En el recurso interpuesto por don J. A. V. A., en su propio nombre y en representación de la asociación «Iniciativa Social por una Chiclana y un IBI Real», contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Chiclana de la Frontera número 2, don Francisco Manuel Álvarez Moreno, por la que se deniega la expedición de nota simple informativa. Hechos I El día 27 de septiembre de 2019 se presentó en el Registro de la Propiedad de Chiclana de la Frontera número 2, por parte de don J. A. V. A., en representación de la asociación «Iniciativa Social por una Chiclana y un IBI Real», solicitud de nota simple informativa de todas las propiedades de don José María Román Guerrero, alegando como interés legítimo «investigación para contratación e interposición de acciones». Dado que el titular registral del que se solicitaba información es el alcalde-presidente del Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera, se le requirió, con arreglo al artículo 222 bis, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria que completara el interés legítimo por el que se solicitaba dicha información, sin haberlo realizado. II La solicitud de publicidad formal fue objeto de la siguiente nota de calificación en el Registro de la Propiedad de Chiclana de la Frontera número 2: «El registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación de la solicitud de publicidad presentada, ha resuelto no expedir la nota simple informativa solicitada al Registro de la Propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2 a su cargo en base a los siguientes: Hechos: Primero.–Con fecha veintisiete de septiembre de dos mil diecinueve, se ha presentado en este Registro de la Propiedad, solicitud de nota simple informativa, por parte de Don J. A. V. A., con NIF (…), en representación de la Asociación IBI Real, con domicilio en la Calle (…) de Chiclana de la Frontera y con CIF (…), en la que se solicitaba todas las propiedades que figuren inscritas a nombre de José María Román Guerrero con DNI (…), manifestando de forma genérica que el interés legítimo de la petición era para la investigación para contratación o interposición de acciones. Segundo.–Calificada la solicitud de publicidad conforme a los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria, 332 del Reglamento Hipotecario y 607 del C.C., se hace constar que es necesario. 1) El interés ha de ser directo o acreditar debidamente el encargo, por lo que es necesario cuando el solicitante de la información no sea el directamente interesado, sino un encargado para ello, debe acreditar ante el Registrador el encargo recibido y la identificación de la persona o entidad en cuyo nombre actúa. 2) El interés debe ser conocido, en el sentido de acreditado o justificado y ha de ser legítimo. Es un concepto más amplio que el de interés directo, pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito, es decir, no contrario a derecho. 3) Y ha de ser un interés patrimonial, es decir, que el que solicita la información tiene o espera tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita resulta relevante. 4) No puede darse información en masa salvo las excepciones contempladas en la Instrucción de 17 de febrero de 1998 sobre principios generales de la Publicidad Formal y actuación de los Registradores en las peticiones en masa, ya que el Registrador ha de valorar no sólo si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada y valorando el interés legítimo (y en su caso el encargo), sino también qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información, como pudiera ser el domicilio de Don José María Román Guerrero, Alcalde de la Localidad. Fundamentos de Derecho: Visto el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE (Reglamento general de protección de datos); los artículos 2.3 de la de la Ley Orgánica 3/2018 de 6 [sic] de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal; 607 del Código Civil; 221 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 332 y siguientes del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Constitucional de 30 de noviembre de 2000 y 31 de enero de 2013; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 12 de diciembre de 2000 y 31 de enero, 9 de abril y 7 de junio de 2001; las Resoluciones-Circulares de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de abril de 1983 y 12 de junio de 1985; las Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de febrero de 1987, 29 de octubre de 1996 y 17 de febrero de 1998, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de septiembre de 2009, 29 de julio y 3 de diciembre de 2010,16 de septiembre de 2011,14 de septiembre, 19 y 20 de noviembre y 12 de diciembre de 2012,24 de enero, 26 de febrero, 1 de abril, 4 de julio y 20 de septiembre de 2013,3 de febrero, 30 de mayo, 18 de septiembre y 12 de diciembre de 2014, 12 de diciembre de 2015, 25 de noviembre de 2016 y 17 de mayo y 27 de junio de 2018, resulta que no procede expedir la nota simple informativa solicitada por los motivos que se expresan a continuación: 1. La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos. En relación con el interés legítimo, sostiene la Dirección General (cfr. Resolución de 25 de noviembre de 2016, entre otras muchas) que debe ser: a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés); b) ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y c) ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es un concepto más amplio que el de “interés directo”, pues alcanza a cualquier tipo de interés licito. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 24 de febrero de 2000, estableció que dicha exigencia reglamentaria de interés legítimo parece amparada por el artículo 222.7 de la Ley Hipotecaria que se refiere expresamente a los “fines lícitos” que se proponga quien solicite la información registral, fines lícitos que implican un interés legítimo en cuanto no contrario a derecho. Como ya se ha señalado, el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, interés que ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 16 de junio de 1990 y de 7 de junio de 2001). Esta necesaria calificación del interés concurrente en el solicitante de la información registral queda patente, como ha señalado la doctrina, cuando se somete a contraste el contenido del artículo 607 del Código Civil, conforme al cual: “El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos”, con sus antecedentes pre legislativos que utilizaban la expresión mucho más amplia, referida al solicitante, de “cualquiera que lo exija” que figuraba en el artículo 1736 del Proyecto del Código Civil de 1836 y en el artículo 1885 del Proyecto de Código Civil de 1851, expresión que el Código Civil definitivamente aprobado, tomándola de la Ley Hipotecaria primitiva, sustituye por la exigencia del “interés conocido” (cfr. artículo 607 transcrito). Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral. Ello no significa que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos. 2. La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 7 de junio de 2001, recuerda la necesidad de expresar la causa y finalidad de la consulta para que el registrador pueda, no sólo calificar la concurrencia de interés legítimo, sino también para que pueda velar por el cumplimiento de las normas sobre protección de datos de carácter personal. Y para ello resulta fundamental, como hemos visto, ajustar la publicidad registral a la finalidad para la que está institucionalmente prevista. Pero el registrador, como ha señalado la Resolución de 30 de mayo de 2014, en el ámbito de su calificación, para considerar justificado ese interés no sólo debe apreciar la literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que, a su juicio y bajo su responsabilidad, facilite el registrador al peticionario de la información. La necesidad del tratamiento profesional de la publicidad formal para excluir la publicidad indiscriminada de los datos registrales es consecuencia lógica de la legislación de protección de datos. La Constitución Española garantiza el derecho al honor a la intimidad personal y a la propia imagen en su artículo 18. El Art 222.6 LH señala que los Registradores, al calificar el contenido de los asientos registrales, informarán y velarán por el cumplimiento de las normas aplicables sobre protección de datos de carácter personal. El Art 332.6 RH, que también trataba sobre la materia, fue anulado por STS 12 diciembre 2000. Hay que advertir que esta protección va dirigida fundamentalmente a las personas físicas, que son quienes ostentan el derecho a la intimidad, no a la persona jurídica. Son numerosos los datos registrales que se pueden considerar “sensibles” (por ejemplo, la filiación sobre todo si es extramatrimonial o adoptiva, estado civil de separado o divorciado, motivos de querella que dan lugar a anotaciones preventivas, o el domicilio, etc…) La legislación de protección de datos supone la aplicación de las siguientes pautas, siguiendo los criterios dictados por la reciente resolución DGRN de 3 de diciembre de 2010: Los datos personales que consten en el Registro no podrán usarse para finalidades distintas de aquéllas para los que se hubiesen recogido. El Registrador está obligado al tratamiento profesional de la publicidad formal, para poder excluir la manifestación de los datos carentes de trascendencia jurídica. Tan solo puede recoger aquellos datos que sean adecuados, pertinentes y no excesivos conforme a las finalidades para las que se hayan obtenido. Parte dispositiva: Los hechos y fundamentos de Derecho expresados determinan que el Registrador que suscribe haya resuelto no procede expedir la nota simple informativa por los defectos apreciados en esta nota de calificación. Esta nota de calificación se notifica (…) En Chiclana de la Frontera a 30 de septiembre de 2019. Fdo: Francisco Manuel Álvarez Moreno.» III Contra la anterior nota de calificación, don J. A. V. A., en su propio nombre y, en representación de la asociación «Iniciativa Social por una Chiclana y un IBI Real», interpuso recurso en virtud de escrito de fecha 14 de octubre 2019 en base a los siguientes argumentos: «Motivos razonados de impugnación: 1. Con fecha 30 de septiembre 2019 el Sr. Registrador de la Propiedad número dos de Chiclana de la Frontera, adoptó la resolución de “no expedir la nota simple informativa” solicitada (…). 2. Con fecha 27 de septiembre 2019 se había presentado la solicitud de Nota Simple Informativa hacia dicho registro de la propiedad numero dos (…) 3. Con fecha 20 septiembre 2019 (una semana antes) habíamos presentado idéntica petición de solicitud de Nota Simple Informativa ante el Sr. Registrador de la Propiedad número uno de Chiclana de la Frontera, no obteniendo respuesta negativa alguna a dicha solicitud, sino positiva y con respuesta a nuestra solicitud (…) 4. Que verbalmente explicamos a la empleada que atiende al público en la ventanilla de dichos Registros (Numero Uno y Numero Dos) los motivos de nuestras solicitudes de Nota Simples informativas expresándole la causa de la consulta, identificando la empleada al solicitante mediante DNI (…) y acreditando su representación en la que actúa de presidente de la asociación, mostrándole certificación (…). No solicitando la empleada al interesado ningún requisito más. 5. Que la documentación acreditativa sobre la veracidad de los hechos, la adjunto foliada y numerada. Fundamentos jurídicos: I. Sobre la admisibilidad del recurso. El presente recurso de alzada se presenta en tiempo y forma legales, sin haber agotado el tiempo necesario para interponer dicho escrito, tal y como establece el artículo 122 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Y, conforme al artículo 228 de la Ley Hipotecaria, los interesados podrán recurrir la decisión de éste ante esa Dirección General de los Registros y del Notariado. II. En cuanto al fondo del asunto. De conformidad con lo establecido en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, contra las resoluciones y actos de trámite –si estos últimos deciden directa o indirectamente el fondo del asunto, determinan la imposibilidad de continuar el procedimiento, producen indefensión o perjuicio imparable a derechos e intereses legítimos– que no pongan fin a la vía administrativa, puede interponerse recurso de alzada ante el órgano superior jerárquico del que dictó, fundamentado en cualquiera de las causas de nulidad o anulabilidad previstas en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Infracciones al ordenamiento jurídico en las que ha incurrido la resolución dictada y que recorrimos: 1. Principio de interés legítimo para acceder a la información del Registro. Tanto el Código Civil (art 607), como la Ley Hipotecaria (art 221) y el Reglamento Hipotecario, establecen que “Los registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reates inscritos. El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo”. La norma tiene dos partes sobre el carácter público del Registro: – De un lado dice que el Registro es público, lo que significa que está al servicio de todos, de los intereses de los usuarios, (principio de accesibilidad de los usuarios) – Pero, de otro, exige que el ciudadano que acuda a la publicidad registral tenga, a juicio del Registrador, un interés legítimo o conocido en relación con el destino institucional del Registro de promover la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario. Ese interés legítimo consiste en que el solicitante se halle afectado, de algún modo, por el contenido del Registro. Y esto ocurre cuando el usuario entra en contacto o pretende entrar en contacto con el titular de algún derecho sobre el inmueble, ya que tiene interés en algún derecho real sobre un inmueble, ya porque el mismo le va a servir de garantía n otra función del tráfico inmobiliario. 2. Principio de publicidad registral. En el caso de la publicidad registral, es claro que la Ley Hipotecaría permite la cesión de datos sin necesidad de consentimiento del interesado, como consecuencia del principio general de que “los Registros serán públicos para quienes tensan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos” recogidos por el artículo 221 de la Ley Hipotecaria y demás disposiciones concordantes ya expuestas. Para ajustar la actuación de los registradores en la emisión de notas simples entre Registros a lo dispuesto en el artículo 9 de la LOPD, que impone al responsable del tratamiento de los datos (registrador) “el deber de adoptar las medidas de índole técnica y organizativas necesarias que garanticen la seguridad de los datos de carácter personal y eviten su alteración. pérdida, tratamiento o acceso no autorizado, habida cuenta del estado de la tecnología, la naturaliza de los datos almacenados y los riesgos a los que están expuestos, ya provengan de la acción humana o del medio físico o natural”. La Dirección General de los Registros y del Notariado dictó la instrucción de 10 de abril de 2000. Esta instrucción, como su propio texto manifiesta, responde a la “necesidad de contar con una norma que imponga a los registradores de la propiedad la obligación de estar dotados de los medios materiales y técnicos para hacer efectivo, un sistema de publicidad instrumental”, y que permita la “solicitud y remisión de publicidad formal a los interesados por correo electrónico, mediante la instalación de la infraestructura tecnológica adecuada través de servidores de integración en cada Registro de la Propiedad y un servidor central en el colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España”, para lo que obliga a todos los Registradores a disponer de “correo electrónico en sus oficinas, con las características técnicas que determine el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España”, formando “una red telemática de información registral inmobiliaria que permita la comunicación con cualquier interesado”. El interés legítimo para tener derecho a obtener la publicidad formal del Registro, es más amplio que el interés directo, de forma que alcanza a cualquier tipo de interés lícito. Citamos la STS de 24 de febrero de 2000 que aclaró que la exigencia del interés legítimo –amparado por el artículo 221.7 de la Ley Hipotecaria– se refiere expresamente a los fines lícitos que se proponga quien solicite la información registral, fines lícitos que implican un interés legítimo no contrario a Derecho. Por otra parte, no debemos olvidar que “La inscripción y la publicidad registral son tratamientos o cesiones de datos, pero serían consentidos en nuestro sistema de voluntariedad de la inscripción y, por lo tanto, habría consentimiento expreso del interesado para que sean publicados los datos registrables. contemplados expresamente en una Ley”. “No entendemos como, en este municipio con dos registradores de la propiedad ubicados en el mismo inmueble, donde se atiende al público en ventanilla para ambos registradores por la misma empleada, donde se explica los motivos de nuestra solicitud, y se le muestra la acreditación como interesado a través del DNI y Certificación de la representación que ostenta, sin exigir ningún requisito más, obtengamos, de cada uno de los registradores distinto proceder, esto es: el registrado número uno accede a nuestra solicitud y extendió la publicidad presentada y, por el contrario, el registrador número dos, resuelve, no expedir la nota simple sin decir los motivos en los cuales basa realmente tal justificación”. Pero es que, además, la resolución desestimatoria de nuestra petición se limita a hacer una extensa exposición de las facultades del Registrador para denegar la emisión de la nota simple, pero sin indicar finalmente el motivo por el que en el presente caso se deniega dicha emisión, falta de justificación o motivación que debe llevar inexorablemente a la revocación o anulación de la resolución dictada con obligación de expedir las notas simples solicitadas. Por todo ello y en su atención, es por lo que, Solicitamos: Que teniendo por presentado este escrito se sirva admitirlo, tenga por interpuesto Recursos de Alzada contra la Resolución mencionada del Sr. Registrador número dos de Chiclana de la Frontera y, en base a los motivos alegados, dicte Resolución por la que se declare la revocación, nulidad o anulabilidad de la misma, con obligación de expedición y entrega a esta parte de las notas simples solicitadas.» IV El registrador emitió informe, mantuvo su nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE (Reglamento general de protección de datos); los artículos 2.3 de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales; 607 del Código Civil; 221 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 332 y siguientes del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Constitucional de 30 de noviembre de 2000 y 31 de enero de 2013; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 12 de diciembre de 2000 y 31 de enero, 9 de abril y 7 de junio de 2001; las Resoluciones-Circulares de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de abril de 1983 y 12 de junio de 1985; las Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de febrero de 1987, 29 de octubre de 1996 y 17 de febrero de 1998, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de septiembre de 2009, 29 de julio y 3 de diciembre de 2010, 16 de septiembre de 2011, 14 de septiembre, 19 y 20 de noviembre y 12 de diciembre de 2012, 24 de enero, 26 de febrero, 1 de abril, 4 de julio y 20 de septiembre de 2013, 3 de febrero, 30 de mayo, 18 de septiembre y 12 de diciembre de 2014, 12 de diciembre de 2015, 25 de noviembre de 2016, 17 de mayo y 27 de junio de 2018 y 14 de marzo de 2019. 1. Se debate en el presente recurso si procede expedir nota simple del patrimonio del alcalde del Ayuntamiento de Chiclana. A juicio del registrador no procede por no haberse acreditado un interés directo, legítimo y patrimonial. El recurrente entiende que el Registro es público, lo que significa que está al servicio de todos los usuarios, y que existe un interés lícito, no contrario a Derecho, para obtenerla. 2. El recurso debe ser desestimado y confirmada la fundada nota de calificación del registrador según reiterada doctrina de esta Dirección General de los Registros y del Notariado. En efecto es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 6 de noviembre, 11 de diciembre de 2017 y 14 marzo de 2019, entre otras), con arreglo a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador. En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y en tercer lugar, que datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información. La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos. En relación con el interés legítimo, sostiene la Dirección General (cfr. Resolución de 25 de noviembre de 2016, entre otras muchas) que debe ser: a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés); b) ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y c) ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés licito. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 24 de febrero de 2000, estableció que dicha exigencia reglamentaria de interés legítimo parece amparada por el artículo 222.7 de la Ley Hipotecaria que se refiere expresamente a los «fines lícitos» que se proponga quien solicite la información registral, fines lícitos que implican un interés legítimo en cuanto no contrario a derecho. Como ya se ha señalado, el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, interés que ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 16 de junio de 1990 y de 7 de junio de 2001). Esta necesaria calificación del interés concurrente en el solicitante de la información registral queda patente, como ha señalado la doctrina, cuando se somete a contraste el contenido del artículo 607 del Código Civil, conforme al cual: «El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos», con sus antecedentes pre legislativos que utilizaban la expresión mucho más amplia, referida al solicitante, de «cualquiera que lo exija» que figuraba en el artículo 1736 del Proyecto del Código Civil de 1836 y en el artículo 1885 del Proyecto de Código Civil de 1851, expresión que el Código Civil definitivamente aprobado, tomándola de la Ley Hipotecaria primitiva, sustituye por la exigencia del «interés conocido» (cfr. artículo 607 transcrito). Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral. Ello no significa que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos. Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia y economía, la investigación jurídica de la propiedad y de las empresas a la mera solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental con la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos. Y si bien es cierto que, como ha señalado este Centro Directivo (vid. Resolución de 14 de julio de 2016) en los casos en que el solicitante de la información sea el propio titular registral de la finca, el interés legítimo debe presumirse sin necesidad de más indagaciones respecto de todos los asientos relativos a su finca, ello no dispensa de la aplicación de la citada legislación en materia de protección de datos, debiendo por ello el registrador, como ha señalado la Resolución de reciente cita, adoptar las debidas cautelas respecto de los datos personales de otras personas incluidos en los citados asientos, respecto de los cuales se ha de valorar igualmente la concurrencia de un interés legítimo por parte del solicitante en relación con la causa o finalidad a que responda la solicitud. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso- Administrativo, de 7 de junio de 2001, recuerda la necesidad de expresar la causa y finalidad de la consulta para que el registrador pueda, no sólo calificar la concurrencia de interés legítimo, sino también para que pueda velar por el cumplimiento de las normas sobre protección de datos de carácter personal. Y para ello resulta fundamental, como hemos visto, ajustar la publicidad registral a la finalidad para la que esta institucionalmente prevista. Pero el registrador, como ha señalado la Resolución de 30 de mayo de 2014, en el ámbito de su calificación, para considerar justificado ese interés no sólo debe apreciar la literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que, a su juicio y bajo su responsabilidad, facilite el registrador al peticionario de la información. 3. En el supuesto de hecho de este expediente, no se aprecia el interés concreto patrimonial que legitima para la obtención de la información registral. El Registro de la Propiedad ciertamente es público, pero sólo para quien tiene interés conocido, interés legítimo que no se aprecia en una solicitud genérica de información sobre patrimonio de las personas que podría contravenir la legislación de datos de carácter personal. Esa extensión horizontal y general de información sobre la persona, sin interés legítimo acreditado, sólo con el consentimiento del interesado o con resolución judicial o administrativa firme en procedimiento adecuado dirigido contra él podrá dispensarse. Obsérvese que tampoco otras instituciones, a pesar del carácter público de las mismas (por ejemplo, el Catastro) dan información de titularidades y menos de patrimonios sin un interés legítimo, específico, no puesto de manifiesto en el caso que nos ocupa. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por don A. R. M. