Revista Notarial Notin

05/06/2020 (30/07/2020) BOE-A-2020-8810 La Dirección General achaca imprecisión a la calificación, pero lo cierto es que opone un defecto que ella misma ha declarado en otras ocasiones (que no es inscribible un asunto que está siendo juzgado -Vid Rcd fechada el día anterior-); por otro lado, añade ella nuevos defectos a la calificación (que, en el procedimiento de venta extrajudicial, el título inscribible no es la adjudicación, sino la escritura pública de venta).

CALIFICACION REGISTRAL, MOTIVACION ACTO ADMINISTRATIVO, DIRECCION GENERAL REGISTROS NOTARIADO, JURISPRUDENCIA, INTERPRETACION, CUESTION NUEVA RECURSO GUBERNATIVO, EJECUCION EXTRAJUDICIAL HIPOTECA

Resumen:
Concluida sin pujas la subasta, se recibe en la Notaria acta de manifestaciones remitida por la sociedad hipotecante no deudora, donde comunica su oposición a la tramitación de la ejecución hipotecaria. Posteriormente, en una nueva acta de manifestaciones, acredita la interposición de la correspondiente demanda, solicitando del juzgado que dicte sentencia ordenando se repongan las actuaciones al momento de haberse realizado la última notificación de inicio del Acta de Requerimiento, declarando la nulidad de la publicación de la subasta, así como todos los trámites realizados con posterioridad.
En protocolo de continuación del acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial, se incorporan las distintas diligencias que recogen la remisión al portal de subastas del edicto anunciando la fecha de la subasta, la publicación del anuncio, su celebración y la recepción de las actas de manifestaciones antes relacionadas. Así mismo, la Notaria autorizante hace constar, resumidamente que, aun cuando considera cumplidos correctamente los tramites del procedimiento, procede a reiterar la subasta, señalando que hasta ese punto del expediente, considera cumplidos todos los trámites legalmente exigidos, que no se reiterarán (en especial los requerimientos de pago al deudor y al hipotecante no deudor y las notificaciones respecto del inicio del expediente practicadas a ambos; la notificación al Registro Público Concursal y al Registro de la Propiedad), dejando en cualquier caso a salvo los derechos del titular del bien o de tercero que se considere con derecho a ello de comparecer oponiéndose a la celebración de la subasta en base a las causas recogidas en el artículo 76 de la Ley del Notariado.
Mediante nueva acta de manifestaciones, se solicita la suspensión del procedimiento en base a la interposición de demanda de juicio ordinario, al objeto de que se declare la nulidad de la venta extrajudicial por los siguientes motivos: A) la nulidad de la imputación de pagos realizada por los demandados mediante contrato de reconocimiento de deuda elevado a público. B) La nulidad del vencimiento anticipado del préstamo, así como la nulidad del acta de fijación de saldo ante notario. C) Que la cuota impagada y que da lugar a la reclamación no es exigible. D) que se amortizo el préstamo al vencimiento correspondiente a abril de 2019 por determinado importe. Dicha demanda consta admitida a trámite.
No obstante lo anterior, la Notaria ante quien se sigue el procedimiento, decide la continuidad del expediente por no fundarse la reclamación en ninguna de las causas que recoge el artículo 76 de la Ley del Notariado como determinantes de la suspensión del procedimiento. Y así lo notifica al acreedor ejecutante, al deudor y al hipotecante no deudor.
Una vez publicada de nuevo la subasta en la forma legalmente establecida, se celebró, sin postores. La entidad acreedora solicita la adjudicación del bien por el cincuenta por ciento del valor por el que ha salido a subasta.
No se ha otorgado, o al menos no se presenta, escritura pública de venta extrajudicial.
La cuestión planteada en este expediente es si puede practicarse la inscripción derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto demanda en relación al procedimiento extrajudicial para la ejecución de la hipoteca inscrita, o si, como señala la registradora en la nota de calificación, no puede practicarse inscripción del dominio a favor del ejecutante, en tanto la situación litigiosa se resuelva definitivamente por vía judicial.
En el supuesto de este expediente, la calificación peca de inconcreción, pues el mero hecho de recogerse en el acta calificada la interposición de una demanda no implica la imposibilidad de inscripción de la venta extrajudicial, como se verá más adelante, debiendo en su caso expresarse las razones concretas por las que la demanda presentada debe, a su juicio, impedir la inscripción. Tampoco pueden invocarse en el informe preceptos legales distintos a los incluidos en la nota de calificación.
En cuanto al objeto de la calificación, la venta extrajudicial ante notario tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral. La presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada sólo puede destruirse si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que todas las partes hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.
El recurso gubernativo ha de ceñirse a los defectos expresados en la calificación, por lo que no debe ahora decidirse sobre el hecho de que se haya presentado a inscripción copia del acta notarial del procedimiento y no la escritura pública de enajenación.
La realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero de modo extrajudicial debe llevarse a cabo bajo el control y dirección de un funcionario público, el notario, cuya actuación está fuertemente regulada.
En la situación actual, la Ley Hipotecaria dice que la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, y señala que el Reglamento Hipotecario determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. Esta remisión debe entenderse hecha, a falta de una regulación actualizada, a la contenida en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, si bien en cuanto no se opongan a la regulación legal actual.
La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por último, la Ley de Jurisdicción Voluntaria introdujo el régimen de las subastas notariales.
En conclusión, el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en los distintos textos normativos citados, con el agravante de que existen importantes contradicciones, como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.
Precisamente esta dispersión normativa está en el fondo del presente expediente, como resulta de la oposición inicial a la subasta y también de la que dio origen a la presentación de la demanda que provoca la negativa a la inscripción.
Respecto a las causas de suspensión, la Ley Hipotecaria regula las derivadas de que el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo. Corresponde al notario, en tal caso, ponerlo en conocimiento de las partes, incluidos el avalista y el hipotecante no deudor, pero serán las partes quienes deban solicitar el pronunciamiento judicial. No consta tal cosa en este expediente.
En cuanto otras posibles causas de suspensión, la Ley Hipotecaria las sitúa entre aquellas que deben ser objeto de regulación reglamentaria. Y el Reglamento Hipotecario dice que el Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad de haberse producido la presentación del título de cancelación de la hipoteca. En tales circunstancias, el Notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca. Tampoco hay constancia de nada de esto en el expediente.
Y la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que cualquier otra reclamación del deudor, del tercer poseedor y de cualquier interesado, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento.
Por su parte, la Ley del Notariado establece las siguientes causas de suspensión con referencia expresa a la venta forzosa: a) Cuando se presentare al Notario resolución judicial, aunque no sea firme, justificativa de la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y en el caso de bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la alteración en la situación de titularidad o cargas de la finca. El ejecutante deberá consentir expresamente en su continuación pese a la modificación registral del estado de cargas. Tratándose de acciones, participaciones sociales o partes sociales en general, certificación, con firma legitimada notarialmente del administrador o secretario no consejero de la sociedad, acreditativa del asiento de cancelación del derecho real o embargo sobre los derechos del socio. b) Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal que pudiere determinar la falsedad del título en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. La suspensión subsistirá hasta el fin del proceso. c) Si se justifica al Notario la declaración de concurso del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en la legislación concursal, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien. …d) Si se interpusiera demanda de tercería de dominio, acompañando inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que base la subasta. La suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería. e) Si se acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos. Siendo notarial, esta acreditación se realizará mediante copia autorizada o notificación de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado. Estos hechos podrán ponerse en conocimiento del Juzgado correspondiente, a juicio del Notario.
En el supuesto de este expediente la Notaria ante la que se tramita la venta extrajudicial ha considerado que la demanda interpuesta no se corresponde con ninguna de las que son susceptibles de provocar la suspensión. Tampoco la registradora en su nota alude al hecho de que la demanda interpuesta hubiera debido provocar tal suspensión.
En consecuencia, procede su inscripción, con la salvedad hecha respecto de la necesidad de escritura pública para practicarla.

Por otra parte, el demandante puede solicitar anotación de demanda para asegurar el resultado del procedimiento incoado, a este respecto, el Reglamento Hipotecario dispone que se exceptúan de la purga aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.

05/06/2020 (30/07/2020) BOE-A-2020-8810 El registrador no debe invocar en el informe preceptos legales distintos a los que mencionó en su calificación.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL, RECURSO GUBERNATIVO, CUESTION NUEVA RECURSO GUBERNATIVO

