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 328 párrafo cuarto de la Ley hipotecaria: '(...) Carecen de legitimación para recurrir la resolución de la Dirección General el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el Consejo General del Notariado y los Colegios Notariales. El Notario autorizante del título o su sucesor en el protocolo, así como el Registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles cuya calificación negativa hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la Dirección General de los Registros y del Notariado podrán recurrir la resolución de ésta cuando la misma afecte a un derecho o interés del que sean titulares. El Juez que conozca del recurso interpuesto podrá exigir al recurrente la prestación de caución o fianza para evitar cualquier perjuicio al otorgante del acto o negocio jurídico que haya sido calificado negativamente (...).''' Segunda. En los hechos consignados en la nueva nota de calificación negativa expedida el día 7/3/2022 por el Registro de la Propiedad se hace constar que se inició el expediente regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedès, ''siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante de la agrupación de las parcelas catastrales 9102603CF8890S0001PX y 9102616CF8890S0001IX'', como así se hace constar explícitamente en el correlativo fáctico apartado segundo de la citada nota de calificación. Dicho correlativo fáctico resulta prácticamente idéntico al que se consignó en la anterior nota de calificación negativa, si bien en aquélla se constataba con una mayor claridad, si cabe, que en relación a la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedes se precisaba que: ''siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante del Catastro''. Asimismo, se establece en los fundamentos de derecho de la nota de calificación que ''(…) 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o bien instar ante Notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Por consiguiente. mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria (...).'' A la vista de los hechos y fundamentos de derecho que sustentan la calificación negativa de la inscripción de la base gráfica georreferenciada y por ende, de la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura pública suscrita por la entidad mercantil ''Metalúrgica del Penedès, SA'' aquí compareciente, debe concluirse que se procede nuevamente, a la denegación de la inscripción solicitada por la mera oposición formulada por la titular registral de finca colindante que compareció al procedimiento a tales efectos. Ello se desprende de la motivación de la nota de calificación negativa, sin que del contenido de la misma se extraiga pronunciamiento alguno que pudiera reflejar la existencia de dudas fundadas por parte de la Registradora de que la inscripción de la identificación gráfica de la finca pudiera coincidir en todo o parte, con otra base gráfica inscrita o que, en su caso, se hubiera comprobado en base a otras bases gráficas auxiliares o complementarias que pudieran constar en cualquier otro organismo oficial, la pretendida invasión alegada por dicho colindante registral. Conforme a las reglas jurisprudenciales emanadas de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, se establece como criterio principal que la mera oposición de un colindante no fundamenta, por sí sola, la denegación de la inscripción de la base gráfica, por lo que el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. Por tanto, la oposición del colindante habrá de ser valorada por el registrador, quien habrá de denegar la inscripción cuando, a la vista de las alegaciones y pruebas presentadas, llegue a la conclusión de que no existe identidad entre la finca registral y la base gráfica (fundamentalmente por encubrir su posible inscripción la celebración de negocios traslativos o en general cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita o por invadir la base gráfica, el dominio público u otra finca colindante). En contra, no fundamenta la denegación la manifestación o acreditación del colindante opositor de la existencia de una titularidad de algún derecho sobre la finca objeto del expediente que sea compatible con la titularidad dominical alegada por el solicitante de la inscripción. Así, las resoluciones de 11 o 25 de mayo de 2018 de la DGRN entienden que la mera existencia de un camino que implica una servidumbre de paso sobre la finca a favor del alegante que no se encontrara inscrita no imposibilita la inscripción de la base gráfica y la rectificación de cabida. Tercera. Si acudimos a la regulación contemplada en el mencionado artículo 199 LH debemos resaltar, por lo que aquí nos interesa, que: «(...) la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quién no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales (...)» De hecho, en la nueva nota de calificación negativa se reconoce que la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura coincide con la representación gráfica catastral de las fincas que son objeto de agrupación, representaciones gráficas en las que consta debidamente delimitada la finca resultante de la agrupación cuya inscripción se solicita con respecto a la configuración de la finca colindante, sin que se aprecie ningún atisbo de confusión de linderos entre las mismas o zonas de conflicto en que pudieran producirse posibles solapamientos en relación a las representaciones gráficas de ambas fincas colindantes. Es más, conforme se recoge en la propia nota de calificación negativa (Apartado Diligencia de 15 de octubre de 2021), el colindante registral compareciente no sólo alega oposición a la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura, sino que también invoca no estar de acuerdo con la superficie, delimitación y datos que constan actualmente en el catastro y que a su juicio no son correctos, lo que infiere que dicho cotitular registral no ha acreditado en el expediente del Registro de la Propiedad, ni cualquier otro que pudiera instarse ante el Catastro, que exista base gráfica catastral u otra base alternativa georreferenciada contradictoria que se hubiera inscrito previamente en el Registro de la Propiedad o pudiera constituir siquiera una base gráfica auxiliar para tales fines, de acuerdo con el título de propiedad que pudiera ostentar, por la que le permita alegar incompatibilidad o invasión alguna causada por la finca objeto de la representación gráfica aportada a la escritura de agrupación otorgada por esta parte. En realidad, la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura de agrupación de las fincas registrales 884 y 610, la cual guarda correspondencia con la representación gráfica catastral de dichas fincas, no genera alteración alguna que pueda producir una afectación sobre la finca del titular colindante que se ha opuesto en el expediente, por cuanto se trata de la agrupación de dos fincas, una, la registral 884, situada en el interior de la otra, la registral 610, motivo por el cual no puede objetivamente producirse, con la agrupación acordada, ningún giro o desplazamiento del perímetro exterior que resulta de la representación gráfica catastral de las fincas agrupadas, ya sea antes de procederse a la agrupación de las fincas como tras realizarse dicha operación jurídica por la que se forma la finca resultante de tal agrupación. A este respecto procede invocar el cumplimiento estricto de lo dispuesto (artículo 9.1) de la LH por el que se establece que: ''En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al catastro una vez practicada la operación registral. La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación Y la finca inscrita. valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y. las diferencias de cabida. si las hubiera, no excedan de! diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.'' En nuestro caso se dan todos los requisitos para que, de forma objetiva, la Registradora no pueda albergar ninguna duda sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, por cuanto: 1) la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura respeta absolutamente la delimitación del perímetro del conjunto de las fincas aportadas o agrupadas que resulta de la cartografía catastral; y 2) existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca, dado que ambos recintos se refieren básicamente a la misma porción del territorio (en nuestro caso, porción de terreno conformado, en su conjunto, por las dos fincas registrales agrupadas), y las diferencias de cabida exceden escasamente un 0,72 % (muy inferior al 10 % legalmente exigido) y no impiden la perfecta identificación de la finca inscrita, ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. En consecuencia, el exceso de cabida de (65,04 m2) que resulta de la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación, la cual, a su vez, es acorde, en cuanto a su superficie, delimitación y linderos, con la suma y recomposición de las representaciones gráficas catastrales de las fincas preexistentes que son objeto de la mencionada agrupación, únicamente ha tenido por objeto la rectificación de una errónea descripción literaria registral de dichas fincas, sin que se produzca ninguna alteración en la composición y delimitación originarias resultantes del perímetro del conjunto de ambas fincas, antes de procederse a su agrupación. En este punto se debe reiterar lo establecido acertadamente en el Fundamento de Derecho Primero de la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia de fecha 23 de febrero de 2022 que revocó la primera nota de calificación negativa, por la que se constata: \"(...) En virtud de dicho expediente de reparcelación, que se inscribió en el Registro, la finca registral 610 resultó con una superficie de 10.926 metros cuadrados. De ella se segregaron 1.937,87 metros cuadrados, que dieron lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el objeto del recurso, quedando una superficie según Reqistro de 8.98813 metros cuadrados. Posteriormente, se segregaron 1.842,50 metros cuadrados, que dieron lugar a la registral 884, quedando un resto de 7.145,63 metros cuadrados, según Registro. En la escritura calificada se vuelve a agrupar la registral 884 con su matriz 610, por lo que volvería a tener una superficie de 8.988,13 metros cuadrados, según Registro, aunque según la georreferenciación alternativa aportada tiene 9.053,17 metros cuadrados. La finca registral 610 se corresponde con la parcela con referencia catastral 9102603CF8890S0001PX, de 7.211 metros cuadrados. La finca registral 884 con la parcela con referencia catastral 9102616CF8890S0001IX de 1.843 metros cuadrados y la otra finca que nada tiene que ver con el expediente, se correspondería con la referencia catastral 9102602CF8890S, que tendría por diferencias una superficie de 1.792 metros cuadrados, cuando se segregaron 1.973,87 metros cuadrados, siendo la total superficie catastral de 11.026 metros cuadrados, frente a los 10.926 metros cuadrados, según alega la registradora en su informe en defensa de la nota, que es la superficie que resulta de la reparcelación. Si como dice la Registradora en su informe, la segregación de los 1.937,87 m2 formó una finca nueva que nada tiene que ver con el presente recurso, no debiera computarse esa diferencia superficial, pues la rectificación de superficie. también de pequeña magnitud, podría haberse producido por otro lindero distinto. Por tanto, la diferencia superficial que centra el objeto del debate es la que existe entre los 8.988.13 m2 y los 9.053,17 m2, es decir, 65,04 m2 (…)''. En todo caso, debe señalarse que conforme al artículo 10.1 LH la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la propiedad, sin que, como se pretende por la colindante registral, corresponda al registrador en el ejercicio de su función calificadora revisar de oficio dicha cartografía catastral. Como ya señaló la resolución de 22 de abril de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la calificación de una representación gráfica conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la LH supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015) las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. A este respecto, resulta del todo ilustrativa las representaciones gráficas catastrales, de las fincas agrupadas, donde se aprecia claramente que la finca registral 884 se encuentra en el interior de la finca registral 610, y además no confronta la finca 609 titularidad del colindante registral que ha comparecido en el expediente, por lo que ninguna invasión le puede generar a la finca de su propiedad por causa de la agrupación practicada y, ni mucho menos, por la representación gráfica georeferenciada que refleja la agrupación de las dos fincas, la cual presenta una correspondencia total y absoluta en su perímetro exterior con las representaciones gráficas catastrales de las fincas, previa su agrupación: [Se insertan imágenes]. Finalmente, debemos también remitirnos al análisis de la configuración y cartografía de las parcelas catastrales que conforman la finca del colindante opositor que se efectúa en la propia resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia de fecha 23 de febrero de 2022, por el que se constata que: ''(...) La finca 609 del colindante notificado opositor, que también procede de la citada reparcelación se inscribió con una superficie de 4.530 metros cuadrados que resulta inalterada en el Registro, sin que se haya solicitado la inscripción de su georreferenciación. Según el informe de la Registradora, esta finca se corresponde con las parcelas catastrales 9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 9102611CF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S, cuya suma arroja una superficie de 3.304 metros cuadrados (inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación) (…)'' (Fundamento de Derecho Primero). Existen pues, datos objetivos resultantes de las inscripciones registrales y de las representaciones gráficas catastrales de las parcelas agrupadas de esta parte, así como de la parcela titularidad del colindante opositor, que permiten diferenciar perfectamente la configuración y confines de cada una, resultando la inexistencia de solapamiento, giro o desplazamiento de linde alguno que permita inducir a dudas sobre si se produciría una invasión de terreno de la finca colindante, estando las mismas perfectamente deslindadas y separadas en su configuración perimetral. [Se inserta imagen]. En consonancia con la anterior argumentación, debe significarse que ninguna duda puede albergarse respecto a la concordancia entre la representación gráfica aportada y la finca registral titularidad de esta parte compareciente (fincas 610 y 884 antes de la agrupación), cuando el exceso de cabida que comporta la misma es tan escaso, (0,72 %) con respecto a la totalidad de la finca, y el perímetro exterior de las fincas agrupadas, tenidas en cuenta en su conjunto, conforme a la cartografía catastral preexistente, no ha sufrido ningún tipo de giro o desplazamiento, de manera que se alcanza una delimitación e identificación de la finca agrupada totalmente concordante con el título inscrito y distinguiéndose claramente de la delimitación gráfica y título de dominio del colindante registral que ha comparecido en el expediente. A este respecto, debemos remitirnos a lo establecido en el artículo 10.5, párrafo primero de la LH, por el que se establece: ''Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real''. Por su parte el artículo 198.1 de la LH preceptúa: ''La concordancia entre Registro dela Propiedad y la realidad física y jurídica extra-registral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos: 1.º) la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro''. Y el artículo 38, párrafo primero de la LH establece: ''A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quién tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos''. El juego de los anteriores preceptos legales, aplicados al supuesto que nos ocupa, determina que la sociedad aquí compareciente es titular del dominio y tiene inscrito en el Registro a su nombre la propiedad de dos fincas registrales (610 y 884 de Pacs del Penedès), de superficie (7.145,63 m2 y 1.842,50 m2), respectivamente, las cuales se ubican en el espacio geográfico que consta de sus descripciones literarias y que coincide, produciéndose así la plena concordancia registral con la realidad física y jurídica extra-registral, con la representación gráfica catastral de las mismas que, a su vez, es corroborada por la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura de agrupación, de manera que el ínfimo exceso de cabida por un total de (65,04 m2) no altera para nada esa identificación y concordancia objetivas, tratándose de una mera rectificación de la descripción literaria de ambas fincas (la número 884 con tan solo 0,05 m2 y la número 610 de únicamente 64,99 m2), correspondiendo tales excesos de cabida, como decíamos, a tan solo un (0,72 %) del total de ambas fincas en su conjunto. Cuarta. Finalmente, y no por ello menos importante, debemos significar que la colindante registral, en realidad, está fundamentando su oposición en base a aspectos sustantivos que trae a colación a un expediente de inscripción de una certificación gráfica georreferenciada que son completamente ajenos a tales cuestiones, no pudiendo trasladar al Registro de la Propiedad las disconformidades sobre los títulos de dominio inscritos en el Registro o las delimitaciones geográficas resultantes del Catastro (registros todos ellos oficiales y públicos), por cuanto que el único cauce preceptivo para dilucidar y resolver tales cuestiones no es otro que el ejercicio de una acción declarativa de dominio o incluso reivindicatoria de la propiedad ante los tribunales del orden jurisdiccional civil. Pero dicho cauce en la actualidad, se halla completamente agotado y ya finalizado habiendo recaído precisamente unas sentencias judiciales firmes que va dirimieron el conflicto de dominio suscitado entre ambos propietarios, y que ahora el colindante opositor trata de reproducir y extrapolar al presente expediente de inscripción de una escritura pública de agrupación de fincas en el Registro de la Propiedad; conflicto que se resolvió a favor de esta parte recurrente, como tendremos la oportunidad de constatar en la presente alegación. A este respecto, debe resaltarse el confusionismo derivado de las alegaciones del colindante registral que se ha opuesto a la inscripción de la escritura de agrupación, alegando en sus apartados iniciales que ''los datos que constan actualmente en el Catastro no son correctos, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas indicadas y la finca que represento en relación a estas cuestiones'', manifestación que es recogida en la diligencia practicada con motivo de la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 LH que consta inserta en la nota de calificación negativa expedida por el Registro de la Propiedad. No obstante, en apartado posterior de su escrito de alegaciones se matiza esa manifestación inicial, precisando que dicho procedimiento judicial en curso viene constituido por el ejercicio de una acción negatoria de determinadas servidumbres y cesación de inmisiones que ha dado lugar a la tramitación del procedimiento ordinario número 460/2019 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vilafranca del Penedes, la cual, a mayor abundamiento, ha sido ejercitada por esta sociedad compareciente contra la mercantil colindante. El dictamen pericial aportado por la colindante registral se elaboró en el marco y contexto de dicho procedimiento judicial, sin que pueda tener valor probatorio alguno a los efectos de oposición al expediente de inscripción de la representación gráfica georreferenciada, dado que ni siquiera se ha esgrimido en el seno de un procedimiento en el que estuviera en discusión el dominio o la posesión de cualquier porción de terreno integrado en las fincas de esta parte, conforme a su configuración actual. Por tanto, ningún procedimiento judicial se halla en curso en la actualidad por el que se hubiera ejercitado alguna acción declarativa de dominio o reivindicatoria de la propiedad tendente a discutir, y en su caso, modificar la configuración y superficie actuales de las fincas registrales que pertenecen a esta sociedad compareciente, con arreglo a los títulos de dominio que ésta ostenta, y ni mucho menos dicha colindante registral ha planteado ante la jurisdicción competente el conflicto dominical que ahora se presenta ante el Registro de la Propiedad, no siendo éste el cauce ni el estamento adecuado para poder revertir modificar o anular, siquiera parcialmente los títulos de dominio pertenecientes a esta sociedad compareciente. Y a mayor abundamiento, debemos aportar en este punto la nueva sentencia judicial número 7/2022 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e instrucción número 1 de Vilafranca del Penedes en fecha 23 de enero de 2022, recaída precisamente en relación al procedimiento ordinario número 460/2019 al que hacía referencia el colindante opositor en sus alegaciones, resolución judicial en la que, estimándose la excepción de cosa juzgada invocada por esta parte en dicho procedimiento, se resuelve en su Fundamento de Derecho Segundo que: \"(...) por todo lo expuesto, debe estimarse la excepción de cosa juzgada y, en su consecuencia, no se podrá analizar donde debe quedar ese límite, partiendo del hecho ya declarado firme de que el mismo está en dichas líneas exteriores de la pared divisoria, lo que conlleva a tener que entrar en el fondo del asunto y poder analizar si, efectivamente al ser ese el límite, existen o no unas servidumbres que deben ser negadas y unas inmisiones que deben cesar, si procede (...)''. Así pues, y sin ánimo de adentrarnos en los aspectos sustantivos de los títulos de dominio pertenecientes a ambas partes, que en el informe técnico aportado por la colindante no se tienen en cuenta debidamente los razonamientos que resultan de la ''ratio decidendi'' de la Sentencia recaída en fecha 23 de diciembre de 2002, en el Procedimiento de Juicio de Menor Cuantía 18/2001 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vilafranca del Penedès (…) tramitado, esta vez sí, en ejercicio de una acción declarativa de dominio y reivindicatoria de la propiedad que esta parte compareciente interpuso con respecto a la compañía colindante, la cual fue estimada en su gran mayoría de pretensiones por la que se establece: ''En el Plano F-5 (f.46) de adjudicación, se delimitan las parcelas resultantes del Proyecto de Reparcelación, y a las que se debe estar en el presente procedimiento. Existe controversia en cuanto al límite entre las parcelas 1 (propiedad de la codemandada La Xarmada, Societat Cooperativa Catalana Limitada, y 2 (propiedad de la actora), debiendo para ello estar a los informes periciales obrantes en las actuaciones emitidas por perito arquitecto L. G. B. F. (f.524 y ss) y perito topógrafo J. X. T. (f.390 y ss), que atendida la prolijidad de sus informes puestos en relación con los informes aclaratorios emitidos por el Ayuntamiento de Pacs del Penedes de fecha 1 de marzo de 2000 (f.49) y de 7 de abril de 2000 (f.50) resulta que los límites que separan ambas fincas deben situarse en línea recta trazada por las paredes posteriores de las edificaciones existentes, sin que pueda estarse al mojón (único) presente toda vez que no se corresponde con los lindes de las fincas adjudicadas según el Plano F-5 (f.397). Es hecho no controvertido que el expediente de reparcelación es firme (certificación del Secretario del Ayuntamiento de Pacs del Penedes, punto 2, f.50), no habiendo sido impugnado por las partes implicadas, por lo que a él debe estarse en cuanto a los lindes establecidos respecto de las parcelas resultantes. Y no tanto por el hecho de que sea o no vinculante a efectos civiles sino por ser cuestión no controvertida en dicho expediente, no constando en las presentes actuaciones oposición alguna al mismo, asumiendo tácitamente el resultado de aquel y por ende sus delimitaciones.'' (FD segundo). Es más, la Sentencia de la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 11 de noviembre de 2003, que confirmó la anteriormente indicada sentencia de primera instancia (…), es aún si cabe mucho más clarividente, estableciéndose en su ''ratio decidendi'' que: ''Por último y no menos trascedentes resultan los informes aclaratorios realizados por el Ayuntamiento de Pacs del Penedes, en los cuales, el primero, de 1 de marzo de 2000, indica como los límites de las fincas controvertidos serán los indicados en el Plano F-5, mientras que el fechado el 7 de abril de 2000, aludido por el perito J. X. T., dicho límite se sitúa en la línea recta trazada por las paredes posteriores de las edificaciones existentes en la finca propiedad de La Xarmadai Societat Cooperativa Catalana Limitada. Atendiendo lo anterior la conclusión de la sentencia de instancia resulta lógica y adecuada a los principios que hemos descrito, y sitúa el límite entre las fincas en la obrante en el Plano F-5 sin dudas sobre la trascendencia real que la anchura de la línea empleada en dicho plano tiene atendiendo los informes municipales mencionados.'' (FD 4.º). Por consiguiente, la línea divisoria entre ambas fincas colindantes viene determinada, conforme ha sido declarado por resolución judicial firme y según resulta de las representaciones gráficas catastral y georreferenciada, por la línea posterior de las edificaciones de la finca de la colindante registral que ha comparecido al expediente, y no porque lo diga esta parte, sino porque se ha determinado por Sentencia firme, y porque ya venía determinado por un Proyecto de Reparcelación tramitado por el Ayuntamiento de Pacs del Penedès, cuyos planos fueron aclarados y precisados en el mencionado procedimiento judicial. Un Proyecto de Reparcelación que es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad y que además constituye la base cartográfica para que se establezca las representaciones gráficas catastrales de las fincas resultantes de dicho proyecto de reparcelación. La nota de calificación negativa emitida por la Registradora determina que, para que esta parte pueda inscribir la base gráfica de la finca de su propiedad, debe instarse, o bien a un expediente de conciliación, o a un expediente notarial de deslinde, o en su caso, acudir ante los Tribunales de Justicia, cuando dicho procedimiento judicial ya se ha celebrado y el conflicto o discusión respecto a la configuración, lindes y derechos de propiedad de ambas partes colindantes ya ha sido dirimido por los órganos jurisdiccionales civiles competentes, habiendo recaído sentencia firme a tal efecto, cuya vigencia y virtualidad resulta vinculante, no sólo para las partes litigantes, sino también para todos los organismos, instituciones o administraciones que deban conocer de cualquier cuestión que atañe a tales derechos dominicales. La colindante registral que ha comparecido no está de acuerdo con el Catastro, ni con el Registro, ni con el Proyecto de Reparcelación, el cual no impugnó en su momento como bien se refleja en las resoluciones judiciales anteriormente citadas, debiendo resaltarse que para el caso de controversias derivadas de procesos de concentración parcelaria o reparcelación, como es el caso, estas no pueden ser esgrimidas ni constituir fundamento de oposición en el Procedimiento regulado por el artículo 199 de la LH, dado que ello afectaría a una administración pública e incluso un orden jurisdiccional completamente distintos. Asimismo, la supuesta invasión alegada por la colindante registral que ha comparecido al expediente no se ajusta siquiera a su propio título de dominio, pudiendo extraerse del informe técnico aportado al expediente que, si tuviéramos en cuenta las mediciones y posicionamientos del mismo, resultaría que la finca titularidad de La Xarmada, SCCL, en la actualidad, presenta una superficie de (4.440 m2), según el plano PP1 del propio informe, y con la adición de la superficie del terreno que se indica en el mismo como supuestamente perteneciente a dicha finca de (183,70 m2), los cuales resultan de restar a la supuesta superficie de (406,70 m2) que se indica en dicho informe que se incorporó a la finca de esta parte, la menor de (223 m2) que según ésta resultaba de las sentencias, lo que nos daría una superficie total de la finca de dicho colindante de (4.623,70 m2), y por consiguiente, superior al título de dominio de la finca que ésta invoca, la cual, además. alega que debería comprender una superficie de (4.530 m2) (pág. 2 de su escrito de alegaciones). En virtud de lo expuesto, Suplico a la Dirección General de Registros y Notariado: Que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo, junto con la documentación que se adjunta al mismo, y una vez evaluados los trámites necesarios; y en sus méritos, dicte resolución anulando la resolución de la nota de calificación negativa emitida en fecha 7 de marzo de 2022 por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, por razón del título presentado al objeto de su despacho, consistente en la escritura pública otorgada ante el Notario autorizante Don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995, por la que se procedía a efectuar una agrupación de dos fincas urbanas (fincas registrales número 610 y 884 de Pacs del Penedès), y en consecuencia, se determine la procedencia de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada aportada a dicho título, y por ende, de la agrupación de las fincas otorgada en la mencionada escritura pública.» IV Mediante escrito, de fecha 8 de abril de 2022, la registradora de la Propiedad se ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo. En dicho informe, entre otros extremos, hacía constar lo siguiente: Primero. Que «estudiada la base gráfica catastral con la herramienta de bases gráficas de este Registro, superpuesta la capa del PNOA, la registradora albergó dudas acerca de la posible invasión de las parcelas colindantes por el Oeste, por los siguientes motivos: a) Tanto las fincas objeto de agrupación como la colindante procedían de reparcelación en la que se atribuyó a la finca 610 una superficie de 10.926 m2, de los que se segregaron 1.937,87, que dio lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el asunto objeto de este informe, a la que le corresponde la referencia catastral 9102602CF8890S, y asimismo se segregaron 1.842,50, que dieron lugar a la registral 884, que es ahora objeto de agrupación a su matriz (finca 610), la cual había quedado con una superficie de 7.145,63 m2, correspondiendo a las dos fincas segregadas y al resto matriz las referencias catastrales 9102602CF8890S, 9102603CF8890S y 9102616CF8890S, cuya superficie catastral total es de 11.026 m2 (superior en 100 m2 a la cabida asignada en la reparcelación). b) Por su parte, a la registral 609, colindante titularidad de La Xarmada, SCCL, se le atribuyó en la reparcelación la cabida de 4.530 m2, que no ha sido modificada; sin embargo, la suma de las parcelas catastrales que se corresponden con esta última finca, según el parcelario catastral, (9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 910261ICF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S) arroja una superficie de 3.304 m2 (inferior en 1.226 m2 a la cabida asignada en la reparcelación). c) De la superposición de la capa del PNOA resulta la posible invasión de las parcelas catastrales titularidad de La Xarmada, SCCL al hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas en estas últimas». Segundo. Que el escrito de recurso acompaña «sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Vilafranca del Penedès, el día 23 de enero de 2.022, en la que se niega la existencia de determinadas servidumbres de luces y vistas y de desagüe, entre las fincas colindantes (la del recurrente y la del alegante) de la que resulta la afirmación de que la \"línea divisoria entre ambas fincas corre desde la línea exterior de las paredes posteriores del edificio perteneciente a La Xarmada, SCCL\", si bien. [sic] Esta resolución judicial no puede ser valorada en el recurso por cuanto que no pudo ser tenida en cuenta en la calificación registral. Esto no obstante, la afirmación de la sentencia viene a confirmar la postura de la registradora calificante, pues, como consta en el apartado 5.º anterior de este informe, de la superposición de la cartografía catastral a la capa cartográfica del PNOA resulta que esa línea divisoria se extiende por encima de parte de esas edificaciones, de las que se dice que constituyen la línea divisoria». Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 327 de la Ley Hipotecaria; el apartado tercero de la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de marzo de 2019, y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de febrero de 2022. 1. El título ahora calificado es el mismo que fue objeto de una primera nota de calificación registral negativa de fecha 2 de noviembre de 2021, recurrida ante este Centro Directivo, y revocada por Resolución de 23 de febrero de 2022, a la cual, publicada en el «Boletín Oficial del Estado» de fecha 14 de marzo de 2022, nos remitimos en cuanto a la narración fáctica del supuesto de hecho. Por tanto, al igual que en aquel primer recurso, se trata de decidir ahora «si es inscribible la representación gráfica (…) correspondiente a una finca resultante de agrupar dos fincas registrales procedentes de reparcelación, que coincide con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales», todo ello tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en el que el titular de una finca colindante, que también procede de la citada reparcelación, ha formulado oposición. En aquella ocasión, la primera nota de calificación negativa de fecha 2 de noviembre de 2021 se limitó a decir que «habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad, no es posible la inscripción de la base gráfica registral de la finca relacionada en el precedente documento. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares». Y tal primera nota de calificación fue, como decimos, revocada por la Resolución de 23 de febrero de 2022, la cual señaló que «la nota de calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante. La registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca (…)». Ahora, la segunda nota de calificación, de fecha 7 de marzo de 2022, señala que «habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma». La entonces recurrente, vuelve a recurrir ahora contra esta segunda nota de calificación alegando que «la nueva nota de calificación negativa (…) contraviene la resolución de (…) 23 de febrero de 2022 (…) no pudiéndose practicar, como así ha sucedido, una nueva nota de calificación negativa, la cual, además, resulta, esencialmente, una reiteración de la primera nota de calificación negativa que ha sido revocada (…) (salvo por la invocación, ahora, de una sentencia aportada por la parte que formuló oposición) (…) que no puede más que considerarse como una suerte de recurso, disconformidad o impugnación subyacente, lo que en ningún caso sería viable, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 328 párrafo cuarto de la Ley hipotecaria». 2. En esencia, la diferencia sustancial entre la primera nota de calificación, ya revocada por este Centro Directivo, y la segunda, objeto del presente recurso estriba en que en la segunda nota de calificación se menciona «la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto», y se afirma que la razón de la calificación negativa no se deriva directamente del hecho de haberse presentado oposición por el titular de la finca colindante, sino de que «la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación». 3. Como cuestión previa, de carácter procedimental, debe resolverse la alegación de la recurrente conforme a la cual, tras la revocación de la primera calificación recurrida no es posible dictar una segunda, sino sólo practicar los asientos pretendidos por la recurrente. A tal efecto debe recordarse que, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2019, la resolución de un recurso ha de hacerse «atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que está redactada la nota de calificación recurrida» y que si en un caso concreto hubiera de estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa «pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribibilidad del documento calificado». Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado que «la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido puestos de manifiesto en una calificación anterior». Por tanto, debe desestimarse la alegación de la recurrente sobre la imposibilidad de dictar nueva nota de calificación cuando ha sido revocada la primera. 4. Procede ahora analizar si esta segunda nota de calificación resulta o no suficientemente fundada en cuanto a las dudas expresadas en ella por la registradora. En esta segunda nota se alude a que durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 se ha formalizado, con fecha 15 de octubre de 2021, oposición por parte del titular de una finca registral colindante «por invasión de la finca de su propiedad, manifestando que los datos catastrales no son correctos, existiendo en la actualidad un procedimiento judicial» sobre esta cuestión. Pero no consta acreditado la existencia de dicho procedimiento judicial, ni su identificación, contenido y objeto. Tampoco consta alegado por el opositor cuál es la porción concreta de finca que supuestamente resultaría invadida por la georreferenciación pretendida de contrario. Y la registradora no expresa en su nota de calificación de fecha 7 de marzo de 2022, como tampoco lo hizo en la inicial de fecha 2 de noviembre de 2021, hoy ya revocada, cuáles son las razones que le llevan a dar credibilidad a esta alegación de oposición. Sólo en su informe, emitido el día 8 de abril de 2022, aclara que «estudiada la base gráfica catastral con la herramienta de bases gráficas de este Registro, superpuesta la capa del PNOA, la registradora albergó dudas acerca de la posible invasión de las parcelas colindantes por el Oeste, por los siguientes motivos»: a) Que la superficie catastral total supuestamente correspondiente a las fincas del promotor del expediente es superior en 100 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación e inscrita. b) Que la superficie catastral total supuestamente correspondiente a la finca del opositor arroja una superficie inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación e inscrita. c) Que «de la superposición de la capa del PNOA resulta la posible invasión de las parcelas catastrales titularidad La Xarmada, SCCL al hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas en estas últimas». En consecuencia, esta segunda nota de calificación de fecha 7 de marzo de 2022, ahora objeto de recurso, ha de ser igualmente revocada, y por las mismas razones por la que lo fue la primera de fecha 2 de noviembre de 2021, esto es, porque «no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad», y porque «la registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca». En efecto, no es en el informe que ha de emitirse tras la interposición del recurso, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sino en la propia nota de calificación recurrible, donde ha de detallarse tal fundamentación, a fin de que pueda ser conocida y en su caso combatida por el interesado en vía de recurso, sin que se produzca indefensión. 5. Por razones de economía procedimental, y dadas las dilaciones que ya ha sufrido el procedimiento por causa imputable a las deficiencias formales de las dos notas de calificación recaídas, recurridas, y ya revocadas, y sin prejuzgar el hipotético contenido de un tercera nota o de una hipotética tercera Resolución de recurso contra ella, se debe expresar aquí que consultada la Sede Electrónica del Catastro, y tras superponer su cartografía con la ortofoto oficial del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea resulta lo siguiente: Por tanto, si bien es cierto que, como dice la registradora en su informe, se aprecia «hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas» en la parcela catastral colindante, tal superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada, tal como consta definido en la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Recuérdese que dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que «el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral», de modo que «cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente», como se prevé en el apartado tercero de dicha Resolución conjunta. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 5 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por doña N. B. P., en nombre y representación de la mercantil «Metalúrgica del Penedès, SA», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, doña Margarita María de Carlos Muñoz, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con oposición del titular de una finca colindante, se suspende la inscripción de la georreferenciación solicitada para una finca resultante de agrupación. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 26 de julio de 2021 por el notario de Vilafranca del Penedès, don Francisco Javier Ferreres Ortí, con el número 995 de protocolo, se formalizó la agrupación de dos fincas registrales propiedad de «Metalúrgica del Penedès, SA», aportando la georreferenciación catastral de cada una de ellas. II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Villafranca del Penedès, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «A) Documento objeto de despacho: Número de protocolo: 995. Autorizante: De Vilafranca del Penedès don Francisco Javier Ferreres Ortí. Fecha documento: veintiséis de julio de dos mil veintiuno. B) Presentación Libro Diario: Número de entrada: 4589. Número de Asiento: 473/0. Número Diario: 257. Fecha de presentación: veintiséis de julio de dos mil veintiuno. C) Nota/s extendida/s al margen del asiento de presentación vigente: Nota de suspensión de calificación y de despacho: Referente al título que fue causa del asiento de presentación al que corresponde esta nota, su calificación e inscripción han sido suspendidas por las causas indicadas en la resolución emitida a tales efectos, la cual ha sido archivada en su expediente, abierto bajo su número de entrada. Vilafranca del Penedès, a 4 de agosto de 2021. Fecha de notificación: A la autoridad: el día 4 de agosto de 2021. CSV: (…). Aportación copia y ejemplar de autoliquidación del impuesto: Aportada en el día de hoy: a) copia del título, mediante soporte papel, de la enviada inicialmente mediante vía telemática, que causó el asiento al que corresponde esta nota, cuya identidad de ambas es la misma, y b) ejemplar de autoliquidación por razón del impuesto correspondiente. Vilafranca del Penedès, a 24 de agosto de 2021. CSV: (…). Prórroga asiento: Por razón de haberse aportado el documento que fue causa del asiento de presentación indicado –en su caso, con su documentación complementaria–, ha originado la prórroga de su vigencia hasta la finalización del plazo de inscripción de quince días, a contar desde el día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 18, apartado 2.