En el recurso interpuesto por don A. H. P. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Mazarrón, don José Ramón Sánchez Galindo, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial declarando el dominio de una finca por prescripción adquisitiva. Hechos I Por sentencia de fecha 9 de marzo de 2021, dictada por la juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Totana, en los autos de juicio ordinario número 633/2019, seguidos por don A. H. P. contra la sociedad «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.», se declaraba el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca registral número 29.706 del Registro de la Propiedad de Mazarrón a favor del demandante. II Presentado testimonio de dicha sentencia en el Registro de la Propiedad de Mazarrón, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Entrada N.º: 1509 del año: 2021. Asiento N.º: 1.502 Diario: 83. Presentado el 06/04/2021 a las 12:54. Presentante: M. M., D. Interesados: Don A. H. P., doña SA Valores Inmobiliarios del Centro. Naturaleza: Testimonio judicial de fecha 13/03/2020 de sentencia de fecha 09/03/2020. Objeto: Adjudicación prescripción adquisitiva. Juicio ordinario N.º: 633/2019. Juzgado: Juzgado Primera Instancia e Instrucción n.º 1, Totana Calificado el precedente documento, tras examinar los antecedentes del Registro, en unión de Diligencia de fecha 22/09/2020 de la que resulta la firmeza de la sentencia, el Registrador de la Propiedad que suscribe ha calificado negativamente con esta fecha la inscripción solicitada en base al/los siguiente/s hecho/s y fundamento/s de Derecho: Hecho/s: 1.º No se expresan las circunstancias personales de A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, Documento Nacional de Identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. Y ello sin perjuicio de lo indicado en el hecho tercero. 2.º No se describe la fincas [sic] objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. 3.º No se indica cuáles sea el CIF. de la parte demandada, Valores Inmobiliarios del Centro SA, por lo que siendo requisito necesario para el correcto despacho del precedente documento, en tanto no se indique cuáles sean dichos CIF. no es posible practicar la inscripción solicitada, por cuanto además en exigencia de los prncipio [sic] de Tracto Sucesivo, Tutela Judicial Efectiva y proscripción de la indefensión, que exigen la completa y perfecta identificación entre titulares registrales y partes del procedimiento. Téngase en cuenta además que la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier “título” con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa; y que la Ley Hipotecaria en su artículo 254 establece la necesidad de que consten los números de identificación fiscal de los que intervengan en los títulos inscribibles. Incluso por la normativa sobre prevención del fraude fiscal la constancia del número de identificación fiscal del demandante se hace precisa en los mandamientos en virtud de los cuales haya de practicarse algún asiento en el Registro de la Propiedad. Por tanto, se trata de una circunstancia que se debe reflejar en la inscripción. 4.º Conteniendo el precedente documento un contrato determinante de obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, no se acredita haber presentado la declaración del Impuesto correspondiente en el Ayuntamiento de Mazarrón, que es el organismo competente; por ello no es posible practicar la inscripción solicitada. 5.º No resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva, que ordene la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad, ni, conforme exige la legislación hipotecaria, la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria, lo que constituye un defecto subsanable conforme a la doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública. Es criterio constante del Centro Directivo y sus resoluciones, que la resolución judicial tiene que ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias, como requisito imprescindible para su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues la nueva inscripción que se practique puede no traer causa de la inscripción anterior, que por ello ha de cancelarse y, aunque ello sea una consecuencia lógica del procedimiento, es de competencia del juez y no del registrador ordenar su inscripción y la cancelación de los asientos vigentes que se encuentran bajo la salvaguardia judicial. 6.º No resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento. Téngase en cuenta que, tanto en la usucapión extraordinaria como en la usucapión ordinaria, la exigencia de buena fe y justo título se compensa en la segunda con una inferior duración del tiempo de posesión de la finca, pero no por ello deja de ser un modo originario de adquirir el dominio en el sentido de que no se adquiere de quien es el titular real del bien, aun cuando exista una relación jurídica con el mismo que justifique la posesión continuada, pacífica y en concepto de dueño. El efecto jurídico es idéntico que en el caso de la prescripción adquisitiva extraordinaria, esto es la adquisición del dominio por el usucapiente, por lo que igualmente deberá ser entablado el procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión. Según el artículo 1952 del Código Civil, se entiende por justo título “el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como dijo la Sentencia de 17 de junio de 2008: “Es justo título para la usucapión aquel que baste legalmente para transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de adquisición del derecho real o de la propiedad que, dada la concurrencia de determinados defectos, no produce el efecto buscado, como es el de transferir la propiedad o constituir o transferir el derecho real que se pretende, por lo que nos hallamos ante un negocio esencialmente traslativo que no produce la adquisición del derecho que se trata de transmitir”. Por lo tanto, el justo título que además debe ser válido y verdadero, debe ser de tal naturaleza que hubiera servido para transmitir la propiedad o constituir el derecho real, si el disponente hubiera sido el propietario de la cosa que se vende. La función de la usucapión ordinaria es precisamente subsanar la falta de titularidad del transmitente, posibilitando con el transcurso del tiempo la adquisición, ya si el título además de reunir todas las anteriores condiciones fuera perfecto nada impediría que desplegara todos sus efectos. La sentencia que declare adquirido un inmueble por usucapión ordinaria debe pues hacer pronunciamiento expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en concepto de dueño. A tal/es hecho/s es/son de aplicación el/los siguiente/s fundamento/s de derecho: 1.º Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. 2.º Artículos 9 y 20 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. 3.º  Artículos 1, 9, 18, 20, 21.2, 72, 75, 38, 254 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, artículos 51, 98 y 166 del Reglamento Hipotecario, Resolución de 11 de julio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y principio de especialidad. 4.º Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria en la nueva redacción dada por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre. 5.º Artículos 1.3.º, 38, 202 de la Ley Hipotecaria, 286 del Reglamento Hipotecario, RDGRN 04/10/2004, 21/11/2014, 28/04/2015 Ley Hipotecaria. 6.º Artículos 1, 9, 18, 20, 36 de la Ley Hipotecaria; 1949, 1952 del Código Civil; 51 y 100 del Reglamento Hipotecario; STS 17/06/2008, 21/01/2014, Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19/04/2017. Dicho/s defecto/s se considera subsanable/, por lo que se suspende la inscripción solicitada. Contra la presente calificación podrá (…) Mazarrón, 5 de mayo de 2021 El registrador (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos del registrador». III Contra la anterior nota de calificación, don A. H. P. interpuso recurso el día 31 de mayo de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones: «Primera. Que el compareciente formuló Demanda de Juicio Ordinario contra la mercantil Valores Inmobiliarios del Centro, SA., con CIF. (…), y con domicilio en Madrid, en la calle (…), y ello en ejercicio de una acción declarativa de dominio por prescripción adquisitiva de la finca n.º 29706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34, la cual fue turnada y admitida a trámite por el Juzgado de Instrucción y Primera Instancia n.º 1 de Totana en autos de Juicio Ordinario n.º 633/2019, siendo emplazada la parte demandada, la mercantil Valores Inmobiliarios del Centro, SA., presentó escrito de Allanamiento integro a la demanda, por lo que seguidos sus trámites se dictó la sentencia n.º 38/2020, de fecha 9 de marzo de 2020 por el que estimaba íntegramente la demanda, y cuyo fallo literalmente dice: “Que estimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. B. F., en nombre y representación de A. H. P., frente a Valores Inmobiliarios del Centro, SA., declarando el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón, libro 343, tomo 1336, folio 34, finca n.º 29.706 a favor del demandante. Sin hacer expresa imposición de costas”. Dicha resolución es firme conforme se hace constar en la Diligencia de Ordenación del Juzgado de fecha 22/09/2020 (…) Segunda. Que el Sr. Registrador de Mazarrón deniega o califica negativamente la inscripción de la referida resolución judicial porque no según el mismo no se ordena la inscripción en el Registro de la Sentencia, o no se identifica a las partes. Entendemos que dichas afirmaciones son erróneas, dicho sea respetuosamente y en términos de defensa, porque el fallo de la Sentencia, la cual es firme, no deja lugar a ninguna clase de duda o de oscuridad, se declara el dominio a favor del demandante, A. H. P., de la finca n.º 29706 inscrita en dicho Registro al libro 343, tomo 1336, folio 34, asiento en el cuál consta en la actualidad como titular la demandada, Valores Inmobiliarios del Centro, SA., que a mayor abundamiento, se ha allanado íntegramente a la demanda en el precitado procedimiento judicial. Pues bien, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece textualmente los siguiente: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley. No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes. Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste. Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare. Tercero. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante. Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constaren ella las transmisiones realizadas. No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento.” Por su parte, el artículo 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone literalmente lo siguiente: “1. No se despachará ejecución de las sentencias meramente declarativas ni de las constitutivas. 2. Mediante su certificación y, en su caso, el mandamiento judicial oportuno, las sentencias constitutivas firmes podrán permitir inscripciones y modificaciones en Registros públicos, sin necesidad de que se despache ejecución. 3. Cuando una sentencia constitutiva contenga también pronunciamientos de condena, éstos se ejecutarán del modo previsto para ellos en esta Ley. 4. Las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, se remitirán de oficio por el órgano judicial al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, para su inscripción.” Por último, el artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece textualmente lo siguiente: “1. Todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. 2. Quienes hayan sido parte en el proceso o acrediten interés directo y legitimo podrán pedir al tribunal las actuaciones precisas para la eficacia de las sentencias constitutivas y para vencer eventuales resistencias a lo que dispongan.” Por consiguiente, en base a los preceptos anteriormente expuestos, procede inscribir a favor del suscribiente la titularidad de la finca n.º 29706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34, en cumplimiento de una resolución judicial firme». IV El registrador de la Propiedad emitió informe el día 11 de junio de 2021, mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 254 y 326 de la Ley Hipotecaria; 51, 100 y 110 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Segunda, número 266/2015, de 14 de diciembre; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de noviembre de 2017, relativas al alcance de la calificación; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 y 4 de abril de 2001, 7 y 11 de noviembre de 2002, 12 y 14 de noviembre y 16 de diciembre de 2003, 10 de febrero de 2006, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 18 de noviembre de 2014, 18 de marzo y 17 de julio de 2015, 20 de octubre y 30 de noviembre de 2016, 8, 12 y 14 de septiembre y 4 y 10 de octubre de 2017, 4 de abril y 20 y 26 de julio de 2018 y 10 de enero y 12 de diciembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2021, entre otras. 1. Por sentencia de fecha 9 de marzo de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Totana, en los autos de juicio ordinario número 633/2.019, seguidos por don A. H. P. contra la sociedad «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.г, se declara el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca inscrita en el Registro de la propiedad de Mazarrón con el número 29.706, a favor del demandante. El registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos: «1.º No se expresan las circunstancias personales de A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, Documento Nacional de Identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. 2.º No se describe la fincas [sic] objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. 3.º No se indica cuáles sea el CIF. de la parte demandada, Valores Inmobiliarios del Centro SA, (…) Téngase en cuenta además que la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier “título” con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa (…) 4.º Conteniendo el precedente documento un contrato determinante de obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, no se acredita haber presentado la declaración del Impuesto correspondiente en el Ayuntamiento de Mazarrón, que es el organismo competente (…) 5.º No resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva, que ordene la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad, ni, conforme exige la legislación hipotecaria, la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria, lo que constituye un defecto subsanable conforme a la doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública. 6.º No resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento». 2. Lo primero que debe recordarse es que no pueden tomarse en consideración sino los documentos presentados al tiempo de practicarse la nota de calificación, por lo que no cabe tener en cuenta ahora los documentos complementarios aportados después durante la fase de interposición del recurso (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). 3. Por otra parte, conviene recordar, frente a lo alegado por el recurrente que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los registradores pueden y deben calificar los documentos judiciales presentados a inscripción. Conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», el registrador tiene, en relación a los documentos judiciales la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro». Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte”». También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios». Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la Propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal, así como la constancia de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para practicar la inscripción (artículos 9 y 51 del Reglamento Hipotecario). 4. Entrando en el fondo del asunto, el recurso no puede ser estimado en cuanto al primer defecto, consistente en que no se expresan las circunstancias personales de don A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, documento nacional de identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. Uno de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (y por tanto debe ser observado en los mandamientos judiciales ex artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) es que en todo documento inscribible consten las circunstancias personales de las personas a cuyo favor se pretenda la inscripción (artículo 51, regla novena, del Reglamento Hipotecario). En concreto este precepto exige en relación la persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda, que el bien o derecho que se inscriba se determine conforme a las siguientes normas: «a) Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten». De todas estas circunstancias es importante destacar que deberá constar en el propio mandamiento si la persona a favor de quien se va a practicar la inscripción es soltero, viudo, separado o divorciado y de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal (cosa que pudiera ocurrir si la prescripción se hubiera ganando durante la vigencia de un sistema de comunidad) el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge. Y eso es así porque el principio registral de especialidad y determinación exige perfilar con claridad la titularidad del derecho, y por tanto el mandamiento judicial debe dejar claro si el bien se pretende inscribir con carácter privativo o la titularidad afecta está afectada por algún régimen económico matrimonial. Otras circunstancias, como el domicilio, si en el mandamiento consta el DNI del usucapiente, podrán suplirse por instancia privada, pues no hay que olvidar que los defectos subsanables para los que no se requiera documentación pública pueden rectificarse en virtud de mera instancia privada acompañada de la documentación en su caso acreditativa de las circunstancias personales (cfr. artículo 110 del Reglamento Hipotecario) sin necesidad por tanto de rectificación del mandamiento. 5. El defecto señalado en segundo lugar consiste en que no se describe la finca objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. En este caso no se considera justificada la nota de calcificación, en la medida que, en los antecedentes de hecho de la misma sentencia, se dice expresamente que es la finca número 29.706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34. Con ello se entiende suficientemente identificada la finca a efectos de la inscripción de la sentencia declarativa de dominio en favor del actor –y ahora recurrente–, don A. H. P., sin necesidad de mayor descripción, de manera que ésta será la resultante de la descripción registral actualmente existente. Procede por tanto la estimación del recurso en este punto. 6. En cuanto al tercer defecto, el registrador afirma que no se indica cuáles sea el CIF de la parte demandada, «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.». Hay que confirmar también en este extremo la nota de calificación, pues la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier «título» con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa. Como ya señalara la Resolución de 31 de octubre de 2018, a la hora de redactar el nuevo asiento, deben exigirse dichas circunstancias no sólo en relación con la titularidad o derecho que se inscribe sino también en relación con la titularidad del asiento en que este se apoya. Lo cierto es que así resulta de la propia letra del artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario al disponer que «la persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas». En consecuencia, los requisitos de identificación de los titulares que deben constar en la nueva inscripción se predican no sólo de quien va a ser el nuevo titular sino también de quien trae causa. Las circunstancias de domicilio y documento de identidad, así como las demás exigidas por el precepto citado, son por tanto exigibles para llevar a cabo la práctica del nuevo asiento, encontrando su fundamento en el más perfecto enlace entre la titularidad publicada hasta ahora y la que va a serlo en el futuro, propiciando así la más perfecta identificación tanto del transmitente del derecho como del adquirente y nuevo titular. Por tanto, las circunstancias requeridas, entre ellas la expresión del número de identificación fiscal (NIF) exigida por el artículo 254.2 LH, deben constar en el documento público en el que se documente la transmisión o gravamen del derecho inscrito (vid. artículos 23 de la Ley del Notariado y 156.4.º y.5.º de su Reglamento, así como el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria). 7. El defecto señalado en cuarto lugar consiste en que no se ha acreditado el cumplimiento de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, también debe confirmarse. Dispone el artículo 254, apartado 5, de la Ley Hipotecaria, que en el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo. El artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, referido a sujetos pasivos dispone: «1. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente: (…) b). –En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el art. 35.4. de la Ley n.º 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate». En este sentido debe recordarse que es doctrina de esta Dirección General que excepcionalmente para el caso de transmisiones onerosas y con el fin de no obstaculizar que el interesado, que no es sujeto pasivo del impuesto, pueda inscribir su derecho, para lograr el levantamiento del cierre registral basta la mera comunicación. Y, por otro, que el contenido de la comunicación es diferente del que se exige para la declaración pues mientras en aquélla se cumple con indicar los datos esenciales de la escritura, en ésta debe acompañarse copia simple y demás documentación en iguales términos que se piden para el caso de autoliquidación. Se considera que esta misma excepción puede ser aplicable a los documentos judiciales en los que se acredite la usucapión, pese a que no siempre la usucapión se habrá basado en un título traslativo, pues cabe también usucapión sin necesidad de justo título (usucapión extraordinaria). Lo importante aquí es que la Administración Tributaria haya podido comprobar la existencia o no de hecho imponible. Y aunque se tratare de un supuesto no sometido a tributación (por ser adquisición originaria y no derivativa, cuestión que no corresponde decidir a este Centro Directivo) lo cierto es que el registrador debe exigir que se le acredite la comunicación al Ayuntamiento a tales efectos, aunque se autoliquide luego como no sujeto o exento. 8. El defecto señalado en quinto lugar consiste en que no resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria. En el caso que ahora se analiza se trata ante una sentencia por la que se declara que el actor ha adquirido por prescripción la propiedad de una finca. La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir el dominio –como decíamos anteriormente–, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (relación de causalidad), sino que se convierte en su titular –con independencia de que antes lo fuese otra persona– porque ha venido comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera. Puesto que se trata de una adquisición originaria, en la medida en que no existe esa relación de causalidad entre el anterior titular registral y el nuevo, no queda otra alternativa que cancelar la inscripción anterior, por tanto, está plenamente justificada (como ya señalara la Resolución de 12 de diciembre de 2019) la exigencia que hace el registrador en el sentido de que se ha de ordenar la cancelación de la inscripción contradictoria, si bien deberá ordenarse por medio del oportuno mandamiento, como resulta del artículo 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En consecuencia, el defecto señalado en quinto lugar, también ha de ser confirmado pues la mera presentación del mandamiento o de la ejecutoria de la sentencia es título inscribible del dominio a favor del usucapiente, siempre que venga acompañado de la cancelación expresa de las inscripciones contradictorias. 9. En cuanto al defecto señalado en sexto lugar, consiste en que no resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento, el recurso debe ser estimado. La prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en la sentencia firme presentada en el Registro, en sí misma es la causa o título que debe expresarse en la inscripción. La existencia o no de justo título civil para la prescripción, y si es una prescripción ordinaria o extraordinaria, es una cuestión que habrá valorado el juez al adoptar su decisión, sin que el registrador pueda revisar, al tratarse –esta sí– de una cuestión de fondo. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos señalados en los anteriores pronunciamientos en cuanto a los defectos primero, tercero, cuarto y quinto, y estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto a los defectos segundo y sexto. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don A. H. P. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Mazarrón, don José Ramón Sánchez Galindo, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial declarando el dominio de una finca por prescripción adquisitiva. Hechos I Por sentencia de fecha 9 de marzo de 2021, dictada por la juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Totana, en los autos de juicio ordinario número 633/2019, seguidos por don A. H. P. contra la sociedad «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.», se declaraba el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca registral número 29.706 del Registro de la Propiedad de Mazarrón a favor del demandante. II Presentado testimonio de dicha sentencia en el Registro de la Propiedad de Mazarrón, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Entrada N.º: 1509 del año: 2021. Asiento N.º: 1.502 Diario: 83. Presentado el 06/04/2021 a las 12:54. Presentante: M. M., D. Interesados: Don A. H. P., doña SA Valores Inmobiliarios del Centro. Naturaleza: Testimonio judicial de fecha 13/03/2020 de sentencia de fecha 09/03/2020. Objeto: Adjudicación prescripción adquisitiva. Juicio ordinario N.º: 633/2019. Juzgado: Juzgado Primera Instancia e Instrucción n.º 1, Totana Calificado el precedente documento, tras examinar los antecedentes del Registro, en unión de Diligencia de fecha 22/09/2020 de la que resulta la firmeza de la sentencia, el Registrador de la Propiedad que suscribe ha calificado negativamente con esta fecha la inscripción solicitada en base al/los siguiente/s hecho/s y fundamento/s de Derecho: Hecho/s: 1.º No se expresan las circunstancias personales de A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, Documento Nacional de Identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. Y ello sin perjuicio de lo indicado en el hecho tercero. 2.º No se describe la fincas [sic] objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. 3.º No se indica cuáles sea el CIF. de la parte demandada, Valores Inmobiliarios del Centro SA, por lo que siendo requisito necesario para el correcto despacho del precedente documento, en tanto no se indique cuáles sean dichos CIF. no es posible practicar la inscripción solicitada, por cuanto además en exigencia de los prncipio [sic] de Tracto Sucesivo, Tutela Judicial Efectiva y proscripción de la indefensión, que exigen la completa y perfecta identificación entre titulares registrales y partes del procedimiento. Téngase en cuenta además que la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier “título” con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa; y que la Ley Hipotecaria en su artículo 254 establece la necesidad de que consten los números de identificación fiscal de los que intervengan en los títulos inscribibles. Incluso por la normativa sobre prevención del fraude fiscal la constancia del número de identificación fiscal del demandante se hace precisa en los mandamientos en virtud de los cuales haya de practicarse algún asiento en el Registro de la Propiedad. Por tanto, se trata de una circunstancia que se debe reflejar en la inscripción. 4.º Conteniendo el precedente documento un contrato determinante de obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, no se acredita haber presentado la declaración del Impuesto correspondiente en el Ayuntamiento de Mazarrón, que es el organismo competente; por ello no es posible practicar la inscripción solicitada. 5.º No resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva, que ordene la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad, ni, conforme exige la legislación hipotecaria, la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria, lo que constituye un defecto subsanable conforme a la doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública. Es criterio constante del Centro Directivo y sus resoluciones, que la resolución judicial tiene que ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias, como requisito imprescindible para su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues la nueva inscripción que se practique puede no traer causa de la inscripción anterior, que por ello ha de cancelarse y, aunque ello sea una consecuencia lógica del procedimiento, es de competencia del juez y no del registrador ordenar su inscripción y la cancelación de los asientos vigentes que se encuentran bajo la salvaguardia judicial. 6.º No resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento. Téngase en cuenta que, tanto en la usucapión extraordinaria como en la usucapión ordinaria, la exigencia de buena fe y justo título se compensa en la segunda con una inferior duración del tiempo de posesión de la finca, pero no por ello deja de ser un modo originario de adquirir el dominio en el sentido de que no se adquiere de quien es el titular real del bien, aun cuando exista una relación jurídica con el mismo que justifique la posesión continuada, pacífica y en concepto de dueño. El efecto jurídico es idéntico que en el caso de la prescripción adquisitiva extraordinaria, esto es la adquisición del dominio por el usucapiente, por lo que igualmente deberá ser entablado el procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión. Según el artículo 1952 del Código Civil, se entiende por justo título “el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como dijo la Sentencia de 17 de junio de 2008: “Es justo título para la usucapión aquel que baste legalmente para transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de adquisición del derecho real o de la propiedad que, dada la concurrencia de determinados defectos, no produce el efecto buscado, como es el de transferir la propiedad o constituir o transferir el derecho real que se pretende, por lo que nos hallamos ante un negocio esencialmente traslativo que no produce la adquisición del derecho que se trata de transmitir”. Por lo tanto, el justo título que además debe ser válido y verdadero, debe ser de tal naturaleza que hubiera servido para transmitir la propiedad o constituir el derecho real, si el disponente hubiera sido el propietario de la cosa que se vende. La función de la usucapión ordinaria es precisamente subsanar la falta de titularidad del transmitente, posibilitando con el transcurso del tiempo la adquisición, ya si el título además de reunir todas las anteriores condiciones fuera perfecto nada impediría que desplegara todos sus efectos. La sentencia que declare adquirido un inmueble por usucapión ordinaria debe pues hacer pronunciamiento expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en concepto de dueño. A tal/es hecho/s es/son de aplicación el/los siguiente/s fundamento/s de derecho: 1.º Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. 2.º Artículos 9 y 20 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. 3.º  Artículos 1, 9, 18, 20, 21.2, 72, 75, 38, 254 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, artículos 51, 98 y 166 del Reglamento Hipotecario, Resolución de 11 de julio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y principio de especialidad. 4.º Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria en la nueva redacción dada por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre. 5.º Artículos 1.3.º, 38, 202 de la Ley Hipotecaria, 286 del Reglamento Hipotecario, RDGRN 04/10/2004, 21/11/2014, 28/04/2015 Ley Hipotecaria. 6.º Artículos 1, 9, 18, 20, 36 de la Ley Hipotecaria; 1949, 1952 del Código Civil; 51 y 100 del Reglamento Hipotecario; STS 17/06/2008, 21/01/2014, Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19/04/2017. Dicho/s defecto/s se considera subsanable/, por lo que se suspende la inscripción solicitada. Contra la presente calificación podrá (…) Mazarrón, 5 de mayo de 2021 El registrador (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos del registrador». III Contra la anterior nota de calificación, don A. H. P. interpuso recurso el día 31 de mayo de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones: «Primera. Que el compareciente formuló Demanda de Juicio Ordinario contra la mercantil Valores Inmobiliarios del Centro, SA., con CIF. (…), y con domicilio en Madrid, en la calle (…), y ello en ejercicio de una acción declarativa de dominio por prescripción adquisitiva de la finca n.º 29706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34, la cual fue turnada y admitida a trámite por el Juzgado de Instrucción y Primera Instancia n.º 1 de Totana en autos de Juicio Ordinario n.º 633/2019, siendo emplazada la parte demandada, la mercantil Valores Inmobiliarios del Centro, SA., presentó escrito de Allanamiento integro a la demanda, por lo que seguidos sus trámites se dictó la sentencia n.º 38/2020, de fecha 9 de marzo de 2020 por el que estimaba íntegramente la demanda, y cuyo fallo literalmente dice: “Que estimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. B. F., en nombre y representación de A. H. P., frente a Valores Inmobiliarios del Centro, SA., declarando el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón, libro 343, tomo 1336, folio 34, finca n.º 29.706 a favor del demandante. Sin hacer expresa imposición de costas”. Dicha resolución es firme conforme se hace constar en la Diligencia de Ordenación del Juzgado de fecha 22/09/2020 (…) Segunda. Que el Sr. Registrador de Mazarrón deniega o califica negativamente la inscripción de la referida resolución judicial porque no según el mismo no se ordena la inscripción en el Registro de la Sentencia, o no se identifica a las partes. Entendemos que dichas afirmaciones son erróneas, dicho sea respetuosamente y en términos de defensa, porque el fallo de la Sentencia, la cual es firme, no deja lugar a ninguna clase de duda o de oscuridad, se declara el dominio a favor del demandante, A. H. P., de la finca n.º 29706 inscrita en dicho Registro al libro 343, tomo 1336, folio 34, asiento en el cuál consta en la actualidad como titular la demandada, Valores Inmobiliarios del Centro, SA., que a mayor abundamiento, se ha allanado íntegramente a la demanda en el precitado procedimiento judicial. Pues bien, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece textualmente los siguiente: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley. No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes. Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste. Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare. Tercero. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante. Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constaren ella las transmisiones realizadas. No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento.” Por su parte, el artículo 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone literalmente lo siguiente: “1. No se despachará ejecución de las sentencias meramente declarativas ni de las constitutivas. 2. Mediante su certificación y, en su caso, el mandamiento judicial oportuno, las sentencias constitutivas firmes podrán permitir inscripciones y modificaciones en Registros públicos, sin necesidad de que se despache ejecución. 3. Cuando una sentencia constitutiva contenga también pronunciamientos de condena, éstos se ejecutarán del modo previsto para ellos en esta Ley. 4. Las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, se remitirán de oficio por el órgano judicial al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, para su inscripción.” Por último, el artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece textualmente lo siguiente: “1. Todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. 2. Quienes hayan sido parte en el proceso o acrediten interés directo y legitimo podrán pedir al tribunal las actuaciones precisas para la eficacia de las sentencias constitutivas y para vencer eventuales resistencias a lo que dispongan.” Por consiguiente, en base a los preceptos anteriormente expuestos, procede inscribir a favor del suscribiente la titularidad de la finca n.º 29706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34, en cumplimiento de una resolución judicial firme». IV El registrador de la Propiedad emitió informe el día 11 de junio de 2021, mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 254 y 326 de la Ley Hipotecaria; 51, 100 y 110 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Segunda, número 266/2015, de 14 de diciembre; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de noviembre de 2017, relativas al alcance de la calificación; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 y 4 de abril de 2001, 7 y 11 de noviembre de 2002, 12 y 14 de noviembre y 16 de diciembre de 2003, 10 de febrero de 2006, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 18 de noviembre de 2014, 18 de marzo y 17 de julio de 2015, 20 de octubre y 30 de noviembre de 2016, 8, 12 y 14 de septiembre y 4 y 10 de octubre de 2017, 4 de abril y 20 y 26 de julio de 2018 y 10 de enero y 12 de diciembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2021, entre otras. 1. Por sentencia de fecha 9 de marzo de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Totana, en los autos de juicio ordinario número 633/2.019, seguidos por don A. H. P. contra la sociedad «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.г, se declara el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca inscrita en el Registro de la propiedad de Mazarrón con el número 29.706, a favor del demandante. El registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos: «1.º No se expresan las circunstancias personales de A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, Documento Nacional de Identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. 2.º No se describe la fincas [sic] objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. 3.º No se indica cuáles sea el CIF. de la parte demandada, Valores Inmobiliarios del Centro SA, (…) Téngase en cuenta además que la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier “título” con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa (…) 4.º Conteniendo el precedente documento un contrato determinante de obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, no se acredita haber presentado la declaración del Impuesto correspondiente en el Ayuntamiento de Mazarrón, que es el organismo competente (…) 5.º No resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva, que ordene la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad, ni, conforme exige la legislación hipotecaria, la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria, lo que constituye un defecto subsanable conforme a la doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública. 6.º No resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento». 2. Lo primero que debe recordarse es que no pueden tomarse en consideración sino los documentos presentados al tiempo de practicarse la nota de calificación, por lo que no cabe tener en cuenta ahora los documentos complementarios aportados después durante la fase de interposición del recurso (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). 3. Por otra parte, conviene recordar, frente a lo alegado por el recurrente que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los registradores pueden y deben calificar los documentos judiciales presentados a inscripción. Conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», el registrador tiene, en relación a los documentos judiciales la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro». Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte”». También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios». Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la Propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal, así como la constancia de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para practicar la inscripción (artículos 9 y 51 del Reglamento Hipotecario). 4. Entrando en el fondo del asunto, el recurso no puede ser estimado en cuanto al primer defecto, consistente en que no se expresan las circunstancias personales de don A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, documento nacional de identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. Uno de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (y por tanto debe ser observado en los mandamientos judiciales ex artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) es que en todo documento inscribible consten las circunstancias personales de las personas a cuyo favor se pretenda la inscripción (artículo 51, regla novena, del Reglamento Hipotecario). En concreto este precepto exige en relación la persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda, que el bien o derecho que se inscriba se determine conforme a las siguientes normas: «a) Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten». De todas estas circunstancias es importante destacar que deberá constar en el propio mandamiento si la persona a favor de quien se va a practicar la inscripción es soltero, viudo, separado o divorciado y de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal (cosa que pudiera ocurrir si la prescripción se hubiera ganando durante la vigencia de un sistema de comunidad) el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge. Y eso es así porque el principio registral de especialidad y determinación exige perfilar con claridad la titularidad del derecho, y por tanto el mandamiento judicial debe dejar claro si el bien se pretende inscribir con carácter privativo o la titularidad afecta está afectada por algún régimen económico matrimonial. Otras circunstancias, como el domicilio, si en el mandamiento consta el DNI del usucapiente, podrán suplirse por instancia privada, pues no hay que olvidar que los defectos subsanables para los que no se requiera documentación pública pueden rectificarse en virtud de mera instancia privada acompañada de la documentación en su caso acreditativa de las circunstancias personales (cfr. artículo 110 del Reglamento Hipotecario) sin necesidad por tanto de rectificación del mandamiento. 5. El defecto señalado en segundo lugar consiste en que no se describe la finca objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. En este caso no se considera justificada la nota de calcificación, en la medida que, en los antecedentes de hecho de la misma sentencia, se dice expresamente que es la finca número 29.706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34. Con ello se entiende suficientemente identificada la finca a efectos de la inscripción de la sentencia declarativa de dominio en favor del actor –y ahora recurrente–, don A. H. P., sin necesidad de mayor descripción, de manera que ésta será la resultante de la descripción registral actualmente existente. Procede por tanto la estimación del recurso en este punto. 6. En cuanto al tercer defecto, el registrador afirma que no se indica cuáles sea el CIF de la parte demandada, «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.». Hay que confirmar también en este extremo la nota de calificación, pues la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier «título» con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa. Como ya señalara la Resolución de 31 de octubre de 2018, a la hora de redactar el nuevo asiento, deben exigirse dichas circunstancias no sólo en relación con la titularidad o derecho que se inscribe sino también en relación con la titularidad del asiento en que este se apoya. Lo cierto es que así resulta de la propia letra del artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario al disponer que «la persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas». En consecuencia, los requisitos de identificación de los titulares que deben constar en la nueva inscripción se predican no sólo de quien va a ser el nuevo titular sino también de quien trae causa. Las circunstancias de domicilio y documento de identidad, así como las demás exigidas por el precepto citado, son por tanto exigibles para llevar a cabo la práctica del nuevo asiento, encontrando su fundamento en el más perfecto enlace entre la titularidad publicada hasta ahora y la que va a serlo en el futuro, propiciando así la más perfecta identificación tanto del transmitente del derecho como del adquirente y nuevo titular. Por tanto, las circunstancias requeridas, entre ellas la expresión del número de identificación fiscal (NIF) exigida por el artículo 254.2 LH, deben constar en el documento público en el que se documente la transmisión o gravamen del derecho inscrito (vid. artículos 23 de la Ley del Notariado y 156.4.º y.5.º de su Reglamento, así como el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria). 7. El defecto señalado en cuarto lugar consiste en que no se ha acreditado el cumplimiento de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, también debe confirmarse. Dispone el artículo 254, apartado 5, de la Ley Hipotecaria, que en el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo. El artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, referido a sujetos pasivos dispone: «1. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente: (…) b). –En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el art. 35.4. de la Ley n.º 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate». En este sentido debe recordarse que es doctrina de esta Dirección General que excepcionalmente para el caso de transmisiones onerosas y con el fin de no obstaculizar que el interesado, que no es sujeto pasivo del impuesto, pueda inscribir su derecho, para lograr el levantamiento del cierre registral basta la mera comunicación. Y, por otro, que el contenido de la comunicación es diferente del que se exige para la declaración pues mientras en aquélla se cumple con indicar los datos esenciales de la escritura, en ésta debe acompañarse copia simple y demás documentación en iguales términos que se piden para el caso de autoliquidación. Se considera que esta misma excepción puede ser aplicable a los documentos judiciales en los que se acredite la usucapión, pese a que no siempre la usucapión se habrá basado en un título traslativo, pues cabe también usucapión sin necesidad de justo título (usucapión extraordinaria). Lo importante aquí es que la Administración Tributaria haya podido comprobar la existencia o no de hecho imponible. Y aunque se tratare de un supuesto no sometido a tributación (por ser adquisición originaria y no derivativa, cuestión que no corresponde decidir a este Centro Directivo) lo cierto es que el registrador debe exigir que se le acredite la comunicación al Ayuntamiento a tales efectos, aunque se autoliquide luego como no sujeto o exento. 8. El defecto señalado en quinto lugar consiste en que no resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria. En el caso que ahora se analiza se trata ante una sentencia por la que se declara que el actor ha adquirido por prescripción la propiedad de una finca. La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir el dominio –como decíamos anteriormente–, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (relación de causalidad), sino que se convierte en su titular –con independencia de que antes lo fuese otra persona– porque ha venido comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera. Puesto que se trata de una adquisición originaria, en la medida en que no existe esa relación de causalidad entre el anterior titular registral y el nuevo, no queda otra alternativa que cancelar la inscripción anterior, por tanto, está plenamente justificada (como ya señalara la Resolución de 12 de diciembre de 2019) la exigencia que hace el registrador en el sentido de que se ha de ordenar la cancelación de la inscripción contradictoria, si bien deberá ordenarse por medio del oportuno mandamiento, como resulta del artículo 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En consecuencia, el defecto señalado en quinto lugar, también ha de ser confirmado pues la mera presentación del mandamiento o de la ejecutoria de la sentencia es título inscribible del dominio a favor del usucapiente, siempre que venga acompañado de la cancelación expresa de las inscripciones contradictorias. 9. En cuanto al defecto señalado en sexto lugar, consiste en que no resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento, el recurso debe ser estimado. La prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en la sentencia firme presentada en el Registro, en sí misma es la causa o título que debe expresarse en la inscripción. La existencia o no de justo título civil para la prescripción, y si es una prescripción ordinaria o extraordinaria, es una cuestión que habrá valorado el juez al adoptar su decisión, sin que el registrador pueda revisar, al tratarse –esta sí– de una cuestión de fondo. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos señalados en los anteriores pronunciamientos en cuanto a los defectos primero, tercero, cuarto y quinto, y estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto a los defectos segundo y sexto. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don A. H. P. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Mazarrón, don José Ramón Sánchez Galindo, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial declarando el dominio de una finca por prescripción adquisitiva. Hechos I Por sentencia de fecha 9 de marzo de 2021, dictada por la juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Totana, en los autos de juicio ordinario número 633/2019, seguidos por don A. H. P. contra la sociedad «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.», se declaraba el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca registral número 29.706 del Registro de la Propiedad de Mazarrón a favor del demandante. II Presentado testimonio de dicha sentencia en el Registro de la Propiedad de Mazarrón, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Entrada N.º: 1509 del año: 2021. Asiento N.º: 1.502 Diario: 83. Presentado el 06/04/2021 a las 12:54. Presentante: M. M., D. Interesados: Don A. H. P., doña SA Valores Inmobiliarios del Centro. Naturaleza: Testimonio judicial de fecha 13/03/2020 de sentencia de fecha 09/03/2020. Objeto: Adjudicación prescripción adquisitiva. Juicio ordinario N.º: 633/2019. Juzgado: Juzgado Primera Instancia e Instrucción n.º 1, Totana Calificado el precedente documento, tras examinar los antecedentes del Registro, en unión de Diligencia de fecha 22/09/2020 de la que resulta la firmeza de la sentencia, el Registrador de la Propiedad que suscribe ha calificado negativamente con esta fecha la inscripción solicitada en base al/los siguiente/s hecho/s y fundamento/s de Derecho: Hecho/s: 1.º No se expresan las circunstancias personales de A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, Documento Nacional de Identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. Y ello sin perjuicio de lo indicado en el hecho tercero. 2.º No se describe la fincas [sic] objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. 3.º No se indica cuáles sea el CIF. de la parte demandada, Valores Inmobiliarios del Centro SA, por lo que siendo requisito necesario para el correcto despacho del precedente documento, en tanto no se indique cuáles sean dichos CIF. no es posible practicar la inscripción solicitada, por cuanto además en exigencia de los prncipio [sic] de Tracto Sucesivo, Tutela Judicial Efectiva y proscripción de la indefensión, que exigen la completa y perfecta identificación entre titulares registrales y partes del procedimiento. Téngase en cuenta además que la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier “título” con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa; y que la Ley Hipotecaria en su artículo 254 establece la necesidad de que consten los números de identificación fiscal de los que intervengan en los títulos inscribibles. Incluso por la normativa sobre prevención del fraude fiscal la constancia del número de identificación fiscal del demandante se hace precisa en los mandamientos en virtud de los cuales haya de practicarse algún asiento en el Registro de la Propiedad. Por tanto, se trata de una circunstancia que se debe reflejar en la inscripción. 4.º Conteniendo el precedente documento un contrato determinante de obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, no se acredita haber presentado la declaración del Impuesto correspondiente en el Ayuntamiento de Mazarrón, que es el organismo competente; por ello no es posible practicar la inscripción solicitada. 5.º No resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva, que ordene la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad, ni, conforme exige la legislación hipotecaria, la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria, lo que constituye un defecto subsanable conforme a la doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública. Es criterio constante del Centro Directivo y sus resoluciones, que la resolución judicial tiene que ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias, como requisito imprescindible para su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues la nueva inscripción que se practique puede no traer causa de la inscripción anterior, que por ello ha de cancelarse y, aunque ello sea una consecuencia lógica del procedimiento, es de competencia del juez y no del registrador ordenar su inscripción y la cancelación de los asientos vigentes que se encuentran bajo la salvaguardia judicial. 6.º No resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento. Téngase en cuenta que, tanto en la usucapión extraordinaria como en la usucapión ordinaria, la exigencia de buena fe y justo título se compensa en la segunda con una inferior duración del tiempo de posesión de la finca, pero no por ello deja de ser un modo originario de adquirir el dominio en el sentido de que no se adquiere de quien es el titular real del bien, aun cuando exista una relación jurídica con el mismo que justifique la posesión continuada, pacífica y en concepto de dueño. El efecto jurídico es idéntico que en el caso de la prescripción adquisitiva extraordinaria, esto es la adquisición del dominio por el usucapiente, por lo que igualmente deberá ser entablado el procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión. Según el artículo 1952 del Código Civil, se entiende por justo título “el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como dijo la Sentencia de 17 de junio de 2008: “Es justo título para la usucapión aquel que baste legalmente para transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de adquisición del derecho real o de la propiedad que, dada la concurrencia de determinados defectos, no produce el efecto buscado, como es el de transferir la propiedad o constituir o transferir el derecho real que se pretende, por lo que nos hallamos ante un negocio esencialmente traslativo que no produce la adquisición del derecho que se trata de transmitir”. Por lo tanto, el justo título que además debe ser válido y verdadero, debe ser de tal naturaleza que hubiera servido para transmitir la propiedad o constituir el derecho real, si el disponente hubiera sido el propietario de la cosa que se vende. La función de la usucapión ordinaria es precisamente subsanar la falta de titularidad del transmitente, posibilitando con el transcurso del tiempo la adquisición, ya si el título además de reunir todas las anteriores condiciones fuera perfecto nada impediría que desplegara todos sus efectos. La sentencia que declare adquirido un inmueble por usucapión ordinaria debe pues hacer pronunciamiento expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en concepto de dueño. A tal/es hecho/s es/son de aplicación el/los siguiente/s fundamento/s de derecho: 1.º Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. 2.º Artículos 9 y 20 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. 3.º  Artículos 1, 9, 18, 20, 21.2, 72, 75, 38, 254 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, artículos 51, 98 y 166 del Reglamento Hipotecario, Resolución de 11 de julio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y principio de especialidad. 4.º Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria en la nueva redacción dada por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre. 5.º Artículos 1.3.º, 38, 202 de la Ley Hipotecaria, 286 del Reglamento Hipotecario, RDGRN 04/10/2004, 21/11/2014, 28/04/2015 Ley Hipotecaria. 6.º Artículos 1, 9, 18, 20, 36 de la Ley Hipotecaria; 1949, 1952 del Código Civil; 51 y 100 del Reglamento Hipotecario; STS 17/06/2008, 21/01/2014, Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19/04/2017. Dicho/s defecto/s se considera subsanable/, por lo que se suspende la inscripción solicitada. Contra la presente calificación podrá (…) Mazarrón, 5 de mayo de 2021 El registrador (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos del registrador». III Contra la anterior nota de calificación, don A. H. P. interpuso recurso el día 31 de mayo de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones: «Primera. Que el compareciente formuló Demanda de Juicio Ordinario contra la mercantil Valores Inmobiliarios del Centro, SA., con CIF. (…), y con domicilio en Madrid, en la calle (…), y ello en ejercicio de una acción declarativa de dominio por prescripción adquisitiva de la finca n.º 29706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34, la cual fue turnada y admitida a trámite por el Juzgado de Instrucción y Primera Instancia n.º 1 de Totana en autos de Juicio Ordinario n.º 633/2019, siendo emplazada la parte demandada, la mercantil Valores Inmobiliarios del Centro, SA., presentó escrito de Allanamiento integro a la demanda, por lo que seguidos sus trámites se dictó la sentencia n.º 38/2020, de fecha 9 de marzo de 2020 por el que estimaba íntegramente la demanda, y cuyo fallo literalmente dice: “Que estimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. B. F., en nombre y representación de A. H. P., frente a Valores Inmobiliarios del Centro, SA., declarando el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón, libro 343, tomo 1336, folio 34, finca n.º 29.706 a favor del demandante. Sin hacer expresa imposición de costas”. Dicha resolución es firme conforme se hace constar en la Diligencia de Ordenación del Juzgado de fecha 22/09/2020 (…) Segunda. Que el Sr. Registrador de Mazarrón deniega o califica negativamente la inscripción de la referida resolución judicial porque no según el mismo no se ordena la inscripción en el Registro de la Sentencia, o no se identifica a las partes. Entendemos que dichas afirmaciones son erróneas, dicho sea respetuosamente y en términos de defensa, porque el fallo de la Sentencia, la cual es firme, no deja lugar a ninguna clase de duda o de oscuridad, se declara el dominio a favor del demandante, A. H. P., de la finca n.º 29706 inscrita en dicho Registro al libro 343, tomo 1336, folio 34, asiento en el cuál consta en la actualidad como titular la demandada, Valores Inmobiliarios del Centro, SA., que a mayor abundamiento, se ha allanado íntegramente a la demanda en el precitado procedimiento judicial. Pues bien, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece textualmente los siguiente: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley. No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes. Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste. Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare. Tercero. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante. Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constaren ella las transmisiones realizadas. No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento.” Por su parte, el artículo 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone literalmente lo siguiente: “1. No se despachará ejecución de las sentencias meramente declarativas ni de las constitutivas. 2. Mediante su certificación y, en su caso, el mandamiento judicial oportuno, las sentencias constitutivas firmes podrán permitir inscripciones y modificaciones en Registros públicos, sin necesidad de que se despache ejecución. 3. Cuando una sentencia constitutiva contenga también pronunciamientos de condena, éstos se ejecutarán del modo previsto para ellos en esta Ley. 4. Las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, se remitirán de oficio por el órgano judicial al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, para su inscripción.” Por último, el artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece textualmente lo siguiente: “1. Todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. 2. Quienes hayan sido parte en el proceso o acrediten interés directo y legitimo podrán pedir al tribunal las actuaciones precisas para la eficacia de las sentencias constitutivas y para vencer eventuales resistencias a lo que dispongan.” Por consiguiente, en base a los preceptos anteriormente expuestos, procede inscribir a favor del suscribiente la titularidad de la finca n.º 29706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34, en cumplimiento de una resolución judicial firme». IV El registrador de la Propiedad emitió informe el día 11 de junio de 2021, mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 254 y 326 de la Ley Hipotecaria; 51, 100 y 110 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Segunda, número 266/2015, de 14 de diciembre; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de noviembre de 2017, relativas al alcance de la calificación; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 y 4 de abril de 2001, 7 y 11 de noviembre de 2002, 12 y 14 de noviembre y 16 de diciembre de 2003, 10 de febrero de 2006, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 18 de noviembre de 2014, 18 de marzo y 17 de julio de 2015, 20 de octubre y 30 de noviembre de 2016, 8, 12 y 14 de septiembre y 4 y 10 de octubre de 2017, 4 de abril y 20 y 26 de julio de 2018 y 10 de enero y 12 de diciembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2021, entre otras. 