Resumen:
Concluida sin pujas la subasta, se recibe en la Notaria acta de manifestaciones remitida por la sociedad hipotecante no deudora, donde comunica su oposición a la tramitación de la ejecución hipotecaria. Posteriormente, en una nueva acta de manifestaciones, acredita la interposición de la correspondiente demanda, solicitando del juzgado que dicte sentencia ordenando se repongan las actuaciones al momento de haberse realizado la última notificación de inicio del Acta de Requerimiento, declarando la nulidad de la publicación de la subasta, así como todos los trámites realizados con posterioridad.
En protocolo de continuación del acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial, se incorporan las distintas diligencias que recogen la remisión al portal de subastas del edicto anunciando la fecha de la subasta, la publicación del anuncio, su celebración y la recepción de las actas de manifestaciones antes relacionadas. Así mismo, la Notaria autorizante hace constar, resumidamente que, aun cuando considera cumplidos correctamente los tramites del procedimiento, procede a reiterar la subasta, señalando que hasta ese punto del expediente, considera cumplidos todos los trámites legalmente exigidos, que no se reiterarán (en especial los requerimientos de pago al deudor y al hipotecante no deudor y las notificaciones respecto del inicio del expediente practicadas a ambos; la notificación al Registro Público Concursal y al Registro de la Propiedad), dejando en cualquier caso a salvo los derechos del titular del bien o de tercero que se considere con derecho a ello de comparecer oponiéndose a la celebración de la subasta en base a las causas recogidas en el artículo 76 de la Ley del Notariado.
Mediante nueva acta de manifestaciones, se solicita la suspensión del procedimiento en base a la interposición de demanda de juicio ordinario, al objeto de que se declare la nulidad de la venta extrajudicial por los siguientes motivos: A) la nulidad de la imputación de pagos realizada por los demandados mediante contrato de reconocimiento de deuda elevado a público. B) La nulidad del vencimiento anticipado del préstamo, así como la nulidad del acta de fijación de saldo ante notario. C) Que la cuota impagada y que da lugar a la reclamación no es exigible. D) que se amortizo el préstamo al vencimiento correspondiente a abril de 2019 por determinado importe. Dicha demanda consta admitida a trámite.
No obstante lo anterior, la Notaria ante quien se sigue el procedimiento, decide la continuidad del expediente por no fundarse la reclamación en ninguna de las causas que recoge el artículo 76 de la Ley del Notariado como determinantes de la suspensión del procedimiento. Y así lo notifica al acreedor ejecutante, al deudor y al hipotecante no deudor.
Una vez publicada de nuevo la subasta en la forma legalmente establecida, se celebró, sin postores. La entidad acreedora solicita la adjudicación del bien por el cincuenta por ciento del valor por el que ha salido a subasta.
No se ha otorgado, o al menos no se presenta, escritura pública de venta extrajudicial.
La cuestión planteada en este expediente es si puede practicarse la inscripción derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto demanda en relación al procedimiento extrajudicial para la ejecución de la hipoteca inscrita, o si, como señala la registradora en la nota de calificación, no puede practicarse inscripción del dominio a favor del ejecutante, en tanto la situación litigiosa se resuelva definitivamente por vía judicial.
En el supuesto de este expediente, la calificación peca de inconcreción, pues el mero hecho de recogerse en el acta calificada la interposición de una demanda no implica la imposibilidad de inscripción de la venta extrajudicial, como se verá más adelante, debiendo en su caso expresarse las razones concretas por las que la demanda presentada debe, a su juicio, impedir la inscripción. Tampoco pueden invocarse en el informe preceptos legales distintos a los incluidos en la nota de calificación.
En cuanto al objeto de la calificación, la venta extrajudicial ante notario tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral. La presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada sólo puede destruirse si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que todas las partes hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.
El recurso gubernativo ha de ceñirse a los defectos expresados en la calificación, por lo que no debe ahora decidirse sobre el hecho de que se haya presentado a inscripción copia del acta notarial del procedimiento y no la escritura pública de enajenación.
La realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero de modo extrajudicial debe llevarse a cabo bajo el control y dirección de un funcionario público, el notario, cuya actuación está fuertemente regulada.
En la situación actual, la Ley Hipotecaria dice que la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, y señala que el Reglamento Hipotecario determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. Esta remisión debe entenderse hecha, a falta de una regulación actualizada, a la contenida en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, si bien en cuanto no se opongan a la regulación legal actual.
La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por último, la Ley de Jurisdicción Voluntaria introdujo el régimen de las subastas notariales.
En conclusión, el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en los distintos textos normativos citados, con el agravante de que existen importantes contradicciones, como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.
Precisamente esta dispersión normativa está en el fondo del presente expediente, como resulta de la oposición inicial a la subasta y también de la que dio origen a la presentación de la demanda que provoca la negativa a la inscripción.
Respecto a las causas de suspensión, la Ley Hipotecaria regula las derivadas de que el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo. Corresponde al notario, en tal caso, ponerlo en conocimiento de las partes, incluidos el avalista y el hipotecante no deudor, pero serán las partes quienes deban solicitar el pronunciamiento judicial. No consta tal cosa en este expediente.
En cuanto otras posibles causas de suspensión, la Ley Hipotecaria las sitúa entre aquellas que deben ser objeto de regulación reglamentaria. Y el Reglamento Hipotecario dice que el Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad de haberse producido la presentación del título de cancelación de la hipoteca. En tales circunstancias, el Notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca. Tampoco hay constancia de nada de esto en el expediente.
Y la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que cualquier otra reclamación del deudor, del tercer poseedor y de cualquier interesado, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento.
Por su parte, la Ley del Notariado establece las siguientes causas de suspensión con referencia expresa a la venta forzosa: a) Cuando se presentare al Notario resolución judicial, aunque no sea firme, justificativa de la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y en el caso de bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la alteración en la situación de titularidad o cargas de la finca. El ejecutante deberá consentir expresamente en su continuación pese a la modificación registral del estado de cargas. Tratándose de acciones, participaciones sociales o partes sociales en general, certificación, con firma legitimada notarialmente del administrador o secretario no consejero de la sociedad, acreditativa del asiento de cancelación del derecho real o embargo sobre los derechos del socio. b) Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal que pudiere determinar la falsedad del título en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. La suspensión subsistirá hasta el fin del proceso. c) Si se justifica al Notario la declaración de concurso del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en la legislación concursal, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien. …d) Si se interpusiera demanda de tercería de dominio, acompañando inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que base la subasta. La suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería. e) Si se acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos. Siendo notarial, esta acreditación se realizará mediante copia autorizada o notificación de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado. Estos hechos podrán ponerse en conocimiento del Juzgado correspondiente, a juicio del Notario.
En el supuesto de este expediente la Notaria ante la que se tramita la venta extrajudicial ha considerado que la demanda interpuesta no se corresponde con ninguna de las que son susceptibles de provocar la suspensión. Tampoco la registradora en su nota alude al hecho de que la demanda interpuesta hubiera debido provocar tal suspensión.
En consecuencia, procede su inscripción, con la salvedad hecha respecto de la necesidad de escritura pública para practicarla.

Por otra parte, el demandante puede solicitar anotación de demanda para asegurar el resultado del procedimiento incoado, a este respecto, el Reglamento Hipotecario dispone que se exceptúan de la purga aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.

05/06/2020 (30/07/2020) BOE-A-2020-8810 En el procedimiento de venta extrajudicial, no es inscribible la adjudicación en la subasta, sino la escritura pública de venta con que concluye.