º, de la Ley Hipotecaria. Vilafranca del Penedès, a 24 de agosto de 2021. CSV: (…). Diligencia: Por razón de la apertura del procedimiento indicado en la nota anterior, se ha procedido a notificar al colindante La Xarmada, SCCL y J. A. S. L., mediante envió por correo certificado con acuse de recibo, con fecha 16 de septiembre de 2021, por así exigirlo los artículos 9 apartado b) y 199 precitado en dicha nota y sus concordantes. Vilafranca del Penedès, a 16 de septiembre de 2021. CSV: (…). Diligencia: El día 16 de septiembre del corriente año ha sido publicada en el BOE. La comunicación a l’Ajuntament de Pacs del Penedès y La Xarmada, Sccl, don A. S. L. y posibles titulares colindantes desconocidos, de los cuales se ignoraba el lugar de notificación, del inicio del citado procedimiento. Vilafranca del Penedès, a 16 de Septiembre de 2021. CSV: (…). Diligencia: el día 21 de septiembre del corriente año ha sido debidamente entregada la citada notificación efectuada a La Xarmada, SL. Vilafranca del Penedès, a 21 de setiembre de 2021. CSV: (…). Diligencia: En el día de hoy, se ha presentado en esta oficina con número de entrada 6334/21 escrito suscrito por don F. A. S. P., con NIF (…), en nombre y representación de la entidad la Xarmada SCCL, titular registral de la finca 609 de Pacs del Penedès, colindante con la que es objeto de este expediente oponiéndose a la inscripción de la representación gráfica comunicada, alegando que la superficie, delimitación los datos que constan actualmente en el catastro no son correcto, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas 884 y 610 y la 609 de su propiedad. Vilafranca del Penedès, a 15 de octubre de 2021. CSV: (…). Cierre del Procedimiento: Habiéndose efectuado alegaciones por La Xarmada, SCCL, colindante notificado, dentro del plazo legal, con fecha 15 de octubre de 2021, se da por finalizada la tramitación del referido procedimiento denegándose la inscripción de la base gráfica pretendida. Vilafranca del Penedès, a 2 de noviembre de 2021. CSV: (…). Nota de calificación negativa y prorroga de asiento: Con relación al documento en el referenciado: A/ Ha sido calificado de forma negativa a los efectos de su inscripción, por los hechos y fundamentos de derecho que consta en la nota extendida a tales efectos, archivada bajo su número de entrada. B/ Prórroga del asiento: Por razón de la predicha calificación se prorroga el plazo del citado asiento en sesenta días a contar desde la última de las dos notificaciones (Vid. 323 de la LH). Vilafranca del Penedès, a 2 de noviembre de 2021. CSV: (…). Fechas de notificaciones: a) A la autoridad y b) Al interesado/presentador: el día 3 de noviembre de 2021. Vilafranca del Penedès, a 3 de noviembre de 2021. CSV: (…). Retirado: Retirado hoy sin inscribir el documento que fue causa del asiento de presentación indicado y, en su caso, con la documentación complementaria, por así solicitarlo el presentador y bajo su responsabilidad. Vilafranca del Penedès, a 25 de noviembre de 2021. CSV: (…). Presentado recurso gubernativo contra la calificación negativa, quedando el asiento prorrogado hasta su resolución. Vilafranca del Penedès, a 3 de diciembre de 2021. CSV: (…). Complementario: Aportado documento complementario al que fue causa del asiento de presentación referenciado: Recurso de calificación, presentado por el Ministerio de Justicia, de fecha 24 de febrero de 2022. Vilafranca del Penedès, a 28 de febrero de 2022. CSV: (…). Complementario: Aportado documento complementario al que fue causa del asiento de presentación referenciado: Recurso de calificación, presentado por el Ministerio de Justicia, de fecha 24 de febrero de 2022. Vilafranca del Penedès, a 3 de marzo de 2022. CSV: (…). Calificación negativa. Recibida comunicación de la Dirección General de Seguridad Juridia [sic] y Fe Pública de su resolución de 23 de febrero del año en curso por la que se revoca la nota de calificación precedente por \"no contener la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante\", la registradora que suscribe acuerda dejar sin efecto la nota de calificación anterior y llevar a cabo nuevamente la calificación del título presentado, resolviendo suspender la inscripción solicitada, en base a los siguientes, Hechos. Por la escritura que se califica, la sociedad Metalúrgica del Penedès, SA, como propietaria de las fincas registrales del Pcs [sic] del Penedès 610 y 884, que según el Registro tienen una cabida de 7.145,63 m2 y 1.842,50 m2, respectivamente, procede a rectificar su superficie manifestando que la misma es de 7.210,62 m2 y 1.842,55 m2, respectivamente, y a agrupar ambas fincas formado una sola de 9.053,17 m2. En fecha dieciséis de septiembre de veintiuno se inició el expediente regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para la inscripción de la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedès, siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante de la agrupación de las parcelas catastrales 9102603CF8890S0001PX y 9102616CF8890S0001IX. El día quince de octubre de dos mil veintiuno fue presentada en este Registro alegación por parte del titular colindante La Xarmada, SCCL, oponiéndose a la inscripción de la rectificación de cabida y base gráfica de la parcela resultante de la agrupación, por invasión de la finca de su propiedad, manifestando que los datos catastrales no son correctos, existiendo en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de la finca agrupada y la exponente en relación a esta cuestión, entendiendo que en la parcela catastral se incluye parte de la finca de su propiedad, ya que ''la línea divisoria entre ambas fincas debe situarse a una distancia constante de 1,05 metros respecto de la fachada de las edificaciones de Xarmada SCCL\", aportando dictamen técnico al respecto. A la vista de las alegaciones planteadas, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar indubitadamente la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación. El día veintinueve de octubre de dos mil veintiuno finalizó el plazo reglamentario para la presentación de alegaciones por parte de otros colindantes afectados. Fundamentos de Derecho. Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 10, 18, 19, 19 bis, 21, 32, 34, 38, 103-bis, 198, 199, 200 y 202 de la Ley Hipotecaria, así como la Resolución conjunta de las Direcciones Generales de los Registro y del Notariado y del Catastro de fecha 26/10/2015, la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, así como resoluciones de esta última Dirección General de 8 de febrero de 2016, 19 de abril de 2016, 9 de mayo de 2016, 5 de julio de 2016, 21 de mayo de 2018, 4 de enero de 2019, 21 de febrero de 2019 y 16 de mayo de 2019. Dispone el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que \"b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. (...) la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita\". Y, por su parte, el artículo 199 del mismo cuerpo legal establece que \"el Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. (...). Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia\". 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley hipotecaria, o bien instar ante notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupado otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria. La presente nota de calificación podrá (…). Vilafranca del Penedès, 7 de marzo de 2022.–Este documento ha sido firmado digitalmente por la registradora: doña Margarita María de Carlos Muñoz con firma electrónica reconocida.» III Contra la anterior nota de calificación, doña N. B. P., en nombre y representación de la mercantil «Metalúrgica del Penedès, SA», interpuso recurso el día 5 de abril de 2022 mediante escrito en los siguientes términos: «Hechos. Primero. En fecha 26 de julio de 2021 la mercantil \"Metalúrgica del Penedès, SA\", otorgó una escritura pública ante el Notario autorizante de Vilafranca del Penedès, Don Francisco Javier Ferreres Ortí, bajo el número de su protocolo 995, mediante la cual se procedía a efectuar la agrupación de dos fincas urbanas de su titularidad con arreglo a las siguientes determinaciones: 1) En el expositivo I de la mencionada escritura notarial, se efectúa la descripción de la finca registral número 610, inscrita en el Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedes, al tomo 1.600, libro 610 de Pacs del Penedès, Folio 186, inscripción 4.º y 9, la cual reza: \"Urbana. Parcela industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial ‘La Xarmada’. con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término de Pacs del Penedès. Según el título y el registro tiene una superficie de siete mil ciento cuarenta y cinco metros sesenta y tres decímetros cuadrados, si bien según reciente medición tiene una superficie solar de siete mil doscientos diez metros con sesenta y dos decímetros cuadrados, dentro de la cual se contiene una nave industrial compuesta de planta baja solamente, de superficie construida mil seiscientos cuarenta metros cuadrados. Linda, en junto: al norte, con el vial principal del Polígono La Xarmada y en parte con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con el vial principal del Polígono La Xarmada y en parte don P. J. G. R. y doña C. B. B.); al sur, con fincas de la Xarmada, SCCL (antes, con vial del Plan Parcial); al este, con vial del Plan Parcial; y al Oeste, con vial del Plan Parcial y en parte con finca de Metalúrgica del Penedès, SS (antes, con finca de don P. J. G. R. y doña C. B. B., y parte con don J. A. S. L.).'' A este respecto, procede señalar que por parte del Notario autorizante de la citada escritura se incorporó la Certificación Catastral descriptiva y gráfica de la finca, obtenida por éste por vía telemática, de la que resulta una referencia catastral número 9102603 CF 8890 S 0001 PX, recogiéndose en ese mismo expositivo I, la manifestación efectuada por la parte otorgante de la citada escritura conforme existe identidad entre la realidad física de la finca y la que resulta de la certificación protocolizada. En la mencionada escritura se hace constar que la finca descrita anteriormente pertenece a la entidad mercantil ''Metalúrgica del Penedès, SA'', por los siguientes títulos: a) En cuanto al terreno, por compra a don J. E. M., formalizada en escritura pública autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedès, don Jose Membrado Martínez, el veinticuatro de diciembre de mil novecientos ochenta y ocho. b) Y en cuanto a la construcción, por accesión industrial, según resulta de la escritura autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedès, don Cesar Martín Núñez, el seis de noviembre de dos mil dos, con el número tres mil sesenta y ocho de su protocolo. 2) Por su parte, en el expositivo II de la mencionada escritura notarial, se efectúa la descripción de la finca registral número 884, inscrita en el Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, al tomo 1.719, libro 18 de Pacs del Penedès, Folio 32, inscripciones 1.ª 2.ª y la cual reza: ''Urbana. Nave industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial La Xarmada, con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término municipal de Pacs del Penedes. Consta únicamente de una planta baja que tiene una superficie construida de mil seiscientos doce metros con cincuenta decímetros cuadrados. Se encuentra construida sobre un solar que según el título y el registro tiene una superficie de mil ochocientos cuarenta y dos metros con cincuenta decímetros cuadrados, si bien según reciente medición tiene una superficie de mil ochocientos cuarenta y dos metros con cincuenta y cinco decímetros cuadrados. Linda, en conjunto: al norte, con vial en ejecución del Plan Parcial; al sur, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó); al este, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó); y al oeste, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó).'' De igual modo, el Notario autorizante incorpora a la referida escritura pública la Certificación Catastral descriptiva y gráfica de la finca, obtenida por él mismo por vía telemática, de la que resulta una referencia catastral número 9102616 CF 8890 S 0001 IX, recogiéndose en el propio expositivo II de la repetida escritura la manifestación efectuada por la parte otorgante de la escritura conforme existe identidad entre la realidad física de la finca y la que resulta de la certificación protocolizada. Asimismo, en la mencionada escritura se hace constar que la finca descrita anteriormente pertenece a la sociedad ''Metalúrgica del Penedes, SA'', por los siguientes títulos: a) En cuanto al terreno, por la segregación formalizada en escritura pública autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedes, don Francisco Ferreres Ortí, el siete de junio de dos mil cuatro, con el número mil trescientos treinta y tres de su protocolo. b) Y en cuanto a la construcción, por accesión industrial, según resulta de la escritura de declaración de obra nueva autorizada por el Notario de Santa Margarita y Los Monjos, Don Santiago Madridejos Fernández, el día veintinueve de julio de dos mil cuatro, con el número mil novecientos setenta y seis de su protocolo. 3) En el apartado ''otorga primero'' de la escritura de constante referencia, se procede a la agrupación de las dos fincas descritas en el expositivo I, siendo las mismas colindantes entre ellas, y en consecuencia, se establece la descripción de la finca resultante de dicho acto jurídico en los siguientes términos: ''Urbana. Parcela Industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial 'La Xarmada', con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término de Pacs del Penedès. En su interior se encuentran las siguientes edificaciones: a) Una nave industrial compuesta únicamente de una planta baja, con una superficie construida de mil trescientos cuarenta metros cuadrados. b) Y otra nave industrial compuesta únicamente de una planta baja, con una superficie construida de mil seiscientos doce metros con cincuenta decímetros cuadrados. La parcela tiene una superficie de nueve mil cincuenta y tres metros con diecisiete decímetros cuadrados, de los que dos mil novecientos cincuenta y dos metros con cincuenta decímetros cuadrados están ocupados por la edificación. Linda: al norte, con el vial principal del polígono La Xarmada; al sur, con fincas de La Xarmada, SCCL; al este, con vial del plan parcial; y al oeste, con vial del plan parcial (…).'' Segundo. Asimismo, de conformidad con el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, en la citada escritura pública de agrupación de fincas se aportó e incorporó protocolizadas a la misma, las representaciones gráficas georreferenciadas, tanto de las dos fincas objeto de agrupación, como de la finca cuya agrupación se formaliza en la mencionada escritura, expedidas por el arquitecto don J. P. P. A la vista de que se detectó la existencia de un pequeño error en la descripción de la superficie de las dos fincas que eran objeto de agrupación, en el apartado «Otorga Segundo» de la escritura, se solicitaba expresamente la toma de razón de la citada escritura en el Registro de la Propiedad, en especial el exceso de cabida de las dos fincas objeto de agrupación, en concepto de rectificación de superficie, por ser inferior a la vigésima parte de la superficie inscrita, de conformidad con el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, dado que: – Por lo que se refiere a la primera de las fincas descritas en el apartado 1 del hecho primero del presente recurso, en la descripción de dicha finca recogida en el Registro de la Propiedad se establecía una superficie de la finca de (7.145,63 m2), cuando conforme a la realidad física y jurídica extra-registral, dicha finca presentaba una superficie de (7.210,62 m2), de manera que se producía un ligero y muy reducido exceso de cabida de (64,99 m2). – Por lo que se refiere a la segunda de las fincas descritas en el apartado 2 del hecho primero del presente recurso, en la descripción de dicha finca recogida en el Registro de la Propiedad se establecía una superficie de la finca de (1.842,50 m2), cuando conforme a la realidad física y jurídica extra-registral, dicha finca presentaba una superficie de (1.842,55 m2), de manera que se producía un ligero y muy reducido exceso de cabida de (0,05 m2). Así las cosas, y a los efectos de obtener la concordancia entre la realidad registral y la realidad física y jurídica extra registral de la finca resultante de tal agrupación, la cual presentaba según las descripciones obrantes en el Registro de la Propiedad una superficie en conjunto y total de (8.988,13 m2), si bien según reciente medición de las fincas agrupadas dicha superficie era de (9.053,17 m2), se solicitaba la toma de razón e inscripción en el Registro de la Propiedad de ese pequeño exceso de cabida por un total de (65,04 m2), la cual suponía un ínfimo aumento de superficie respecto a la recogida en el Registro de la Propiedad del (0,72 %). A este respecto, resulta del todo relevante destacar que las representaciones gráficas georreferenciadas aportadas a la escritura resultaban prácticamente coincidentes e idénticas respecto a las superficies resultantes de las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas que habían sido obtenidas por el Notario autorizante, e incorporadas, asimismo, mediante su protocolización a la escritura de agrupación, debiendo resaltarse que conforme a dichas certificaciones catastrales, las fincas que eran objeto de agrupación presentaban, en cuanto: – A la finca de referencia catastral número 9102603 CF 8890 S 0001 PX, una superficie gráfica de (7.211 m2), prácticamente equivalente a la superficie de (7.210,62 m2) que resultaba de la representación gráfica georreferenciada aportada. – Y a la finca de referencia catastral número 9102616 CF 8890 S 0001 IX, una superficie gráfica de (1.843 m2), prácticamente equivalente a la superficie de (1.842,55 m2) que resultaba de la representación gráfica georreferenciada aportada. Tercero. En fecha 26 de julio de 2021 se emitió por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès una primera nota de calificación negativa de la inscripción de la referida escritura pública de agrupación de fincas, al considerar en sus fundamentos de derecho que: ''1.º Habiéndose presentado alegación a la base gráfica, por parte del titular registral de la finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad, no es posible la inscripción de la base gráfica registral de la finca relacionada en el precedente documento. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o bien instar ante Notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura. Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción solicitada de dicha modificación hipotecaria (…).'' A este respecto, y conforme consta en la nota de calificación negativa notificada a la sociedad compareciente, en fecha 2 de noviembre de 2021, se presentó por la entidad ''La Xarmada, SCCL'', titular registral de la finca 609 de Pacs del Penedès, en su condición de colindante de la finca registral objeto de la escritura de agrupación, oponiéndose a la inscripción de la representación gráfica comunicada, en base a las alegaciones y documentos que se presentaron a tal efecto (…). En la diligencia en que se recoge la presentación de las alegaciones de oposición efectuadas por dicha titular colindante de la finca registral objeto de calificación, conforme se expone en las dos notas de calificación negativa expedidas por la Registradora de la Propiedad, se hace constar que ''La Xarmada, SCCL'' se había opuesto a la inscripción de la representación gráfica comunicada alegando que: la superficie, delimitación, los datos que constan actualmente en el Catastro no son correctos, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas 884 y 610 y la 609 de su propiedad (...)\". Así las cosas, y a la vista de la oposición formulada por el citado titular colindante, la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès emitió, inicialmente, en fecha 2 de noviembre de 2021, calificación negativa de la inscripción del documento de la escritura pública de agrupación otorgada por la mercantil compareciente, por la que se resuelve suspender la inscripción solicitada (…), en base a los hechos y fundamentos de derecho que se consignan en la misma, los cuales resultan reproducidos en el apartado 1.º del presente correlativo fáctico Tercero del recurso. Cuarto. En fecha 3 de diciembre de 2021, la entidad mercantil compareciente interpuso el correspondiente recurso gubernativo ante la Dirección General de Registros y Notariado con respecto a la antedicha nota de calificación negativa emitida en fecha 2 de noviembre de 2021 por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, respecto a la solicitud de inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas, otorgada ante el Notario autorizante, don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995 (…) Asimismo, junto a dicho recurso, se adjuntaban dos resoluciones judiciales que han adquirido plena firmeza y que se encuentran revestidas con el principio general del derecho procesal y material de fuerza de cosa juzgada con respecto a la configuración y lindes de las fincas que separan a ambos titulares colindantes (ex artículos 207 y 222 LEC): – Sentencia recaída en fecha 23 de diciembre de 2002, en el Procedimiento de Juicio de Menor Cuantía 18/2001 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vilafranca del Penedès (…), tramitado, esta vez sí, en ejercicio de una acción declarativa de dominio y reivindicatoria de la propiedad que esta parte compareciente interpuso con respecto a la compañía colindante, la cual fue estimada en su gran mayoría de pretensiones (…). – Sentencia, recaída en segunda instancia, dictada en fecha 11 de noviembre de 2003 por la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, que confirmó la anterior sentencia de primera instancia, cuyas determinaciones resultan absolutamente claras, sin que se pueda albergar ningún resquicio de duda, con respecto al linde separador de ambas fincas colindantes (…). Y asimismo, como complemento de tales resoluciones judiciales, cabe decir que la fijación del linde separador entre las fincas colindantes fue objeto, además, de un procedimiento incidental de ejecución de títulos judiciales, procediéndose a través de prueba pericial judicial a fijar tal delimitación en dicho incidente, el cual finalizó por Auto judicial dictado en fecha 11 de abril de 2005 por el Juzgado de 1.ª Instancia núm. 3 de Vilafranca del Penedès (autos 244/2003 ejecución provisional de títulos judiciales que derivó en definitiva, del citado órgano judicial, quien vio las actuaciones del procedimiento de menor cuantía en ejercicio de la acción reivindicatoria de la propiedad), por el que, una vez colocados los puntales por los que discurre la valla separadora de ambas fincas, se acordó: ''el archivo de las presentes actuaciones, ya que se ha dado entero cumplimiento al objeto de la ejecución (…)''. Quinto. El recurso gubernativo interpuesto por esta parte ante la Dirección General de Registros y Notariado fue resuelto definitivamente por resolución dictada en fecha 23 de febrero de 2022 por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, en virtud de la cual se acuerda ''estimar el recurso y revocar la nota de calificación''. En esencia, los Fundamentos de Derecho de la mencionada resolución determinaban que: 1) ''Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica alternativa a la catastral, confeccionada por un arquitecto, correspondiente a una finca resultante de agrupar dos fincas registrales procedentes de reparcelación, que coincide con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales, correspondientes con las fincas registrales que se agrupan''. 2) ''Para resolver este recurso, hay que partir del procedimiento de reparcelación aprobado por el Ayuntamiento de Pacs del Penedès, del cual deriva la configuración de las fincas registrales 609, 610 y 884, que es el que define dicho derecho. Además, hay que estar también a la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Vilafranca del Penedès, recaída el día 23 de diciembre de 2002 en el procedimiento número 18/2001, ratificada por la sentencia de fecha 11 de noviembre de 2003 de la Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Barcelona, derivadas del ejercicio de una acción reivindicatoria y de deslinde, en la que reconocía la invasión de 725 metros cuadrados sobre la finca de la entidad recurrente, demandante en el juicio, por uno de sus linderos, y de 223 metros cuadrados por otro de sus linderos, fijando los límites de las fincas en línea recta por las paredes posteriores de las edificaciones existentes, de conformidad con el plano F-5 de la reparcelación. Y debe tenerse en cuenta porque la registradora dispone de ellas, al emitir la nota de calificación negativa pues se aporta como documento complementario número 3 de las alegaciones. En virtud de dicho expediente de reparcelación, que se inscribió en el Registro, la finca registral 610 resultó con una superficie de 10.926 metros cuadrados. De ella se segregaron 1.937,87 metros cuadrados, que dieron lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el objeto del recurso quedando una superficie según Registro de 8.988,13 metros cuadrados. Posteriormente, se segregaron 1.842,50 metros cuadrados, que dieron lugar a la registral 884, quedando un resto de 7.145,63 metros cuadrados, según Registro. En la escritura calificada se vuelve a agrupar la registral 884 con su matriz 610, por lo que volvería a tener una superficie de 8.988,13 metros cuadrados, según Registro, aunque según la georreferenciación alternativa aportada tiene 9.053,17 metros cuadrados. La finca registral 610 se corresponde con la parcela con referencia catastral 9102603CF8890S0001PX, de 7.211 metros cuadrados. La finca registral 884 con la parcela con referencia catastral 9102616CF8890S00011X de 1.843 metros cuadrados y la otra finca que nada tiene que ver con el expediente, se correspondería con la referencia catastral 9102602CF8890S, que tendría por diferencias una superficie de 1.792 metros cuadrados, cuando se segregaron 1.973,87 metros cuadrados, siendo la total superficie catastral de 11.026 metros cuadrados, frente a los 10.926 metros cuadrados, según alega la registradora en su informe en defensa de la nota, que es la superficie que resulta de la reparcelación. Si como dice la Registradora en su informe la segregación de los 1.937,87 m2 formó una finca nueva que nada tiene que ver con el presente recurso, no debiera computarse esa diferencia superficial: pues la rectificación de superficie, también de pequeña magnitud, podría haberse producido por otro lindero distinto. Por tanto, la diferencia superficial que centra el objeto del debate es la que existe entre los 8.988,13 m2 y los 9.053,17 m2, es decir, 65,04 m2. La finca 609 del colindante notificado opositor, que también procede de la citada reparcelación se inscribió con una superficie de 4.530 metros cuadrados que resulta inalterada en el Registro, sin que se haya solicitado la inscripción de su georreferenciación. Según el informe de la Registradora, esta finca se corresponde con las parcelas catastrales 9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 9102611CF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S, cuya suma arroja una superficie de 3.304 metros cuadrados (inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación).'' Así pues, la resolución dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia efectúa un análisis detallado de la situación registral y catastral de las fincas titularidad de esta parte recurrente y del colindante opositor, como punto de partida para resolver la procedencia de la inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas solicitada. Por otra parte, en los Fundamentos de Derecho 3.º y 4.º, se expone la doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado, con respecto, primeramente, a la admisibilidad de rectificaciones en fincas que procedan de una reparcelación, así como la procedencia del inicio del procedimiento del artículo 199 LH para la registración de algún exceso o modificación de cabida. a los efectos de valorar si ''puede inscribirse la georreferenciación y la consiguiente rectificación de la descripción\". Y en un segundo término, se procede a comprobar si se cumple la doctrina de la citada Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la inscripción de representaciones gráficas, destacando especialmente los siguientes criterios y reglas de actuación a tener en cuenta: a) ''El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria)''. b) ''A tal efecto el registrador podrá utilizar con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles. que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2014, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro''. c) ''Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permita el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica la ubicación. localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma''. d) ''El registrador a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelva. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin que 'la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción'''. e) ''El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten un colindante''. f) ''En el presente caso. la nota de calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad. Basándose solamente en la oposición del colindante''. La registradora en el informe de defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca, que motivaron el inicio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a pesar de cumplirse todos los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria (…). A pesar de la referida resolución dictada en fecha 23 de febrero de 2022 por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, por la que se procede a ''estimar el recurso y revocar la nota de calificación'', y una vez presentada nuevamente la escritura pública de agrupación de fincas para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la Registradora ha emitido, nuevamente, en fecha 7 de marzo de 2022 nota de calificación negativa de dicha inscripción (…), en base a los siguientes Fundamentos de Derecho. ''Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 10, 18, 19, 19 bis, 21, 32, 34, 38, 103 bis, 198, 199, 200 y 202 de la Ley Hipotecaria, así como la resolución conjunta de las Direcciones Generales de los Registros y del Notariado y del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, la resolución y/o circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, así como resoluciones de esta última Dirección General de 8 de febrero de 2016, 19 de abril de 2016, 9 de mayo de 2016, 5 de julio de 2016, 21 de mayo de 2018, 4 de enero de 2019, 21 de febrero de 2019 y 16 de mayo de 2019. Dispone el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que 'b) Siempre que se matricule una finca o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices (...) la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita'. Y, por su parte, el artículo 199 del mismo cuerpo legal establece que 'el registrador solo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas colindantes afectadas (…). Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. (...). La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, Y a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia'. 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley hipotecaria, o bien instar ante notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria.'' A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho: I. (…). III. En cuanto al fondo del asunto, se hace constar que la disconformidad con respecto a la nota de calificación negativa por la que se acuerda suspender la inscripción de la escritura pública de agrupación, otorgada ante el Notario autorizante Don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995, que fue solicitada por esta mercantil compareciente, se fundamenta en base a las siguientes Alegaciones: Primera. Infracción de los artículos 327, en sus párrafos 10 y 11, y 328, en su párrafo 4.º, de la Ley Hipotecaria. La nueva nota de calificación negativa emitida por la Registradora de la Propiedad a la que se hace referencia en el correlativo fáctico Sexto del presente recurso, contraviene la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia dictada en fecha 23 de febrero de 2022, por la que analizando en profundidad todos los datos registrales, catastrales y judiciales que concurren en la solicitud de inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas referenciada en el correlativo fáctico primero (…), acordó estimar íntegramente el recurso gubernativo interpuesto por esta parte compareciente, en fecha 3 de diciembre de 2021, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (…), y en consecuencia revocar la anterior nota de calificación negativa emitida en fecha 3 de noviembre de 2021 (…) con respecto a dicha solicitud de inscripción. A este respecto debemos reputar infringido del artículo 327, en sus párrafos 10 y 11, de la Ley Hipotecaria, por los que se establece que: ''(…) Publicada en el 'Boletín Oficial del Estado' la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los Registradores mientras no se anule por los tribunales. La anulación de aquélla, una vez firme, será publicada del mismo modo. Habiéndose estimado el recurso el Registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución. El plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución es estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, empezará a contarse desde que haya transcurrido dos meses desde su publicación en el 'Boletín Oficial del Estado', a cuyo efecto, hasta que transcurra dicho plazo seguirá vigente el asiento de presentación. En caso de desestimación presunta por silencio administrativo la prórroga del asiento de presentación vencerá cuando haya transcurrido un año y un día hábil, desde la fecha de interposición del recurso gubernativo. En todo caso será preciso que no conste al Registrador interposición de recurso judicial al que se refiere el artículo siguiente (…).'' A la luz de la normativa transcrita, una vez estimado el recurso gubernativo mediante resolución expresa dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia procedía que por parte de la Registradora de la Propiedad se procediera a practicar el asiento de inscripción que había sido denegado en la nota de calificación negativa que ha resultado revocada por parte de dicha resolución, no pudiéndose practicar, como así ha sucedido, una nueva nota de calificación negativa, la cual, además, resulta, esencialmente, una reiteración de la primera nota de calificación negativa que ha sido revocada, y que, a mayor abundamiento, vuelve a denegar la inscripción solicitada, en base a los mismos argumentos y fundamentos que han quedado desestimados por la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia. En efecto, tras una complementación de los hechos concurrentes, la cual tiene por objeto básicamente una exposición de las alegaciones formuladas por el colindante opositor, la nueva nota de calificación negativa en el apartado de fundamentos de derecho por los que se motiva la denegación de la inscripción, presenta las siguientes diferencias respecto a la anterior nota de calificación negativa que ha resultado revocada: – Se añade la transcripción literal del apartado b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, así como diversos pasajes del artículo 199.1 del mismo cuerpo legal; preceptos a los que ya se había remitido y se había hecho invocación expresa en la primera nota de calificación negativa. – En el apartado propiamente de los ordinales primero y segundo, donde, en realidad se consignan los motivos de denegación únicamente se aprecia como modificación de la anterior nota de calificación negativa, la añadidura del siguiente texto: '(...) y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que (...).' Sin perjuicio de los argumentos que se esgrimirán al respecto en el presente recurso, debe apuntarse ya de entrada que la nota de calificación negativa vuelve a ampararse en las meras alegaciones del colindante opositor, sin aportar juicio de valor alguno sobre la identidad de la finca registral y de la georreferencia gráfica catastral existentes, conforme a los datos objetivos de que dispone el Registro y que pueden extraerse de los distintos registros públicos u oficiales (ya sea del propio Registro como del Catastro, o de las Resoluciones Judiciales firmes existentes), sin que se efectúe una valoración del juicio comparativo de concordancia e identificación por el Registrador de la coincidencia entre la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales que se corresponden con las fincas registrales que son objeto de la agrupación contemplada en la escritura pública otorgada por esta parte. Un juicio de valor comparativo que sí que se realiza en el Fundamento de Derecho Primero de la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, en el que se efectúa una exposición profunda y detallada de los datos registrales, catastrales de las fincas de los dos titulares colindantes, así como del expediente administrativo de reparcelación por el que se inmatricularon las mismas, y se toma en consideración las resoluciones judiciales de carácter firme recaídas con respecto al lindero separador de las mismas, procediendo además a constatar si existe coincidencia entre la finca resultante de la agrupación de dos fincas registrales titularidad de esta parte que procedían de reparcelación con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales, correspondientes con las fincas registrales que se agrupan. Y de tal juicio comparativo y de concordancia que se efectúa en dicha resolución no resulta ningún tipo de duda o indicio de que pudiera producirse invasión alguna con respecto a la finca titularidad del colindante opositor, en relación a la cual también es objeto de valoración las cartografías de las parcelas catastrales que la conforman, argumentos que debemos invocar y dar por reproducidos en el presente recurso, los cuales no se han visto desvirtuados por la nueva nota de calificación negativa, sin que la misma se hubiera acomodado o ajustado debidamente a las precisiones y criterios que resultan de los mismos. En consecuencia, la nueva nota de calificación negativa emitida por el Registro de la Propiedad, reafirmándose plenamente en la anterior nota de calificación negativa que ha sido revocada, no puede más que considerarse como una suerte de recurso, disconformidad o impugnación subyacente, lo que en ningún caso sería viable, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 328 párrafo cuarto de la Ley hipotecaria: '(...) Carecen de legitimación para recurrir la resolución de la Dirección General el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el Consejo General del Notariado y los Colegios Notariales. El Notario autorizante del título o su sucesor en el protocolo, así como el Registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles cuya calificación negativa hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la Dirección General de los Registros y del Notariado podrán recurrir la resolución de ésta cuando la misma afecte a un derecho o interés del que sean titulares. El Juez que conozca del recurso interpuesto podrá exigir al recurrente la prestación de caución o fianza para evitar cualquier perjuicio al otorgante del acto o negocio jurídico que haya sido calificado negativamente (...).''' Segunda. En los hechos consignados en la nueva nota de calificación negativa expedida el día 7/3/2022 por el Registro de la Propiedad se hace constar que se inició el expediente regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedès, ''siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante de la agrupación de las parcelas catastrales 9102603CF8890S0001PX y 9102616CF8890S0001IX'', como así se hace constar explícitamente en el correlativo fáctico apartado segundo de la citada nota de calificación. Dicho correlativo fáctico resulta prácticamente idéntico al que se consignó en la anterior nota de calificación negativa, si bien en aquélla se constataba con una mayor claridad, si cabe, que en relación a la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedes se precisaba que: ''siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante del Catastro''. Asimismo, se establece en los fundamentos de derecho de la nota de calificación que ''(…) 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o bien instar ante Notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Por consiguiente. mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria (...).'' A la vista de los hechos y fundamentos de derecho que sustentan la calificación negativa de la inscripción de la base gráfica georreferenciada y por ende, de la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura pública suscrita por la entidad mercantil ''Metalúrgica del Penedès, SA'' aquí compareciente, debe concluirse que se procede nuevamente, a la denegación de la inscripción solicitada por la mera oposición formulada por la titular registral de finca colindante que compareció al procedimiento a tales efectos. Ello se desprende de la motivación de la nota de calificación negativa, sin que del contenido de la misma se extraiga pronunciamiento alguno que pudiera reflejar la existencia de dudas fundadas por parte de la Registradora de que la inscripción de la identificación gráfica de la finca pudiera coincidir en todo o parte, con otra base gráfica inscrita o que, en su caso, se hubiera comprobado en base a otras bases gráficas auxiliares o complementarias que pudieran constar en cualquier otro organismo oficial, la pretendida invasión alegada por dicho colindante registral. Conforme a las reglas jurisprudenciales emanadas de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, se establece como criterio principal que la mera oposición de un colindante no fundamenta, por sí sola, la denegación de la inscripción de la base gráfica, por lo que el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. Por tanto, la oposición del colindante habrá de ser valorada por el registrador, quien habrá de denegar la inscripción cuando, a la vista de las alegaciones y pruebas presentadas, llegue a la conclusión de que no existe identidad entre la finca registral y la base gráfica (fundamentalmente por encubrir su posible inscripción la celebración de negocios traslativos o en general cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita o por invadir la base gráfica, el dominio público u otra finca colindante). En contra, no fundamenta la denegación la manifestación o acreditación del colindante opositor de la existencia de una titularidad de algún derecho sobre la finca objeto del expediente que sea compatible con la titularidad dominical alegada por el solicitante de la inscripción. Así, las resoluciones de 11 o 25 de mayo de 2018 de la DGRN entienden que la mera existencia de un camino que implica una servidumbre de paso sobre la finca a favor del alegante que no se encontrara inscrita no imposibilita la inscripción de la base gráfica y la rectificación de cabida. Tercera. Si acudimos a la regulación contemplada en el mencionado artículo 199 LH debemos resaltar, por lo que aquí nos interesa, que: «(...) la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quién no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales (...)» De hecho, en la nueva nota de calificación negativa se reconoce que la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura coincide con la representación gráfica catastral de las fincas que son objeto de agrupación, representaciones gráficas en las que consta debidamente delimitada la finca resultante de la agrupación cuya inscripción se solicita con respecto a la configuración de la finca colindante, sin que se aprecie ningún atisbo de confusión de linderos entre las mismas o zonas de conflicto en que pudieran producirse posibles solapamientos en relación a las representaciones gráficas de ambas fincas colindantes. Es más, conforme se recoge en la propia nota de calificación negativa (Apartado Diligencia de 15 de octubre de 2021), el colindante registral compareciente no sólo alega oposición a la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura, sino que también invoca no estar de acuerdo con la superficie, delimitación y datos que constan actualmente en el catastro y que a su juicio no son correctos, lo que infiere que dicho cotitular registral no ha acreditado en el expediente del Registro de la Propiedad, ni cualquier otro que pudiera instarse ante el Catastro, que exista base gráfica catastral u otra base alternativa georreferenciada contradictoria que se hubiera inscrito previamente en el Registro de la Propiedad o pudiera constituir siquiera una base gráfica auxiliar para tales fines, de acuerdo con el título de propiedad que pudiera ostentar, por la que le permita alegar incompatibilidad o invasión alguna causada por la finca objeto de la representación gráfica aportada a la escritura de agrupación otorgada por esta parte. En realidad, la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura de agrupación de las fincas registrales 884 y 610, la cual guarda correspondencia con la representación gráfica catastral de dichas fincas, no genera alteración alguna que pueda producir una afectación sobre la finca del titular colindante que se ha opuesto en el expediente, por cuanto se trata de la agrupación de dos fincas, una, la registral 884, situada en el interior de la otra, la registral 610, motivo por el cual no puede objetivamente producirse, con la agrupación acordada, ningún giro o desplazamiento del perímetro exterior que resulta de la representación gráfica catastral de las fincas agrupadas, ya sea antes de procederse a la agrupación de las fincas como tras realizarse dicha operación jurídica por la que se forma la finca resultante de tal agrupación. A este respecto procede invocar el cumplimiento estricto de lo dispuesto (artículo 9.1) de la LH por el que se establece que: ''En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al catastro una vez practicada la operación registral. La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación Y la finca inscrita. valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y. las diferencias de cabida. si las hubiera, no excedan de! diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.'' En nuestro caso se dan todos los requisitos para que, de forma objetiva, la Registradora no pueda albergar ninguna duda sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, por cuanto: 1) la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura respeta absolutamente la delimitación del perímetro del conjunto de las fincas aportadas o agrupadas que resulta de la cartografía catastral; y 2) existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca, dado que ambos recintos se refieren básicamente a la misma porción del territorio (en nuestro caso, porción de terreno conformado, en su conjunto, por las dos fincas registrales agrupadas), y las diferencias de cabida exceden escasamente un 0,72 % (muy inferior al 10 % legalmente exigido) y no impiden la perfecta identificación de la finca inscrita, ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. En consecuencia, el exceso de cabida de (65,04 m2) que resulta de la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación, la cual, a su vez, es acorde, en cuanto a su superficie, delimitación y linderos, con la suma y recomposición de las representaciones gráficas catastrales de las fincas preexistentes que son objeto de la mencionada agrupación, únicamente ha tenido por objeto la rectificación de una errónea descripción literaria registral de dichas fincas, sin que se produzca ninguna alteración en la composición y delimitación originarias resultantes del perímetro del conjunto de ambas fincas, antes de procederse a su agrupación. En este punto se debe reiterar lo establecido acertadamente en el Fundamento de Derecho Primero de la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia de fecha 23 de febrero de 2022 que revocó la primera nota de calificación negativa, por la que se constata: \"(...) En virtud de dicho expediente de reparcelación, que se inscribió en el Registro, la finca registral 610 resultó con una superficie de 10.926 metros cuadrados. De ella se segregaron 1.937,87 metros cuadrados, que dieron lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el objeto del recurso, quedando una superficie según Reqistro de 8.98813 metros cuadrados. Posteriormente, se segregaron 1.842,50 metros cuadrados, que dieron lugar a la registral 884, quedando un resto de 7.145,63 metros cuadrados, según Registro. En la escritura calificada se vuelve a agrupar la registral 884 con su matriz 610, por lo que volvería a tener una superficie de 8.988,13 metros cuadrados, según Registro, aunque según la georreferenciación alternativa aportada tiene 9.053,17 metros cuadrados. La finca registral 610 se corresponde con la parcela con referencia catastral 9102603CF8890S0001PX, de 7.211 metros cuadrados. La finca registral 884 con la parcela con referencia catastral 9102616CF8890S0001IX de 1.843 metros cuadrados y la otra finca que nada tiene que ver con el expediente, se correspondería con la referencia catastral 9102602CF8890S, que tendría por diferencias una superficie de 1.792 metros cuadrados, cuando se segregaron 1.973,87 metros cuadrados, siendo la total superficie catastral de 11.026 metros cuadrados, frente a los 10.926 metros cuadrados, según alega la registradora en su informe en defensa de la nota, que es la superficie que resulta de la reparcelación. Si como dice la Registradora en su informe, la segregación de los 1.937,87 m2 formó una finca nueva que nada tiene que ver con el presente recurso, no debiera computarse esa diferencia superficial, pues la rectificación de superficie. también de pequeña magnitud, podría haberse producido por otro lindero distinto. Por tanto, la diferencia superficial que centra el objeto del debate es la que existe entre los 8.988.13 m2 y los 9.053,17 m2, es decir, 65,04 m2 (…)''. En todo caso, debe señalarse que conforme al artículo 10.1 LH la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la propiedad, sin que, como se pretende por la colindante registral, corresponda al registrador en el ejercicio de su función calificadora revisar de oficio dicha cartografía catastral. Como ya señaló la resolución de 22 de abril de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la calificación de una representación gráfica conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la LH supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015) las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. A este respecto, resulta del todo ilustrativa las representaciones gráficas catastrales, de las fincas agrupadas, donde se aprecia claramente que la finca registral 884 se encuentra en el interior de la finca registral 610, y además no confronta la finca 609 titularidad del colindante registral que ha comparecido en el expediente, por lo que ninguna invasión le puede generar a la finca de su propiedad por causa de la agrupación practicada y, ni mucho menos, por la representación gráfica georeferenciada que refleja la agrupación de las dos fincas, la cual presenta una correspondencia total y absoluta en su perímetro exterior con las representaciones gráficas catastrales de las fincas, previa su agrupación: [Se insertan imágenes]. Finalmente, debemos también remitirnos al análisis de la configuración y cartografía de las parcelas catastrales que conforman la finca del colindante opositor que se efectúa en la propia resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia de fecha 23 de febrero de 2022, por el que se constata que: ''(...) La finca 609 del colindante notificado opositor, que también procede de la citada reparcelación se inscribió con una superficie de 4.530 metros cuadrados que resulta inalterada en el Registro, sin que se haya solicitado la inscripción de su georreferenciación. Según el informe de la Registradora, esta finca se corresponde con las parcelas catastrales 9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 9102611CF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S, cuya suma arroja una superficie de 3.304 metros cuadrados (inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación) (…)'' (Fundamento de Derecho Primero). Existen pues, datos objetivos resultantes de las inscripciones registrales y de las representaciones gráficas catastrales de las parcelas agrupadas de esta parte, así como de la parcela titularidad del colindante opositor, que permiten diferenciar perfectamente la configuración y confines de cada una, resultando la inexistencia de solapamiento, giro o desplazamiento de linde alguno que permita inducir a dudas sobre si se produciría una invasión de terreno de la finca colindante, estando las mismas perfectamente deslindadas y separadas en su configuración perimetral. [Se inserta imagen]. En consonancia con la anterior argumentación, debe significarse que ninguna duda puede albergarse respecto a la concordancia entre la representación gráfica aportada y la finca registral titularidad de esta parte compareciente (fincas 610 y 884 antes de la agrupación), cuando el exceso de cabida que comporta la misma es tan escaso, (0,72 %) con respecto a la totalidad de la finca, y el perímetro exterior de las fincas agrupadas, tenidas en cuenta en su conjunto, conforme a la cartografía catastral preexistente, no ha sufrido ningún tipo de giro o desplazamiento, de manera que se alcanza una delimitación e identificación de la finca agrupada totalmente concordante con el título inscrito y distinguiéndose claramente de la delimitación gráfica y título de dominio del colindante registral que ha comparecido en el expediente. A este respecto, debemos remitirnos a lo establecido en el artículo 10.5, párrafo primero de la LH, por el que se establece: ''Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real''. Por su parte el artículo 198.1 de la LH preceptúa: ''La concordancia entre Registro dela Propiedad y la realidad física y jurídica extra-registral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos: 1.