1. Por sentencia de fecha 9 de marzo de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Totana, en los autos de juicio ordinario número 633/2.019, seguidos por don A. H. P. contra la sociedad «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.г, se declara el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca inscrita en el Registro de la propiedad de Mazarrón con el número 29.706, a favor del demandante. El registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos: «1.º No se expresan las circunstancias personales de A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, Documento Nacional de Identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. 2.º No se describe la fincas [sic] objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. 3.º No se indica cuáles sea el CIF. de la parte demandada, Valores Inmobiliarios del Centro SA, (…) Téngase en cuenta además que la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier “título” con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa (…) 4.º Conteniendo el precedente documento un contrato determinante de obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, no se acredita haber presentado la declaración del Impuesto correspondiente en el Ayuntamiento de Mazarrón, que es el organismo competente (…) 5.º No resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva, que ordene la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad, ni, conforme exige la legislación hipotecaria, la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria, lo que constituye un defecto subsanable conforme a la doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública. 6.º No resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento». 2. Lo primero que debe recordarse es que no pueden tomarse en consideración sino los documentos presentados al tiempo de practicarse la nota de calificación, por lo que no cabe tener en cuenta ahora los documentos complementarios aportados después durante la fase de interposición del recurso (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). 3. Por otra parte, conviene recordar, frente a lo alegado por el recurrente que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los registradores pueden y deben calificar los documentos judiciales presentados a inscripción. Conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», el registrador tiene, en relación a los documentos judiciales la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro». Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte”». También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios». Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la Propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal, así como la constancia de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para practicar la inscripción (artículos 9 y 51 del Reglamento Hipotecario). 4. Entrando en el fondo del asunto, el recurso no puede ser estimado en cuanto al primer defecto, consistente en que no se expresan las circunstancias personales de don A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, documento nacional de identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. Uno de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (y por tanto debe ser observado en los mandamientos judiciales ex artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) es que en todo documento inscribible consten las circunstancias personales de las personas a cuyo favor se pretenda la inscripción (artículo 51, regla novena, del Reglamento Hipotecario). En concreto este precepto exige en relación la persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda, que el bien o derecho que se inscriba se determine conforme a las siguientes normas: «a) Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten». De todas estas circunstancias es importante destacar que deberá constar en el propio mandamiento si la persona a favor de quien se va a practicar la inscripción es soltero, viudo, separado o divorciado y de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal (cosa que pudiera ocurrir si la prescripción se hubiera ganando durante la vigencia de un sistema de comunidad) el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge. Y eso es así porque el principio registral de especialidad y determinación exige perfilar con claridad la titularidad del derecho, y por tanto el mandamiento judicial debe dejar claro si el bien se pretende inscribir con carácter privativo o la titularidad afecta está afectada por algún régimen económico matrimonial. Otras circunstancias, como el domicilio, si en el mandamiento consta el DNI del usucapiente, podrán suplirse por instancia privada, pues no hay que olvidar que los defectos subsanables para los que no se requiera documentación pública pueden rectificarse en virtud de mera instancia privada acompañada de la documentación en su caso acreditativa de las circunstancias personales (cfr. artículo 110 del Reglamento Hipotecario) sin necesidad por tanto de rectificación del mandamiento. 5. El defecto señalado en segundo lugar consiste en que no se describe la finca objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. En este caso no se considera justificada la nota de calcificación, en la medida que, en los antecedentes de hecho de la misma sentencia, se dice expresamente que es la finca número 29.706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34. Con ello se entiende suficientemente identificada la finca a efectos de la inscripción de la sentencia declarativa de dominio en favor del actor –y ahora recurrente–, don A. H. P., sin necesidad de mayor descripción, de manera que ésta será la resultante de la descripción registral actualmente existente. Procede por tanto la estimación del recurso en este punto. 6. En cuanto al tercer defecto, el registrador afirma que no se indica cuáles sea el CIF de la parte demandada, «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.». Hay que confirmar también en este extremo la nota de calificación, pues la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier «título» con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa. Como ya señalara la Resolución de 31 de octubre de 2018, a la hora de redactar el nuevo asiento, deben exigirse dichas circunstancias no sólo en relación con la titularidad o derecho que se inscribe sino también en relación con la titularidad del asiento en que este se apoya. Lo cierto es que así resulta de la propia letra del artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario al disponer que «la persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas». En consecuencia, los requisitos de identificación de los titulares que deben constar en la nueva inscripción se predican no sólo de quien va a ser el nuevo titular sino también de quien trae causa. Las circunstancias de domicilio y documento de identidad, así como las demás exigidas por el precepto citado, son por tanto exigibles para llevar a cabo la práctica del nuevo asiento, encontrando su fundamento en el más perfecto enlace entre la titularidad publicada hasta ahora y la que va a serlo en el futuro, propiciando así la más perfecta identificación tanto del transmitente del derecho como del adquirente y nuevo titular. Por tanto, las circunstancias requeridas, entre ellas la expresión del número de identificación fiscal (NIF) exigida por el artículo 254.2 LH, deben constar en el documento público en el que se documente la transmisión o gravamen del derecho inscrito (vid. artículos 23 de la Ley del Notariado y 156.4.º y.5.º de su Reglamento, así como el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria). 7. El defecto señalado en cuarto lugar consiste en que no se ha acreditado el cumplimiento de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, también debe confirmarse. Dispone el artículo 254, apartado 5, de la Ley Hipotecaria, que en el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo. El artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, referido a sujetos pasivos dispone: «1. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente: (…) b). –En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el art. 35.4. de la Ley n.º 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate». En este sentido debe recordarse que es doctrina de esta Dirección General que excepcionalmente para el caso de transmisiones onerosas y con el fin de no obstaculizar que el interesado, que no es sujeto pasivo del impuesto, pueda inscribir su derecho, para lograr el levantamiento del cierre registral basta la mera comunicación. Y, por otro, que el contenido de la comunicación es diferente del que se exige para la declaración pues mientras en aquélla se cumple con indicar los datos esenciales de la escritura, en ésta debe acompañarse copia simple y demás documentación en iguales términos que se piden para el caso de autoliquidación. Se considera que esta misma excepción puede ser aplicable a los documentos judiciales en los que se acredite la usucapión, pese a que no siempre la usucapión se habrá basado en un título traslativo, pues cabe también usucapión sin necesidad de justo título (usucapión extraordinaria). Lo importante aquí es que la Administración Tributaria haya podido comprobar la existencia o no de hecho imponible. Y aunque se tratare de un supuesto no sometido a tributación (por ser adquisición originaria y no derivativa, cuestión que no corresponde decidir a este Centro Directivo) lo cierto es que el registrador debe exigir que se le acredite la comunicación al Ayuntamiento a tales efectos, aunque se autoliquide luego como no sujeto o exento. 8. El defecto señalado en quinto lugar consiste en que no resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria. En el caso que ahora se analiza se trata ante una sentencia por la que se declara que el actor ha adquirido por prescripción la propiedad de una finca. La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir el dominio –como decíamos anteriormente–, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (relación de causalidad), sino que se convierte en su titular –con independencia de que antes lo fuese otra persona– porque ha venido comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera. Puesto que se trata de una adquisición originaria, en la medida en que no existe esa relación de causalidad entre el anterior titular registral y el nuevo, no queda otra alternativa que cancelar la inscripción anterior, por tanto, está plenamente justificada (como ya señalara la Resolución de 12 de diciembre de 2019) la exigencia que hace el registrador en el sentido de que se ha de ordenar la cancelación de la inscripción contradictoria, si bien deberá ordenarse por medio del oportuno mandamiento, como resulta del artículo 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En consecuencia, el defecto señalado en quinto lugar, también ha de ser confirmado pues la mera presentación del mandamiento o de la ejecutoria de la sentencia es título inscribible del dominio a favor del usucapiente, siempre que venga acompañado de la cancelación expresa de las inscripciones contradictorias. 9. En cuanto al defecto señalado en sexto lugar, consiste en que no resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento, el recurso debe ser estimado. La prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en la sentencia firme presentada en el Registro, en sí misma es la causa o título que debe expresarse en la inscripción. La existencia o no de justo título civil para la prescripción, y si es una prescripción ordinaria o extraordinaria, es una cuestión que habrá valorado el juez al adoptar su decisión, sin que el registrador pueda revisar, al tratarse –esta sí– de una cuestión de fondo. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos señalados en los anteriores pronunciamientos en cuanto a los defectos primero, tercero, cuarto y quinto, y estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto a los defectos segundo y sexto. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don A. H. P. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Mazarrón, don José Ramón Sánchez Galindo, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial declarando el dominio de una finca por prescripción adquisitiva. Hechos I Por sentencia de fecha 9 de marzo de 2021, dictada por la juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Totana, en los autos de juicio ordinario número 633/2019, seguidos por don A. H. P. contra la sociedad «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.», se declaraba el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca registral número 29.706 del Registro de la Propiedad de Mazarrón a favor del demandante. II Presentado testimonio de dicha sentencia en el Registro de la Propiedad de Mazarrón, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Entrada N.º: 1509 del año: 2021. Asiento N.º: 1.502 Diario: 83. Presentado el 06/04/2021 a las 12:54. Presentante: M. M., D. Interesados: Don A. H. P., doña SA Valores Inmobiliarios del Centro. Naturaleza: Testimonio judicial de fecha 13/03/2020 de sentencia de fecha 09/03/2020. Objeto: Adjudicación prescripción adquisitiva. Juicio ordinario N.º: 633/2019. Juzgado: Juzgado Primera Instancia e Instrucción n.º 1, Totana Calificado el precedente documento, tras examinar los antecedentes del Registro, en unión de Diligencia de fecha 22/09/2020 de la que resulta la firmeza de la sentencia, el Registrador de la Propiedad que suscribe ha calificado negativamente con esta fecha la inscripción solicitada en base al/los siguiente/s hecho/s y fundamento/s de Derecho: Hecho/s: 1.º No se expresan las circunstancias personales de A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, Documento Nacional de Identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. Y ello sin perjuicio de lo indicado en el hecho tercero. 2.º No se describe la fincas [sic] objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. 3.º No se indica cuáles sea el CIF. de la parte demandada, Valores Inmobiliarios del Centro SA, por lo que siendo requisito necesario para el correcto despacho del precedente documento, en tanto no se indique cuáles sean dichos CIF. no es posible practicar la inscripción solicitada, por cuanto además en exigencia de los prncipio [sic] de Tracto Sucesivo, Tutela Judicial Efectiva y proscripción de la indefensión, que exigen la completa y perfecta identificación entre titulares registrales y partes del procedimiento. Téngase en cuenta además que la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier “título” con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa; y que la Ley Hipotecaria en su artículo 254 establece la necesidad de que consten los números de identificación fiscal de los que intervengan en los títulos inscribibles. Incluso por la normativa sobre prevención del fraude fiscal la constancia del número de identificación fiscal del demandante se hace precisa en los mandamientos en virtud de los cuales haya de practicarse algún asiento en el Registro de la Propiedad. Por tanto, se trata de una circunstancia que se debe reflejar en la inscripción. 4.º Conteniendo el precedente documento un contrato determinante de obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, no se acredita haber presentado la declaración del Impuesto correspondiente en el Ayuntamiento de Mazarrón, que es el organismo competente; por ello no es posible practicar la inscripción solicitada. 5.º No resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva, que ordene la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad, ni, conforme exige la legislación hipotecaria, la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria, lo que constituye un defecto subsanable conforme a la doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública. Es criterio constante del Centro Directivo y sus resoluciones, que la resolución judicial tiene que ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias, como requisito imprescindible para su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues la nueva inscripción que se practique puede no traer causa de la inscripción anterior, que por ello ha de cancelarse y, aunque ello sea una consecuencia lógica del procedimiento, es de competencia del juez y no del registrador ordenar su inscripción y la cancelación de los asientos vigentes que se encuentran bajo la salvaguardia judicial. 6.º No resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento. Téngase en cuenta que, tanto en la usucapión extraordinaria como en la usucapión ordinaria, la exigencia de buena fe y justo título se compensa en la segunda con una inferior duración del tiempo de posesión de la finca, pero no por ello deja de ser un modo originario de adquirir el dominio en el sentido de que no se adquiere de quien es el titular real del bien, aun cuando exista una relación jurídica con el mismo que justifique la posesión continuada, pacífica y en concepto de dueño. El efecto jurídico es idéntico que en el caso de la prescripción adquisitiva extraordinaria, esto es la adquisición del dominio por el usucapiente, por lo que igualmente deberá ser entablado el procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión. Según el artículo 1952 del Código Civil, se entiende por justo título “el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como dijo la Sentencia de 17 de junio de 2008: “Es justo título para la usucapión aquel que baste legalmente para transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de adquisición del derecho real o de la propiedad que, dada la concurrencia de determinados defectos, no produce el efecto buscado, como es el de transferir la propiedad o constituir o transferir el derecho real que se pretende, por lo que nos hallamos ante un negocio esencialmente traslativo que no produce la adquisición del derecho que se trata de transmitir”. Por lo tanto, el justo título que además debe ser válido y verdadero, debe ser de tal naturaleza que hubiera servido para transmitir la propiedad o constituir el derecho real, si el disponente hubiera sido el propietario de la cosa que se vende. La función de la usucapión ordinaria es precisamente subsanar la falta de titularidad del transmitente, posibilitando con el transcurso del tiempo la adquisición, ya si el título además de reunir todas las anteriores condiciones fuera perfecto nada impediría que desplegara todos sus efectos. La sentencia que declare adquirido un inmueble por usucapión ordinaria debe pues hacer pronunciamiento expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en concepto de dueño. A tal/es hecho/s es/son de aplicación el/los siguiente/s fundamento/s de derecho: 1.º Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. 2.º Artículos 9 y 20 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. 3.º  Artículos 1, 9, 18, 20, 21.2, 72, 75, 38, 254 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, artículos 51, 98 y 166 del Reglamento Hipotecario, Resolución de 11 de julio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y principio de especialidad. 4.º Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria en la nueva redacción dada por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre. 5.º Artículos 1.3.º, 38, 202 de la Ley Hipotecaria, 286 del Reglamento Hipotecario, RDGRN 04/10/2004, 21/11/2014, 28/04/2015 Ley Hipotecaria. 6.º Artículos 1, 9, 18, 20, 36 de la Ley Hipotecaria; 1949, 1952 del Código Civil; 51 y 100 del Reglamento Hipotecario; STS 17/06/2008, 21/01/2014, Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19/04/2017. Dicho/s defecto/s se considera subsanable/, por lo que se suspende la inscripción solicitada. Contra la presente calificación podrá (…) Mazarrón, 5 de mayo de 2021 El registrador (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos del registrador». III Contra la anterior nota de calificación, don A. H. P. interpuso recurso el día 31 de mayo de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones: «Primera. Que el compareciente formuló Demanda de Juicio Ordinario contra la mercantil Valores Inmobiliarios del Centro, SA., con CIF. (…), y con domicilio en Madrid, en la calle (…), y ello en ejercicio de una acción declarativa de dominio por prescripción adquisitiva de la finca n.º 29706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34, la cual fue turnada y admitida a trámite por el Juzgado de Instrucción y Primera Instancia n.º 1 de Totana en autos de Juicio Ordinario n.º 633/2019, siendo emplazada la parte demandada, la mercantil Valores Inmobiliarios del Centro, SA., presentó escrito de Allanamiento integro a la demanda, por lo que seguidos sus trámites se dictó la sentencia n.º 38/2020, de fecha 9 de marzo de 2020 por el que estimaba íntegramente la demanda, y cuyo fallo literalmente dice: “Que estimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. B. F., en nombre y representación de A. H. P., frente a Valores Inmobiliarios del Centro, SA., declarando el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón, libro 343, tomo 1336, folio 34, finca n.º 29.706 a favor del demandante. Sin hacer expresa imposición de costas”. Dicha resolución es firme conforme se hace constar en la Diligencia de Ordenación del Juzgado de fecha 22/09/2020 (…) Segunda. Que el Sr. Registrador de Mazarrón deniega o califica negativamente la inscripción de la referida resolución judicial porque no según el mismo no se ordena la inscripción en el Registro de la Sentencia, o no se identifica a las partes. Entendemos que dichas afirmaciones son erróneas, dicho sea respetuosamente y en términos de defensa, porque el fallo de la Sentencia, la cual es firme, no deja lugar a ninguna clase de duda o de oscuridad, se declara el dominio a favor del demandante, A. H. P., de la finca n.º 29706 inscrita en dicho Registro al libro 343, tomo 1336, folio 34, asiento en el cuál consta en la actualidad como titular la demandada, Valores Inmobiliarios del Centro, SA., que a mayor abundamiento, se ha allanado íntegramente a la demanda en el precitado procedimiento judicial. Pues bien, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece textualmente los siguiente: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley. No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes. Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste. Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare. Tercero. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante. Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constaren ella las transmisiones realizadas. No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento.” Por su parte, el artículo 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone literalmente lo siguiente: “1. No se despachará ejecución de las sentencias meramente declarativas ni de las constitutivas. 2. Mediante su certificación y, en su caso, el mandamiento judicial oportuno, las sentencias constitutivas firmes podrán permitir inscripciones y modificaciones en Registros públicos, sin necesidad de que se despache ejecución. 3. Cuando una sentencia constitutiva contenga también pronunciamientos de condena, éstos se ejecutarán del modo previsto para ellos en esta Ley. 4. Las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, se remitirán de oficio por el órgano judicial al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, para su inscripción.” Por último, el artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece textualmente lo siguiente: “1. Todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. 2. Quienes hayan sido parte en el proceso o acrediten interés directo y legitimo podrán pedir al tribunal las actuaciones precisas para la eficacia de las sentencias constitutivas y para vencer eventuales resistencias a lo que dispongan.” Por consiguiente, en base a los preceptos anteriormente expuestos, procede inscribir a favor del suscribiente la titularidad de la finca n.º 29706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34, en cumplimiento de una resolución judicial firme». IV El registrador de la Propiedad emitió informe el día 11 de junio de 2021, mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 254 y 326 de la Ley Hipotecaria; 51, 100 y 110 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Segunda, número 266/2015, de 14 de diciembre; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de noviembre de 2017, relativas al alcance de la calificación; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 y 4 de abril de 2001, 7 y 11 de noviembre de 2002, 12 y 14 de noviembre y 16 de diciembre de 2003, 10 de febrero de 2006, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 18 de noviembre de 2014, 18 de marzo y 17 de julio de 2015, 20 de octubre y 30 de noviembre de 2016, 8, 12 y 14 de septiembre y 4 y 10 de octubre de 2017, 4 de abril y 20 y 26 de julio de 2018 y 10 de enero y 12 de diciembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2021, entre otras. 1. Por sentencia de fecha 9 de marzo de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Totana, en los autos de juicio ordinario número 633/2.019, seguidos por don A. H. P. contra la sociedad «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.г, se declara el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca inscrita en el Registro de la propiedad de Mazarrón con el número 29.706, a favor del demandante. El registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos: «1.º No se expresan las circunstancias personales de A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, Documento Nacional de Identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. 2.º No se describe la fincas [sic] objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. 3.º No se indica cuáles sea el CIF. de la parte demandada, Valores Inmobiliarios del Centro SA, (…) Téngase en cuenta además que la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier “título” con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa (…) 4.º Conteniendo el precedente documento un contrato determinante de obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, no se acredita haber presentado la declaración del Impuesto correspondiente en el Ayuntamiento de Mazarrón, que es el organismo competente (…) 5.º No resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva, que ordene la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad, ni, conforme exige la legislación hipotecaria, la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria, lo que constituye un defecto subsanable conforme a la doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública. 6.º No resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento». 2. Lo primero que debe recordarse es que no pueden tomarse en consideración sino los documentos presentados al tiempo de practicarse la nota de calificación, por lo que no cabe tener en cuenta ahora los documentos complementarios aportados después durante la fase de interposición del recurso (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). 3. Por otra parte, conviene recordar, frente a lo alegado por el recurrente que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los registradores pueden y deben calificar los documentos judiciales presentados a inscripción. Conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», el registrador tiene, en relación a los documentos judiciales la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro». Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte”». También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios». Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la Propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal, así como la constancia de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para practicar la inscripción (artículos 9 y 51 del Reglamento Hipotecario). 4. Entrando en el fondo del asunto, el recurso no puede ser estimado en cuanto al primer defecto, consistente en que no se expresan las circunstancias personales de don A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, documento nacional de identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. Uno de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (y por tanto debe ser observado en los mandamientos judiciales ex artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) es que en todo documento inscribible consten las circunstancias personales de las personas a cuyo favor se pretenda la inscripción (artículo 51, regla novena, del Reglamento Hipotecario). En concreto este precepto exige en relación la persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda, que el bien o derecho que se inscriba se determine conforme a las siguientes normas: «a) Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten». De todas estas circunstancias es importante destacar que deberá constar en el propio mandamiento si la persona a favor de quien se va a practicar la inscripción es soltero, viudo, separado o divorciado y de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal (cosa que pudiera ocurrir si la prescripción se hubiera ganando durante la vigencia de un sistema de comunidad) el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge. Y eso es así porque el principio registral de especialidad y determinación exige perfilar con claridad la titularidad del derecho, y por tanto el mandamiento judicial debe dejar claro si el bien se pretende inscribir con carácter privativo o la titularidad afecta está afectada por algún régimen económico matrimonial. Otras circunstancias, como el domicilio, si en el mandamiento consta el DNI del usucapiente, podrán suplirse por instancia privada, pues no hay que olvidar que los defectos subsanables para los que no se requiera documentación pública pueden rectificarse en virtud de mera instancia privada acompañada de la documentación en su caso acreditativa de las circunstancias personales (cfr. artículo 110 del Reglamento Hipotecario) sin necesidad por tanto de rectificación del mandamiento. 5. El defecto señalado en segundo lugar consiste en que no se describe la finca objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. En este caso no se considera justificada la nota de calcificación, en la medida que, en los antecedentes de hecho de la misma sentencia, se dice expresamente que es la finca número 29.706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34. Con ello se entiende suficientemente identificada la finca a efectos de la inscripción de la sentencia declarativa de dominio en favor del actor –y ahora recurrente–, don A. H. P., sin necesidad de mayor descripción, de manera que ésta será la resultante de la descripción registral actualmente existente. Procede por tanto la estimación del recurso en este punto. 