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad Castellón de la Plana número 1, don Antonio Manrique Ríos, por la que se suspende la inscripción de una resolución expedida por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda de Castellón. Hechos I Se presentó copia de propuesta y acuerdo de adjudicación por subasta de un inmueble del Estado expedida por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda de Castellón, de fecha 4 de septiembre de 2007, por la que se acordaba la adjudicación del inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad de Castellón de la Plana número 1, finca registral número 10.561 a favor del Estado-Agencia Estatal de la Administración Tributaria. II Presentada el día 19 de agosto de 2019 dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Castellón de la Plana número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario: El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado el 19 de agosto de 2019, bajo el asiento número 522 del Diario 91, con número de entrada 4568, que corresponde a la resolución expedida el 16 de julio de 2007 por la Jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y hacienda en Castellón, doña P. L. M., del que se ha aportado copia cotejada con fecha 19 de mayo de 2008, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: En el precedente documento se acuerda la adjudicación de la finca registral 10.561 de la Sección 1.ª de este Registro, propiedad del Estado, que consta en el Inventario General de Bienes y Derechos del Estado con el número (…), a favor de don A. R. M., con D.N.I. (…), observando que adolece de los siguientes defectos: 1. Para que la adjudicación objeto del documento tenga acceso al Registro mediante la correspondiente inscripción, es necesario elevar el documento a escritura pública. 2. Faltan datos relativos a las circunstancias personales del adjudicatario don A. R. M., tales como si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, y su estado civil -soltero, casado, viudo, separado o divorciado- y, de ser casado, el régimen económico matrimonial, el nombre y apellidos, D.N.I. del otro cónyuge y el carácter de la adquisición. 3. Falta justificante de haberse presentado o comunicado al Ayuntamiento de esta ciudad el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -plusvalía-. Por lo expuesto, se suspende la inscripción al considerar que existen contradicciones y faltan circunstancias que son necesarias para la inscripción de la escritura que se pretende: 1.º En relación al primero de los defectos, la necesidad del otorgamiento de escritura pública para proceder a la inscripción, resulta de: El artículo 2 de la Ley Hipotecaria, que literalmente dice \"En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. (...) 3.º Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. (...) 6.º Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos. (...)\", y en su artículo 3, indica: \"Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos\". Respecto a lo anterior, la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas señala en su artículo 113 «Formalización», lo siguiente: «1. Con las salvedades establecidas en el apartado siguiente, los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública. Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán formalizarse en escritura pública, para poder ser inscritos. Los gastos generados por ello serán a costa de la parte que haya solicitado la citada formalización. 2. Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad. 3. Compete a la Dirección General del Patrimonio del Estado realizar los trámites conducentes a la formalización notarial de los contratos y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos de la Administración General del Estado a que se refiere este título. En el otorgamiento de las escrituras ostentará la representación de la Administración General del Estado el Director General del Patrimonio del Estado o funcionario en quien delegue.». A la vista del último artículo reseñado, no resulta de aplicación la excepción que se contemplada en su punto 2, puesto que la posibilidad de que se formalice en documento administrativo, lo es para el caso de enajenación de inmuebles rústicos, que no es el caso. 2.º Respecto del segundo defecto, de conformidad con el Principio de Especialidad consagrados en los artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria: «Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos», y Artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario: \"La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas: Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten\". 3.º Respecto del tercer defecto, conforme al artículo 254 apartado 5 de la Ley Hipotecaria, que establece que \"El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo\". No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado. Se procede a la prórroga del asiento de presentación conforme a lo establecido en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Contra esta decisión (…) Castellón de la Plana, a 9 de septiembre de 2019.–El Registrador, Fdo: Antonio Manrique Ríos». III Contra la anterior nota de calificación, don A. R. M. interpuso recurso el día 15 de octubre de 2019 mediante escrito en el que indicaba lo siguiente: «Expongo: Celebrada subasta pública de la citada finca el día 4-7-2007, fue adjudicada por 88.096,90E. El depósito y remate se ingresaron en tiempo y forma, sin oposición por parte de la AEAT. El 1-10-2007, la AEAT me envió escrito para retirar las llaves del inmueble, sin hacer mención para formalizar escritura pública. El 12-5-2008, presentó escrito en AEAT, solicitando Certificación del Acta de Adjudicación como documento necesario para inscribir la finca. Con fecha 16-5-2008, AEAT, en su escrito, accedió a mi petición enviándome la Certificación de Adjudicación, en la cual constaban todos los datos, siendo firmada por la Delegada de Economía y Hacienda, Jefe de Sección, pasando el Certificado al Servicio Jurídico del Estado, el cual no se opuso. Presentada la Certificación en el Registro [sic] n.º 1 de Castellón, el responsable del mismo (D. P.) me informó que faltaban documentos, que debía solicitar AEAT, lo cual reclamé mediante mi solicitud el 5-8-2008. Su respuesta a mi solicitud hasta la fecha, silencio administrativo. Habían cometido irregularidades y ocultación de datos: La finca había estado alquilada y no pagaban ni los inquilinos, ni la Agencia Tributaria, los gastos de comunidad desde el año 1994, basándose en que no estaba constituida la comunidad de propietarios. La AEAT es la principal responsable, junto con la comunidad, de inscribir en el Registro la Comunidad de Propietarios. Se inscribió el 24-1-2008 en la AEAT y en el Registro n.º 1 (Castellón). Se acordó en junta, según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su art. 9 letra D, reclamar a AEAT la cantidad de 885E total, en concepto: 750E reparación patio por motivos de salubridad y 135E cuotas ordinarias del año anterior. Su respuesta \"silencio administrativo\". Finalmente tuve que abonarlo yo. La Agencia Tributaria desde el año 2008, comunicó el Certificado a las diversas administraciones, siendo suficiente para que yo pagara el IBI la tasa recogida de residuos sólidos urbanos. Constaba en los datos fiscales de la AEAT como propietario desde el 2008, por lo cual, he tenido que pagar impuestos desde esa fecha. Sin cmbargo.cn realidad, yo no soy el propietario legal ya que me deniegan la inscripción en el Registro, necesaria para estar protegido ante terceros y ejercer los derechos fundamentales propios. El Registro n.º 1 Castellón se basa en tres argumentos que no se sostienen, siendo contradictorios por lo expuesto anteriormente y por lo siguiente: Primero: El 19-8-2019 presenté en la Agencia Tributaria Valenciana, el Certificado de Adjudicación siendo aceptado, validado y registrado con n.º de control (…). El no aceptar el Registro la inscripción, es contraria a mi escrito solicitado el 12-5-2008, el cual fue aceptado por la AEAT, el 16-5-2008. Supone la anulación de la subasta por defecto de forma e irregularidades varias. El propio Registrador manifiesta en su escrito «Suspensión» de inscripción por motivos en Ley Hipotecaria (art. 2) se inscribirán: Tercero [sic]: Aquellos que el Gobierno o sus agentes expidan en la forma que prescriben los reglamentos. En la Ley de Patrimonio de las Administraciones Publicas, art 113 en el punto 3.º dice: «Compete a DGPE realizar los trámites necesarios». En el punto primero al final dice: «Los gastos generados por ello serán a cargo de la parte que haya solicitado la formalización.» Es por esto último, por lo cual, la AEAT aceptó mi petición de admitir un Certificado de Adjudicación, para evitarse gastos y problemas sin resolver, como son: el no abonar lo establecido por Ley referente a los gastos de comunidad y la falta de información en las bases de la subasta acerca de la ilegalidad de la finca, en cuanto a la obligatoriedad de tener constituida legalmente la Comunidad de Propietarios, requisito indispensable para poder subastar el piso. En cuanto al punto segundo sobre circunstancias de D. A. R. M. su DNI es (…), su dirección en fecha de adjudicación: (…); edad 20 años; estado civil: Soltero; carácter de la adquisición: Privativo. Todos estos datos constan en documentación originales aportadas. Respecto al punto 3 sobre la falta de justificación de haber presentado o comunicado al Ayuntamiento de Castellón sobre Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía: El impuesto del IBI y otros, los abono desde hace 12 años, sin escritura ni registro. Por consiguiente, AEAT, debió de informar a las administraciones y no necesitó ni escritura, ni notario, sólo Certificado de Adjudicación. En el Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 Marzo, se establece: Es el vendedor quien ha de pagar. Este documento de plusvalía del terreno, debió aportármelo AEAT cuando le solicite la documentación en fecha 5-8-2008 necesaria para registrar. Ante las circunstancias descritas, yo pensaba que AEAT se había encargado de realizar las gestiones necesarias para inscribir y que estas se habían realizado. Cuando comprobé que no era propietario de la finca, solicité una hoja simple al Registro, sorprendiéndome por no ser el titular legal después de 12 años. Presenté un recurso el 2-5-2017 ante Subsecretaría General de Hacienda, sin que hasta la fecha haya recibida comunicación alguna. Una vez aceptada mi petición de emitir Certificado Adjudicación por parte de AEAT, la misma Administración Estatal u otro Órgano inferior, no puede tomar una decisión contraría perjudicando a terceros, después de 12 años cumpliendo con todas mis obligaciones». IV El Registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación, ratificándola en cuanto al defecto apuntado, y elevó el expediente a este Centro Directivo. Dado traslado del recurso interpuesto el día 20 de octubre de 2019 a la autoridad que expidió el título calificado conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria para que, en su caso, emitiera las alegaciones que considerase oportunas, transcurrido el plazo legalmente previsto no se formularon alegaciones. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 3, 9 y 254.5 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario; 104 y 110.6.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales; 113 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 2006, 5 de diciembre de 2011, 30 de enero, 3 y 10 de octubre y 27 de noviembre de 2014, 5 de marzo, 17 de julio y 28 de agosto de 2015 y 7 de enero de 2016. 1. Se discute en el presente expediente si procede practicar la inscripción de la adquisición de un bien inmueble transmitido al recurrente por la Dirección General del Patrimonio del Estado mediante la presentación de una propuesta y acuerdo de adjudicación suscrita por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda, con el conforme de la delegada del Ministerio de Economía y Hacienda. Se trata de la enajenación de un inmueble del Estado que se dice no necesario para el uso general, ni para el servicio público, ni resulta conveniente su explotación. A su vez es objeto de calificación la insuficiente identificación del adquirente mediante la reseña de las preceptivas circunstancias personales y la falta de justificación de la presentación o comunicación al Ayuntamiento de Castellón en relación al Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. 2. Este Centro Directivo (vid. Resoluciones recogidas en los «Vistos») ha analizado el alcance del denominado cierre registral por no acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales, tanto en relación a los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados y de Sucesiones y Donaciones, como respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). El artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria dispone: «Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir». Más específicamente el mismo artículo establece en su punto 5: «El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo». Y a los efectos de aclarar en qué consiste este cierre registral, el artículo 255, párrafo primero, de la misma ley establece: «No obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; más en tal caso se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto». En consecuencia, la falta de acreditación de la liquidación del Impuesto de Plusvalía supone el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento de presentación) y la suspensión de la calificación del documento. 3. La doctrina mantenida por este Centro Directivo ha establecido que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquel consideró aplicable, de modo que el registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes -en este caso, municipales- los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida. En el presente caso estamos ante un supuesto de clara exención, por cuanto el artículo 105.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, determina que: «2. Asimismo, estarán exentos de este impuesto los correspondientes incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer aquél recaiga sobre las siguientes personas o entidades: a) El Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales, a las que pertenezca el municipio, así como los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales» (cfr. artículo 106.1.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). 4. Respecto de la insuficiente identificación del adquirente mediante la reseña en el título objeto de calificación de las circunstancias contenidas en los artículos 9 y 51 de la Ley y del Reglamento Hipotecario debe confirmarse que el principio de especialidad determina la oportuna concreción en el asiento registral de las circunstancias identificadoras de los sujetos intervinientes en el mismo, de tal manera que se eviten ambigüedades u omisiones que pudieran menoscabar la seguridad jurídica ofrecida por la publicidad tabular. En el presente expediente resulta que el adquirente queda exclusivamente identificado en el título objeto de calificación mediante su nombre y apellidos, domicilio y número de identificación fiscal, sin contener referencia alguna a su mayoría de edad y a su estado civil y, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial vigente, así como en su caso el carácter del bien. Resulta indubitado que tales extremos deben resultar del propio título objeto de calificación ya que resultan imprescindibles tanto para que el registrador competente pueda desarrollar su imperativa función calificadora en relación a la capacidad para adquirir, como para practicar el oportuno asiento registral con completa identificación del nuevo titular registral, extremo que por otro lado resultará determinante para calificar la legalidad de futuros negocios respecto del mismo bien. No puede tenerse en cuenta la información aportada con el escrito a estos efectos, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Por todo ello el defecto debe ser confirmado. 5. Por último, se discute en el presente expediente si la certificación administrativa es título adecuado para inscribir la transmisión de un inmueble por parte de la Administración Pública a un particular o si es preciso otorgar escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para resolver sobre el particular hay que partir del concepto legalmente vigente de documento inscribible que, como señala el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Como ha señalado este Centro Directivo en otras ocasiones, al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse, de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (Resolución de 22 de febrero de 2006 y las que en la misma se citan). La Ley del Patrimonio de las Administraciones públicas en su artículo 113 establece que: «1. Con las salvedades establecidas en el apartado siguiente, los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública. Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán formalizarse en escritura pública, para poder ser inscritos. Los gastos generados por ello serán a costa de la parte que haya solicitado la citada formalización. 2. Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad. 3. Compete a la Dirección General del Patrimonio del Estado realizar los trámites conducentes a la formalización notarial de los contratos y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos de la Administración General del Estado a que se refiere este título. En el otorgamiento de las escrituras ostentará la representación de la Administración General del Estado el Director General del Patrimonio del Estado o funcionario en quien delegue» (cfr. artículo 98 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas). Por todo ello el defecto debe ser confirmado. Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar parcialmente la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por don A. R. M. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad Castellón de la Plana número 1, don Antonio Manrique Ríos, por la que se suspende la inscripción de una resolución expedida por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda de Castellón. Hechos I Se presentó copia de propuesta y acuerdo de adjudicación por subasta de un inmueble del Estado expedida por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda de Castellón, de fecha 4 de septiembre de 2007, por la que se acordaba la adjudicación del inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad de Castellón de la Plana número 1, finca registral número 10.561 a favor del Estado-Agencia Estatal de la Administración Tributaria. II Presentada el día 19 de agosto de 2019 dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Castellón de la Plana número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario: El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado el 19 de agosto de 2019, bajo el asiento número 522 del Diario 91, con número de entrada 4568, que corresponde a la resolución expedida el 16 de julio de 2007 por la Jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y hacienda en Castellón, doña P. L. M., del que se ha aportado copia cotejada con fecha 19 de mayo de 2008, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: En el precedente documento se acuerda la adjudicación de la finca registral 10.561 de la Sección 1.ª de este Registro, propiedad del Estado, que consta en el Inventario General de Bienes y Derechos del Estado con el número (…), a favor de don A. R. M., con D.N.I. (…), observando que adolece de los siguientes defectos: 1. Para que la adjudicación objeto del documento tenga acceso al Registro mediante la correspondiente inscripción, es necesario elevar el documento a escritura pública. 2. Faltan datos relativos a las circunstancias personales del adjudicatario don A. R. M., tales como si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, y su estado civil -soltero, casado, viudo, separado o divorciado- y, de ser casado, el régimen económico matrimonial, el nombre y apellidos, D.N.I. del otro cónyuge y el carácter de la adquisición. 3. Falta justificante de haberse presentado o comunicado al Ayuntamiento de esta ciudad el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -plusvalía-. Por lo expuesto, se suspende la inscripción al considerar que existen contradicciones y faltan circunstancias que son necesarias para la inscripción de la escritura que se pretende: 1.º En relación al primero de los defectos, la necesidad del otorgamiento de escritura pública para proceder a la inscripción, resulta de: El artículo 2 de la Ley Hipotecaria, que literalmente dice \"En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. (...) 3.º Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. (...) 6.º Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos. (...)\", y en su artículo 3, indica: \"Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos\". Respecto a lo anterior, la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas señala en su artículo 113 «Formalización», lo siguiente: «1. Con las salvedades establecidas en el apartado siguiente, los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública. Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán formalizarse en escritura pública, para poder ser inscritos. Los gastos generados por ello serán a costa de la parte que haya solicitado la citada formalización. 2. Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad. 3. Compete a la Dirección General del Patrimonio del Estado realizar los trámites conducentes a la formalización notarial de los contratos y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos de la Administración General del Estado a que se refiere este título. En el otorgamiento de las escrituras ostentará la representación de la Administración General del Estado el Director General del Patrimonio del Estado o funcionario en quien delegue.». A la vista del último artículo reseñado, no resulta de aplicación la excepción que se contemplada en su punto 2, puesto que la posibilidad de que se formalice en documento administrativo, lo es para el caso de enajenación de inmuebles rústicos, que no es el caso. 2.º Respecto del segundo defecto, de conformidad con el Principio de Especialidad consagrados en los artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria: «Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos», y Artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario: \"La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas: Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten\". 3.º Respecto del tercer defecto, conforme al artículo 254 apartado 5 de la Ley Hipotecaria, que establece que \"El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo\". No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado. Se procede a la prórroga del asiento de presentación conforme a lo establecido en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Contra esta decisión (…) Castellón de la Plana, a 9 de septiembre de 2019.–El Registrador, Fdo: Antonio Manrique Ríos». III Contra la anterior nota de calificación, don A. R. M. interpuso recurso el día 15 de octubre de 2019 mediante escrito en el que indicaba lo siguiente: «Expongo: Celebrada subasta pública de la citada finca el día 4-7-2007, fue adjudicada por 88.096,90E. El depósito y remate se ingresaron en tiempo y forma, sin oposición por parte de la AEAT. El 1-10-2007, la AEAT me envió escrito para retirar las llaves del inmueble, sin hacer mención para formalizar escritura pública. El 12-5-2008, presentó escrito en AEAT, solicitando Certificación del Acta de Adjudicación como documento necesario para inscribir la finca. Con fecha 16-5-2008, AEAT, en su escrito, accedió a mi petición enviándome la Certificación de Adjudicación, en la cual constaban todos los datos, siendo firmada por la Delegada de Economía y Hacienda, Jefe de Sección, pasando el Certificado al Servicio Jurídico del Estado, el cual no se opuso. Presentada la Certificación en el Registro [sic] n.º 1 de Castellón, el responsable del mismo (D. P.) me informó que faltaban documentos, que debía solicitar AEAT, lo cual reclamé mediante mi solicitud el 5-8-2008. Su respuesta a mi solicitud hasta la fecha, silencio administrativo. Habían cometido irregularidades y ocultación de datos: La finca había estado alquilada y no pagaban ni los inquilinos, ni la Agencia Tributaria, los gastos de comunidad desde el año 1994, basándose en que no estaba constituida la comunidad de propietarios. La AEAT es la principal responsable, junto con la comunidad, de inscribir en el Registro la Comunidad de Propietarios. Se inscribió el 24-1-2008 en la AEAT y en el Registro n.º 1 (Castellón). Se acordó en junta, según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su art. 9 letra D, reclamar a AEAT la cantidad de 885E total, en concepto: 750E reparación patio por motivos de salubridad y 135E cuotas ordinarias del año anterior. Su respuesta \"silencio administrativo\". Finalmente tuve que abonarlo yo. La Agencia Tributaria desde el año 2008, comunicó el Certificado a las diversas administraciones, siendo suficiente para que yo pagara el IBI la tasa recogida de residuos sólidos urbanos. Constaba en los datos fiscales de la AEAT como propietario desde el 2008, por lo cual, he tenido que pagar impuestos desde esa fecha. Sin cmbargo.cn realidad, yo no soy el propietario legal ya que me deniegan la inscripción en el Registro, necesaria para estar protegido ante terceros y ejercer los derechos fundamentales propios. El Registro n.