EJECUCION EXTRAJUDICIAL HIPOTECA, TITULO INSCRIBIBLE, ADJUDICACION SUBASTA PUBLICA

Resumen:
Concluida sin pujas la subasta, se recibe en la Notaria acta de manifestaciones remitida por la sociedad hipotecante no deudora, donde comunica su oposición a la tramitación de la ejecución hipotecaria. Posteriormente, en una nueva acta de manifestaciones, acredita la interposición de la correspondiente demanda, solicitando del juzgado que dicte sentencia ordenando se repongan las actuaciones al momento de haberse realizado la última notificación de inicio del Acta de Requerimiento, declarando la nulidad de la publicación de la subasta, así como todos los trámites realizados con posterioridad.
En protocolo de continuación del acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial, se incorporan las distintas diligencias que recogen la remisión al portal de subastas del edicto anunciando la fecha de la subasta, la publicación del anuncio, su celebración y la recepción de las actas de manifestaciones antes relacionadas. Así mismo, la Notaria autorizante hace constar, resumidamente que, aun cuando considera cumplidos correctamente los tramites del procedimiento, procede a reiterar la subasta, señalando que hasta ese punto del expediente, considera cumplidos todos los trámites legalmente exigidos, que no se reiterarán (en especial los requerimientos de pago al deudor y al hipotecante no deudor y las notificaciones respecto del inicio del expediente practicadas a ambos; la notificación al Registro Público Concursal y al Registro de la Propiedad), dejando en cualquier caso a salvo los derechos del titular del bien o de tercero que se considere con derecho a ello de comparecer oponiéndose a la celebración de la subasta en base a las causas recogidas en el artículo 76 de la Ley del Notariado.
Mediante nueva acta de manifestaciones, se solicita la suspensión del procedimiento en base a la interposición de demanda de juicio ordinario, al objeto de que se declare la nulidad de la venta extrajudicial por los siguientes motivos: A) la nulidad de la imputación de pagos realizada por los demandados mediante contrato de reconocimiento de deuda elevado a público. B) La nulidad del vencimiento anticipado del préstamo, así como la nulidad del acta de fijación de saldo ante notario. C) Que la cuota impagada y que da lugar a la reclamación no es exigible. D) que se amortizo el préstamo al vencimiento correspondiente a abril de 2019 por determinado importe. Dicha demanda consta admitida a trámite.
No obstante lo anterior, la Notaria ante quien se sigue el procedimiento, decide la continuidad del expediente por no fundarse la reclamación en ninguna de las causas que recoge el artículo 76 de la Ley del Notariado como determinantes de la suspensión del procedimiento. Y así lo notifica al acreedor ejecutante, al deudor y al hipotecante no deudor.
Una vez publicada de nuevo la subasta en la forma legalmente establecida, se celebró, sin postores. La entidad acreedora solicita la adjudicación del bien por el cincuenta por ciento del valor por el que ha salido a subasta.
No se ha otorgado, o al menos no se presenta, escritura pública de venta extrajudicial.
La cuestión planteada en este expediente es si puede practicarse la inscripción derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto demanda en relación al procedimiento extrajudicial para la ejecución de la hipoteca inscrita, o si, como señala la registradora en la nota de calificación, no puede practicarse inscripción del dominio a favor del ejecutante, en tanto la situación litigiosa se resuelva definitivamente por vía judicial.
En el supuesto de este expediente, la calificación peca de inconcreción, pues el mero hecho de recogerse en el acta calificada la interposición de una demanda no implica la imposibilidad de inscripción de la venta extrajudicial, como se verá más adelante, debiendo en su caso expresarse las razones concretas por las que la demanda presentada debe, a su juicio, impedir la inscripción. Tampoco pueden invocarse en el informe preceptos legales distintos a los incluidos en la nota de calificación.
En cuanto al objeto de la calificación, la venta extrajudicial ante notario tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral. La presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada sólo puede destruirse si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que todas las partes hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.
El recurso gubernativo ha de ceñirse a los defectos expresados en la calificación, por lo que no debe ahora decidirse sobre el hecho de que se haya presentado a inscripción copia del acta notarial del procedimiento y no la escritura pública de enajenación.
La realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero de modo extrajudicial debe llevarse a cabo bajo el control y dirección de un funcionario público, el notario, cuya actuación está fuertemente regulada.
En la situación actual, la Ley Hipotecaria dice que la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, y señala que el Reglamento Hipotecario determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. Esta remisión debe entenderse hecha, a falta de una regulación actualizada, a la contenida en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, si bien en cuanto no se opongan a la regulación legal actual.
La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por último, la Ley de Jurisdicción Voluntaria introdujo el régimen de las subastas notariales.
En conclusión, el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en los distintos textos normativos citados, con el agravante de que existen importantes contradicciones, como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.
Precisamente esta dispersión normativa está en el fondo del presente expediente, como resulta de la oposición inicial a la subasta y también de la que dio origen a la presentación de la demanda que provoca la negativa a la inscripción.
Respecto a las causas de suspensión, la Ley Hipotecaria regula las derivadas de que el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo. Corresponde al notario, en tal caso, ponerlo en conocimiento de las partes, incluidos el avalista y el hipotecante no deudor, pero serán las partes quienes deban solicitar el pronunciamiento judicial. No consta tal cosa en este expediente.
En cuanto otras posibles causas de suspensión, la Ley Hipotecaria las sitúa entre aquellas que deben ser objeto de regulación reglamentaria. Y el Reglamento Hipotecario dice que el Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad de haberse producido la presentación del título de cancelación de la hipoteca. En tales circunstancias, el Notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca. Tampoco hay constancia de nada de esto en el expediente.
Y la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que cualquier otra reclamación del deudor, del tercer poseedor y de cualquier interesado, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento.
Por su parte, la Ley del Notariado establece las siguientes causas de suspensión con referencia expresa a la venta forzosa: a) Cuando se presentare al Notario resolución judicial, aunque no sea firme, justificativa de la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y en el caso de bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la alteración en la situación de titularidad o cargas de la finca. El ejecutante deberá consentir expresamente en su continuación pese a la modificación registral del estado de cargas. Tratándose de acciones, participaciones sociales o partes sociales en general, certificación, con firma legitimada notarialmente del administrador o secretario no consejero de la sociedad, acreditativa del asiento de cancelación del derecho real o embargo sobre los derechos del socio. b) Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal que pudiere determinar la falsedad del título en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. La suspensión subsistirá hasta el fin del proceso. c) Si se justifica al Notario la declaración de concurso del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en la legislación concursal, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien. …d) Si se interpusiera demanda de tercería de dominio, acompañando inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que base la subasta. La suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería. e) Si se acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos. Siendo notarial, esta acreditación se realizará mediante copia autorizada o notificación de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado. Estos hechos podrán ponerse en conocimiento del Juzgado correspondiente, a juicio del Notario.
En el supuesto de este expediente la Notaria ante la que se tramita la venta extrajudicial ha considerado que la demanda interpuesta no se corresponde con ninguna de las que son susceptibles de provocar la suspensión. Tampoco la registradora en su nota alude al hecho de que la demanda interpuesta hubiera debido provocar tal suspensión.
En consecuencia, procede su inscripción, con la salvedad hecha respecto de la necesidad de escritura pública para practicarla.

Por otra parte, el demandante puede solicitar anotación de demanda para asegurar el resultado del procedimiento incoado, a este respecto, el Reglamento Hipotecario dispone que se exceptúan de la purga aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.

05/06/2020 (30/07/2020) BOE-A-2020-8810 Dice la Dirección General que el procedimiento de venta extrajudicial debe calificarse como cualquier venta privada, por tener una naturaleza “bien distinta” a la del procedimiento de ejecución judicial; le niega pues, al menos a estos efectos, su indudable carácter de acto de jurisdicción (Vid Rcd de 2 de octubre de 2019).

EJECUCION EXTRAJUDICIAL HIPOTECA, CALIFICACION REGISTRAL, JURISDICCION VOLUNTARIA, JURISDICCION VOLUNTARIA NOTARIAL, NATURALEZA JURIDICA

Resumen:
Concluida sin pujas la subasta, se recibe en la Notaria acta de manifestaciones remitida por la sociedad hipotecante no deudora, donde comunica su oposición a la tramitación de la ejecución hipotecaria. Posteriormente, en una nueva acta de manifestaciones, acredita la interposición de la correspondiente demanda, solicitando del juzgado que dicte sentencia ordenando se repongan las actuaciones al momento de haberse realizado la última notificación de inicio del Acta de Requerimiento, declarando la nulidad de la publicación de la subasta, así como todos los trámites realizados con posterioridad.
En protocolo de continuación del acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial, se incorporan las distintas diligencias que recogen la remisión al portal de subastas del edicto anunciando la fecha de la subasta, la publicación del anuncio, su celebración y la recepción de las actas de manifestaciones antes relacionadas. Así mismo, la Notaria autorizante hace constar, resumidamente que, aun cuando considera cumplidos correctamente los tramites del procedimiento, procede a reiterar la subasta, señalando que hasta ese punto del expediente, considera cumplidos todos los trámites legalmente exigidos, que no se reiterarán (en especial los requerimientos de pago al deudor y al hipotecante no deudor y las notificaciones respecto del inicio del expediente practicadas a ambos; la notificación al Registro Público Concursal y al Registro de la Propiedad), dejando en cualquier caso a salvo los derechos del titular del bien o de tercero que se considere con derecho a ello de comparecer oponiéndose a la celebración de la subasta en base a las causas recogidas en el artículo 76 de la Ley del Notariado.
Mediante nueva acta de manifestaciones, se solicita la suspensión del procedimiento en base a la interposición de demanda de juicio ordinario, al objeto de que se declare la nulidad de la venta extrajudicial por los siguientes motivos: A) la nulidad de la imputación de pagos realizada por los demandados mediante contrato de reconocimiento de deuda elevado a público. B) La nulidad del vencimiento anticipado del préstamo, así como la nulidad del acta de fijación de saldo ante notario. C) Que la cuota impagada y que da lugar a la reclamación no es exigible. D) que se amortizo el préstamo al vencimiento correspondiente a abril de 2019 por determinado importe. Dicha demanda consta admitida a trámite.
No obstante lo anterior, la Notaria ante quien se sigue el procedimiento, decide la continuidad del expediente por no fundarse la reclamación en ninguna de las causas que recoge el artículo 76 de la Ley del Notariado como determinantes de la suspensión del procedimiento. Y así lo notifica al acreedor ejecutante, al deudor y al hipotecante no deudor.
Una vez publicada de nuevo la subasta en la forma legalmente establecida, se celebró, sin postores. La entidad acreedora solicita la adjudicación del bien por el cincuenta por ciento del valor por el que ha salido a subasta.
No se ha otorgado, o al menos no se presenta, escritura pública de venta extrajudicial.
La cuestión planteada en este expediente es si puede practicarse la inscripción derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto demanda en relación al procedimiento extrajudicial para la ejecución de la hipoteca inscrita, o si, como señala la registradora en la nota de calificación, no puede practicarse inscripción del dominio a favor del ejecutante, en tanto la situación litigiosa se resuelva definitivamente por vía judicial.
En el supuesto de este expediente, la calificación peca de inconcreción, pues el mero hecho de recogerse en el acta calificada la interposición de una demanda no implica la imposibilidad de inscripción de la venta extrajudicial, como se verá más adelante, debiendo en su caso expresarse las razones concretas por las que la demanda presentada debe, a su juicio, impedir la inscripción. Tampoco pueden invocarse en el informe preceptos legales distintos a los incluidos en la nota de calificación.
En cuanto al objeto de la calificación, la venta extrajudicial ante notario tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral. La presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada sólo puede destruirse si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que todas las partes hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.
El recurso gubernativo ha de ceñirse a los defectos expresados en la calificación, por lo que no debe ahora decidirse sobre el hecho de que se haya presentado a inscripción copia del acta notarial del procedimiento y no la escritura pública de enajenación.
La realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero de modo extrajudicial debe llevarse a cabo bajo el control y dirección de un funcionario público, el notario, cuya actuación está fuertemente regulada.
En la situación actual, la Ley Hipotecaria dice que la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, y señala que el Reglamento Hipotecario determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. Esta remisión debe entenderse hecha, a falta de una regulación actualizada, a la contenida en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, si bien en cuanto no se opongan a la regulación legal actual.
La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por último, la Ley de Jurisdicción Voluntaria introdujo el régimen de las subastas notariales.
En conclusión, el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en los distintos textos normativos citados, con el agravante de que existen importantes contradicciones, como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.
Precisamente esta dispersión normativa está en el fondo del presente expediente, como resulta de la oposición inicial a la subasta y también de la que dio origen a la presentación de la demanda que provoca la negativa a la inscripción.
Respecto a las causas de suspensión, la Ley Hipotecaria regula las derivadas de que el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo. Corresponde al notario, en tal caso, ponerlo en conocimiento de las partes, incluidos el avalista y el hipotecante no deudor, pero serán las partes quienes deban solicitar el pronunciamiento judicial. No consta tal cosa en este expediente.
En cuanto otras posibles causas de suspensión, la Ley Hipotecaria las sitúa entre aquellas que deben ser objeto de regulación reglamentaria. Y el Reglamento Hipotecario dice que el Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad de haberse producido la presentación del título de cancelación de la hipoteca. En tales circunstancias, el Notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca. Tampoco hay constancia de nada de esto en el expediente.
Y la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que cualquier otra reclamación del deudor, del tercer poseedor y de cualquier interesado, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento.
Por su parte, la Ley del Notariado establece las siguientes causas de suspensión con referencia expresa a la venta forzosa: a) Cuando se presentare al Notario resolución judicial, aunque no sea firme, justificativa de la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y en el caso de bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la alteración en la situación de titularidad o cargas de la finca. El ejecutante deberá consentir expresamente en su continuación pese a la modificación registral del estado de cargas. Tratándose de acciones, participaciones sociales o partes sociales en general, certificación, con firma legitimada notarialmente del administrador o secretario no consejero de la sociedad, acreditativa del asiento de cancelación del derecho real o embargo sobre los derechos del socio. b) Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal que pudiere determinar la falsedad del título en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. La suspensión subsistirá hasta el fin del proceso. c) Si se justifica al Notario la declaración de concurso del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en la legislación concursal, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien. …d) Si se interpusiera demanda de tercería de dominio, acompañando inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que base la subasta. La suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería. e) Si se acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos. Siendo notarial, esta acreditación se realizará mediante copia autorizada o notificación de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado. Estos hechos podrán ponerse en conocimiento del Juzgado correspondiente, a juicio del Notario.
En el supuesto de este expediente la Notaria ante la que se tramita la venta extrajudicial ha considerado que la demanda interpuesta no se corresponde con ninguna de las que son susceptibles de provocar la suspensión. Tampoco la registradora en su nota alude al hecho de que la demanda interpuesta hubiera debido provocar tal suspensión.
En consecuencia, procede su inscripción, con la salvedad hecha respecto de la necesidad de escritura pública para practicarla.