6. En cuanto al tercer defecto, el registrador afirma que no se indica cuáles sea el CIF de la parte demandada, «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.». Hay que confirmar también en este extremo la nota de calificación, pues la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier «título» con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa. Como ya señalara la Resolución de 31 de octubre de 2018, a la hora de redactar el nuevo asiento, deben exigirse dichas circunstancias no sólo en relación con la titularidad o derecho que se inscribe sino también en relación con la titularidad del asiento en que este se apoya. Lo cierto es que así resulta de la propia letra del artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario al disponer que «la persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas». En consecuencia, los requisitos de identificación de los titulares que deben constar en la nueva inscripción se predican no sólo de quien va a ser el nuevo titular sino también de quien trae causa. Las circunstancias de domicilio y documento de identidad, así como las demás exigidas por el precepto citado, son por tanto exigibles para llevar a cabo la práctica del nuevo asiento, encontrando su fundamento en el más perfecto enlace entre la titularidad publicada hasta ahora y la que va a serlo en el futuro, propiciando así la más perfecta identificación tanto del transmitente del derecho como del adquirente y nuevo titular. Por tanto, las circunstancias requeridas, entre ellas la expresión del número de identificación fiscal (NIF) exigida por el artículo 254.2 LH, deben constar en el documento público en el que se documente la transmisión o gravamen del derecho inscrito (vid. artículos 23 de la Ley del Notariado y 156.4.º y.5.º de su Reglamento, así como el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria). 7. El defecto señalado en cuarto lugar consiste en que no se ha acreditado el cumplimiento de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, también debe confirmarse. Dispone el artículo 254, apartado 5, de la Ley Hipotecaria, que en el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo. El artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, referido a sujetos pasivos dispone: «1. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente: (…) b). –En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el art. 35.4. de la Ley n.º 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate». En este sentido debe recordarse que es doctrina de esta Dirección General que excepcionalmente para el caso de transmisiones onerosas y con el fin de no obstaculizar que el interesado, que no es sujeto pasivo del impuesto, pueda inscribir su derecho, para lograr el levantamiento del cierre registral basta la mera comunicación. Y, por otro, que el contenido de la comunicación es diferente del que se exige para la declaración pues mientras en aquélla se cumple con indicar los datos esenciales de la escritura, en ésta debe acompañarse copia simple y demás documentación en iguales términos que se piden para el caso de autoliquidación. Se considera que esta misma excepción puede ser aplicable a los documentos judiciales en los que se acredite la usucapión, pese a que no siempre la usucapión se habrá basado en un título traslativo, pues cabe también usucapión sin necesidad de justo título (usucapión extraordinaria). Lo importante aquí es que la Administración Tributaria haya podido comprobar la existencia o no de hecho imponible. Y aunque se tratare de un supuesto no sometido a tributación (por ser adquisición originaria y no derivativa, cuestión que no corresponde decidir a este Centro Directivo) lo cierto es que el registrador debe exigir que se le acredite la comunicación al Ayuntamiento a tales efectos, aunque se autoliquide luego como no sujeto o exento. 8. El defecto señalado en quinto lugar consiste en que no resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria. En el caso que ahora se analiza se trata ante una sentencia por la que se declara que el actor ha adquirido por prescripción la propiedad de una finca. La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir el dominio –como decíamos anteriormente–, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (relación de causalidad), sino que se convierte en su titular –con independencia de que antes lo fuese otra persona– porque ha venido comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera. Puesto que se trata de una adquisición originaria, en la medida en que no existe esa relación de causalidad entre el anterior titular registral y el nuevo, no queda otra alternativa que cancelar la inscripción anterior, por tanto, está plenamente justificada (como ya señalara la Resolución de 12 de diciembre de 2019) la exigencia que hace el registrador en el sentido de que se ha de ordenar la cancelación de la inscripción contradictoria, si bien deberá ordenarse por medio del oportuno mandamiento, como resulta del artículo 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En consecuencia, el defecto señalado en quinto lugar, también ha de ser confirmado pues la mera presentación del mandamiento o de la ejecutoria de la sentencia es título inscribible del dominio a favor del usucapiente, siempre que venga acompañado de la cancelación expresa de las inscripciones contradictorias. 9. En cuanto al defecto señalado en sexto lugar, consiste en que no resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento, el recurso debe ser estimado. La prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en la sentencia firme presentada en el Registro, en sí misma es la causa o título que debe expresarse en la inscripción. La existencia o no de justo título civil para la prescripción, y si es una prescripción ordinaria o extraordinaria, es una cuestión que habrá valorado el juez al adoptar su decisión, sin que el registrador pueda revisar, al tratarse –esta sí– de una cuestión de fondo. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos señalados en los anteriores pronunciamientos en cuanto a los defectos primero, tercero, cuarto y quinto, y estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto a los defectos segundo y sexto. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don A. H. P. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Mazarrón, don José Ramón Sánchez Galindo, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial declarando el dominio de una finca por prescripción adquisitiva. Hechos I Por sentencia de fecha 9 de marzo de 2021, dictada por la juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Totana, en los autos de juicio ordinario número 633/2019, seguidos por don A. H. P. contra la sociedad «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.», se declaraba el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca registral número 29.706 del Registro de la Propiedad de Mazarrón a favor del demandante. II Presentado testimonio de dicha sentencia en el Registro de la Propiedad de Mazarrón, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Entrada N.º: 1509 del año: 2021. Asiento N.º: 1.502 Diario: 83. Presentado el 06/04/2021 a las 12:54. Presentante: M. M., D. Interesados: Don A. H. P., doña SA Valores Inmobiliarios del Centro. Naturaleza: Testimonio judicial de fecha 13/03/2020 de sentencia de fecha 09/03/2020. Objeto: Adjudicación prescripción adquisitiva. Juicio ordinario N.º: 633/2019. Juzgado: Juzgado Primera Instancia e Instrucción n.º 1, Totana Calificado el precedente documento, tras examinar los antecedentes del Registro, en unión de Diligencia de fecha 22/09/2020 de la que resulta la firmeza de la sentencia, el Registrador de la Propiedad que suscribe ha calificado negativamente con esta fecha la inscripción solicitada en base al/los siguiente/s hecho/s y fundamento/s de Derecho: Hecho/s: 1.º No se expresan las circunstancias personales de A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, Documento Nacional de Identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. Y ello sin perjuicio de lo indicado en el hecho tercero. 2.º No se describe la fincas [sic] objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. 3.º No se indica cuáles sea el CIF. de la parte demandada, Valores Inmobiliarios del Centro SA, por lo que siendo requisito necesario para el correcto despacho del precedente documento, en tanto no se indique cuáles sean dichos CIF. no es posible practicar la inscripción solicitada, por cuanto además en exigencia de los prncipio [sic] de Tracto Sucesivo, Tutela Judicial Efectiva y proscripción de la indefensión, que exigen la completa y perfecta identificación entre titulares registrales y partes del procedimiento. Téngase en cuenta además que la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier “título” con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa; y que la Ley Hipotecaria en su artículo 254 establece la necesidad de que consten los números de identificación fiscal de los que intervengan en los títulos inscribibles. Incluso por la normativa sobre prevención del fraude fiscal la constancia del número de identificación fiscal del demandante se hace precisa en los mandamientos en virtud de los cuales haya de practicarse algún asiento en el Registro de la Propiedad. Por tanto, se trata de una circunstancia que se debe reflejar en la inscripción. 4.º Conteniendo el precedente documento un contrato determinante de obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, no se acredita haber presentado la declaración del Impuesto correspondiente en el Ayuntamiento de Mazarrón, que es el organismo competente; por ello no es posible practicar la inscripción solicitada. 5.º No resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva, que ordene la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad, ni, conforme exige la legislación hipotecaria, la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria, lo que constituye un defecto subsanable conforme a la doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública. Es criterio constante del Centro Directivo y sus resoluciones, que la resolución judicial tiene que ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias, como requisito imprescindible para su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues la nueva inscripción que se practique puede no traer causa de la inscripción anterior, que por ello ha de cancelarse y, aunque ello sea una consecuencia lógica del procedimiento, es de competencia del juez y no del registrador ordenar su inscripción y la cancelación de los asientos vigentes que se encuentran bajo la salvaguardia judicial. 6.º No resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento. Téngase en cuenta que, tanto en la usucapión extraordinaria como en la usucapión ordinaria, la exigencia de buena fe y justo título se compensa en la segunda con una inferior duración del tiempo de posesión de la finca, pero no por ello deja de ser un modo originario de adquirir el dominio en el sentido de que no se adquiere de quien es el titular real del bien, aun cuando exista una relación jurídica con el mismo que justifique la posesión continuada, pacífica y en concepto de dueño. El efecto jurídico es idéntico que en el caso de la prescripción adquisitiva extraordinaria, esto es la adquisición del dominio por el usucapiente, por lo que igualmente deberá ser entablado el procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión. Según el artículo 1952 del Código Civil, se entiende por justo título “el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como dijo la Sentencia de 17 de junio de 2008: “Es justo título para la usucapión aquel que baste legalmente para transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de adquisición del derecho real o de la propiedad que, dada la concurrencia de determinados defectos, no produce el efecto buscado, como es el de transferir la propiedad o constituir o transferir el derecho real que se pretende, por lo que nos hallamos ante un negocio esencialmente traslativo que no produce la adquisición del derecho que se trata de transmitir”. Por lo tanto, el justo título que además debe ser válido y verdadero, debe ser de tal naturaleza que hubiera servido para transmitir la propiedad o constituir el derecho real, si el disponente hubiera sido el propietario de la cosa que se vende. La función de la usucapión ordinaria es precisamente subsanar la falta de titularidad del transmitente, posibilitando con el transcurso del tiempo la adquisición, ya si el título además de reunir todas las anteriores condiciones fuera perfecto nada impediría que desplegara todos sus efectos. La sentencia que declare adquirido un inmueble por usucapión ordinaria debe pues hacer pronunciamiento expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en concepto de dueño. A tal/es hecho/s es/son de aplicación el/los siguiente/s fundamento/s de derecho: 1.º Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. 2.º Artículos 9 y 20 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. 3.º  Artículos 1, 9, 18, 20, 21.2, 72, 75, 38, 254 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, artículos 51, 98 y 166 del Reglamento Hipotecario, Resolución de 11 de julio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y principio de especialidad. 4.º Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria en la nueva redacción dada por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre. 5.º Artículos 1.3.º, 38, 202 de la Ley Hipotecaria, 286 del Reglamento Hipotecario, RDGRN 04/10/2004, 21/11/2014, 28/04/2015 Ley Hipotecaria. 6.º Artículos 1, 9, 18, 20, 36 de la Ley Hipotecaria; 1949, 1952 del Código Civil; 51 y 100 del Reglamento Hipotecario; STS 17/06/2008, 21/01/2014, Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19/04/2017. Dicho/s defecto/s se considera subsanable/, por lo que se suspende la inscripción solicitada. Contra la presente calificación podrá (…) Mazarrón, 5 de mayo de 2021 El registrador (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos del registrador». III Contra la anterior nota de calificación, don A. H. P. interpuso recurso el día 31 de mayo de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones: «Primera. Que el compareciente formuló Demanda de Juicio Ordinario contra la mercantil Valores Inmobiliarios del Centro, SA., con CIF. (…), y con domicilio en Madrid, en la calle (…), y ello en ejercicio de una acción declarativa de dominio por prescripción adquisitiva de la finca n.º 29706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34, la cual fue turnada y admitida a trámite por el Juzgado de Instrucción y Primera Instancia n.º 1 de Totana en autos de Juicio Ordinario n.º 633/2019, siendo emplazada la parte demandada, la mercantil Valores Inmobiliarios del Centro, SA., presentó escrito de Allanamiento integro a la demanda, por lo que seguidos sus trámites se dictó la sentencia n.º 38/2020, de fecha 9 de marzo de 2020 por el que estimaba íntegramente la demanda, y cuyo fallo literalmente dice: “Que estimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. B. F., en nombre y representación de A. H. P., frente a Valores Inmobiliarios del Centro, SA., declarando el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón, libro 343, tomo 1336, folio 34, finca n.º 29.706 a favor del demandante. Sin hacer expresa imposición de costas”. Dicha resolución es firme conforme se hace constar en la Diligencia de Ordenación del Juzgado de fecha 22/09/2020 (…) Segunda. Que el Sr. Registrador de Mazarrón deniega o califica negativamente la inscripción de la referida resolución judicial porque no según el mismo no se ordena la inscripción en el Registro de la Sentencia, o no se identifica a las partes. Entendemos que dichas afirmaciones son erróneas, dicho sea respetuosamente y en términos de defensa, porque el fallo de la Sentencia, la cual es firme, no deja lugar a ninguna clase de duda o de oscuridad, se declara el dominio a favor del demandante, A. H. P., de la finca n.º 29706 inscrita en dicho Registro al libro 343, tomo 1336, folio 34, asiento en el cuál consta en la actualidad como titular la demandada, Valores Inmobiliarios del Centro, SA., que a mayor abundamiento, se ha allanado íntegramente a la demanda en el precitado procedimiento judicial. Pues bien, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece textualmente los siguiente: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley. No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes. Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste. Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare. Tercero. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante. Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constaren ella las transmisiones realizadas. No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento.” Por su parte, el artículo 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone literalmente lo siguiente: “1. No se despachará ejecución de las sentencias meramente declarativas ni de las constitutivas. 2. Mediante su certificación y, en su caso, el mandamiento judicial oportuno, las sentencias constitutivas firmes podrán permitir inscripciones y modificaciones en Registros públicos, sin necesidad de que se despache ejecución. 3. Cuando una sentencia constitutiva contenga también pronunciamientos de condena, éstos se ejecutarán del modo previsto para ellos en esta Ley. 4. Las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, se remitirán de oficio por el órgano judicial al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, para su inscripción.” Por último, el artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece textualmente lo siguiente: “1. Todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. 2. Quienes hayan sido parte en el proceso o acrediten interés directo y legitimo podrán pedir al tribunal las actuaciones precisas para la eficacia de las sentencias constitutivas y para vencer eventuales resistencias a lo que dispongan.” Por consiguiente, en base a los preceptos anteriormente expuestos, procede inscribir a favor del suscribiente la titularidad de la finca n.º 29706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34, en cumplimiento de una resolución judicial firme». IV El registrador de la Propiedad emitió informe el día 11 de junio de 2021, mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 254 y 326 de la Ley Hipotecaria; 51, 100 y 110 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Segunda, número 266/2015, de 14 de diciembre; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de noviembre de 2017, relativas al alcance de la calificación; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 y 4 de abril de 2001, 7 y 11 de noviembre de 2002, 12 y 14 de noviembre y 16 de diciembre de 2003, 10 de febrero de 2006, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 18 de noviembre de 2014, 18 de marzo y 17 de julio de 2015, 20 de octubre y 30 de noviembre de 2016, 8, 12 y 14 de septiembre y 4 y 10 de octubre de 2017, 4 de abril y 20 y 26 de julio de 2018 y 10 de enero y 12 de diciembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2021, entre otras. 1. Por sentencia de fecha 9 de marzo de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Totana, en los autos de juicio ordinario número 633/2.019, seguidos por don A. H. P. contra la sociedad «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.г, se declara el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca inscrita en el Registro de la propiedad de Mazarrón con el número 29.706, a favor del demandante. El registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos: «1.º No se expresan las circunstancias personales de A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, Documento Nacional de Identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. 2.º No se describe la fincas [sic] objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. 3.º No se indica cuáles sea el CIF. de la parte demandada, Valores Inmobiliarios del Centro SA, (…) Téngase en cuenta además que la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier “título” con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa (…) 4.º Conteniendo el precedente documento un contrato determinante de obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, no se acredita haber presentado la declaración del Impuesto correspondiente en el Ayuntamiento de Mazarrón, que es el organismo competente (…) 5.º No resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva, que ordene la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad, ni, conforme exige la legislación hipotecaria, la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria, lo que constituye un defecto subsanable conforme a la doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública. 6.º No resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento». 2. Lo primero que debe recordarse es que no pueden tomarse en consideración sino los documentos presentados al tiempo de practicarse la nota de calificación, por lo que no cabe tener en cuenta ahora los documentos complementarios aportados después durante la fase de interposición del recurso (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). 3. Por otra parte, conviene recordar, frente a lo alegado por el recurrente que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los registradores pueden y deben calificar los documentos judiciales presentados a inscripción. Conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», el registrador tiene, en relación a los documentos judiciales la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro». Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte”». También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios». Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la Propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal, así como la constancia de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para practicar la inscripción (artículos 9 y 51 del Reglamento Hipotecario). 4. Entrando en el fondo del asunto, el recurso no puede ser estimado en cuanto al primer defecto, consistente en que no se expresan las circunstancias personales de don A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, documento nacional de identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del cónyuge. Uno de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (y por tanto debe ser observado en los mandamientos judiciales ex artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) es que en todo documento inscribible consten las circunstancias personales de las personas a cuyo favor se pretenda la inscripción (artículo 51, regla novena, del Reglamento Hipotecario). En concreto este precepto exige en relación la persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda, que el bien o derecho que se inscriba se determine conforme a las siguientes normas: «a) Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten». De todas estas circunstancias es importante destacar que deberá constar en el propio mandamiento si la persona a favor de quien se va a practicar la inscripción es soltero, viudo, separado o divorciado y de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal (cosa que pudiera ocurrir si la prescripción se hubiera ganando durante la vigencia de un sistema de comunidad) el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge. Y eso es así porque el principio registral de especialidad y determinación exige perfilar con claridad la titularidad del derecho, y por tanto el mandamiento judicial debe dejar claro si el bien se pretende inscribir con carácter privativo o la titularidad afecta está afectada por algún régimen económico matrimonial. Otras circunstancias, como el domicilio, si en el mandamiento consta el DNI del usucapiente, podrán suplirse por instancia privada, pues no hay que olvidar que los defectos subsanables para los que no se requiera documentación pública pueden rectificarse en virtud de mera instancia privada acompañada de la documentación en su caso acreditativa de las circunstancias personales (cfr. artículo 110 del Reglamento Hipotecario) sin necesidad por tanto de rectificación del mandamiento. 5. El defecto señalado en segundo lugar consiste en que no se describe la finca objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. En este caso no se considera justificada la nota de calcificación, en la medida que, en los antecedentes de hecho de la misma sentencia, se dice expresamente que es la finca número 29.706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34. Con ello se entiende suficientemente identificada la finca a efectos de la inscripción de la sentencia declarativa de dominio en favor del actor –y ahora recurrente–, don A. H. P., sin necesidad de mayor descripción, de manera que ésta será la resultante de la descripción registral actualmente existente. Procede por tanto la estimación del recurso en este punto. 6. En cuanto al tercer defecto, el registrador afirma que no se indica cuáles sea el CIF de la parte demandada, «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.». Hay que confirmar también en este extremo la nota de calificación, pues la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier «título» con transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa. Como ya señalara la Resolución de 31 de octubre de 2018, a la hora de redactar el nuevo asiento, deben exigirse dichas circunstancias no sólo en relación con la titularidad o derecho que se inscribe sino también en relación con la titularidad del asiento en que este se apoya. Lo cierto es que así resulta de la propia letra del artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario al disponer que «la persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas». En consecuencia, los requisitos de identificación de los titulares que deben constar en la nueva inscripción se predican no sólo de quien va a ser el nuevo titular sino también de quien trae causa. Las circunstancias de domicilio y documento de identidad, así como las demás exigidas por el precepto citado, son por tanto exigibles para llevar a cabo la práctica del nuevo asiento, encontrando su fundamento en el más perfecto enlace entre la titularidad publicada hasta ahora y la que va a serlo en el futuro, propiciando así la más perfecta identificación tanto del transmitente del derecho como del adquirente y nuevo titular. Por tanto, las circunstancias requeridas, entre ellas la expresión del número de identificación fiscal (NIF) exigida por el artículo 254.2 LH, deben constar en el documento público en el que se documente la transmisión o gravamen del derecho inscrito (vid. artículos 23 de la Ley del Notariado y 156.4.º y.5.º de su Reglamento, así como el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria). 7. El defecto señalado en cuarto lugar consiste en que no se ha acreditado el cumplimiento de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, también debe confirmarse. Dispone el artículo 254, apartado 5, de la Ley Hipotecaria, que en el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo. El artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, referido a sujetos pasivos dispone: «1. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente: (…) b). –En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el art. 35.4. de la Ley n.º 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate». En este sentido debe recordarse que es doctrina de esta Dirección General que excepcionalmente para el caso de transmisiones onerosas y con el fin de no obstaculizar que el interesado, que no es sujeto pasivo del impuesto, pueda inscribir su derecho, para lograr el levantamiento del cierre registral basta la mera comunicación. Y, por otro, que el contenido de la comunicación es diferente del que se exige para la declaración pues mientras en aquélla se cumple con indicar los datos esenciales de la escritura, en ésta debe acompañarse copia simple y demás documentación en iguales términos que se piden para el caso de autoliquidación. Se considera que esta misma excepción puede ser aplicable a los documentos judiciales en los que se acredite la usucapión, pese a que no siempre la usucapión se habrá basado en un título traslativo, pues cabe también usucapión sin necesidad de justo título (usucapión extraordinaria). Lo importante aquí es que la Administración Tributaria haya podido comprobar la existencia o no de hecho imponible. Y aunque se tratare de un supuesto no sometido a tributación (por ser adquisición originaria y no derivativa, cuestión que no corresponde decidir a este Centro Directivo) lo cierto es que el registrador debe exigir que se le acredite la comunicación al Ayuntamiento a tales efectos, aunque se autoliquide luego como no sujeto o exento. 8. El defecto señalado en quinto lugar consiste en que no resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte dispositiva la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria. En el caso que ahora se analiza se trata ante una sentencia por la que se declara que el actor ha adquirido por prescripción la propiedad de una finca. La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir el dominio –como decíamos anteriormente–, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (relación de causalidad), sino que se convierte en su titular –con independencia de que antes lo fuese otra persona– porque ha venido comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera. Puesto que se trata de una adquisición originaria, en la medida en que no existe esa relación de causalidad entre el anterior titular registral y el nuevo, no queda otra alternativa que cancelar la inscripción anterior, por tanto, está plenamente justificada (como ya señalara la Resolución de 12 de diciembre de 2019) la exigencia que hace el registrador en el sentido de que se ha de ordenar la cancelación de la inscripción contradictoria, si bien deberá ordenarse por medio del oportuno mandamiento, como resulta del artículo 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En consecuencia, el defecto señalado en quinto lugar, también ha de ser confirmado pues la mera presentación del mandamiento o de la ejecutoria de la sentencia es título inscribible del dominio a favor del usucapiente, siempre que venga acompañado de la cancelación expresa de las inscripciones contradictorias. 9. En cuanto al defecto señalado en sexto lugar, consiste en que no resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar la congruencia del procedimiento, el recurso debe ser estimado. La prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en la sentencia firme presentada en el Registro, en sí misma es la causa o título que debe expresarse en la inscripción. La existencia o no de justo título civil para la prescripción, y si es una prescripción ordinaria o extraordinaria, es una cuestión que habrá valorado el juez al adoptar su decisión, sin que el registrador pueda revisar, al tratarse –esta sí– de una cuestión de fondo. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos señalados en los anteriores pronunciamientos en cuanto a los defectos primero, tercero, cuarto y quinto, y estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto a los defectos segundo y sexto. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don Félix Romero Cañizares, director general de Medio Natural y Biodiversidad de Castilla-La Mancha, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Almansa, don Ángel Casas Casas, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. Hechos I Mediante comunicación expedida el día 17 de marzo de 2021 por la jefa de Servicio Forestal, doña C. F. S. M., a la vista de una previa comunicación recibida procedente del Registro de la Propiedad de Almansa en relación a la inscripción de la representación gráfica de la finca registral número 4.677 de dicho Registro, se solicitaba la práctica de una nota marginal en los siguientes términos: «Esta finca colinda con la (…), vía pecuaria clasificada en el término municipal de Los Cerralbos por Orden de 6 de noviembre de 1987 con una anchura de 75 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». II Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Almansa, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Visto por don Ángel Casas Casas, registrador de la Propiedad de Almansa –Albacete–, el procedimiento registral iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, del documento que se dirá, en virtud de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes: Hechos: 1. Se presenta en este Registro solicitud de nota marginal por eventual futuro deslinde de| dominio público pecuario, expedido por la Jefa de Servicio Forestal de la Consejería de Desarrollo Sostenible de fecha 17 de marzo de 20201 en relación a la parcela 5355, polígonos 514, finca registral 4677, del término municipal de Almansa. En dicho documento se observan los siguientes defectos: 1. La nota solicitada no se encuentra prevista en la normativa hipotecaria general, ni tampoco en la normativa especial relativa al régimen de las vías pecuarias, ni en la normativa general reguladora del patrimonio de las administraciones públicas. Se trata, por consiguiente, de un asiento no previsto por el ordenamiento jurídico, cuya práctica es improcedente. Hasta la iniciación del procedimiento de deslinde la vía pecuaria goza de las garantías genérales de inalienabilidad e imprescriptibilidad del artículo 132 de la Constitución Española, debiéndose iniciar, en su caso, el procedimiento de deslinde con intervención del titular registral en el momento del inicio del expediente 2. Falta consentimiento del titular registral. De la documentación presentada no se desprende que el titular registral tenga conocimiento, ni preste consentimiento a la práctica de la nota marginal de conformidad con lo establecido en el artículo 1 y 38 de la Ley Hipotecaria. Debe atenderse a la reciente doctrina del DGRN, recogida en varias resoluciones de 9 de agosto de 2019 en las que se rechaza la extensión de nota marginal por eventual deslinde por falta de intervención del titular registral de conformidad con los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo, que impone para inscripción d [sic] titulo “en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmíteme (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y que este haya prestado su consentimiento o que, si se trata de procedimientos administrativos o judiciales, haya sido llamado adecuadamente a dichos procesos a efectos de que no se produzca su indefensión”. “Solo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y legitimación. Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo incluso cuando de la calificación de documentos judiciales se trata (Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre de 2013) al afirmar que ‘el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecarlo permite al registrador calificar del documento judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial’ (cfr. Resolución de 17 de septiembre de 2014)”. A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes fundamentos de Derecho: I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se halla sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los arts. 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamenta para su ejecución. II. En relación a las concretas cláusulas o partes de las mismas reseñadas, en el hecho II anterior, debe tenerse en consideración: Art. 18 Ley Hipotecaria: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de tos documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulta de ellas y de los asientos del Registro.”; Art. 99 Reglamento Hipotecario: “La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro.”. Principio registral de legitimación. Art. 38 Ley Hipotecarla. Principio registral de tracto sucesivo. Art. 20.1.º y 2.º Ley Hipotecaria: ''Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.” RDGRyN 19 abril 1999 considera el tracto sucesivo material, que implica el respeto a la cadena de titularidades, como insoslayable. Art. 24 Constitución española, tutela judicial efectiva. RDGRN 9 de agosto de 2019, 11 de diciembre de 2020 y 18 de febrero de 2021. III. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado. En dicho caso, aun cuando se practique parcialmente la inscripción solicitada por haber consentido así el presentante o interesado, queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga durante la cual, por aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los arts.17,2 4 y 25 de la L.H. no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la/s misma/s finca/s, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogado, del asiento anterior. En su virtud, Acuerdo: Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los arts. 322 y 323 de la L.H. pudiendo, no obstante, el interesado o funcionario autorizante del título durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de 60 días anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el art.º 42.9 de la Ley Hipotecaria. Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo máximo de diez días naturales contados desde esta fecha. Contra la presente nota de calificación el interesado podrá: (…) Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ángel Casas Casas registrador/a de Registro Propiedad de Almansa a día trece de abril del año dos mil veintiuno.» III Contra la anterior nota de calificación, don Félix Romero Cañizares, director general de Medio Natural y Biodiversidad de Castilla-La Mancha, interpuso recurso el día 20 de mayo de 2021, mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «La Ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice “La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad”. Por lo tanto, actualmente cuando se realiza una inscripción en el Registro se coordina gráficamente con la cartografía catastral, con lo que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca. El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo cuyo origen y principal uso hasta la citada Ley 13/2015 había sido el tributario. En consecuencia, la cartografía catastral a menudo no refleja con exactitud la situación legal de los terrenos de las vías pecuarias. Comparando la cartografía catastral con la elaborada para la protección, conservación y gestión de las Vías Pecuarias y Montes de Utilidad Pública por la Consejería de Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural, en la cartografía catastral la mayor parte de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha no tienen su anchura legal, pues han sido invadidas por las parcelas colindantes. Entre las competencias de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha se encuentran la protección, conservación y gestión de los bienes de dominio público: montes y vías pecuarias. La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en Castilla-La Mancha, es aproximadamente la siguiente: – Vías Pecuarias Clasificadas: 14.500 Km (56.000 ha). – Vías Pecuarias Deslindadas: 3.200 Km (17.800 ha). – Vías Pecuarias digitalizadas, en proceso de actualización catastral: 2.200 Km (14.200 ha). – Sólo un 6% de la superficie de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha (3.200 ha) está inscrita en los Registros de la Propiedad. – También existen algunos términos municipales con vías pecuarias sin clasificar. Por lo tanto; las notas marginales solicitadas son imprescindibles para evitar la buena fe exigida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en las posteriores transacciones onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha la posibilidad de recuperar el Dominio Público Pecuario mediante futuros deslindes. Lo que está sucediendo, en ausencia de estas notas marginales es que se inscriben derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes). Entendemos que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia de notas marginales inscritas por los Registros de la Propiedad de Belmonte, Manzanares, Pastrana-Sacedón, Almagro y Daimiel para casos similares a los que se tratan en este recurso.» IV El registrador de la Propiedad de Almansa emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 20, 40, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento Hipotecario; 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias; la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 2014, 15 de marzo de 2016, 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018, 4 de julio y 19 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de marzo y 16 de octubre de 2020 y 13 de enero, 12 de febrero y 15 de junio de 2021. 1. Es objeto de este expediente decidir si, a solicitud de la Administración titular de una Vía Pecuaria, puede practicarse una nota marginal en una finca colindante a la misma en los siguientes términos: «Esta finca colinda con (…), vía pecuaria clasificada en el término municipal de Los Cerralbos por Orden de 6 de noviembre de 1987 con una anchura de 75 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». El registrador deniega la operación solicitada porque considera que la nota marginal solamente procedería una vez iniciado el procedimiento de deslinde con intervención del titular registral; y porque fuera de este supuesto, la nota solicitada no se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico. Invoca anteriores resoluciones de esta Dirección General que han resuelto el mismo asunto siendo la misma Administración la recurrente. La Administración solicitante recurre la calificación en idénticos términos que en los anteriores supuestos ya tratados por esta Dirección General, exponiendo la situación estadística de la falta de inscripción de las vías pecuarias en los registros de la Propiedad y en base a ello entiende que la práctica de las notas marginales es imprescindible para evitar que surjan terceros de buena fe protegidos conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público. Asimismo, afirma que «conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral». Por último, alega que notas marginales de esta índole se han practicado ya en otros registros. Procede, por tanto, para la resolución de este recurso reiterar, una vez más, los pronunciamientos de esta Dirección General en casos idénticos y en idénticos recursos promovidos por la misma Administración. 2. En primer lugar procede hacer referencia al último argumento alegado por el recurrente, consistente en que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han practicado en otros registros. Este argumento no puede admitirse. Debe recordarse que es doctrina de este Centro Directivo, reiterada en innumerables ocasiones, que el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de junio de 2013 y 25 de julio y 13 de noviembre de 2017). 3. Centrándonos en el fondo del asunto, se plantea como única cuestión si es posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad de advertir que una finca colinda con una vía pecuaria, la cual no está deslindada, sin que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles consecuencias de un eventual deslinde. La publicidad del procedimiento de deslinde se contempla en el artículo 8, apartado 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, que dispone que «cuando los interesados en un expediente de deslinde aporten títulos inscritos en el Registro de la Propiedad sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio público, el órgano que tramite dicho expediente lo pondrá en conocimiento del Registrador a fin de que por éste se practique la anotación marginal preventiva de esa circunstancia». Con independencia de la imprecisión del texto legal sobre el asiento legal («anotación marginal preventiva»), lo que resulta indudable es que la publicidad registral mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados. 4. Esta última cuestión resulta de capital relevancia puesto que por aplicación del principio de tracto sucesivo no cabe practicar ningún asiento en una finca en virtud de una resolución administrativa sin que el interesado haya tenido intervención en el procedimiento correspondiente. Como ha venido resolviendo esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 15 de enero de 2013), ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y reglamentos (cfr. entre otras, Resolución de 30 de septiembre de 1980). Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces que, no obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio de 2012). De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, como tiene declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal, y en este sentido –como una garantía más del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva– debe ser entendido el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en congruencia con los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse. 5. Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (cfr. artículo 52), también se contempla la publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento. Ahora bien, el artículo 9, letra a), de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera». En esta previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva este recurso. Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de la solicitud de la Administración y de la nota pretendida adolece una falta de determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción de la finca (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); advierte la posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su colindancia con una vía pecuaria. 6. Todo lo expuesto es sin perjuicio de la tutela del dominio público que proceda en el curso de cualquier expediente registral que afecte a la finca. Como ya se indicó por este Centro Directivo en su Resolución de fecha 15 de marzo de 2016 y ha reiterado en otras muchas posteriores, la obligación legal a cargo de los registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución. Por esa razón, el artículo 61 de la misma ley, ordena que «el personal al servicio de las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos». En el caso particular de los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos que son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista. En primer lugar, el artículo 36 de dicha ley ordena que «las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes Registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros». Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción registral, se establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y suministro de información de los artículos 61 y 64, una previsión específica en el artículo 39 conforme a la cual «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda». En este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid. artículos 36 y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma éstos gozarán de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. Resolución de 23 de enero de 2019). Pero la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero de 2014, fundamento jurídico 7), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes (supuesto de este expediente), el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 205. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio. 7. En el supuesto de este expediente, con anterioridad a la presentación de la instancia que da lugar a la calificación negativa impugnada, se ha seguido el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para incorporar la base gráfica catastral, habiéndose practicado las preceptivas notificaciones, entre ellas a la Administración como titular de dominio público colindante, quien presenta la comunicación a que se refiere el hecho primero de esta resolución, en la cual se solicita la práctica de la nota marginal, pero sin formular oposición a la inscripción de la representación gráfica. Por ello, lo procedente es que, a la vista de los trámites efectuados en el citado expediente, el registrador, en resolución motivada, resuelva si procede la inscripción de la representación gráfica, adoptando las oportunas cautelas a la vista del escrito presentado, y de la consulta a las bases gráficas disponibles en la aplicación homologada. 8. Asimismo debe recordarse, como se indicó en la Resolución de esta Dirección General de 19 de julio de 2018, que la falta de deslinde de la vía pecuaria con el procedimiento y garantías previstas en la Ley impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público «ha de saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: el cambio de esta situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos recurridos, al no haberse efectuado el deslinde, ni actuación con audiencia del interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos». En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó la necesidad de deslinde previo para el válido ejercicio de la facultad administrativa de recuperación posesoria, que «se subordina a que en la correspondiente prueba se acredite suficientemente, por un lado, la posesión administrativa, el uso público del terreno de que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el administrado contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del terreno reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar los límites de las propiedades en cuestión». En este punto no podemos olvidar la presunción derivada del principio de legitimación registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos». En particular, sobre las consecuencias de la ausencia de deslinde de una vía pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el terreno ocupado por el demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del mismo y de ello excede de la competencia de la Administración y de esta Jurisdicción y sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre la presunción de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones de deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le impone las normas legales y reglamentarias citadas». 9. Por último es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro. Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que establece que: «Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción iuris tantum que admitirá, en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde administrativo realizado por los trámites correspondientes. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don Félix Romero Cañizares, director general de Medio Natural y Biodiversidad de Castilla-La Mancha, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Almansa, don Ángel Casas Casas, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. Hechos I Mediante comunicación expedida el día 17 de marzo de 2021 por la jefa de Servicio Forestal, doña C. F. S. M., a la vista de una previa comunicación recibida procedente del Registro de la Propiedad de Almansa en relación a la inscripción de la representación gráfica de la finca registral número 4.677 de dicho Registro, se solicitaba la práctica de una nota marginal en los siguientes términos: «Esta finca colinda con la (…), vía pecuaria clasificada en el término municipal de Los Cerralbos por Orden de 6 de noviembre de 1987 con una anchura de 75 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». II Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Almansa, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Visto por don Ángel Casas Casas, registrador de la Propiedad de Almansa –Albacete–, el procedimiento registral iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, del documento que se dirá, en virtud de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes: Hechos: 1. Se presenta en este Registro solicitud de nota marginal por eventual futuro deslinde de| dominio público pecuario, expedido por la Jefa de Servicio Forestal de la Consejería de Desarrollo Sostenible de fecha 17 de marzo de 20201 en relación a la parcela 5355, polígonos 514, finca registral 4677, del término municipal de Almansa. En dicho documento se observan los siguientes defectos: 1. La nota solicitada no se encuentra prevista en la normativa hipotecaria general, ni tampoco en la normativa especial relativa al régimen de las vías pecuarias, ni en la normativa general reguladora del patrimonio de las administraciones públicas. Se trata, por consiguiente, de un asiento no previsto por el ordenamiento jurídico, cuya práctica es improcedente. Hasta la iniciación del procedimiento de deslinde la vía pecuaria goza de las garantías genérales de inalienabilidad e imprescriptibilidad del artículo 132 de la Constitución Española, debiéndose iniciar, en su caso, el procedimiento de deslinde con intervención del titular registral en el momento del inicio del expediente 2. Falta consentimiento del titular registral. De la documentación presentada no se desprende que el titular registral tenga conocimiento, ni preste consentimiento a la práctica de la nota marginal de conformidad con lo establecido en el artículo 1 y 38 de la Ley Hipotecaria. Debe atenderse a la reciente doctrina del DGRN, recogida en varias resoluciones de 9 de agosto de 2019 en las que se rechaza la extensión de nota marginal por eventual deslinde por falta de intervención del titular registral de conformidad con los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo, que impone para inscripción d [sic] titulo “en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmíteme (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y que este haya prestado su consentimiento o que, si se trata de procedimientos administrativos o judiciales, haya sido llamado adecuadamente a dichos procesos a efectos de que no se produzca su indefensión”. “Solo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y legitimación. Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo incluso cuando de la calificación de documentos judiciales se trata (Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre de 2013) al afirmar que ‘el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecarlo permite al registrador calificar del documento judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial’ (cfr. Resolución de 17 de septiembre de 2014)”. A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes fundamentos de Derecho: I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se halla sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los arts. 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamenta para su ejecución. II. En relación a las concretas cláusulas o partes de las mismas reseñadas, en el hecho II anterior, debe tenerse en consideración: Art. 18 Ley Hipotecaria: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de tos documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulta de ellas y de los asientos del Registro.”; Art. 99 Reglamento Hipotecario: “La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro.”. Principio registral de legitimación. Art. 38 Ley Hipotecarla. Principio registral de tracto sucesivo. Art. 20.1.º y 2.º Ley Hipotecaria: ''Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.” RDGRyN 19 abril 1999 considera el tracto sucesivo material, que implica el respeto a la cadena de titularidades, como insoslayable. Art. 24 Constitución española, tutela judicial efectiva. RDGRN 9 de agosto de 2019, 11 de diciembre de 2020 y 18 de febrero de 2021. III. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado. En dicho caso, aun cuando se practique parcialmente la inscripción solicitada por haber consentido así el presentante o interesado, queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga durante la cual, por aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los arts.17,2 4 y 25 de la L.H. no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la/s misma/s finca/s, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogado, del asiento anterior. En su virtud, Acuerdo: Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los arts. 322 y 323 de la L.H. pudiendo, no obstante, el interesado o funcionario autorizante del título durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de 60 días anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el art.º 42.9 de la Ley Hipotecaria. Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo máximo de diez días naturales contados desde esta fecha. Contra la presente nota de calificación el interesado podrá: (…) Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ángel Casas Casas registrador/a de Registro Propiedad de Almansa a día trece de abril del año dos mil veintiuno.» III Contra la anterior nota de calificación, don Félix Romero Cañizares, director general de Medio Natural y Biodiversidad de Castilla-La Mancha, interpuso recurso el día 20 de mayo de 2021, mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «La Ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice “La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad”. Por lo tanto, actualmente cuando se realiza una inscripción en el Registro se coordina gráficamente con la cartografía catastral, con lo que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca. El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo cuyo origen y principal uso hasta la citada Ley 13/2015 había sido el tributario. En consecuencia, la cartografía catastral a menudo no refleja con exactitud la situación legal de los terrenos de las vías pecuarias. Comparando la cartografía catastral con la elaborada para la protección, conservación y gestión de las Vías Pecuarias y Montes de Utilidad Pública por la Consejería de Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural, en la cartografía catastral la mayor parte de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha no tienen su anchura legal, pues han sido invadidas por las parcelas colindantes. Entre las competencias de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha se encuentran la protección, conservación y gestión de los bienes de dominio público: montes y vías pecuarias. La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en Castilla-La Mancha, es aproximadamente la siguiente: – Vías Pecuarias Clasificadas: 14.500 Km (56.000 ha). – Vías Pecuarias Deslindadas: 3.200 Km (17.800 ha). – Vías Pecuarias digitalizadas, en proceso de actualización catastral: 2.200 Km (14.200 ha). – Sólo un 6% de la superficie de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha (3.200 ha) está inscrita en los Registros de la Propiedad. – También existen algunos términos municipales con vías pecuarias sin clasificar. Por lo tanto; las notas marginales solicitadas son imprescindibles para evitar la buena fe exigida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en las posteriores transacciones onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha la posibilidad de recuperar el Dominio Público Pecuario mediante futuros deslindes. Lo que está sucediendo, en ausencia de estas notas marginales es que se inscriben derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes). Entendemos que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia de notas marginales inscritas por los Registros de la Propiedad de Belmonte, Manzanares, Pastrana-Sacedón, Almagro y Daimiel para casos similares a los que se tratan en este recurso.» IV El registrador de la Propiedad de Almansa emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 20, 40, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento Hipotecario; 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias; la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 2014, 15 de marzo de 2016, 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018, 4 de julio y 19 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de marzo y 16 de octubre de 2020 y 13 de enero, 12 de febrero y 15 de junio de 2021. 1. Es objeto de este expediente decidir si, a solicitud de la Administración titular de una Vía Pecuaria, puede practicarse una nota marginal en una finca colindante a la misma en los siguientes términos: «Esta finca colinda con (…), vía pecuaria clasificada en el término municipal de Los Cerralbos por Orden de 6 de noviembre de 1987 con una anchura de 75 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». El registrador deniega la operación solicitada porque considera que la nota marginal solamente procedería una vez iniciado el procedimiento de deslinde con intervención del titular registral; y porque fuera de este supuesto, la nota solicitada no se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico. Invoca anteriores resoluciones de esta Dirección General que han resuelto el mismo asunto siendo la misma Administración la recurrente. La Administración solicitante recurre la calificación en idénticos términos que en los anteriores supuestos ya tratados por esta Dirección General, exponiendo la situación estadística de la falta de inscripción de las vías pecuarias en los registros de la Propiedad y en base a ello entiende que la práctica de las notas marginales es imprescindible para evitar que surjan terceros de buena fe protegidos conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público. Asimismo, afirma que «conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral». Por último, alega que notas marginales de esta índole se han practicado ya en otros registros. Procede, por tanto, para la resolución de este recurso reiterar, una vez más, los pronunciamientos de esta Dirección General en casos idénticos y en idénticos recursos promovidos por la misma Administración. 2. En primer lugar procede hacer referencia al último argumento alegado por el recurrente, consistente en que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han practicado en otros registros. Este argumento no puede admitirse. Debe recordarse que es doctrina de este Centro Directivo, reiterada en innumerables ocasiones, que el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de junio de 2013 y 25 de julio y 13 de noviembre de 2017). 3. Centrándonos en el fondo del asunto, se plantea como única cuestión si es posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad de advertir que una finca colinda con una vía pecuaria, la cual no está deslindada, sin que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles consecuencias de un eventual deslinde. La publicidad del procedimiento de deslinde se contempla en el artículo 8, apartado 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, que dispone que «cuando los interesados en un expediente de deslinde aporten títulos inscritos en el Registro de la Propiedad sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio público, el órgano que tramite dicho expediente lo pondrá en conocimiento del Registrador a fin de que por éste se practique la anotación marginal preventiva de esa circunstancia». Con independencia de la imprecisión del texto legal sobre el asiento legal («anotación marginal preventiva»), lo que resulta indudable es que la publicidad registral mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados. 4. Esta última cuestión resulta de capital relevancia puesto que por aplicación del principio de tracto sucesivo no cabe practicar ningún asiento en una finca en virtud de una resolución administrativa sin que el interesado haya tenido intervención en el procedimiento correspondiente. Como ha venido resolviendo esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 15 de enero de 2013), ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y reglamentos (cfr. entre otras, Resolución de 30 de septiembre de 1980). Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces que, no obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio de 2012). De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, como tiene declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal, y en este sentido –como una garantía más del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva– debe ser entendido el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en congruencia con los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse. 5. Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (cfr. artículo 52), también se contempla la publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento. Ahora bien, el artículo 9, letra a), de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera». En esta previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva este recurso. Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de la solicitud de la Administración y de la nota pretendida adolece una falta de determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción de la finca (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); advierte la posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su colindancia con una vía pecuaria. 6. Todo lo expuesto es sin perjuicio de la tutela del dominio público que proceda en el curso de cualquier expediente registral que afecte a la finca. Como ya se indicó por este Centro Directivo en su Resolución de fecha 15 de marzo de 2016 y ha reiterado en otras muchas posteriores, la obligación legal a cargo de los registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución. Por esa razón, el artículo 61 de la misma ley, ordena que «el personal al servicio de las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos». En el caso particular de los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos que son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista. En primer lugar, el artículo 36 de dicha ley ordena que «las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes Registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros». Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción registral, se establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y suministro de información de los artículos 61 y 64, una previsión específica en el artículo 39 conforme a la cual «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda». En este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid. artículos 36 y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma éstos gozarán de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. Resolución de 23 de enero de 2019). Pero la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero de 2014, fundamento jurídico 7), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes (supuesto de este expediente), el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 205. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio. 7. En el supuesto de este expediente, con anterioridad a la presentación de la instancia que da lugar a la calificación negativa impugnada, se ha seguido el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para incorporar la base gráfica catastral, habiéndose practicado las preceptivas notificaciones, entre ellas a la Administración como titular de dominio público colindante, quien presenta la comunicación a que se refiere el hecho primero de esta resolución, en la cual se solicita la práctica de la nota marginal, pero sin formular oposición a la inscripción de la representación gráfica. Por ello, lo procedente es que, a la vista de los trámites efectuados en el citado expediente, el registrador, en resolución motivada, resuelva si procede la inscripción de la representación gráfica, adoptando las oportunas cautelas a la vista del escrito presentado, y de la consulta a las bases gráficas disponibles en la aplicación homologada. 8. Asimismo debe recordarse, como se indicó en la Resolución de esta Dirección General de 19 de julio de 2018, que la falta de deslinde de la vía pecuaria con el procedimiento y garantías previstas en la Ley impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público «ha de saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: el cambio de esta situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos recurridos, al no haberse efectuado el deslinde, ni actuación con audiencia del interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos». En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó la necesidad de deslinde previo para el válido ejercicio de la facultad administrativa de recuperación posesoria, que «se subordina a que en la correspondiente prueba se acredite suficientemente, por un lado, la posesión administrativa, el uso público del terreno de que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el administrado contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del terreno reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar los límites de las propiedades en cuestión». En este punto no podemos olvidar la presunción derivada del principio de legitimación registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos». En particular, sobre las consecuencias de la ausencia de deslinde de una vía pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el terreno ocupado por el demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del mismo y de ello excede de la competencia de la Administración y de esta Jurisdicción y sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre la presunción de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones de deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le impone las normas legales y reglamentarias citadas». 9. Por último es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro. Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que establece que: «Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción iuris tantum que admitirá, en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde administrativo realizado por los trámites correspondientes. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don Félix Romero Cañizares, director general de Medio Natural y Biodiversidad de Castilla-La Mancha, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Almansa, don Ángel Casas Casas, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. Hechos I Mediante comunicación expedida el día 17 de marzo de 2021 por la jefa de Servicio Forestal, doña C. F. S. M., a la vista de una previa comunicación recibida procedente del Registro de la Propiedad de Almansa en relación a la inscripción de la representación gráfica de la finca registral número 4.677 de dicho Registro, se solicitaba la práctica de una nota marginal en los siguientes términos: «Esta finca colinda con la (…), vía pecuaria clasificada en el término municipal de Los Cerralbos por Orden de 6 de noviembre de 1987 con una anchura de 75 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». II Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Almansa, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Visto por don Ángel Casas Casas, registrador de la Propiedad de Almansa –Albacete–, el procedimiento registral iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, del documento que se dirá, en virtud de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes: Hechos: 1. Se presenta en este Registro solicitud de nota marginal por eventual futuro deslinde de| dominio público pecuario, expedido por la Jefa de Servicio Forestal de la Consejería de Desarrollo Sostenible de fecha 17 de marzo de 20201 en relación a la parcela 5355, polígonos 514, finca registral 4677, del término municipal de Almansa. En dicho documento se observan los siguientes defectos: 1. La nota solicitada no se encuentra prevista en la normativa hipotecaria general, ni tampoco en la normativa especial relativa al régimen de las vías pecuarias, ni en la normativa general reguladora del patrimonio de las administraciones públicas. Se trata, por consiguiente, de un asiento no previsto por el ordenamiento jurídico, cuya práctica es improcedente. Hasta la iniciación del procedimiento de deslinde la vía pecuaria goza de las garantías genérales de inalienabilidad e imprescriptibilidad del artículo 132 de la Constitución Española, debiéndose iniciar, en su caso, el procedimiento de deslinde con intervención del titular registral en el momento del inicio del expediente 2. Falta consentimiento del titular registral. De la documentación presentada no se desprende que el titular registral tenga conocimiento, ni preste consentimiento a la práctica de la nota marginal de conformidad con lo establecido en el artículo 1 y 38 de la Ley Hipotecaria. Debe atenderse a la reciente doctrina del DGRN, recogida en varias resoluciones de 9 de agosto de 2019 en las que se rechaza la extensión de nota marginal por eventual deslinde por falta de intervención del titular registral de conformidad con los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo, que impone para inscripción d [sic] titulo “en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmíteme (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y que este haya prestado su consentimiento o que, si se trata de procedimientos administrativos o judiciales, haya sido llamado adecuadamente a dichos procesos a efectos de que no se produzca su indefensión”. “Solo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y legitimación. Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo incluso cuando de la calificación de documentos judiciales se trata (Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre de 2013) al afirmar que ‘el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecarlo permite al registrador calificar del documento judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial’ (cfr. Resolución de 17 de septiembre de 2014)”. A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes fundamentos de Derecho: I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se halla sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los arts. 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamenta para su ejecución. II. En relación a las concretas cláusulas o partes de las mismas reseñadas, en el hecho II anterior, debe tenerse en consideración: Art. 18 Ley Hipotecaria: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de tos documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulta de ellas y de los asientos del Registro.”; Art. 99 Reglamento Hipotecario: “La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro.”. Principio registral de legitimación. Art. 38 Ley Hipotecarla. Principio registral de tracto sucesivo. Art. 20.1.º y 2.º Ley Hipotecaria: ''Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.” RDGRyN 19 abril 1999 considera el tracto sucesivo material, que implica el respeto a la cadena de titularidades, como insoslayable. Art. 24 Constitución española, tutela judicial efectiva. RDGRN 9 de agosto de 2019, 11 de diciembre de 2020 y 18 de febrero de 2021. III. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado. En dicho caso, aun cuando se practique parcialmente la inscripción solicitada por haber consentido así el presentante o interesado, queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga durante la cual, por aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los arts.17,2 4 y 25 de la L.H. no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la/s misma/s finca/s, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogado, del asiento anterior. En su virtud, Acuerdo: Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los arts. 322 y 323 de la L.H. pudiendo, no obstante, el interesado o funcionario autorizante del título durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de 60 días anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el art.º 42.9 de la Ley Hipotecaria. Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo máximo de diez días naturales contados desde esta fecha. Contra la presente nota de calificación el interesado podrá: (…) Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ángel Casas Casas registrador/a de Registro Propiedad de Almansa a día trece de abril del año dos mil veintiuno.» III Contra la anterior nota de calificación, don Félix Romero Cañizares, director general de Medio Natural y Biodiversidad de Castilla-La Mancha, interpuso recurso el día 20 de mayo de 2021, mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «La Ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice “La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad”. Por lo tanto, actualmente cuando se realiza una inscripción en el Registro se coordina gráficamente con la cartografía catastral, con lo que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca. El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo cuyo origen y principal uso hasta la citada Ley 13/2015 había sido el tributario. En consecuencia, la cartografía catastral a menudo no refleja con exactitud la situación legal de los terrenos de las vías pecuarias. Comparando la cartografía catastral con la elaborada para la protección, conservación y gestión de las Vías Pecuarias y Montes de Utilidad Pública por la Consejería de Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural, en la cartografía catastral la mayor parte de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha no tienen su anchura legal, pues han sido invadidas por las parcelas colindantes. Entre las competencias de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha se encuentran la protección, conservación y gestión de los bienes de dominio público: montes y vías pecuarias. La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en Castilla-La Mancha, es aproximadamente la siguiente: – Vías Pecuarias Clasificadas: 14.500 Km (56.000 ha). – Vías Pecuarias Deslindadas: 3.200 Km (17.800 ha). – Vías Pecuarias digitalizadas, en proceso de actualización catastral: 2.200 Km (14.200 ha). – Sólo un 6% de la superficie de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha (3.200 ha) está inscrita en los Registros de la Propiedad. – También existen algunos términos municipales con vías pecuarias sin clasificar. Por lo tanto; las notas marginales solicitadas son imprescindibles para evitar la buena fe exigida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en las posteriores transacciones onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha la posibilidad de recuperar el Dominio Público Pecuario mediante futuros deslindes. Lo que está sucediendo, en ausencia de estas notas marginales es que se inscriben derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes). Entendemos que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia de notas marginales inscritas por los Registros de la Propiedad de Belmonte, Manzanares, Pastrana-Sacedón, Almagro y Daimiel para casos similares a los que se tratan en este recurso.» IV El registrador de la Propiedad de Almansa emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 20, 40, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento Hipotecario; 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias; la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 2014, 15 de marzo de 2016, 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018, 4 de julio y 19 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de marzo y 16 de octubre de 2020 y 13 de enero, 12 de febrero y 15 de junio de 2021. 1. Es objeto de este expediente decidir si, a solicitud de la Administración titular de una Vía Pecuaria, puede practicarse una nota marginal en una finca colindante a la misma en los siguientes términos: «Esta finca colinda con (…), vía pecuaria clasificada en el término municipal de Los Cerralbos por Orden de 6 de noviembre de 1987 con una anchura de 75 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». El registrador deniega la operación solicitada porque considera que la nota marginal solamente procedería una vez iniciado el procedimiento de deslinde con intervención del titular registral; y porque fuera de este supuesto, la nota solicitada no se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico. Invoca anteriores resoluciones de esta Dirección General que han resuelto el mismo asunto siendo la misma Administración la recurrente. La Administración solicitante recurre la calificación en idénticos términos que en los anteriores supuestos ya tratados por esta Dirección General, exponiendo la situación estadística de la falta de inscripción de las vías pecuarias en los registros de la Propiedad y en base a ello entiende que la práctica de las notas marginales es imprescindible para evitar que surjan terceros de buena fe protegidos conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público. Asimismo, afirma que «conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral». Por último, alega que notas marginales de esta índole se han practicado ya en otros registros. Procede, por tanto, para la resolución de este recurso reiterar, una vez más, los pronunciamientos de esta Dirección General en casos idénticos y en idénticos recursos promovidos por la misma Administración. 2. En primer lugar procede hacer referencia al último argumento alegado por el recurrente, consistente en que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han practicado en otros registros. Este argumento no puede admitirse. Debe recordarse que es doctrina de este Centro Directivo, reiterada en innumerables ocasiones, que el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de junio de 2013 y 25 de julio y 13 de noviembre de 2017). 3. Centrándonos en el fondo del asunto, se plantea como única cuestión si es posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad de advertir que una finca colinda con una vía pecuaria, la cual no está deslindada, sin que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles consecuencias de un eventual deslinde. La publicidad del procedimiento de deslinde se contempla en el artículo 8, apartado 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, que dispone que «cuando los interesados en un expediente de deslinde aporten títulos inscritos en el Registro de la Propiedad sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio público, el órgano que tramite dicho expediente lo pondrá en conocimiento del Registrador a fin de que por éste se practique la anotación marginal preventiva de esa circunstancia». Con independencia de la imprecisión del texto legal sobre el asiento legal («anotación marginal preventiva»), lo que resulta indudable es que la publicidad registral mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados. 4. Esta última cuestión resulta de capital relevancia puesto que por aplicación del principio de tracto sucesivo no cabe practicar ningún asiento en una finca en virtud de una resolución administrativa sin que el interesado haya tenido intervención en el procedimiento correspondiente. Como ha venido resolviendo esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 15 de enero de 2013), ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y reglamentos (cfr. entre otras, Resolución de 30 de septiembre de 1980). Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces que, no obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio de 2012). De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, como tiene declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal, y en este sentido –como una garantía más del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva– debe ser entendido el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en congruencia con los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse. 5. Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (cfr. artículo 52), también se contempla la publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento. Ahora bien, el artículo 9, letra a), de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera». En esta previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva este recurso. Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de la solicitud de la Administración y de la nota pretendida adolece una falta de determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción de la finca (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); advierte la posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su colindancia con una vía pecuaria. 6. Todo lo expuesto es sin perjuicio de la tutela del dominio público que proceda en el curso de cualquier expediente registral que afecte a la finca. Como ya se indicó por este Centro Directivo en su Resolución de fecha 15 de marzo de 2016 y ha reiterado en otras muchas posteriores, la obligación legal a cargo de los registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución. Por esa razón, el artículo 61 de la misma ley, ordena que «el personal al servicio de las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos». En el caso particular de los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos que son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista. En primer lugar, el artículo 36 de dicha ley ordena que «las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes Registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros». Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción registral, se establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y suministro de información de los artículos 61 y 64, una previsión específica en el artículo 39 conforme a la cual «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda». En este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid. artículos 36 y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma éstos gozarán de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. Resolución de 23 de enero de 2019). Pero la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero de 2014, fundamento jurídico 7), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes (supuesto de este expediente), el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 205. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio. 7. En el supuesto de este expediente, con anterioridad a la presentación de la instancia que da lugar a la calificación negativa impugnada, se ha seguido el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para incorporar la base gráfica catastral, habiéndose practicado las preceptivas notificaciones, entre ellas a la Administración como titular de dominio público colindante, quien presenta la comunicación a que se refiere el hecho primero de esta resolución, en la cual se solicita la práctica de la nota marginal, pero sin formular oposición a la inscripción de la representación gráfica. Por ello, lo procedente es que, a la vista de los trámites efectuados en el citado expediente, el registrador, en resolución motivada, resuelva si procede la inscripción de la representación gráfica, adoptando las oportunas cautelas a la vista del escrito presentado, y de la consulta a las bases gráficas disponibles en la aplicación homologada. 8. Asimismo debe recordarse, como se indicó en la Resolución de esta Dirección General de 19 de julio de 2018, que la falta de deslinde de la vía pecuaria con el procedimiento y garantías previstas en la Ley impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público «ha de saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: el cambio de esta situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos recurridos, al no haberse efectuado el deslinde, ni actuación con audiencia del interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos». En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó la necesidad de deslinde previo para el válido ejercicio de la facultad administrativa de recuperación posesoria, que «se subordina a que en la correspondiente prueba se acredite suficientemente, por un lado, la posesión administrativa, el uso público del terreno de que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el administrado contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del terreno reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar los límites de las propiedades en cuestión». En este punto no podemos olvidar la presunción derivada del principio de legitimación registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos». En particular, sobre las consecuencias de la ausencia de deslinde de una vía pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el terreno ocupado por el demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del mismo y de ello excede de la competencia de la Administración y de esta Jurisdicción y sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre la presunción de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones de deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le impone las normas legales y reglamentarias citadas». 9. Por último es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro. Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que establece que: «Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción iuris tantum que admitirá, en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde administrativo realizado por los trámites correspondientes. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don Félix Romero Cañizares, director general de Medio Natural y Biodiversidad de Castilla-La Mancha, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Almansa, don Ángel Casas Casas, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. Hechos I Mediante comunicación expedida el día 17 de marzo de 2021 por la jefa de Servicio Forestal, doña C. F. S. M., a la vista de una previa comunicación recibida procedente del Registro de la Propiedad de Almansa en relación a la inscripción de la representación gráfica de la finca registral número 4.677 de dicho Registro, se solicitaba la práctica de una nota marginal en los siguientes términos: «Esta finca colinda con la (…), vía pecuaria clasificada en el término municipal de Los Cerralbos por Orden de 6 de noviembre de 1987 con una anchura de 75 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». II Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Almansa, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Visto por don Ángel Casas Casas, registrador de la Propiedad de Almansa –Albacete–, el procedimiento registral iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, del documento que se dirá, en virtud de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes: Hechos: 1. Se presenta en este Registro solicitud de nota marginal por eventual futuro deslinde de| dominio público pecuario, expedido por la Jefa de Servicio Forestal de la Consejería de Desarrollo Sostenible de fecha 17 de marzo de 20201 en relación a la parcela 5355, polígonos 514, finca registral 4677, del término municipal de Almansa. En dicho documento se observan los siguientes defectos: 1. La nota solicitada no se encuentra prevista en la normativa hipotecaria general, ni tampoco en la normativa especial relativa al régimen de las vías pecuarias, ni en la normativa general reguladora del patrimonio de las administraciones públicas. Se trata, por consiguiente, de un asiento no previsto por el ordenamiento jurídico, cuya práctica es improcedente. Hasta la iniciación del procedimiento de deslinde la vía pecuaria goza de las garantías genérales de inalienabilidad e imprescriptibilidad del artículo 132 de la Constitución Española, debiéndose iniciar, en su caso, el procedimiento de deslinde con intervención del titular registral en el momento del inicio del expediente 2. Falta consentimiento del titular registral. De la documentación presentada no se desprende que el titular registral tenga conocimiento, ni preste consentimiento a la práctica de la nota marginal de conformidad con lo establecido en el artículo 1 y 38 de la Ley Hipotecaria. Debe atenderse a la reciente doctrina del DGRN, recogida en varias resoluciones de 9 de agosto de 2019 en las que se rechaza la extensión de nota marginal por eventual deslinde por falta de intervención del titular registral de conformidad con los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo, que impone para inscripción d [sic] titulo “en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmíteme (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y que este haya prestado su consentimiento o que, si se trata de procedimientos administrativos o judiciales, haya sido llamado adecuadamente a dichos procesos a efectos de que no se produzca su indefensión”. “Solo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y legitimación. Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo incluso cuando de la calificación de documentos judiciales se trata (Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre de 2013) al afirmar que ‘el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecarlo permite al registrador calificar del documento judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial’ (cfr. Resolución de 17 de septiembre de 2014)”. A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes fundamentos de Derecho: I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se halla sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los arts. 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamenta para su ejecución. II. En relación a las concretas cláusulas o partes de las mismas reseñadas, en el hecho II anterior, debe tenerse en consideración: Art. 18 Ley Hipotecaria: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de tos documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulta de ellas y de los asientos del Registro.”; Art. 99 Reglamento Hipotecario: “La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro.”. Principio registral de legitimación. Art. 38 Ley Hipotecarla. Principio registral de tracto sucesivo. Art. 20.1.º y 2.º Ley Hipotecaria: ''Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.” RDGRyN 19 abril 1999 considera el tracto sucesivo material, que implica el respeto a la cadena de titularidades, como insoslayable. Art. 24 Constitución española, tutela judicial efectiva. RDGRN 9 de agosto de 2019, 11 de diciembre de 2020 y 18 de febrero de 2021. III. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado. En dicho caso, aun cuando se practique parcialmente la inscripción solicitada por haber consentido así el presentante o interesado, queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga durante la cual, por aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los arts.17,2 4 y 25 de la L.H. no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la/s misma/s finca/s, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogado, del asiento anterior. En su virtud, Acuerdo: Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los arts. 322 y 323 de la L.H. pudiendo, no obstante, el interesado o funcionario autorizante del título durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de 60 días anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el art.º 42.9 de la Ley Hipotecaria. Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo máximo de diez días naturales contados desde esta fecha. Contra la presente nota de calificación el interesado podrá: (…) Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ángel Casas Casas registrador/a de Registro Propiedad de Almansa a día trece de abril del año dos mil veintiuno.» III Contra la anterior nota de calificación, don Félix Romero Cañizares, director general de Medio Natural y Biodiversidad de Castilla-La Mancha, interpuso recurso el día 20 de mayo de 2021, mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «La Ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice “La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad”. Por lo tanto, actualmente cuando se realiza una inscripción en el Registro se coordina gráficamente con la cartografía catastral, con lo que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca. El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo cuyo origen y principal uso hasta la citada Ley 13/2015 había sido el tributario. En consecuencia, la cartografía catastral a menudo no refleja con exactitud la situación legal de los terrenos de las vías pecuarias. Comparando la cartografía catastral con la elaborada para la protección, conservación y gestión de las Vías Pecuarias y Montes de Utilidad Pública por la Consejería de Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural, en la cartografía catastral la mayor parte de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha no tienen su anchura legal, pues han sido invadidas por las parcelas colindantes. Entre las competencias de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha se encuentran la protección, conservación y gestión de los bienes de dominio público: montes y vías pecuarias. La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en Castilla-La Mancha, es aproximadamente la siguiente: – Vías Pecuarias Clasificadas: 14.500 Km (56.000 ha). – Vías Pecuarias Deslindadas: 3.200 Km (17.800 ha). – Vías Pecuarias digitalizadas, en proceso de actualización catastral: 2.200 Km (14.200 ha). – Sólo un 6% de la superficie de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha (3.200 ha) está inscrita en los Registros de la Propiedad. – También existen algunos términos municipales con vías pecuarias sin clasificar. Por lo tanto; las notas marginales solicitadas son imprescindibles para evitar la buena fe exigida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en las posteriores transacciones onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha la posibilidad de recuperar el Dominio Público Pecuario mediante futuros deslindes. Lo que está sucediendo, en ausencia de estas notas marginales es que se inscriben derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes). Entendemos que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia de notas marginales inscritas por los Registros de la Propiedad de Belmonte, Manzanares, Pastrana-Sacedón, Almagro y Daimiel para casos similares a los que se tratan en este recurso.» IV El registrador de la Propiedad de Almansa emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 20, 40, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento Hipotecario; 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias; la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 2014, 15 de marzo de 2016, 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018, 4 de julio y 19 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de marzo y 16 de octubre de 2020 y 13 de enero, 12 de febrero y 15 de junio de 2021. 1. Es objeto de este expediente decidir si, a solicitud de la Administración titular de una Vía Pecuaria, puede practicarse una nota marginal en una finca colindante a la misma en los siguientes términos: «Esta finca colinda con (…), vía pecuaria clasificada en el término municipal de Los Cerralbos por Orden de 6 de noviembre de 1987 con una anchura de 75 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». El registrador deniega la operación solicitada porque considera que la nota marginal solamente procedería una vez iniciado el procedimiento de deslinde con intervención del titular registral; y porque fuera de este supuesto, la nota solicitada no se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico. Invoca anteriores resoluciones de esta Dirección General que han resuelto el mismo asunto siendo la misma Administración la recurrente. La Administración solicitante recurre la calificación en idénticos términos que en los anteriores supuestos ya tratados por esta Dirección General, exponiendo la situación estadística de la falta de inscripción de las vías pecuarias en los registros de la Propiedad y en base a ello entiende que la práctica de las notas marginales es imprescindible para evitar que surjan terceros de buena fe protegidos conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público. Asimismo, afirma que «conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral». Por último, alega que notas marginales de esta índole se han practicado ya en otros registros. Procede, por tanto, para la resolución de este recurso reiterar, una vez más, los pronunciamientos de esta Dirección General en casos idénticos y en idénticos recursos promovidos por la misma Administración. 2. En primer lugar procede hacer referencia al último argumento alegado por el recurrente, consistente en que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han practicado en otros registros. Este argumento no puede admitirse. Debe recordarse que es doctrina de este Centro Directivo, reiterada en innumerables ocasiones, que el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de junio de 2013 y 25 de julio y 13 de noviembre de 2017). 3. Centrándonos en el fondo del asunto, se plantea como única cuestión si es posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad de advertir que una finca colinda con una vía pecuaria, la cual no está deslindada, sin que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles consecuencias de un eventual deslinde. La publicidad del procedimiento de deslinde se contempla en el artículo 8, apartado 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, que dispone que «cuando los interesados en un expediente de deslinde aporten títulos inscritos en el Registro de la Propiedad sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio público, el órgano que tramite dicho expediente lo pondrá en conocimiento del Registrador a fin de que por éste se practique la anotación marginal preventiva de esa circunstancia». Con independencia de la imprecisión del texto legal sobre el asiento legal («anotación marginal preventiva»), lo que resulta indudable es que la publicidad registral mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados. 4. Esta última cuestión resulta de capital relevancia puesto que por aplicación del principio de tracto sucesivo no cabe practicar ningún asiento en una finca en virtud de una resolución administrativa sin que el interesado haya tenido intervención en el procedimiento correspondiente. Como ha venido resolviendo esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 15 de enero de 2013), ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y reglamentos (cfr. entre otras, Resolución de 30 de septiembre de 1980). Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces que, no obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio de 2012). De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, como tiene declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal, y en este sentido –como una garantía más del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva– debe ser entendido el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en congruencia con los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse. 5. Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (cfr. artículo 52), también se contempla la publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento. Ahora bien, el artículo 9, letra a), de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera». En esta previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva este recurso. Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de la solicitud de la Administración y de la nota pretendida adolece una falta de determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción de la finca (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); advierte la posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su colindancia con una vía pecuaria. 6. Todo lo expuesto es sin perjuicio de la tutela del dominio público que proceda en el curso de cualquier expediente registral que afecte a la finca. Como ya se indicó por este Centro Directivo en su Resolución de fecha 15 de marzo de 2016 y ha reiterado en otras muchas posteriores, la obligación legal a cargo de los registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución. Por esa razón, el artículo 61 de la misma ley, ordena que «el personal al servicio de las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos». En el caso particular de los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos que son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista. En primer lugar, el artículo 36 de dicha ley ordena que «las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes Registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros». Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción registral, se establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y suministro de información de los artículos 61 y 64, una previsión específica en el artículo 39 conforme a la cual «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda». En este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid. artículos 36 y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma éstos gozarán de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. Resolución de 23 de enero de 2019). Pero la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero de 2014, fundamento jurídico 7), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes (supuesto de este expediente), el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 205. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio. 7. En el supuesto de este expediente, con anterioridad a la presentación de la instancia que da lugar a la calificación negativa impugnada, se ha seguido el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para incorporar la base gráfica catastral, habiéndose practicado las preceptivas notificaciones, entre ellas a la Administración como titular de dominio público colindante, quien presenta la comunicación a que se refiere el hecho primero de esta resolución, en la cual se solicita la práctica de la nota marginal, pero sin formular oposición a la inscripción de la representación gráfica. Por ello, lo procedente es que, a la vista de los trámites efectuados en el citado expediente, el registrador, en resolución motivada, resuelva si procede la inscripción de la representación gráfica, adoptando las oportunas cautelas a la vista del escrito presentado, y de la consulta a las bases gráficas disponibles en la aplicación homologada. 8. Asimismo debe recordarse, como se indicó en la Resolución de esta Dirección General de 19 de julio de 2018, que la falta de deslinde de la vía pecuaria con el procedimiento y garantías previstas en la Ley impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público «ha de saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: el cambio de esta situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos recurridos, al no haberse efectuado el deslinde, ni actuación con audiencia del interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos». En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó la necesidad de deslinde previo para el válido ejercicio de la facultad administrativa de recuperación posesoria, que «se subordina a que en la correspondiente prueba se acredite suficientemente, por un lado, la posesión administrativa, el uso público del terreno de que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el administrado contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del terreno reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar los límites de las propiedades en cuestión». En este punto no podemos olvidar la presunción derivada del principio de legitimación registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos». En particular, sobre las consecuencias de la ausencia de deslinde de una vía pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el terreno ocupado por el demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del mismo y de ello excede de la competencia de la Administración y de esta Jurisdicción y sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre la presunción de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones de deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le impone las normas legales y reglamentarias citadas». 9. Por último es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro. Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que establece que: «Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción iuris tantum que admitirá, en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde administrativo realizado por los trámites correspondientes. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don V. L. S., procurador de los tribunales, en nombre y representación de la mercantil «Casco Antiguo de Cartagena, S.A.», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Cartagena número 3, doña María del Carmen García-Villalba Guillamón, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo en procedimiento de ejecución. Hechos I Mediante mandamiento, firmado electrónicamente el día 8 de marzo de 2021 por doña M. E. A. F, letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Cartagena, en el procedimiento de medidas cautelares número 516/2012, derivadas del procedimiento ordinario número 516/2012, se ordenaba la prórroga de la anotación preventiva de embargo practicada sobre determinadas fincas. II Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Cartagena número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «María del Carmen García-Villalba Guillamón, registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, de conformidad con los artículos 18, 19 y 19 bis de la ley Hipotecaria, notifico la siguiente calificación negativa acordada el día 16 de abril de 2021: I. Hechos: 1.º El documento calificado es mandamiento firmado electrónicamente el día 8 de marzo de 2021 por la Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Cartagena, medidas cautelares 516/2012 0001, derivado de procedimiento ordinario 0000516/2012, presentado bajo el asiento 398 del diario 31. 2.º En el mandamiento se ordena la prórroga de la anotación preventiva practicada sobre las fincas que indica. 3.º Consultado el Registro, se observa que las anotaciones practicadas, que ya fueron objeto de prórroga, se encuentran caducadas. II. Fundamentos de Derecho: 1.º No procede la prórroga ordenada en el mandamiento, al estar caducadas las anotaciones a que se refiere, siendo presupuesto para la práctica de la prórroga la vigencia de tales anotaciones. En virtud de lo expuesto, acuerdo el día 16 de abril de 2021 denegar la práctica de anotación de prórroga de las anotaciones de embargo por el defecto insubsanable indicado en el número 1.º de los Fundamentos de Derecho. Conforme al art. 323 de la Ley Hipotecaria, queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación por un plazo de 60 días hábiles desde la recepción de la última notificación. Contra esta calificación negativa caben las siguientes actuaciones (…) Cartagena, a dieciséis de abril de dos mil veintiuno. La registradora (firma ilegible) Fdo.: María del Carmen García-Villalba Guillamón.» III Contra la anterior nota de calificación, don V. L. S., procurador de los tribunales, en nombre y representación de la mercantil «Casco Antiguo de Cartagena, S.A.», interpuso recurso el día 31 de mayo de 2021 en virtud de escrito y en base a la paralización del plazo suspensión caducidad asientos registrales: «Fundamentos de Derecho I. (…) III. Fondo del asunto. Paralización plazo suspensión caducidad asientos registrales. Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2020, por la que responde a la consulta del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España sobre levantamiento de la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales. Hay que tener en cuenta que la Disposición adicional cuarta del real Decreto-Ley 21/20, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 (BOE 10 de junio de 2020), en relación a la caducidad de los asientos registrales suspendidos en virtud del Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, determina: “Con efectos desde el 10 de junio de 2020, se alza la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales susceptibles de cancelación por el trascurso del tiempo, reanudándose su cómputo en esa misma fecha.” De esta misma forma, mediante la Disposición Adicional cuarta del citado Real Decreto-Ley, se levanta la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales establecidos mediante el art. 42 del Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19, permitiendo de este modo acompasar el levantamiento de los plazos de caducidad de los asientos registrales con el de los plazos administrativos y el de los plazos judiciales, cuya suspensión se ha levantado, respectivamente, el 1 y el 4 de junio, mediante el Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo. Por su parte la Instrucción de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Pública y Fe Pública, sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del Covid-19 (BOE 10 de junio de 2020) dispone en su apartado primero que: “El cómputo de los plazos de caducidad de los asientos registrales que hubiesen quedado suspendidos en virtud de lo dispuesto en el artículo 42 del real Decreto ley 8/20220, de 17 de marzo, es decir, asientos de presentación, anotaciones preventivas, menciones, notas marginales y de cualquiera otros asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, seguirá en suspenso hasta el levantamiento de la suspensión en este ámbito. El cómputo de los plazos se reanudará, por tanto, al día siguiente de la finalización del estado de alarma y de sus prórrogas, en los términos establecidos por el artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, o el día de la expresa derogación de la artículo 42.” El día de la expresa derogación del art. 42 ha tenido lugar el día 10 de junio, en el mismo día de la publicación de la Instrucción de 4 de junio de 2020. La Dirección General ha acordado resolver la consulta por parte del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, sobre la forma de cómputo de los plazos de vigencia de los asientos, dados los días en que han estado interrumpidos en los siguientes términos: Primero. El cómputo de los plazos de caducidad de los asientos registrales ha estado suspendido desde el día 14 de marzo que entró en vigor el estado de alarma, hasta el 9 de junio, ambos inclusive, pues el levantamiento de la suspensión ha tenido lugar el día 10 de junio de 2020. Segundo. A partir del día 121 de junio de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 21/2020, de 9 de junio, se procederá de la siguiente forma: 1. Se reanudará el cómputo de los plazos de los asientos de presentación vigentes al inicio del estado de alarma, hasta el máximo de 60 días hábiles desde su vigencia conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria. A estos efectos el día 10 de junio de 2020 se considerará como el primero del levantamiento de la suspensión 2. Los asientos de presentación practicados durante el estado de alarma, inician el cómputo de su vigencia el día 10 de junio de 2020. 3. El plazo de vigencia (ordinariamente cuatro años desde su fecha según el artículo 86 de la Ley Hipotecaria) de las anotaciones preventivas, se computarán de fecha a fecha y habrá que sumar los 88 días en que ha estado suspendido el cómputo de los plazos registrales. Así pues, en materia de anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, practicado y vigente a fecha 14 de marzo de 2020, el cómputo para su caducidad habrá de hacerse de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma. Este plazo en días naturales, como excepción al artículo 109 del Reglamente, se justifica en la propia singularidad de las circunstancias que han motivado el estado de alarma. Nótese, en cualquier caso, que la suma de 88 días naturales a la fecha en que, de no haber mediado la suspensión por el estado de alarma se hubiese producido la caducidad, arroja el mismo resultado que el que supondría reanudar el cómputo desde el 10 en junio de 2020 por el número de días que faltasen para su caducidad; es decir, se trata de una forma de computar más sencilla que simplifica el cálculo sin variar su resultado, cumpliendo así con lo previsto por la Disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio.» IV La registradora de la Propiedad emitió informe el día 11 de junio de 2021, confirmó la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 117, 594, 601, 604, 629, 656, 659, 674, y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 17, 20, 24, 32, 38, 66, 82, 86, 77, 97, 135, 274 y 328 de la Ley Hipotecaria; 175 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015, 7 de julio de 2017 y 4 de mayo de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de julio de 1989, 30 de octubre de 1999, 20 de marzo de 2000, 11 de abril de 2002, 13 de noviembre de 2003, 18 de noviembre de 2004, 14 de enero de 2005, 15 de febrero de 2007, 4 de enero y 11 de diciembre de 2008, 19 de abril y 28 de octubre de 2010, 5 de diciembre de 2011, 19 de mayo y 20 de julio de 2012, 3 de abril, 15, 27 y 28 de junio y 3 de diciembre de 2013, 31 de enero, 10 de febrero, 3 y 12 de junio, 7 de agosto y 18 de diciembre de 2014, 28 de enero de 2015, 30 de junio, 19 y 20 de julio, 2 de octubre y 28 de noviembre de 2017, 12 de enero de y 9 de abril de 2018 (ésta en consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España) y 22 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio de 2020 y 20 de abril de 2021. 1. Expedido el día 8 de marzo de 2021 mandamiento ordenando prorrogar anotación preventiva de embargo sobre determinadas fincas dentro del procedimiento de ejecución fue denegado por la registradora al haber caducado la anotación preventiva del embargo. El recurrente entiende que procede la prórroga si se tiene en cuenta la prórroga de los plazos registrales por la epidemia Covid-19. La anotación de embargo, que se practicó el día 30 de julio de 2012, fue prorrogada por cuatro años más el día 14 de abril de 2016, en virtud de mandamiento expedido el día 18 de febrero de 2016, en virtud de diligencia de ordenación de igual fecha 18 de febrero de 2016. No consta nota marginal de expedición de certificación de cargas. El mandamiento ordenando la prórroga de la anotación se presenta en el Registro el día 8 de marzo de 2021. 2. La doctrina de este Centro Directivo ha sido expuesta en numerosas Resoluciones citadas en los «Vistos», en particular en la Resolución de 9 de abril de 2018 en consulta vinculante sobre la materia formulado por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España. Doctrina que, como ahora veremos, debemos mantener acomodándola a la reciente Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. 3. La doctrina tradicional de este Centro Directivo parte de lo establecido en el artículo 86.1.º de la Ley Hipotecaria: «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos». De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes. De otro modo: caducada la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de los asientos posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé́ la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de octubre de 2010 y artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad, según resulta de los preceptos citados en los precedentes vistos. En ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria). Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación preventiva, frente al asiento de inscripción, de duración indefinida, que recoge situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previó en su artículo 199 la duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva. Ahora bien, ante los graves inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliario la permanencia de anotaciones de embargo prorrogadas, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en su disposición final novena, da nueva redacción al artículo 86 de la Ley Hipotecaria disponiendo expresamente la caducidad no ya solo de la anotación preventiva, sino también de su prorroga, quedando derogado el artículo 199 del Reglamento Hipotecario. Una vez reiterado el carácter temporal de la anotación preventiva, se planteó el problema de la cancelación de las anotaciones prorrogadas conforme a la legislación anterior. La Instrucción de este Centro Directivo de 12 de diciembre de 2000 dejó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero de 2000, de Enjuiciamiento Civil, no era necesario ordenar nuevas prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, por lo que no cabe su cancelación por caducidad. Asumido este criterio, para este Centro Directivo y en atención al mismo principio de protección del tráfico inmobiliario, se hizo necesario determinar un plazo razonable para cancelar la anotación, tras la firmeza de la resolución judicial que pone fin al proceso, teniendo en cuenta las siempre previsibles dilaciones en la expedición de la documentación judicial. Por ello, desde la Resolución de esta Dirección General de 29 de mayo de 1998, se adoptó el criterio de aplicar analógicamente lo dispuesto en el artículo 157 de la Ley Hipotecaria, de manera que se reconoce un plazo de seis meses, contados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, para poder proceder a su cancelación. Este mismo enfoque es el que se ha venido reiterando en otras muchas Resoluciones posteriores, concretamente en las de 11 y 23 de mayo de 2002, 27 de febrero, 12 de noviembre y 20 de diciembre de 2004, 19 de febrero, 23 de mayo y 18 de junio de 2005, 16, 17, 18, 21 y 23 de febrero, 4 de marzo, 5, 7, 17 y 18 de abril, 14 de junio, 20 de octubre y 5 de diciembre de 2006, 2 de febrero y 16 de octubre de 2007, 13 de mayo y 19 de septiembre de 2008, 4 de junio de 2010, 18 de junio de 2011, 8 de junio de 2012 y 4 de noviembre de 2014. Además de ello, como se recoge en las Resoluciones de 3 y 11 de junio de 2005, si esta cancelación no se ha instado y la anotación y su prórroga no están canceladas cuando se presenta el testimonio del auto de adjudicación que se inscribe, dicha anotación ha de entenderse vigente, porque las referidas anotaciones prorrogadas conforme a la legislación anterior no caducan, y en consecuencia no pueden cancelarse de oficio transcurridos los cuatro años de vigencia y los de su prórroga, de manera que la adjudicación derivada del procedimiento ejecutivo que motivó la anotación de embargo, debe haberse presentado en el Registro antes de que caduque la anotación preventiva de embargo o, si está prorrogada, mientras no se haya cancelado expresamente. Por otra parte, y de acuerdo con el vigente artículo 86 de la Ley Hipotecaria, caducada la anotación preventiva se produce su extinción. Así lo dice expresamente el artículo 77 de la Ley Hipotecaria al señalar que «las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción». Registralmente, caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, como se ha señalado reiteradamente por este Centro Directivo, dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral. Operan los principios de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria) y tracto (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que habiendo perdido la anotación, como ha quedado expuesto, su efecto respecto a terceros posteriores inscritos o anotados, surge un obstáculo registral que impedirá la cancelación de los asientos posteriores al devenir registralmente inexistente la anotación de la que trae causa. 