º) la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro''. Y el artículo 38, párrafo primero de la LH establece: ''A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quién tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos''. El juego de los anteriores preceptos legales, aplicados al supuesto que nos ocupa, determina que la sociedad aquí compareciente es titular del dominio y tiene inscrito en el Registro a su nombre la propiedad de dos fincas registrales (610 y 884 de Pacs del Penedès), de superficie (7.145,63 m2 y 1.842,50 m2), respectivamente, las cuales se ubican en el espacio geográfico que consta de sus descripciones literarias y que coincide, produciéndose así la plena concordancia registral con la realidad física y jurídica extra-registral, con la representación gráfica catastral de las mismas que, a su vez, es corroborada por la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura de agrupación, de manera que el ínfimo exceso de cabida por un total de (65,04 m2) no altera para nada esa identificación y concordancia objetivas, tratándose de una mera rectificación de la descripción literaria de ambas fincas (la número 884 con tan solo 0,05 m2 y la número 610 de únicamente 64,99 m2), correspondiendo tales excesos de cabida, como decíamos, a tan solo un (0,72 %) del total de ambas fincas en su conjunto. Cuarta. Finalmente, y no por ello menos importante, debemos significar que la colindante registral, en realidad, está fundamentando su oposición en base a aspectos sustantivos que trae a colación a un expediente de inscripción de una certificación gráfica georreferenciada que son completamente ajenos a tales cuestiones, no pudiendo trasladar al Registro de la Propiedad las disconformidades sobre los títulos de dominio inscritos en el Registro o las delimitaciones geográficas resultantes del Catastro (registros todos ellos oficiales y públicos), por cuanto que el único cauce preceptivo para dilucidar y resolver tales cuestiones no es otro que el ejercicio de una acción declarativa de dominio o incluso reivindicatoria de la propiedad ante los tribunales del orden jurisdiccional civil. Pero dicho cauce en la actualidad, se halla completamente agotado y ya finalizado habiendo recaído precisamente unas sentencias judiciales firmes que va dirimieron el conflicto de dominio suscitado entre ambos propietarios, y que ahora el colindante opositor trata de reproducir y extrapolar al presente expediente de inscripción de una escritura pública de agrupación de fincas en el Registro de la Propiedad; conflicto que se resolvió a favor de esta parte recurrente, como tendremos la oportunidad de constatar en la presente alegación. A este respecto, debe resaltarse el confusionismo derivado de las alegaciones del colindante registral que se ha opuesto a la inscripción de la escritura de agrupación, alegando en sus apartados iniciales que ''los datos que constan actualmente en el Catastro no son correctos, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas indicadas y la finca que represento en relación a estas cuestiones'', manifestación que es recogida en la diligencia practicada con motivo de la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 LH que consta inserta en la nota de calificación negativa expedida por el Registro de la Propiedad. No obstante, en apartado posterior de su escrito de alegaciones se matiza esa manifestación inicial, precisando que dicho procedimiento judicial en curso viene constituido por el ejercicio de una acción negatoria de determinadas servidumbres y cesación de inmisiones que ha dado lugar a la tramitación del procedimiento ordinario número 460/2019 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vilafranca del Penedes, la cual, a mayor abundamiento, ha sido ejercitada por esta sociedad compareciente contra la mercantil colindante. El dictamen pericial aportado por la colindante registral se elaboró en el marco y contexto de dicho procedimiento judicial, sin que pueda tener valor probatorio alguno a los efectos de oposición al expediente de inscripción de la representación gráfica georreferenciada, dado que ni siquiera se ha esgrimido en el seno de un procedimiento en el que estuviera en discusión el dominio o la posesión de cualquier porción de terreno integrado en las fincas de esta parte, conforme a su configuración actual. Por tanto, ningún procedimiento judicial se halla en curso en la actualidad por el que se hubiera ejercitado alguna acción declarativa de dominio o reivindicatoria de la propiedad tendente a discutir, y en su caso, modificar la configuración y superficie actuales de las fincas registrales que pertenecen a esta sociedad compareciente, con arreglo a los títulos de dominio que ésta ostenta, y ni mucho menos dicha colindante registral ha planteado ante la jurisdicción competente el conflicto dominical que ahora se presenta ante el Registro de la Propiedad, no siendo éste el cauce ni el estamento adecuado para poder revertir modificar o anular, siquiera parcialmente los títulos de dominio pertenecientes a esta sociedad compareciente. Y a mayor abundamiento, debemos aportar en este punto la nueva sentencia judicial número 7/2022 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e instrucción número 1 de Vilafranca del Penedes en fecha 23 de enero de 2022, recaída precisamente en relación al procedimiento ordinario número 460/2019 al que hacía referencia el colindante opositor en sus alegaciones, resolución judicial en la que, estimándose la excepción de cosa juzgada invocada por esta parte en dicho procedimiento, se resuelve en su Fundamento de Derecho Segundo que: \"(...) por todo lo expuesto, debe estimarse la excepción de cosa juzgada y, en su consecuencia, no se podrá analizar donde debe quedar ese límite, partiendo del hecho ya declarado firme de que el mismo está en dichas líneas exteriores de la pared divisoria, lo que conlleva a tener que entrar en el fondo del asunto y poder analizar si, efectivamente al ser ese el límite, existen o no unas servidumbres que deben ser negadas y unas inmisiones que deben cesar, si procede (...)''. Así pues, y sin ánimo de adentrarnos en los aspectos sustantivos de los títulos de dominio pertenecientes a ambas partes, que en el informe técnico aportado por la colindante no se tienen en cuenta debidamente los razonamientos que resultan de la ''ratio decidendi'' de la Sentencia recaída en fecha 23 de diciembre de 2002, en el Procedimiento de Juicio de Menor Cuantía 18/2001 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vilafranca del Penedès (…) tramitado, esta vez sí, en ejercicio de una acción declarativa de dominio y reivindicatoria de la propiedad que esta parte compareciente interpuso con respecto a la compañía colindante, la cual fue estimada en su gran mayoría de pretensiones por la que se establece: ''En el Plano F-5 (f.46) de adjudicación, se delimitan las parcelas resultantes del Proyecto de Reparcelación, y a las que se debe estar en el presente procedimiento. Existe controversia en cuanto al límite entre las parcelas 1 (propiedad de la codemandada La Xarmada, Societat Cooperativa Catalana Limitada, y 2 (propiedad de la actora), debiendo para ello estar a los informes periciales obrantes en las actuaciones emitidas por perito arquitecto L. G. B. F. (f.524 y ss) y perito topógrafo J. X. T. (f.390 y ss), que atendida la prolijidad de sus informes puestos en relación con los informes aclaratorios emitidos por el Ayuntamiento de Pacs del Penedes de fecha 1 de marzo de 2000 (f.49) y de 7 de abril de 2000 (f.50) resulta que los límites que separan ambas fincas deben situarse en línea recta trazada por las paredes posteriores de las edificaciones existentes, sin que pueda estarse al mojón (único) presente toda vez que no se corresponde con los lindes de las fincas adjudicadas según el Plano F-5 (f.397). Es hecho no controvertido que el expediente de reparcelación es firme (certificación del Secretario del Ayuntamiento de Pacs del Penedes, punto 2, f.50), no habiendo sido impugnado por las partes implicadas, por lo que a él debe estarse en cuanto a los lindes establecidos respecto de las parcelas resultantes. Y no tanto por el hecho de que sea o no vinculante a efectos civiles sino por ser cuestión no controvertida en dicho expediente, no constando en las presentes actuaciones oposición alguna al mismo, asumiendo tácitamente el resultado de aquel y por ende sus delimitaciones.'' (FD segundo). Es más, la Sentencia de la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 11 de noviembre de 2003, que confirmó la anteriormente indicada sentencia de primera instancia (…), es aún si cabe mucho más clarividente, estableciéndose en su ''ratio decidendi'' que: ''Por último y no menos trascedentes resultan los informes aclaratorios realizados por el Ayuntamiento de Pacs del Penedes, en los cuales, el primero, de 1 de marzo de 2000, indica como los límites de las fincas controvertidos serán los indicados en el Plano F-5, mientras que el fechado el 7 de abril de 2000, aludido por el perito J. X. T., dicho límite se sitúa en la línea recta trazada por las paredes posteriores de las edificaciones existentes en la finca propiedad de La Xarmadai Societat Cooperativa Catalana Limitada. Atendiendo lo anterior la conclusión de la sentencia de instancia resulta lógica y adecuada a los principios que hemos descrito, y sitúa el límite entre las fincas en la obrante en el Plano F-5 sin dudas sobre la trascendencia real que la anchura de la línea empleada en dicho plano tiene atendiendo los informes municipales mencionados.'' (FD 4.º). Por consiguiente, la línea divisoria entre ambas fincas colindantes viene determinada, conforme ha sido declarado por resolución judicial firme y según resulta de las representaciones gráficas catastral y georreferenciada, por la línea posterior de las edificaciones de la finca de la colindante registral que ha comparecido al expediente, y no porque lo diga esta parte, sino porque se ha determinado por Sentencia firme, y porque ya venía determinado por un Proyecto de Reparcelación tramitado por el Ayuntamiento de Pacs del Penedès, cuyos planos fueron aclarados y precisados en el mencionado procedimiento judicial. Un Proyecto de Reparcelación que es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad y que además constituye la base cartográfica para que se establezca las representaciones gráficas catastrales de las fincas resultantes de dicho proyecto de reparcelación. La nota de calificación negativa emitida por la Registradora determina que, para que esta parte pueda inscribir la base gráfica de la finca de su propiedad, debe instarse, o bien a un expediente de conciliación, o a un expediente notarial de deslinde, o en su caso, acudir ante los Tribunales de Justicia, cuando dicho procedimiento judicial ya se ha celebrado y el conflicto o discusión respecto a la configuración, lindes y derechos de propiedad de ambas partes colindantes ya ha sido dirimido por los órganos jurisdiccionales civiles competentes, habiendo recaído sentencia firme a tal efecto, cuya vigencia y virtualidad resulta vinculante, no sólo para las partes litigantes, sino también para todos los organismos, instituciones o administraciones que deban conocer de cualquier cuestión que atañe a tales derechos dominicales. La colindante registral que ha comparecido no está de acuerdo con el Catastro, ni con el Registro, ni con el Proyecto de Reparcelación, el cual no impugnó en su momento como bien se refleja en las resoluciones judiciales anteriormente citadas, debiendo resaltarse que para el caso de controversias derivadas de procesos de concentración parcelaria o reparcelación, como es el caso, estas no pueden ser esgrimidas ni constituir fundamento de oposición en el Procedimiento regulado por el artículo 199 de la LH, dado que ello afectaría a una administración pública e incluso un orden jurisdiccional completamente distintos. Asimismo, la supuesta invasión alegada por la colindante registral que ha comparecido al expediente no se ajusta siquiera a su propio título de dominio, pudiendo extraerse del informe técnico aportado al expediente que, si tuviéramos en cuenta las mediciones y posicionamientos del mismo, resultaría que la finca titularidad de La Xarmada, SCCL, en la actualidad, presenta una superficie de (4.440 m2), según el plano PP1 del propio informe, y con la adición de la superficie del terreno que se indica en el mismo como supuestamente perteneciente a dicha finca de (183,70 m2), los cuales resultan de restar a la supuesta superficie de (406,70 m2) que se indica en dicho informe que se incorporó a la finca de esta parte, la menor de (223 m2) que según ésta resultaba de las sentencias, lo que nos daría una superficie total de la finca de dicho colindante de (4.623,70 m2), y por consiguiente, superior al título de dominio de la finca que ésta invoca, la cual, además. alega que debería comprender una superficie de (4.530 m2) (pág. 2 de su escrito de alegaciones). En virtud de lo expuesto, Suplico a la Dirección General de Registros y Notariado: Que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo, junto con la documentación que se adjunta al mismo, y una vez evaluados los trámites necesarios; y en sus méritos, dicte resolución anulando la resolución de la nota de calificación negativa emitida en fecha 7 de marzo de 2022 por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, por razón del título presentado al objeto de su despacho, consistente en la escritura pública otorgada ante el Notario autorizante Don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995, por la que se procedía a efectuar una agrupación de dos fincas urbanas (fincas registrales número 610 y 884 de Pacs del Penedès), y en consecuencia, se determine la procedencia de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada aportada a dicho título, y por ende, de la agrupación de las fincas otorgada en la mencionada escritura pública.» IV Mediante escrito, de fecha 8 de abril de 2022, la registradora de la Propiedad se ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo. En dicho informe, entre otros extremos, hacía constar lo siguiente: Primero. Que «estudiada la base gráfica catastral con la herramienta de bases gráficas de este Registro, superpuesta la capa del PNOA, la registradora albergó dudas acerca de la posible invasión de las parcelas colindantes por el Oeste, por los siguientes motivos: a) Tanto las fincas objeto de agrupación como la colindante procedían de reparcelación en la que se atribuyó a la finca 610 una superficie de 10.926 m2, de los que se segregaron 1.937,87, que dio lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el asunto objeto de este informe, a la que le corresponde la referencia catastral 9102602CF8890S, y asimismo se segregaron 1.842,50, que dieron lugar a la registral 884, que es ahora objeto de agrupación a su matriz (finca 610), la cual había quedado con una superficie de 7.145,63 m2, correspondiendo a las dos fincas segregadas y al resto matriz las referencias catastrales 9102602CF8890S, 9102603CF8890S y 9102616CF8890S, cuya superficie catastral total es de 11.026 m2 (superior en 100 m2 a la cabida asignada en la reparcelación). b) Por su parte, a la registral 609, colindante titularidad de La Xarmada, SCCL, se le atribuyó en la reparcelación la cabida de 4.530 m2, que no ha sido modificada; sin embargo, la suma de las parcelas catastrales que se corresponden con esta última finca, según el parcelario catastral, (9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 910261ICF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S) arroja una superficie de 3.304 m2 (inferior en 1.226 m2 a la cabida asignada en la reparcelación). c) De la superposición de la capa del PNOA resulta la posible invasión de las parcelas catastrales titularidad de La Xarmada, SCCL al hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas en estas últimas». Segundo. Que el escrito de recurso acompaña «sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Vilafranca del Penedès, el día 23 de enero de 2.022, en la que se niega la existencia de determinadas servidumbres de luces y vistas y de desagüe, entre las fincas colindantes (la del recurrente y la del alegante) de la que resulta la afirmación de que la \"línea divisoria entre ambas fincas corre desde la línea exterior de las paredes posteriores del edificio perteneciente a La Xarmada, SCCL\", si bien. [sic] Esta resolución judicial no puede ser valorada en el recurso por cuanto que no pudo ser tenida en cuenta en la calificación registral. Esto no obstante, la afirmación de la sentencia viene a confirmar la postura de la registradora calificante, pues, como consta en el apartado 5.º anterior de este informe, de la superposición de la cartografía catastral a la capa cartográfica del PNOA resulta que esa línea divisoria se extiende por encima de parte de esas edificaciones, de las que se dice que constituyen la línea divisoria». Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 327 de la Ley Hipotecaria; el apartado tercero de la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de marzo de 2019, y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de febrero de 2022. 1. El título ahora calificado es el mismo que fue objeto de una primera nota de calificación registral negativa de fecha 2 de noviembre de 2021, recurrida ante este Centro Directivo, y revocada por Resolución de 23 de febrero de 2022, a la cual, publicada en el «Boletín Oficial del Estado» de fecha 14 de marzo de 2022, nos remitimos en cuanto a la narración fáctica del supuesto de hecho. Por tanto, al igual que en aquel primer recurso, se trata de decidir ahora «si es inscribible la representación gráfica (…) correspondiente a una finca resultante de agrupar dos fincas registrales procedentes de reparcelación, que coincide con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales», todo ello tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en el que el titular de una finca colindante, que también procede de la citada reparcelación, ha formulado oposición. En aquella ocasión, la primera nota de calificación negativa de fecha 2 de noviembre de 2021 se limitó a decir que «habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad, no es posible la inscripción de la base gráfica registral de la finca relacionada en el precedente documento. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares». Y tal primera nota de calificación fue, como decimos, revocada por la Resolución de 23 de febrero de 2022, la cual señaló que «la nota de calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante. La registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca (…)». Ahora, la segunda nota de calificación, de fecha 7 de marzo de 2022, señala que «habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma». La entonces recurrente, vuelve a recurrir ahora contra esta segunda nota de calificación alegando que «la nueva nota de calificación negativa (…) contraviene la resolución de (…) 23 de febrero de 2022 (…) no pudiéndose practicar, como así ha sucedido, una nueva nota de calificación negativa, la cual, además, resulta, esencialmente, una reiteración de la primera nota de calificación negativa que ha sido revocada (…) (salvo por la invocación, ahora, de una sentencia aportada por la parte que formuló oposición) (…) que no puede más que considerarse como una suerte de recurso, disconformidad o impugnación subyacente, lo que en ningún caso sería viable, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 328 párrafo cuarto de la Ley hipotecaria». 2. En esencia, la diferencia sustancial entre la primera nota de calificación, ya revocada por este Centro Directivo, y la segunda, objeto del presente recurso estriba en que en la segunda nota de calificación se menciona «la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto», y se afirma que la razón de la calificación negativa no se deriva directamente del hecho de haberse presentado oposición por el titular de la finca colindante, sino de que «la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación». 3. Como cuestión previa, de carácter procedimental, debe resolverse la alegación de la recurrente conforme a la cual, tras la revocación de la primera calificación recurrida no es posible dictar una segunda, sino sólo practicar los asientos pretendidos por la recurrente. A tal efecto debe recordarse que, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2019, la resolución de un recurso ha de hacerse «atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que está redactada la nota de calificación recurrida» y que si en un caso concreto hubiera de estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa «pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribibilidad del documento calificado». Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado que «la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido puestos de manifiesto en una calificación anterior». Por tanto, debe desestimarse la alegación de la recurrente sobre la imposibilidad de dictar nueva nota de calificación cuando ha sido revocada la primera. 4. Procede ahora analizar si esta segunda nota de calificación resulta o no suficientemente fundada en cuanto a las dudas expresadas en ella por la registradora. En esta segunda nota se alude a que durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 se ha formalizado, con fecha 15 de octubre de 2021, oposición por parte del titular de una finca registral colindante «por invasión de la finca de su propiedad, manifestando que los datos catastrales no son correctos, existiendo en la actualidad un procedimiento judicial» sobre esta cuestión. Pero no consta acreditado la existencia de dicho procedimiento judicial, ni su identificación, contenido y objeto. Tampoco consta alegado por el opositor cuál es la porción concreta de finca que supuestamente resultaría invadida por la georreferenciación pretendida de contrario. Y la registradora no expresa en su nota de calificación de fecha 7 de marzo de 2022, como tampoco lo hizo en la inicial de fecha 2 de noviembre de 2021, hoy ya revocada, cuáles son las razones que le llevan a dar credibilidad a esta alegación de oposición. Sólo en su informe, emitido el día 8 de abril de 2022, aclara que «estudiada la base gráfica catastral con la herramienta de bases gráficas de este Registro, superpuesta la capa del PNOA, la registradora albergó dudas acerca de la posible invasión de las parcelas colindantes por el Oeste, por los siguientes motivos»: a) Que la superficie catastral total supuestamente correspondiente a las fincas del promotor del expediente es superior en 100 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación e inscrita. b) Que la superficie catastral total supuestamente correspondiente a la finca del opositor arroja una superficie inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación e inscrita. c) Que «de la superposición de la capa del PNOA resulta la posible invasión de las parcelas catastrales titularidad La Xarmada, SCCL al hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas en estas últimas». En consecuencia, esta segunda nota de calificación de fecha 7 de marzo de 2022, ahora objeto de recurso, ha de ser igualmente revocada, y por las mismas razones por la que lo fue la primera de fecha 2 de noviembre de 2021, esto es, porque «no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad», y porque «la registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca». En efecto, no es en el informe que ha de emitirse tras la interposición del recurso, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sino en la propia nota de calificación recurrible, donde ha de detallarse tal fundamentación, a fin de que pueda ser conocida y en su caso combatida por el interesado en vía de recurso, sin que se produzca indefensión. 5. Por razones de economía procedimental, y dadas las dilaciones que ya ha sufrido el procedimiento por causa imputable a las deficiencias formales de las dos notas de calificación recaídas, recurridas, y ya revocadas, y sin prejuzgar el hipotético contenido de un tercera nota o de una hipotética tercera Resolución de recurso contra ella, se debe expresar aquí que consultada la Sede Electrónica del Catastro, y tras superponer su cartografía con la ortofoto oficial del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea resulta lo siguiente: Por tanto, si bien es cierto que, como dice la registradora en su informe, se aprecia «hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas» en la parcela catastral colindante, tal superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada, tal como consta definido en la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Recuérdese que dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que «el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral», de modo que «cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente», como se prevé en el apartado tercero de dicha Resolución conjunta. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 5 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por doña N. B. P., en nombre y representación de la mercantil «Metalúrgica del Penedès, SA», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, doña Margarita María de Carlos Muñoz, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con oposición del titular de una finca colindante, se suspende la inscripción de la georreferenciación solicitada para una finca resultante de agrupación. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 26 de julio de 2021 por el notario de Vilafranca del Penedès, don Francisco Javier Ferreres Ortí, con el número 995 de protocolo, se formalizó la agrupación de dos fincas registrales propiedad de «Metalúrgica del Penedès, SA», aportando la georreferenciación catastral de cada una de ellas. II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Villafranca del Penedès, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «A) Documento objeto de despacho: Número de protocolo: 995. Autorizante: De Vilafranca del Penedès don Francisco Javier Ferreres Ortí. Fecha documento: veintiséis de julio de dos mil veintiuno. B) Presentación Libro Diario: Número de entrada: 4589. Número de Asiento: 473/0. Número Diario: 257. Fecha de presentación: veintiséis de julio de dos mil veintiuno. C) Nota/s extendida/s al margen del asiento de presentación vigente: Nota de suspensión de calificación y de despacho: Referente al título que fue causa del asiento de presentación al que corresponde esta nota, su calificación e inscripción han sido suspendidas por las causas indicadas en la resolución emitida a tales efectos, la cual ha sido archivada en su expediente, abierto bajo su número de entrada. Vilafranca del Penedès, a 4 de agosto de 2021. Fecha de notificación: A la autoridad: el día 4 de agosto de 2021. CSV: (…). Aportación copia y ejemplar de autoliquidación del impuesto: Aportada en el día de hoy: a) copia del título, mediante soporte papel, de la enviada inicialmente mediante vía telemática, que causó el asiento al que corresponde esta nota, cuya identidad de ambas es la misma, y b) ejemplar de autoliquidación por razón del impuesto correspondiente. Vilafranca del Penedès, a 24 de agosto de 2021. CSV: (…). Prórroga asiento: Por razón de haberse aportado el documento que fue causa del asiento de presentación indicado –en su caso, con su documentación complementaria–, ha originado la prórroga de su vigencia hasta la finalización del plazo de inscripción de quince días, a contar desde el día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 18, apartado 2.º, de la Ley Hipotecaria. Vilafranca del Penedès, a 24 de agosto de 2021. CSV: (…). Diligencia: Por razón de la apertura del procedimiento indicado en la nota anterior, se ha procedido a notificar al colindante La Xarmada, SCCL y J. A. S. L., mediante envió por correo certificado con acuse de recibo, con fecha 16 de septiembre de 2021, por así exigirlo los artículos 9 apartado b) y 199 precitado en dicha nota y sus concordantes. Vilafranca del Penedès, a 16 de septiembre de 2021. CSV: (…). Diligencia: El día 16 de septiembre del corriente año ha sido publicada en el BOE. La comunicación a l’Ajuntament de Pacs del Penedès y La Xarmada, Sccl, don A. S. L. y posibles titulares colindantes desconocidos, de los cuales se ignoraba el lugar de notificación, del inicio del citado procedimiento. Vilafranca del Penedès, a 16 de Septiembre de 2021. CSV: (…). Diligencia: el día 21 de septiembre del corriente año ha sido debidamente entregada la citada notificación efectuada a La Xarmada, SL. Vilafranca del Penedès, a 21 de setiembre de 2021. CSV: (…). Diligencia: En el día de hoy, se ha presentado en esta oficina con número de entrada 6334/21 escrito suscrito por don F. A. S. P., con NIF (…), en nombre y representación de la entidad la Xarmada SCCL, titular registral de la finca 609 de Pacs del Penedès, colindante con la que es objeto de este expediente oponiéndose a la inscripción de la representación gráfica comunicada, alegando que la superficie, delimitación los datos que constan actualmente en el catastro no son correcto, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas 884 y 610 y la 609 de su propiedad. Vilafranca del Penedès, a 15 de octubre de 2021. CSV: (…). Cierre del Procedimiento: Habiéndose efectuado alegaciones por La Xarmada, SCCL, colindante notificado, dentro del plazo legal, con fecha 15 de octubre de 2021, se da por finalizada la tramitación del referido procedimiento denegándose la inscripción de la base gráfica pretendida. Vilafranca del Penedès, a 2 de noviembre de 2021. CSV: (…). Nota de calificación negativa y prorroga de asiento: Con relación al documento en el referenciado: A/ Ha sido calificado de forma negativa a los efectos de su inscripción, por los hechos y fundamentos de derecho que consta en la nota extendida a tales efectos, archivada bajo su número de entrada. B/ Prórroga del asiento: Por razón de la predicha calificación se prorroga el plazo del citado asiento en sesenta días a contar desde la última de las dos notificaciones (Vid. 323 de la LH). Vilafranca del Penedès, a 2 de noviembre de 2021. CSV: (…). Fechas de notificaciones: a) A la autoridad y b) Al interesado/presentador: el día 3 de noviembre de 2021. Vilafranca del Penedès, a 3 de noviembre de 2021. CSV: (…). Retirado: Retirado hoy sin inscribir el documento que fue causa del asiento de presentación indicado y, en su caso, con la documentación complementaria, por así solicitarlo el presentador y bajo su responsabilidad. Vilafranca del Penedès, a 25 de noviembre de 2021. CSV: (…). Presentado recurso gubernativo contra la calificación negativa, quedando el asiento prorrogado hasta su resolución. Vilafranca del Penedès, a 3 de diciembre de 2021. CSV: (…). Complementario: Aportado documento complementario al que fue causa del asiento de presentación referenciado: Recurso de calificación, presentado por el Ministerio de Justicia, de fecha 24 de febrero de 2022. Vilafranca del Penedès, a 28 de febrero de 2022. CSV: (…). Complementario: Aportado documento complementario al que fue causa del asiento de presentación referenciado: Recurso de calificación, presentado por el Ministerio de Justicia, de fecha 24 de febrero de 2022. Vilafranca del Penedès, a 3 de marzo de 2022. CSV: (…). Calificación negativa. Recibida comunicación de la Dirección General de Seguridad Juridia [sic] y Fe Pública de su resolución de 23 de febrero del año en curso por la que se revoca la nota de calificación precedente por \"no contener la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante\", la registradora que suscribe acuerda dejar sin efecto la nota de calificación anterior y llevar a cabo nuevamente la calificación del título presentado, resolviendo suspender la inscripción solicitada, en base a los siguientes, Hechos. Por la escritura que se califica, la sociedad Metalúrgica del Penedès, SA, como propietaria de las fincas registrales del Pcs [sic] del Penedès 610 y 884, que según el Registro tienen una cabida de 7.145,63 m2 y 1.842,50 m2, respectivamente, procede a rectificar su superficie manifestando que la misma es de 7.210,62 m2 y 1.842,55 m2, respectivamente, y a agrupar ambas fincas formado una sola de 9.053,17 m2. En fecha dieciséis de septiembre de veintiuno se inició el expediente regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para la inscripción de la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedès, siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante de la agrupación de las parcelas catastrales 9102603CF8890S0001PX y 9102616CF8890S0001IX. El día quince de octubre de dos mil veintiuno fue presentada en este Registro alegación por parte del titular colindante La Xarmada, SCCL, oponiéndose a la inscripción de la rectificación de cabida y base gráfica de la parcela resultante de la agrupación, por invasión de la finca de su propiedad, manifestando que los datos catastrales no son correctos, existiendo en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de la finca agrupada y la exponente en relación a esta cuestión, entendiendo que en la parcela catastral se incluye parte de la finca de su propiedad, ya que ''la línea divisoria entre ambas fincas debe situarse a una distancia constante de 1,05 metros respecto de la fachada de las edificaciones de Xarmada SCCL\", aportando dictamen técnico al respecto. A la vista de las alegaciones planteadas, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar indubitadamente la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación. El día veintinueve de octubre de dos mil veintiuno finalizó el plazo reglamentario para la presentación de alegaciones por parte de otros colindantes afectados. Fundamentos de Derecho. Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 10, 18, 19, 19 bis, 21, 32, 34, 38, 103-bis, 198, 199, 200 y 202 de la Ley Hipotecaria, así como la Resolución conjunta de las Direcciones Generales de los Registro y del Notariado y del Catastro de fecha 26/10/2015, la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, así como resoluciones de esta última Dirección General de 8 de febrero de 2016, 19 de abril de 2016, 9 de mayo de 2016, 5 de julio de 2016, 21 de mayo de 2018, 4 de enero de 2019, 21 de febrero de 2019 y 16 de mayo de 2019. Dispone el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que \"b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. (...) la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita\". Y, por su parte, el artículo 199 del mismo cuerpo legal establece que \"el Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. (...). Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia\". 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley hipotecaria, o bien instar ante notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupado otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria. La presente nota de calificación podrá (…). Vilafranca del Penedès, 7 de marzo de 2022.–Este documento ha sido firmado digitalmente por la registradora: doña Margarita María de Carlos Muñoz con firma electrónica reconocida.» III Contra la anterior nota de calificación, doña N. B. P., en nombre y representación de la mercantil «Metalúrgica del Penedès, SA», interpuso recurso el día 5 de abril de 2022 mediante escrito en los siguientes términos: «Hechos. Primero. En fecha 26 de julio de 2021 la mercantil \"Metalúrgica del Penedès, SA\", otorgó una escritura pública ante el Notario autorizante de Vilafranca del Penedès, Don Francisco Javier Ferreres Ortí, bajo el número de su protocolo 995, mediante la cual se procedía a efectuar la agrupación de dos fincas urbanas de su titularidad con arreglo a las siguientes determinaciones: 1) En el expositivo I de la mencionada escritura notarial, se efectúa la descripción de la finca registral número 610, inscrita en el Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedes, al tomo 1.600, libro 610 de Pacs del Penedès, Folio 186, inscripción 4.º y 9, la cual reza: \"Urbana. Parcela industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial ‘La Xarmada’. con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término de Pacs del Penedès. Según el título y el registro tiene una superficie de siete mil ciento cuarenta y cinco metros sesenta y tres decímetros cuadrados, si bien según reciente medición tiene una superficie solar de siete mil doscientos diez metros con sesenta y dos decímetros cuadrados, dentro de la cual se contiene una nave industrial compuesta de planta baja solamente, de superficie construida mil seiscientos cuarenta metros cuadrados. Linda, en junto: al norte, con el vial principal del Polígono La Xarmada y en parte con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con el vial principal del Polígono La Xarmada y en parte don P. J. G. R. y doña C. B. B.); al sur, con fincas de la Xarmada, SCCL (antes, con vial del Plan Parcial); al este, con vial del Plan Parcial; y al Oeste, con vial del Plan Parcial y en parte con finca de Metalúrgica del Penedès, SS (antes, con finca de don P. J. G. R. y doña C. B. B., y parte con don J. A. S. L.).'' A este respecto, procede señalar que por parte del Notario autorizante de la citada escritura se incorporó la Certificación Catastral descriptiva y gráfica de la finca, obtenida por éste por vía telemática, de la que resulta una referencia catastral número 9102603 CF 8890 S 0001 PX, recogiéndose en ese mismo expositivo I, la manifestación efectuada por la parte otorgante de la citada escritura conforme existe identidad entre la realidad física de la finca y la que resulta de la certificación protocolizada. En la mencionada escritura se hace constar que la finca descrita anteriormente pertenece a la entidad mercantil ''Metalúrgica del Penedès, SA'', por los siguientes títulos: a) En cuanto al terreno, por compra a don J. E. M., formalizada en escritura pública autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedès, don Jose Membrado Martínez, el veinticuatro de diciembre de mil novecientos ochenta y ocho. b) Y en cuanto a la construcción, por accesión industrial, según resulta de la escritura autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedès, don Cesar Martín Núñez, el seis de noviembre de dos mil dos, con el número tres mil sesenta y ocho de su protocolo. 2) Por su parte, en el expositivo II de la mencionada escritura notarial, se efectúa la descripción de la finca registral número 884, inscrita en el Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, al tomo 1.719, libro 18 de Pacs del Penedès, Folio 32, inscripciones 1.ª 2.ª y la cual reza: ''Urbana. Nave industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial La Xarmada, con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término municipal de Pacs del Penedes. Consta únicamente de una planta baja que tiene una superficie construida de mil seiscientos doce metros con cincuenta decímetros cuadrados. Se encuentra construida sobre un solar que según el título y el registro tiene una superficie de mil ochocientos cuarenta y dos metros con cincuenta decímetros cuadrados, si bien según reciente medición tiene una superficie de mil ochocientos cuarenta y dos metros con cincuenta y cinco decímetros cuadrados. Linda, en conjunto: al norte, con vial en ejecución del Plan Parcial; al sur, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó); al este, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó); y al oeste, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó).'' De igual modo, el Notario autorizante incorpora a la referida escritura pública la Certificación Catastral descriptiva y gráfica de la finca, obtenida por él mismo por vía telemática, de la que resulta una referencia catastral número 9102616 CF 8890 S 0001 IX, recogiéndose en el propio expositivo II de la repetida escritura la manifestación efectuada por la parte otorgante de la escritura conforme existe identidad entre la realidad física de la finca y la que resulta de la certificación protocolizada. Asimismo, en la mencionada escritura se hace constar que la finca descrita anteriormente pertenece a la sociedad ''Metalúrgica del Penedes, SA'', por los siguientes títulos: a) En cuanto al terreno, por la segregación formalizada en escritura pública autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedes, don Francisco Ferreres Ortí, el siete de junio de dos mil cuatro, con el número mil trescientos treinta y tres de su protocolo. b) Y en cuanto a la construcción, por accesión industrial, según resulta de la escritura de declaración de obra nueva autorizada por el Notario de Santa Margarita y Los Monjos, Don Santiago Madridejos Fernández, el día veintinueve de julio de dos mil cuatro, con el número mil novecientos setenta y seis de su protocolo. 