º 1 Castellón se basa en tres argumentos que no se sostienen, siendo contradictorios por lo expuesto anteriormente y por lo siguiente: Primero: El 19-8-2019 presenté en la Agencia Tributaria Valenciana, el Certificado de Adjudicación siendo aceptado, validado y registrado con n.º de control (…). El no aceptar el Registro la inscripción, es contraria a mi escrito solicitado el 12-5-2008, el cual fue aceptado por la AEAT, el 16-5-2008. Supone la anulación de la subasta por defecto de forma e irregularidades varias. El propio Registrador manifiesta en su escrito «Suspensión» de inscripción por motivos en Ley Hipotecaria (art. 2) se inscribirán: Tercero [sic]: Aquellos que el Gobierno o sus agentes expidan en la forma que prescriben los reglamentos. En la Ley de Patrimonio de las Administraciones Publicas, art 113 en el punto 3.º dice: «Compete a DGPE realizar los trámites necesarios». En el punto primero al final dice: «Los gastos generados por ello serán a cargo de la parte que haya solicitado la formalización.» Es por esto último, por lo cual, la AEAT aceptó mi petición de admitir un Certificado de Adjudicación, para evitarse gastos y problemas sin resolver, como son: el no abonar lo establecido por Ley referente a los gastos de comunidad y la falta de información en las bases de la subasta acerca de la ilegalidad de la finca, en cuanto a la obligatoriedad de tener constituida legalmente la Comunidad de Propietarios, requisito indispensable para poder subastar el piso. En cuanto al punto segundo sobre circunstancias de D. A. R. M. su DNI es (…), su dirección en fecha de adjudicación: (…); edad 20 años; estado civil: Soltero; carácter de la adquisición: Privativo. Todos estos datos constan en documentación originales aportadas. Respecto al punto 3 sobre la falta de justificación de haber presentado o comunicado al Ayuntamiento de Castellón sobre Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía: El impuesto del IBI y otros, los abono desde hace 12 años, sin escritura ni registro. Por consiguiente, AEAT, debió de informar a las administraciones y no necesitó ni escritura, ni notario, sólo Certificado de Adjudicación. En el Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 Marzo, se establece: Es el vendedor quien ha de pagar. Este documento de plusvalía del terreno, debió aportármelo AEAT cuando le solicite la documentación en fecha 5-8-2008 necesaria para registrar. Ante las circunstancias descritas, yo pensaba que AEAT se había encargado de realizar las gestiones necesarias para inscribir y que estas se habían realizado. Cuando comprobé que no era propietario de la finca, solicité una hoja simple al Registro, sorprendiéndome por no ser el titular legal después de 12 años. Presenté un recurso el 2-5-2017 ante Subsecretaría General de Hacienda, sin que hasta la fecha haya recibida comunicación alguna. Una vez aceptada mi petición de emitir Certificado Adjudicación por parte de AEAT, la misma Administración Estatal u otro Órgano inferior, no puede tomar una decisión contraría perjudicando a terceros, después de 12 años cumpliendo con todas mis obligaciones». IV El Registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación, ratificándola en cuanto al defecto apuntado, y elevó el expediente a este Centro Directivo. Dado traslado del recurso interpuesto el día 20 de octubre de 2019 a la autoridad que expidió el título calificado conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria para que, en su caso, emitiera las alegaciones que considerase oportunas, transcurrido el plazo legalmente previsto no se formularon alegaciones. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 3, 9 y 254.5 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario; 104 y 110.6.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales; 113 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 2006, 5 de diciembre de 2011, 30 de enero, 3 y 10 de octubre y 27 de noviembre de 2014, 5 de marzo, 17 de julio y 28 de agosto de 2015 y 7 de enero de 2016. 1. Se discute en el presente expediente si procede practicar la inscripción de la adquisición de un bien inmueble transmitido al recurrente por la Dirección General del Patrimonio del Estado mediante la presentación de una propuesta y acuerdo de adjudicación suscrita por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda, con el conforme de la delegada del Ministerio de Economía y Hacienda. Se trata de la enajenación de un inmueble del Estado que se dice no necesario para el uso general, ni para el servicio público, ni resulta conveniente su explotación. A su vez es objeto de calificación la insuficiente identificación del adquirente mediante la reseña de las preceptivas circunstancias personales y la falta de justificación de la presentación o comunicación al Ayuntamiento de Castellón en relación al Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. 2. Este Centro Directivo (vid. Resoluciones recogidas en los «Vistos») ha analizado el alcance del denominado cierre registral por no acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales, tanto en relación a los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados y de Sucesiones y Donaciones, como respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). El artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria dispone: «Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir». Más específicamente el mismo artículo establece en su punto 5: «El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo». Y a los efectos de aclarar en qué consiste este cierre registral, el artículo 255, párrafo primero, de la misma ley establece: «No obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; más en tal caso se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto». En consecuencia, la falta de acreditación de la liquidación del Impuesto de Plusvalía supone el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento de presentación) y la suspensión de la calificación del documento. 3. La doctrina mantenida por este Centro Directivo ha establecido que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquel consideró aplicable, de modo que el registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes -en este caso, municipales- los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida. En el presente caso estamos ante un supuesto de clara exención, por cuanto el artículo 105.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, determina que: «2. Asimismo, estarán exentos de este impuesto los correspondientes incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer aquél recaiga sobre las siguientes personas o entidades: a) El Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales, a las que pertenezca el municipio, así como los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales» (cfr. artículo 106.1.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). 4. Respecto de la insuficiente identificación del adquirente mediante la reseña en el título objeto de calificación de las circunstancias contenidas en los artículos 9 y 51 de la Ley y del Reglamento Hipotecario debe confirmarse que el principio de especialidad determina la oportuna concreción en el asiento registral de las circunstancias identificadoras de los sujetos intervinientes en el mismo, de tal manera que se eviten ambigüedades u omisiones que pudieran menoscabar la seguridad jurídica ofrecida por la publicidad tabular. En el presente expediente resulta que el adquirente queda exclusivamente identificado en el título objeto de calificación mediante su nombre y apellidos, domicilio y número de identificación fiscal, sin contener referencia alguna a su mayoría de edad y a su estado civil y, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial vigente, así como en su caso el carácter del bien. Resulta indubitado que tales extremos deben resultar del propio título objeto de calificación ya que resultan imprescindibles tanto para que el registrador competente pueda desarrollar su imperativa función calificadora en relación a la capacidad para adquirir, como para practicar el oportuno asiento registral con completa identificación del nuevo titular registral, extremo que por otro lado resultará determinante para calificar la legalidad de futuros negocios respecto del mismo bien. No puede tenerse en cuenta la información aportada con el escrito a estos efectos, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Por todo ello el defecto debe ser confirmado. 5. Por último, se discute en el presente expediente si la certificación administrativa es título adecuado para inscribir la transmisión de un inmueble por parte de la Administración Pública a un particular o si es preciso otorgar escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para resolver sobre el particular hay que partir del concepto legalmente vigente de documento inscribible que, como señala el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Como ha señalado este Centro Directivo en otras ocasiones, al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse, de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (Resolución de 22 de febrero de 2006 y las que en la misma se citan). La Ley del Patrimonio de las Administraciones públicas en su artículo 113 establece que: «1. Con las salvedades establecidas en el apartado siguiente, los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública. Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán formalizarse en escritura pública, para poder ser inscritos. Los gastos generados por ello serán a costa de la parte que haya solicitado la citada formalización. 2. Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad. 3. Compete a la Dirección General del Patrimonio del Estado realizar los trámites conducentes a la formalización notarial de los contratos y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos de la Administración General del Estado a que se refiere este título. En el otorgamiento de las escrituras ostentará la representación de la Administración General del Estado el Director General del Patrimonio del Estado o funcionario en quien delegue» (cfr. artículo 98 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas). Por todo ello el defecto debe ser confirmado. Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar parcialmente la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por don A. R. M. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad Castellón de la Plana número 1, don Antonio Manrique Ríos, por la que se suspende la inscripción de una resolución expedida por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda de Castellón. Hechos I Se presentó copia de propuesta y acuerdo de adjudicación por subasta de un inmueble del Estado expedida por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda de Castellón, de fecha 4 de septiembre de 2007, por la que se acordaba la adjudicación del inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad de Castellón de la Plana número 1, finca registral número 10.561 a favor del Estado-Agencia Estatal de la Administración Tributaria. II Presentada el día 19 de agosto de 2019 dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Castellón de la Plana número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario: El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado el 19 de agosto de 2019, bajo el asiento número 522 del Diario 91, con número de entrada 4568, que corresponde a la resolución expedida el 16 de julio de 2007 por la Jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y hacienda en Castellón, doña P. L. M., del que se ha aportado copia cotejada con fecha 19 de mayo de 2008, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: En el precedente documento se acuerda la adjudicación de la finca registral 10.561 de la Sección 1.ª de este Registro, propiedad del Estado, que consta en el Inventario General de Bienes y Derechos del Estado con el número (…), a favor de don A. R. M., con D.N.I. (…), observando que adolece de los siguientes defectos: 1. Para que la adjudicación objeto del documento tenga acceso al Registro mediante la correspondiente inscripción, es necesario elevar el documento a escritura pública. 2. Faltan datos relativos a las circunstancias personales del adjudicatario don A. R. M., tales como si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, y su estado civil -soltero, casado, viudo, separado o divorciado- y, de ser casado, el régimen económico matrimonial, el nombre y apellidos, D.N.I. del otro cónyuge y el carácter de la adquisición. 3. Falta justificante de haberse presentado o comunicado al Ayuntamiento de esta ciudad el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -plusvalía-. Por lo expuesto, se suspende la inscripción al considerar que existen contradicciones y faltan circunstancias que son necesarias para la inscripción de la escritura que se pretende: 1.º En relación al primero de los defectos, la necesidad del otorgamiento de escritura pública para proceder a la inscripción, resulta de: El artículo 2 de la Ley Hipotecaria, que literalmente dice \"En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. (...) 3.º Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. (...) 6.º Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos. (...)\", y en su artículo 3, indica: \"Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos\". Respecto a lo anterior, la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas señala en su artículo 113 «Formalización», lo siguiente: «1. Con las salvedades establecidas en el apartado siguiente, los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública. Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán formalizarse en escritura pública, para poder ser inscritos. Los gastos generados por ello serán a costa de la parte que haya solicitado la citada formalización. 2. Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad. 3. Compete a la Dirección General del Patrimonio del Estado realizar los trámites conducentes a la formalización notarial de los contratos y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos de la Administración General del Estado a que se refiere este título. En el otorgamiento de las escrituras ostentará la representación de la Administración General del Estado el Director General del Patrimonio del Estado o funcionario en quien delegue.». A la vista del último artículo reseñado, no resulta de aplicación la excepción que se contemplada en su punto 2, puesto que la posibilidad de que se formalice en documento administrativo, lo es para el caso de enajenación de inmuebles rústicos, que no es el caso. 2.º Respecto del segundo defecto, de conformidad con el Principio de Especialidad consagrados en los artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria: «Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos», y Artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario: \"La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas: Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten\". 3.º Respecto del tercer defecto, conforme al artículo 254 apartado 5 de la Ley Hipotecaria, que establece que \"El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo\". No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado. Se procede a la prórroga del asiento de presentación conforme a lo establecido en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Contra esta decisión (…) Castellón de la Plana, a 9 de septiembre de 2019.–El Registrador, Fdo: Antonio Manrique Ríos». III Contra la anterior nota de calificación, don A. R. M. interpuso recurso el día 15 de octubre de 2019 mediante escrito en el que indicaba lo siguiente: «Expongo: Celebrada subasta pública de la citada finca el día 4-7-2007, fue adjudicada por 88.096,90E. El depósito y remate se ingresaron en tiempo y forma, sin oposición por parte de la AEAT. El 1-10-2007, la AEAT me envió escrito para retirar las llaves del inmueble, sin hacer mención para formalizar escritura pública. El 12-5-2008, presentó escrito en AEAT, solicitando Certificación del Acta de Adjudicación como documento necesario para inscribir la finca. Con fecha 16-5-2008, AEAT, en su escrito, accedió a mi petición enviándome la Certificación de Adjudicación, en la cual constaban todos los datos, siendo firmada por la Delegada de Economía y Hacienda, Jefe de Sección, pasando el Certificado al Servicio Jurídico del Estado, el cual no se opuso. Presentada la Certificación en el Registro [sic] n.º 1 de Castellón, el responsable del mismo (D. P.) me informó que faltaban documentos, que debía solicitar AEAT, lo cual reclamé mediante mi solicitud el 5-8-2008. Su respuesta a mi solicitud hasta la fecha, silencio administrativo. Habían cometido irregularidades y ocultación de datos: La finca había estado alquilada y no pagaban ni los inquilinos, ni la Agencia Tributaria, los gastos de comunidad desde el año 1994, basándose en que no estaba constituida la comunidad de propietarios. La AEAT es la principal responsable, junto con la comunidad, de inscribir en el Registro la Comunidad de Propietarios. Se inscribió el 24-1-2008 en la AEAT y en el Registro n.º 1 (Castellón). Se acordó en junta, según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su art. 9 letra D, reclamar a AEAT la cantidad de 885E total, en concepto: 750E reparación patio por motivos de salubridad y 135E cuotas ordinarias del año anterior. Su respuesta \"silencio administrativo\". Finalmente tuve que abonarlo yo. La Agencia Tributaria desde el año 2008, comunicó el Certificado a las diversas administraciones, siendo suficiente para que yo pagara el IBI la tasa recogida de residuos sólidos urbanos. Constaba en los datos fiscales de la AEAT como propietario desde el 2008, por lo cual, he tenido que pagar impuestos desde esa fecha. Sin cmbargo.cn realidad, yo no soy el propietario legal ya que me deniegan la inscripción en el Registro, necesaria para estar protegido ante terceros y ejercer los derechos fundamentales propios. El Registro n.º 1 Castellón se basa en tres argumentos que no se sostienen, siendo contradictorios por lo expuesto anteriormente y por lo siguiente: Primero: El 19-8-2019 presenté en la Agencia Tributaria Valenciana, el Certificado de Adjudicación siendo aceptado, validado y registrado con n.º de control (…). El no aceptar el Registro la inscripción, es contraria a mi escrito solicitado el 12-5-2008, el cual fue aceptado por la AEAT, el 16-5-2008. Supone la anulación de la subasta por defecto de forma e irregularidades varias. El propio Registrador manifiesta en su escrito «Suspensión» de inscripción por motivos en Ley Hipotecaria (art. 2) se inscribirán: Tercero [sic]: Aquellos que el Gobierno o sus agentes expidan en la forma que prescriben los reglamentos. En la Ley de Patrimonio de las Administraciones Publicas, art 113 en el punto 3.º dice: «Compete a DGPE realizar los trámites necesarios». En el punto primero al final dice: «Los gastos generados por ello serán a cargo de la parte que haya solicitado la formalización.» Es por esto último, por lo cual, la AEAT aceptó mi petición de admitir un Certificado de Adjudicación, para evitarse gastos y problemas sin resolver, como son: el no abonar lo establecido por Ley referente a los gastos de comunidad y la falta de información en las bases de la subasta acerca de la ilegalidad de la finca, en cuanto a la obligatoriedad de tener constituida legalmente la Comunidad de Propietarios, requisito indispensable para poder subastar el piso. En cuanto al punto segundo sobre circunstancias de D. A. R. M. su DNI es (…), su dirección en fecha de adjudicación: (…); edad 20 años; estado civil: Soltero; carácter de la adquisición: Privativo. Todos estos datos constan en documentación originales aportadas. Respecto al punto 3 sobre la falta de justificación de haber presentado o comunicado al Ayuntamiento de Castellón sobre Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía: El impuesto del IBI y otros, los abono desde hace 12 años, sin escritura ni registro. Por consiguiente, AEAT, debió de informar a las administraciones y no necesitó ni escritura, ni notario, sólo Certificado de Adjudicación. En el Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 Marzo, se establece: Es el vendedor quien ha de pagar. Este documento de plusvalía del terreno, debió aportármelo AEAT cuando le solicite la documentación en fecha 5-8-2008 necesaria para registrar. Ante las circunstancias descritas, yo pensaba que AEAT se había encargado de realizar las gestiones necesarias para inscribir y que estas se habían realizado. Cuando comprobé que no era propietario de la finca, solicité una hoja simple al Registro, sorprendiéndome por no ser el titular legal después de 12 años. Presenté un recurso el 2-5-2017 ante Subsecretaría General de Hacienda, sin que hasta la fecha haya recibida comunicación alguna. Una vez aceptada mi petición de emitir Certificado Adjudicación por parte de AEAT, la misma Administración Estatal u otro Órgano inferior, no puede tomar una decisión contraría perjudicando a terceros, después de 12 años cumpliendo con todas mis obligaciones». IV El Registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación, ratificándola en cuanto al defecto apuntado, y elevó el expediente a este Centro Directivo. Dado traslado del recurso interpuesto el día 20 de octubre de 2019 a la autoridad que expidió el título calificado conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria para que, en su caso, emitiera las alegaciones que considerase oportunas, transcurrido el plazo legalmente previsto no se formularon alegaciones. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 3, 9 y 254.5 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario; 104 y 110.6.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales; 113 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 2006, 5 de diciembre de 2011, 30 de enero, 3 y 10 de octubre y 27 de noviembre de 2014, 5 de marzo, 17 de julio y 28 de agosto de 2015 y 7 de enero de 2016. 1. Se discute en el presente expediente si procede practicar la inscripción de la adquisición de un bien inmueble transmitido al recurrente por la Dirección General del Patrimonio del Estado mediante la presentación de una propuesta y acuerdo de adjudicación suscrita por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda, con el conforme de la delegada del Ministerio de Economía y Hacienda. Se trata de la enajenación de un inmueble del Estado que se dice no necesario para el uso general, ni para el servicio público, ni resulta conveniente su explotación. A su vez es objeto de calificación la insuficiente identificación del adquirente mediante la reseña de las preceptivas circunstancias personales y la falta de justificación de la presentación o comunicación al Ayuntamiento de Castellón en relación al Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. 2. Este Centro Directivo (vid. Resoluciones recogidas en los «Vistos») ha analizado el alcance del denominado cierre registral por no acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales, tanto en relación a los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados y de Sucesiones y Donaciones, como respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). El artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria dispone: «Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir». Más específicamente el mismo artículo establece en su punto 5: «El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo». Y a los efectos de aclarar en qué consiste este cierre registral, el artículo 255, párrafo primero, de la misma ley establece: «No obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; más en tal caso se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto». En consecuencia, la falta de acreditación de la liquidación del Impuesto de Plusvalía supone el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento de presentación) y la suspensión de la calificación del documento. 3. La doctrina mantenida por este Centro Directivo ha establecido que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquel consideró aplicable, de modo que el registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes -en este caso, municipales- los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida. En el presente caso estamos ante un supuesto de clara exención, por cuanto el artículo 105.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, determina que: «2. Asimismo, estarán exentos de este impuesto los correspondientes incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer aquél recaiga sobre las siguientes personas o entidades: a) El Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales, a las que pertenezca el municipio, así como los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales» (cfr. artículo 106.1.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). 