Por otra parte, el demandante puede solicitar anotación de demanda para asegurar el resultado del procedimiento incoado, a este respecto, el Reglamento Hipotecario dispone que se exceptúan de la purga aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.

05/06/2020 (30/07/2020) BOE-A-2020-8810 En el procedimiento de venta extrajudicial, debe quedar indubitado el incumplimiento del deudor y acreditarse que las partes han tenido oportunidad de intervenir, en la forma ordenada, con ocasión de oponerse y de provocar la suspensión del procedimiento, en sus respectivos casos.

EJECUCION EXTRAJUDICIAL HIPOTECA,

Resumen:
Concluida sin pujas la subasta, se recibe en la Notaria acta de manifestaciones remitida por la sociedad hipotecante no deudora, donde comunica su oposición a la tramitación de la ejecución hipotecaria. Posteriormente, en una nueva acta de manifestaciones, acredita la interposición de la correspondiente demanda, solicitando del juzgado que dicte sentencia ordenando se repongan las actuaciones al momento de haberse realizado la última notificación de inicio del Acta de Requerimiento, declarando la nulidad de la publicación de la subasta, así como todos los trámites realizados con posterioridad.
En protocolo de continuación del acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial, se incorporan las distintas diligencias que recogen la remisión al portal de subastas del edicto anunciando la fecha de la subasta, la publicación del anuncio, su celebración y la recepción de las actas de manifestaciones antes relacionadas. Así mismo, la Notaria autorizante hace constar, resumidamente que, aun cuando considera cumplidos correctamente los tramites del procedimiento, procede a reiterar la subasta, señalando que hasta ese punto del expediente, considera cumplidos todos los trámites legalmente exigidos, que no se reiterarán (en especial los requerimientos de pago al deudor y al hipotecante no deudor y las notificaciones respecto del inicio del expediente practicadas a ambos; la notificación al Registro Público Concursal y al Registro de la Propiedad), dejando en cualquier caso a salvo los derechos del titular del bien o de tercero que se considere con derecho a ello de comparecer oponiéndose a la celebración de la subasta en base a las causas recogidas en el artículo 76 de la Ley del Notariado.
Mediante nueva acta de manifestaciones, se solicita la suspensión del procedimiento en base a la interposición de demanda de juicio ordinario, al objeto de que se declare la nulidad de la venta extrajudicial por los siguientes motivos: A) la nulidad de la imputación de pagos realizada por los demandados mediante contrato de reconocimiento de deuda elevado a público. B) La nulidad del vencimiento anticipado del préstamo, así como la nulidad del acta de fijación de saldo ante notario. C) Que la cuota impagada y que da lugar a la reclamación no es exigible. D) que se amortizo el préstamo al vencimiento correspondiente a abril de 2019 por determinado importe. Dicha demanda consta admitida a trámite.
No obstante lo anterior, la Notaria ante quien se sigue el procedimiento, decide la continuidad del expediente por no fundarse la reclamación en ninguna de las causas que recoge el artículo 76 de la Ley del Notariado como determinantes de la suspensión del procedimiento. Y así lo notifica al acreedor ejecutante, al deudor y al hipotecante no deudor.
Una vez publicada de nuevo la subasta en la forma legalmente establecida, se celebró, sin postores. La entidad acreedora solicita la adjudicación del bien por el cincuenta por ciento del valor por el que ha salido a subasta.
No se ha otorgado, o al menos no se presenta, escritura pública de venta extrajudicial.
La cuestión planteada en este expediente es si puede practicarse la inscripción derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto demanda en relación al procedimiento extrajudicial para la ejecución de la hipoteca inscrita, o si, como señala la registradora en la nota de calificación, no puede practicarse inscripción del dominio a favor del ejecutante, en tanto la situación litigiosa se resuelva definitivamente por vía judicial.
En el supuesto de este expediente, la calificación peca de inconcreción, pues el mero hecho de recogerse en el acta calificada la interposición de una demanda no implica la imposibilidad de inscripción de la venta extrajudicial, como se verá más adelante, debiendo en su caso expresarse las razones concretas por las que la demanda presentada debe, a su juicio, impedir la inscripción. Tampoco pueden invocarse en el informe preceptos legales distintos a los incluidos en la nota de calificación.
En cuanto al objeto de la calificación, la venta extrajudicial ante notario tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral. La presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada sólo puede destruirse si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que todas las partes hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.
El recurso gubernativo ha de ceñirse a los defectos expresados en la calificación, por lo que no debe ahora decidirse sobre el hecho de que se haya presentado a inscripción copia del acta notarial del procedimiento y no la escritura pública de enajenación.
La realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero de modo extrajudicial debe llevarse a cabo bajo el control y dirección de un funcionario público, el notario, cuya actuación está fuertemente regulada.
En la situación actual, la Ley Hipotecaria dice que la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, y señala que el Reglamento Hipotecario determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. Esta remisión debe entenderse hecha, a falta de una regulación actualizada, a la contenida en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, si bien en cuanto no se opongan a la regulación legal actual.
La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por último, la Ley de Jurisdicción Voluntaria introdujo el régimen de las subastas notariales.
En conclusión, el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en los distintos textos normativos citados, con el agravante de que existen importantes contradicciones, como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.
Precisamente esta dispersión normativa está en el fondo del presente expediente, como resulta de la oposición inicial a la subasta y también de la que dio origen a la presentación de la demanda que provoca la negativa a la inscripción.
Respecto a las causas de suspensión, la Ley Hipotecaria regula las derivadas de que el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo. Corresponde al notario, en tal caso, ponerlo en conocimiento de las partes, incluidos el avalista y el hipotecante no deudor, pero serán las partes quienes deban solicitar el pronunciamiento judicial. No consta tal cosa en este expediente.
En cuanto otras posibles causas de suspensión, la Ley Hipotecaria las sitúa entre aquellas que deben ser objeto de regulación reglamentaria. Y el Reglamento Hipotecario dice que el Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad de haberse producido la presentación del título de cancelación de la hipoteca. En tales circunstancias, el Notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca. Tampoco hay constancia de nada de esto en el expediente.
Y la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que cualquier otra reclamación del deudor, del tercer poseedor y de cualquier interesado, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento.
Por su parte, la Ley del Notariado establece las siguientes causas de suspensión con referencia expresa a la venta forzosa: a) Cuando se presentare al Notario resolución judicial, aunque no sea firme, justificativa de la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y en el caso de bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la alteración en la situación de titularidad o cargas de la finca. El ejecutante deberá consentir expresamente en su continuación pese a la modificación registral del estado de cargas. Tratándose de acciones, participaciones sociales o partes sociales en general, certificación, con firma legitimada notarialmente del administrador o secretario no consejero de la sociedad, acreditativa del asiento de cancelación del derecho real o embargo sobre los derechos del socio. b) Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal que pudiere determinar la falsedad del título en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. La suspensión subsistirá hasta el fin del proceso. c) Si se justifica al Notario la declaración de concurso del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en la legislación concursal, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien. …d) Si se interpusiera demanda de tercería de dominio, acompañando inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que base la subasta. La suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería. e) Si se acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos. Siendo notarial, esta acreditación se realizará mediante copia autorizada o notificación de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado. Estos hechos podrán ponerse en conocimiento del Juzgado correspondiente, a juicio del Notario.
En el supuesto de este expediente la Notaria ante la que se tramita la venta extrajudicial ha considerado que la demanda interpuesta no se corresponde con ninguna de las que son susceptibles de provocar la suspensión. Tampoco la registradora en su nota alude al hecho de que la demanda interpuesta hubiera debido provocar tal suspensión.
En consecuencia, procede su inscripción, con la salvedad hecha respecto de la necesidad de escritura pública para practicarla.

Por otra parte, el demandante puede solicitar anotación de demanda para asegurar el resultado del procedimiento incoado, a este respecto, el Reglamento Hipotecario dispone que se exceptúan de la purga aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.