3) En el apartado ''otorga primero'' de la escritura de constante referencia, se procede a la agrupación de las dos fincas descritas en el expositivo I, siendo las mismas colindantes entre ellas, y en consecuencia, se establece la descripción de la finca resultante de dicho acto jurídico en los siguientes términos: ''Urbana. Parcela Industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial 'La Xarmada', con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término de Pacs del Penedès. En su interior se encuentran las siguientes edificaciones: a) Una nave industrial compuesta únicamente de una planta baja, con una superficie construida de mil trescientos cuarenta metros cuadrados. b) Y otra nave industrial compuesta únicamente de una planta baja, con una superficie construida de mil seiscientos doce metros con cincuenta decímetros cuadrados. La parcela tiene una superficie de nueve mil cincuenta y tres metros con diecisiete decímetros cuadrados, de los que dos mil novecientos cincuenta y dos metros con cincuenta decímetros cuadrados están ocupados por la edificación. Linda: al norte, con el vial principal del polígono La Xarmada; al sur, con fincas de La Xarmada, SCCL; al este, con vial del plan parcial; y al oeste, con vial del plan parcial (…).'' Segundo. Asimismo, de conformidad con el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, en la citada escritura pública de agrupación de fincas se aportó e incorporó protocolizadas a la misma, las representaciones gráficas georreferenciadas, tanto de las dos fincas objeto de agrupación, como de la finca cuya agrupación se formaliza en la mencionada escritura, expedidas por el arquitecto don J. P. P. A la vista de que se detectó la existencia de un pequeño error en la descripción de la superficie de las dos fincas que eran objeto de agrupación, en el apartado «Otorga Segundo» de la escritura, se solicitaba expresamente la toma de razón de la citada escritura en el Registro de la Propiedad, en especial el exceso de cabida de las dos fincas objeto de agrupación, en concepto de rectificación de superficie, por ser inferior a la vigésima parte de la superficie inscrita, de conformidad con el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, dado que: – Por lo que se refiere a la primera de las fincas descritas en el apartado 1 del hecho primero del presente recurso, en la descripción de dicha finca recogida en el Registro de la Propiedad se establecía una superficie de la finca de (7.145,63 m2), cuando conforme a la realidad física y jurídica extra-registral, dicha finca presentaba una superficie de (7.210,62 m2), de manera que se producía un ligero y muy reducido exceso de cabida de (64,99 m2). – Por lo que se refiere a la segunda de las fincas descritas en el apartado 2 del hecho primero del presente recurso, en la descripción de dicha finca recogida en el Registro de la Propiedad se establecía una superficie de la finca de (1.842,50 m2), cuando conforme a la realidad física y jurídica extra-registral, dicha finca presentaba una superficie de (1.842,55 m2), de manera que se producía un ligero y muy reducido exceso de cabida de (0,05 m2). Así las cosas, y a los efectos de obtener la concordancia entre la realidad registral y la realidad física y jurídica extra registral de la finca resultante de tal agrupación, la cual presentaba según las descripciones obrantes en el Registro de la Propiedad una superficie en conjunto y total de (8.988,13 m2), si bien según reciente medición de las fincas agrupadas dicha superficie era de (9.053,17 m2), se solicitaba la toma de razón e inscripción en el Registro de la Propiedad de ese pequeño exceso de cabida por un total de (65,04 m2), la cual suponía un ínfimo aumento de superficie respecto a la recogida en el Registro de la Propiedad del (0,72 %). A este respecto, resulta del todo relevante destacar que las representaciones gráficas georreferenciadas aportadas a la escritura resultaban prácticamente coincidentes e idénticas respecto a las superficies resultantes de las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas que habían sido obtenidas por el Notario autorizante, e incorporadas, asimismo, mediante su protocolización a la escritura de agrupación, debiendo resaltarse que conforme a dichas certificaciones catastrales, las fincas que eran objeto de agrupación presentaban, en cuanto: – A la finca de referencia catastral número 9102603 CF 8890 S 0001 PX, una superficie gráfica de (7.211 m2), prácticamente equivalente a la superficie de (7.210,62 m2) que resultaba de la representación gráfica georreferenciada aportada. – Y a la finca de referencia catastral número 9102616 CF 8890 S 0001 IX, una superficie gráfica de (1.843 m2), prácticamente equivalente a la superficie de (1.842,55 m2) que resultaba de la representación gráfica georreferenciada aportada. Tercero. En fecha 26 de julio de 2021 se emitió por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès una primera nota de calificación negativa de la inscripción de la referida escritura pública de agrupación de fincas, al considerar en sus fundamentos de derecho que: ''1.º Habiéndose presentado alegación a la base gráfica, por parte del titular registral de la finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad, no es posible la inscripción de la base gráfica registral de la finca relacionada en el precedente documento. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o bien instar ante Notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura. Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción solicitada de dicha modificación hipotecaria (…).'' A este respecto, y conforme consta en la nota de calificación negativa notificada a la sociedad compareciente, en fecha 2 de noviembre de 2021, se presentó por la entidad ''La Xarmada, SCCL'', titular registral de la finca 609 de Pacs del Penedès, en su condición de colindante de la finca registral objeto de la escritura de agrupación, oponiéndose a la inscripción de la representación gráfica comunicada, en base a las alegaciones y documentos que se presentaron a tal efecto (…). En la diligencia en que se recoge la presentación de las alegaciones de oposición efectuadas por dicha titular colindante de la finca registral objeto de calificación, conforme se expone en las dos notas de calificación negativa expedidas por la Registradora de la Propiedad, se hace constar que ''La Xarmada, SCCL'' se había opuesto a la inscripción de la representación gráfica comunicada alegando que: la superficie, delimitación, los datos que constan actualmente en el Catastro no son correctos, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas 884 y 610 y la 609 de su propiedad (...)\". Así las cosas, y a la vista de la oposición formulada por el citado titular colindante, la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès emitió, inicialmente, en fecha 2 de noviembre de 2021, calificación negativa de la inscripción del documento de la escritura pública de agrupación otorgada por la mercantil compareciente, por la que se resuelve suspender la inscripción solicitada (…), en base a los hechos y fundamentos de derecho que se consignan en la misma, los cuales resultan reproducidos en el apartado 1.º del presente correlativo fáctico Tercero del recurso. Cuarto. En fecha 3 de diciembre de 2021, la entidad mercantil compareciente interpuso el correspondiente recurso gubernativo ante la Dirección General de Registros y Notariado con respecto a la antedicha nota de calificación negativa emitida en fecha 2 de noviembre de 2021 por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, respecto a la solicitud de inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas, otorgada ante el Notario autorizante, don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995 (…) Asimismo, junto a dicho recurso, se adjuntaban dos resoluciones judiciales que han adquirido plena firmeza y que se encuentran revestidas con el principio general del derecho procesal y material de fuerza de cosa juzgada con respecto a la configuración y lindes de las fincas que separan a ambos titulares colindantes (ex artículos 207 y 222 LEC): – Sentencia recaída en fecha 23 de diciembre de 2002, en el Procedimiento de Juicio de Menor Cuantía 18/2001 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vilafranca del Penedès (…), tramitado, esta vez sí, en ejercicio de una acción declarativa de dominio y reivindicatoria de la propiedad que esta parte compareciente interpuso con respecto a la compañía colindante, la cual fue estimada en su gran mayoría de pretensiones (…). – Sentencia, recaída en segunda instancia, dictada en fecha 11 de noviembre de 2003 por la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, que confirmó la anterior sentencia de primera instancia, cuyas determinaciones resultan absolutamente claras, sin que se pueda albergar ningún resquicio de duda, con respecto al linde separador de ambas fincas colindantes (…). Y asimismo, como complemento de tales resoluciones judiciales, cabe decir que la fijación del linde separador entre las fincas colindantes fue objeto, además, de un procedimiento incidental de ejecución de títulos judiciales, procediéndose a través de prueba pericial judicial a fijar tal delimitación en dicho incidente, el cual finalizó por Auto judicial dictado en fecha 11 de abril de 2005 por el Juzgado de 1.ª Instancia núm. 3 de Vilafranca del Penedès (autos 244/2003 ejecución provisional de títulos judiciales que derivó en definitiva, del citado órgano judicial, quien vio las actuaciones del procedimiento de menor cuantía en ejercicio de la acción reivindicatoria de la propiedad), por el que, una vez colocados los puntales por los que discurre la valla separadora de ambas fincas, se acordó: ''el archivo de las presentes actuaciones, ya que se ha dado entero cumplimiento al objeto de la ejecución (…)''. Quinto. El recurso gubernativo interpuesto por esta parte ante la Dirección General de Registros y Notariado fue resuelto definitivamente por resolución dictada en fecha 23 de febrero de 2022 por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, en virtud de la cual se acuerda ''estimar el recurso y revocar la nota de calificación''. En esencia, los Fundamentos de Derecho de la mencionada resolución determinaban que: 1) ''Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica alternativa a la catastral, confeccionada por un arquitecto, correspondiente a una finca resultante de agrupar dos fincas registrales procedentes de reparcelación, que coincide con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales, correspondientes con las fincas registrales que se agrupan''. 2) ''Para resolver este recurso, hay que partir del procedimiento de reparcelación aprobado por el Ayuntamiento de Pacs del Penedès, del cual deriva la configuración de las fincas registrales 609, 610 y 884, que es el que define dicho derecho. Además, hay que estar también a la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Vilafranca del Penedès, recaída el día 23 de diciembre de 2002 en el procedimiento número 18/2001, ratificada por la sentencia de fecha 11 de noviembre de 2003 de la Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Barcelona, derivadas del ejercicio de una acción reivindicatoria y de deslinde, en la que reconocía la invasión de 725 metros cuadrados sobre la finca de la entidad recurrente, demandante en el juicio, por uno de sus linderos, y de 223 metros cuadrados por otro de sus linderos, fijando los límites de las fincas en línea recta por las paredes posteriores de las edificaciones existentes, de conformidad con el plano F-5 de la reparcelación. Y debe tenerse en cuenta porque la registradora dispone de ellas, al emitir la nota de calificación negativa pues se aporta como documento complementario número 3 de las alegaciones. En virtud de dicho expediente de reparcelación, que se inscribió en el Registro, la finca registral 610 resultó con una superficie de 10.926 metros cuadrados. De ella se segregaron 1.937,87 metros cuadrados, que dieron lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el objeto del recurso quedando una superficie según Registro de 8.988,13 metros cuadrados. Posteriormente, se segregaron 1.842,50 metros cuadrados, que dieron lugar a la registral 884, quedando un resto de 7.145,63 metros cuadrados, según Registro. En la escritura calificada se vuelve a agrupar la registral 884 con su matriz 610, por lo que volvería a tener una superficie de 8.988,13 metros cuadrados, según Registro, aunque según la georreferenciación alternativa aportada tiene 9.053,17 metros cuadrados. La finca registral 610 se corresponde con la parcela con referencia catastral 9102603CF8890S0001PX, de 7.211 metros cuadrados. La finca registral 884 con la parcela con referencia catastral 9102616CF8890S00011X de 1.843 metros cuadrados y la otra finca que nada tiene que ver con el expediente, se correspondería con la referencia catastral 9102602CF8890S, que tendría por diferencias una superficie de 1.792 metros cuadrados, cuando se segregaron 1.973,87 metros cuadrados, siendo la total superficie catastral de 11.026 metros cuadrados, frente a los 10.926 metros cuadrados, según alega la registradora en su informe en defensa de la nota, que es la superficie que resulta de la reparcelación. Si como dice la Registradora en su informe la segregación de los 1.937,87 m2 formó una finca nueva que nada tiene que ver con el presente recurso, no debiera computarse esa diferencia superficial: pues la rectificación de superficie, también de pequeña magnitud, podría haberse producido por otro lindero distinto. Por tanto, la diferencia superficial que centra el objeto del debate es la que existe entre los 8.988,13 m2 y los 9.053,17 m2, es decir, 65,04 m2. La finca 609 del colindante notificado opositor, que también procede de la citada reparcelación se inscribió con una superficie de 4.530 metros cuadrados que resulta inalterada en el Registro, sin que se haya solicitado la inscripción de su georreferenciación. Según el informe de la Registradora, esta finca se corresponde con las parcelas catastrales 9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 9102611CF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S, cuya suma arroja una superficie de 3.304 metros cuadrados (inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación).'' Así pues, la resolución dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia efectúa un análisis detallado de la situación registral y catastral de las fincas titularidad de esta parte recurrente y del colindante opositor, como punto de partida para resolver la procedencia de la inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas solicitada. Por otra parte, en los Fundamentos de Derecho 3.º y 4.º, se expone la doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado, con respecto, primeramente, a la admisibilidad de rectificaciones en fincas que procedan de una reparcelación, así como la procedencia del inicio del procedimiento del artículo 199 LH para la registración de algún exceso o modificación de cabida. a los efectos de valorar si ''puede inscribirse la georreferenciación y la consiguiente rectificación de la descripción\". Y en un segundo término, se procede a comprobar si se cumple la doctrina de la citada Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la inscripción de representaciones gráficas, destacando especialmente los siguientes criterios y reglas de actuación a tener en cuenta: a) ''El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria)''. b) ''A tal efecto el registrador podrá utilizar con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles. que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2014, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro''. c) ''Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permita el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica la ubicación. localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma''. d) ''El registrador a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelva. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin que 'la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción'''. e) ''El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten un colindante''. f) ''En el presente caso. la nota de calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad. Basándose solamente en la oposición del colindante''. La registradora en el informe de defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca, que motivaron el inicio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a pesar de cumplirse todos los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria (…). A pesar de la referida resolución dictada en fecha 23 de febrero de 2022 por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, por la que se procede a ''estimar el recurso y revocar la nota de calificación'', y una vez presentada nuevamente la escritura pública de agrupación de fincas para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la Registradora ha emitido, nuevamente, en fecha 7 de marzo de 2022 nota de calificación negativa de dicha inscripción (…), en base a los siguientes Fundamentos de Derecho. ''Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 10, 18, 19, 19 bis, 21, 32, 34, 38, 103 bis, 198, 199, 200 y 202 de la Ley Hipotecaria, así como la resolución conjunta de las Direcciones Generales de los Registros y del Notariado y del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, la resolución y/o circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, así como resoluciones de esta última Dirección General de 8 de febrero de 2016, 19 de abril de 2016, 9 de mayo de 2016, 5 de julio de 2016, 21 de mayo de 2018, 4 de enero de 2019, 21 de febrero de 2019 y 16 de mayo de 2019. Dispone el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que 'b) Siempre que se matricule una finca o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices (...) la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita'. Y, por su parte, el artículo 199 del mismo cuerpo legal establece que 'el registrador solo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas colindantes afectadas (…). Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. (...). La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, Y a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia'. 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley hipotecaria, o bien instar ante notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria.'' A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho: I. (…). III. En cuanto al fondo del asunto, se hace constar que la disconformidad con respecto a la nota de calificación negativa por la que se acuerda suspender la inscripción de la escritura pública de agrupación, otorgada ante el Notario autorizante Don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995, que fue solicitada por esta mercantil compareciente, se fundamenta en base a las siguientes Alegaciones: Primera. Infracción de los artículos 327, en sus párrafos 10 y 11, y 328, en su párrafo 4.º, de la Ley Hipotecaria. La nueva nota de calificación negativa emitida por la Registradora de la Propiedad a la que se hace referencia en el correlativo fáctico Sexto del presente recurso, contraviene la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia dictada en fecha 23 de febrero de 2022, por la que analizando en profundidad todos los datos registrales, catastrales y judiciales que concurren en la solicitud de inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas referenciada en el correlativo fáctico primero (…), acordó estimar íntegramente el recurso gubernativo interpuesto por esta parte compareciente, en fecha 3 de diciembre de 2021, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (…), y en consecuencia revocar la anterior nota de calificación negativa emitida en fecha 3 de noviembre de 2021 (…) con respecto a dicha solicitud de inscripción. A este respecto debemos reputar infringido del artículo 327, en sus párrafos 10 y 11, de la Ley Hipotecaria, por los que se establece que: ''(…) Publicada en el 'Boletín Oficial del Estado' la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los Registradores mientras no se anule por los tribunales. La anulación de aquélla, una vez firme, será publicada del mismo modo. Habiéndose estimado el recurso el Registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución. El plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución es estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, empezará a contarse desde que haya transcurrido dos meses desde su publicación en el 'Boletín Oficial del Estado', a cuyo efecto, hasta que transcurra dicho plazo seguirá vigente el asiento de presentación. En caso de desestimación presunta por silencio administrativo la prórroga del asiento de presentación vencerá cuando haya transcurrido un año y un día hábil, desde la fecha de interposición del recurso gubernativo. En todo caso será preciso que no conste al Registrador interposición de recurso judicial al que se refiere el artículo siguiente (…).'' A la luz de la normativa transcrita, una vez estimado el recurso gubernativo mediante resolución expresa dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia procedía que por parte de la Registradora de la Propiedad se procediera a practicar el asiento de inscripción que había sido denegado en la nota de calificación negativa que ha resultado revocada por parte de dicha resolución, no pudiéndose practicar, como así ha sucedido, una nueva nota de calificación negativa, la cual, además, resulta, esencialmente, una reiteración de la primera nota de calificación negativa que ha sido revocada, y que, a mayor abundamiento, vuelve a denegar la inscripción solicitada, en base a los mismos argumentos y fundamentos que han quedado desestimados por la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia. En efecto, tras una complementación de los hechos concurrentes, la cual tiene por objeto básicamente una exposición de las alegaciones formuladas por el colindante opositor, la nueva nota de calificación negativa en el apartado de fundamentos de derecho por los que se motiva la denegación de la inscripción, presenta las siguientes diferencias respecto a la anterior nota de calificación negativa que ha resultado revocada: – Se añade la transcripción literal del apartado b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, así como diversos pasajes del artículo 199.1 del mismo cuerpo legal; preceptos a los que ya se había remitido y se había hecho invocación expresa en la primera nota de calificación negativa. – En el apartado propiamente de los ordinales primero y segundo, donde, en realidad se consignan los motivos de denegación únicamente se aprecia como modificación de la anterior nota de calificación negativa, la añadidura del siguiente texto: '(...) y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que (...).' Sin perjuicio de los argumentos que se esgrimirán al respecto en el presente recurso, debe apuntarse ya de entrada que la nota de calificación negativa vuelve a ampararse en las meras alegaciones del colindante opositor, sin aportar juicio de valor alguno sobre la identidad de la finca registral y de la georreferencia gráfica catastral existentes, conforme a los datos objetivos de que dispone el Registro y que pueden extraerse de los distintos registros públicos u oficiales (ya sea del propio Registro como del Catastro, o de las Resoluciones Judiciales firmes existentes), sin que se efectúe una valoración del juicio comparativo de concordancia e identificación por el Registrador de la coincidencia entre la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales que se corresponden con las fincas registrales que son objeto de la agrupación contemplada en la escritura pública otorgada por esta parte. Un juicio de valor comparativo que sí que se realiza en el Fundamento de Derecho Primero de la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, en el que se efectúa una exposición profunda y detallada de los datos registrales, catastrales de las fincas de los dos titulares colindantes, así como del expediente administrativo de reparcelación por el que se inmatricularon las mismas, y se toma en consideración las resoluciones judiciales de carácter firme recaídas con respecto al lindero separador de las mismas, procediendo además a constatar si existe coincidencia entre la finca resultante de la agrupación de dos fincas registrales titularidad de esta parte que procedían de reparcelación con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales, correspondientes con las fincas registrales que se agrupan. Y de tal juicio comparativo y de concordancia que se efectúa en dicha resolución no resulta ningún tipo de duda o indicio de que pudiera producirse invasión alguna con respecto a la finca titularidad del colindante opositor, en relación a la cual también es objeto de valoración las cartografías de las parcelas catastrales que la conforman, argumentos que debemos invocar y dar por reproducidos en el presente recurso, los cuales no se han visto desvirtuados por la nueva nota de calificación negativa, sin que la misma se hubiera acomodado o ajustado debidamente a las precisiones y criterios que resultan de los mismos. En consecuencia, la nueva nota de calificación negativa emitida por el Registro de la Propiedad, reafirmándose plenamente en la anterior nota de calificación negativa que ha sido revocada, no puede más que considerarse como una suerte de recurso, disconformidad o impugnación subyacente, lo que en ningún caso sería viable, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 328 párrafo cuarto de la Ley hipotecaria: '(...) Carecen de legitimación para recurrir la resolución de la Dirección General el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el Consejo General del Notariado y los Colegios Notariales. El Notario autorizante del título o su sucesor en el protocolo, así como el Registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles cuya calificación negativa hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la Dirección General de los Registros y del Notariado podrán recurrir la resolución de ésta cuando la misma afecte a un derecho o interés del que sean titulares. El Juez que conozca del recurso interpuesto podrá exigir al recurrente la prestación de caución o fianza para evitar cualquier perjuicio al otorgante del acto o negocio jurídico que haya sido calificado negativamente (...).''' Segunda. En los hechos consignados en la nueva nota de calificación negativa expedida el día 7/3/2022 por el Registro de la Propiedad se hace constar que se inició el expediente regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedès, ''siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante de la agrupación de las parcelas catastrales 9102603CF8890S0001PX y 9102616CF8890S0001IX'', como así se hace constar explícitamente en el correlativo fáctico apartado segundo de la citada nota de calificación. Dicho correlativo fáctico resulta prácticamente idéntico al que se consignó en la anterior nota de calificación negativa, si bien en aquélla se constataba con una mayor claridad, si cabe, que en relación a la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedes se precisaba que: ''siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante del Catastro''. Asimismo, se establece en los fundamentos de derecho de la nota de calificación que ''(…) 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o bien instar ante Notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Por consiguiente. mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria (...).'' A la vista de los hechos y fundamentos de derecho que sustentan la calificación negativa de la inscripción de la base gráfica georreferenciada y por ende, de la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura pública suscrita por la entidad mercantil ''Metalúrgica del Penedès, SA'' aquí compareciente, debe concluirse que se procede nuevamente, a la denegación de la inscripción solicitada por la mera oposición formulada por la titular registral de finca colindante que compareció al procedimiento a tales efectos. Ello se desprende de la motivación de la nota de calificación negativa, sin que del contenido de la misma se extraiga pronunciamiento alguno que pudiera reflejar la existencia de dudas fundadas por parte de la Registradora de que la inscripción de la identificación gráfica de la finca pudiera coincidir en todo o parte, con otra base gráfica inscrita o que, en su caso, se hubiera comprobado en base a otras bases gráficas auxiliares o complementarias que pudieran constar en cualquier otro organismo oficial, la pretendida invasión alegada por dicho colindante registral. Conforme a las reglas jurisprudenciales emanadas de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, se establece como criterio principal que la mera oposición de un colindante no fundamenta, por sí sola, la denegación de la inscripción de la base gráfica, por lo que el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. Por tanto, la oposición del colindante habrá de ser valorada por el registrador, quien habrá de denegar la inscripción cuando, a la vista de las alegaciones y pruebas presentadas, llegue a la conclusión de que no existe identidad entre la finca registral y la base gráfica (fundamentalmente por encubrir su posible inscripción la celebración de negocios traslativos o en general cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita o por invadir la base gráfica, el dominio público u otra finca colindante). En contra, no fundamenta la denegación la manifestación o acreditación del colindante opositor de la existencia de una titularidad de algún derecho sobre la finca objeto del expediente que sea compatible con la titularidad dominical alegada por el solicitante de la inscripción. Así, las resoluciones de 11 o 25 de mayo de 2018 de la DGRN entienden que la mera existencia de un camino que implica una servidumbre de paso sobre la finca a favor del alegante que no se encontrara inscrita no imposibilita la inscripción de la base gráfica y la rectificación de cabida. Tercera. Si acudimos a la regulación contemplada en el mencionado artículo 199 LH debemos resaltar, por lo que aquí nos interesa, que: «(...) la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quién no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales (...)» De hecho, en la nueva nota de calificación negativa se reconoce que la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura coincide con la representación gráfica catastral de las fincas que son objeto de agrupación, representaciones gráficas en las que consta debidamente delimitada la finca resultante de la agrupación cuya inscripción se solicita con respecto a la configuración de la finca colindante, sin que se aprecie ningún atisbo de confusión de linderos entre las mismas o zonas de conflicto en que pudieran producirse posibles solapamientos en relación a las representaciones gráficas de ambas fincas colindantes. Es más, conforme se recoge en la propia nota de calificación negativa (Apartado Diligencia de 15 de octubre de 2021), el colindante registral compareciente no sólo alega oposición a la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura, sino que también invoca no estar de acuerdo con la superficie, delimitación y datos que constan actualmente en el catastro y que a su juicio no son correctos, lo que infiere que dicho cotitular registral no ha acreditado en el expediente del Registro de la Propiedad, ni cualquier otro que pudiera instarse ante el Catastro, que exista base gráfica catastral u otra base alternativa georreferenciada contradictoria que se hubiera inscrito previamente en el Registro de la Propiedad o pudiera constituir siquiera una base gráfica auxiliar para tales fines, de acuerdo con el título de propiedad que pudiera ostentar, por la que le permita alegar incompatibilidad o invasión alguna causada por la finca objeto de la representación gráfica aportada a la escritura de agrupación otorgada por esta parte. En realidad, la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura de agrupación de las fincas registrales 884 y 610, la cual guarda correspondencia con la representación gráfica catastral de dichas fincas, no genera alteración alguna que pueda producir una afectación sobre la finca del titular colindante que se ha opuesto en el expediente, por cuanto se trata de la agrupación de dos fincas, una, la registral 884, situada en el interior de la otra, la registral 610, motivo por el cual no puede objetivamente producirse, con la agrupación acordada, ningún giro o desplazamiento del perímetro exterior que resulta de la representación gráfica catastral de las fincas agrupadas, ya sea antes de procederse a la agrupación de las fincas como tras realizarse dicha operación jurídica por la que se forma la finca resultante de tal agrupación. A este respecto procede invocar el cumplimiento estricto de lo dispuesto (artículo 9.1) de la LH por el que se establece que: ''En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al catastro una vez practicada la operación registral. La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación Y la finca inscrita. valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y. las diferencias de cabida. si las hubiera, no excedan de! diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.'' En nuestro caso se dan todos los requisitos para que, de forma objetiva, la Registradora no pueda albergar ninguna duda sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, por cuanto: 1) la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura respeta absolutamente la delimitación del perímetro del conjunto de las fincas aportadas o agrupadas que resulta de la cartografía catastral; y 2) existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca, dado que ambos recintos se refieren básicamente a la misma porción del territorio (en nuestro caso, porción de terreno conformado, en su conjunto, por las dos fincas registrales agrupadas), y las diferencias de cabida exceden escasamente un 0,72 % (muy inferior al 10 % legalmente exigido) y no impiden la perfecta identificación de la finca inscrita, ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. En consecuencia, el exceso de cabida de (65,04 m2) que resulta de la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación, la cual, a su vez, es acorde, en cuanto a su superficie, delimitación y linderos, con la suma y recomposición de las representaciones gráficas catastrales de las fincas preexistentes que son objeto de la mencionada agrupación, únicamente ha tenido por objeto la rectificación de una errónea descripción literaria registral de dichas fincas, sin que se produzca ninguna alteración en la composición y delimitación originarias resultantes del perímetro del conjunto de ambas fincas, antes de procederse a su agrupación. En este punto se debe reiterar lo establecido acertadamente en el Fundamento de Derecho Primero de la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia de fecha 23 de febrero de 2022 que revocó la primera nota de calificación negativa, por la que se constata: \"(...) En virtud de dicho expediente de reparcelación, que se inscribió en el Registro, la finca registral 610 resultó con una superficie de 10.926 metros cuadrados. De ella se segregaron 1.937,87 metros cuadrados, que dieron lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el objeto del recurso, quedando una superficie según Reqistro de 8.98813 metros cuadrados. Posteriormente, se segregaron 1.842,50 metros cuadrados, que dieron lugar a la registral 884, quedando un resto de 7.145,63 metros cuadrados, según Registro. En la escritura calificada se vuelve a agrupar la registral 884 con su matriz 610, por lo que volvería a tener una superficie de 8.988,13 metros cuadrados, según Registro, aunque según la georreferenciación alternativa aportada tiene 9.053,17 metros cuadrados. La finca registral 610 se corresponde con la parcela con referencia catastral 9102603CF8890S0001PX, de 7.211 metros cuadrados. La finca registral 884 con la parcela con referencia catastral 9102616CF8890S0001IX de 1.843 metros cuadrados y la otra finca que nada tiene que ver con el expediente, se correspondería con la referencia catastral 9102602CF8890S, que tendría por diferencias una superficie de 1.792 metros cuadrados, cuando se segregaron 1.973,87 metros cuadrados, siendo la total superficie catastral de 11.026 metros cuadrados, frente a los 10.926 metros cuadrados, según alega la registradora en su informe en defensa de la nota, que es la superficie que resulta de la reparcelación. Si como dice la Registradora en su informe, la segregación de los 1.937,87 m2 formó una finca nueva que nada tiene que ver con el presente recurso, no debiera computarse esa diferencia superficial, pues la rectificación de superficie. también de pequeña magnitud, podría haberse producido por otro lindero distinto. Por tanto, la diferencia superficial que centra el objeto del debate es la que existe entre los 8.988.13 m2 y los 9.053,17 m2, es decir, 65,04 m2 (…)''. En todo caso, debe señalarse que conforme al artículo 10.1 LH la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la propiedad, sin que, como se pretende por la colindante registral, corresponda al registrador en el ejercicio de su función calificadora revisar de oficio dicha cartografía catastral. Como ya señaló la resolución de 22 de abril de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la calificación de una representación gráfica conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la LH supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015) las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. A este respecto, resulta del todo ilustrativa las representaciones gráficas catastrales, de las fincas agrupadas, donde se aprecia claramente que la finca registral 884 se encuentra en el interior de la finca registral 610, y además no confronta la finca 609 titularidad del colindante registral que ha comparecido en el expediente, por lo que ninguna invasión le puede generar a la finca de su propiedad por causa de la agrupación practicada y, ni mucho menos, por la representación gráfica georeferenciada que refleja la agrupación de las dos fincas, la cual presenta una correspondencia total y absoluta en su perímetro exterior con las representaciones gráficas catastrales de las fincas, previa su agrupación: [Se insertan imágenes]. Finalmente, debemos también remitirnos al análisis de la configuración y cartografía de las parcelas catastrales que conforman la finca del colindante opositor que se efectúa en la propia resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia de fecha 23 de febrero de 2022, por el que se constata que: ''(...) La finca 609 del colindante notificado opositor, que también procede de la citada reparcelación se inscribió con una superficie de 4.530 metros cuadrados que resulta inalterada en el Registro, sin que se haya solicitado la inscripción de su georreferenciación. Según el informe de la Registradora, esta finca se corresponde con las parcelas catastrales 9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 9102611CF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S, cuya suma arroja una superficie de 3.304 metros cuadrados (inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación) (…)'' (Fundamento de Derecho Primero). Existen pues, datos objetivos resultantes de las inscripciones registrales y de las representaciones gráficas catastrales de las parcelas agrupadas de esta parte, así como de la parcela titularidad del colindante opositor, que permiten diferenciar perfectamente la configuración y confines de cada una, resultando la inexistencia de solapamiento, giro o desplazamiento de linde alguno que permita inducir a dudas sobre si se produciría una invasión de terreno de la finca colindante, estando las mismas perfectamente deslindadas y separadas en su configuración perimetral. [Se inserta imagen]. En consonancia con la anterior argumentación, debe significarse que ninguna duda puede albergarse respecto a la concordancia entre la representación gráfica aportada y la finca registral titularidad de esta parte compareciente (fincas 610 y 884 antes de la agrupación), cuando el exceso de cabida que comporta la misma es tan escaso, (0,72 %) con respecto a la totalidad de la finca, y el perímetro exterior de las fincas agrupadas, tenidas en cuenta en su conjunto, conforme a la cartografía catastral preexistente, no ha sufrido ningún tipo de giro o desplazamiento, de manera que se alcanza una delimitación e identificación de la finca agrupada totalmente concordante con el título inscrito y distinguiéndose claramente de la delimitación gráfica y título de dominio del colindante registral que ha comparecido en el expediente. A este respecto, debemos remitirnos a lo establecido en el artículo 10.5, párrafo primero de la LH, por el que se establece: ''Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real''. Por su parte el artículo 198.1 de la LH preceptúa: ''La concordancia entre Registro dela Propiedad y la realidad física y jurídica extra-registral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos: 1.º) la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro''. Y el artículo 38, párrafo primero de la LH establece: ''A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quién tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos''. El juego de los anteriores preceptos legales, aplicados al supuesto que nos ocupa, determina que la sociedad aquí compareciente es titular del dominio y tiene inscrito en el Registro a su nombre la propiedad de dos fincas registrales (610 y 884 de Pacs del Penedès), de superficie (7.145,63 m2 y 1.842,50 m2), respectivamente, las cuales se ubican en el espacio geográfico que consta de sus descripciones literarias y que coincide, produciéndose así la plena concordancia registral con la realidad física y jurídica extra-registral, con la representación gráfica catastral de las mismas que, a su vez, es corroborada por la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura de agrupación, de manera que el ínfimo exceso de cabida por un total de (65,04 m2) no altera para nada esa identificación y concordancia objetivas, tratándose de una mera rectificación de la descripción literaria de ambas fincas (la número 884 con tan solo 0,05 m2 y la número 610 de únicamente 64,99 m2), correspondiendo tales excesos de cabida, como decíamos, a tan solo un (0,72 %) del total de ambas fincas en su conjunto. Cuarta. Finalmente, y no por ello menos importante, debemos significar que la colindante registral, en realidad, está fundamentando su oposición en base a aspectos sustantivos que trae a colación a un expediente de inscripción de una certificación gráfica georreferenciada que son completamente ajenos a tales cuestiones, no pudiendo trasladar al Registro de la Propiedad las disconformidades sobre los títulos de dominio inscritos en el Registro o las delimitaciones geográficas resultantes del Catastro (registros todos ellos oficiales y públicos), por cuanto que el único cauce preceptivo para dilucidar y resolver tales cuestiones no es otro que el ejercicio de una acción declarativa de dominio o incluso reivindicatoria de la propiedad ante los tribunales del orden jurisdiccional civil. Pero dicho cauce en la actualidad, se halla completamente agotado y ya finalizado habiendo recaído precisamente unas sentencias judiciales firmes que va dirimieron el conflicto de dominio suscitado entre ambos propietarios, y que ahora el colindante opositor trata de reproducir y extrapolar al presente expediente de inscripción de una escritura pública de agrupación de fincas en el Registro de la Propiedad; conflicto que se resolvió a favor de esta parte recurrente, como tendremos la oportunidad de constatar en la presente alegación. A este respecto, debe resaltarse el confusionismo derivado de las alegaciones del colindante registral que se ha opuesto a la inscripción de la escritura de agrupación, alegando en sus apartados iniciales que ''los datos que constan actualmente en el Catastro no son correctos, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas indicadas y la finca que represento en relación a estas cuestiones'', manifestación que es recogida en la diligencia practicada con motivo de la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 LH que consta inserta en la nota de calificación negativa expedida por el Registro de la Propiedad. No obstante, en apartado posterior de su escrito de alegaciones se matiza esa manifestación inicial, precisando que dicho procedimiento judicial en curso viene constituido por el ejercicio de una acción negatoria de determinadas servidumbres y cesación de inmisiones que ha dado lugar a la tramitación del procedimiento ordinario número 460/2019 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vilafranca del Penedes, la cual, a mayor abundamiento, ha sido ejercitada por esta sociedad compareciente contra la mercantil colindante. El dictamen pericial aportado por la colindante registral se elaboró en el marco y contexto de dicho procedimiento judicial, sin que pueda tener valor probatorio alguno a los efectos de oposición al expediente de inscripción de la representación gráfica georreferenciada, dado que ni siquiera se ha esgrimido en el seno de un procedimiento en el que estuviera en discusión el dominio o la posesión de cualquier porción de terreno integrado en las fincas de esta parte, conforme a su configuración actual. Por tanto, ningún procedimiento judicial se halla en curso en la actualidad por el que se hubiera ejercitado alguna acción declarativa de dominio o reivindicatoria de la propiedad tendente a discutir, y en su caso, modificar la configuración y superficie actuales de las fincas registrales que pertenecen a esta sociedad compareciente, con arreglo a los títulos de dominio que ésta ostenta, y ni mucho menos dicha colindante registral ha planteado ante la jurisdicción competente el conflicto dominical que ahora se presenta ante el Registro de la Propiedad, no siendo éste el cauce ni el estamento adecuado para poder revertir modificar o anular, siquiera parcialmente los títulos de dominio pertenecientes a esta sociedad compareciente. Y a mayor abundamiento, debemos aportar en este punto la nueva sentencia judicial número 7/2022 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e instrucción número 1 de Vilafranca del Penedes en fecha 23 de enero de 2022, recaída precisamente en relación al procedimiento ordinario número 460/2019 al que hacía referencia el colindante opositor en sus alegaciones, resolución judicial en la que, estimándose la excepción de cosa juzgada invocada por esta parte en dicho procedimiento, se resuelve en su Fundamento de Derecho Segundo que: \"(...) por todo lo expuesto, debe estimarse la excepción de cosa juzgada y, en su consecuencia, no se podrá analizar donde debe quedar ese límite, partiendo del hecho ya declarado firme de que el mismo está en dichas líneas exteriores de la pared divisoria, lo que conlleva a tener que entrar en el fondo del asunto y poder analizar si, efectivamente al ser ese el límite, existen o no unas servidumbres que deben ser negadas y unas inmisiones que deben cesar, si procede (...)''