4. Respecto de la insuficiente identificación del adquirente mediante la reseña en el título objeto de calificación de las circunstancias contenidas en los artículos 9 y 51 de la Ley y del Reglamento Hipotecario debe confirmarse que el principio de especialidad determina la oportuna concreción en el asiento registral de las circunstancias identificadoras de los sujetos intervinientes en el mismo, de tal manera que se eviten ambigüedades u omisiones que pudieran menoscabar la seguridad jurídica ofrecida por la publicidad tabular. En el presente expediente resulta que el adquirente queda exclusivamente identificado en el título objeto de calificación mediante su nombre y apellidos, domicilio y número de identificación fiscal, sin contener referencia alguna a su mayoría de edad y a su estado civil y, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial vigente, así como en su caso el carácter del bien. Resulta indubitado que tales extremos deben resultar del propio título objeto de calificación ya que resultan imprescindibles tanto para que el registrador competente pueda desarrollar su imperativa función calificadora en relación a la capacidad para adquirir, como para practicar el oportuno asiento registral con completa identificación del nuevo titular registral, extremo que por otro lado resultará determinante para calificar la legalidad de futuros negocios respecto del mismo bien. No puede tenerse en cuenta la información aportada con el escrito a estos efectos, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Por todo ello el defecto debe ser confirmado. 5. Por último, se discute en el presente expediente si la certificación administrativa es título adecuado para inscribir la transmisión de un inmueble por parte de la Administración Pública a un particular o si es preciso otorgar escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para resolver sobre el particular hay que partir del concepto legalmente vigente de documento inscribible que, como señala el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Como ha señalado este Centro Directivo en otras ocasiones, al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse, de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (Resolución de 22 de febrero de 2006 y las que en la misma se citan). La Ley del Patrimonio de las Administraciones públicas en su artículo 113 establece que: «1. Con las salvedades establecidas en el apartado siguiente, los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública. Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán formalizarse en escritura pública, para poder ser inscritos. Los gastos generados por ello serán a costa de la parte que haya solicitado la citada formalización. 2. Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad. 3. Compete a la Dirección General del Patrimonio del Estado realizar los trámites conducentes a la formalización notarial de los contratos y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos de la Administración General del Estado a que se refiere este título. En el otorgamiento de las escrituras ostentará la representación de la Administración General del Estado el Director General del Patrimonio del Estado o funcionario en quien delegue» (cfr. artículo 98 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas). Por todo ello el defecto debe ser confirmado. Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar parcialmente la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por don A. R. M. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad Castellón de la Plana número 1, don Antonio Manrique Ríos, por la que se suspende la inscripción de una resolución expedida por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda de Castellón. Hechos I Se presentó copia de propuesta y acuerdo de adjudicación por subasta de un inmueble del Estado expedida por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda de Castellón, de fecha 4 de septiembre de 2007, por la que se acordaba la adjudicación del inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad de Castellón de la Plana número 1, finca registral número 10.561 a favor del Estado-Agencia Estatal de la Administración Tributaria. II Presentada el día 19 de agosto de 2019 dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Castellón de la Plana número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario: El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado el 19 de agosto de 2019, bajo el asiento número 522 del Diario 91, con número de entrada 4568, que corresponde a la resolución expedida el 16 de julio de 2007 por la Jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y hacienda en Castellón, doña P. L. M., del que se ha aportado copia cotejada con fecha 19 de mayo de 2008, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: En el precedente documento se acuerda la adjudicación de la finca registral 10.561 de la Sección 1.ª de este Registro, propiedad del Estado, que consta en el Inventario General de Bienes y Derechos del Estado con el número (…), a favor de don A. R. M., con D.N.I. (…), observando que adolece de los siguientes defectos: 1. Para que la adjudicación objeto del documento tenga acceso al Registro mediante la correspondiente inscripción, es necesario elevar el documento a escritura pública. 2. Faltan datos relativos a las circunstancias personales del adjudicatario don A. R. M., tales como si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, y su estado civil -soltero, casado, viudo, separado o divorciado- y, de ser casado, el régimen económico matrimonial, el nombre y apellidos, D.N.I. del otro cónyuge y el carácter de la adquisición. 3. Falta justificante de haberse presentado o comunicado al Ayuntamiento de esta ciudad el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -plusvalía-. Por lo expuesto, se suspende la inscripción al considerar que existen contradicciones y faltan circunstancias que son necesarias para la inscripción de la escritura que se pretende: 1.º En relación al primero de los defectos, la necesidad del otorgamiento de escritura pública para proceder a la inscripción, resulta de: El artículo 2 de la Ley Hipotecaria, que literalmente dice \"En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. (...) 3.º Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. (...) 6.º Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos. (...)\", y en su artículo 3, indica: \"Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos\". Respecto a lo anterior, la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas señala en su artículo 113 «Formalización», lo siguiente: «1. Con las salvedades establecidas en el apartado siguiente, los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública. Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán formalizarse en escritura pública, para poder ser inscritos. Los gastos generados por ello serán a costa de la parte que haya solicitado la citada formalización. 2. Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad. 3. Compete a la Dirección General del Patrimonio del Estado realizar los trámites conducentes a la formalización notarial de los contratos y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos de la Administración General del Estado a que se refiere este título. En el otorgamiento de las escrituras ostentará la representación de la Administración General del Estado el Director General del Patrimonio del Estado o funcionario en quien delegue.». A la vista del último artículo reseñado, no resulta de aplicación la excepción que se contemplada en su punto 2, puesto que la posibilidad de que se formalice en documento administrativo, lo es para el caso de enajenación de inmuebles rústicos, que no es el caso. 2.º Respecto del segundo defecto, de conformidad con el Principio de Especialidad consagrados en los artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria: «Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos», y Artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario: \"La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas: Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten\". 3.º Respecto del tercer defecto, conforme al artículo 254 apartado 5 de la Ley Hipotecaria, que establece que \"El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo\". No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado. Se procede a la prórroga del asiento de presentación conforme a lo establecido en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Contra esta decisión (…) Castellón de la Plana, a 9 de septiembre de 2019.–El Registrador, Fdo: Antonio Manrique Ríos». III Contra la anterior nota de calificación, don A. R. M. interpuso recurso el día 15 de octubre de 2019 mediante escrito en el que indicaba lo siguiente: «Expongo: Celebrada subasta pública de la citada finca el día 4-7-2007, fue adjudicada por 88.096,90E. El depósito y remate se ingresaron en tiempo y forma, sin oposición por parte de la AEAT. El 1-10-2007, la AEAT me envió escrito para retirar las llaves del inmueble, sin hacer mención para formalizar escritura pública. El 12-5-2008, presentó escrito en AEAT, solicitando Certificación del Acta de Adjudicación como documento necesario para inscribir la finca. Con fecha 16-5-2008, AEAT, en su escrito, accedió a mi petición enviándome la Certificación de Adjudicación, en la cual constaban todos los datos, siendo firmada por la Delegada de Economía y Hacienda, Jefe de Sección, pasando el Certificado al Servicio Jurídico del Estado, el cual no se opuso. Presentada la Certificación en el Registro [sic] n.º 1 de Castellón, el responsable del mismo (D. P.) me informó que faltaban documentos, que debía solicitar AEAT, lo cual reclamé mediante mi solicitud el 5-8-2008. Su respuesta a mi solicitud hasta la fecha, silencio administrativo. Habían cometido irregularidades y ocultación de datos: La finca había estado alquilada y no pagaban ni los inquilinos, ni la Agencia Tributaria, los gastos de comunidad desde el año 1994, basándose en que no estaba constituida la comunidad de propietarios. La AEAT es la principal responsable, junto con la comunidad, de inscribir en el Registro la Comunidad de Propietarios. Se inscribió el 24-1-2008 en la AEAT y en el Registro n.º 1 (Castellón). Se acordó en junta, según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su art. 9 letra D, reclamar a AEAT la cantidad de 885E total, en concepto: 750E reparación patio por motivos de salubridad y 135E cuotas ordinarias del año anterior. Su respuesta \"silencio administrativo\". Finalmente tuve que abonarlo yo. La Agencia Tributaria desde el año 2008, comunicó el Certificado a las diversas administraciones, siendo suficiente para que yo pagara el IBI la tasa recogida de residuos sólidos urbanos. Constaba en los datos fiscales de la AEAT como propietario desde el 2008, por lo cual, he tenido que pagar impuestos desde esa fecha. Sin cmbargo.cn realidad, yo no soy el propietario legal ya que me deniegan la inscripción en el Registro, necesaria para estar protegido ante terceros y ejercer los derechos fundamentales propios. El Registro n.º 1 Castellón se basa en tres argumentos que no se sostienen, siendo contradictorios por lo expuesto anteriormente y por lo siguiente: Primero: El 19-8-2019 presenté en la Agencia Tributaria Valenciana, el Certificado de Adjudicación siendo aceptado, validado y registrado con n.º de control (…). El no aceptar el Registro la inscripción, es contraria a mi escrito solicitado el 12-5-2008, el cual fue aceptado por la AEAT, el 16-5-2008. Supone la anulación de la subasta por defecto de forma e irregularidades varias. El propio Registrador manifiesta en su escrito «Suspensión» de inscripción por motivos en Ley Hipotecaria (art. 2) se inscribirán: Tercero [sic]: Aquellos que el Gobierno o sus agentes expidan en la forma que prescriben los reglamentos. En la Ley de Patrimonio de las Administraciones Publicas, art 113 en el punto 3.º dice: «Compete a DGPE realizar los trámites necesarios». En el punto primero al final dice: «Los gastos generados por ello serán a cargo de la parte que haya solicitado la formalización.» Es por esto último, por lo cual, la AEAT aceptó mi petición de admitir un Certificado de Adjudicación, para evitarse gastos y problemas sin resolver, como son: el no abonar lo establecido por Ley referente a los gastos de comunidad y la falta de información en las bases de la subasta acerca de la ilegalidad de la finca, en cuanto a la obligatoriedad de tener constituida legalmente la Comunidad de Propietarios, requisito indispensable para poder subastar el piso. En cuanto al punto segundo sobre circunstancias de D. A. R. M. su DNI es (…), su dirección en fecha de adjudicación: (…); edad 20 años; estado civil: Soltero; carácter de la adquisición: Privativo. Todos estos datos constan en documentación originales aportadas. Respecto al punto 3 sobre la falta de justificación de haber presentado o comunicado al Ayuntamiento de Castellón sobre Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía: El impuesto del IBI y otros, los abono desde hace 12 años, sin escritura ni registro. Por consiguiente, AEAT, debió de informar a las administraciones y no necesitó ni escritura, ni notario, sólo Certificado de Adjudicación. En el Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 Marzo, se establece: Es el vendedor quien ha de pagar. Este documento de plusvalía del terreno, debió aportármelo AEAT cuando le solicite la documentación en fecha 5-8-2008 necesaria para registrar. Ante las circunstancias descritas, yo pensaba que AEAT se había encargado de realizar las gestiones necesarias para inscribir y que estas se habían realizado. Cuando comprobé que no era propietario de la finca, solicité una hoja simple al Registro, sorprendiéndome por no ser el titular legal después de 12 años. Presenté un recurso el 2-5-2017 ante Subsecretaría General de Hacienda, sin que hasta la fecha haya recibida comunicación alguna. Una vez aceptada mi petición de emitir Certificado Adjudicación por parte de AEAT, la misma Administración Estatal u otro Órgano inferior, no puede tomar una decisión contraría perjudicando a terceros, después de 12 años cumpliendo con todas mis obligaciones». IV El Registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación, ratificándola en cuanto al defecto apuntado, y elevó el expediente a este Centro Directivo. Dado traslado del recurso interpuesto el día 20 de octubre de 2019 a la autoridad que expidió el título calificado conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria para que, en su caso, emitiera las alegaciones que considerase oportunas, transcurrido el plazo legalmente previsto no se formularon alegaciones. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 3, 9 y 254.5 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario; 104 y 110.6.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales; 113 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 2006, 5 de diciembre de 2011, 30 de enero, 3 y 10 de octubre y 27 de noviembre de 2014, 5 de marzo, 17 de julio y 28 de agosto de 2015 y 7 de enero de 2016. 1. Se discute en el presente expediente si procede practicar la inscripción de la adquisición de un bien inmueble transmitido al recurrente por la Dirección General del Patrimonio del Estado mediante la presentación de una propuesta y acuerdo de adjudicación suscrita por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda, con el conforme de la delegada del Ministerio de Economía y Hacienda. Se trata de la enajenación de un inmueble del Estado que se dice no necesario para el uso general, ni para el servicio público, ni resulta conveniente su explotación. A su vez es objeto de calificación la insuficiente identificación del adquirente mediante la reseña de las preceptivas circunstancias personales y la falta de justificación de la presentación o comunicación al Ayuntamiento de Castellón en relación al Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. 2. Este Centro Directivo (vid. Resoluciones recogidas en los «Vistos») ha analizado el alcance del denominado cierre registral por no acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales, tanto en relación a los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados y de Sucesiones y Donaciones, como respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). El artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria dispone: «Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir». Más específicamente el mismo artículo establece en su punto 5: «El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo». Y a los efectos de aclarar en qué consiste este cierre registral, el artículo 255, párrafo primero, de la misma ley establece: «No obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; más en tal caso se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto». En consecuencia, la falta de acreditación de la liquidación del Impuesto de Plusvalía supone el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento de presentación) y la suspensión de la calificación del documento. 3. La doctrina mantenida por este Centro Directivo ha establecido que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquel consideró aplicable, de modo que el registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes -en este caso, municipales- los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida. En el presente caso estamos ante un supuesto de clara exención, por cuanto el artículo 105.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, determina que: «2. Asimismo, estarán exentos de este impuesto los correspondientes incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer aquél recaiga sobre las siguientes personas o entidades: a) El Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales, a las que pertenezca el municipio, así como los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales» (cfr. artículo 106.1.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). 4. Respecto de la insuficiente identificación del adquirente mediante la reseña en el título objeto de calificación de las circunstancias contenidas en los artículos 9 y 51 de la Ley y del Reglamento Hipotecario debe confirmarse que el principio de especialidad determina la oportuna concreción en el asiento registral de las circunstancias identificadoras de los sujetos intervinientes en el mismo, de tal manera que se eviten ambigüedades u omisiones que pudieran menoscabar la seguridad jurídica ofrecida por la publicidad tabular. En el presente expediente resulta que el adquirente queda exclusivamente identificado en el título objeto de calificación mediante su nombre y apellidos, domicilio y número de identificación fiscal, sin contener referencia alguna a su mayoría de edad y a su estado civil y, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial vigente, así como en su caso el carácter del bien. Resulta indubitado que tales extremos deben resultar del propio título objeto de calificación ya que resultan imprescindibles tanto para que el registrador competente pueda desarrollar su imperativa función calificadora en relación a la capacidad para adquirir, como para practicar el oportuno asiento registral con completa identificación del nuevo titular registral, extremo que por otro lado resultará determinante para calificar la legalidad de futuros negocios respecto del mismo bien. No puede tenerse en cuenta la información aportada con el escrito a estos efectos, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Por todo ello el defecto debe ser confirmado. 5. Por último, se discute en el presente expediente si la certificación administrativa es título adecuado para inscribir la transmisión de un inmueble por parte de la Administración Pública a un particular o si es preciso otorgar escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para resolver sobre el particular hay que partir del concepto legalmente vigente de documento inscribible que, como señala el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Como ha señalado este Centro Directivo en otras ocasiones, al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse, de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (Resolución de 22 de febrero de 2006 y las que en la misma se citan). La Ley del Patrimonio de las Administraciones públicas en su artículo 113 establece que: «1. Con las salvedades establecidas en el apartado siguiente, los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública. Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán formalizarse en escritura pública, para poder ser inscritos. Los gastos generados por ello serán a costa de la parte que haya solicitado la citada formalización. 2. Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad. 3. Compete a la Dirección General del Patrimonio del Estado realizar los trámites conducentes a la formalización notarial de los contratos y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos de la Administración General del Estado a que se refiere este título. En el otorgamiento de las escrituras ostentará la representación de la Administración General del Estado el Director General del Patrimonio del Estado o funcionario en quien delegue» (cfr. artículo 98 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas). Por todo ello el defecto debe ser confirmado. Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar parcialmente la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por don M. A. N. F., contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Arganda del Rey número 2, doña María de los Ángeles Hernández Toribio, por la que se deniega la inscripción de una escritura de donación. Hechos I Mediante escritura, de fecha 9 de marzo de 2018, autorizada por el notario de Madrid, don Ignacio Maldonado Ramos, con el número 1.097 de protocolo, se formalizó la donación de 600 metros cuadrados de una finca. Dicha escritura fue objeto de nota de calificación registral negativa, de fecha 12 de abril de 2019, que fue recurrida ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose resuelto tal expediente en Resolución de 8 de julio de 2019. II Presentado nuevamente dicho título, incluyendo diligencia de subsanación de fecha 27 de septiembre del 2019, en el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Denegada la inscripción por no ser la donante titular registral. Hechos: 1.º La escritura de donación otorgada en Madrid, el 09/03/2018, para el protocolo número 1097/2018 del notario Ignacio Maldonado Ramos, cuya primera copia, fue presentada a las 12:52 horas, del día 19 de febrero de 2019, asiento n.º 1282/56, a la que se acompañan diligencia de subsanación de fecha 27 de septiembre del 2018, representación gráfica alternativa del ingeniero don F. R. V., escritura de ratificación de doña S. N. D. y diligencia de subsanación de 27 de septiembre del 2019. 2.º En la mencionada escritura se hace referencia a la finca registral 25.052, según los asientos del Registro dicha finca consta inscrita a favor de Novagrup Property Development S.L. en Liquidación, en situación concursal, aprobado el plan de liquidación, concurso ordinario n.º 228/2017, en el Juzgado de lo Mercantil número 9 de Madrid. La finca registral 21.373 está inscrita a favor de don M. N. F. un 15 por ciento, don R. N. D. un 75 por ciento y don M. A. N. R. un 10 por ciento. Se dio por concluido el expediente de doble inmatriculación de una porción de 600 metros respecto a las fincas registrales 25.052 y 21.373, por la no comparecencia de la entidad Grupo Empresarial Pinar SL, entonces titular de la finca. Según los asientos del Registro a mi cargo en la finca registral 21.373, el donatario don M. A. N. R. tiene constituido un patrimonio especialmente protegido, mediante escritura autorizada por el notario de Madrid, Francisco Mata Botella, el día 30 de diciembre del 2014, con el número 3849 de su protocolo, conforme a la regulación establecida por la Ley 41/2003, de 10 de noviembre, de protección patrimonial de las personas con discapacidad. Por consiguiente, no constando así en la escritura objeto de calificación, dado el tenor del artículo 8 de dicha ley, dicho bien pasaría a ser titular del mismo formando parte de dicho patrimonio. 3.º En el presente título en el exponen II el notario autorizante hace constar que unos 600 metros de la finca registral 21.373 fueron cedidos al Ayuntamiento de Arganda del Rey, de conformidad al Plan General del mismo de 1995, y dicha superficie de 600 metros pasó a formar por agrupación instrumental UE-39. Mediante diligencia del notario autorizante extendida 27 de septiembre del 2018, en la que intervienen las mismas intervinientes, ratificada por la donante, se tiene por no puesta dicha afirmación. En el exponen IV la cesión de seiscientos metros no tuvo acceso al Registro, que podía estar doblemente inmatriculada, por lo que se inició expediente de doble inmatriculación. Que finalmente, no habiendo quedado afectada por la actuación urbanística la superficie de seiscientos metros cedida al Ayuntamiento ha sido iniciada por don M. A. N. F., expediente de reversión de la cesión de dicha superficie afectada por el en su día titular y donante doña S. N. D.: A continuación hace una descripción de dicho terreno. Según reiterada certificaciones dadas por este Registro a mi cargo; así como del expediente de doble inmatriculación tramitado por mí, ya se expresó, que la cesión para viales de 600 metros cuadrados de la finca registral 21.373, solo se haya mencionada a partir de la inscripción 3.ª “...actualmente con una superficie de dos mil metros cuadrados, por la cesión efectuada al Ayuntamiento de seiscientos metros cuadrados para viales...” Siendo entonces titular del dominio doña S. N. D., que donaba a don R., doña M. I.; don R. y don M. A. N. F., el pleno dominio por cuartas partes. En la inscripción 4.ª don R., doña M. I. y don R. N. F. donaron tres cuartas partes a don R. D. N. En la inscripción 5.