4. También se había pronunciado esta Dirección General sobre los efectos que en cuanto a la duración y vigencia de la anotación de embargo tiene la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ciertamente la certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que, recuérdese, gozan de presunción de existencia y protección judicial (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria). Pero se entendía que, a pesar de sus importantes efectos, destacados por el Tribunal Supremo, la certificación de dominio y cargas no deja de ser un medio de publicidad del contenido del Registro que comprende los datos vigentes en cuanto a la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado y los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas (artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). En consecuencia, se consideraba (sin perjuicio de lo que se dirá en el último fundamento de Derecho) que ni la certificación ni la nota marginal, que no hace sino consignar registralmente su expedición, suponen en ningún caso la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento. La nota marginal, en tanto tiene la condición de asiento accesorio en este supuesto, dura tanto como el asiento principal que le sirve de soporte, la anotación preventiva, por lo que la cancelación por caducidad de esta conllevará necesariamente la de la nota marginal. Tampoco supone el cierre del Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas. Es más, su extensión ni siquiera significa que el procedimiento de ejecución llegue a culminarse. En este sentido, cabe señalar que la certificación registral hasta tiempos recientes ha sido estática, en el sentido de que informaba de la situación registral en un preciso momento temporal, lo que comportaba que el procedimiento transcurriera ajeno a posibles asientos practicados con posterioridad a la fecha de la expedición de la certificación, que pudieran alterar su contenido y efectos al afectar a derechos comprendidos en la misma. Estos riesgos se tratan de evitar mediante la comunicación prevista en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria y, más recientemente, mediante la certificación continuada prevista en los artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, medidas que no hacen sino confirmar la posibilidad de que se presenten e inscriban otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del citado artículo 667. Es por ello, por lo que aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la expedición de la certificación de titularidad y cargas y su nota marginal, sin embargo, no debe identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo. Así, en el caso de existencia de cargas posteriores a la anotación preventiva para cuyo procedimiento se ha expedido la certificación, el desarrollo de los respectivos procedimientos que las motivaron, en el caso de otras anotaciones preventivas, o incluso el inicio de otros, como sucede en el caso de un hipoteca posterior cuya ejecución se haya iniciado con posterioridad a la extensión de la referida anotación, pueden provocar a su vez la expedición de certificaciones de cargas para sus respectivos procedimientos. En esta hipótesis, si una anotación preventiva anterior hubiese caducado, se considerará extinguida y, consecuentemente, no se incluirá al expedirse la certificación de dominio y cargas de la anotación o ejecución hipotecaria posterior. Este es el supuesto al que se refiere la Sentencia número 810/2005, de 4 de noviembre, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, que hace prevalecer el dominio adquirido por el adjudicatario en un procedimiento de ejecución que había motivado la anotación de embargo letra B, y que accede al Registro cuando dicha anotación estaba aún vigente, sobre el de aquel adjudicatario de la misma finca en el procedimiento que había causado la anotación letra A que, sin embargo, inscribe su título cuando la referida anotación letra A ha caducado. En concreto señala esta Sentencia: «La adjudicación a favor de la recurrente no puede retrotraer sus efectos a la fecha de la anotación preventiva del embargo de que traía causa, puesto que, por imperativo legal, había caducado, como apreció el registrador al rechazar dicha retroacción de la segunda adjudicación por ser preferente (arts. 131 y 133 II RH), mientras que la prioridad de la segunda adjudicación debe fijarse en virtud de la anotación preventiva de embargo de la que traía causa, la cual ya estaba vigente cuando la primera adjudicación se produjo y cuando tuvo ingreso en el Registro». Incluso puede darse el caso de que, después de caducada una anotación preventiva y cancelada la misma y su nota de expedición de la correspondiente certificación de dominio y cargas, se practique una nueva anotación de embargo. En este caso, el nuevo anotante ni siquiera habrá tenido ocasión de conocer la existencia de la anotación caducada y del procedimiento del que esta dimana, porque ni en la información registral obtenida al tiempo del despacho del mandamiento judicial que la motiva, ni en la certificación registral de dominio y cargas que se expedirá para su propio proceso de ejecución, se recogerá mención alguna a la referida anotación caducada. En este tipo de situaciones puede constituir un grave riesgo para los adjudicatarios de los procedimientos posteriores que se pretenda mantener la eficacia de una anotación anterior caducada por el hecho de que en su momento se hubiera expedido la correspondiente certificación de dominio y cargas. Debe también considerarse la situación del tercer poseedor que ha adquirido e inscrito el dominio de una finca que estuvo anteriormente gravada con una anotación de embargo ya caducada y a cuyo margen constaba la extensión de la correspondiente nota marginal. Si la finalidad esencial de la anotación preventiva es la enervación de la fe pública registral, una vez caducada no puede privarse del amparo de esta última a quien realizó su adquisición, precisamente, cuando no estaba vigente el asiento destinado a advertir sobre la posibilidad de modificación de las inscripciones registrales como consecuencia del proceso. La propia Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia número 1212/2006, de 21 de noviembre, es la que ofrece una respuesta al afirmar: «Al haber caducado, la anotación preventiva de embargo no puede surtir los efectos jurídicos que le resultan propios, tanto en lo relativo a la publicidad como a la preferencia o rango, de modo que operada la cancelación de la anotación, sea por error o por caducidad (como es el caso), desaparece del Registro de la Propiedad la constatación de la existencia del procedimiento y, con ello, la preferencia registral de que gozaba el embargo. La sociedad demandada adquirió eficazmente, en virtud de subasta pública celebrada por la Hacienda Pública, y no por ello asumió la obligación de pago del crédito garantizado con el embargo, sino que quedó sometida a la posibilidad de que el bien sujeto a embargo anotado preventivamente fuera objeto de nueva ejecución fundada en tal anotación (…)». Hay un argumento más que ofrece la doctrina autorizada, sobre el enfoque que debe darse a esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la Propiedad y del registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien acude a una subasta judicial, es lo cierto, que el ordenamiento jurídico tiene previstas las fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo de la prórroga, que en la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede renovarse tantas veces como sea necesario. Singularmente del contenido de la propia certificación resultará la fecha en la que se extendió la anotación de la que trae causa, lo cual permitirá conocer si previsiblemente mantendrá su vigencia hasta la finalización del procedimiento, para en caso contrario solicitar su prórroga y así asegurar las resultas del procedimiento, sin que sea razonable forzar los efectos de la nota marginal más allá de sus justos y legales términos cuando la propia ley ritual ofrece al interesado mecanismos suficientes para preservar sus derechos, siempre que, claro está, actúe con la diligencia debida. De la misma forma, basta que el rematante procure la inscripción de su adquisición dentro de la vigencia de la anotación que le protege para que mantenga su virtualidad cancelatoria, pero parece igualmente desproporcionado que, en sede registral, sin una declaración clara y terminante de la ley al respecto, se reconozca eficacia cancelatoria una anotación caducada y aún menos de forma permanente, por el hecho de haberse expedido en su día, la certificación de dominio y cargas. 5. Este Centro Directivo mantuvo la posición anterior a pesar de las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017. Se destacaba que en los supuestos analizados la certificación de expedición de certificación de cargas no tenía el carácter de continuada y el procedimiento transcurría ajeno a la evolución registral, situación que no se producirá con la normativa actual, de forma que se proporcionará a los posibles licitadores una información puntual y completa sobre las condiciones de adquisición. Entrando en el fondo de la cuestión planteada, se consideró que debían diferenciarse dos ámbitos distintos: el procesal y el registral. En cuanto al ámbito procesal, la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, contiene dos afirmaciones que es preciso analizar separadamente. En primer lugar, dice expresamente que «la situación registral que proclama (la certificación) fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación». Es decir, admite expresamente la posibilidad de que se extiendan asientos con posterioridad a la fecha de la expedición de la certificación que alteren los derechos comprendidos en esta y la propia caducidad de la anotación. Por ello, cuando fija la situación registral del inmueble conforme a la resultante de la expedición de la certificación, debe entenderse que lo es a los solos efectos de la adquisición del inmueble derivada de la ejecución y, por tanto, permanece inamovible únicamente dentro del proceso, donde además podrán dirimirse las controversias sobre la preferencia civil de embargos. Continúa la Sentencia señalando: «En definitiva, la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes». En congruencia con lo dispuesto en el inciso anterior la sentencia destaca el efecto cancelatorio de la anotación que sirve de apoyo a la ejecución, pues «ha causado estado», esto es, la preferencia que tuviese conforme al contenido del Registro en el momento de expedir la certificación es la que determina que asientos deberán ser cancelados. Pero nuevamente lo es a los efectos del proceso («producido su finalidad para dicha ejecución»). En cuanto a la repercusión de las afirmaciones de la Sentencia en el ámbito puramente registral se dijo que la expedición de la certificación y la extensión de la nota marginal determinan el momento en que se fijan las titularidades y cargas que condicionaran el proceso, pero no suponen el cierre del Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento. Tampoco corresponde al registrador entrar en valoraciones sobre preferencia civil de embargos, que quedan reservadas a los procedimientos judiciales, fuera del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad opera de manera automática. Y se entendió que la caducidad de la anotación determina que el beneficiado por la misma ha perdido el derecho de purgar directamente y sin más trámites las cargas posteriores, aunque ello no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe ser acordada en un procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el que el juez se pronuncie sobre tal extremo en particular. El registrador está compelido por una norma legal (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), y no puede dejar de aplicarla, ni tiene competencias para valorar las pruebas que puedan existir y ser determinantes del motivo por el cual no se prorrogó la anotación que ha servido de base al procedimiento ejecutivo. En cuanto a la segunda afirmación, el efecto cancelatorio de la anotación caducada, aun cuando haya podido apreciarse en el proceso, no podrá tener reflejo registral, ya que el asiento soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente. Podría interpretarse que, tras la citada sentencia, cuando se expida una certificación de cargas en un procedimiento de ejecución de embargo, el registrador deberá extender nota al margen de la anotación, y dar a dicha nota la virtualidad de prorrogar indefinidamente la anotación a la que se refiere. Sin embargo, ni puede extraerse dicha conclusión de la citada Sentencia, ni hay apoyo legal que permita hacerlo. El propio Tribunal Supremo en Sentencia de 12 de marzo de 2007, reconoció la particularidad del ámbito de actuación registral cuando afirma que el artículo 86 «integra un precepto meramente instrumental con efectos registrales que determina la caducidad de las anotaciones preventivas a los cuatro años de la fecha de la anotación misma con posibilidad de prórroga por igual plazo». Además, como se ha destacado anteriormente, el espíritu de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, acabó con la vigencia indefinida de las anotaciones preventivas prorrogadas, precisamente para evitar un obstáculo permanente para el mercado inmobiliario y la doctrina de esta Dirección General ha dado solución a las situaciones anteriores a esta norma como se hizo constar anteriormente. En definitiva, el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de calificación de los documentos judiciales ha sido objeto de estudio en la reciente Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo número 625/2017, de 21 de noviembre, que literalmente dice: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». En aplicación de la citada doctrina, la protección de los derechos de titulares inscritos impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente. No obstante lo anterior, el actual titular tabular tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) a fin de que los tribunales, en su caso, puedan adoptar la decisión oportuna en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la Constitución Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Será a través de una resolución judicial, adoptada en un proceso contradictorio en el que hayan sido partes todos los titulares de las cargas posteriores a la anotación caducada, como podrá determinarse si es o no procedente la cancelación de dichas cargas, de acuerdo con la doctrina de las citadas Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo. En este sentido cabe destacar que en el supuesto de la de 7 de julio de 2017, aunque el procedimiento se inició como un juicio verbal de impugnación de la calificación del registrador en los términos previstos en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria, ya desde su Primera Instancia se amplió el llamamiento procesal incluyendo como demandados a los acreedores titulares de anotaciones de embargo posteriores a la anotación caducada que había sustentado el procedimiento de ejecución que culminó con el mandamiento de cancelación denegado, por lo que esta intervención se produjo con motivo del recurso contra la calificación. No obstante, esta circunstancia evidentemente no pudo ser tenida en cuenta por la registradora ni debe cuestionar la corrección de la calificación aun cuando como consecuencia de la ampliación de la demanda a los acreedores posteriores deviniera innecesario el inicio de un procedimiento donde estos pudieran tener intervención. A este respecto cabe destacar que la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo número 625/2017, de 21 de noviembre, antes citada, en referencia a la acreditación en el procedimiento judicial de requisitos que el registrador no pudo tener en cuenta, también señala que «la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta, sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la DGRN pueda censurarse esta denegación porque se llegue a acreditar que en la realidad se cumplieron tales requisitos». De cuanto antecede, resulta que, en el ámbito de la calificación, los registradores de la Propiedad habrán de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y solo podrán cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2.ª del Reglamento Hipotecario), las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado en el Registro de la Propiedad. Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en el que pueda discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas. 6. Sin embargo, la reciente Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ha fijado la posición jurisprudencial definitiva en esta materia, modificando en parte el criterio de las anteriores sentencias, y recogiendo argumentos de esta Dirección General en aras de la seguridad jurídica. También a dicha doctrina jurisprudencial debe acomodarse ahora la doctrina de este Centro Directivo. Dice esta Sentencia lo siguiente: «(…) 2. La vigencia temporal de la anotación preventiva viene regulada en la actualidad en el art. 86 LH, con la redacción introducida por la disposición final 9.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que es la siguiente: “Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos”. La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado”. De acuerdo con esta previsión legal, una anotación preventiva de embargo caduca a los cuatro años, salvo que antes de que concluya este plazo de caducidad, la anotación sea prorrogada. La prórroga goza también de un plazo de vigencia de cuatro años y la anotación puede volver a ser prorrogada antes de que concluya el plazo de la inicial prórroga. La cuestión se suscita en torno al efecto que puede tener la certificación de cargas, solicitada en el curso de la ejecución de un determinado embargo objeto de anotación preventiva y de la que se deja constancia mediante una nota marginal, respecto de la vigencia de la anotación preventiva y su oponibilidad frente a derechos inscritos o anotados con posterioridad a la anotación preventiva de embargo. Sobre todo, cuando el plazo de cuatro años de la anotación preventiva se cumple después de que se hubiera emitido la certificación de cargas y antes de que se hubiera solicitado la inscripción registral del decreto de adjudicación con el que concluye la ejecución del bien embargado. 3. Precedentes judiciales. Sobre esta cuestión contamos con un precedente de esta sala, la sentencia 427/2017, de 7 de julio, que invoca la doctrina contenida en las sentencias anteriores 282/2007, de 12 de marzo, y 88/2015, de 23 de febrero, y reconoce “una especial significación al momento de emisión por parte del Registro de la Propiedad de la certificación de cargas y gravámenes (art. 656 LEC)”, en cuanto que “la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación”. El razonamiento seguido por la sentencia es el siguiente: Dicha certificación acreditativa de los derechos y cargas que afectan al inmueble sobre el que se ha iniciado la ejecución, persigue varios objetivos: a) Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo); b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante, los cuales quedarán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. La expedición de dicha certificación, sin duda, ha dado lugar a la extensión de nota marginal en la hoja registral a efectos de publicidad; y la existencia de la ejecución es comunicada a los titulares de derechos que figuren en asientos posteriores al del derecho del ejecutante (artículo 659.1 LEC), todo lo cual no se ha cuestionado por las partes. En consecuencia, puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación. En definitiva, la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes”. 4. Después de esta sentencia, la DGRN dictó una resolución de 9 de abril de 2018, en respuesta a la consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores, en materia de caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible cancelación de cargas posteriores. La resolución analiza la cuestión a la vista de lo resuelto por la sentencia 427/2017, de 7 de julio. Además de advertir que en aquel caso la sentencia dictada en primera instancia era anterior a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, que introduce la certificación continuada, la DGRN analiza los pronunciamientos de la reseñada sentencia. Distingue entre el ámbito procesal y el registral, y entiende que los pronunciamientos de esa sentencia del Tribunal Supremo se ciñen al ámbito procesal. En el ámbito procesal, entiende que cuando se fija la situación registral del inmueble conforme a la resultante de la certificación, “debe entenderse que lo es a los solos efectos de la adquisición del inmueble derivada de la ejecución y, por lo tanto, permanece inamovible únicamente dentro del proceso, dónde además podrán dirimirse las controversias sobre la preferencia civil de embargos”. Y por lo que respecta al “efecto cancelatorio” de la anotación que sirve de apoyo a la ejecución, al haber causado estado, “lo es a los efectos del proceso”. Frente a lo anterior, en el ámbito registral, la DGRN advierte que la expedición de la certificación y la extensión de la nota marginal “no suponen el cierre del Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento”. Añade que no corresponde al registrador “entrar en valoraciones sobre preferencia civil de embargos, que queda reservadas a los procedimientos judiciales, fuera del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad opera de forma automática”. Y remarca que el registrador está compelido por una norma legal, el art. 86 LH, que no puede dejar de aplicar. Por otra parte, niega que el pretendido “efecto ”cancelatorio de la anotación preventiva cancelada pueda tener reflejo registral, en la medida en que “el asiento soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente”. Sin que pueda atribuirse a la expedición de la certificación de cargas y a la extensión de la nota marginal un efecto de prórroga indefinida de la anotación preventiva a la que se refiere. La resolución concluye que “la protección de los derechos de titulares inscritos impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejore su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente». Y remite para resolver la cuestión de fondo sobre las preferencias de cargas a las tercerías de mejor derecho o dominio, o las reclamaciones apoyadas en la ausencia de buena fe”. 5. Concurre en esta cuestión una controversia entre la aspiración del sistema registral de otorgar una seguridad jurídica preventiva por la información que otorga el registro, de acuerdo con los asientos vigentes, y la seguridad jurídica que la certificación registral de cargas ha de otorgar a quienes concurren a la ejecución judicial. En el primer aspecto, mientras no varíe la regulación de la anotación preventiva de embargo, que tiene un plazo de vigencia de cuatro años, susceptibles de prórroga por otros cuatros años y de sucesivas prórrogas, la falta de prórroga de la anotación conllevaría su caducidad y la cancelación del asiento. De tal modo que quien consulte a partir de entonces la situación registral de la finca, no conocerá de la existencia de aquel embargo. En el segundo aspecto, la certificación de cargas permite conocer las cargas y derechos anteriores al embargo por el que se sigue la ejecución, así como las condiciones en que se puede adquirir en dicha ejecución (cargas que no desaparecerán con la adquisición). Si en el ínterin caduca la anotación de embargo y se cancela este asiento y la nota marginal de la certificación de cargas, con el efecto legal de que se pierda la prioridad registral que legitimaría al adjudicatario del bien en la ejecución a obtener la cancelación de las cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad, también se genera una inseguridad jurídica sobre las adquisiciones en ejecuciones judiciales y en general vías de apremio. El planteamiento de esta controversia ha quedado matizado con la reforma de los arts. 656.2 LEC y 667.2 LEC, por las leyes 19/2015, de 13 de julio, y 42/2015, de 5 de octubre, que introduce un sistema de información continuada del registro a través del portal de subastas “hasta el término de la subasta”. Así, por una parte, el art. 656.2 LEC regula la comunicación que el registrador debe hacer al letrado de la Administración de Justicia y al portal de subastas, de la presentación de otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial contenida en la certificación de cargas: “El registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Letrado de la Administración de Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667.” El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido». Y el art. 667 LEC, que regula la convocatoria de la subasta, en su apartado 2, prevé el sistema actualización permanente de la información registral de la finca hasta el término de la subasta: “El Portal de Subastas se comunicará, a través de los sistemas del Colegio de Registradores, con el Registro correspondiente a fin de que este confeccione y expida una información registral electrónica referida a la finca o fincas subastadas que se mantendrá permanentemente actualizada hasta el término de la subasta, y será servida a través del Portal de Subastas. De la misma manera, si la finca estuviera identificada en bases gráficas, se dispondrá la información de las mismas. En el caso de que dicha información no pudiera ser emitida por cualquier causa transcurridas cuarenta y ocho horas desde la publicación del anuncio, se expresará así y se comenzará la subasta, sin perjuicio de su posterior incorporación al Portal de Subastas antes de la finalización de la subasta”. 6. La clave radica en el efecto de la emisión de la certificación de cargas, con la consiguiente nota marginal, que si se pretende “cause estado” y produzca “su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes”, con las matizaciones derivadas del reseñado sistema de actualización permanente de información registral de la finca hasta la subasta, tiene que tener una repercusión en la información registral, en cuanto que impida la caducidad de la anotación preventiva y la cancelación del asiento, aunque sea durante el tiempo razonable para asegurar la eficacia de la información suministrada por la certificación de cargas en aquella ejecución judicial. Sólo así se evita la falta de seguridad jurídica preventiva advertida por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la medida en que el registro seguiría informando de la existencia de la anotación preventiva de embargo y la nota marginal correspondiente a la certificación de cargas. Frente a la objeción formulada por la Dirección General de que no existe precepto legal que lo explicite así, el Tribunal Supremo advierte «que un pronunciamiento jurisprudencial al respecto sería la culminación de una interpretación sistemática y teleológica del ordenamiento jurídico, en concreto el registral y el procesal, en aras de la seguridad jurídica. Cuando la dicción literal de los preceptos legales vigentes da lugar a una contradicción con una merma de seguridad jurídica para el sistema de ejecución o vías de apremio, con remedios desproporcionadamente onerosos y en muchas ocasiones insuficientes para quien adquiere confiado en la certificación de cargas, como es la tercería de mejor derecho o de dominio, los tribunales deben realizar una interpretación integradora de las normas del ordenamiento jurídico. Si la seguridad jurídica preventiva pivota sobre la vigencia de los asientos registrales y la información que en un momento determinado suministran, y en este caso la quiebra de esta seguridad provendría de dar eficacia a un asiento (anotación preventiva de embargo) que se había cancelado, frente a los titulares de derechos o cargas inscritos o anotados con posterioridad, ese riesgo de inseguridad se salvaría si no llegara a cancelarse aquel asiento. Obviamente, la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal no pueden provocar una prórroga indefinida, pues la ratio de la reforma legal introducida por la disposición final 9.2 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, fue evitar que las anotaciones preventivas puedan convertirse en perpetuas mediante su prórroga. De ahí que convenga declarar que la solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal. Con ello se respeta la finalidad perseguida por la Ley al prever en todo caso la necesidad de la prórroga de las anotaciones preventivas y se asegura un plazo razonable dentro del procedimiento de ejecución en el que se acordó el embargo para hacer efectiva la realización del bien y que el decreto de adjudicación pueda inscribirse en el registro con el efecto de cancelación de las cargas y derechos posteriores a la anotación de embargo. Lo anterior supone una matización de la doctrina contenida en la 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. 7. Bajo la doctrina que acabamos de exponer –sigue diciendo el Tribunal Supremo– «no resultaba procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo después de que hubiera sido solicitada y emitida la certificación de cargas mientras no transcurriera el plazo de cuatro años desde esta última fecha. De tal forma que, para cuando se presentó al registro el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, la anotación preventiva debiera haber estado vigente, y por consiguiente resultaba procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada. En un caso como este, la registradora puede acceder a la cancelación de las cargas posteriores, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que en el registro ya no constara la anotación de embargo por haberse cancelado el asiento.» 7. En conclusión, el Tribunal Supremo –acogiendo alguna de las preocupaciones manifestadas en la doctrina de este Centro Directivo– ha matizado su doctrina contenida en la Sentencia número 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. Procede por tanto que este Centro Directivo se acomode a su vez a la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de la Sala de lo Civil) antes citada. Por lo que debemos mantener la doctrina tradicional a que se refieren los anteriores fundamentos de Derecho, si bien entendiendo que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. Por lo que resultará procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo, cuando haya sido solicitada y emitida certificación de cargas en el procedimiento de ejecución, mientras no transcurra el plazo de cuatro años desde esta última fecha. De tal forma que, mientras no haya transcurrido este plazo, si se presenta en el Registro de la propiedad el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, resultará procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que en el registro ya no constara la anotación de embargo por haberse cancelado el asiento. 8. Aplicando esta doctrina al supuesto de hecho de este expediente, procede desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación, ya que al tiempo de la presentación del mandamiento de prórroga en el Registro, que es la fecha que ha de tenerse en cuenta de acuerdo con los principios básicos del procedimiento registral (y no la fecha de solicitud de la prórroga en el juzgado) las anotaciones preventivas –respecto de las cuales no se habían expedido certificación de cargas– ya estaban caducadas, por lo que no concurría el presupuesto necesario para la prórroga que es la de su vigencia. Respecto del cómputo del plazo de vigencia de las anotaciones según la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 11 de junio de 2020 –de consulta del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España sobre levantamiento de la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales– el plazo de vigencia (ordinariamente cuatro años desde su fecha, según el artículo 86 de la Ley Hipotecaria) de las anotaciones preventivas, se computarán de fecha a fecha, plazo al que habrá que sumar además los 88 días naturales en que ha estado suspendido el cómputo de los plazos registrales debido al estado de alarma. Si se tiene en cuenta la fecha de 14 de abril de 2020 (vencimiento de la prórroga de la anotación) y que hay que adicionar 88 días naturales como consecuencia de la suspensión operada por el estado de alarma –tal como bien señala el recurrente–, las anotaciones tuvieron vigencia hasta el día 11 de julio de 2020, siendo así que la presentación en el Registro del mandamiento de prórroga no tuvo lugar sino hasta el 8 de marzo de 2021. En consecuencia, estaban ya caducadas al tiempo de practicarse el asiento de presentación del mandamiento. 9. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Este Centro Directivo, en Resolución de 9 de enero de 2014, reiterada por otras como la de 31 de marzo de 2014 y 20 de abril de 2021, ha recogido la reiterada doctrina del mismo (vid. «Vistos») en virtud de la cual, transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido la caducidad de ésta. Tras la Sentencia del Tribunal Supremo número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de la Sala de lo Civil, habrá que tomar en consideración en su caso la fecha de la nota marginal de expedición de certificación de cargas, puesto que desde esta fecha habrá que computarse la caducidad, salvo que exista una anotación de prórroga de fecha posterior. Esta caducidad opera de forma automática, ipso iure, sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto la anotación caducada, que ya no admite prórroga alguna, cualquiera que sea la causa que haya originado el retraso en la expedición del mandamiento ordenando la prórroga, debido a la vida limitada con la que son diseñadas tales anotaciones preventivas en nuestro sistema registral. La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma. En este caso la cancelación no es sino la exteriorización registral de algo que era inexistente desde el momento en que se produjo la caducidad expresada. Caducada la anotación, corresponde necesariamente su cancelación, lo que se produce con ocasión de la solicitud de la práctica de un asiento sobre la finca afectada, cancelación que estará, como todos los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales. El carácter radical y automático de la caducidad como modo de extinción de los asientos que nacen con vida limitada, la trascendencia erga omnes de la institución registral y la naturaleza misma de la prórroga, solo predicable de los asientos en vigor, determinan la imposibilidad de prorrogar una anotación de embargo caducada. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.