05/06/2020 (30/07/2020) BOE-A-2020-8810 En el régimen legal del procedimiento de venta extrajudicial, del que constantemente dice que es de “carácter” esencialmente registral, la Dirección General, se limita a yuxtaponer como fuentes las de la legislación hipotecaria (que a su vez remite como supletoria a la Ley de Enjuiciamiento Civil) y las de la jurisdicción voluntaria, incluida la regulación de la subasta notarial en la ley del Notariado, sin aclarar cómo resolver las contradicciones que admite que se dan.

EJECUCION EXTRAJUDICIAL HIPOTECA, REGIMEN JURIDICO, LEY ORGANICA NOTARIADO, SUBASTA NOTARIAL, PRELACION FUENTES

Resumen:
Concluida sin pujas la subasta, se recibe en la Notaria acta de manifestaciones remitida por la sociedad hipotecante no deudora, donde comunica su oposición a la tramitación de la ejecución hipotecaria. Posteriormente, en una nueva acta de manifestaciones, acredita la interposición de la correspondiente demanda, solicitando del juzgado que dicte sentencia ordenando se repongan las actuaciones al momento de haberse realizado la última notificación de inicio del Acta de Requerimiento, declarando la nulidad de la publicación de la subasta, así como todos los trámites realizados con posterioridad.
En protocolo de continuación del acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial, se incorporan las distintas diligencias que recogen la remisión al portal de subastas del edicto anunciando la fecha de la subasta, la publicación del anuncio, su celebración y la recepción de las actas de manifestaciones antes relacionadas. Así mismo, la Notaria autorizante hace constar, resumidamente que, aun cuando considera cumplidos correctamente los tramites del procedimiento, procede a reiterar la subasta, señalando que hasta ese punto del expediente, considera cumplidos todos los trámites legalmente exigidos, que no se reiterarán (en especial los requerimientos de pago al deudor y al hipotecante no deudor y las notificaciones respecto del inicio del expediente practicadas a ambos; la notificación al Registro Público Concursal y al Registro de la Propiedad), dejando en cualquier caso a salvo los derechos del titular del bien o de tercero que se considere con derecho a ello de comparecer oponiéndose a la celebración de la subasta en base a las causas recogidas en el artículo 76 de la Ley del Notariado.
Mediante nueva acta de manifestaciones, se solicita la suspensión del procedimiento en base a la interposición de demanda de juicio ordinario, al objeto de que se declare la nulidad de la venta extrajudicial por los siguientes motivos: A) la nulidad de la imputación de pagos realizada por los demandados mediante contrato de reconocimiento de deuda elevado a público. B) La nulidad del vencimiento anticipado del préstamo, así como la nulidad del acta de fijación de saldo ante notario. C) Que la cuota impagada y que da lugar a la reclamación no es exigible. D) que se amortizo el préstamo al vencimiento correspondiente a abril de 2019 por determinado importe. Dicha demanda consta admitida a trámite.
No obstante lo anterior, la Notaria ante quien se sigue el procedimiento, decide la continuidad del expediente por no fundarse la reclamación en ninguna de las causas que recoge el artículo 76 de la Ley del Notariado como determinantes de la suspensión del procedimiento. Y así lo notifica al acreedor ejecutante, al deudor y al hipotecante no deudor.
Una vez publicada de nuevo la subasta en la forma legalmente establecida, se celebró, sin postores. La entidad acreedora solicita la adjudicación del bien por el cincuenta por ciento del valor por el que ha salido a subasta.
No se ha otorgado, o al menos no se presenta, escritura pública de venta extrajudicial.
La cuestión planteada en este expediente es si puede practicarse la inscripción derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto demanda en relación al procedimiento extrajudicial para la ejecución de la hipoteca inscrita, o si, como señala la registradora en la nota de calificación, no puede practicarse inscripción del dominio a favor del ejecutante, en tanto la situación litigiosa se resuelva definitivamente por vía judicial.
En el supuesto de este expediente, la calificación peca de inconcreción, pues el mero hecho de recogerse en el acta calificada la interposición de una demanda no implica la imposibilidad de inscripción de la venta extrajudicial, como se verá más adelante, debiendo en su caso expresarse las razones concretas por las que la demanda presentada debe, a su juicio, impedir la inscripción. Tampoco pueden invocarse en el informe preceptos legales distintos a los incluidos en la nota de calificación.
En cuanto al objeto de la calificación, la venta extrajudicial ante notario tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral. La presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada sólo puede destruirse si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que todas las partes hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.
El recurso gubernativo ha de ceñirse a los defectos expresados en la calificación, por lo que no debe ahora decidirse sobre el hecho de que se haya presentado a inscripción copia del acta notarial del procedimiento y no la escritura pública de enajenación.
La realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero de modo extrajudicial debe llevarse a cabo bajo el control y dirección de un funcionario público, el notario, cuya actuación está fuertemente regulada.
En la situación actual, la Ley Hipotecaria dice que la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, y señala que el Reglamento Hipotecario determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. Esta remisión debe entenderse hecha, a falta de una regulación actualizada, a la contenida en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, si bien en cuanto no se opongan a la regulación legal actual.
La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por último, la Ley de Jurisdicción Voluntaria introdujo el régimen de las subastas notariales.
En conclusión, el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en los distintos textos normativos citados, con el agravante de que existen importantes contradicciones, como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.
Precisamente esta dispersión normativa está en el fondo del presente expediente, como resulta de la oposición inicial a la subasta y también de la que dio origen a la presentación de la demanda que provoca la negativa a la inscripción.
Respecto a las causas de suspensión, la Ley Hipotecaria regula las derivadas de que el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo. Corresponde al notario, en tal caso, ponerlo en conocimiento de las partes, incluidos el avalista y el hipotecante no deudor, pero serán las partes quienes deban solicitar el pronunciamiento judicial. No consta tal cosa en este expediente.
En cuanto otras posibles causas de suspensión, la Ley Hipotecaria las sitúa entre aquellas que deben ser objeto de regulación reglamentaria. Y el Reglamento Hipotecario dice que el Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad de haberse producido la presentación del título de cancelación de la hipoteca. En tales circunstancias, el Notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca. Tampoco hay constancia de nada de esto en el expediente.
Y la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que cualquier otra reclamación del deudor, del tercer poseedor y de cualquier interesado, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento.
Por su parte, la Ley del Notariado establece las siguientes causas de suspensión con referencia expresa a la venta forzosa: a) Cuando se presentare al Notario resolución judicial, aunque no sea firme, justificativa de la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y en el caso de bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la alteración en la situación de titularidad o cargas de la finca. El ejecutante deberá consentir expresamente en su continuación pese a la modificación registral del estado de cargas. Tratándose de acciones, participaciones sociales o partes sociales en general, certificación, con firma legitimada notarialmente del administrador o secretario no consejero de la sociedad, acreditativa del asiento de cancelación del derecho real o embargo sobre los derechos del socio. b) Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal que pudiere determinar la falsedad del título en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. La suspensión subsistirá hasta el fin del proceso. c) Si se justifica al Notario la declaración de concurso del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en la legislación concursal, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien. …d) Si se interpusiera demanda de tercería de dominio, acompañando inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que base la subasta. La suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería. e) Si se acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos. Siendo notarial, esta acreditación se realizará mediante copia autorizada o notificación de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado. Estos hechos podrán ponerse en conocimiento del Juzgado correspondiente, a juicio del Notario.
En el supuesto de este expediente la Notaria ante la que se tramita la venta extrajudicial ha considerado que la demanda interpuesta no se corresponde con ninguna de las que son susceptibles de provocar la suspensión. Tampoco la registradora en su nota alude al hecho de que la demanda interpuesta hubiera debido provocar tal suspensión.
En consecuencia, procede su inscripción, con la salvedad hecha respecto de la necesidad de escritura pública para practicarla.

Por otra parte, el demandante puede solicitar anotación de demanda para asegurar el resultado del procedimiento incoado, a este respecto, el Reglamento Hipotecario dispone que se exceptúan de la purga aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.

05/06/2020 (30/07/2020) BOE-A-2020-8810 En la venta extrajudicial, la aplicación del Reglamento Hipotecario queda supeditada a la regulación legal actual.