ª que consta ya con 26 áreas, don M. A. N. F. donó un diez por ciento a don M. A. N. R. que tiene constituido un patrimonio especialmente protegido, mediante escritura autorizada por el notario de Madrid, Francisco Mata Botella, el día 30 de diciembre del 2014, con el número 3849 de su protocolo, conforme a la regulación establecida por la Ley 41/2003, de 10 de noviembre, de protección patrimonial de las personas con discapacidad. En el expediente de doble inmatriculación se hizo constar que “en la finca 21.373, solamente se haya mencionado, en cuanto a que no ha accedido al Registro el título público relativo a la cesión, por lo que su superficie es de veintiséis áreas, no variando los linderos: “linda: al Este, camino (…), Sur, (…), Oeste, Banco Hispano Americano, y Norte, cacera y finca de A. B.”. No consta nota marginal alguna de cesión de esos 600 metros al Ayuntamiento de Arganda del Rey, ni que dicha finca en todo o en parte fuera aportada a la UE-39. La UE-39 dio lugar a la finca instrumental 34447 “Parcela de terreno que forma la Unidad de Ejecución 39...” y en la misma no aparece la registral 21373 aportada a dicha reparcelación. Ahora se confirma mediante la subsanación que se tenga por no puesta que dicha finca se aportó a la UE 3. 4.º En el exponen VII “Que una vez revertida a la propietaria originaria doña S. N. D., la parcela de seiscientos metros cuadrados inicialmente cedida al Ayuntamiento, por inadecuación instrumental, cuya descripción consta en el anterior expositivo VI, dicha señora tiene el propósito de donar a don M. A. N. F. En la cláusula primera dona dicha porción a don M. N. R. 5.º En el exponen VI consta que “dicha parcela catastralmente se encuentra incluida en la registral 25052, cuya referencia catastral es la número 143031VK6613S0001HB, según consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica…”. Ahora mediante la subsanación se hace constar que no se encuentra incluida en la finca 25.052. La parcela se hallaba catastrada a nombre del Ayuntamiento de Arganda del Rey, formando parte de la misma la porción de 600 metros cuadrados. Si como manifiesta dicha parcela se encuentra en la finca registral 25.052, entonces los 600 metros correspondería a la misma, por lo que se deduce que reconocen la doble inmatriculación. Ahora mediante la subsanación se niega que forme parte de dicha finca registral. Tampoco ya se puede tener en cuenta el expediente de doble inmatriculación, pues la nota marginal que motivó ya no se halla vigente. Ahora en la subsanación se dice expresamente que esos 600 metros se hallan en la parcela catastral 1430301VK6613S0001HB. Se acompaña representación gráfica alternativa de la finca segregada realizada a partir de dicha parcela catastral, cumpliendo los requisitos técnicos. 6.º Mediante diligencia del notario autorizante extendida 27 de septiembre del 2019, se subsana el expositivo IV de la escritura en el sentido de que esos 600 metros supuestamente cedidos (¿?), se habla de un expediente de inmatriculación (¿?), obteniendo la restitución y rectificación tabular, reconstruyendo (¿?) a la titular registral, que ostente la posesión ininterrumpida de la misma, la ahora donante doña S. N. D. Según los archivos del Registro el expediente no era de inmatriculación sino de doble inmatriculación, a cuya tramitación me remito a lo ya expuesto. Del expediente de doble inmatriculación dicha porción, catastrada en ese momento a favor del Ayuntamiento de Arganda del Rey, se resolvió que los 600 metros se encuentran inscritos bajo ambas fincas registrales; no habiendo llegado a ningún acuerdo sobre su titularidad. A falta de acuerdo entre las partes, tampoco se haya anotado demanda en juicio declarativo ni ha recaído sentencia firme alguna que resuelva dicha circunstancia. La nota marginal que motivó el expediente no se halla ya vigente. Actualmente acompaña catastro en que los 600 metros aparecen en una parcela catastral a nombre del donatario. Doña S. N. D. dejó de ser titular registral en la inscripción tercera, siendo posteriormente la finca objeto de sucesivas transmisiones, no volviendo a ser titular registral de la finca. Hasta ahora la legitimación para realizar la donación se basaba precisamente en el expediente expropiatorio y el de reversión, títulos necesarios para practicar la inscripción de la donación, que ahora se dicen supuestos, por las mismas partes que sostuvieron lo contrario en el propio título, en el exponen IV. Acompaña una comunicación del Delegado de Modelo de Ciudad, Obras Públicas y Salud Pública, del Ayuntamiento de Arganda del Rey, don J. C. L., de fecha 14 de marzo del 2016, sobre el informe de la Jefatura de Área de Urbanismo de fecha 11 de marzo del 206 (¿?) por el que no consta expediente alguno sobre la cesión de terrenos referido. Por consiguiente tampoco se encuentra ya acreditada la legalidad urbanística de la segregación. Fundamentos de Derecho: 1.º El principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos, artículo 24 de la Constitución, y los principios regístrales de legitimación y tracto sucesivo, artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria, suponen que el titular registral de la finca cuya transmisión se pretende inscribir haya prestado su consentimiento expreso a la misma. De los asientos del Registro, que están bajo la salvaguardia de los Tribunales, artículo 1 párrafo tercero de la Ley Hipotecaria, resulta que la donante fue titular de la finca registral 21.373, pero actualmente no lo es. Por ello, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.” Conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero”. La posesión precisamente se presume de los titulares registrales, condición que no ostenta la donante. El artículo 1 párrafo tercero de la Ley Hipotecaria “Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.” Artículo 82 de la Ley Hipotecaria “Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos\". 2.º La mención registral se ha tenido por no puesta Artículo 98 de la Ley Hipotecaria: “Los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada.” La resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 29 de julio del 2007 “…En efecto, dispone el artículo 29 de la Ley Hipotecaria que ‘La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial’. Queda claro que, a los efectos de la protección que dispensa el Registro de la Propiedad, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza, podrían ser inscritos separadamente no ha de tener trascendencia alguna; de ahí que disponga el artículo 98 de la Ley Hipotecaria que las menciones no tendrán la consideración de gravámenes y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte interesada; cancelación que, a su vez, se encuentra enormemente facilitada por el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, que entiende prestada la conformidad del interesado cuando se solicita una certificación o cuando se presenta algún documento a inscripción. La proscripción registral de las menciones está, por tanto, clara. El empeño del legislador en su eliminación, con el fin de dar mayor precisión a los asientos registrales y, por ende, a la protección que dispensa el Registro, experimentó un decidido impulso con la reforma hipotecaria de 1944, y así ya lo puso de relieve la Resolución de esta Dirección General de 21 de marzo de 1947. El problema radica en determinar cuándo nos encontramos ante una mención registral, dada la multiplicidad de casos que pueden darse en la práctica, lo cual impide que puedan darse reglas generales al respecto, y que haya de estarse a cada supuesto concreto para determinar el alcance del dato que plantea la controversia. Consecuentemente, las manifestaciones que se recogen en la inscripción,… han de ser reputadas como la referencia a un derecho (el demanio) susceptible de inscripción separada y especial (arts. 4 y 5 del Reglamento Hipotecario) que por razones que se desconocen (pero que en ningún caso, deben perjudicar al titular registral) no ha sido objeto de inscripción separada y especial. Es decir, constituyen una auténtica mención, que no debería haber tenido acceso al Registro (arts. 9 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), y que, por ello, y aun no cancelada formalmente, no puede ser reputada como un gravamen o derecho inscrito (párrafo primero del art. 353.3 del Reglamento Hipotecario).” La resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 8 de julio del 2019 resuelve la cuestión, transcribo literalmente: “3. En el concreto caso objeto del presente recurso, doña S.N.D. que adquirió la finca registral 21.373 con una superficie de 2.600 metros cuadrados, ni si quiera es hoy titular registral de esa porción de 600 metros cuadrados que ahora pretende donar, pues cuando previamente, en el año 1992, ya donó 2.000 metros cuadrados no lo hizo reservándose la propiedad de 600 metros cuadrados restantes, sino que manifestó, y así se hizo constar en el Registro, que “la superficie da la finca es de 2.000 metros cuadrados por la cesión efectuada al Ayuntamiento de 600 metros cuadrados para viales” y transmitió la finca con tal descripción, sin reservarse derecho alguno sobre porción alguna de la finca”. En cuanto a la titularidad catastral tiene el alcance dado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en su artículo 2,2 “Lo dispuesto en esta ley se entenderá sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en dicho registro.” Y el artículo 3,3 “Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.” 3.º Conforme al artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio para inscribir divisiones o segregación de terrenos los Registradores exigirán que se acredite el otorgamiento de la licencia prevista en la legislación urbanística aplicable o su innecesariedad. En el ámbito autonómico, conforme al artículo 143 y 145 Ley 9/2001 de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid, la segregación de una finca supone un acto reparcelación, que no podrá inscribirse sin la previa licencia urbanística, norma imperativa que no puede obviarse con el hecho de que se trate de dos parcelas catastrales. Por tanto, la licencia de segregación es un documento inexcusable para la inscripción y objeto de calificación por parte del Registrador, artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Teniendo en cuenta los citados hechos y fundamentos de derecho, se deniega la inscripción de dicha finca, por resultar inscrita a nombre de persona distinta del transmitente, en base al artículo 20 de la Ley Hipotecaria y la resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 8 de julio del 2019, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 29 de julio del 2019, vinculante para la registradora calificante en virtud del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, y suspendida en cuanto no se acompaña licencia de segregación, certificado de innecesariedad o título administrativo que identifique la parcela afectada por la segregación y del que resulte que no procede adoptar medidas de restauración de la legalidad urbanística. Contra esta calificación (…). Arganda del Rey, dieciséis de octubre del año dos mil diecinueve. La Registradora (firma ilegible). Fdo.: María de los Ángeles Hernández Toribio.» III Contra la anterior nota de calificación, don M. A. N. F. interpuso recurso el día 22 de octubre de 2019 mediante escrito en los siguientes términos: «Antecedentes de los hechos. En la 2.º inscripción de la misma consta, parcela urbana inscrita en el Registro de la Propiedad con número 21.373, con una superficie de terreno de 2.600 mts, que fue adquirida en pleno dominio por Doña S. N. D. (…), por título de compraventa efectuada el día 24 de junio del 1980 y autorizada por el Notario de Arganda D. Felipe Martin Hernández. Entre la 2.ª y 3.ª inscripción consta que la superficie es de 2.000 mts por la cesión efectuada al Ayuntamiento de Arganda del Rey de 600 mts para viales. En la 3.ª inscripción S.N.D dona pura y simplemente a mi persona y otras 3, por cuartas partes indivisas 2.000 mts. ante el Notaria [sic] D. Jesús Franch Valverde el día 18 de junio del 1992. En la 5.ª inscripción vuelve a constar los 2.600 mts de la cabida original registrada que constaba en la 22 inscripción que por título de compraventa efectuada el día 24 de junio del 1980 y autorizada por el Notario de Arganda D. Felipe Martín Hernández, y fue adquirida por S.N.D. en pleno dominio. Hechos: Como así consta en dicho Registro, yo D. M. A. N. F.., (…), procede por las constantes dilaciones y controversias sufridas en el tiempo, para clarificar dicha cuestión, en diciembre del 2015, como mandatario y a petición expresa de Doña S. N. D, realizar diferentes consultas previas ante el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey n.º 2, y dicho Ayuntamiento, solicitando posteriormente expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 209 LH ante dicho Registro y por requerimiento de dicha Registradora, siendo este resuelto a favor de los intereses del promotor del mismo, el 02 de febrero del 2016. Dado que, desde la esfera Registral, se recupera la cabida original, según los antecedentes mencionados anteriormente, es decir (los 2.600 mts). Desconociendo esta parte si fue este el hecho formal o fue ejercido de oficio por dicha Registrada, pero, de cualquier forma, examino bajo su responsabilidad todos los libros y legajos que obran en su poder, sin poder hallar ninguna escritura, documento o legajo legal valido, que pudiera avalar la supuesta cesión efectuada, que accedió indebidamente por nota marginal en la hoja real de dicha finca o como se quiere ahora referenciar mediante mención, que también de cualquier forma, no se debiera nunca haber producido, ni tener acceso al Registro por no estar avalado legalmente. En marzo del 2016, M. A. N. presenta ante el Juzgado n.º 4 con n.º de procedimiento 229/16 de dicha localidad, Acción declarativa de dominio, contra el Ayuntamiento de Arganda y el Grupo Empresarial Pinar S.L, (ahora denominado Novagrup Property Development S.). En el cual, estando todas las partes representadas legalmente, ni dicho Ayuntamiento, ni dicha Mercantil pudieron presentar algún documento válido en Derecho que pudiera justificar la supuesta cesión gratuita de 600 mts a favor de dicho Ayuntamiento, para la realización de viales. Ningún documento válido en nuestro Estado Democrático de Derecho tuvo acceso al Registro de la Propiedad, de la supuesta cesión, por la sencilla razón de que ningún documento fue otorgado por la titular registral que se mantuvo en la posesión hasta el 09 de marzo del 2018 en el que efectuó la donación a favor del menor mediante escritura pública, escritura que se pretende inscribir. Manteniéndose en todo momento S. N. D., en la posesión dominical ininterrumpida, pacifica, de buena fe y con justo título de compra-venta efectuado el día 24 de junio del 1980 y autorizada por el Notario de Arganda D. Felipe Martín Hernández. El 9 de marzo del 2018, ante el Notario Don Ignacio Maldonado Ramos, bajo el número de su protocolo 1097, examinada dicha documentación y hechos mencionados anteriormente, realiza escritura de donación otorgada por la titular registral S. N. D. a favor de su sobrino-nieto Don M. A. N. R., hijo del promotor de dicho expediente. La Registradora de la Propiedad de Arganda del Rey n.º 2, Doña M. de los Ángeles Hernández Toribio, deniega la inscripción de la escritura pública otorgada por el Notario Don Ignacio Maldonado Ramos, referida anteriormente, en una primera calificación del 12 de abril del 2018, procediendo esta parte, a subsanar todos y cada uno de los errores enunciados en dicha calificación, y presentar posteriormente dicha petición de inscripción, se deniega nuevamente por nota de calificación del 12 de marzo del 2019, en la cual se suspensión la inscripción, por el único defecto señalado; “por no constar inscritas las trasmisiones intermedias necesarias para transmitir la finca donada.” Mediante escrito de esta parte, el 23 de abril del 2019, se interpuso recurso gubernativo, que fue resuelto el 15 de julio del 2019 y notificado a esta pare el 1 de agosto del 2019, a los que ahora alude la Registradora D. Doña M. de los Ángeles Hernández Toribio, titular del Registro de la Propiedad n.º 2 de Arganda del Rey, en su escrito de calificación de fecha 16 de octubre del 2019, y que menciona con fecha 8 de julio del 2019 en el mismo. Siendo el único defecto manifestado, en dicho recurso por la lamentable redacción dada o errónea transcripción de los hechos, todo ello por intentar resumir todos los actos y controversias padecidos durante estos años, y que esta parte ha tenido que soportar, sin tener la obligación legal, ni moral de asumir. Se manifiesta en la misma que; “se declara y reconoce que se han producido dos transmisiones intermedias que no se han inscrito, una por la que cedió la propiedad de esa porción de 600 mts al Ayuntamiento y otra por la que la habría recuperado por reversión”. Y en consecuencia ha de confirmase la calificación registral negativa al señalar, como defecto, el de “no constar inscritas las transmisiones intermedias necesarias para transmitir la finca donada”. Esta parte procede mediante diligencia de fecha 27 de septiembre del 2019, que deja incorporada en dicha escrita junto con el Certificado emitido por dicho Ayuntamiento de Arganda del Rey. de fecha 14 de marzo de 2016. donde se consigna que; “No consta expediente alguno sobre cesión de terreno referido”. Y que igualmente se deja incorporada el Notario en dicha diligencia, la Certificación Catastral descriptivo y gráfico de la finca objeto de la presente con número 1430301VK6613S0001HB. obtenida directamente en dicha notaria, la cual deja incorporada en la misma, para dar fiel reflejo de la legalidad del mismo, como fe pública, en la que consta el titular donatario D. M. A. N. R. Ahora la Registradora D. [sic] Doña M. de los Ángeles Hernández Toribio, titular del Registro de la Propiedad n.º 2 de Arganda del Rey, en su escrito de calificación de fecha 26 de octubre del 2019, manifiesta; “denegada la inscripción por no ser la donante titular registral”. Fundamentos de Derecho: En cuanto al único defecto, al no acreditarse la cadena sucesiva de transmisiones, esencial para reanudar el tracto, es del todo punto improcedente, pues, por una parte, bien se advierte la inutilidad del expediente si, además, hubiera de justificarse al Registrador la cadena de transmisiones intermedias, y, por otra parte, tal defecto supone desconocer la propia esencia del expediente de dominio y los principios básicos y generales que deben de aplicarse, al ser restituida la legalidad registral de dicha finca, y con ello, a la titular dominical doña S. N. D. En efecto, si se observa su regulación legal, se advertirá que ni siquiera está previsto que al propio Juez haya de justificársele la cadena sucesiva de transmisiones intermedias, sino que basta con justificar la titularidad dominical ininterrumpida por justo título de la donante sobre la finca en cuestión, es suficiente para practicar la inscripción a favor de la misma (cfr. artículo 201, regla 6 de la Ley Hipotecaría), dado el carácter abierto del procedimiento del que emana, se da publicidad a terceros, que pueden concurrir quienes se crean perjudicados por la inscripción solicitada. Cita diversas Sentencias de distintas Audiencias Provinciales, en las cuales se refleja que al promotor del expediente no le es exigible que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho. Cita así mismo las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 1990.18 de junio de 2002 y 6 de agosto de 2012. que se reproduce por analogía. Termina solicitando la admisión del recurso y la revocación de la nota de calificación negativa. Esta parte manifiesta que, no siempre esa falta de coincidencia entre el último titular registral y el que otorga el nuevo derecho significa que se ha interrumpido el tracto y no ser el donante titular registral. Dicho supuesto que se denominan de tracto sucesivo Abreviado, en los que ya están inscritos todos los titulares registrales, no falta ningún título intermedio, pero, sin embargo, por razones de economía registral, se reflejan en un mismo asiento dos titularidades distintas, dado que dicho escritura está incorporada la certificación de dicho Ayuntamiento. Son los supuestos recogidos en el artículo 20.2.º y 20 último LH. en los que no hay interrupción de tracto sino la práctica en un mismo asiento de dos transmisiones, una de las cuales está llamada a su rápida cancelación, y por razones de economía registral, se “ahorra” la extensión de un asiento. Lo mismo puede decirse de las denominadas “modalidades del tracto sucesivo”, en las que tampoco coincide el último titular registral con el transmitente del derecho que se pretende inscribir, y sin embargo no hay tracto Interrumpido (arts. 20.4.9, 20.5.9-1.9 y LH). Y, por otro lado, los medios para reanudar el tracto interrumpido se encuentran establecidos en el artículo 40 LH. destinado a la rectificación de errores, que dice que: “cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, como es el caso, y la rectificación registral ya realizada y ejecutada por la propia Registra, que ahora califica la misma escritura, encontrando desde el principio errores continuos, como anteriormente se menciona. La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas: a. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: 1.º Por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; 2.º Por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley. b. Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI. c. Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII. Realizado esto, y restituyendo a la legitima titular registral S. N. D. No hay interrupción de tracto, cuando se adquiere de la titular registral, es decir, el promotor del expediente es sucesor directo del titular registral, y que físicamente se ha venido manteniendo en la posesión de la misma, no faltando ninguna titularidad intermedia, por lo que no hay interrupción de tracto y no procede en consecuencia, denegar dicha inscripción. Sentencia n.º 555/2012 de TS. Sala 13. de lo Civil. 21 de Septiembre de 2012. está ya consolidada la doctrina del TS que matizando las consecuencias en la esfera del proceso del principio de legitimación registral, tiene declarado que, superando una interpretación rigorista del precepto contenido en el párrafo 2e del artículo 38 de la LH, que exigía el ejercicio previo, o al menos, coetáneo con la acción contradictoria del dominio inscrito, de la acción para obtener la cancelación o nulidad del asiento registral, se pasa a la más actual, más acertada desde el plano hermenéutico jurídico-social y flexibilizadora del tráfico jurídico, estableciendo que el hecho de haber ejercitado una acción contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro en el Registro de la Propiedad, sin solicitar nominal y específicamente la nulidad o cancelación del asiento contradictorio,, lleva claramente implícita esta petición y no puede ser causa de que se deniegue la petición respecto a la titularidad registral. Dicho Registro apostilla, cuando rectifica de oficio el error padecido, por inexactitud del asiento, recuperando los 600 mts la titular Registral, Doña S. N. D., por lo que no hay interrupción de tracto, cuando se adquiere directamente de la titular registral, mediante Escritura Pública, y que esta debiera figurar como tal, no siendo exigible a esta parte dicho procedimiento, que se tuvo que llevar a cabo de oficio al restituir dicha cabida registral original, por inexactitud o error de algún asiento, nota marginal o mención indebida, que nunca se realizó dicha relación jurídica inmobiliaria ya comentada, y subsanada por dicha Registradora. Debe también tenerse en cuenta el último párrafo del artículo 285 del Reglamento Hipotecario, que establece que no se podrá exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho. En este sentido se pronunció también este Centro Directivo en Resolución de 15 de noviembre de 1990. según la cual “No puede argumentarse haciendo distinciones imposibles entre “interrupción del tracto” y “ruptura de la sucesión de titularidades”, ni cabe excluir el expediente de reanudación en aquellos casos-los más frecuentes- en que el titular real trae causa de titular registral a través de una cadena de transmisiones. Debe señalarse que, en principio, los simples errores materiales fácilmente identificables por la Registradora, no deben impedir la inscripción, sin perjuicio de que, una vez practicada esta, pudiera ser corregido por el notario, de oficio o a instancia de parte interesada, al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial, como ya señalara la resolución de 26 de mayo de 2006. Además, este Centro Directivo tiene declarado que con independencia de los requisitos de identificación que al notario impone la regla 2.a del párrafo segundo del artículo 177 del Reglamento notarial; a efectos de calificación registral, estos requisitos se cumplen tanto si las circunstancias legales, constan en la escritura por manifestación de las partes, como si los mismos solo constan por soporte documental que se incorpora formando un todo indivisible con la escritura, y que, en consecuencia, han de ser también calificados por el registrador (cfr., resoluciones de 21 de marzo de 2007 y 5 de mayo de 2011). Esto es lo que ocurre en el presente supuesto, en el que esta parte subsana todos los defectos encontrados y procede a manifestar expresamente y con toda claridad que, nunca se realizó dicha supuesta cesión al Ayuntamiento, ya que desde 1980 en virtud de justo título, de buena fe y pacíficamente no ha sido interrumpida en su posesión dominical que le otorgaba sus derechos reales raíces. Que finalmente, por inexactitud originaria entre la 2.