. Así pues, y sin ánimo de adentrarnos en los aspectos sustantivos de los títulos de dominio pertenecientes a ambas partes, que en el informe técnico aportado por la colindante no se tienen en cuenta debidamente los razonamientos que resultan de la ''ratio decidendi'' de la Sentencia recaída en fecha 23 de diciembre de 2002, en el Procedimiento de Juicio de Menor Cuantía 18/2001 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vilafranca del Penedès (…) tramitado, esta vez sí, en ejercicio de una acción declarativa de dominio y reivindicatoria de la propiedad que esta parte compareciente interpuso con respecto a la compañía colindante, la cual fue estimada en su gran mayoría de pretensiones por la que se establece: ''En el Plano F-5 (f.46) de adjudicación, se delimitan las parcelas resultantes del Proyecto de Reparcelación, y a las que se debe estar en el presente procedimiento. Existe controversia en cuanto al límite entre las parcelas 1 (propiedad de la codemandada La Xarmada, Societat Cooperativa Catalana Limitada, y 2 (propiedad de la actora), debiendo para ello estar a los informes periciales obrantes en las actuaciones emitidas por perito arquitecto L. G. B. F. (f.524 y ss) y perito topógrafo J. X. T. (f.390 y ss), que atendida la prolijidad de sus informes puestos en relación con los informes aclaratorios emitidos por el Ayuntamiento de Pacs del Penedes de fecha 1 de marzo de 2000 (f.49) y de 7 de abril de 2000 (f.50) resulta que los límites que separan ambas fincas deben situarse en línea recta trazada por las paredes posteriores de las edificaciones existentes, sin que pueda estarse al mojón (único) presente toda vez que no se corresponde con los lindes de las fincas adjudicadas según el Plano F-5 (f.397). Es hecho no controvertido que el expediente de reparcelación es firme (certificación del Secretario del Ayuntamiento de Pacs del Penedes, punto 2, f.50), no habiendo sido impugnado por las partes implicadas, por lo que a él debe estarse en cuanto a los lindes establecidos respecto de las parcelas resultantes. Y no tanto por el hecho de que sea o no vinculante a efectos civiles sino por ser cuestión no controvertida en dicho expediente, no constando en las presentes actuaciones oposición alguna al mismo, asumiendo tácitamente el resultado de aquel y por ende sus delimitaciones.'' (FD segundo). Es más, la Sentencia de la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 11 de noviembre de 2003, que confirmó la anteriormente indicada sentencia de primera instancia (…), es aún si cabe mucho más clarividente, estableciéndose en su ''ratio decidendi'' que: ''Por último y no menos trascedentes resultan los informes aclaratorios realizados por el Ayuntamiento de Pacs del Penedes, en los cuales, el primero, de 1 de marzo de 2000, indica como los límites de las fincas controvertidos serán los indicados en el Plano F-5, mientras que el fechado el 7 de abril de 2000, aludido por el perito J. X. T., dicho límite se sitúa en la línea recta trazada por las paredes posteriores de las edificaciones existentes en la finca propiedad de La Xarmadai Societat Cooperativa Catalana Limitada. Atendiendo lo anterior la conclusión de la sentencia de instancia resulta lógica y adecuada a los principios que hemos descrito, y sitúa el límite entre las fincas en la obrante en el Plano F-5 sin dudas sobre la trascendencia real que la anchura de la línea empleada en dicho plano tiene atendiendo los informes municipales mencionados.'' (FD 4.º). Por consiguiente, la línea divisoria entre ambas fincas colindantes viene determinada, conforme ha sido declarado por resolución judicial firme y según resulta de las representaciones gráficas catastral y georreferenciada, por la línea posterior de las edificaciones de la finca de la colindante registral que ha comparecido al expediente, y no porque lo diga esta parte, sino porque se ha determinado por Sentencia firme, y porque ya venía determinado por un Proyecto de Reparcelación tramitado por el Ayuntamiento de Pacs del Penedès, cuyos planos fueron aclarados y precisados en el mencionado procedimiento judicial. Un Proyecto de Reparcelación que es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad y que además constituye la base cartográfica para que se establezca las representaciones gráficas catastrales de las fincas resultantes de dicho proyecto de reparcelación. La nota de calificación negativa emitida por la Registradora determina que, para que esta parte pueda inscribir la base gráfica de la finca de su propiedad, debe instarse, o bien a un expediente de conciliación, o a un expediente notarial de deslinde, o en su caso, acudir ante los Tribunales de Justicia, cuando dicho procedimiento judicial ya se ha celebrado y el conflicto o discusión respecto a la configuración, lindes y derechos de propiedad de ambas partes colindantes ya ha sido dirimido por los órganos jurisdiccionales civiles competentes, habiendo recaído sentencia firme a tal efecto, cuya vigencia y virtualidad resulta vinculante, no sólo para las partes litigantes, sino también para todos los organismos, instituciones o administraciones que deban conocer de cualquier cuestión que atañe a tales derechos dominicales. La colindante registral que ha comparecido no está de acuerdo con el Catastro, ni con el Registro, ni con el Proyecto de Reparcelación, el cual no impugnó en su momento como bien se refleja en las resoluciones judiciales anteriormente citadas, debiendo resaltarse que para el caso de controversias derivadas de procesos de concentración parcelaria o reparcelación, como es el caso, estas no pueden ser esgrimidas ni constituir fundamento de oposición en el Procedimiento regulado por el artículo 199 de la LH, dado que ello afectaría a una administración pública e incluso un orden jurisdiccional completamente distintos. Asimismo, la supuesta invasión alegada por la colindante registral que ha comparecido al expediente no se ajusta siquiera a su propio título de dominio, pudiendo extraerse del informe técnico aportado al expediente que, si tuviéramos en cuenta las mediciones y posicionamientos del mismo, resultaría que la finca titularidad de La Xarmada, SCCL, en la actualidad, presenta una superficie de (4.440 m2), según el plano PP1 del propio informe, y con la adición de la superficie del terreno que se indica en el mismo como supuestamente perteneciente a dicha finca de (183,70 m2), los cuales resultan de restar a la supuesta superficie de (406,70 m2) que se indica en dicho informe que se incorporó a la finca de esta parte, la menor de (223 m2) que según ésta resultaba de las sentencias, lo que nos daría una superficie total de la finca de dicho colindante de (4.623,70 m2), y por consiguiente, superior al título de dominio de la finca que ésta invoca, la cual, además. alega que debería comprender una superficie de (4.530 m2) (pág. 2 de su escrito de alegaciones). En virtud de lo expuesto, Suplico a la Dirección General de Registros y Notariado: Que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo, junto con la documentación que se adjunta al mismo, y una vez evaluados los trámites necesarios; y en sus méritos, dicte resolución anulando la resolución de la nota de calificación negativa emitida en fecha 7 de marzo de 2022 por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, por razón del título presentado al objeto de su despacho, consistente en la escritura pública otorgada ante el Notario autorizante Don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995, por la que se procedía a efectuar una agrupación de dos fincas urbanas (fincas registrales número 610 y 884 de Pacs del Penedès), y en consecuencia, se determine la procedencia de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada aportada a dicho título, y por ende, de la agrupación de las fincas otorgada en la mencionada escritura pública.» IV Mediante escrito, de fecha 8 de abril de 2022, la registradora de la Propiedad se ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo. En dicho informe, entre otros extremos, hacía constar lo siguiente: Primero. Que «estudiada la base gráfica catastral con la herramienta de bases gráficas de este Registro, superpuesta la capa del PNOA, la registradora albergó dudas acerca de la posible invasión de las parcelas colindantes por el Oeste, por los siguientes motivos: a) Tanto las fincas objeto de agrupación como la colindante procedían de reparcelación en la que se atribuyó a la finca 610 una superficie de 10.926 m2, de los que se segregaron 1.937,87, que dio lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el asunto objeto de este informe, a la que le corresponde la referencia catastral 9102602CF8890S, y asimismo se segregaron 1.842,50, que dieron lugar a la registral 884, que es ahora objeto de agrupación a su matriz (finca 610), la cual había quedado con una superficie de 7.145,63 m2, correspondiendo a las dos fincas segregadas y al resto matriz las referencias catastrales 9102602CF8890S, 9102603CF8890S y 9102616CF8890S, cuya superficie catastral total es de 11.026 m2 (superior en 100 m2 a la cabida asignada en la reparcelación). b) Por su parte, a la registral 609, colindante titularidad de La Xarmada, SCCL, se le atribuyó en la reparcelación la cabida de 4.530 m2, que no ha sido modificada; sin embargo, la suma de las parcelas catastrales que se corresponden con esta última finca, según el parcelario catastral, (9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 910261ICF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S) arroja una superficie de 3.304 m2 (inferior en 1.226 m2 a la cabida asignada en la reparcelación). c) De la superposición de la capa del PNOA resulta la posible invasión de las parcelas catastrales titularidad de La Xarmada, SCCL al hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas en estas últimas». Segundo. Que el escrito de recurso acompaña «sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Vilafranca del Penedès, el día 23 de enero de 2.022, en la que se niega la existencia de determinadas servidumbres de luces y vistas y de desagüe, entre las fincas colindantes (la del recurrente y la del alegante) de la que resulta la afirmación de que la \"línea divisoria entre ambas fincas corre desde la línea exterior de las paredes posteriores del edificio perteneciente a La Xarmada, SCCL\", si bien. [sic] Esta resolución judicial no puede ser valorada en el recurso por cuanto que no pudo ser tenida en cuenta en la calificación registral. Esto no obstante, la afirmación de la sentencia viene a confirmar la postura de la registradora calificante, pues, como consta en el apartado 5.º anterior de este informe, de la superposición de la cartografía catastral a la capa cartográfica del PNOA resulta que esa línea divisoria se extiende por encima de parte de esas edificaciones, de las que se dice que constituyen la línea divisoria». Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 327 de la Ley Hipotecaria; el apartado tercero de la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de marzo de 2019, y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de febrero de 2022. 1. El título ahora calificado es el mismo que fue objeto de una primera nota de calificación registral negativa de fecha 2 de noviembre de 2021, recurrida ante este Centro Directivo, y revocada por Resolución de 23 de febrero de 2022, a la cual, publicada en el «Boletín Oficial del Estado» de fecha 14 de marzo de 2022, nos remitimos en cuanto a la narración fáctica del supuesto de hecho. Por tanto, al igual que en aquel primer recurso, se trata de decidir ahora «si es inscribible la representación gráfica (…) correspondiente a una finca resultante de agrupar dos fincas registrales procedentes de reparcelación, que coincide con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales», todo ello tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en el que el titular de una finca colindante, que también procede de la citada reparcelación, ha formulado oposición. En aquella ocasión, la primera nota de calificación negativa de fecha 2 de noviembre de 2021 se limitó a decir que «habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad, no es posible la inscripción de la base gráfica registral de la finca relacionada en el precedente documento. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares». Y tal primera nota de calificación fue, como decimos, revocada por la Resolución de 23 de febrero de 2022, la cual señaló que «la nota de calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante. La registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca (…)». Ahora, la segunda nota de calificación, de fecha 7 de marzo de 2022, señala que «habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma». La entonces recurrente, vuelve a recurrir ahora contra esta segunda nota de calificación alegando que «la nueva nota de calificación negativa (…) contraviene la resolución de (…) 23 de febrero de 2022 (…) no pudiéndose practicar, como así ha sucedido, una nueva nota de calificación negativa, la cual, además, resulta, esencialmente, una reiteración de la primera nota de calificación negativa que ha sido revocada (…) (salvo por la invocación, ahora, de una sentencia aportada por la parte que formuló oposición) (…) que no puede más que considerarse como una suerte de recurso, disconformidad o impugnación subyacente, lo que en ningún caso sería viable, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 328 párrafo cuarto de la Ley hipotecaria». 2. En esencia, la diferencia sustancial entre la primera nota de calificación, ya revocada por este Centro Directivo, y la segunda, objeto del presente recurso estriba en que en la segunda nota de calificación se menciona «la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto», y se afirma que la razón de la calificación negativa no se deriva directamente del hecho de haberse presentado oposición por el titular de la finca colindante, sino de que «la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación». 3. Como cuestión previa, de carácter procedimental, debe resolverse la alegación de la recurrente conforme a la cual, tras la revocación de la primera calificación recurrida no es posible dictar una segunda, sino sólo practicar los asientos pretendidos por la recurrente. A tal efecto debe recordarse que, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2019, la resolución de un recurso ha de hacerse «atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que está redactada la nota de calificación recurrida» y que si en un caso concreto hubiera de estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa «pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribibilidad del documento calificado». Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado que «la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido puestos de manifiesto en una calificación anterior». Por tanto, debe desestimarse la alegación de la recurrente sobre la imposibilidad de dictar nueva nota de calificación cuando ha sido revocada la primera. 4. Procede ahora analizar si esta segunda nota de calificación resulta o no suficientemente fundada en cuanto a las dudas expresadas en ella por la registradora. En esta segunda nota se alude a que durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 se ha formalizado, con fecha 15 de octubre de 2021, oposición por parte del titular de una finca registral colindante «por invasión de la finca de su propiedad, manifestando que los datos catastrales no son correctos, existiendo en la actualidad un procedimiento judicial» sobre esta cuestión. Pero no consta acreditado la existencia de dicho procedimiento judicial, ni su identificación, contenido y objeto. Tampoco consta alegado por el opositor cuál es la porción concreta de finca que supuestamente resultaría invadida por la georreferenciación pretendida de contrario. Y la registradora no expresa en su nota de calificación de fecha 7 de marzo de 2022, como tampoco lo hizo en la inicial de fecha 2 de noviembre de 2021, hoy ya revocada, cuáles son las razones que le llevan a dar credibilidad a esta alegación de oposición. Sólo en su informe, emitido el día 8 de abril de 2022, aclara que «estudiada la base gráfica catastral con la herramienta de bases gráficas de este Registro, superpuesta la capa del PNOA, la registradora albergó dudas acerca de la posible invasión de las parcelas colindantes por el Oeste, por los siguientes motivos»: a) Que la superficie catastral total supuestamente correspondiente a las fincas del promotor del expediente es superior en 100 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación e inscrita. b) Que la superficie catastral total supuestamente correspondiente a la finca del opositor arroja una superficie inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación e inscrita. c) Que «de la superposición de la capa del PNOA resulta la posible invasión de las parcelas catastrales titularidad La Xarmada, SCCL al hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas en estas últimas». En consecuencia, esta segunda nota de calificación de fecha 7 de marzo de 2022, ahora objeto de recurso, ha de ser igualmente revocada, y por las mismas razones por la que lo fue la primera de fecha 2 de noviembre de 2021, esto es, porque «no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad», y porque «la registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca». En efecto, no es en el informe que ha de emitirse tras la interposición del recurso, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sino en la propia nota de calificación recurrible, donde ha de detallarse tal fundamentación, a fin de que pueda ser conocida y en su caso combatida por el interesado en vía de recurso, sin que se produzca indefensión. 5. Por razones de economía procedimental, y dadas las dilaciones que ya ha sufrido el procedimiento por causa imputable a las deficiencias formales de las dos notas de calificación recaídas, recurridas, y ya revocadas, y sin prejuzgar el hipotético contenido de un tercera nota o de una hipotética tercera Resolución de recurso contra ella, se debe expresar aquí que consultada la Sede Electrónica del Catastro, y tras superponer su cartografía con la ortofoto oficial del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea resulta lo siguiente: Por tanto, si bien es cierto que, como dice la registradora en su informe, se aprecia «hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas» en la parcela catastral colindante, tal superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada, tal como consta definido en la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Recuérdese que dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que «el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral», de modo que «cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente», como se prevé en el apartado tercero de dicha Resolución conjunta. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 5 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por doña N. B. P., en nombre y representación de la mercantil «Metalúrgica del Penedès, SA», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, doña Margarita María de Carlos Muñoz, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con oposición del titular de una finca colindante, se suspende la inscripción de la georreferenciación solicitada para una finca resultante de agrupación. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 26 de julio de 2021 por el notario de Vilafranca del Penedès, don Francisco Javier Ferreres Ortí, con el número 995 de protocolo, se formalizó la agrupación de dos fincas registrales propiedad de «Metalúrgica del Penedès, SA», aportando la georreferenciación catastral de cada una de ellas. II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Villafranca del Penedès, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «A) Documento objeto de despacho: Número de protocolo: 995. Autorizante: De Vilafranca del Penedès don Francisco Javier Ferreres Ortí. Fecha documento: veintiséis de julio de dos mil veintiuno. B) Presentación Libro Diario: Número de entrada: 4589. Número de Asiento: 473/0. Número Diario: 257. Fecha de presentación: veintiséis de julio de dos mil veintiuno. C) Nota/s extendida/s al margen del asiento de presentación vigente: Nota de suspensión de calificación y de despacho: Referente al título que fue causa del asiento de presentación al que corresponde esta nota, su calificación e inscripción han sido suspendidas por las causas indicadas en la resolución emitida a tales efectos, la cual ha sido archivada en su expediente, abierto bajo su número de entrada. Vilafranca del Penedès, a 4 de agosto de 2021. Fecha de notificación: A la autoridad: el día 4 de agosto de 2021. CSV: (…). Aportación copia y ejemplar de autoliquidación del impuesto: Aportada en el día de hoy: a) copia del título, mediante soporte papel, de la enviada inicialmente mediante vía telemática, que causó el asiento al que corresponde esta nota, cuya identidad de ambas es la misma, y b) ejemplar de autoliquidación por razón del impuesto correspondiente. Vilafranca del Penedès, a 24 de agosto de 2021. CSV: (…). Prórroga asiento: Por razón de haberse aportado el documento que fue causa del asiento de presentación indicado –en su caso, con su documentación complementaria–, ha originado la prórroga de su vigencia hasta la finalización del plazo de inscripción de quince días, a contar desde el día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 18, apartado 2.º, de la Ley Hipotecaria. Vilafranca del Penedès, a 24 de agosto de 2021. CSV: (…). Diligencia: Por razón de la apertura del procedimiento indicado en la nota anterior, se ha procedido a notificar al colindante La Xarmada, SCCL y J. A. S. L., mediante envió por correo certificado con acuse de recibo, con fecha 16 de septiembre de 2021, por así exigirlo los artículos 9 apartado b) y 199 precitado en dicha nota y sus concordantes. Vilafranca del Penedès, a 16 de septiembre de 2021. CSV: (…). Diligencia: El día 16 de septiembre del corriente año ha sido publicada en el BOE. La comunicación a l’Ajuntament de Pacs del Penedès y La Xarmada, Sccl, don A. S. L. y posibles titulares colindantes desconocidos, de los cuales se ignoraba el lugar de notificación, del inicio del citado procedimiento. Vilafranca del Penedès, a 16 de Septiembre de 2021. CSV: (…). Diligencia: el día 21 de septiembre del corriente año ha sido debidamente entregada la citada notificación efectuada a La Xarmada, SL. Vilafranca del Penedès, a 21 de setiembre de 2021. CSV: (…). Diligencia: En el día de hoy, se ha presentado en esta oficina con número de entrada 6334/21 escrito suscrito por don F. A. S. P., con NIF (…), en nombre y representación de la entidad la Xarmada SCCL, titular registral de la finca 609 de Pacs del Penedès, colindante con la que es objeto de este expediente oponiéndose a la inscripción de la representación gráfica comunicada, alegando que la superficie, delimitación los datos que constan actualmente en el catastro no son correcto, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas 884 y 610 y la 609 de su propiedad. Vilafranca del Penedès, a 15 de octubre de 2021. CSV: (…). Cierre del Procedimiento: Habiéndose efectuado alegaciones por La Xarmada, SCCL, colindante notificado, dentro del plazo legal, con fecha 15 de octubre de 2021, se da por finalizada la tramitación del referido procedimiento denegándose la inscripción de la base gráfica pretendida. Vilafranca del Penedès, a 2 de noviembre de 2021. CSV: (…). Nota de calificación negativa y prorroga de asiento: Con relación al documento en el referenciado: A/ Ha sido calificado de forma negativa a los efectos de su inscripción, por los hechos y fundamentos de derecho que consta en la nota extendida a tales efectos, archivada bajo su número de entrada. B/ Prórroga del asiento: Por razón de la predicha calificación se prorroga el plazo del citado asiento en sesenta días a contar desde la última de las dos notificaciones (Vid. 323 de la LH). Vilafranca del Penedès, a 2 de noviembre de 2021. CSV: (…). Fechas de notificaciones: a) A la autoridad y b) Al interesado/presentador: el día 3 de noviembre de 2021. Vilafranca del Penedès, a 3 de noviembre de 2021. CSV: (…). Retirado: Retirado hoy sin inscribir el documento que fue causa del asiento de presentación indicado y, en su caso, con la documentación complementaria, por así solicitarlo el presentador y bajo su responsabilidad. Vilafranca del Penedès, a 25 de noviembre de 2021. CSV: (…). Presentado recurso gubernativo contra la calificación negativa, quedando el asiento prorrogado hasta su resolución. Vilafranca del Penedès, a 3 de diciembre de 2021. CSV: (…). Complementario: Aportado documento complementario al que fue causa del asiento de presentación referenciado: Recurso de calificación, presentado por el Ministerio de Justicia, de fecha 24 de febrero de 2022. Vilafranca del Penedès, a 28 de febrero de 2022. CSV: (…). Complementario: Aportado documento complementario al que fue causa del asiento de presentación referenciado: Recurso de calificación, presentado por el Ministerio de Justicia, de fecha 24 de febrero de 2022. Vilafranca del Penedès, a 3 de marzo de 2022. CSV: (…). Calificación negativa. Recibida comunicación de la Dirección General de Seguridad Juridia [sic] y Fe Pública de su resolución de 23 de febrero del año en curso por la que se revoca la nota de calificación precedente por \"no contener la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante\", la registradora que suscribe acuerda dejar sin efecto la nota de calificación anterior y llevar a cabo nuevamente la calificación del título presentado, resolviendo suspender la inscripción solicitada, en base a los siguientes, Hechos. Por la escritura que se califica, la sociedad Metalúrgica del Penedès, SA, como propietaria de las fincas registrales del Pcs [sic] del Penedès 610 y 884, que según el Registro tienen una cabida de 7.145,63 m2 y 1.842,50 m2, respectivamente, procede a rectificar su superficie manifestando que la misma es de 7.210,62 m2 y 1.842,55 m2, respectivamente, y a agrupar ambas fincas formado una sola de 9.053,17 m2. En fecha dieciséis de septiembre de veintiuno se inició el expediente regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para la inscripción de la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedès, siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante de la agrupación de las parcelas catastrales 9102603CF8890S0001PX y 9102616CF8890S0001IX. El día quince de octubre de dos mil veintiuno fue presentada en este Registro alegación por parte del titular colindante La Xarmada, SCCL, oponiéndose a la inscripción de la rectificación de cabida y base gráfica de la parcela resultante de la agrupación, por invasión de la finca de su propiedad, manifestando que los datos catastrales no son correctos, existiendo en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de la finca agrupada y la exponente en relación a esta cuestión, entendiendo que en la parcela catastral se incluye parte de la finca de su propiedad, ya que ''la línea divisoria entre ambas fincas debe situarse a una distancia constante de 1,05 metros respecto de la fachada de las edificaciones de Xarmada SCCL\", aportando dictamen técnico al respecto. A la vista de las alegaciones planteadas, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar indubitadamente la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación. El día veintinueve de octubre de dos mil veintiuno finalizó el plazo reglamentario para la presentación de alegaciones por parte de otros colindantes afectados. Fundamentos de Derecho. Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 10, 18, 19, 19 bis, 21, 32, 34, 38, 103-bis, 198, 199, 200 y 202 de la Ley Hipotecaria, así como la Resolución conjunta de las Direcciones Generales de los Registro y del Notariado y del Catastro de fecha 26/10/2015, la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, así como resoluciones de esta última Dirección General de 8 de febrero de 2016, 19 de abril de 2016, 9 de mayo de 2016, 5 de julio de 2016, 21 de mayo de 2018, 4 de enero de 2019, 21 de febrero de 2019 y 16 de mayo de 2019. Dispone el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que \"b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. (...) la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita\". Y, por su parte, el artículo 199 del mismo cuerpo legal establece que \"el Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. (...). Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia\". 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley hipotecaria, o bien instar ante notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupado otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria. La presente nota de calificación podrá (…). Vilafranca del Penedès, 7 de marzo de 2022.–Este documento ha sido firmado digitalmente por la registradora: doña Margarita María de Carlos Muñoz con firma electrónica reconocida.» III Contra la anterior nota de calificación, doña N. B. P., en nombre y representación de la mercantil «Metalúrgica del Penedès, SA», interpuso recurso el día 5 de abril de 2022 mediante escrito en los siguientes términos: «Hechos. Primero. En fecha 26 de julio de 2021 la mercantil \"Metalúrgica del Penedès, SA\", otorgó una escritura pública ante el Notario autorizante de Vilafranca del Penedès, Don Francisco Javier Ferreres Ortí, bajo el número de su protocolo 995, mediante la cual se procedía a efectuar la agrupación de dos fincas urbanas de su titularidad con arreglo a las siguientes determinaciones: 1) En el expositivo I de la mencionada escritura notarial, se efectúa la descripción de la finca registral número 610, inscrita en el Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedes, al tomo 1.600, libro 610 de Pacs del Penedès, Folio 186, inscripción 4.º y 9, la cual reza: \"Urbana. Parcela industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial ‘La Xarmada’. con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término de Pacs del Penedès. Según el título y el registro tiene una superficie de siete mil ciento cuarenta y cinco metros sesenta y tres decímetros cuadrados, si bien según reciente medición tiene una superficie solar de siete mil doscientos diez metros con sesenta y dos decímetros cuadrados, dentro de la cual se contiene una nave industrial compuesta de planta baja solamente, de superficie construida mil seiscientos cuarenta metros cuadrados. Linda, en junto: al norte, con el vial principal del Polígono La Xarmada y en parte con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con el vial principal del Polígono La Xarmada y en parte don P. J. G. R. y doña C. B. B.); al sur, con fincas de la Xarmada, SCCL (antes, con vial del Plan Parcial); al este, con vial del Plan Parcial; y al Oeste, con vial del Plan Parcial y en parte con finca de Metalúrgica del Penedès, SS (antes, con finca de don P. J. G. R. y doña C. B. B., y parte con don J. A. S. L.).'' A este respecto, procede señalar que por parte del Notario autorizante de la citada escritura se incorporó la Certificación Catastral descriptiva y gráfica de la finca, obtenida por éste por vía telemática, de la que resulta una referencia catastral número 9102603 CF 8890 S 0001 PX, recogiéndose en ese mismo expositivo I, la manifestación efectuada por la parte otorgante de la citada escritura conforme existe identidad entre la realidad física de la finca y la que resulta de la certificación protocolizada. En la mencionada escritura se hace constar que la finca descrita anteriormente pertenece a la entidad mercantil ''Metalúrgica del Penedès, SA'', por los siguientes títulos: a) En cuanto al terreno, por compra a don J. E. M., formalizada en escritura pública autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedès, don Jose Membrado Martínez, el veinticuatro de diciembre de mil novecientos ochenta y ocho. b) Y en cuanto a la construcción, por accesión industrial, según resulta de la escritura autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedès, don Cesar Martín Núñez, el seis de noviembre de dos mil dos, con el número tres mil sesenta y ocho de su protocolo. 2) Por su parte, en el expositivo II de la mencionada escritura notarial, se efectúa la descripción de la finca registral número 884, inscrita en el Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, al tomo 1.719, libro 18 de Pacs del Penedès, Folio 32, inscripciones 1.ª 2.ª y la cual reza: ''Urbana. Nave industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial La Xarmada, con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término municipal de Pacs del Penedes. Consta únicamente de una planta baja que tiene una superficie construida de mil seiscientos doce metros con cincuenta decímetros cuadrados. Se encuentra construida sobre un solar que según el título y el registro tiene una superficie de mil ochocientos cuarenta y dos metros con cincuenta decímetros cuadrados, si bien según reciente medición tiene una superficie de mil ochocientos cuarenta y dos metros con cincuenta y cinco decímetros cuadrados. Linda, en conjunto: al norte, con vial en ejecución del Plan Parcial; al sur, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó); al este, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó); y al oeste, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó).'' De igual modo, el Notario autorizante incorpora a la referida escritura pública la Certificación Catastral descriptiva y gráfica de la finca, obtenida por él mismo por vía telemática, de la que resulta una referencia catastral número 9102616 CF 8890 S 0001 IX, recogiéndose en el propio expositivo II de la repetida escritura la manifestación efectuada por la parte otorgante de la escritura conforme existe identidad entre la realidad física de la finca y la que resulta de la certificación protocolizada. Asimismo, en la mencionada escritura se hace constar que la finca descrita anteriormente pertenece a la sociedad ''Metalúrgica del Penedes, SA'', por los siguientes títulos: a) En cuanto al terreno, por la segregación formalizada en escritura pública autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedes, don Francisco Ferreres Ortí, el siete de junio de dos mil cuatro, con el número mil trescientos treinta y tres de su protocolo. b) Y en cuanto a la construcción, por accesión industrial, según resulta de la escritura de declaración de obra nueva autorizada por el Notario de Santa Margarita y Los Monjos, Don Santiago Madridejos Fernández, el día veintinueve de julio de dos mil cuatro, con el número mil novecientos setenta y seis de su protocolo. 3) En el apartado ''otorga primero'' de la escritura de constante referencia, se procede a la agrupación de las dos fincas descritas en el expositivo I, siendo las mismas colindantes entre ellas, y en consecuencia, se establece la descripción de la finca resultante de dicho acto jurídico en los siguientes términos: ''Urbana. Parcela Industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial 'La Xarmada', con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término de Pacs del Penedès. En su interior se encuentran las siguientes edificaciones: a) Una nave industrial compuesta únicamente de una planta baja, con una superficie construida de mil trescientos cuarenta metros cuadrados. b) Y otra nave industrial compuesta únicamente de una planta baja, con una superficie construida de mil seiscientos doce metros con cincuenta decímetros cuadrados. La parcela tiene una superficie de nueve mil cincuenta y tres metros con diecisiete decímetros cuadrados, de los que dos mil novecientos cincuenta y dos metros con cincuenta decímetros cuadrados están ocupados por la edificación. Linda: al norte, con el vial principal del polígono La Xarmada; al sur, con fincas de La Xarmada, SCCL; al este, con vial del plan parcial; y al oeste, con vial del plan parcial (…).'' Segundo. Asimismo, de conformidad con el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, en la citada escritura pública de agrupación de fincas se aportó e incorporó protocolizadas a la misma, las representaciones gráficas georreferenciadas, tanto de las dos fincas objeto de agrupación, como de la finca cuya agrupación se formaliza en la mencionada escritura, expedidas por el arquitecto don J. P. P. A la vista de que se detectó la existencia de un pequeño error en la descripción de la superficie de las dos fincas que eran objeto de agrupación, en el apartado «Otorga Segundo» de la escritura, se solicitaba expresamente la toma de razón de la citada escritura en el Registro de la Propiedad, en especial el exceso de cabida de las dos fincas objeto de agrupación, en concepto de rectificación de superficie, por ser inferior a la vigésima parte de la superficie inscrita, de conformidad con el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, dado que: – Por lo que se refiere a la primera de las fincas descritas en el apartado 1 del hecho primero del presente recurso, en la descripción de dicha finca recogida en el Registro de la Propiedad se establecía una superficie de la finca de (7.145,63 m2), cuando conforme a la realidad física y jurídica extra-registral, dicha finca presentaba una superficie de (7.210,62 m2), de manera que se producía un ligero y muy reducido exceso de cabida de (64,99 m2). – Por lo que se refiere a la segunda de las fincas descritas en el apartado 2 del hecho primero del presente recurso, en la descripción de dicha finca recogida en el Registro de la Propiedad se establecía una superficie de la finca de (1.842,50 m2), cuando conforme a la realidad física y jurídica extra-registral, dicha finca presentaba una superficie de (1.842,55 m2), de manera que se producía un ligero y muy reducido exceso de cabida de (0,05 m2). Así las cosas, y a los efectos de obtener la concordancia entre la realidad registral y la realidad física y jurídica extra registral de la finca resultante de tal agrupación, la cual presentaba según las descripciones obrantes en el Registro de la Propiedad una superficie en conjunto y total de (8.988,13 m2), si bien según reciente medición de las fincas agrupadas dicha superficie era de (9.053,17 m2), se solicitaba la toma de razón e inscripción en el Registro de la Propiedad de ese pequeño exceso de cabida por un total de (65,04 m2), la cual suponía un ínfimo aumento de superficie respecto a la recogida en el Registro de la Propiedad del (0,72 %). A este respecto, resulta del todo relevante destacar que las representaciones gráficas georreferenciadas aportadas a la escritura resultaban prácticamente coincidentes e idénticas respecto a las superficies resultantes de las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas que habían sido obtenidas por el Notario autorizante, e incorporadas, asimismo, mediante su protocolización a la escritura de agrupación, debiendo resaltarse que conforme a dichas certificaciones catastrales, las fincas que eran objeto de agrupación presentaban, en cuanto: – A la finca de referencia catastral número 9102603 CF 8890 S 0001 PX, una superficie gráfica de (7.211 m2), prácticamente equivalente a la superficie de (7.210,62 m2) que resultaba de la representación gráfica georreferenciada aportada. – Y a la finca de referencia catastral número 9102616 CF 8890 S 0001 IX, una superficie gráfica de (1.843 m2), prácticamente equivalente a la superficie de (1.842,55 m2) que resultaba de la representación gráfica georreferenciada aportada. Tercero. En fecha 26 de julio de 2021 se emitió por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès una primera nota de calificación negativa de la inscripción de la referida escritura pública de agrupación de fincas, al considerar en sus fundamentos de derecho que: ''1.º Habiéndose presentado alegación a la base gráfica, por parte del titular registral de la finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad, no es posible la inscripción de la base gráfica registral de la finca relacionada en el precedente documento. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o bien instar ante Notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura. Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción solicitada de dicha modificación hipotecaria (…).'' A este respecto, y conforme consta en la nota de calificación negativa notificada a la sociedad compareciente, en fecha 2 de noviembre de 2021, se presentó por la entidad ''La Xarmada, SCCL'', titular registral de la finca 609 de Pacs del Penedès, en su condición de colindante de la finca registral objeto de la escritura de agrupación, oponiéndose a la inscripción de la representación gráfica comunicada, en base a las alegaciones y documentos que se presentaron a tal efecto (…). En la diligencia en que se recoge la presentación de las alegaciones de oposición efectuadas por dicha titular colindante de la finca registral objeto de calificación, conforme se expone en las dos notas de calificación negativa expedidas por la Registradora de la Propiedad, se hace constar que ''La Xarmada, SCCL'' se había opuesto a la inscripción de la representación gráfica comunicada alegando que: la superficie, delimitación, los datos que constan actualmente en el Catastro no son correctos, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas 884 y 610 y la 609 de su propiedad (...)\". Así las cosas, y a la vista de la oposición formulada por el citado titular colindante, la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès emitió, inicialmente, en fecha 2 de noviembre de 2021, calificación negativa de la inscripción del documento de la escritura pública de agrupación otorgada por la mercantil compareciente, por la que se resuelve suspender la inscripción solicitada (…), en base a los hechos y fundamentos de derecho que se consignan en la misma, los cuales resultan reproducidos en el apartado 1.º del presente correlativo fáctico Tercero del recurso. Cuarto. En fecha 3 de diciembre de 2021, la entidad mercantil compareciente interpuso el correspondiente recurso gubernativo ante la Dirección General de Registros y Notariado con respecto a la antedicha nota de calificación negativa emitida en fecha 2 de noviembre de 2021 por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, respecto a la solicitud de inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas, otorgada ante el Notario autorizante, don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995 (…) Asimismo, junto a dicho recurso, se adjuntaban dos resoluciones judiciales que han adquirido plena firmeza y que se encuentran revestidas con el principio general del derecho procesal y material de fuerza de cosa juzgada con respecto a la configuración y lindes de las fincas que separan a ambos titulares colindantes (ex artículos 207 y 222 LEC): – Sentencia recaída en fecha 23 de diciembre de 2002, en el Procedimiento de Juicio de Menor Cuantía 18/2001 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vilafranca del Penedès (…), tramitado, esta vez sí, en ejercicio de una acción declarativa de dominio y reivindicatoria de la propiedad que esta parte compareciente interpuso con respecto a la compañía colindante, la cual fue estimada en su gran mayoría de pretensiones (…). – Sentencia, recaída en segunda instancia, dictada en fecha 11 de noviembre de 2003 por la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, que confirmó la anterior sentencia de primera instancia, cuyas determinaciones resultan absolutamente claras, sin que se pueda albergar ningún resquicio de duda, con respecto al linde separador de ambas fincas colindantes (…). Y asimismo, como complemento de tales resoluciones judiciales, cabe decir que la fijación del linde separador entre las fincas colindantes fue objeto, además, de un procedimiento incidental de ejecución de títulos judiciales, procediéndose a través de prueba pericial judicial a fijar tal delimitación en dicho incidente, el cual finalizó por Auto judicial dictado en fecha 11 de abril de 2005 por el Juzgado de 1.ª Instancia núm. 3 de Vilafranca del Penedès (autos 244/2003 ejecución provisional de títulos judiciales que derivó en definitiva, del citado órgano judicial, quien vio las actuaciones del procedimiento de menor cuantía en ejercicio de la acción reivindicatoria de la propiedad), por el que, una vez colocados los puntales por los que discurre la valla separadora de ambas fincas, se acordó: ''el archivo de las presentes actuaciones, ya que se ha dado entero cumplimiento al objeto de la ejecución (…)''. Quinto. El recurso gubernativo interpuesto por esta parte ante la Dirección General de Registros y Notariado fue resuelto definitivamente por resolución dictada en fecha 23 de febrero de 2022 por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, en virtud de la cual se acuerda ''estimar el recurso y revocar la nota de calificación''. En esencia, los Fundamentos de Derecho de la mencionada resolución determinaban que: 1) ''Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica alternativa a la catastral, confeccionada por un arquitecto, correspondiente a una finca resultante de agrupar dos fincas registrales procedentes de reparcelación, que coincide con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales, correspondientes con las fincas registrales que se agrupan''. 