EJECUCION EXTRAJUDICIAL HIPOTECA, PRELACION FUENTES, REGLAMENTO HIPOTECARIO, LEY ENJUICIAMIENTO CIVIL

Resumen:
Concluida sin pujas la subasta, se recibe en la Notaria acta de manifestaciones remitida por la sociedad hipotecante no deudora, donde comunica su oposición a la tramitación de la ejecución hipotecaria. Posteriormente, en una nueva acta de manifestaciones, acredita la interposición de la correspondiente demanda, solicitando del juzgado que dicte sentencia ordenando se repongan las actuaciones al momento de haberse realizado la última notificación de inicio del Acta de Requerimiento, declarando la nulidad de la publicación de la subasta, así como todos los trámites realizados con posterioridad.
En protocolo de continuación del acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial, se incorporan las distintas diligencias que recogen la remisión al portal de subastas del edicto anunciando la fecha de la subasta, la publicación del anuncio, su celebración y la recepción de las actas de manifestaciones antes relacionadas. Así mismo, la Notaria autorizante hace constar, resumidamente que, aun cuando considera cumplidos correctamente los tramites del procedimiento, procede a reiterar la subasta, señalando que hasta ese punto del expediente, considera cumplidos todos los trámites legalmente exigidos, que no se reiterarán (en especial los requerimientos de pago al deudor y al hipotecante no deudor y las notificaciones respecto del inicio del expediente practicadas a ambos; la notificación al Registro Público Concursal y al Registro de la Propiedad), dejando en cualquier caso a salvo los derechos del titular del bien o de tercero que se considere con derecho a ello de comparecer oponiéndose a la celebración de la subasta en base a las causas recogidas en el artículo 76 de la Ley del Notariado.
Mediante nueva acta de manifestaciones, se solicita la suspensión del procedimiento en base a la interposición de demanda de juicio ordinario, al objeto de que se declare la nulidad de la venta extrajudicial por los siguientes motivos: A) la nulidad de la imputación de pagos realizada por los demandados mediante contrato de reconocimiento de deuda elevado a público. B) La nulidad del vencimiento anticipado del préstamo, así como la nulidad del acta de fijación de saldo ante notario. C) Que la cuota impagada y que da lugar a la reclamación no es exigible. D) que se amortizo el préstamo al vencimiento correspondiente a abril de 2019 por determinado importe. Dicha demanda consta admitida a trámite.
No obstante lo anterior, la Notaria ante quien se sigue el procedimiento, decide la continuidad del expediente por no fundarse la reclamación en ninguna de las causas que recoge el artículo 76 de la Ley del Notariado como determinantes de la suspensión del procedimiento. Y así lo notifica al acreedor ejecutante, al deudor y al hipotecante no deudor.
Una vez publicada de nuevo la subasta en la forma legalmente establecida, se celebró, sin postores. La entidad acreedora solicita la adjudicación del bien por el cincuenta por ciento del valor por el que ha salido a subasta.
No se ha otorgado, o al menos no se presenta, escritura pública de venta extrajudicial.
La cuestión planteada en este expediente es si puede practicarse la inscripción derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto demanda en relación al procedimiento extrajudicial para la ejecución de la hipoteca inscrita, o si, como señala la registradora en la nota de calificación, no puede practicarse inscripción del dominio a favor del ejecutante, en tanto la situación litigiosa se resuelva definitivamente por vía judicial.
En el supuesto de este expediente, la calificación peca de inconcreción, pues el mero hecho de recogerse en el acta calificada la interposición de una demanda no implica la imposibilidad de inscripción de la venta extrajudicial, como se verá más adelante, debiendo en su caso expresarse las razones concretas por las que la demanda presentada debe, a su juicio, impedir la inscripción. Tampoco pueden invocarse en el informe preceptos legales distintos a los incluidos en la nota de calificación.
En cuanto al objeto de la calificación, la venta extrajudicial ante notario tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral. La presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada sólo puede destruirse si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que todas las partes hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.
El recurso gubernativo ha de ceñirse a los defectos expresados en la calificación, por lo que no debe ahora decidirse sobre el hecho de que se haya presentado a inscripción copia del acta notarial del procedimiento y no la escritura pública de enajenación.
La realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero de modo extrajudicial debe llevarse a cabo bajo el control y dirección de un funcionario público, el notario, cuya actuación está fuertemente regulada.
En la situación actual, la Ley Hipotecaria dice que la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, y señala que el Reglamento Hipotecario determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. Esta remisión debe entenderse hecha, a falta de una regulación actualizada, a la contenida en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, si bien en cuanto no se opongan a la regulación legal actual.
La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por último, la Ley de Jurisdicción Voluntaria introdujo el régimen de las subastas notariales.
En conclusión, el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en los distintos textos normativos citados, con el agravante de que existen importantes contradicciones, como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.
Precisamente esta dispersión normativa está en el fondo del presente expediente, como resulta de la oposición inicial a la subasta y también de la que dio origen a la presentación de la demanda que provoca la negativa a la inscripción.
Respecto a las causas de suspensión, la Ley Hipotecaria regula las derivadas de que el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo. Corresponde al notario, en tal caso, ponerlo en conocimiento de las partes, incluidos el avalista y el hipotecante no deudor, pero serán las partes quienes deban solicitar el pronunciamiento judicial. No consta tal cosa en este expediente.
En cuanto otras posibles causas de suspensión, la Ley Hipotecaria las sitúa entre aquellas que deben ser objeto de regulación reglamentaria. Y el Reglamento Hipotecario dice que el Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad de haberse producido la presentación del título de cancelación de la hipoteca. En tales circunstancias, el Notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca. Tampoco hay constancia de nada de esto en el expediente.
Y la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que cualquier otra reclamación del deudor, del tercer poseedor y de cualquier interesado, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento.
Por su parte, la Ley del Notariado establece las siguientes causas de suspensión con referencia expresa a la venta forzosa: a) Cuando se presentare al Notario resolución judicial, aunque no sea firme, justificativa de la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y en el caso de bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la alteración en la situación de titularidad o cargas de la finca. El ejecutante deberá consentir expresamente en su continuación pese a la modificación registral del estado de cargas. Tratándose de acciones, participaciones sociales o partes sociales en general, certificación, con firma legitimada notarialmente del administrador o secretario no consejero de la sociedad, acreditativa del asiento de cancelación del derecho real o embargo sobre los derechos del socio. b) Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal que pudiere determinar la falsedad del título en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. La suspensión subsistirá hasta el fin del proceso. c) Si se justifica al Notario la declaración de concurso del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en la legislación concursal, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien. …d) Si se interpusiera demanda de tercería de dominio, acompañando inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que base la subasta. La suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería. e) Si se acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos. Siendo notarial, esta acreditación se realizará mediante copia autorizada o notificación de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado. Estos hechos podrán ponerse en conocimiento del Juzgado correspondiente, a juicio del Notario.
En el supuesto de este expediente la Notaria ante la que se tramita la venta extrajudicial ha considerado que la demanda interpuesta no se corresponde con ninguna de las que son susceptibles de provocar la suspensión. Tampoco la registradora en su nota alude al hecho de que la demanda interpuesta hubiera debido provocar tal suspensión.
En consecuencia, procede su inscripción, con la salvedad hecha respecto de la necesidad de escritura pública para practicarla.

Por otra parte, el demandante puede solicitar anotación de demanda para asegurar el resultado del procedimiento incoado, a este respecto, el Reglamento Hipotecario dispone que se exceptúan de la purga aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.

05/06/2020 (30/07/2020) BOE-A-2020-8810 La Dirección General relata, pero no extrae conclusiones del hecho de que el notario, ante la oposición manifestada por el deudor haya reiterado la subasta de la venta extrajudicial, aun cuando el fedatario considera bien tramitado el procedimiento; esto es, añadiendo por su sola decisión nuevos trámites.