º y 3.º inscripción, en la que constaba una superficie de seiscientos metros cuadrados (600 m2) que supuestamente se había cedida al Ayuntamiento de Arganda del Rey, que fue rectificada registralmente mediante una instrumentación de un expediente de doble inmatriculación o de oficio, siendo el resultado en cualquier caso favorablemente a esta parte, obteniendo registralmente así, la restitución y rectificación tabular, reconstruyendo a la titular dominical originaria, que ostenta la posesión ininterrumpida de la misma, la ahora donante S. N. D. cuya descripción actual según consta en plano que se adjunta a la presente. Tales requisitos tienen su fundamento en que las normas administrativas o urbanísticas que afectan a cualquier inmueble son de orden público y aparecen en registros, archivos y publicaciones municipales, de suerte que son de conocimiento “erga omnes”. Y en este sentido se recuerda, ante un conflicto de titularidades, al existir una doble inmatriculación; recuerda la Sentencia n.º 686/2013 de TS. Sala 1.ª, de lo Civil. 29 de Octubre de 2013, jurisprudencia del TS según la cual y sin establecer fórmulas genéricas aplicables a todos los casos, ha optado por la recíproca neutralización de los efectos registrales cuando ambos titulares gozan, a su vez, de los principios de buena fe pública y de legitimación registral, de forma que la cuestión dominical debe resolverse, primeramente, de acuerdo con las normas generales del Derecho Civil, dando prioridad a la titularidad material sobre la formal. Sólo cuando no pueda determinarse la preferencia con arreglo a dicha normativa, se acudirá a los principios registrales en apoyo o reforzamiento de las respectivas titulaciones. En términos generales, la supuesta cesión efectuada No consta en ningún Registro Público, ni Archivo, lo cual determina que la supuesta cesión, que accedió indebidamente en dicho Registro Público de la Propiedad, no debió de producirse, y que este hecho ya ha sido rectificado por la Registrada según se menciona anteriormente, recuperando o restituyendo la legalidad Registral, gozando de sus efectos, ya que se mantuvo en la posesión física o material de misma, y a su vez realizar constantes requerimientos a dicho Ayuntamiento de Arganda para clarificar lo acontecido, desde tiempo inmemorial, en las que se padecieron constantes y continuas contradicciones. Asimismo, el art. 629 del CC. aclara que la donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación, toda vez que el art. 633 de este cuerpo legal exige, para que sea válida la donación de cosa inmueble, que se eleve a escritura pública, donde han de constar los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario, pudiéndose hacer la aceptación en la misma escritura de donación o en otra separada. A este respecto debe destacarse lo manifestado por la Audiencia Provincial (AP) de Madrid, en Sentencia de 13/10/2004, que a su vez hace referencia a la Sentencia de la AP de Málaga de 25/06/2003, en el caso de una cesión de un bien inmueble al Ayuntamiento, de la que se desprende que la falta de aceptación de la donación determina la nulidad de la misma: “habida cuenta que reiterada doctrina jurisprudencial viene señalando como el contrato de donación, sea puro y simple u oneroso o modal, no se rige por el principio de autonomía de la voluntad que consagra como regla general, el artículo 1278 del Código Civil, sino que tiene sus normas propias contenidas en el artículo 633 de dicho cuerpo legal, el que categóricamente ordena que para que sea válida la donación de cosa inmueble ha de hacerse en escritura pública.” Por lo que se reitera y se manifiesta expresamente aquí por las partes, que nunca, se realizó escritura alguna de cesión a favor de dicho Ayuntamiento, como ambas partes implicadas ratifican y Certifican en documentos Públicos que están incorporados en dicha escritura. El artículo 33.3 de la Constitución reconoce como derechos la propiedad privada, y garantiza que; “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes”. Esto es, reconoce constitucionalmente el instituto jurídico de la Expropiación Forzosa de 17 de diciembre de 1954. En efecto, de entre todas las restricciones de la propiedad y otros derechos patrimoniales legítimos, la expropiación forzosa a la que se refiere el apartado tercero de este artículo 33 de la Constitución es la más enérgica y radical, debiendo, en todo caso, seguir el procedimiento legalmente pre-establecido de Acta de dominio, Actas de cesión y aceptación, con su hoja de aprecio. Desde la perspectiva competencial, el Tribunal Constitucional ha señalado reiteradamente que le corresponde al Estado regular las “condiciones básicas” que garanticen la igualdad de todos los propietarios del suelo en ejercicio de su derecho de propiedad urbana, de modo que el contenido urbanístico susceptible de apropiación privada, su valoración o los presupuestos para que pueda nacer el derecho de propiedad urbana pueden considerarse amparados por la competencia estatal del art. 149.1.12 CE (SSTC 61/1997, de 20 de marzo y 164/2001, de 11 de julio). Como también apostilla, el Protocolo Adicional de 20 de marzo de 1952 al Convenio Europeo para la protección de los Derechos Humanos y las Libertades Públicas, ratificado por España el 2 de noviembre de 1990 reconoce en su artículo 1 el Derecho a la Propiedad Privada. Según la Doctrina de la DGRN sobre el conflicto entre el Principio de prioridad y el de tracto sucesivo Reconoce la DGRN en la citada Resolución de 12 de noviembre de 2010 una aparente contradicción en sus resultados entre el principio de prioridad y el de tracto sucesivo. ambos básicos en nuestro sistema registral. Y dice la DGRN: La conclusión de la DGRN: en los casos en que existan títulos intermedios presentados entre los dos previstos en el artículo 105 RH (el subsanable y el subsanador) -fuera de los casos de convalidación a los que aquí no nos referimos-, tales títulos intermedios quedan perjudicados en favor de aquellos con base en la preferencia o prioridad ganada mediante el primer asiento de presentación practicado, preferencia que se comunica al título que reconstruye el tracto del primero. Es muy importante lo indicado en los casos en que se suspenda la inscripción de un título por un concreto defecto. La misma doctrina se reitera en la Resolución de la DGRN de 7 de marzo de 2016 y la de ocho de marzo del mismo 2016. En el presente caso, como quiera que no existe una tipificación de los convenios por la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma, habrá de estarse a lo que, con carácter general, determina el art. 32 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio AURH. que exige, por remisión al art. 633 CC. la de Escritura pública para tales cesiones gratuitas, en las que la Administración actúa como si fuera un particular. Analizada la cuestión desde una perspectiva estrictamente civil y Registral, no solo la falta de aceptación en la forma exigida por imperativo legal, convierte a la supuesta cesión en acto nulo, sino que además como se ve ratificado en dicho Certificado emitido expresamente por dicho Ayuntamiento de Arganda del Rey n.º expediente (…) de fecha 14 de marzo del 2016. firmado por el Concejal Delegado de Modelo de Ciudad, Obras Públicas y Salud Pública, D. J. C. L., (que ejerce en dicha Área desde los años 80) y que consta y se deja incorpora en dicha escritura; “Comprobado los archivos existentes en el Área de Urbanismo de este Ayuntamiento, no consta expediente alguno sobre la cesión de terreno referido.” Dado que Nunca ha tenido acceso al Registro de la Propiedad. Ningún documento Ni público Ni privado de forma legal, que desvirtuara la posesión física y Registral de Doña S. N. D. sino todo lo contrario, por no existir la supuesta cesión, según lo manifestado y Certificado por dicho Ayuntamiento y aquí manifestado expresamente esta parte. Además, el 29 de enero del 2013 el Ayuntamiento de Arganda del Rey a solicitud del Grupo Empresarial Pinar SL, mediante Informe y que Certificado y emite el Técnico Municipal con n.º expediente (…) en que se manifiesta al tenor literal: “la corrección de la cédula urbanística emitida erróneamente, ya que se indicó la parcela situada como (…), cuando realmente corresponde al n.º (…). Esta parcela de suelo urbano, es un resto de una parcela segregada que en parte fue Incorporada al ámbito de la UE-39. A partir de esta circunstancia la superficie que resta no tiene que cumplir la parcela mínima establecida en la Ordenación de aplicación: Tipo 2-1.” Documento completo que se deja incorporado junto con las fichas catastrales identificativas, y planimetría de la finca, en la escritura pendiente de calificar. Dando cumplimiento al artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, respecto a la división o segregación de una finca. Al respecto la Ley exige que esta división se adecúe a las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística, acreditación documental de conformidad, aprobación y autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable, para practicar la correspondiente inscripción. Asimismo, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, respecto a la “otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesaridad, que se testimonia literalmente en el documento.” Como ha señalado, este Centro Directivo en las Resoluciones de 7 de julio y 2 de septiembre de 2016. debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del RH. en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, como sucede en el presente caso, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación. No será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresará la superficie del resto según el Registro. Conclusiones: No solamente no lo desvirtúa, sino que, de los hechos y documentación mencionada anteriormente, se Certifica y Ratificado por los Notarios mencionados al examinar dichos documentos y hechos, que se exponen en este escrito, incluso el propio Ayuntamiento, partes implicadas en las diferentes actuaciones urbanísticas llevadas en la zona de referencia, y el propio Registro de la Propiedad n.º 2 al examinar todos los documentos y legajos que obran en sus registros, y proceder a corregir la cabida registral original de dicha finca, restituyendo a la legítima titular Registral. sus derechos reales. Dicha donante goza a su favor de la presunción de existencia y pertenencia del derecho real que debiera ser inscrito, como se desprende del error padecido (LH art.39). Ello impone, por imperativo legal, tanto a la Registradora calificante, como a la propia Administración pública, la aceptación de la titularidad dominical que el Registro de la Propiedad proclama, como uno de los Principios básicos de la misma, y que además ambas partes Certifican y ratifican mediante documentos Públicos y hechos facticos, que así vez, son acordes a Derecho, sin entender esta parte en estos momentos, dicha calificación sea negada y contradictoria con los hechos objetivos. Dado que el recurso ha de ceñirse al único defecto planteado, no consta ninguna transmisión intermedia pendiente de inscribir, dado que nunca se llegó a formalizar ninguna escritura pública de donación o cesión, Ni en su caso expediente de Expropiación alguno, Ni desvirtuado por ninguna de las partes implicadas, Ni tuvo acceso a dicho Registro de la Propiedad, ni a ningún otro Registro Público, siendo plenos conocedores de los tramites y procedimientos legales llevados a cabo, así como judiciales, para alcanzar la restitución de la legalidad infringida, actos en nombre de la donante y donatario, con constancia Registral y el donatario. 1.º Por otro lado esta parte considera, con los debidos respetos y el estricto derecho de defensa que, ahora solo se mencionan los artículos 20 y 38 LH, y en estos momentos es desproporcionada, inadecuada y carente de la imparcialidad e independencia de dicha Institución, ya que hubiera bastado que desplegara todos sus efectos con anterioridad y que no hubiera tenido acceso nunca Registro de la Propiedad la supuesta cesión, sin mediar escritura alguna de la titular registral. alterando gravemente la propia fe Registral, y en estos momentos, si despliegue sus efectos, y además se pretenda exigir a esta parte, que formalice una cesión que nunca se formalizo, vulnerando no solo fundamentos básicos registrales, sino Constitucionales, ya que ataca y limita frontalmente Derechos Fundamentales Constitucionales del individuo, y que se ven reflejados en la reiterada doctrina Constitucional, que debiera tener en cuenta dicha Institución, entre otros la Propiedad Privada, la igualdad y la tutela judicial efectiva que debe imperar en dicha Institución. 2.º Se apostilla que además estos artículos 20 y 38 LH mencionados anteriormente, le bastaron a su vez, en su vertiente positiva, a la Registradora de la Propiedad para la restitución registral que realizo, de lo que se desprende una contradicción aun mayor y cuestiona todo lo ejecutado por la misma. Estimando que deben tenerse en cuenta los artículos 32 y 34 LH, y desplegar todos sus efectos de protección en estos momentos. En el ámbito registral se vulneran los principios generales básicos siguientes: 1.º Por no resultar prolijo, se quiere recordar también los fundamentos jurídicos, resoluciones DGRN y sentencias, ya mencionados en el escrito anterior presentado ante este Centro Directivo, con fecha 24 de abril del 2019, y, además 2.º Principio de inoponibilidad. Este principio proclama que al tercero que inscribe no le afectan los actos inscribibles no inscritos, por lo que, como ha puesto de manifiesto repetidas veces el Tribunal Supremo y recuerda la Sentencia n.º 345/2013 de AP Málaga. Sección 4.ª 21 de Julio de 2013. en virtud de tal principio al tercero que adquiere en determinadas condiciones sólo le afecta lo que está inscrito, de modo que frente a él es inoponible lo que no ha tenido acceso al Registro. La Resolución de la DGRN de 11 de junio de 2012 va indica que al principio de inoponibilidad de los derechos inscritos frente a los no inscritos se refieren los artículos 606 del Código Civil (CC) y art. 32 de la Ley Hipotecaria (LH) y sus concordantes Y con mayor detalle, la Resolución de la DGRN de 1 de julio de 2013 (reiterada por la Resolución de 9 de abril de 2014). que dice: El principio de inoponibilidad es uno de los fundamentales de la legislación hipotecaria, que no sólo resulta del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, sino también del artículo 34 LH al verse instrumentado el expediente de inmatriculación para realizar dicha corrección, y del propio Código Civil, que en el artículo 606 hace expresa referencia al mismo incorporando al Código Civil la misma redacción que tenía tradicionalmente el precepto de la legislación hipotecaria tradicional, lo que revela la trascendencia del mismo como base fundamental de la legislación registral y civil respecto a terceros, que también se manifiesta en otros preceptos del mismo Código Civil como son el artículo 1473.2.9 del Código Civil, el artículo 647 y el artículo 1549 del CC. entre otros. 3.º Como señala la Resolución de la DGRN de 12 de diciembre de 2016. si la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. Siendo ya corregido y rectificada por dicha Registradora, y manteniéndose la legitima titular registral en la posesión física y jurídica de la misma, solo pendiente de su deseo de inscribir su donación al menor mediante dicha escritura. 4.º En relación con el único defecto manifestado, que es la interpretación lamentablemente errónea de lo acontecido, procede citar la Resolución de la DGRN de 2 de diciembre de 2013. según la cual, que la [sic] exigencias formales sobre la calificación ceden ante el Superior Principio de legalidad que proscribe el acceso al Registro de los documentos que no reúnan los requisitos prescritos por el ordenamiento por lo que la sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación no afectan a su validez sin perjuicio de las responsabilidades que pueda asumir el registrador. Dado que usted manifiesta que no cuestiona la validez legal de dicha escritura, otorgándole la misma, sino que lo único que se cuestiona es la redacción dada en dicha escritura, es decir, un aspecto formal de la misma, hechos que esta parte no tenía constancia de la misma hasta ahora, siendo esto un hecho nuevo para esta parte, ya que por requerimiento expreso de dicha Registradora se efectuaron 2 dirigencias de subsanación por la redacción efectuada, estando estas incorporadas en la misma, y que nuevamente se ha procedido a subsanar con la aportación de documentos que avalan la misma. En otras palabras, esta parte viene efectuando todos y cada uno de los requerimientos solicitados, para que en un ámbito de cordialidad y conciliación se pueda realizar la restitución registral alterada por terceros y que indebidamente tuvo acceso al Registro de la Propiedad basando en otros principios totalmente distintos de los registrales y legales, que debieran haber operado y actuado con mayor rigor e imparcialidad. Sufriendo un asesoramiento prácticamente mínimo o inexistente, y que en los mismos provoca constantes contradicciones a esta parte para la subsanación de los mismos. 5.º Principio de Publicidad y el Principio de Inscripción. En relación con lo aquí acontecido, dichos principios básicos fundamentales en el aspecto registral, son también vulnerados, dado que “lo no Inscrito no existe”, que recoge el art. 32 LH, entre otros Dado el carácter abierto del procedimiento del que emana, se da publicidad a terceros, que pueden recurrir quienes se crean perjudicados por la inscripción solicitada. En este punto se quiere manifestar, que todas las partes presuntamente perjudicadas son conocedoras públicamente, de buena fe y pacíficamente por esta parte, de la titularidad dominical de la misma, no solo mediante dicha escritura y juicios soportados, sino porque además se ha mantenido en la posesión física adquirida desde el 24 de junio del 1980, mediante el expediente de inmatriculación que se tuvo que Instrumentar, sino también por los múltiples actos de conciliación y requerimientos efectuados para la clarificación de los hechos facticos, que esta parte ha tenido que soportar sin tener dicha obligación legal, agravando una situación que no ha sido generada por esta parte, sino todo lo contrario. Por todo ello, por el principio “iura novit curia”, se tengan en cuenta todos aquellos fundamentos legales y jurisprudenciales, citados y no citados en el presente escrito, que resulten necesarios para la resolución del caso. El procedimiento para la rectificación de asientos registrales, cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro dicha relación jurídica Inmobiliaria, la rectificación efectuada de oficio tendrá lugar por la reanudación del tracto sucesivo a la verdadera titular dominical de la misma y su cabida registral original, hechos que ya se han producido. Suplico: Que se tengan en cuenta dichas alegaciones, se estime dicho recurso, Impugne dicha calificación y se inscriba dicha escritura, dado que de otra forma se estaría impidiendo y limitando sus derechos a un tercero de buena fe, que además es menor y discapacitado, debiendo prevalecer la legalidad y el Interés Superior del menor. El único defecto ahora manifestado, es por no ser la donante titular registral, defecto manifestado contra el que esta parte no puede realizar ninguna acción posible en el ámbito registral, impidiendo y limitando sus Derechos y Libertades, más allá de las posibles situaciones legales exigibles, siendo esto manifestado en estos momentos, para producir constantes dilaciones y contradicciones. Legal e implícitamente este supuesto defecto registral, debiera ser corregido con anterioridad por dicha Registradora, al efectuar dicha subsanación y disponer de dicha escritura sin figurar este defecto, después de 3 calificaciones negativas sin manifestar dicha cuestión. De dichos actos, se desprende claramente una Vulneración de la Ley, y principios generales del Derecho, infringiendo los Derechos Fundamentales, tanto objetivos como subjetivos de esta parte, entre otros ( 24 CE), que configuran como fundamento del Orden Público y de la paz social la dignidad de la persona y el libre desarrollo de la personalidad (art. 10 CE), con la consiguiente obligación por parte del Estado de promocionar y garantizar los derechos y libertades fundamentales (art. 9.2 CE) de todos, también de los menores. Así mismo y al amparo del derecho fundamental a la igualdad (art. 14 CE) y del (art. 39 CE), de conformidad con los acuerdos internacionales que velan por los derechos del menor. Llegados a este punto y dado que nunca debió de producirse la desaparición registral de unos 600 mts sin constancia legal alguna, ni por parte de dicho Registro, Ni de dicho Ayuntamiento y empresa Mercantil involucrada en los hechos, solicito expresamente una acción “pro-active”, en todos los ámbitos legales, para la resolución del mismo, a la mayor brevedad posible, por los graves hechos tácticos manifestados y ratificados por dicha Registradora, no solo con su actitud y hechos. Además de la estimación de dicho recurso e inscripción de dicha escritura, si procediera, se solicita expresamente: 1.º  Solicitud expresa de extensión automática del asiento de anotación preventiva por defecto subsanable, ya que esta parte entiende que no debiera haber realizado este último, ya que el anterior se debiera haber prorrogado o suspendido de oficio. 2.º Copia literal extensa de la hoja real registral de dicha finca. (Fotocopia exacta), incluyendo todas sus notas marginales, inscripciones y asientos respectivos cancelados y no cancelados. 3.º Copia literal de todas las anotaciones y notas marginales canceladas y no canceladas, así como de todos los asientos practicados cancelados y no cancelados. Es decir, todas las anotaciones practicadas canceladas y no canceladas, con la incorporación de todos los datos que se deben realizar de los mismos, así como notas provisionales. 4.º Personal u organismo que autorizo, presento e inscribió dicha supuesta cesión, números de asientos y libro diario y notas 5.º Afecciones, agrupaciones instrumentales o urbanísticas, en las que dicha finca ha estado o está incorporada, así como las Área de reparto de las mismas. 6.º Las subsanaciones o diligencias que se hayan practico canceladas y no canceladas en el historial completo de finca. Dada que estos datos, no se me están facilitando a pesar de mis solicitudes. 7.º Por último, dado que la única pretensión de esta parte en el ámbito registral era la restitución registral alterada indebidamente, y que en su momento ya fue realizada por la registradora, ahora se está desvirtuando, contradiciendo y cuestionando lo así practicado, ejecutado y requerido por dicho registro a esta parte, que cumplió y realizo todas ellas». IV La registradora de la Propiedad de Arganda del Rey número 2 emitió informe refiriéndose al único defecto recurrido -la falta de previa inscripción de la finca a nombre de la donante-, ratificando su calificación en todos los extremos, y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1.3.º, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de enero de 2004, 18 de julio de 2005, 19 de octubre de 2013, 15 de octubre de 2014, 2 de agosto de 2017 y 8 de julio de 2019. 1. Se discute en este expediente la inscripción de una escritura de donación de una porción de finca de 600 metros cuadrados. El presente expediente se refiere al único defecto que ha sido objeto de recurso, la falta de previa inscripción de la finca a nombre de la donante. Son hechos relevantes para su resolución los siguientes: Del historial registral aportado, resulta: – Que doña S. N. D. adquirió por compra la registral 21.373 con una superficie de 2.600 metros cuadrados según la inscripción 2.ª practicada en el año 1987. – Según la inscripción 3.