2) ''Para resolver este recurso, hay que partir del procedimiento de reparcelación aprobado por el Ayuntamiento de Pacs del Penedès, del cual deriva la configuración de las fincas registrales 609, 610 y 884, que es el que define dicho derecho. Además, hay que estar también a la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Vilafranca del Penedès, recaída el día 23 de diciembre de 2002 en el procedimiento número 18/2001, ratificada por la sentencia de fecha 11 de noviembre de 2003 de la Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Barcelona, derivadas del ejercicio de una acción reivindicatoria y de deslinde, en la que reconocía la invasión de 725 metros cuadrados sobre la finca de la entidad recurrente, demandante en el juicio, por uno de sus linderos, y de 223 metros cuadrados por otro de sus linderos, fijando los límites de las fincas en línea recta por las paredes posteriores de las edificaciones existentes, de conformidad con el plano F-5 de la reparcelación. Y debe tenerse en cuenta porque la registradora dispone de ellas, al emitir la nota de calificación negativa pues se aporta como documento complementario número 3 de las alegaciones. En virtud de dicho expediente de reparcelación, que se inscribió en el Registro, la finca registral 610 resultó con una superficie de 10.926 metros cuadrados. De ella se segregaron 1.937,87 metros cuadrados, que dieron lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el objeto del recurso quedando una superficie según Registro de 8.988,13 metros cuadrados. Posteriormente, se segregaron 1.842,50 metros cuadrados, que dieron lugar a la registral 884, quedando un resto de 7.145,63 metros cuadrados, según Registro. En la escritura calificada se vuelve a agrupar la registral 884 con su matriz 610, por lo que volvería a tener una superficie de 8.988,13 metros cuadrados, según Registro, aunque según la georreferenciación alternativa aportada tiene 9.053,17 metros cuadrados. La finca registral 610 se corresponde con la parcela con referencia catastral 9102603CF8890S0001PX, de 7.211 metros cuadrados. La finca registral 884 con la parcela con referencia catastral 9102616CF8890S00011X de 1.843 metros cuadrados y la otra finca que nada tiene que ver con el expediente, se correspondería con la referencia catastral 9102602CF8890S, que tendría por diferencias una superficie de 1.792 metros cuadrados, cuando se segregaron 1.973,87 metros cuadrados, siendo la total superficie catastral de 11.026 metros cuadrados, frente a los 10.926 metros cuadrados, según alega la registradora en su informe en defensa de la nota, que es la superficie que resulta de la reparcelación. Si como dice la Registradora en su informe la segregación de los 1.937,87 m2 formó una finca nueva que nada tiene que ver con el presente recurso, no debiera computarse esa diferencia superficial: pues la rectificación de superficie, también de pequeña magnitud, podría haberse producido por otro lindero distinto. Por tanto, la diferencia superficial que centra el objeto del debate es la que existe entre los 8.988,13 m2 y los 9.053,17 m2, es decir, 65,04 m2. La finca 609 del colindante notificado opositor, que también procede de la citada reparcelación se inscribió con una superficie de 4.530 metros cuadrados que resulta inalterada en el Registro, sin que se haya solicitado la inscripción de su georreferenciación. Según el informe de la Registradora, esta finca se corresponde con las parcelas catastrales 9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 9102611CF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S, cuya suma arroja una superficie de 3.304 metros cuadrados (inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación).'' Así pues, la resolución dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia efectúa un análisis detallado de la situación registral y catastral de las fincas titularidad de esta parte recurrente y del colindante opositor, como punto de partida para resolver la procedencia de la inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas solicitada. Por otra parte, en los Fundamentos de Derecho 3.º y 4.º, se expone la doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado, con respecto, primeramente, a la admisibilidad de rectificaciones en fincas que procedan de una reparcelación, así como la procedencia del inicio del procedimiento del artículo 199 LH para la registración de algún exceso o modificación de cabida. a los efectos de valorar si ''puede inscribirse la georreferenciación y la consiguiente rectificación de la descripción\". Y en un segundo término, se procede a comprobar si se cumple la doctrina de la citada Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la inscripción de representaciones gráficas, destacando especialmente los siguientes criterios y reglas de actuación a tener en cuenta: a) ''El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria)''. b) ''A tal efecto el registrador podrá utilizar con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles. que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2014, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro''. c) ''Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permita el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica la ubicación. localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma''. d) ''El registrador a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelva. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin que 'la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción'''. e) ''El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten un colindante''. f) ''En el presente caso. la nota de calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad. Basándose solamente en la oposición del colindante''. La registradora en el informe de defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca, que motivaron el inicio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a pesar de cumplirse todos los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria (…). A pesar de la referida resolución dictada en fecha 23 de febrero de 2022 por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, por la que se procede a ''estimar el recurso y revocar la nota de calificación'', y una vez presentada nuevamente la escritura pública de agrupación de fincas para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la Registradora ha emitido, nuevamente, en fecha 7 de marzo de 2022 nota de calificación negativa de dicha inscripción (…), en base a los siguientes Fundamentos de Derecho. ''Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 10, 18, 19, 19 bis, 21, 32, 34, 38, 103 bis, 198, 199, 200 y 202 de la Ley Hipotecaria, así como la resolución conjunta de las Direcciones Generales de los Registros y del Notariado y del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, la resolución y/o circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, así como resoluciones de esta última Dirección General de 8 de febrero de 2016, 19 de abril de 2016, 9 de mayo de 2016, 5 de julio de 2016, 21 de mayo de 2018, 4 de enero de 2019, 21 de febrero de 2019 y 16 de mayo de 2019. Dispone el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que 'b) Siempre que se matricule una finca o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices (...) la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita'. Y, por su parte, el artículo 199 del mismo cuerpo legal establece que 'el registrador solo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas colindantes afectadas (…). Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. (...). La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, Y a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia'. 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley hipotecaria, o bien instar ante notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria.'' A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho: I. (…). III. En cuanto al fondo del asunto, se hace constar que la disconformidad con respecto a la nota de calificación negativa por la que se acuerda suspender la inscripción de la escritura pública de agrupación, otorgada ante el Notario autorizante Don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995, que fue solicitada por esta mercantil compareciente, se fundamenta en base a las siguientes Alegaciones: Primera. Infracción de los artículos 327, en sus párrafos 10 y 11, y 328, en su párrafo 4.º, de la Ley Hipotecaria. La nueva nota de calificación negativa emitida por la Registradora de la Propiedad a la que se hace referencia en el correlativo fáctico Sexto del presente recurso, contraviene la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia dictada en fecha 23 de febrero de 2022, por la que analizando en profundidad todos los datos registrales, catastrales y judiciales que concurren en la solicitud de inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas referenciada en el correlativo fáctico primero (…), acordó estimar íntegramente el recurso gubernativo interpuesto por esta parte compareciente, en fecha 3 de diciembre de 2021, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (…), y en consecuencia revocar la anterior nota de calificación negativa emitida en fecha 3 de noviembre de 2021 (…) con respecto a dicha solicitud de inscripción. A este respecto debemos reputar infringido del artículo 327, en sus párrafos 10 y 11, de la Ley Hipotecaria, por los que se establece que: ''(…) Publicada en el 'Boletín Oficial del Estado' la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los Registradores mientras no se anule por los tribunales. La anulación de aquélla, una vez firme, será publicada del mismo modo. Habiéndose estimado el recurso el Registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución. El plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución es estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, empezará a contarse desde que haya transcurrido dos meses desde su publicación en el 'Boletín Oficial del Estado', a cuyo efecto, hasta que transcurra dicho plazo seguirá vigente el asiento de presentación. En caso de desestimación presunta por silencio administrativo la prórroga del asiento de presentación vencerá cuando haya transcurrido un año y un día hábil, desde la fecha de interposición del recurso gubernativo. En todo caso será preciso que no conste al Registrador interposición de recurso judicial al que se refiere el artículo siguiente (…).'' A la luz de la normativa transcrita, una vez estimado el recurso gubernativo mediante resolución expresa dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia procedía que por parte de la Registradora de la Propiedad se procediera a practicar el asiento de inscripción que había sido denegado en la nota de calificación negativa que ha resultado revocada por parte de dicha resolución, no pudiéndose practicar, como así ha sucedido, una nueva nota de calificación negativa, la cual, además, resulta, esencialmente, una reiteración de la primera nota de calificación negativa que ha sido revocada, y que, a mayor abundamiento, vuelve a denegar la inscripción solicitada, en base a los mismos argumentos y fundamentos que han quedado desestimados por la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia. En efecto, tras una complementación de los hechos concurrentes, la cual tiene por objeto básicamente una exposición de las alegaciones formuladas por el colindante opositor, la nueva nota de calificación negativa en el apartado de fundamentos de derecho por los que se motiva la denegación de la inscripción, presenta las siguientes diferencias respecto a la anterior nota de calificación negativa que ha resultado revocada: – Se añade la transcripción literal del apartado b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, así como diversos pasajes del artículo 199.1 del mismo cuerpo legal; preceptos a los que ya se había remitido y se había hecho invocación expresa en la primera nota de calificación negativa. – En el apartado propiamente de los ordinales primero y segundo, donde, en realidad se consignan los motivos de denegación únicamente se aprecia como modificación de la anterior nota de calificación negativa, la añadidura del siguiente texto: '(...) y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que (...).' Sin perjuicio de los argumentos que se esgrimirán al respecto en el presente recurso, debe apuntarse ya de entrada que la nota de calificación negativa vuelve a ampararse en las meras alegaciones del colindante opositor, sin aportar juicio de valor alguno sobre la identidad de la finca registral y de la georreferencia gráfica catastral existentes, conforme a los datos objetivos de que dispone el Registro y que pueden extraerse de los distintos registros públicos u oficiales (ya sea del propio Registro como del Catastro, o de las Resoluciones Judiciales firmes existentes), sin que se efectúe una valoración del juicio comparativo de concordancia e identificación por el Registrador de la coincidencia entre la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales que se corresponden con las fincas registrales que son objeto de la agrupación contemplada en la escritura pública otorgada por esta parte. Un juicio de valor comparativo que sí que se realiza en el Fundamento de Derecho Primero de la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, en el que se efectúa una exposición profunda y detallada de los datos registrales, catastrales de las fincas de los dos titulares colindantes, así como del expediente administrativo de reparcelación por el que se inmatricularon las mismas, y se toma en consideración las resoluciones judiciales de carácter firme recaídas con respecto al lindero separador de las mismas, procediendo además a constatar si existe coincidencia entre la finca resultante de la agrupación de dos fincas registrales titularidad de esta parte que procedían de reparcelación con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales, correspondientes con las fincas registrales que se agrupan. Y de tal juicio comparativo y de concordancia que se efectúa en dicha resolución no resulta ningún tipo de duda o indicio de que pudiera producirse invasión alguna con respecto a la finca titularidad del colindante opositor, en relación a la cual también es objeto de valoración las cartografías de las parcelas catastrales que la conforman, argumentos que debemos invocar y dar por reproducidos en el presente recurso, los cuales no se han visto desvirtuados por la nueva nota de calificación negativa, sin que la misma se hubiera acomodado o ajustado debidamente a las precisiones y criterios que resultan de los mismos. En consecuencia, la nueva nota de calificación negativa emitida por el Registro de la Propiedad, reafirmándose plenamente en la anterior nota de calificación negativa que ha sido revocada, no puede más que considerarse como una suerte de recurso, disconformidad o impugnación subyacente, lo que en ningún caso sería viable, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 328 párrafo cuarto de la Ley hipotecaria: '(...) Carecen de legitimación para recurrir la resolución de la Dirección General el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el Consejo General del Notariado y los Colegios Notariales. El Notario autorizante del título o su sucesor en el protocolo, así como el Registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles cuya calificación negativa hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la Dirección General de los Registros y del Notariado podrán recurrir la resolución de ésta cuando la misma afecte a un derecho o interés del que sean titulares. El Juez que conozca del recurso interpuesto podrá exigir al recurrente la prestación de caución o fianza para evitar cualquier perjuicio al otorgante del acto o negocio jurídico que haya sido calificado negativamente (...).''' Segunda. En los hechos consignados en la nueva nota de calificación negativa expedida el día 7/3/2022 por el Registro de la Propiedad se hace constar que se inició el expediente regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedès, ''siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante de la agrupación de las parcelas catastrales 9102603CF8890S0001PX y 9102616CF8890S0001IX'', como así se hace constar explícitamente en el correlativo fáctico apartado segundo de la citada nota de calificación. Dicho correlativo fáctico resulta prácticamente idéntico al que se consignó en la anterior nota de calificación negativa, si bien en aquélla se constataba con una mayor claridad, si cabe, que en relación a la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedes se precisaba que: ''siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante del Catastro''. Asimismo, se establece en los fundamentos de derecho de la nota de calificación que ''(…) 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares. Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o bien instar ante Notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia. 2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Por consiguiente. mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria (...).'' A la vista de los hechos y fundamentos de derecho que sustentan la calificación negativa de la inscripción de la base gráfica georreferenciada y por ende, de la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura pública suscrita por la entidad mercantil ''Metalúrgica del Penedès, SA'' aquí compareciente, debe concluirse que se procede nuevamente, a la denegación de la inscripción solicitada por la mera oposición formulada por la titular registral de finca colindante que compareció al procedimiento a tales efectos. Ello se desprende de la motivación de la nota de calificación negativa, sin que del contenido de la misma se extraiga pronunciamiento alguno que pudiera reflejar la existencia de dudas fundadas por parte de la Registradora de que la inscripción de la identificación gráfica de la finca pudiera coincidir en todo o parte, con otra base gráfica inscrita o que, en su caso, se hubiera comprobado en base a otras bases gráficas auxiliares o complementarias que pudieran constar en cualquier otro organismo oficial, la pretendida invasión alegada por dicho colindante registral. Conforme a las reglas jurisprudenciales emanadas de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, se establece como criterio principal que la mera oposición de un colindante no fundamenta, por sí sola, la denegación de la inscripción de la base gráfica, por lo que el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. Por tanto, la oposición del colindante habrá de ser valorada por el registrador, quien habrá de denegar la inscripción cuando, a la vista de las alegaciones y pruebas presentadas, llegue a la conclusión de que no existe identidad entre la finca registral y la base gráfica (fundamentalmente por encubrir su posible inscripción la celebración de negocios traslativos o en general cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita o por invadir la base gráfica, el dominio público u otra finca colindante). En contra, no fundamenta la denegación la manifestación o acreditación del colindante opositor de la existencia de una titularidad de algún derecho sobre la finca objeto del expediente que sea compatible con la titularidad dominical alegada por el solicitante de la inscripción. Así, las resoluciones de 11 o 25 de mayo de 2018 de la DGRN entienden que la mera existencia de un camino que implica una servidumbre de paso sobre la finca a favor del alegante que no se encontrara inscrita no imposibilita la inscripción de la base gráfica y la rectificación de cabida. Tercera. Si acudimos a la regulación contemplada en el mencionado artículo 199 LH debemos resaltar, por lo que aquí nos interesa, que: «(...) la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quién no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales (...)» De hecho, en la nueva nota de calificación negativa se reconoce que la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura coincide con la representación gráfica catastral de las fincas que son objeto de agrupación, representaciones gráficas en las que consta debidamente delimitada la finca resultante de la agrupación cuya inscripción se solicita con respecto a la configuración de la finca colindante, sin que se aprecie ningún atisbo de confusión de linderos entre las mismas o zonas de conflicto en que pudieran producirse posibles solapamientos en relación a las representaciones gráficas de ambas fincas colindantes. Es más, conforme se recoge en la propia nota de calificación negativa (Apartado Diligencia de 15 de octubre de 2021), el colindante registral compareciente no sólo alega oposición a la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura, sino que también invoca no estar de acuerdo con la superficie, delimitación y datos que constan actualmente en el catastro y que a su juicio no son correctos, lo que infiere que dicho cotitular registral no ha acreditado en el expediente del Registro de la Propiedad, ni cualquier otro que pudiera instarse ante el Catastro, que exista base gráfica catastral u otra base alternativa georreferenciada contradictoria que se hubiera inscrito previamente en el Registro de la Propiedad o pudiera constituir siquiera una base gráfica auxiliar para tales fines, de acuerdo con el título de propiedad que pudiera ostentar, por la que le permita alegar incompatibilidad o invasión alguna causada por la finca objeto de la representación gráfica aportada a la escritura de agrupación otorgada por esta parte. En realidad, la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura de agrupación de las fincas registrales 884 y 610, la cual guarda correspondencia con la representación gráfica catastral de dichas fincas, no genera alteración alguna que pueda producir una afectación sobre la finca del titular colindante que se ha opuesto en el expediente, por cuanto se trata de la agrupación de dos fincas, una, la registral 884, situada en el interior de la otra, la registral 610, motivo por el cual no puede objetivamente producirse, con la agrupación acordada, ningún giro o desplazamiento del perímetro exterior que resulta de la representación gráfica catastral de las fincas agrupadas, ya sea antes de procederse a la agrupación de las fincas como tras realizarse dicha operación jurídica por la que se forma la finca resultante de tal agrupación. A este respecto procede invocar el cumplimiento estricto de lo dispuesto (artículo 9.1) de la LH por el que se establece que: ''En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al catastro una vez practicada la operación registral. La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación Y la finca inscrita. valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y. las diferencias de cabida. si las hubiera, no excedan de! diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.'' En nuestro caso se dan todos los requisitos para que, de forma objetiva, la Registradora no pueda albergar ninguna duda sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, por cuanto: 1) la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura respeta absolutamente la delimitación del perímetro del conjunto de las fincas aportadas o agrupadas que resulta de la cartografía catastral; y 2) existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca, dado que ambos recintos se refieren básicamente a la misma porción del territorio (en nuestro caso, porción de terreno conformado, en su conjunto, por las dos fincas registrales agrupadas), y las diferencias de cabida exceden escasamente un 0,72 % (muy inferior al 10 % legalmente exigido) y no impiden la perfecta identificación de la finca inscrita, ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. En consecuencia, el exceso de cabida de (65,04 m2) que resulta de la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación, la cual, a su vez, es acorde, en cuanto a su superficie, delimitación y linderos, con la suma y recomposición de las representaciones gráficas catastrales de las fincas preexistentes que son objeto de la mencionada agrupación, únicamente ha tenido por objeto la rectificación de una errónea descripción literaria registral de dichas fincas, sin que se produzca ninguna alteración en la composición y delimitación originarias resultantes del perímetro del conjunto de ambas fincas, antes de procederse a su agrupación. En este punto se debe reiterar lo establecido acertadamente en el Fundamento de Derecho Primero de la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia de fecha 23 de febrero de 2022 que revocó la primera nota de calificación negativa, por la que se constata: \"(...) En virtud de dicho expediente de reparcelación, que se inscribió en el Registro, la finca registral 610 resultó con una superficie de 10.926 metros cuadrados. De ella se segregaron 1.937,87 metros cuadrados, que dieron lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el objeto del recurso, quedando una superficie según Reqistro de 8.98813 metros cuadrados. Posteriormente, se segregaron 1.842,50 metros cuadrados, que dieron lugar a la registral 884, quedando un resto de 7.145,63 metros cuadrados, según Registro. En la escritura calificada se vuelve a agrupar la registral 884 con su matriz 610, por lo que volvería a tener una superficie de 8.988,13 metros cuadrados, según Registro, aunque según la georreferenciación alternativa aportada tiene 9.053,17 metros cuadrados. La finca registral 610 se corresponde con la parcela con referencia catastral 9102603CF8890S0001PX, de 7.211 metros cuadrados. La finca registral 884 con la parcela con referencia catastral 9102616CF8890S0001IX de 1.843 metros cuadrados y la otra finca que nada tiene que ver con el expediente, se correspondería con la referencia catastral 9102602CF8890S, que tendría por diferencias una superficie de 1.792 metros cuadrados, cuando se segregaron 1.973,87 metros cuadrados, siendo la total superficie catastral de 11.026 metros cuadrados, frente a los 10.926 metros cuadrados, según alega la registradora en su informe en defensa de la nota, que es la superficie que resulta de la reparcelación. Si como dice la Registradora en su informe, la segregación de los 1.937,87 m2 formó una finca nueva que nada tiene que ver con el presente recurso, no debiera computarse esa diferencia superficial, pues la rectificación de superficie. también de pequeña magnitud, podría haberse producido por otro lindero distinto. Por tanto, la diferencia superficial que centra el objeto del debate es la que existe entre los 8.988.13 m2 y los 9.053,17 m2, es decir, 65,04 m2 (…)''. En todo caso, debe señalarse que conforme al artículo 10.1 LH la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la propiedad, sin que, como se pretende por la colindante registral, corresponda al registrador en el ejercicio de su función calificadora revisar de oficio dicha cartografía catastral. Como ya señaló la resolución de 22 de abril de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la calificación de una representación gráfica conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la LH supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015) las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. A este respecto, resulta del todo ilustrativa las representaciones gráficas catastrales, de las fincas agrupadas, donde se aprecia claramente que la finca registral 884 se encuentra en el interior de la finca registral 610, y además no confronta la finca 609 titularidad del colindante registral que ha comparecido en el expediente, por lo que ninguna invasión le puede generar a la finca de su propiedad por causa de la agrupación practicada y, ni mucho menos, por la representación gráfica georeferenciada que refleja la agrupación de las dos fincas, la cual presenta una correspondencia total y absoluta en su perímetro exterior con las representaciones gráficas catastrales de las fincas, previa su agrupación: [Se insertan imágenes]. Finalmente, debemos también remitirnos al análisis de la configuración y cartografía de las parcelas catastrales que conforman la finca del colindante opositor que se efectúa en la propia resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia de fecha 23 de febrero de 2022, por el que se constata que: ''(...) La finca 609 del colindante notificado opositor, que también procede de la citada reparcelación se inscribió con una superficie de 4.530 metros cuadrados que resulta inalterada en el Registro, sin que se haya solicitado la inscripción de su georreferenciación. Según el informe de la Registradora, esta finca se corresponde con las parcelas catastrales 9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 9102611CF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S, cuya suma arroja una superficie de 3.304 metros cuadrados (inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación) (…)'' (Fundamento de Derecho Primero). Existen pues, datos objetivos resultantes de las inscripciones registrales y de las representaciones gráficas catastrales de las parcelas agrupadas de esta parte, así como de la parcela titularidad del colindante opositor, que permiten diferenciar perfectamente la configuración y confines de cada una, resultando la inexistencia de solapamiento, giro o desplazamiento de linde alguno que permita inducir a dudas sobre si se produciría una invasión de terreno de la finca colindante, estando las mismas perfectamente deslindadas y separadas en su configuración perimetral. [Se inserta imagen]. En consonancia con la anterior argumentación, debe significarse que ninguna duda puede albergarse respecto a la concordancia entre la representación gráfica aportada y la finca registral titularidad de esta parte compareciente (fincas 610 y 884 antes de la agrupación), cuando el exceso de cabida que comporta la misma es tan escaso, (0,72 %) con respecto a la totalidad de la finca, y el perímetro exterior de las fincas agrupadas, tenidas en cuenta en su conjunto, conforme a la cartografía catastral preexistente, no ha sufrido ningún tipo de giro o desplazamiento, de manera que se alcanza una delimitación e identificación de la finca agrupada totalmente concordante con el título inscrito y distinguiéndose claramente de la delimitación gráfica y título de dominio del colindante registral que ha comparecido en el expediente. A este respecto, debemos remitirnos a lo establecido en el artículo 10.5, párrafo primero de la LH, por el que se establece: ''Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real''. Por su parte el artículo 198.1 de la LH preceptúa: ''La concordancia entre Registro dela Propiedad y la realidad física y jurídica extra-registral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos: 1.º) la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro''. Y el artículo 38, párrafo primero de la LH establece: ''A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quién tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos''. El juego de los anteriores preceptos legales, aplicados al supuesto que nos ocupa, determina que la sociedad aquí compareciente es titular del dominio y tiene inscrito en el Registro a su nombre la propiedad de dos fincas registrales (610 y 884 de Pacs del Penedès), de superficie (7.145,63 m2 y 1.842,50 m2), respectivamente, las cuales se ubican en el espacio geográfico que consta de sus descripciones literarias y que coincide, produciéndose así la plena concordancia registral con la realidad física y jurídica extra-registral, con la representación gráfica catastral de las mismas que, a su vez, es corroborada por la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura de agrupación, de manera que el ínfimo exceso de cabida por un total de (65,04 m2) no altera para nada esa identificación y concordancia objetivas, tratándose de una mera rectificación de la descripción literaria de ambas fincas (la número 884 con tan solo 0,05 m2 y la número 610 de únicamente 64,99 m2), correspondiendo tales excesos de cabida, como decíamos, a tan solo un (0,72 %) del total de ambas fincas en su conjunto. Cuarta. Finalmente, y no por ello menos importante, debemos significar que la colindante registral, en realidad, está fundamentando su oposición en base a aspectos sustantivos que trae a colación a un expediente de inscripción de una certificación gráfica georreferenciada que son completamente ajenos a tales cuestiones, no pudiendo trasladar al Registro de la Propiedad las disconformidades sobre los títulos de dominio inscritos en el Registro o las delimitaciones geográficas resultantes del Catastro (registros todos ellos oficiales y públicos), por cuanto que el único cauce preceptivo para dilucidar y resolver tales cuestiones no es otro que el ejercicio de una acción declarativa de dominio o incluso reivindicatoria de la propiedad ante los tribunales del orden jurisdiccional civil. Pero dicho cauce en la actualidad, se halla completamente agotado y ya finalizado habiendo recaído precisamente unas sentencias judiciales firmes que va dirimieron el conflicto de dominio suscitado entre ambos propietarios, y que ahora el colindante opositor trata de reproducir y extrapolar al presente expediente de inscripción de una escritura pública de agrupación de fincas en el Registro de la Propiedad; conflicto que se resolvió a favor de esta parte recurrente, como tendremos la oportunidad de constatar en la presente alegación. A este respecto, debe resaltarse el confusionismo derivado de las alegaciones del colindante registral que se ha opuesto a la inscripción de la escritura de agrupación, alegando en sus apartados iniciales que ''los datos que constan actualmente en el Catastro no son correctos, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas indicadas y la finca que represento en relación a estas cuestiones'', manifestación que es recogida en la diligencia practicada con motivo de la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 LH que consta inserta en la nota de calificación negativa expedida por el Registro de la Propiedad. No obstante, en apartado posterior de su escrito de alegaciones se matiza esa manifestación inicial, precisando que dicho procedimiento judicial en curso viene constituido por el ejercicio de una acción negatoria de determinadas servidumbres y cesación de inmisiones que ha dado lugar a la tramitación del procedimiento ordinario número 460/2019 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vilafranca del Penedes, la cual, a mayor abundamiento, ha sido ejercitada por esta sociedad compareciente contra la mercantil colindante. El dictamen pericial aportado por la colindante registral se elaboró en el marco y contexto de dicho procedimiento judicial, sin que pueda tener valor probatorio alguno a los efectos de oposición al expediente de inscripción de la representación gráfica georreferenciada, dado que ni siquiera se ha esgrimido en el seno de un procedimiento en el que estuviera en discusión el dominio o la posesión de cualquier porción de terreno integrado en las fincas de esta parte, conforme a su configuración actual. Por tanto, ningún procedimiento judicial se halla en curso en la actualidad por el que se hubiera ejercitado alguna acción declarativa de dominio o reivindicatoria de la propiedad tendente a discutir, y en su caso, modificar la configuración y superficie actuales de las fincas registrales que pertenecen a esta sociedad compareciente, con arreglo a los títulos de dominio que ésta ostenta, y ni mucho menos dicha colindante registral ha planteado ante la jurisdicción competente el conflicto dominical que ahora se presenta ante el Registro de la Propiedad, no siendo éste el cauce ni el estamento adecuado para poder revertir modificar o anular, siquiera parcialmente los títulos de dominio pertenecientes a esta sociedad compareciente. Y a mayor abundamiento, debemos aportar en este punto la nueva sentencia judicial número 7/2022 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e instrucción número 1 de Vilafranca del Penedes en fecha 23 de enero de 2022, recaída precisamente en relación al procedimiento ordinario número 460/2019 al que hacía referencia el colindante opositor en sus alegaciones, resolución judicial en la que, estimándose la excepción de cosa juzgada invocada por esta parte en dicho procedimiento, se resuelve en su Fundamento de Derecho Segundo que: \"(...) por todo lo expuesto, debe estimarse la excepción de cosa juzgada y, en su consecuencia, no se podrá analizar donde debe quedar ese límite, partiendo del hecho ya declarado firme de que el mismo está en dichas líneas exteriores de la pared divisoria, lo que conlleva a tener que entrar en el fondo del asunto y poder analizar si, efectivamente al ser ese el límite, existen o no unas servidumbres que deben ser negadas y unas inmisiones que deben cesar, si procede (...)''. Así pues, y sin ánimo de adentrarnos en los aspectos sustantivos de los títulos de dominio pertenecientes a ambas partes, que en el informe técnico aportado por la colindante no se tienen en cuenta debidamente los razonamientos que resultan de la ''ratio decidendi'' de la Sentencia recaída en fecha 23 de diciembre de 2002, en el Procedimiento de Juicio de Menor Cuantía 18/2001 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vilafranca del Penedès (…) tramitado, esta vez sí, en ejercicio de una acción declarativa de dominio y reivindicatoria de la propiedad que esta parte compareciente interpuso con respecto a la compañía colindante, la cual fue estimada en su gran mayoría de pretensiones por la que se establece: ''En el Plano F-5 (f.46) de adjudicación, se delimitan las parcelas resultantes del Proyecto de Reparcelación, y a las que se debe estar en el presente procedimiento. Existe controversia en cuanto al límite entre las parcelas 1 (propiedad de la codemandada La Xarmada, Societat Cooperativa Catalana Limitada, y 2 (propiedad de la actora), debiendo para ello estar a los informes periciales obrantes en las actuaciones emitidas por perito arquitecto L. G. B. F. (f.524 y ss) y perito topógrafo J. X. T. (f.390 y ss), que atendida la prolijidad de sus informes puestos en relación con los informes aclaratorios emitidos por el Ayuntamiento de Pacs del Penedes de fecha 1 de marzo de 2000 (f.49) y de 7 de abril de 2000 (f.50) resulta que los límites que separan ambas fincas deben situarse en línea recta trazada por las paredes posteriores de las edificaciones existentes, sin que pueda estarse al mojón (único) presente toda vez que no se corresponde con los lindes de las fincas adjudicadas según el Plano F-5 (f.397). Es hecho no controvertido que el expediente de reparcelación es firme (certificación del Secretario del Ayuntamiento de Pacs del Penedes, punto 2, f.50), no habiendo sido impugnado por las partes implicadas, por lo que a él debe estarse en cuanto a los lindes establecidos respecto de las parcelas resultantes. Y no tanto por el hecho de que sea o no vinculante a efectos civiles sino por ser cuestión no controvertida en dicho expediente, no constando en las presentes actuaciones oposición alguna al mismo, asumiendo tácitamente el resultado de aquel y por ende sus delimitaciones.'' (FD segundo). Es más, la Sentencia de la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 11 de noviembre de 2003, que confirmó la anteriormente indicada sentencia de primera instancia (…), es aún si cabe mucho más clarividente, estableciéndose en su ''ratio decidendi'' que: ''Por último y no menos trascedentes resultan los informes aclaratorios realizados por el Ayuntamiento de Pacs del Penedes, en los cuales, el primero, de 1 de marzo de 2000, indica como los límites de las fincas controvertidos serán los indicados en el Plano F-5, mientras que el fechado el 7 de abril de 2000, aludido por el perito J. X. T., dicho límite se sitúa en la línea recta trazada por las paredes posteriores de las edificaciones existentes en la finca propiedad de La Xarmadai Societat Cooperativa Catalana Limitada. Atendiendo lo anterior la conclusión de la sentencia de instancia resulta lógica y adecuada a los principios que hemos descrito, y sitúa el límite entre las fincas en la obrante en el Plano F-5 sin dudas sobre la trascendencia real que la anchura de la línea empleada en dicho plano tiene atendiendo los informes municipales mencionados.'' (FD 4.º). Por consiguiente, la línea divisoria entre ambas fincas colindantes viene determinada, conforme ha sido declarado por resolución judicial firme y según resulta de las representaciones gráficas catastral y georreferenciada, por la línea posterior de las edificaciones de la finca de la colindante registral que ha comparecido al expediente, y no porque lo diga esta parte, sino porque se ha determinado por Sentencia firme, y porque ya venía determinado por un Proyecto de Reparcelación tramitado por el Ayuntamiento de Pacs del Penedès, cuyos planos fueron aclarados y precisados en el mencionado procedimiento judicial. Un Proyecto de Reparcelación que es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad y que además constituye la base cartográfica para que se establezca las representaciones gráficas catastrales de las fincas resultantes de dicho proyecto de reparcelación. La nota de calificación negativa emitida por la Registradora determina que, para que esta parte pueda inscribir la base gráfica de la finca de su propiedad, debe instarse, o bien a un expediente de conciliación, o a un expediente notarial de deslinde, o en su caso, acudir ante los Tribunales de Justicia, cuando dicho procedimiento judicial ya se ha celebrado y el conflicto o discusión respecto a la configuración, lindes y derechos de propiedad de ambas partes colindantes ya ha sido dirimido por los órganos jurisdiccionales civiles competentes, habiendo recaído sentencia firme a tal efecto, cuya vigencia y virtualidad resulta vinculante, no sólo para las partes litigantes, sino también para todos los organismos, instituciones o administraciones que deban conocer de cualquier cuestión que atañe a tales derechos dominicales. La colindante registral que ha comparecido no está de acuerdo con el Catastro, ni con el Registro, ni con el Proyecto de Reparcelación, el cual no impugnó en su momento como bien se refleja en las resoluciones judiciales anteriormente citadas, debiendo resaltarse que para el caso de controversias derivadas de procesos de concentración parcelaria o reparcelación, como es el caso, estas no pueden ser esgrimidas ni constituir fundamento de oposición en el Procedimiento regulado por el artículo 199 de la LH, dado que ello afectaría a una administración pública e incluso un orden jurisdiccional completamente distintos. Asimismo, la supuesta invasión alegada por la colindante registral que ha comparecido al expediente no se ajusta siquiera a su propio título de dominio, pudiendo extraerse del informe técnico aportado al expediente que, si tuviéramos en cuenta las mediciones y posicionamientos del mismo, resultaría que la finca titularidad de La Xarmada, SCCL, en la actualidad, presenta una superficie de (4.440 m2), según el plano PP1 del propio informe, y con la adición de la superficie del terreno que se indica en el mismo como supuestamente perteneciente a dicha finca de (183,70 m2), los cuales resultan de restar a la supuesta superficie de (406,70 m2) que se indica en dicho informe que se incorporó a la finca de esta parte, la menor de (223 m2) que según ésta resultaba de las sentencias, lo que nos daría una superficie total de la finca de dicho colindante de (4.623,70 m2), y por consiguiente, superior al título de dominio de la finca que ésta invoca, la cual, además. alega que debería comprender una superficie de (4.530 m2) (pág. 2 de su escrito de alegaciones). En virtud de lo expuesto, Suplico a la Dirección General de Registros y Notariado: Que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo, junto con la documentación que se adjunta al mismo, y una vez evaluados los trámites necesarios; y en sus méritos, dicte resolución anulando la resolución de la nota de calificación negativa emitida en fecha 7 de marzo de 2022 por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, por razón del título presentado al objeto de su despacho, consistente en la escritura pública otorgada ante el Notario autorizante Don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995, por la que se procedía a efectuar una agrupación de dos fincas urbanas (fincas registrales número 610 y 884 de Pacs del Penedès), y en consecuencia, se determine la procedencia de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada aportada a dicho título, y por ende, de la agrupación de las fincas otorgada en la mencionada escritura pública.» IV Mediante escrito, de fecha 8 de abril de 2022, la registradora de la Propiedad se ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo. En dicho informe, entre otros extremos, hacía constar lo siguiente: Primero. Que «estudiada la base gráfica catastral con la herramienta de bases gráficas de este Registro, superpuesta la capa del PNOA, la registradora albergó dudas acerca de la posible invasión de las parcelas colindantes por el Oeste, por los siguientes motivos: a) Tanto las fincas objeto de agrupación como la colindante procedían de reparcelación en la que se atribuyó a la finca 610 una superficie de 10.926 m2, de los que se segregaron 1.937,87, que dio lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el asunto objeto de este informe, a la que le corresponde la referencia catastral 9102602CF8890S, y asimismo se segregaron 1.842,50, que dieron lugar a la registral 884, que es ahora objeto de agrupación a su matriz (finca 610), la cual había quedado con una superficie de 7.145,63 m2, correspondiendo a las dos fincas segregadas y al resto matriz las referencias catastrales 9102602CF8890S, 9102603CF8890S y 9102616CF8890S, cuya superficie catastral total es de 11.026 m2 (superior en 100 m2 a la cabida asignada en la reparcelación). b) Por su parte, a la registral 609, colindante titularidad de La Xarmada, SCCL, se le atribuyó en la reparcelación la cabida de 4.530 m2, que no ha sido modificada; sin embargo, la suma de las parcelas catastrales que se corresponden con esta última finca, según el parcelario catastral, (9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 910261ICF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S) arroja una superficie de 3.304 m2 (inferior en 1.226 m2 a la cabida asignada en la reparcelación). c) De la superposición de la capa del PNOA resulta la posible invasión de las parcelas catastrales titularidad de La Xarmada, SCCL al hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas en estas últimas». Segundo. Que el escrito de recurso acompaña «sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Vilafranca del Penedès, el día 23 de enero de 2.022, en la que se niega la existencia de determinadas servidumbres de luces y vistas y de desagüe, entre las fincas colindantes (la del recurrente y la del alegante) de la que resulta la afirmación de que la \"línea divisoria entre ambas fincas corre desde la línea exterior de las paredes posteriores del edificio perteneciente a La Xarmada, SCCL\", si bien. [sic] Esta resolución judicial no puede ser valorada en el recurso por cuanto que no pudo ser tenida en cuenta en la calificación registral. Esto no obstante, la afirmación de la sentencia viene a confirmar la postura de la registradora calificante, pues, como consta en el apartado 5.