EJECUCION EXTRAJUDICIAL HIPOTECA,

Resumen:
Concluida sin pujas la subasta, se recibe en la Notaria acta de manifestaciones remitida por la sociedad hipotecante no deudora, donde comunica su oposición a la tramitación de la ejecución hipotecaria. Posteriormente, en una nueva acta de manifestaciones, acredita la interposición de la correspondiente demanda, solicitando del juzgado que dicte sentencia ordenando se repongan las actuaciones al momento de haberse realizado la última notificación de inicio del Acta de Requerimiento, declarando la nulidad de la publicación de la subasta, así como todos los trámites realizados con posterioridad.
En protocolo de continuación del acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial, se incorporan las distintas diligencias que recogen la remisión al portal de subastas del edicto anunciando la fecha de la subasta, la publicación del anuncio, su celebración y la recepción de las actas de manifestaciones antes relacionadas. Así mismo, la Notaria autorizante hace constar, resumidamente que, aun cuando considera cumplidos correctamente los tramites del procedimiento, procede a reiterar la subasta, señalando que hasta ese punto del expediente, considera cumplidos todos los trámites legalmente exigidos, que no se reiterarán (en especial los requerimientos de pago al deudor y al hipotecante no deudor y las notificaciones respecto del inicio del expediente practicadas a ambos; la notificación al Registro Público Concursal y al Registro de la Propiedad), dejando en cualquier caso a salvo los derechos del titular del bien o de tercero que se considere con derecho a ello de comparecer oponiéndose a la celebración de la subasta en base a las causas recogidas en el artículo 76 de la Ley del Notariado.
Mediante nueva acta de manifestaciones, se solicita la suspensión del procedimiento en base a la interposición de demanda de juicio ordinario, al objeto de que se declare la nulidad de la venta extrajudicial por los siguientes motivos: A) la nulidad de la imputación de pagos realizada por los demandados mediante contrato de reconocimiento de deuda elevado a público. B) La nulidad del vencimiento anticipado del préstamo, así como la nulidad del acta de fijación de saldo ante notario. C) Que la cuota impagada y que da lugar a la reclamación no es exigible. D) que se amortizo el préstamo al vencimiento correspondiente a abril de 2019 por determinado importe. Dicha demanda consta admitida a trámite.
No obstante lo anterior, la Notaria ante quien se sigue el procedimiento, decide la continuidad del expediente por no fundarse la reclamación en ninguna de las causas que recoge el artículo 76 de la Ley del Notariado como determinantes de la suspensión del procedimiento. Y así lo notifica al acreedor ejecutante, al deudor y al hipotecante no deudor.
Una vez publicada de nuevo la subasta en la forma legalmente establecida, se celebró, sin postores. La entidad acreedora solicita la adjudicación del bien por el cincuenta por ciento del valor por el que ha salido a subasta.
No se ha otorgado, o al menos no se presenta, escritura pública de venta extrajudicial.
La cuestión planteada en este expediente es si puede practicarse la inscripción derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto demanda en relación al procedimiento extrajudicial para la ejecución de la hipoteca inscrita, o si, como señala la registradora en la nota de calificación, no puede practicarse inscripción del dominio a favor del ejecutante, en tanto la situación litigiosa se resuelva definitivamente por vía judicial.
En el supuesto de este expediente, la calificación peca de inconcreción, pues el mero hecho de recogerse en el acta calificada la interposición de una demanda no implica la imposibilidad de inscripción de la venta extrajudicial, como se verá más adelante, debiendo en su caso expresarse las razones concretas por las que la demanda presentada debe, a su juicio, impedir la inscripción. Tampoco pueden invocarse en el informe preceptos legales distintos a los incluidos en la nota de calificación.
En cuanto al objeto de la calificación, la venta extrajudicial ante notario tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral. La presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada sólo puede destruirse si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que todas las partes hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.
El recurso gubernativo ha de ceñirse a los defectos expresados en la calificación, por lo que no debe ahora decidirse sobre el hecho de que se haya presentado a inscripción copia del acta notarial del procedimiento y no la escritura pública de enajenación.
La realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero de modo extrajudicial debe llevarse a cabo bajo el control y dirección de un funcionario público, el notario, cuya actuación está fuertemente regulada.
En la situación actual, la Ley Hipotecaria dice que la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, y señala que el Reglamento Hipotecario determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. Esta remisión debe entenderse hecha, a falta de una regulación actualizada, a la contenida en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, si bien en cuanto no se opongan a la regulación legal actual.
La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por último, la Ley de Jurisdicción Voluntaria introdujo el régimen de las subastas notariales.
En conclusión, el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en los distintos textos normativos citados, con el agravante de que existen importantes contradicciones, como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.
Precisamente esta dispersión normativa está en el fondo del presente expediente, como resulta de la oposición inicial a la subasta y también de la que dio origen a la presentación de la demanda que provoca la negativa a la inscripción.
Respecto a las causas de suspensión, la Ley Hipotecaria regula las derivadas de que el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo. Corresponde al notario, en tal caso, ponerlo en conocimiento de las partes, incluidos el avalista y el hipotecante no deudor, pero serán las partes quienes deban solicitar el pronunciamiento judicial. No consta tal cosa en este expediente.
En cuanto otras posibles causas de suspensión, la Ley Hipotecaria las sitúa entre aquellas que deben ser objeto de regulación reglamentaria. Y el Reglamento Hipotecario dice que el Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad de haberse producido la presentación del título de cancelación de la hipoteca. En tales circunstancias, el Notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca. Tampoco hay constancia de nada de esto en el expediente.
Y la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que cualquier otra reclamación del deudor, del tercer poseedor y de cualquier interesado, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento.
Por su parte, la Ley del Notariado establece las siguientes causas de suspensión con referencia expresa a la venta forzosa: a) Cuando se presentare al Notario resolución judicial, aunque no sea firme, justificativa de la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y en el caso de bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la alteración en la situación de titularidad o cargas de la finca. El ejecutante deberá consentir expresamente en su continuación pese a la modificación registral del estado de cargas. Tratándose de acciones, participaciones sociales o partes sociales en general, certificación, con firma legitimada notarialmente del administrador o secretario no consejero de la sociedad, acreditativa del asiento de cancelación del derecho real o embargo sobre los derechos del socio. b) Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal que pudiere determinar la falsedad del título en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. La suspensión subsistirá hasta el fin del proceso. c) Si se justifica al Notario la declaración de concurso del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en la legislación concursal, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien. …d) Si se interpusiera demanda de tercería de dominio, acompañando inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que base la subasta. La suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería. e) Si se acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos. Siendo notarial, esta acreditación se realizará mediante copia autorizada o notificación de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado. Estos hechos podrán ponerse en conocimiento del Juzgado correspondiente, a juicio del Notario.
En el supuesto de este expediente la Notaria ante la que se tramita la venta extrajudicial ha considerado que la demanda interpuesta no se corresponde con ninguna de las que son susceptibles de provocar la suspensión. Tampoco la registradora en su nota alude al hecho de que la demanda interpuesta hubiera debido provocar tal suspensión.
En consecuencia, procede su inscripción, con la salvedad hecha respecto de la necesidad de escritura pública para practicarla.

Por otra parte, el demandante puede solicitar anotación de demanda para asegurar el resultado del procedimiento incoado, a este respecto, el Reglamento Hipotecario dispone que se exceptúan de la purga aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.

05/06/2020 (30/07/2020) BOE-A-2020-8810 Dice la Dirección General –sin aportar soluciones- que el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial está disperso en distintos textos normativos, con el agravante de que existen importantes contradicciones, como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.

EJECUCION EXTRAJUDICIAL HIPOTECA, PRELACION FUENTES, REGLAMENTO HIPOTECARIO, LEY ENJUICIAMIENTO CIVIL, LEY ORGANICA NOTARIADO,

Resumen:
Concluida sin pujas la subasta, se recibe en la Notaria acta de manifestaciones remitida por la sociedad hipotecante no deudora, donde comunica su oposición a la tramitación de la ejecución hipotecaria. Posteriormente, en una nueva acta de manifestaciones, acredita la interposición de la correspondiente demanda, solicitando del juzgado que dicte sentencia ordenando se repongan las actuaciones al momento de haberse realizado la última notificación de inicio del Acta de Requerimiento, declarando la nulidad de la publicación de la subasta, así como todos los trámites realizados con posterioridad.
En protocolo de continuación del acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial, se incorporan las distintas diligencias que recogen la remisión al portal de subastas del edicto anunciando la fecha de la subasta, la publicación del anuncio, su celebración y la recepción de las actas de manifestaciones antes relacionadas. Así mismo, la Notaria autorizante hace constar, resumidamente que, aun cuando considera cumplidos correctamente los tramites del procedimiento, procede a reiterar la subasta, señalando que hasta ese punto del expediente, considera cumplidos todos los trámites legalmente exigidos, que no se reiterarán (en especial los requerimientos de pago al deudor y al hipotecante no deudor y las notificaciones respecto del inicio del expediente practicadas a ambos; la notificación al Registro Público Concursal y al Registro de la Propiedad), dejando en cualquier caso a salvo los derechos del titular del bien o de tercero que se considere con derecho a ello de comparecer oponiéndose a la celebración de la subasta en base a las causas recogidas en el artículo 76 de la Ley del Notariado.
Mediante nueva acta de manifestaciones, se solicita la suspensión del procedimiento en base a la interposición de demanda de juicio ordinario, al objeto de que se declare la nulidad de la venta extrajudicial por los siguientes motivos: A) la nulidad de la imputación de pagos realizada por los demandados mediante contrato de reconocimiento de deuda elevado a público. B) La nulidad del vencimiento anticipado del préstamo, así como la nulidad del acta de fijación de saldo ante notario. C) Que la cuota impagada y que da lugar a la reclamación no es exigible. D) que se amortizo el préstamo al vencimiento correspondiente a abril de 2019 por determinado importe. Dicha demanda consta admitida a trámite.
No obstante lo anterior, la Notaria ante quien se sigue el procedimiento, decide la continuidad del expediente por no fundarse la reclamación en ninguna de las causas que recoge el artículo 76 de la Ley del Notariado como determinantes de la suspensión del procedimiento. Y así lo notifica al acreedor ejecutante, al deudor y al hipotecante no deudor.
Una vez publicada de nuevo la subasta en la forma legalmente establecida, se celebró, sin postores. La entidad acreedora solicita la adjudicación del bien por el cincuenta por ciento del valor por el que ha salido a subasta.
No se ha otorgado, o al menos no se presenta, escritura pública de venta extrajudicial.
La cuestión planteada en este expediente es si puede practicarse la inscripción derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto demanda en relación al procedimiento extrajudicial para la ejecución de la hipoteca inscrita, o si, como señala la registradora en la nota de calificación, no puede practicarse inscripción del dominio a favor del ejecutante, en tanto la situación litigiosa se resuelva definitivamente por vía judicial.
En el supuesto de este expediente, la calificación peca de inconcreción, pues el mero hecho de recogerse en el acta calificada la interposición de una demanda no implica la imposibilidad de inscripción de la venta extrajudicial, como se verá más adelante, debiendo en su caso expresarse las razones concretas por las que la demanda presentada debe, a su juicio, impedir la inscripción. Tampoco pueden invocarse en el informe preceptos legales distintos a los incluidos en la nota de calificación.
En cuanto al objeto de la calificación, la venta extrajudicial ante notario tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral. La presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada sólo puede destruirse si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que todas las partes hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.
El recurso gubernativo ha de ceñirse a los defectos expresados en la calificación, por lo que no debe ahora decidirse sobre el hecho de que se haya presentado a inscripción copia del acta notarial del procedimiento y no la escritura pública de enajenación.
La realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero de modo extrajudicial debe llevarse a cabo bajo el control y dirección de un funcionario público, el notario, cuya actuación está fuertemente regulada.
En la situación actual, la Ley Hipotecaria dice que la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, y señala que el Reglamento Hipotecario determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. Esta remisión debe entenderse hecha, a falta de una regulación actualizada, a la contenida en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, si bien en cuanto no se opongan a la regulación legal actual.
La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por último, la Ley de Jurisdicción Voluntaria introdujo el régimen de las subastas notariales.
En conclusión, el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en los distintos textos normativos citados, con el agravante de que existen importantes contradicciones, como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.
Precisamente esta dispersión normativa está en el fondo del presente expediente, como resulta de la oposición inicial a la subasta y también de la que dio origen a la presentación de la demanda que provoca la negativa a la inscripción.
Respecto a las causas de suspensión, la Ley Hipotecaria regula las derivadas de que el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo. Corresponde al notario, en tal caso, ponerlo en conocimiento de las partes, incluidos el avalista y el hipotecante no deudor, pero serán las partes quienes deban solicitar el pronunciamiento judicial. No consta tal cosa en este expediente.
En cuanto otras posibles causas de suspensión, la Ley Hipotecaria las sitúa entre aquellas que deben ser objeto de regulación reglamentaria. Y el Reglamento Hipotecario dice que el Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad de haberse producido la presentación del título de cancelación de la hipoteca. En tales circunstancias, el Notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca. Tampoco hay constancia de nada de esto en el expediente.
Y la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que cualquier otra reclamación del deudor, del tercer poseedor y de cualquier interesado, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento.
Por su parte, la Ley del Notariado establece las siguientes causas de suspensión con referencia expresa a la venta forzosa: a) Cuando se presentare al Notario resolución judicial, aunque no sea firme, justificativa de la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y en el caso de bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la alteración en la situación de titularidad o cargas de la finca. El ejecutante deberá consentir expresamente en su continuación pese a la modificación registral del estado de cargas. Tratándose de acciones, participaciones sociales o partes sociales en general, certificación, con firma legitimada notarialmente del administrador o secretario no consejero de la sociedad, acreditativa del asiento de cancelación del derecho real o embargo sobre los derechos del socio. b) Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal que pudiere determinar la falsedad del título en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. La suspensión subsistirá hasta el fin del proceso. c) Si se justifica al Notario la declaración de concurso del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en la legislación concursal, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien. …d) Si se interpusiera demanda de tercería de dominio, acompañando inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que base la subasta. La suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería. e) Si se acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos. Siendo notarial, esta acreditación se realizará mediante copia autorizada o notificación de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado. Estos hechos podrán ponerse en conocimiento del Juzgado correspondiente, a juicio del Notario.
En el supuesto de este expediente la Notaria ante la que se tramita la venta extrajudicial ha considerado que la demanda interpuesta no se corresponde con ninguna de las que son susceptibles de provocar la suspensión. Tampoco la registradora en su nota alude al hecho de que la demanda interpuesta hubiera debido provocar tal suspensión.
En consecuencia, procede su inscripción, con la salvedad hecha respecto de la necesidad de escritura pública para practicarla.