ª, tras hacerse constar su manifestación de que «actualmente la superficie de esta finca es de 2.000 metros cuadrados por la cesión efectuada al Ayuntamiento de 600 metros cuadrados para viales», la transmitió por donación a don R., doña M. I., don R. y don M. A. N. F., por cuartas e iguales partes indivisas, en virtud de escritura otorgada en 1992. – Don R., doña M. I. y don R. N. F. donaron sus respectivas participaciones indivisas, tres cuartos del total a favor de don R. D. N. expresándose una superficie de dos mil metros cuadrados. – Don M. A. N.F. donó a su hijo don M. A. N. R. el 10% de la finca expresándose una superficie de 2.600 metros cuadrados. – Según la última inscripción practicada en 2017 la finca 21.373 consta con una superficie de 26 áreas equivalentes a 2.600 metros cuadrados, siendo sus titulares, don R. D. N. de un 75%; don M. A. N. F. un 15% y don M. A, N. R. un 10%. – Mediante escritura autorizada ante el notario de Madrid, don Ignacio Maldonado Ramos. de fecha 9 de marzo de 2018, con el número 1.097 de protocolo, doña S. N. D. dona a don M. A. N. R. una finca de 600 metros cuadrados que manifiesta ser resto de la finca matriz 21.373, porción de terreno que en la misma escritura se manifestó que fue expropiada y revertida a favor de la donante, sin que conste registralmente dicha expropiación y reversión. – Calificada negativamente esta escritura, este mismo Centro Directivo en Resolución de 8 de julio de 2019 determinó que para la inscripción de la donación de 600 metros cuadrados de la finca registral 21.373, del Registro de la Propiedad de Arganda del Rey número 2, era necesaria la previa inscripción de la finca a nombre de la donante doña S. N. D. mediante la presentación en el Registro de dos títulos intermedios- la cesión de dichos 600 metros cuadrados al Ayuntamiento de Arganda del Rey y la posterior reversión a favor de la propietaria originaria, doña S. N. D. – Mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2019 se subsana la escritura de donación en el sentido de hacer constar que no ha tenido lugar ninguna cesión sobre la finca en cuestión acompañando comunicación del Ayuntamiento de Arganda del Rey firmada por don J. C. L., de fecha 14 de marzo del 2016. La registradora deniega la inscripción, por resultar inscrita la finca a nombre de persona distinta del transmitente, en los términos que resultan de la nota de calificación. Ahora don M. A. N. S. recurre dicha nota alegando en esencia que no consta ninguna transmisión intermedia pendiente de inscribir, dado que nunca se llegó a formalizar ninguna escritura pública de cesión, ni en su caso expediente de expropiación alguno. Añade que ningún documento fue otorgado por doña S. N. D que se mantuvo en la posesión de la finca hasta el día 9 de marzo del 2018 en el que efectuó la donación mediante la escritura que ahora se pretende inscribir. 2. Tal y como resulta de los hechos expuestos, el recurso no puede ser estimado, toda vez que la finca 21.373 consta actualmente inscrita a favor de don R. D. N., don M. A. N. F. y don M. A. N. R. con una superficie de 2.600 metros cuadrados. En el supuesto de que doña S. N. D. no hubiera hecho donación expresa del resto de finca de 600 metros cuadrados, que ahora el recurrente afirma que eran de la propiedad de aquélla, hubiese sido preciso, a efectos registrales, que la indicada doña S. N. D. hubiera segregado dicha porción de terreno y se la hubiese reservado o haber acreditado la expropiación y posterior reversión. Para poder inscribir una donación de 600 metros cuadrados de una finca que en el Registro consta con una superficie 2.600 metros cuadrados según la última inscripción vigente, es necesario: a) que la donante sea titular registral de dicha porción de finca de acuerdo con el principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y b) efectuar la correspondiente operación de segregación en escritura pública junto con licencia y representación gráfica georreferenciada de la porción segregada y de rectificación y subsanación de las donaciones previamente formalizadas. Pero en todo caso, suponiendo que se hubiera producido un error en el título de donación, o en el Registro, se hace imprescindible que dicha rectificación se lleve a cabo por el cauce previsto en el artículo 40, apartados c) y d), de la Ley Hipotecaria, siendo necesario el consentimiento de todos los titulares registrales o, en su defecto, resolución judicial, en la que sean demandados todos los titulares registrales. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por doña F. M. L. M. contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Inca número 2, doña María Alicia Echevarría Pérez, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación en el Libro Diario. Hechos I Mediante instancia, suscrita el día 6 de octubre de 2019 por doña F. M. L. M., se solicitó la cancelación de oficio por parte de la registradora de una servidumbre que gravaba la finca de su propiedad a favor de la finca registral número 1.130 del Registro de la Propiedad de Inca número 2. II Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Inca número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Aportado el precedente documento para su presentación, con número de entrada 3.069/2019, se deniega la presentación del mismo conforme a los siguientes: Hechos: Se trata de una simple instancia, firmada, aunque sin legitimar la firma siquiera, por doña F. M. L., esto es, un documento privado, en calidad de titular de la finca 1.128, por la que solicita la cancelación de oficio por parte de la registradora que firma la presente de una servidumbre que grava la finca de su propiedad a favor de la finca 1.130. La cancelación de un derecho inscrito no puede ser practicada de oficio por el Registrador, sino que necesita la correspondiente escritura pública, en la que preste su consentimiento el titular registral a cuyo favor esté inscrito el derecho (o el titular del predio dominante, en este caso) o bien la correspondiente sentencia judicial firme dictada en procedimiento declarativo seguido contra el titular registral del derecho cuya cancelación se pretende. Fundamento de Derecho: Artículo 1, 3 y 82 de la Ley Hipotecaria, de los que se desprende que para la inscripción, anotación o cancelación de derechos reales sobre bienes inmuebles, único objeto del Registro de la Propiedad, es imprescindible la presentación de escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Por consecuencia, sólo serán objeto de presentación en el Registro los documentos aptos para producir la alteración solicitada, en la forma determinada en el artículo 249. Expresamente el artículo 420 del Reglamento hipotecario, sanciona la no presentación en el Libro Diario de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral, que no es el caso. De hecho, y limitándome al motivo de la no presentación, el fundamento por el que se solicita la cancelación de oficio, que parece deducirse del escrito es el de error del Registro; pues bien, los procedimientos de rectificación del Registro, regulados, según los distintos supuestos (errores de los títulos que ocasionaron las Inscripciones, errores en los libros del Registro), por el Título VII de la Ley Hipotecaria, no admiten el documento privado por el que una persona no titular de un derecho solicite la cancelación de un derecho inscrito y constituido, sino que exige o consentimiento de las partes implicadas en escritura pública o sentencia judicial firme (artículo 40 LH). La presente calificación podrá (…) Inca a 10 de octubre de 2019 (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos de la registradora)». III Contra la anterior nota de calificación, doña F. M. L. M. interpuso recurso el día 18 de octubre de 2019 en virtud de escrito en el que señalaba lo siguiente: «– Habiendo recibido contestación día 17/10/19, denegando a mi solicitud de rectificación núm. 3069/2.019, a los errores cometidos por el registro. – Habiendo gravado con derecho real inexistente, mi propiedad finca 1.128 a favor de la finca 1.130. Que las escrituras de ambas fincas (1.128 y 1.130) reflejan el mismo contenido. Inscripción 1.ª de la finca 1.128. Servidumbre. Se constituye sobre dicha integra finca (1118), según el repetido título servidumbre de camino de doce palmos de ancho que partiendo del límite Este y atravesando las misma integra finca entre los límites Norte y Sur conduzca a la porción adjudicada a J., cuya servidumbre empezará atravesando esta porción (1.118) y seguirá por dentro de G. (1.130), C. (1.131) M. (1.133) M. (1.118) hasta llegar a la de dicho J. (1.129), teniendo cada uno de los convidantes derecho a transitar. – Que el registro de la propiedad n.º 2 de Inca, ha gravado mi finca 1.128, sin título acreditativo e incumpliendo la legislación. Solicito: – Rectificación de todos los errores habientes y aplicación de la normativa». IV La registradora de la Propiedad suscribió informe el día 28 de octubre de 2019 y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1, 3, 17, 18, 19, 19 bis, 24, 38, 40, 66, 248.3, 258.4 y 322 de la Ley Hipotecaria; 416 y 420 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de enero de 2000, 7 de mayo de 2002, 9 de mayo de 2003, 2 de marzo y 14 de abril de 2005, 23 de diciembre de 2008, 10 de junio de 2009, 20 de septiembre de 2010, 28 de marzo de 2011, 3 de mayo y 17 de septiembre de 2012, 20 de noviembre de 2013, 17 de febrero y 8 de abril de 2014, 9 de julio y 30 de noviembre de 2015, 3 de mayo y 20 de julio de 2016, 6 de junio de 2017 y 12 de enero, 23 de marzo, 17 de mayo, 12 de junio y 4 de septiembre de 2018. 1. Se trata de decidir en este recurso si puede practicarse asiento de presentación en el Libro Diario de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de rectificación de una inscripción. Según la nota de calificación, la registradora deniega la práctica del asiento solicitado porque el documento no puede provocar operación registral alguna de acuerdo con su naturaleza, contenido y finalidad, ya que no tiene carácter de documento público a los efectos de lo establecido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ni es una de las excepciones permitidas por el artículo 420 del Reglamento Hipotecario. 2. Debe recordarse que en la primera redacción del Reglamento Hipotecario el artículo 416 estableció que, ante la negativa a extender el asiento de presentación, cabía recurso de queja ante el juez de la localidad. La Ley 24/2001 estableció en el artículo 329 de la Ley Hipotecaria que cabía interponer recurso de queja ante esta Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero este último precepto quedó derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005, por lo que actualmente la cuestión carece de una regulación directa. No obstante, este Centro Directivo ha entendido (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Naturalmente, el objeto de recurso en estos casos es exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones. 3. Dados los efectos que, conforme al principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la sola aportación del título correspondiente al Registro. Por ello el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario. Pero la calificación que a estos efectos realiza el registrador es distinta de la que debe llevar a cabo con los documentos ya presentados para determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación. Consecuentemente, en este momento inicial el registrador debe limitarse exclusivamente a comprobar que concurren los requisitos que nuestro ordenamiento establece para que un documento pueda acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos requisitos ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título. 4. El artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Este Centro Directivo ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro. Este es el criterio que ha de presidir la interpretación del referido precepto reglamentario (vid. también el apartado 3 del mismo artículo 420, que prohíbe extender asiento de presentación de «los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna»). Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación. Es indudable que en el presente expediente nos encontramos claramente ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno, por lo que debe confirmarse la negativa del registrador a la práctica del asiento de presentación, sobre la que nada argumenta la recurrente. 5. Por último, aunque -por hipótesis- la solicitud objeto de calificación hubiera podido ser objeto de asiento de presentación si hubiera reunido los requisitos necesarios para ello, y tuviera que pronunciarse este Centro Directivo respecto de la pretensión contenida en el recurso de que «(…) se subsane la inscripción de la finca registral (…)», para tal supuesto debe recordarse la doctrina reiterada de esta Dirección General en relación con el objeto del recurso (vid., entre otras muchas, la Resolución de 6 de junio de 2017), según la cual (con base en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina del Tribunal Supremo, en Sentencia de 22 de mayo de 2000) el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los artículos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria. Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Como afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 18 de enero de 2012, el recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto. Por tanto, la rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del titular registral, y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Y ello aun cuando se discrepe de la forma en que el acto o contrato a inscribir ha sido objeto de reflejo tabular y pese a las repercusiones que ello tenga en la forma en que se publica el derecho o situación jurídica inscrita, de indudable trascendencia a la vista de que la legitimación registral opera sobre la base de ese contenido del asiento (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 29 de diciembre de 2004). Resulta aplicable en el presente supuesto la regla general sobre rectificación del contenido del Registro. En definitiva, los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que, si no concurre el consentimiento de los interesados, sólo dichos tribunales pueden declarar la nulidad de un asiento (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, a la luz de esta doctrina es claro que el recurso tampoco podría prosperar, pues practicados los asientos los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el concreto ámbito de este expediente, revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dichos asientos ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por doña F. M. L. M. contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Inca número 2, doña María Alicia Echevarría Pérez, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación en el Libro Diario. Hechos I Mediante instancia, suscrita el día 6 de octubre de 2019 por doña F. M. L. M., se solicitó la cancelación de oficio por parte de la registradora de una servidumbre que gravaba la finca de su propiedad a favor de la finca registral número 1.130 del Registro de la Propiedad de Inca número 2. II Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Inca número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Aportado el precedente documento para su presentación, con número de entrada 3.069/2019, se deniega la presentación del mismo conforme a los siguientes: Hechos: Se trata de una simple instancia, firmada, aunque sin legitimar la firma siquiera, por doña F. M. L., esto es, un documento privado, en calidad de titular de la finca 1.128, por la que solicita la cancelación de oficio por parte de la registradora que firma la presente de una servidumbre que grava la finca de su propiedad a favor de la finca 1.130. La cancelación de un derecho inscrito no puede ser practicada de oficio por el Registrador, sino que necesita la correspondiente escritura pública, en la que preste su consentimiento el titular registral a cuyo favor esté inscrito el derecho (o el titular del predio dominante, en este caso) o bien la correspondiente sentencia judicial firme dictada en procedimiento declarativo seguido contra el titular registral del derecho cuya cancelación se pretende. Fundamento de Derecho: Artículo 1, 3 y 82 de la Ley Hipotecaria, de los que se desprende que para la inscripción, anotación o cancelación de derechos reales sobre bienes inmuebles, único objeto del Registro de la Propiedad, es imprescindible la presentación de escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Por consecuencia, sólo serán objeto de presentación en el Registro los documentos aptos para producir la alteración solicitada, en la forma determinada en el artículo 249. Expresamente el artículo 420 del Reglamento hipotecario, sanciona la no presentación en el Libro Diario de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral, que no es el caso. De hecho, y limitándome al motivo de la no presentación, el fundamento por el que se solicita la cancelación de oficio, que parece deducirse del escrito es el de error del Registro; pues bien, los procedimientos de rectificación del Registro, regulados, según los distintos supuestos (errores de los títulos que ocasionaron las Inscripciones, errores en los libros del Registro), por el Título VII de la Ley Hipotecaria, no admiten el documento privado por el que una persona no titular de un derecho solicite la cancelación de un derecho inscrito y constituido, sino que exige o consentimiento de las partes implicadas en escritura pública o sentencia judicial firme (artículo 40 LH). La presente calificación podrá (…) Inca a 10 de octubre de 2019 (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos de la registradora)». III Contra la anterior nota de calificación, doña F. M. L. M. interpuso recurso el día 18 de octubre de 2019 en virtud de escrito en el que señalaba lo siguiente: «– Habiendo recibido contestación día 17/10/19, denegando a mi solicitud de rectificación núm. 3069/2.019, a los errores cometidos por el registro. – Habiendo gravado con derecho real inexistente, mi propiedad finca 1.128 a favor de la finca 1.130. Que las escrituras de ambas fincas (1.128 y 1.130) reflejan el mismo contenido. Inscripción 1.ª de la finca 1.128. Servidumbre. Se constituye sobre dicha integra finca (1118), según el repetido título servidumbre de camino de doce palmos de ancho que partiendo del límite Este y atravesando las misma integra finca entre los límites Norte y Sur conduzca a la porción adjudicada a J., cuya servidumbre empezará atravesando esta porción (1.118) y seguirá por dentro de G. (1.130), C. (1.131) M. (1.133) M. (1.118) hasta llegar a la de dicho J. (1.129), teniendo cada uno de los convidantes derecho a transitar. – Que el registro de la propiedad n.º 2 de Inca, ha gravado mi finca 1.128, sin título acreditativo e incumpliendo la legislación. Solicito: – Rectificación de todos los errores habientes y aplicación de la normativa». IV La registradora de la Propiedad suscribió informe el día 28 de octubre de 2019 y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1, 3, 17, 18, 19, 19 bis, 24, 38, 40, 66, 248.3, 258.4 y 322 de la Ley Hipotecaria; 416 y 420 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de enero de 2000, 7 de mayo de 2002, 9 de mayo de 2003, 2 de marzo y 14 de abril de 2005, 23 de diciembre de 2008, 10 de junio de 2009, 20 de septiembre de 2010, 28 de marzo de 2011, 3 de mayo y 17 de septiembre de 2012, 20 de noviembre de 2013, 17 de febrero y 8 de abril de 2014, 9 de julio y 30 de noviembre de 2015, 3 de mayo y 20 de julio de 2016, 6 de junio de 2017 y 12 de enero, 23 de marzo, 17 de mayo, 12 de junio y 4 de septiembre de 2018. 1. Se trata de decidir en este recurso si puede practicarse asiento de presentación en el Libro Diario de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de rectificación de una inscripción. Según la nota de calificación, la registradora deniega la práctica del asiento solicitado porque el documento no puede provocar operación registral alguna de acuerdo con su naturaleza, contenido y finalidad, ya que no tiene carácter de documento público a los efectos de lo establecido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ni es una de las excepciones permitidas por el artículo 420 del Reglamento Hipotecario. 2. Debe recordarse que en la primera redacción del Reglamento Hipotecario el artículo 416 estableció que, ante la negativa a extender el asiento de presentación, cabía recurso de queja ante el juez de la localidad. La Ley 24/2001 estableció en el artículo 329 de la Ley Hipotecaria que cabía interponer recurso de queja ante esta Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero este último precepto quedó derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005, por lo que actualmente la cuestión carece de una regulación directa. No obstante, este Centro Directivo ha entendido (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Naturalmente, el objeto de recurso en estos casos es exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones. 3. Dados los efectos que, conforme al principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la sola aportación del título correspondiente al Registro. Por ello el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario. Pero la calificación que a estos efectos realiza el registrador es distinta de la que debe llevar a cabo con los documentos ya presentados para determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación. Consecuentemente, en este momento inicial el registrador debe limitarse exclusivamente a comprobar que concurren los requisitos que nuestro ordenamiento establece para que un documento pueda acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos requisitos ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título. 4. El artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Este Centro Directivo ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro. Este es el criterio que ha de presidir la interpretación del referido precepto reglamentario (vid. también el apartado 3 del mismo artículo 420, que prohíbe extender asiento de presentación de «los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna»). Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación. Es indudable que en el presente expediente nos encontramos claramente ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno, por lo que debe confirmarse la negativa del registrador a la práctica del asiento de presentación, sobre la que nada argumenta la recurrente. 5. Por último, aunque -por hipótesis- la solicitud objeto de calificación hubiera podido ser objeto de asiento de presentación si hubiera reunido los requisitos necesarios para ello, y tuviera que pronunciarse este Centro Directivo respecto de la pretensión contenida en el recurso de que «(…) se subsane la inscripción de la finca registral (…)», para tal supuesto debe recordarse la doctrina reiterada de esta Dirección General en relación con el objeto del recurso (vid., entre otras muchas, la Resolución de 6 de junio de 2017), según la cual (con base en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina del Tribunal Supremo, en Sentencia de 22 de mayo de 2000) el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los artículos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria. Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Como afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 18 de enero de 2012, el recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto. Por tanto, la rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del titular registral, y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Y ello aun cuando se discrepe de la forma en que el acto o contrato a inscribir ha sido objeto de reflejo tabular y pese a las repercusiones que ello tenga en la forma en que se publica el derecho o situación jurídica inscrita, de indudable trascendencia a la vista de que la legitimación registral opera sobre la base de ese contenido del asiento (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 29 de diciembre de 2004). Resulta aplicable en el presente supuesto la regla general sobre rectificación del contenido del Registro. En definitiva, los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que, si no concurre el consentimiento de los interesados, sólo dichos tribunales pueden declarar la nulidad de un asiento (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, a la luz de esta doctrina es claro que el recurso tampoco podría prosperar, pues practicados los asientos los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el concreto ámbito de este expediente, revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dichos asientos ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por doña B. P. G. contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Alicante número 2, doña Margarita González de la Torre Rodrigo, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro. Hechos I Mediante escritura otorgada el día 5 de abril de 2019 ante el notario de Alicante, don Jesús María Izaguirre Ugarte, con el número 851 de protocolo, se formalizó compraventa de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia a favor de doña B. P. G., con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro. II Presentada dicha escritura en el Registro de la propiedad de Alicante número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Número de Entrada: 2910.–Presentado el día veinticuatro de Julio del año dos mil diecinueve, con el número 651 77. Aportada primera copia autorizada el dieciocho de septiembre del año dos mil diecinueve. Calificada la precedente escritura otorgada por el notario de Alicante/Alacant, Jesús María Izaguirre ligarte, el día 05/04/2019, protocolo 851/2019, tras examinarlos antecedentes de este Registro, el Registrador que suscribe, suspende la inscripción por los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho, al amparo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento Hipotecario: 1) Hechos. No es posible practicar la inscripción de los arrendamientos que se solicita, dado que el señor P. H. es sólo propietario de un 58% de la finca sobre la que tales derechos se constituyen, y, por las características de dichos arrendamientos, cabe entender que exceden de las meras facultades de administración (que sí podría ejercitar libremente, como propietario mayoritario). En efecto, el primero de los contratos tiene una duración máxima de diez años a partir de la fecha del traspaso. Y. en cuanto al segundo, aunque tiene una duración máxima de seis años a partir del vencimiento del primero, se trata de un contrato a término inicial, una obligación futura, que podría entenderse como perjudicial a los interesados en la cosa común (cfr. arts. 397 y 398 del Código Civil), por lo que requeriría ser adoptada por unanimidad. En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de León, Sección 1.