º anterior de este informe, de la superposición de la cartografía catastral a la capa cartográfica del PNOA resulta que esa línea divisoria se extiende por encima de parte de esas edificaciones, de las que se dice que constituyen la línea divisoria». Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 327 de la Ley Hipotecaria; el apartado tercero de la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de marzo de 2019, y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de febrero de 2022. 1. El título ahora calificado es el mismo que fue objeto de una primera nota de calificación registral negativa de fecha 2 de noviembre de 2021, recurrida ante este Centro Directivo, y revocada por Resolución de 23 de febrero de 2022, a la cual, publicada en el «Boletín Oficial del Estado» de fecha 14 de marzo de 2022, nos remitimos en cuanto a la narración fáctica del supuesto de hecho. Por tanto, al igual que en aquel primer recurso, se trata de decidir ahora «si es inscribible la representación gráfica (…) correspondiente a una finca resultante de agrupar dos fincas registrales procedentes de reparcelación, que coincide con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales», todo ello tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en el que el titular de una finca colindante, que también procede de la citada reparcelación, ha formulado oposición. En aquella ocasión, la primera nota de calificación negativa de fecha 2 de noviembre de 2021 se limitó a decir que «habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad, no es posible la inscripción de la base gráfica registral de la finca relacionada en el precedente documento. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares». Y tal primera nota de calificación fue, como decimos, revocada por la Resolución de 23 de febrero de 2022, la cual señaló que «la nota de calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante. La registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca (…)». Ahora, la segunda nota de calificación, de fecha 7 de marzo de 2022, señala que «habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma». La entonces recurrente, vuelve a recurrir ahora contra esta segunda nota de calificación alegando que «la nueva nota de calificación negativa (…) contraviene la resolución de (…) 23 de febrero de 2022 (…) no pudiéndose practicar, como así ha sucedido, una nueva nota de calificación negativa, la cual, además, resulta, esencialmente, una reiteración de la primera nota de calificación negativa que ha sido revocada (…) (salvo por la invocación, ahora, de una sentencia aportada por la parte que formuló oposición) (…) que no puede más que considerarse como una suerte de recurso, disconformidad o impugnación subyacente, lo que en ningún caso sería viable, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 328 párrafo cuarto de la Ley hipotecaria». 2. En esencia, la diferencia sustancial entre la primera nota de calificación, ya revocada por este Centro Directivo, y la segunda, objeto del presente recurso estriba en que en la segunda nota de calificación se menciona «la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto», y se afirma que la razón de la calificación negativa no se deriva directamente del hecho de haberse presentado oposición por el titular de la finca colindante, sino de que «la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación». 3. Como cuestión previa, de carácter procedimental, debe resolverse la alegación de la recurrente conforme a la cual, tras la revocación de la primera calificación recurrida no es posible dictar una segunda, sino sólo practicar los asientos pretendidos por la recurrente. A tal efecto debe recordarse que, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2019, la resolución de un recurso ha de hacerse «atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que está redactada la nota de calificación recurrida» y que si en un caso concreto hubiera de estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa «pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribibilidad del documento calificado». Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado que «la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido puestos de manifiesto en una calificación anterior». Por tanto, debe desestimarse la alegación de la recurrente sobre la imposibilidad de dictar nueva nota de calificación cuando ha sido revocada la primera. 4. Procede ahora analizar si esta segunda nota de calificación resulta o no suficientemente fundada en cuanto a las dudas expresadas en ella por la registradora. En esta segunda nota se alude a que durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 se ha formalizado, con fecha 15 de octubre de 2021, oposición por parte del titular de una finca registral colindante «por invasión de la finca de su propiedad, manifestando que los datos catastrales no son correctos, existiendo en la actualidad un procedimiento judicial» sobre esta cuestión. Pero no consta acreditado la existencia de dicho procedimiento judicial, ni su identificación, contenido y objeto. Tampoco consta alegado por el opositor cuál es la porción concreta de finca que supuestamente resultaría invadida por la georreferenciación pretendida de contrario. Y la registradora no expresa en su nota de calificación de fecha 7 de marzo de 2022, como tampoco lo hizo en la inicial de fecha 2 de noviembre de 2021, hoy ya revocada, cuáles son las razones que le llevan a dar credibilidad a esta alegación de oposición. Sólo en su informe, emitido el día 8 de abril de 2022, aclara que «estudiada la base gráfica catastral con la herramienta de bases gráficas de este Registro, superpuesta la capa del PNOA, la registradora albergó dudas acerca de la posible invasión de las parcelas colindantes por el Oeste, por los siguientes motivos»: a) Que la superficie catastral total supuestamente correspondiente a las fincas del promotor del expediente es superior en 100 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación e inscrita. b) Que la superficie catastral total supuestamente correspondiente a la finca del opositor arroja una superficie inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación e inscrita. c) Que «de la superposición de la capa del PNOA resulta la posible invasión de las parcelas catastrales titularidad La Xarmada, SCCL al hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas en estas últimas». En consecuencia, esta segunda nota de calificación de fecha 7 de marzo de 2022, ahora objeto de recurso, ha de ser igualmente revocada, y por las mismas razones por la que lo fue la primera de fecha 2 de noviembre de 2021, esto es, porque «no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad», y porque «la registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca». En efecto, no es en el informe que ha de emitirse tras la interposición del recurso, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sino en la propia nota de calificación recurrible, donde ha de detallarse tal fundamentación, a fin de que pueda ser conocida y en su caso combatida por el interesado en vía de recurso, sin que se produzca indefensión. 5. Por razones de economía procedimental, y dadas las dilaciones que ya ha sufrido el procedimiento por causa imputable a las deficiencias formales de las dos notas de calificación recaídas, recurridas, y ya revocadas, y sin prejuzgar el hipotético contenido de un tercera nota o de una hipotética tercera Resolución de recurso contra ella, se debe expresar aquí que consultada la Sede Electrónica del Catastro, y tras superponer su cartografía con la ortofoto oficial del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea resulta lo siguiente: Por tanto, si bien es cierto que, como dice la registradora en su informe, se aprecia «hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas» en la parcela catastral colindante, tal superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada, tal como consta definido en la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Recuérdese que dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que «el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral», de modo que «cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente», como se prevé en el apartado tercero de dicha Resolución conjunta. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 5 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don D. A. S. contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Córdoba número 5, doña María de la Paloma Muñoz García-Liñán, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. Hechos I Mediante escritura, autorizada el día 26 de enero de 2022 por el notario de Córdoba, don Pedro Gerardo Velamazán Perdomo, con el número 555 de protocolo, se solicitaba la inscripción de una compraventa de una participación indivisa de un entero setecientas setenta y siete milésimas por ciento de la finca registral número 35.088 del Registro de la Propiedad de Córdoba número 5. La finca se describía registralmente, según la inscripción 11.ª de fecha 10 de noviembre de 2015, como «rústica. Parcela de terreno de regadío, procedente del lote número tres, en que fue dividido el cortijo (…) en el término de Córdoba, tiene una extensión superficial de cinco hectáreas, sesenta y dos áreas y cuarenta y ocho centiáreas (…) La primitiva finca (…) tiene calificación urbanística según el Plan General de Ordenación Urbana vigente de suelo no urbanizable en zona sujeta a procesos no tolerables en medio de alto valor agrícola». En la escritura se hacía constar que la finca quedaba identificada catastralmente con el número de referencia 14900A106000120020FQ y localización: «Es: 19 Pl:00 Pt:01 Polígono: 106 y parcela 12», descrita en Catastro como parcela urbana de uso principal residencial, en la que figuraban construcciones destinadas a vivienda y almacén. En la parcela catastral en cuestión se identifican diversas referencias catastrales algunas de naturaleza urbana correspondientes a construcciones de uso residencial o industrial y otras a subparcelas de naturaleza rústica identificándose cada una de ellas por el número de escalera. La compraventa tenía por objeto una participación indivisa de un entero setecientas setenta y siete milésimas por ciento de la finca registral que fue adquirida por los vendedores por escritura de fecha 17 de marzo de 2003 e inscrita por la inscripción 17.ª de 6 de abril de 2016. En dicho asiento, constaba que el registrador aplicó el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y remitió la documentación presentada al Ayuntamiento por existir duda de formación de peligro de población sin que el mismo contestara en plazo, practicándose la inscripción tras haber transcurrido el plazo reglamentario de cuatro meses. Según resultaba del historial registral, la finca se formaba por segregación en escritura de fecha 24 de febrero de 2000, que motivó su inscripción 1.ª de 18 de abril de 2000, y en virtud de la cual fue comprada, por mitades indivisas y con carácter privativo, por doña M. N. C. C. y doña V. L. Z., las cuales siguen siendo titulares de una participación indivisa del 34,894889 %. Dichas personas comenzaron la transmisión por cuotas indivisas de la finca. Así, por escritura de fecha 6 de abril de 2000, se vendió una cuota del 8,885 % a favor de dos personas por mitades indivisas, según la inscripción 2.ª Por escritura de fecha 20 de septiembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 % a favor de dos personas por mitades indivisas, según la inscripción 3.ª Por escritura de fecha 21 de septiembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 4.ª Por escritura de fecha 18 de diciembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777%, según la inscripción 5.ª Por escritura de fecha 18 de diciembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777%, según la inscripción 6.ª Por escritura de fecha 29 de diciembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 7.ª Por escritura de fecha 14 de marzo de 2001, se vendió una cuota del 1,777%, según la inscripción 8.ª Posteriormente, según la anotación letra A, de fecha 4 de junio de 2001, cancelada por caducidad el día 18 de diciembre de 2014, se practicó anotación preventiva de prohibición de disponer en virtud de resolución de 15 de mayo de 2001, dictada por el presidente de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Córdoba, en expediente de infracción urbanística número 22/2001, seguido en la Sección de Disciplina Urbanística de dicha Gerencia, por realización de infraestructura para parcelación, segregación fáctica y venta de parcelas. Una vez caducada la anotación letra A, se inscribió la transmisión de nuevas cuotas de 1,777 %, 1,777 %, 1,777 %, 1,777 %, 1,333 %, 1,777 %, 1,777 % y 2,222 %, por escrituras otorgadas entre el año 2001 y el año de 2003, según las inscripciones 9.ª, 11.ª,12.ª, 13.ª, 15.ª, 16.ª, 17.ª y 18.ª Posteriormente, se inscribieron nuevas ventas de cuota indivisa del 1,777 % por las inscripciones 19.ª, 20.ª, 21.ª y 22.ª II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Córdoba número 5, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Antecedentes de hecho Primero. Que con el número 1456 del Diario 83 se ha presentado una escritura autorizada por el Notario de Córdoba, don Pedro Gerardo Velamazán Perdomo, n.º 555/2022 de protocolo, en la que se solicita la constancia registral de una compraventa. Segundo. Que en el día de la fecha, la Registradora de la Propiedad que suscribe ha calificado el precedente documento, en los términos a que se refieren los artículos 18 y 19-bis de la Ley Hipotecaria, apreciando la existencia del siguiente defecto que impide la inscripción del título en su totalidad: Que no se acredita la correspondiente licencia municipal para el acto de parcelación urbanística que implica la transmisión de una participación indivisa del 1,777 % de la finca registral 35088 a don M. A. C. y don M. A. S., por mitades indivisas, con lo que cada uno de ellos sería propietario de un 0,8885 %. Fundamentos jurídicos Primero. Que el artículo 18 de la Ley hipotecaria establece que los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en ellos, por lo que resulte de los mismos y de los asientos del Registro. Segundo. Que el artículo 66 de la LOUA establece: «1. Se considera parcelación urbanística: b) En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos. 2. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate. 3. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento. 4. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística salvo que esté contenido en un proyecto de reparcelación aprobado. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, que los notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.» Que la transmisión por cuotas indivisas de la finca 35088 implica una posible parcelación urbanística como resulta de su propio historial registral: 1.º La finca se forma por segregación en escritura de 24 de febrero de 2000, que motivó su inscripción 1.ª, y en virtud de la cual que fue comprada, por mitades indivisas y con carácter privativo, por doña M. N. C. C. y doña V. L. Z., las cuales siguen siendo titulares de una participación indivisa del 34,894889 %. 2.º Que dichas señoras comenzaron la transmisión por cuotas indivisas de la finca al poco tiempo de su adquisición. 3.º Que, por escritura de 6 de abril de 2000, se vendió una cuota del 8,885 % a favor de dos personas por mitades indivisas, según la inscripción 2.ª 4.º Que, por escritura de 20 de septiembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 % a favor de dos personas por mitades indivisas, según la inscripción 3.ª 5.º Que, por escritura de 21 de septiembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 4.ª 6.º Que, por escritura de 18 de diciembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 5.ª 7.º Que, por escritura de 18 de diciembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 6.ª 8.º Que, por escritura de 29 de diciembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 7.ª 9.º Que, por escritura de 14 de marzo de 2001, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 8.ª 10.º Que, según la anotación letra A, de 4 de junio de 2001, hoy caducada, se practicó anotación preventiva de prohibición de disponer en virtud de Resolución de 15 de mayo de 2001, dictada por el Presidente de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en Expediente de Infracción Urbanística n.º 22/01, seguido en la Sección de Disciplina Urbanística de dicha Gerencia, por realización de infraestructura para parcelación, segregación fáctica y venta de parcelas. 11.º Que, una vez caducada la anotación letra A, se inscribió la transmisión de nuevas cuotas de 1,777 %, 1,777 %, 1,333 %, 1,777 %, 1,777 % y 2,222 %, por escrituras otorgadas entre el 8 de mayo de 2001 y el 25 de marzo de 2003, según las inscripciones 11.ª, 13.ª, 15.ª, 16.ª, 17.ª y 18.ª, siendo la inscripción 11.ª la única no vigente a día de hoy. 11.º Que también se han practicado otras inscripciones por las que los adquirentes de las participaciones indivisas inscritas transmitieron sus cuotas pero sin nuevo fraccionamiento de la propiedad. Que la transmisión de la participación del 1,777 % que se formaliza en la escritura calificada supone la aparición de nuevas cuotas inferiores a la existente porque se transmite, por mitades indivisas, a dos personas, cada una de las cuales sería propietaria del 0,8885 %. Que, por tanto, es necesaria la correspondiente licencia urbanística. Tercero. Que el artículo 186 de la misma Ley añade: 1. Las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los seis años siguientes a su completa terminación. 2. La limitación temporal del apartado anterior no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los siguientes actos y usos: A) Los de parcelación urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo no urbanizable. B) Los que afecten a: a) Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral.» Que la finca registral 35088 procede por segregación del «(…)», por lo que se hizo constar en su inscripción 1.ª lo siguiente: «Calificación urbanística: La primitiva finca (…) tiene calificación urbanística según el Plan General de Ordenación Urbana vigente de suelo no urbanizable en zona sujeta a procesos no tolerables en medio de alto valor agrícola.» Que actualmente la finca tiene la calificación de Suelo No Urbanizable de Especial Protección de la Vega del Guadalquivir. Que, por ello, no prescribe la acción administrativa para restablecimiento de la legalidad urbanística. Que esta afirmación no queda desvirtuada por el oficio del Secretario de la Gerencia de Urbanismo porque se refiere a la referencia catastral 14900A106000120020FQ, que es la que el Catastro asigna, por mitades indivisas, a los vendedores, don J. L. F. y doña M. E. P. G., con respecto a una única parcela catastral de 257.811 m2 y que no constituye ni finca registral ni parcela catastral independiente. Parte dispositiva Vistos los documentos presentados y los asientos del Registro, a la luz de las disposiciones citadas, acuerdo: Primero. Calificar el título presentado, suspendiendo su despacho, hasta la subsanación, en su caso, de los defectos advertidos. Segundo. Notificar esta calificación negativa, en el plazo de diez días hábiles desde su fecha, al presentante del documento y al Notario o Autoridad Judicial o Administrativa que lo ha expedido, conforme a los artículos 322 de la Ley hipotecaria y 40 a 43 de la Ley 39/2.015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo común de las Administraciones Públicas. Tercero. Prorrogar la vigencia del asiento de presentación durante sesenta días, contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere el párrafo precedente. Se advierte al interesado, presentante o Autoridad, en caso de suspensión del asiento, su derecho de solicitar anotación preventiva por defectos subsanables, conforme señalan los artículos 42.9, 66 y 323 de la Ley hipotecaria, durante la vigencia del asiento de presentación y su prórroga. La presente calificación podrá (…) Córdoba, a cuatro de marzo del año dos mil veintidós. La Registradora, Fdo: María de la Paloma Muñoz García-Liñán». III Contra la anterior nota de calificación, don D. S. A. interpuso recurso el día 5 de abril de 2022 mediante escrito con los siguientes argumentos: «Respetuosamente se disiente de los argumentos referidos en la calificación por los siguientes motivos: 1) La nota de calificación sostiene que la transmisión de la participación indiviso del 1,777 % de la finca registral 35088 (con inscripción registral y catastral) por los compradores es un acto de parcelación urbanística que requiere la intervención de la administración otorgando una licencia urbanística previa a la inscripción registral (artículos 66 LOUA, articulo 18 Ley Hipotecaria). En contraposición a dicho planteamiento jurídico, y aun entendiendo las cautelas jurídicas del Registrador, en el presente supuesto no podemos hablar que existan elementos o actos relevantes que fundamente la existencia de una parcelación urbanística y ello por cuanto los compradores solo pretenden la adquisición de la totalidad de una participación (1,777 %), la cual ya está debidamente inscrita (valida frente a terceros) sin que quieran fraccionar en dos partes tal participación, extremo acreditado al constar realizando un ejercicio expreso de voluntad manifiesta de no fraccionar o no parcelar. En este sentido, resulta relevante a los efectos mentados la Disposición tercera de la escritura de compraventa que dice expresamente: Tercero. Habida cuenta de que la finca transmitida y adquirida lo es en proindiviso, entre los adquirentes, yo, el notario, les advierto de que cualquier acto parcelatorio requerirá la obtención de la preceptiva licencia municipal, bajo pena de nulidad absoluta, así como que la infracción de lo anterior es susceptible además de ser perseguido y sancionado. En similar sentido se pronuncia Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de cuota indivisa de finca. Resumen: La mera venta del pleno dominio de una finca por partes indivisas no es presupuesto suficiente para requerir una intervención administrativa no prevista por la legislación aplicable, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los elementos adicionales concurrentes, que fundamenten la exigencia de intervención administrativa. Hechos: Mediante escritura una entidad mercantil vende a unos cónyuges el pleno dominio de una doceava parte indivisa que le pertenecía sobre la finca registral. La finca consta en el registro y en el catastro como rústica. Si bien se incorpora un certificado municipal acreditativo de que la finca se encuentra en suelo calificado como suelo urbanizable no sectorizado. Junto con la escritura calificada se encuentran pendientes de despacho distintas ventas efectuadas por esta sociedad de otras doceavas partes indivisas a diferentes compradores. La registradora califica negativamente exigiendo que se acredite la obtención de licencia municipal de parcelación, necesaria por implicar o poder implicar el negocio realizado –venta de participaciones indivisas– un acto de parcelación urbanística. El recurrente considera incumplido el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, al no desprenderse de la calificación recibida la realización de la comunicación prevista en el mismo al Ayuntamiento correspondiente, solicitando la revocación de la calificación recibida. Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación Doctrina: Nuestro CD, en línea con la doctrina jurisprudencial, declara que «una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual». Así mismo, tras reiterar su doctrina sobre régimen competencial en materia de urbanismo, expone el tratamiento que se debe de dar a los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística los cuales, se han de someter al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; en otro caso, el tratamiento del mismo debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. Por tanto en los casos de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, no justifica, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado... En el caso que nos ocupa al tratarse de la transmisión de participaciones indivisas de un suelo urbanizable, no edificado y al no concurrir elemento adicional alguno que permitan afirmar la existencia de una distribución fraccionada de parcelas antes de la actuación urbanizadora, se revoca la calificación, sin perjuicio de que por otras circunstancias de hecho ajenas al negocio documentado pueda motivar la adopción de medidas de disciplina urbanística por parte de la Administración competente. Debiendo de «concurrir elementos indiciarios adicionales debidamente justificados en la calificación para que puedan desvirtuarse los efectos de la legitimación registral y el principio general de libertad de tráfico por acreditar suficientemente que se trata de una parcelación de tipo urbanístico prohibida por la legislación aplicable que, por su naturaleza, presenta un marcado carácter fáctico o de hecho». En todo caso será la Administración competente la que, en ejercicio de sus competencias de disciplina urbanística, en el marco del procedimiento administrativo, la que se tendrá que declarar si tales negocios suponen o no parcelación ilegal. 2) Otro aspecto jurídicamente discutible es la consideración de que un padre y un hijo que compran deriva per se en un acto parcelatorio o de fraccionamiento de la participación adquirida y no así en el caso que compren un matrimonio (con régimen de ganancial o no), una pareja de hecho (registro de parejas de hecho) o se herede el bien inmueble. En este sentido, no existe ningún precepto legal que excluya expresamente de la inscripción a un hijo y a un padre por entenderse acto ilegal parcelación y si se permita la inscripción en el resto de supuestos mentados. Igualmente, esta parte no tiene culpa del historial registral de la finca matriz y menos aun partiendo de la evidencia jurídica de la inscripción registral de la participación que se adquiere sin que fácticamente se haya acreditado la intención de parcelación urbanística y si constando expresamente en escritura asumir la voluntad contraria. Así, en el presente supuesto no existe ningún elemento que indiciario que justifique nuevamente una parcelación o su fraccionamiento inferior, realizándose el negocio jurídico con la transmisión en pleno dominio de la totalidad de la participación (en proindiviso), asumiendo los compradores la condición y advertencia referida expresamente en la disposición tercera de la escritura pública de compraventa de que cualquier acto parcelatorio requerirá la obtención de la preceptiva licencia municipal, bajo pena de nulidad absoluta, así como que la infracción de lo anterior es susceptible además de ser perseguido y sancionado. Igualmente, si se pretendiera por los compradores en negocio jurídico posterior un fraccionamiento inferior de la participación adquirida debe ser la Administración la que en el ejercicio de sus competencias inste los procedimientos disciplinarios en materia urbanística que estime por conveniente, debiendo imperar la libertad negocial de las partes sobre una participación ya inscrita debidamente con anterioridad, resultando ser una mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro (con voluntad expresa de no parcelar), que no justifica la exigencia de intervención administrativa alguna, resultando además un agravio comparativo sin sustento normativo que lo adquieran libremente un padre y un hijo en comparación a otros supuestos descritos sin incidencia en su inscripción. Solicito: Se tenga por formulado recurso gubernativo contra la calificación negativa del Registrador de la Propiedad n.º 5 de Córdoba, y en sus méritos respetuosamente se pueda resolver estimar el recurso, admitiendo la inscripción de la finca descrita con la condición reseñada en el Registro de la Propiedad correspondiente». IV La registradora de la Propiedad formó expediente y lo elevó, con su informe, a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78, 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 8 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de octubre y 3 de diciembre de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013, 4 y 11 de marzo, 22 de abril y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo y 9 de mayo de 2018 y 13 de febrero, 13 de marzo, 24 de abril y 27 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de febrero, 16 de septiembre y 16 de octubre de 2020, 14 de abril, 22 de julio, 15 de septiembre y 16 de noviembre de 2021 y 9 de mayo del 2022. 1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura autorizada el día 26 de enero de 2022 por la que se formaliza la venta de una participación indivisa de un entero setecientas setenta y siete milésimas por ciento de la finca registral 35.088 del Registro de la Propiedad de Córdoba número 5 a dos personas que adquieren por mitad y proindiviso. La finca se describe registralmente, según la inscripción 11.ª de 10 de noviembre de 2015, como «rústica. Parcela de terreno de regadío, procedente del lote número tres, en que fue dividido el cortijo (…) en el término de Córdoba, tiene una extensión superficial de cinco hectáreas, sesenta y dos áreas y cuarenta y ocho centiáreas (…) La primitiva finca (…) tiene calificación urbanística según el Plan General de Ordenación Urbana vigente de suelo no urbanizable en zona sujeta a procesos no tolerables en medio de alto valor agrícola». En la escritura se hace constar que la finca objeto de venta queda identificada catastralmente con el número de referencia 14900A106000120020FQ y localización: «Es: 19 Pl:00 Pt:01 Polígono: 106 y parcela 12», descrita en Catastro como parcela urbana de uso principal residencial, en la que figuran construcciones destinadas a vivienda y almacén. En la parcela catastral en cuestión de identifican diversas referencias catastrales algunas de naturaleza urbana correspondientes a construcciones de uso residencial o industrial y otras a subparcelas de naturaleza rústica identificándose cada una de ellas por el número de escalera («Es:»). La compraventa tiene por objeto una participación indivisa de un entero setecientas setenta y siete milésimas por ciento de la finca registral que fue adquirida por los vendedores por escritura de fecha 17 de marzo de 2003 e inscrita por la inscripción 17.ª de fecha 6 de abril de 2016. En dicho asiento consta que el registrador aplicó el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y remitió la documentación presentada al Ayuntamiento por existir duda de formación de peligro de población sin que el mismo contestara en plazo, practicándose la inscripción tras haber transcurrido el plazo reglamentario de cuatro meses. Según resulta del historial registral, la finca se forma por segregación que motivó su inscripción 1.ª, y en virtud de la cual que fue comprada, por mitades indivisas y con carácter privativo, por doña M. N. C. C. y doña V. L. Z., las cuales siguen siendo titulares de una participación indivisa del 34,894889 %. Que dichas señoras comenzaron la transmisión por cuotas indivisas de la finca. Posteriormente, según la anotación letra A, de fecha 4 de junio de 2001, cancelada por caducidad el día 18 de diciembre de 2014, se practicó anotación preventiva de prohibición de disponer en virtud de resolución de fecha 15 de mayo de 2001, dictada por el presidente de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Córdoba, en expediente de infracción urbanística número 22/2001, seguido en la Sección de Disciplina Urbanística de dicha Gerencia, por realización de infraestructura para parcelación, segregación fáctica y venta de parcelas. Una vez caducada la anotación letra A, se inscribió la transmisión de nuevas cuotas de 1,777 %, 1,777 %, 1,777%, 1,777 %, 1,333 %, 1,777 %, 1,777 % y 2,222 %, por escrituras otorgadas entre el año 2001 y el año de 2003, según las inscripciones 9.ª, 11.ª, 12.ª, 13.ª, 15.ª, 16.ª, 17.ª y 18.ª Posteriormente se inscriben nuevas ventas de cuota indivisa del 1,777% por las inscripciones 19.ª, 20.ª, 21.ª y 22.ª 2. La reciente Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía entró en vigor el 23 de diciembre de 2021, es decir, con anterioridad a la fecha de la escritura púbica (26 de enero de 2022). No obstante, puede decirse que la nueva ley, con alguna excepción, no altera sustancialmente el régimen de las parcelaciones urbanísticas en Andalucía, considerando como tal según su artículo 91: «a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares. b) En terrenos que tengan el régimen del suelo rústico, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en esta Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos». La ley mantiene la norma prohibitiva de toda parcelación urbanística en suelo rústico, estableciendo, de modo idéntico al texto anterior, que se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. No obstante, el apartado quinto señala ahora que la asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley. El apartado cuarto, a su vez, reitera el mandato de que no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente. Esta redacción contrasta con la introducida por Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre que imponía la necesidad de licencia. Por su parte, el apartado sexto destaca ahora que para las inscripciones de parcelación, segregación o división, los registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes, en los términos previstos en la legislación básica estatal. Por su parte, la disposición transitoria séptima, señala que mientras no se produzca su desplazamiento por el desarrollo reglamentario a que se refiere la disposición final primera seguirán aplicándose en la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma supletoria y en lo que sea compatible con la presente ley y otras disposiciones vigentes, entre otras, el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Esta última norma establece en su artículo 8.a), párrafo tercero, que: «Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las transmisiones de acciones, participaciones u otros derechos societarios que produzcan el mismo resultado, así como a las divisiones horizontales. En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se requerirá la correspondiente licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos. Los notarios y Registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras públicas de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en las correspondientes escrituras públicas». 3. Sobre el tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos supuestos en el ámbito de la legislación andaluza, nos remitimos a los fundamentos de la Resolución de 22 de julio de 2021. En esa Resolución, después de analizar la legislación estatal y autonómica aplicable, se concluyó que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable. Desde el punto de vista de la legislación andaluza y su relación con la legislación básica estatal, el artículo 26 de la norma estatal equipara a la división o segregación, la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. Por su parte, la norma andaluza se refiere como supuestos reveladores de posible parcelación urbanística a aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. No obstante, como se ha expuesto, el precepto, en su apartado quinto, señala ahora que la asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley. Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población. El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, asume tal concepción y en su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto, para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso la Ley Urbanística de Andalucía. Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con las garantías procedimentales oportunas. Así, como ejemplo, el caso conocido por la Sentencia de 28 de junio de 2019 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Málaga, en el recurso interpuesto contra una resolución dictada en expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística por parcelación urbanística y que ordenó en el plazo de dos meses se procediese a la reagrupación de la parcela inscrita en el Registro de la Propiedad. El Tribunal desestima el recurso, rechazando la existencia de indefensión y acepta la valoración del juez de Instancia de las pruebas aportadas entre las que se encontraban: las sucesivas ventas de cuota indivisa formalizadas en escritura pública, fotografías incorporadas a la denuncia de la Policía Local y el informe técnico municipal, de los que resulta acreditada la existencia de seis construcciones y sus respectivos vallados metálicos, así como el objeto social de la sociedad consultado al Registro Mercantil que era «la adquisición por cualquier título, promoción, construcción, tenencia, uso, alquiler, arrendamiento, cesión, explotación directa de solares, edificios, almacenes, locales, garajes, oficinas y aparcamientos», actividades que distan bastante de las labores agrarias a la que alude la Ley 19/1995, sin que a su vez constara que los compradores desempeñaran profesión o actividad relacionada con el destino agrícola de aquélla; lo que a falta de prueba en contrario constituye elemento indiciario, a juicio del Tribunal, que en concordancia con los ya expuestos pone en cuestión el mantenimiento del uso agrícola previsto para la finca. 4. En el caso del presente expediente, la registradora fundamenta en su nota la concurrencia de indicios de parcelación urbanística, en particular, las sucesivas ventas de cuotas indivisas, como resulta del historial registral, el hecho de que se practicó anotación preventiva de prohibición de disponer en virtud de resolución dictada por el presidente de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en expediente de infracción urbanística número 22/2001, por realización de infraestructura para parcelación, segregación fáctica y venta de parcelas, si bien encontrándose caducada, que la transmisión de la participación del 1,777 % que se formaliza en la escritura calificada supone la aparición de nuevas cuotas inferiores a la existente porque se transmite, por mitades indivisas, a dos personas, cada una de las cuales sería propietaria del 0,8885 %. Además, la primitiva finca (cortijo) tiene calificación urbanística, según consta registralmente, de suelo no urbanizable en zona sujeta a procesos no tolerables en medio de alto valor agrícola, y actualmente la finca tiene la calificación de Suelo No Urbanizable de Especial Protección de la Vega del Guadalquivir, por ello, no prescribe la acción administrativa para restablecimiento de la legalidad urbanística. Por todo ello, considera como defecto que no se acredita la correspondiente licencia municipal para el acto de parcelación urbanística que implica la transmisión de una participación indivisa del 1,777 % de la finca registral 35.088 a dos compradores, por mitades indivisas, con lo que cada uno de ellos sería propietario de un 0,8885 %. Como se ha señalado anteriormente, la doctrina de este Centro Directivo sobre el tratamiento de los actos o negocios que sólo presentan elementos indiciarios de parcelación se basa en que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, ni siquiera por la vía del artículo 79, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones de 13 de marzo y 24 de abril de 2019). De acuerdo con los antecedentes puestos de manifiestos por la registradora en su nota, ciertamente cabe sostener la concurrencia de indicios de parcelación urbanística en la finca de que se trata, tales como sucesivas ventas de cuota indivisa, en su mayor parte de un 1,777 %, o la constancia registral de la incoación de un expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, como también la consulta a la cartografía catastral donde aparecen diversas subparcelas con uso residencial identificadas y numeradas individualmente en un suelo calificado urbanísticamente como no urbanizable, según consta en Registro y puede consultarse en el Sistema de Información Urbana del Ministerio de Fomento. En la propia escritura se dice que es objeto de venta una participación indivisa del 1,777 % si bien, en la misma se hace constar que la finca queda identificada catastralmente con un número de referencia propio dentro de la parcela total y localización «Es: 19 Pl:00 Pt:01 Polígono: 106 y parcela 12», descrita en Catastro como urbana de uso principal residencial, en la que figuran construcciones destinadas a vivienda y almacén, lo que supone pretender concretar o asociar la cuota abstracta de propiedad a una porción de terreno determinada e identificada por su referencia catastral propia. Además, en el Capítulo VIII de la Memoria del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Córdoba dedicado al suelo no urbanizable, se relacionan las parcelaciones ilegales existentes, identificando con el número 33 la correspondiente al cortijo y en el Documento de Avance de Planeamiento para la identificación y delimitación de los asentamientos existentes aprobado en 2014, con el número de orden 59, coincidente con la descripción gráfica catastral, se identifica con calificación de Suelo No Urbanizable de Especial Protección Vegas del Río Guadalquivir (SNUEP-VG), con la tipología de asentamiento urbanístico según la ubicación de las edificaciones, con uso predominante residencial y un número aproximado de viviendas de cincuenta y ocho. Por lo que queda justificado adecuadamente la concurrencia de indicios contrastados de parcelación de tipo urbanístico a tenor de la definición contenida en la normativa andaluza. Este indicio revelador de «posible» parcelación urbanística sería suficiente para justificar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse sobre la concurrencia efectiva o no de esa «posible» parcelación urbanística y adoptar las medidas preventivas oportunas, entre ellas la prohibición de disponer –cfr. apartado quinto– con las debidas garantías procedimentales para el interesado. Sin embargo, como ya se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha sostenido que pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que no se traten por la vía procedimental del artículo 79 citado, sino que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. Es lo ocurre en el caso de la legislación andaluza con el artículo 91 de la Ley 7/2021, respecto a la transmisión de cuotas en pro indiviso atendidas las circunstancias concurrentes y, para el suelo no urbanizable, el artículo 8.a), párrafo tercero, del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que seguirá siendo aplicable en cuanto no se oponga a la nueva ley y en tanto no se produzca su desarrollo reglamentario –cfr. disposición transitoria séptima de la Ley 7/2021–. Este precepto dispone que: «Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada (…) En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se requerirá la correspondiente licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos. Los notarios y Registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras públicas de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en las correspondientes escrituras públicas». Si atendemos a la normativa específica de la zona, de acuerdo con el artículo 11.1.4 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Córdoba relativo al régimen de parcelaciones, divisiones o segregaciones en suelo no urbanizable, «se considerará parcelación urbanística cualquier alteración de la situación jurídica o del titular de terrenos o fincas y parcelas, mediante la constitución de regímenes de propiedad horizontal o societaria, la celebración de compraventas proindiviso y otras formas análogas, cuando la atribución de cuotas permita el uso individualizado de una parte de aquellos equivalente o asimilables a los lotes, fincas o parcelas a que se refiere el supuesto anterior», añadiendo que «el certificado de innecesariedad sólo se expedirá en el suelo no urbanizable para la implantación de usos ligados a explotaciones agrarias y siempre que se acredite suficientemente con proyecto de explotación firmado por técnico competente y/o informe del organismo correspondiente». Por su parte, el artículo 11.8.5 dedicado al régimen de las Vegas del Río Guadalquivir (SNUEP-VG) establece como uso autorizable el de las viviendas familiares de nueva construcción que cumplan las siguientes condiciones: «–La finca donde se proyecte la vivienda tendrá una superficie mínima de 5 Ha.