Por otra parte, el demandante puede solicitar anotación de demanda para asegurar el resultado del procedimiento incoado, a este respecto, el Reglamento Hipotecario dispone que se exceptúan de la purga aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.

05/06/2020 (30/07/2020) BOE-A-2020-8810 La Dirección General se limita a constatar que, en el caso concreto, no se dan las causas de suspensión de la venta extrajudicial, ni las del Reglamento Hipotecario ni las de la Ley del Notariado, pero no dice qué habría ocurrido en caso de darse unas sí y otras no, a pesar de que esas dos regulaciones son de imposible conciliación.

EJECUCION EXTRAJUDICIAL HIPOTECA, LEY ORGANICA NOTARIADO,

Resumen:
Concluida sin pujas la subasta, se recibe en la Notaria acta de manifestaciones remitida por la sociedad hipotecante no deudora, donde comunica su oposición a la tramitación de la ejecución hipotecaria. Posteriormente, en una nueva acta de manifestaciones, acredita la interposición de la correspondiente demanda, solicitando del juzgado que dicte sentencia ordenando se repongan las actuaciones al momento de haberse realizado la última notificación de inicio del Acta de Requerimiento, declarando la nulidad de la publicación de la subasta, así como todos los trámites realizados con posterioridad.
En protocolo de continuación del acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial, se incorporan las distintas diligencias que recogen la remisión al portal de subastas del edicto anunciando la fecha de la subasta, la publicación del anuncio, su celebración y la recepción de las actas de manifestaciones antes relacionadas. Así mismo, la Notaria autorizante hace constar, resumidamente que, aun cuando considera cumplidos correctamente los tramites del procedimiento, procede a reiterar la subasta, señalando que hasta ese punto del expediente, considera cumplidos todos los trámites legalmente exigidos, que no se reiterarán (en especial los requerimientos de pago al deudor y al hipotecante no deudor y las notificaciones respecto del inicio del expediente practicadas a ambos; la notificación al Registro Público Concursal y al Registro de la Propiedad), dejando en cualquier caso a salvo los derechos del titular del bien o de tercero que se considere con derecho a ello de comparecer oponiéndose a la celebración de la subasta en base a las causas recogidas en el artículo 76 de la Ley del Notariado.
Mediante nueva acta de manifestaciones, se solicita la suspensión del procedimiento en base a la interposición de demanda de juicio ordinario, al objeto de que se declare la nulidad de la venta extrajudicial por los siguientes motivos: A) la nulidad de la imputación de pagos realizada por los demandados mediante contrato de reconocimiento de deuda elevado a público. B) La nulidad del vencimiento anticipado del préstamo, así como la nulidad del acta de fijación de saldo ante notario. C) Que la cuota impagada y que da lugar a la reclamación no es exigible. D) que se amortizo el préstamo al vencimiento correspondiente a abril de 2019 por determinado importe. Dicha demanda consta admitida a trámite.
No obstante lo anterior, la Notaria ante quien se sigue el procedimiento, decide la continuidad del expediente por no fundarse la reclamación en ninguna de las causas que recoge el artículo 76 de la Ley del Notariado como determinantes de la suspensión del procedimiento. Y así lo notifica al acreedor ejecutante, al deudor y al hipotecante no deudor.
Una vez publicada de nuevo la subasta en la forma legalmente establecida, se celebró, sin postores. La entidad acreedora solicita la adjudicación del bien por el cincuenta por ciento del valor por el que ha salido a subasta.
No se ha otorgado, o al menos no se presenta, escritura pública de venta extrajudicial.
La cuestión planteada en este expediente es si puede practicarse la inscripción derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto demanda en relación al procedimiento extrajudicial para la ejecución de la hipoteca inscrita, o si, como señala la registradora en la nota de calificación, no puede practicarse inscripción del dominio a favor del ejecutante, en tanto la situación litigiosa se resuelva definitivamente por vía judicial.
En el supuesto de este expediente, la calificación peca de inconcreción, pues el mero hecho de recogerse en el acta calificada la interposición de una demanda no implica la imposibilidad de inscripción de la venta extrajudicial, como se verá más adelante, debiendo en su caso expresarse las razones concretas por las que la demanda presentada debe, a su juicio, impedir la inscripción. Tampoco pueden invocarse en el informe preceptos legales distintos a los incluidos en la nota de calificación.
En cuanto al objeto de la calificación, la venta extrajudicial ante notario tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral. La presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada sólo puede destruirse si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que todas las partes hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.
El recurso gubernativo ha de ceñirse a los defectos expresados en la calificación, por lo que no debe ahora decidirse sobre el hecho de que se haya presentado a inscripción copia del acta notarial del procedimiento y no la escritura pública de enajenación.
La realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero de modo extrajudicial debe llevarse a cabo bajo el control y dirección de un funcionario público, el notario, cuya actuación está fuertemente regulada.
En la situación actual, la Ley Hipotecaria dice que la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, y señala que el Reglamento Hipotecario determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. Esta remisión debe entenderse hecha, a falta de una regulación actualizada, a la contenida en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, si bien en cuanto no se opongan a la regulación legal actual.
La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por último, la Ley de Jurisdicción Voluntaria introdujo el régimen de las subastas notariales.
En conclusión, el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en los distintos textos normativos citados, con el agravante de que existen importantes contradicciones, como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.
Precisamente esta dispersión normativa está en el fondo del presente expediente, como resulta de la oposición inicial a la subasta y también de la que dio origen a la presentación de la demanda que provoca la negativa a la inscripción.
Respecto a las causas de suspensión, la Ley Hipotecaria regula las derivadas de que el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo. Corresponde al notario, en tal caso, ponerlo en conocimiento de las partes, incluidos el avalista y el hipotecante no deudor, pero serán las partes quienes deban solicitar el pronunciamiento judicial. No consta tal cosa en este expediente.
En cuanto otras posibles causas de suspensión, la Ley Hipotecaria las sitúa entre aquellas que deben ser objeto de regulación reglamentaria. Y el Reglamento Hipotecario dice que el Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad de haberse producido la presentación del título de cancelación de la hipoteca. En tales circunstancias, el Notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca. Tampoco hay constancia de nada de esto en el expediente.
Y la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que cualquier otra reclamación del deudor, del tercer poseedor y de cualquier interesado, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento.
Por su parte, la Ley del Notariado establece las siguientes causas de suspensión con referencia expresa a la venta forzosa: a) Cuando se presentare al Notario resolución judicial, aunque no sea firme, justificativa de la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y en el caso de bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la alteración en la situación de titularidad o cargas de la finca. El ejecutante deberá consentir expresamente en su continuación pese a la modificación registral del estado de cargas. Tratándose de acciones, participaciones sociales o partes sociales en general, certificación, con firma legitimada notarialmente del administrador o secretario no consejero de la sociedad, acreditativa del asiento de cancelación del derecho real o embargo sobre los derechos del socio. b) Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal que pudiere determinar la falsedad del título en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. La suspensión subsistirá hasta el fin del proceso. c) Si se justifica al Notario la declaración de concurso del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en la legislación concursal, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien. …d) Si se interpusiera demanda de tercería de dominio, acompañando inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que base la subasta. La suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería. e) Si se acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos. Siendo notarial, esta acreditación se realizará mediante copia autorizada o notificación de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado. Estos hechos podrán ponerse en conocimiento del Juzgado correspondiente, a juicio del Notario.
En el supuesto de este expediente la Notaria ante la que se tramita la venta extrajudicial ha considerado que la demanda interpuesta no se corresponde con ninguna de las que son susceptibles de provocar la suspensión. Tampoco la registradora en su nota alude al hecho de que la demanda interpuesta hubiera debido provocar tal suspensión.
En consecuencia, procede su inscripción, con la salvedad hecha respecto de la necesidad de escritura pública para practicarla.

Por otra parte, el demandante puede solicitar anotación de demanda para asegurar el resultado del procedimiento incoado, a este respecto, el Reglamento Hipotecario dispone que se exceptúan de la purga aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.

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