– La construcción afectará a la superficie mínima necesaria para satisfacer sus necesidades funcionales con el objetivo de minimizar la ocupación del suelo rústico». Por lo que teniendo en cuenta la superficie registral de la finca de cinco hectáreas, sesenta y dos áreas y cuarenta y ocho centiáreas, es evidente que el 1,777 % (1.000 metros cuadrados aproximadamente) no alcanza la superficie de parcela mínima edificable en esta clase de suelo (5 hectáreas). Además, la resolución de 4 de noviembre de 1996, de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales (actualmente de Regadíos y Estructuras), por la que se aprueban provisionalmente las unidades mínimas de cultivo en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, señala que, para el municipio de Córdoba, las mismas quedan establecidas en 0,25 hectáreas de regadío, por lo que teóricamente tampoco se cumpliría con la parcela divisible. Por lo que, en este caso, concurre el supuesto previsto en el artículo 8.a), párrafo tercero, del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, pues la participación indivisa del 1,777 % corresponde teóricamente una parte de superficie inferior a la fijada en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada. Teniendo en cuenta, además, como apunta la registradora en su nota, que en el presente supuesto la venta de cuota se realiza a dos compradores que adquieren por mitades indivisas. Podría objetarse a este planteamiento que se trata de la venta de una cuota indivisa ya inscrita pues fue adquirida por los vendedores por escritura de fecha 17 de marzo de 2003 e inscrita por la inscripción 17.ª de fecha 6 de abril de 2016. En dicho asiento consta además que el registrador aplicó el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y remitió la documentación presentada al Ayuntamiento por existir duda de formación de peligro de población sin que el mismo contestara en plazo, practicándose la inscripción tras haber transcurrido el plazo reglamentario de cuatro meses. Sin embargo, la circunstancia de transmitirse a dos compradores que adquieren a su vez por cuotas indivisas y la asignación de una referencia catastral propia que permite individualizarla sobre el terreno, constituyen circunstancias adicionales que justifican la aplicación del régimen de la parcelación a la venta de la cuota ya inscrita, de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo y la propia normativa de aplicación. El hecho de que los compradores sean padre e hijo, supuesto no contemplado en la ley andaluza como excepción, así como las intenciones legítimas de los mismos exceden del ámbito de valoración de este Centro Directivo, limitado a la consideración de la concurrencia de datos objetivos indiciarios de parcelación y a la exigencia de intervención municipal impuesta por la normativa andaluza. Es cierto que este Centro Directivo ha estudiado diferentes casos con soluciones no siempre homogéneas dado que se trata de un fenómeno casuístico, complejo y con una normativa necesitada de actualización, pero debe sostenerse que el análisis de la diferente tipología de supuestos de parcelación, sea meramente potencial, sea consolidada y el tratamiento jurídico urbanístico que debe dispensarse a cada uno de ellos, no encaja en el reducido marco del recurso gubernativo y no constituye el cauce adecuado para su planteamiento, de modo que la calificación registral debe quedar circunscrita a la valoración de la concurrencia de supuestos objetivos de parcelación, debidamente justificados, y a la eventual exigencia de intervención municipal en forma de licencia o declaración de innecesariedad o por la vía del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, según los casos, siempre de acuerdo con los dispuesto en la legislación urbanística de aplicación. Por lo que debe confirmarse el defecto mantenido por la registradora de exigencia de licencia de parcelación o «acto que integre el control previo municipal», como señala la nueva redacción legal, por concurrir el supuesto previsto por el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía como acto equiparado a la parcelación, correspondiendo al Ayuntamiento la calificación definitiva del acto como efectiva parcelación y su autorización, en su caso, conforme a la ordenación urbanística aplicable. Las alegaciones del recurrente, en este caso, deben plantearse ante el órgano municipal competente y con las debidas garantías procedimentales desde el punto de vista administrativo, no siendo el procedimiento registral el cauce adecuado para su conocimiento, pues la calificación del registrador se encuentra objetivamente limitada –artículo 18 de la Ley Hipotecaria– y en este caso se ha basado en la exigencia de un requisito impuesto por la norma autonómica ante la concurrencia de determinados elementos objetivos. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 5 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don D. A. S. contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Córdoba número 5, doña María de la Paloma Muñoz García-Liñán, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. Hechos I Mediante escritura, autorizada el día 26 de enero de 2022 por el notario de Córdoba, don Pedro Gerardo Velamazán Perdomo, con el número 555 de protocolo, se solicitaba la inscripción de una compraventa de una participación indivisa de un entero setecientas setenta y siete milésimas por ciento de la finca registral número 35.088 del Registro de la Propiedad de Córdoba número 5. La finca se describía registralmente, según la inscripción 11.ª de fecha 10 de noviembre de 2015, como «rústica. Parcela de terreno de regadío, procedente del lote número tres, en que fue dividido el cortijo (…) en el término de Córdoba, tiene una extensión superficial de cinco hectáreas, sesenta y dos áreas y cuarenta y ocho centiáreas (…) La primitiva finca (…) tiene calificación urbanística según el Plan General de Ordenación Urbana vigente de suelo no urbanizable en zona sujeta a procesos no tolerables en medio de alto valor agrícola». En la escritura se hacía constar que la finca quedaba identificada catastralmente con el número de referencia 14900A106000120020FQ y localización: «Es: 19 Pl:00 Pt:01 Polígono: 106 y parcela 12», descrita en Catastro como parcela urbana de uso principal residencial, en la que figuraban construcciones destinadas a vivienda y almacén. En la parcela catastral en cuestión se identifican diversas referencias catastrales algunas de naturaleza urbana correspondientes a construcciones de uso residencial o industrial y otras a subparcelas de naturaleza rústica identificándose cada una de ellas por el número de escalera. La compraventa tenía por objeto una participación indivisa de un entero setecientas setenta y siete milésimas por ciento de la finca registral que fue adquirida por los vendedores por escritura de fecha 17 de marzo de 2003 e inscrita por la inscripción 17.ª de 6 de abril de 2016. En dicho asiento, constaba que el registrador aplicó el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y remitió la documentación presentada al Ayuntamiento por existir duda de formación de peligro de población sin que el mismo contestara en plazo, practicándose la inscripción tras haber transcurrido el plazo reglamentario de cuatro meses. Según resultaba del historial registral, la finca se formaba por segregación en escritura de fecha 24 de febrero de 2000, que motivó su inscripción 1.ª de 18 de abril de 2000, y en virtud de la cual fue comprada, por mitades indivisas y con carácter privativo, por doña M. N. C. C. y doña V. L. Z., las cuales siguen siendo titulares de una participación indivisa del 34,894889 %. Dichas personas comenzaron la transmisión por cuotas indivisas de la finca. Así, por escritura de fecha 6 de abril de 2000, se vendió una cuota del 8,885 % a favor de dos personas por mitades indivisas, según la inscripción 2.ª Por escritura de fecha 20 de septiembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 % a favor de dos personas por mitades indivisas, según la inscripción 3.ª Por escritura de fecha 21 de septiembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 4.ª Por escritura de fecha 18 de diciembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777%, según la inscripción 5.ª Por escritura de fecha 18 de diciembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777%, según la inscripción 6.ª Por escritura de fecha 29 de diciembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 7.ª Por escritura de fecha 14 de marzo de 2001, se vendió una cuota del 1,777%, según la inscripción 8.ª Posteriormente, según la anotación letra A, de fecha 4 de junio de 2001, cancelada por caducidad el día 18 de diciembre de 2014, se practicó anotación preventiva de prohibición de disponer en virtud de resolución de 15 de mayo de 2001, dictada por el presidente de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Córdoba, en expediente de infracción urbanística número 22/2001, seguido en la Sección de Disciplina Urbanística de dicha Gerencia, por realización de infraestructura para parcelación, segregación fáctica y venta de parcelas. Una vez caducada la anotación letra A, se inscribió la transmisión de nuevas cuotas de 1,777 %, 1,777 %, 1,777 %, 1,777 %, 1,333 %, 1,777 %, 1,777 % y 2,222 %, por escrituras otorgadas entre el año 2001 y el año de 2003, según las inscripciones 9.ª, 11.ª,12.ª, 13.ª, 15.ª, 16.ª, 17.ª y 18.ª Posteriormente, se inscribieron nuevas ventas de cuota indivisa del 1,777 % por las inscripciones 19.ª, 20.ª, 21.ª y 22.ª II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Córdoba número 5, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Antecedentes de hecho Primero. Que con el número 1456 del Diario 83 se ha presentado una escritura autorizada por el Notario de Córdoba, don Pedro Gerardo Velamazán Perdomo, n.º 555/2022 de protocolo, en la que se solicita la constancia registral de una compraventa. Segundo. Que en el día de la fecha, la Registradora de la Propiedad que suscribe ha calificado el precedente documento, en los términos a que se refieren los artículos 18 y 19-bis de la Ley Hipotecaria, apreciando la existencia del siguiente defecto que impide la inscripción del título en su totalidad: Que no se acredita la correspondiente licencia municipal para el acto de parcelación urbanística que implica la transmisión de una participación indivisa del 1,777 % de la finca registral 35088 a don M. A. C. y don M. A. S., por mitades indivisas, con lo que cada uno de ellos sería propietario de un 0,8885 %. Fundamentos jurídicos Primero. Que el artículo 18 de la Ley hipotecaria establece que los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en ellos, por lo que resulte de los mismos y de los asientos del Registro. Segundo. Que el artículo 66 de la LOUA establece: «1. Se considera parcelación urbanística: b) En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos. 2. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate. 3. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento. 4. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística salvo que esté contenido en un proyecto de reparcelación aprobado. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, que los notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.» Que la transmisión por cuotas indivisas de la finca 35088 implica una posible parcelación urbanística como resulta de su propio historial registral: 1.º La finca se forma por segregación en escritura de 24 de febrero de 2000, que motivó su inscripción 1.ª, y en virtud de la cual que fue comprada, por mitades indivisas y con carácter privativo, por doña M. N. C. C. y doña V. L. Z., las cuales siguen siendo titulares de una participación indivisa del 34,894889 %. 2.º Que dichas señoras comenzaron la transmisión por cuotas indivisas de la finca al poco tiempo de su adquisición. 3.º Que, por escritura de 6 de abril de 2000, se vendió una cuota del 8,885 % a favor de dos personas por mitades indivisas, según la inscripción 2.ª 4.º Que, por escritura de 20 de septiembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 % a favor de dos personas por mitades indivisas, según la inscripción 3.ª 5.º Que, por escritura de 21 de septiembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 4.ª 6.º Que, por escritura de 18 de diciembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 5.ª 7.º Que, por escritura de 18 de diciembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 6.ª 8.º Que, por escritura de 29 de diciembre de 2000, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 7.ª 9.º Que, por escritura de 14 de marzo de 2001, se vendió una cuota del 1,777 %, según la inscripción 8.ª 10.º Que, según la anotación letra A, de 4 de junio de 2001, hoy caducada, se practicó anotación preventiva de prohibición de disponer en virtud de Resolución de 15 de mayo de 2001, dictada por el Presidente de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en Expediente de Infracción Urbanística n.º 22/01, seguido en la Sección de Disciplina Urbanística de dicha Gerencia, por realización de infraestructura para parcelación, segregación fáctica y venta de parcelas. 11.º Que, una vez caducada la anotación letra A, se inscribió la transmisión de nuevas cuotas de 1,777 %, 1,777 %, 1,333 %, 1,777 %, 1,777 % y 2,222 %, por escrituras otorgadas entre el 8 de mayo de 2001 y el 25 de marzo de 2003, según las inscripciones 11.ª, 13.ª, 15.ª, 16.ª, 17.ª y 18.ª, siendo la inscripción 11.ª la única no vigente a día de hoy. 11.º Que también se han practicado otras inscripciones por las que los adquirentes de las participaciones indivisas inscritas transmitieron sus cuotas pero sin nuevo fraccionamiento de la propiedad. Que la transmisión de la participación del 1,777 % que se formaliza en la escritura calificada supone la aparición de nuevas cuotas inferiores a la existente porque se transmite, por mitades indivisas, a dos personas, cada una de las cuales sería propietaria del 0,8885 %. Que, por tanto, es necesaria la correspondiente licencia urbanística. Tercero. Que el artículo 186 de la misma Ley añade: 1. Las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los seis años siguientes a su completa terminación. 2. La limitación temporal del apartado anterior no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los siguientes actos y usos: A) Los de parcelación urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo no urbanizable. B) Los que afecten a: a) Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral.» Que la finca registral 35088 procede por segregación del «(…)», por lo que se hizo constar en su inscripción 1.ª lo siguiente: «Calificación urbanística: La primitiva finca (…) tiene calificación urbanística según el Plan General de Ordenación Urbana vigente de suelo no urbanizable en zona sujeta a procesos no tolerables en medio de alto valor agrícola.» Que actualmente la finca tiene la calificación de Suelo No Urbanizable de Especial Protección de la Vega del Guadalquivir. Que, por ello, no prescribe la acción administrativa para restablecimiento de la legalidad urbanística. Que esta afirmación no queda desvirtuada por el oficio del Secretario de la Gerencia de Urbanismo porque se refiere a la referencia catastral 14900A106000120020FQ, que es la que el Catastro asigna, por mitades indivisas, a los vendedores, don J. L. F. y doña M. E. P. G., con respecto a una única parcela catastral de 257.811 m2 y que no constituye ni finca registral ni parcela catastral independiente. Parte dispositiva Vistos los documentos presentados y los asientos del Registro, a la luz de las disposiciones citadas, acuerdo: Primero. Calificar el título presentado, suspendiendo su despacho, hasta la subsanación, en su caso, de los defectos advertidos. Segundo. Notificar esta calificación negativa, en el plazo de diez días hábiles desde su fecha, al presentante del documento y al Notario o Autoridad Judicial o Administrativa que lo ha expedido, conforme a los artículos 322 de la Ley hipotecaria y 40 a 43 de la Ley 39/2.015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo común de las Administraciones Públicas. Tercero. Prorrogar la vigencia del asiento de presentación durante sesenta días, contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere el párrafo precedente. Se advierte al interesado, presentante o Autoridad, en caso de suspensión del asiento, su derecho de solicitar anotación preventiva por defectos subsanables, conforme señalan los artículos 42.9, 66 y 323 de la Ley hipotecaria, durante la vigencia del asiento de presentación y su prórroga. La presente calificación podrá (…) Córdoba, a cuatro de marzo del año dos mil veintidós. La Registradora, Fdo: María de la Paloma Muñoz García-Liñán». III Contra la anterior nota de calificación, don D. S. A. interpuso recurso el día 5 de abril de 2022 mediante escrito con los siguientes argumentos: «Respetuosamente se disiente de los argumentos referidos en la calificación por los siguientes motivos: 1) La nota de calificación sostiene que la transmisión de la participación indiviso del 1,777 % de la finca registral 35088 (con inscripción registral y catastral) por los compradores es un acto de parcelación urbanística que requiere la intervención de la administración otorgando una licencia urbanística previa a la inscripción registral (artículos 66 LOUA, articulo 18 Ley Hipotecaria). En contraposición a dicho planteamiento jurídico, y aun entendiendo las cautelas jurídicas del Registrador, en el presente supuesto no podemos hablar que existan elementos o actos relevantes que fundamente la existencia de una parcelación urbanística y ello por cuanto los compradores solo pretenden la adquisición de la totalidad de una participación (1,777 %), la cual ya está debidamente inscrita (valida frente a terceros) sin que quieran fraccionar en dos partes tal participación, extremo acreditado al constar realizando un ejercicio expreso de voluntad manifiesta de no fraccionar o no parcelar. En este sentido, resulta relevante a los efectos mentados la Disposición tercera de la escritura de compraventa que dice expresamente: Tercero. Habida cuenta de que la finca transmitida y adquirida lo es en proindiviso, entre los adquirentes, yo, el notario, les advierto de que cualquier acto parcelatorio requerirá la obtención de la preceptiva licencia municipal, bajo pena de nulidad absoluta, así como que la infracción de lo anterior es susceptible además de ser perseguido y sancionado. En similar sentido se pronuncia Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de cuota indivisa de finca. Resumen: La mera venta del pleno dominio de una finca por partes indivisas no es presupuesto suficiente para requerir una intervención administrativa no prevista por la legislación aplicable, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los elementos adicionales concurrentes, que fundamenten la exigencia de intervención administrativa. Hechos: Mediante escritura una entidad mercantil vende a unos cónyuges el pleno dominio de una doceava parte indivisa que le pertenecía sobre la finca registral. La finca consta en el registro y en el catastro como rústica. Si bien se incorpora un certificado municipal acreditativo de que la finca se encuentra en suelo calificado como suelo urbanizable no sectorizado. Junto con la escritura calificada se encuentran pendientes de despacho distintas ventas efectuadas por esta sociedad de otras doceavas partes indivisas a diferentes compradores. La registradora califica negativamente exigiendo que se acredite la obtención de licencia municipal de parcelación, necesaria por implicar o poder implicar el negocio realizado –venta de participaciones indivisas– un acto de parcelación urbanística. El recurrente considera incumplido el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, al no desprenderse de la calificación recibida la realización de la comunicación prevista en el mismo al Ayuntamiento correspondiente, solicitando la revocación de la calificación recibida. Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación Doctrina: Nuestro CD, en línea con la doctrina jurisprudencial, declara que «una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual». Así mismo, tras reiterar su doctrina sobre régimen competencial en materia de urbanismo, expone el tratamiento que se debe de dar a los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística los cuales, se han de someter al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; en otro caso, el tratamiento del mismo debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. Por tanto en los casos de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, no justifica, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado... En el caso que nos ocupa al tratarse de la transmisión de participaciones indivisas de un suelo urbanizable, no edificado y al no concurrir elemento adicional alguno que permitan afirmar la existencia de una distribución fraccionada de parcelas antes de la actuación urbanizadora, se revoca la calificación, sin perjuicio de que por otras circunstancias de hecho ajenas al negocio documentado pueda motivar la adopción de medidas de disciplina urbanística por parte de la Administración competente. Debiendo de «concurrir elementos indiciarios adicionales debidamente justificados en la calificación para que puedan desvirtuarse los efectos de la legitimación registral y el principio general de libertad de tráfico por acreditar suficientemente que se trata de una parcelación de tipo urbanístico prohibida por la legislación aplicable que, por su naturaleza, presenta un marcado carácter fáctico o de hecho». En todo caso será la Administración competente la que, en ejercicio de sus competencias de disciplina urbanística, en el marco del procedimiento administrativo, la que se tendrá que declarar si tales negocios suponen o no parcelación ilegal. 2) Otro aspecto jurídicamente discutible es la consideración de que un padre y un hijo que compran deriva per se en un acto parcelatorio o de fraccionamiento de la participación adquirida y no así en el caso que compren un matrimonio (con régimen de ganancial o no), una pareja de hecho (registro de parejas de hecho) o se herede el bien inmueble. En este sentido, no existe ningún precepto legal que excluya expresamente de la inscripción a un hijo y a un padre por entenderse acto ilegal parcelación y si se permita la inscripción en el resto de supuestos mentados. Igualmente, esta parte no tiene culpa del historial registral de la finca matriz y menos aun partiendo de la evidencia jurídica de la inscripción registral de la participación que se adquiere sin que fácticamente se haya acreditado la intención de parcelación urbanística y si constando expresamente en escritura asumir la voluntad contraria. Así, en el presente supuesto no existe ningún elemento que indiciario que justifique nuevamente una parcelación o su fraccionamiento inferior, realizándose el negocio jurídico con la transmisión en pleno dominio de la totalidad de la participación (en proindiviso), asumiendo los compradores la condición y advertencia referida expresamente en la disposición tercera de la escritura pública de compraventa de que cualquier acto parcelatorio requerirá la obtención de la preceptiva licencia municipal, bajo pena de nulidad absoluta, así como que la infracción de lo anterior es susceptible además de ser perseguido y sancionado. Igualmente, si se pretendiera por los compradores en negocio jurídico posterior un fraccionamiento inferior de la participación adquirida debe ser la Administración la que en el ejercicio de sus competencias inste los procedimientos disciplinarios en materia urbanística que estime por conveniente, debiendo imperar la libertad negocial de las partes sobre una participación ya inscrita debidamente con anterioridad, resultando ser una mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro (con voluntad expresa de no parcelar), que no justifica la exigencia de intervención administrativa alguna, resultando además un agravio comparativo sin sustento normativo que lo adquieran libremente un padre y un hijo en comparación a otros supuestos descritos sin incidencia en su inscripción. Solicito: Se tenga por formulado recurso gubernativo contra la calificación negativa del Registrador de la Propiedad n.º 5 de Córdoba, y en sus méritos respetuosamente se pueda resolver estimar el recurso, admitiendo la inscripción de la finca descrita con la condición reseñada en el Registro de la Propiedad correspondiente». IV La registradora de la Propiedad formó expediente y lo elevó, con su informe, a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78, 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 8 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de octubre y 3 de diciembre de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013, 4 y 11 de marzo, 22 de abril y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo y 9 de mayo de 2018 y 13 de febrero, 13 de marzo, 24 de abril y 27 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de febrero, 16 de septiembre y 16 de octubre de 2020, 14 de abril, 22 de julio, 15 de septiembre y 16 de noviembre de 2021 y 9 de mayo del 2022. 1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura autorizada el día 26 de enero de 2022 por la que se formaliza la venta de una participación indivisa de un entero setecientas setenta y siete milésimas por ciento de la finca registral 35.088 del Registro de la Propiedad de Córdoba número 5 a dos personas que adquieren por mitad y proindiviso. La finca se describe registralmente, según la inscripción 11.ª de 10 de noviembre de 2015, como «rústica. Parcela de terreno de regadío, procedente del lote número tres, en que fue dividido el cortijo (…) en el término de Córdoba, tiene una extensión superficial de cinco hectáreas, sesenta y dos áreas y cuarenta y ocho centiáreas (…) La primitiva finca (…) tiene calificación urbanística según el Plan General de Ordenación Urbana vigente de suelo no urbanizable en zona sujeta a procesos no tolerables en medio de alto valor agrícola». En la escritura se hace constar que la finca objeto de venta queda identificada catastralmente con el número de referencia 14900A106000120020FQ y localización: «Es: 19 Pl:00 Pt:01 Polígono: 106 y parcela 12», descrita en Catastro como parcela urbana de uso principal residencial, en la que figuran construcciones destinadas a vivienda y almacén. En la parcela catastral en cuestión de identifican diversas referencias catastrales algunas de naturaleza urbana correspondientes a construcciones de uso residencial o industrial y otras a subparcelas de naturaleza rústica identificándose cada una de ellas por el número de escalera («Es:»). La compraventa tiene por objeto una participación indivisa de un entero setecientas setenta y siete milésimas por ciento de la finca registral que fue adquirida por los vendedores por escritura de fecha 17 de marzo de 2003 e inscrita por la inscripción 17.ª de fecha 6 de abril de 2016. En dicho asiento consta que el registrador aplicó el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y remitió la documentación presentada al Ayuntamiento por existir duda de formación de peligro de población sin que el mismo contestara en plazo, practicándose la inscripción tras haber transcurrido el plazo reglamentario de cuatro meses. Según resulta del historial registral, la finca se forma por segregación que motivó su inscripción 1.ª, y en virtud de la cual que fue comprada, por mitades indivisas y con carácter privativo, por doña M. N. C. C. y doña V. L. Z., las cuales siguen siendo titulares de una participación indivisa del 34,894889 %. Que dichas señoras comenzaron la transmisión por cuotas indivisas de la finca. Posteriormente, según la anotación letra A, de fecha 4 de junio de 2001, cancelada por caducidad el día 18 de diciembre de 2014, se practicó anotación preventiva de prohibición de disponer en virtud de resolución de fecha 15 de mayo de 2001, dictada por el presidente de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Córdoba, en expediente de infracción urbanística número 22/2001, seguido en la Sección de Disciplina Urbanística de dicha Gerencia, por realización de infraestructura para parcelación, segregación fáctica y venta de parcelas. Una vez caducada la anotación letra A, se inscribió la transmisión de nuevas cuotas de 1,777 %, 1,777 %, 1,777%, 1,777 %, 1,333 %, 1,777 %, 1,777 % y 2,222 %, por escrituras otorgadas entre el año 2001 y el año de 2003, según las inscripciones 9.ª, 11.ª, 12.ª, 13.ª, 15.ª, 16.ª, 17.ª y 18.ª Posteriormente se inscriben nuevas ventas de cuota indivisa del 1,777% por las inscripciones 19.ª, 20.ª, 21.ª y 22.ª 2. La reciente Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía entró en vigor el 23 de diciembre de 2021, es decir, con anterioridad a la fecha de la escritura púbica (26 de enero de 2022). No obstante, puede decirse que la nueva ley, con alguna excepción, no altera sustancialmente el régimen de las parcelaciones urbanísticas en Andalucía, considerando como tal según su artículo 91: «a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares. b) En terrenos que tengan el régimen del suelo rústico, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en esta Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos». La ley mantiene la norma prohibitiva de toda parcelación urbanística en suelo rústico, estableciendo, de modo idéntico al texto anterior, que se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. No obstante, el apartado quinto señala ahora que la asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley. El apartado cuarto, a su vez, reitera el mandato de que no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente. Esta redacción contrasta con la introducida por Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre que imponía la necesidad de licencia. Por su parte, el apartado sexto destaca ahora que para las inscripciones de parcelación, segregación o división, los registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes, en los términos previstos en la legislación básica estatal. Por su parte, la disposición transitoria séptima, señala que mientras no se produzca su desplazamiento por el desarrollo reglamentario a que se refiere la disposición final primera seguirán aplicándose en la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma supletoria y en lo que sea compatible con la presente ley y otras disposiciones vigentes, entre otras, el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Esta última norma establece en su artículo 8.a), párrafo tercero, que: «Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las transmisiones de acciones, participaciones u otros derechos societarios que produzcan el mismo resultado, así como a las divisiones horizontales. En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se requerirá la correspondiente licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos. Los notarios y Registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras públicas de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en las correspondientes escrituras públicas». 3. Sobre el tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos supuestos en el ámbito de la legislación andaluza, nos remitimos a los fundamentos de la Resolución de 22 de julio de 2021. En esa Resolución, después de analizar la legislación estatal y autonómica aplicable, se concluyó que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable. Desde el punto de vista de la legislación andaluza y su relación con la legislación básica estatal, el artículo 26 de la norma estatal equipara a la división o segregación, la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. Por su parte, la norma andaluza se refiere como supuestos reveladores de posible parcelación urbanística a aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. No obstante, como se ha expuesto, el precepto, en su apartado quinto, señala ahora que la asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley. Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población. El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, asume tal concepción y en su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto, para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso la Ley Urbanística de Andalucía. Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con las garantías procedimentales oportunas. Así, como ejemplo, el caso conocido por la Sentencia de 28 de junio de 2019 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Málaga, en el recurso interpuesto contra una resolución dictada en expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística por parcelación urbanística y que ordenó en el plazo de dos meses se procediese a la reagrupación de la parcela inscrita en el Registro de la Propiedad. El Tribunal desestima el recurso, rechazando la existencia de indefensión y acepta la valoración del juez de Instancia de las pruebas aportadas entre las que se encontraban: las sucesivas ventas de cuota indivisa formalizadas en escritura pública, fotografías incorporadas a la denuncia de la Policía Local y el informe técnico municipal, de los que resulta acreditada la existencia de seis construcciones y sus respectivos vallados metálicos, así como el objeto social de la sociedad consultado al Registro Mercantil que era «la adquisición por cualquier título, promoción, construcción, tenencia, uso, alquiler, arrendamiento, cesión, explotación directa de solares, edificios, almacenes, locales, garajes, oficinas y aparcamientos», actividades que distan bastante de las labores agrarias a la que alude la Ley 19/1995, sin que a su vez constara que los compradores desempeñaran profesión o actividad relacionada con el destino agrícola de aquélla; lo que a falta de prueba en contrario constituye elemento indiciario, a juicio del Tribunal, que en concordancia con los ya expuestos pone en cuestión el mantenimiento del uso agrícola previsto para la finca. 4. En el caso del presente expediente, la registradora fundamenta en su nota la concurrencia de indicios de parcelación urbanística, en particular, las sucesivas ventas de cuotas indivisas, como resulta del historial registral, el hecho de que se practicó anotación preventiva de prohibición de disponer en virtud de resolución dictada por el presidente de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en expediente de infracción urbanística número 22/2001, por realización de infraestructura para parcelación, segregación fáctica y venta de parcelas, si bien encontrándose caducada, que la transmisión de la participación del 1,777 % que se formaliza en la escritura calificada supone la aparición de nuevas cuotas inferiores a la existente porque se transmite, por mitades indivisas, a dos personas, cada una de las cuales sería propietaria del 0,8885 %. Además, la primitiva finca (cortijo) tiene calificación urbanística, según consta registralmente, de suelo no urbanizable en zona sujeta a procesos no tolerables en medio de alto valor agrícola, y actualmente la finca tiene la calificación de Suelo No Urbanizable de Especial Protección de la Vega del Guadalquivir, por ello, no prescribe la acción administrativa para restablecimiento de la legalidad urbanística. Por todo ello, considera como defecto que no se acredita la correspondiente licencia municipal para el acto de parcelación urbanística que implica la transmisión de una participación indivisa del 1,777 % de la finca registral 35.088 a dos compradores, por mitades indivisas, con lo que cada uno de ellos sería propietario de un 0,8885 %. Como se ha señalado anteriormente, la doctrina de este Centro Directivo sobre el tratamiento de los actos o negocios que sólo presentan elementos indiciarios de parcelación se basa en que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, ni siquiera por la vía del artículo 79, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones de 13 de marzo y 24 de abril de 2019). De acuerdo con los antecedentes puestos de manifiestos por la registradora en su nota, ciertamente cabe sostener la concurrencia de indicios de parcelación urbanística en la finca de que se trata, tales como sucesivas ventas de cuota indivisa, en su mayor parte de un 1,777 %, o la constancia registral de la incoación de un expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, como también la consulta a la cartografía catastral donde aparecen diversas subparcelas con uso residencial identificadas y numeradas individualmente en un suelo calificado urbanísticamente como no urbanizable, según consta en Registro y puede consultarse en el Sistema de Información Urbana del Ministerio de Fomento. En la propia escritura se dice que es objeto de venta una participación indivisa del 1,777 % si bien, en la misma se hace constar que la finca queda identificada catastralmente con un número de referencia propio dentro de la parcela total y localización «Es: 19 Pl:00 Pt:01 Polígono: 106 y parcela 12», descrita en Catastro como urbana de uso principal residencial, en la que figuran construcciones destinadas a vivienda y almacén, lo que supone pretender concretar o asociar la cuota abstracta de propiedad a una porción de terreno determinada e identificada por su referencia catastral propia. Además, en el Capítulo VIII de la Memoria del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Córdoba dedicado al suelo no urbanizable, se relacionan las parcelaciones ilegales existentes, identificando con el número 33 la correspondiente al cortijo y en el Documento de Avance de Planeamiento para la identificación y delimitación de los asentamientos existentes aprobado en 2014, con el número de orden 59, coincidente con la descripción gráfica catastral, se identifica con calificación de Suelo No Urbanizable de Especial Protección Vegas del Río Guadalquivir (SNUEP-VG), con la tipología de asentamiento urbanístico según la ubicación de las edificaciones, con uso predominante residencial y un número aproximado de viviendas de cincuenta y ocho. Por lo que queda justificado adecuadamente la concurrencia de indicios contrastados de parcelación de tipo urbanístico a tenor de la definición contenida en la normativa andaluza. Este indicio revelador de «posible» parcelación urbanística sería suficiente para justificar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse sobre la concurrencia efectiva o no de esa «posible» parcelación urbanística y adoptar las medidas preventivas oportunas, entre ellas la prohibición de disponer –cfr. apartado quinto– con las debidas garantías procedimentales para el interesado. Sin embargo, como ya se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha sostenido que pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que no se traten por la vía procedimental del artículo 79 citado, sino que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. Es lo ocurre en el caso de la legislación andaluza con el artículo 91 de la Ley 7/2021, respecto a la transmisión de cuotas en pro indiviso atendidas las circunstancias concurrentes y, para el suelo no urbanizable, el artículo 8.a), párrafo tercero, del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que seguirá siendo aplicable en cuanto no se oponga a la nueva ley y en tanto no se produzca su desarrollo reglamentario –cfr. disposición transitoria séptima de la Ley 7/2021–. Este precepto dispone que: «Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada (…) En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se requerirá la correspondiente licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos. Los notarios y Registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras públicas de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en las correspondientes escrituras públicas». Si atendemos a la normativa específica de la zona, de acuerdo con el artículo 11.1.4 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Córdoba relativo al régimen de parcelaciones, divisiones o segregaciones en suelo no urbanizable, «se considerará parcelación urbanística cualquier alteración de la situación jurídica o del titular de terrenos o fincas y parcelas, mediante la constitución de regímenes de propiedad horizontal o societaria, la celebración de compraventas proindiviso y otras formas análogas, cuando la atribución de cuotas permita el uso individualizado de una parte de aquellos equivalente o asimilables a los lotes, fincas o parcelas a que se refiere el supuesto anterior», añadiendo que «el certificado de innecesariedad sólo se expedirá en el suelo no urbanizable para la implantación de usos ligados a explotaciones agrarias y siempre que se acredite suficientemente con proyecto de explotación firmado por técnico competente y/o informe del organismo correspondiente». Por su parte, el artículo 11.8.5 dedicado al régimen de las Vegas del Río Guadalquivir (SNUEP-VG) establece como uso autorizable el de las viviendas familiares de nueva construcción que cumplan las siguientes condiciones: «–La finca donde se proyecte la vivienda tendrá una superficie mínima de 5 Ha.– La construcción afectará a la superficie mínima necesaria para satisfacer sus necesidades funcionales con el objetivo de minimizar la ocupación del suelo rústico». Por lo que teniendo en cuenta la superficie registral de la finca de cinco hectáreas, sesenta y dos áreas y cuarenta y ocho centiáreas, es evidente que el 1,777 % (1.000 metros cuadrados aproximadamente) no alcanza la superficie de parcela mínima edificable en esta clase de suelo (5 hectáreas). Además, la resolución de 4 de noviembre de 1996, de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales (actualmente de Regadíos y Estructuras), por la que se aprueban provisionalmente las unidades mínimas de cultivo en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, señala que, para el municipio de Córdoba, las mismas quedan establecidas en 0,25 hectáreas de regadío, por lo que teóricamente tampoco se cumpliría con la parcela divisible. Por lo que, en este caso, concurre el supuesto previsto en el artículo 8.a), párrafo tercero, del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, pues la participación indivisa del 1,777 % corresponde teóricamente una parte de superficie inferior a la fijada en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada. Teniendo en cuenta, además, como apunta la registradora en su nota, que en el presente supuesto la venta de cuota se realiza a dos compradores que adquieren por mitades indivisas. Podría objetarse a este planteamiento que se trata de la venta de una cuota indivisa ya inscrita pues fue adquirida por los vendedores por escritura de fecha 17 de marzo de 2003 e inscrita por la inscripción 17.ª de fecha 6 de abril de 2016. En dicho asiento consta además que el registrador aplicó el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y remitió la documentación presentada al Ayuntamiento por existir duda de formación de peligro de población sin que el mismo contestara en plazo, practicándose la inscripción tras haber transcurrido el plazo reglamentario de cuatro meses. Sin embargo, la circunstancia de transmitirse a dos compradores que adquieren a su vez por cuotas indivisas y la asignación de una referencia catastral propia que permite individualizarla sobre el terreno, constituyen circunstancias adicionales que justifican la aplicación del régimen de la parcelación a la venta de la cuota ya inscrita, de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo y la propia normativa de aplicación. El hecho de que los compradores sean padre e hijo, supuesto no contemplado en la ley andaluza como excepción, así como las intenciones legítimas de los mismos exceden del ámbito de valoración de este Centro Directivo, limitado a la consideración de la concurrencia de datos objetivos indiciarios de parcelación y a la exigencia de intervención municipal impuesta por la normativa andaluza. Es cierto que este Centro Directivo ha estudiado diferentes casos con soluciones no siempre homogéneas dado que se trata de un fenómeno casuístico, complejo y con una normativa necesitada de actualización, pero debe sostenerse que el análisis de la diferente tipología de supuestos de parcelación, sea meramente potencial, sea consolidada y el tratamiento jurídico urbanístico que debe dispensarse a cada uno de ellos, no encaja en el reducido marco del recurso gubernativo y no constituye el cauce adecuado para su planteamiento, de modo que la calificación registral debe quedar circunscrita a la valoración de la concurrencia de supuestos objetivos de parcelación, debidamente justificados, y a la eventual exigencia de intervención municipal en forma de licencia o declaración de innecesariedad o por la vía del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, según los casos, siempre de acuerdo con los dispuesto en la legislación urbanística de aplicación. Por lo que debe confirmarse el defecto mantenido por la registradora de exigencia de licencia de parcelación o «acto que integre el control previo municipal», como señala la nueva redacción legal, por concurrir el supuesto previsto por el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía como acto equiparado a la parcelación, correspondiendo al Ayuntamiento la calificación definitiva del acto como efectiva parcelación y su autorización, en su caso, conforme a la ordenación urbanística aplicable. Las alegaciones del recurrente, en este caso, deben plantearse ante el órgano municipal competente y con las debidas garantías procedimentales desde el punto de vista administrativo, no siendo el procedimiento registral el cauce adecuado para su conocimiento, pues la calificación del registrador se encuentra objetivamente limitada –artículo 18 de la Ley Hipotecaria– y en este caso se ha basado en la exigencia de un requisito impuesto por la norma autonómica ante la concurrencia de determinados elementos objetivos. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 5 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.