ª, de 25/03/11. explica que el arrendamiento de cosa común inmueble se considera un acto de disposición si excede de seis años y es inscribible en el Registro de la Propiedad, o como un acto de administración si es inferior a ese plazo. Y la sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia. Sección 1.ª, de 30/12/13, se refiere a la doctrina del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 17/10/78. cuando indica dicho Tribunal que “la distinción entre actos de disposición –los que tienden a enajenar la cosa o a constituir sobre ella derechos reates o gravámenes– y actos de administración –los que tienden a la conservación, goce y uso de la cosa– que dogmáticamente aparece tan diáfana, sin embargo, en la realidad práctica, ya no lo es tanto, hasta el extremo de que un gran sector doctrinal admite un tercer término en esa clasificación, la de los llamados actos de administración extraordinaria o excepcional, que son aquellos que por la trascendencia o importancia que despliegan sobre la cosa, impiden o dificultan su realización, y exigen, tanto para ser llevados a cabo válidamente, no sólo la capacidad y demás requisitos suficientes para los de administración simple u ordinaria, sino los que se exigen para los actos de disposición, y que la jurisprudencia hubo de reconocer, igualmente, la naturaleza excepcional, de ciertos actos de administración, proclamado: a) que si bien por regla general el contrato de arrendamiento es un acto de administración, como se ha declarado varias veces, puede en algunos casos, bien por la naturaleza de las cosas a que se contraiga, bien por el largo tiempo para que su duración se estipule, rebasar los límites de la mera administración, debiendo proclamarse que en la comunidad de bienes no se hayan facultados los condominios que representen la mayor suma de intereses, para dar en arrendamiento la cosa común por un plazo de seis años sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales, expresamente reconocidos por la ley. quedarían restringidos o anulados por contratos de larga duración –Sentencias de 1 de Junio de 1919 y 9 de Junio de 1913–: b) que, aunque en algunas Sentencias, con arrendamiento especial, se llegó a calificar como derecho real, posteriormente se ha vuelto a reconocerle su carácter de derecho de crédito, aunque en ciertos casos, se dijo que equivalía a un derecho real, o actuaba como tal, o tenia ciertos efectos o recibía un trato parecido al de los derechos reales”. En relación con esta cuestión, la Resolución de la D.G.R.N de 26 de enero de 2015 (que admite la inscripción de un contrato de arrendamiento de cinco años de duración, celebrado por propietarios que representan las 2/3 partes de las cuotas), señala que la jurisprudencia del Tribunal Supremo, partiendo de la consideración del arrendamiento, en general, como acto de administración, lo reputa dispositivo cuando por su duración (que ha venido fijando en más de seis años) pueda ser calificado de tal; y añade, que, sobre este asunto, resultan ilustrativos los arts. 271.7° y 1548 del Código Civil, que, para los casos de arrendamientos concertados por tutores o padres, sólo exigen autorización judicial cuando el contrato tenga una duración superior a seis años, es decir, se considera acto de disposición cuando supera este plazo. Por todo ello, para poder inscribir ambos contratos de arrendamiento, sería preciso que el resto de los copropietarios de la finca prestaran su consentimiento a los mismos. 2) Fundamentos de Derecho: Artículos 396, 397, 398 y 1548 del Código Civil; 2.5. y 18 de la Ley Hipotecaria; Resolución de la D.G.R.N de 26 de enero de 2015; Sentencias del T. S. de 28 de marzo de 1990,2 de diciembre de 1993, y 4 de febrero de 1994; y Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 14 de enero de 2008, Audiencia Provincial de León de 25 de marzo de 2011, y Audiencia Provincial de Segovia de 30 de diciembre de 2013. Se practicarán las notificaciones prevenidas en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, prorrogándose el asiento de presentación por un plazo de 60 días contados desde la última notificación de conformidad con el artículo 323 de la ley Hipotecaria. Alicante, dieciocho de septiembre del año dos mil diecinueve.–La registradora Margarita González de la Torre Rodrigo (firma ilegible). Contra esta calificación (…).» III Contra la anterior nota de calificación, doña B. G. P. interpuso recurso el día 24 de octubre de 2019 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos: «Alegaciones: Primera.–La Sra. Registradora suspende la inscripción de los arrendamientos por entender que constituyen actos de disposición, y entiende que se debe exigir por tanto el consentimiento de los demás comuneros del local. La compareciente no está de acuerdo con el criterio de la Sra. Registradora, dicho sea con el máximo respeto. Segunda.–En cuanto a la inscripción del arrendamiento actualmente vigente, se ha de tener en cuenta que el Sr P., en el momento de la transmisión de la farmacia (que no de su cuota indivisa del local), además de propietario del 58% del local, era arrendatario en virtud de traspaso efectuado por su anterior titular formalizado en escritura autorizada por el notario de Alicante Don Juan Ruiz Olmos el 9 de mayo de 1980 con el número 913 de su protocolo, y la duración del contrato por diez años no deriva de un pacto entre las partes, como parece entender erróneamente la Sra. Registradora, sino que resulta ope legis, como consecuencia de lo previsto en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos para los contratos de local de negocio anteriores a 1985 de los que sea titular una persona física, como es el caso, a los que la ley reconoce el derecho a traspasar el local en cuyo caso el arrendamiento tendrá una duración máxima de diez años, que es precisamente lo pactado en dicha escritura. (…) copia de la escritura de traspaso de 1980 a la que se acaba de hacer referencia, en la que consta incorporada copia del contrato original de arrendamiento que fue objeto de traspaso por el arrendatario anterior al que traspasó a la compareciente. Tercera.–En cuanto al contrato de arrendamiento futuro que se pacta para el momento en que finalice el arrendamiento de diez años actualmente vigente, se trata de un acto de administración, ya que no excede de seis años, y por tanto entra dentro de las facultades de administración que el Sr. P. H. tiene en cuanto propietario mayoritario (que la propia registradora le reconoce). El fundamento de este criterio deriva de lo dispuesto en el art 1548 Cc, que exige a los administradores de bienes poder especial para dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años. Pero no si no excede de seis años, como es el caso. De hecho, tanto la Sentencia de la Audiencia Provincial de León de 25 de marzo de 2011 como la Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2015 que la Sra. Registradora cita en su calificación señalan exactamente lo mismo, esto es, que los contratos concertados por más de seis años se consideran un acto equiparado a los de disposición y no de mera administración. Concretamente la Sentencia de la AP de León emplea la expresión de “si excede de seis años” y la Resolución de la DGRN la de “duración superior a seis años”. En este caso no se da tal circunstancia porque el arrendamiento que se pacta es exactamente de seis años, por lo que ni excede de seis años ni tiene una duración superior a seis años. En igual sentido, la Sentencia de la AP de Pontevedra n.º 219/2019 de 7 de mayo [sic] de 2019 (Rec 226/2018) señala: “entendemos que es de aplicación la doctrina contenida en la STS de 7-1-2018, a cuyo tenor: ‘El arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas (arts. 1548 y 271 CC). En tal caso se considera como acto de disposición. Así lo entendió la sentencia 333/2010, de 10 de junio, respecto del arrendamiento por quince años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato fue otorgado, tras la muerte de la esposa, y sin autorización judicial, por la curadora del marido declarado pródigo. En el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años (sentencia 341/1995 de 10 abril); también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor (sentencia 1029/2000, de 14 noviembre); y la sentencia 31/1999, de 24 abril, con invocación de la doctrina de la sala según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de seis años tienen carácter de actos de administración, considera que en el caso la esposa estaba legitimada para otorgarlo sola, al no ser superior a ese plazo.” La Sentencia de la AP de Burgos 305/2011 de 8 de julio de 2011 (Rec 15/2011): “Lógicamente, la dificultad estriba precisamente en determinar que ha de entenderse por actos de administración así como cual pueda ser el perjuicio a tales intereses de la cosa común, los cuales se tratan de conceptos jurídicos intedeterminados que hacen preciso el análisis de caso por caso. No obstante, la jurisprudencia ciertamente viene reconociendo desde hace tiempo que el contrato de arrendamiento en principio constituye un acto de administración (por todas STS de 10 de marzo de 2003 y SAP de Badajoz de 5 de abril de 2004) por lo que en este sentido no es necesaria la concurrencia de la totalidad de voluntades de los comuneros para proceder al mismo siempre que fuera atendido el mejor disfrute y beneficio de la cosa común. Se atiende pues al régimen mayoritario como base de la administración cotidiana de la comunidad de bienes a la que da lugar también la comunidad hereditaria. Sin embargo y por su parte el art.1548 CC EDL 1889/1 establece una limitación legal a tal consideración del contrato de arrendamiento como acto de administración para el caso de que el mismo exceda de un plazo de seis años por entender que en tales supuestos el contrato de arrendamiento se convierte ya en un régimen de enajenación parcial del dominio al constituir ya un derecho real a favor del arrendatario (STS de 9 de junio de 1913); en suma, la redacción del precepto considera que tales arrendamientos por períodos superiores a seis años exceden de las facultades de administración. En este término, no constituyendo ya un acto de administración, han de ser tratados tales contratos de arrendamiento por plazo superior a seis años como acto de disposición al amparo de los citados arts.397 y 399 CC EDL 1889/1, en cuyo caso y a tenor del primero de los preceptos, ya no basta la voluntad de la mayoría de los copartícipes sino que es exigida la concurrencia de voluntades de todos los comuneros”. Por lo tanto en este caso, no siendo el plazo del arrendamiento superior a seis años no hay razón alguna para que se considere como un acto equiparable a los de disposición, que exigirían la unanimidad de los copropietarios del local.» IV La registradora de la Propiedad emitió informe el día 8 de noviembre de 2019, mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 396, 397, 398 y 1548 del Código Civil; 2.5.º y 18 de la Ley Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1902, 10 de marzo de 1905, 1 de julio de 1909, 19 de febrero de 1964, 29 de mayo de 1976, 2 de noviembre de 1978, 8 de octubre de 1985, 30 de marzo de 1987, 28 de marzo de 1990, 2 de diciembre de 1993 y 4 de febrero de 1994; las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 14 de enero de 2008, por la que se anuló la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril de 2006, de la Audiencia Provincial de León de 25 de marzo de 2011 y de la Audiencia Provincial de Segovia de 30 de diciembre de 2013, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de abril de 1907, 7 de abril de 1938 y 26 de enero de 2015. 1. En cuanto a la presentación del recurso fuera de plazo que pone en duda la registradora en su informe, debemos considerar que no se produce, dado que el artículo 30.5 de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, dispone que: «Cuando el último día del plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente». Teniendo en cuenta que el título fue calificado desfavorablemente el día 18 de septiembre de 2019, notificándose la calificación tanto al notario autorizante de la escritura como al presentante y siendo retirado el documento el día 20 de septiembre de 2019, y habiéndose interpuesto el recurso el día 21 de octubre de 2019, al ser inhábil el día 20 de octubre de 2019, debemos considerar que el plazo vencía el 21 de octubre de 2019, que es cuando se interpuso tempestivamente. 2. En relación con el fondo de la cuestión se discute si es inscribible una escritura de compraventa de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro (que se iniciará una vez finalizado el vigente que tiene una duración de diez años), otorgada por el propietario del 58% de la finca sobre la que tales derechos se constituyen. A juicio de la registradora cabe entender que el traspaso del arrendamiento excede de las meras facultades de administración (que sí podría ejercitar libremente, como propietario mayoritario) ya que entiende que, aunque tiene una duración máxima de seis años a partir del vencimiento de un primer arrendamiento se trata de un contrato a término inicial, una obligación futura, que podría entenderse como perjudicial a los interesados en la cosa común (cfr. artículos 397 y 398 del Código Civil), por lo que requeriría ser adoptada por unanimidad. La recurrente entiende por el contrario que el contrato de arrendamiento futuro que se pacta para el momento en que finalice el arrendamiento de diez años actualmente vigente, se trata de un acto de administración, ya que no excede de seis años, y por tanto entra dentro de las facultades de administración que don J. M. D. P. H. tiene en cuanto propietario mayoritario (que la propia registradora le reconoce). 3. Durante la tramitación del recurso se aporta ahora como documento nuevo copia de una escritura otorgada en Alicante el día 9 de mayo de 1980 ante el notario don Juan Ruiz Olmos, número 913 de su protocolo, por la que don J. M. D. vende a don J. M. P. H. (que es quien actúa como transmitente en la escritura que ha sido objeto de calificación), la oficina de farmacia situada en la planta baja de una casa de Alicante -cuyo número de finca registral no se indica-, y le traspasa el local de negocio, interviniendo en dicha escritura los propietarios de la finca, doña M., don S. M. y don F. S. N. y doña M. y doña M. D. N. S. G., a los efectos de prestar el consentimiento al traspaso. A dicha escritura se incorpora un contrato de inquilinato celebrado el día 16 de marzo de 1961, que según resulta de la propia escritura regirá las relaciones entre los propietarios y don J. M. P. H. y el arrendatario de otro local, si bien dicho documento (que subsanaría el defecto en su caso) no puede tenerse en cuenta al no haberse aportado en el momento de la calificación (artículo 326 Ley hipotecaria). 4. Según la jurisprudencia (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo citadas en los «Vistos») y la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resolución de 26 de enero de 2015), el contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no fungibles» y en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común, siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás. La naturaleza jurídica y condiciones propias de la comunidad de bienes determinan como conveniente o necesaria la sumisión de los que menos intereses tienen a los que tienen la mayor participación, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de mera explotación y contratarse por acuerdo de la mayoría de los condueños, sin perjuicio del derecho de los demás interesados de acudir ante el juez cuando el acuerdo fuese gravemente perjudicial a los mismos, como el propio artículo 398 dispone. Y, según la misma doctrina del Tribunal Supremo, la posible falta de citación a los condueños no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de arrendamiento no puede estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto en ley alguna la forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos, dato que alcanzaba especial relevancia en aquellos supuestos en los que, de haberse dado conocimiento al condueño de la restante participación y haber este mostrado su disconformidad, hubiere podido, sin embargo, llevarse a cabo el contrato de arrendamiento. También conviene señalar la existencia de sentencias de Audiencias de sentido diverso (sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén de 25 de septiembre de 2012 y sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 14 de enero de 2008). En este contexto deben tenerse en cuenta el contenido de los artículos 271.7.º y 1548 del código Civil. El artículo 271 determina que «el tutor necesita autorización judicial (…) 7.º Para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años», y, el artículo 1548, dispone que «los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años». Consecuentemente, para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración. Así pues, las interesantes cuestiones que se han suscitado en torno a la conceptuación –en abstracto– del arrendamiento como acto de administración, a la vista de lo establecido en nuestra legislación en diversas normas (preceptos legales que disciplinan facultades de determinados representantes legales; leyes arrendaticias especiales, etc.), es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). Por no hablar de la problemática que plantea la exégesis del artículo 398 del Código Civil cuando se pone en relación dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, también, algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya genéricamente, ya en función de cláusulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. Sentencias citadas en los «Vistos» entendiéndose que bastará el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento, salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo que esa jurisprudencia había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de seis años. El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. Por ello, el artículo 271.2.º del Código Civil no exige que el tutor cuente con autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que tengan carácter dispositivo (sin perjuicio de la disposición específica del número séptimo del mismo artículo que, como se ha expresado anteriormente, exige dicha autorización judicial para concertar arrendamientos por más de seis años). El hecho de que el arrendamiento se inscriba proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio (prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública), en los términos, antes vistos, que resultan de los artículos 1571 del Código Civil y 7, 14 y 29 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por lo que afecta a este expediente, y 34 de la Ley Hipotecaria, siendo ésta la finalidad de la reforma, por la disposición adicional segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, del artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria, ampliando los supuestos de inscripción del contrato de arrendamiento, pero sin que ello tenga incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición del contrato de arrendamiento. 5. En la escritura objeto del presente expediente se acuerda un contrato de arrendamiento por un plazo de seis años a contar desde la finalización del vigente arrendamiento que, como consecuencia de lo previsto en la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos para los contratos de local de negocio anteriores a 1985 de los que sea titular una persona física y se produzca un traspaso, como es el caso, tendrá una duración máxima de diez años. Tanto la recurrente como la registradora están de acuerdo en entender que se necesita unanimidad de todos los propietarios como acto de disposición para los arrendamientos que excedan de seis años. La diferencia radica en que según la recurrente el plazo estipulado no lo excede, mientras que, a juicio de la registradora, al tratarse de seis años a partir del vencimiento del primero, se trata de un contrato a término inicial, una obligación futura, que podría entenderse como perjudicial a los interesados en la cosa común. 6. El recurso debe ser estimado. Literalmente interpretado el contrato de arrendamiento que nos ocupa, tiene un plazo cierto de seis años a contar del vencimiento del actualmente vigente. No se trata de una obligación futura, como señala la registradora (lo que por otra parte haría inviable la inscripción no por exceso de duración y falta de poder de disposición, sino porque no cabe el acceso al Registro la obligación de constituir en el futuro derechos inscribibles, véase artículo 9 Reglamento Hipotecario), sino que se trata de constituir actualmente un arrendamiento de seis años a partir de la fecha de vencimiento del arrendamiento vigente («dies certus an certus quando»). No excede por tanto el arrendamiento cuya inscripción se pretende del plazo de seis años, que es cuando se considera, como se ha visto por la jurisprudencia y por la doctrina de este Centro Directivo, como acto de disposición y no de mera administración. Es por tanto suficiente a este respecto la intervención del propietario mayoritario en la formalización del arrendamiento. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

En el recurso interpuesto por doña B. P. G. contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Alicante número 2, doña Margarita González de la Torre Rodrigo, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro. Hechos I Mediante escritura otorgada el día 5 de abril de 2019 ante el notario de Alicante, don Jesús María Izaguirre Ugarte, con el número 851 de protocolo, se formalizó compraventa de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia a favor de doña B. P. G., con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro. II Presentada dicha escritura en el Registro de la propiedad de Alicante número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Número de Entrada: 2910.–Presentado el día veinticuatro de Julio del año dos mil diecinueve, con el número 651 77. Aportada primera copia autorizada el dieciocho de septiembre del año dos mil diecinueve. Calificada la precedente escritura otorgada por el notario de Alicante/Alacant, Jesús María Izaguirre ligarte, el día 05/04/2019, protocolo 851/2019, tras examinarlos antecedentes de este Registro, el Registrador que suscribe, suspende la inscripción por los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho, al amparo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento Hipotecario: 1) Hechos. No es posible practicar la inscripción de los arrendamientos que se solicita, dado que el señor P. H. es sólo propietario de un 58% de la finca sobre la que tales derechos se constituyen, y, por las características de dichos arrendamientos, cabe entender que exceden de las meras facultades de administración (que sí podría ejercitar libremente, como propietario mayoritario). En efecto, el primero de los contratos tiene una duración máxima de diez años a partir de la fecha del traspaso. Y. en cuanto al segundo, aunque tiene una duración máxima de seis años a partir del vencimiento del primero, se trata de un contrato a término inicial, una obligación futura, que podría entenderse como perjudicial a los interesados en la cosa común (cfr. arts. 397 y 398 del Código Civil), por lo que requeriría ser adoptada por unanimidad. En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de León, Sección 1.ª, de 25/03/11. explica que el arrendamiento de cosa común inmueble se considera un acto de disposición si excede de seis años y es inscribible en el Registro de la Propiedad, o como un acto de administración si es inferior a ese plazo. Y la sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia. Sección 1.ª, de 30/12/13, se refiere a la doctrina del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 17/10/78. cuando indica dicho Tribunal que “la distinción entre actos de disposición –los que tienden a enajenar la cosa o a constituir sobre ella derechos reates o gravámenes– y actos de administración –los que tienden a la conservación, goce y uso de la cosa– que dogmáticamente aparece tan diáfana, sin embargo, en la realidad práctica, ya no lo es tanto, hasta el extremo de que un gran sector doctrinal admite un tercer término en esa clasificación, la de los llamados actos de administración extraordinaria o excepcional, que son aquellos que por la trascendencia o importancia que despliegan sobre la cosa, impiden o dificultan su realización, y exigen, tanto para ser llevados a cabo válidamente, no sólo la capacidad y demás requisitos suficientes para los de administración simple u ordinaria, sino los que se exigen para los actos de disposición, y que la jurisprudencia hubo de reconocer, igualmente, la naturaleza excepcional, de ciertos actos de administración, proclamado: a) que si bien por regla general el contrato de arrendamiento es un acto de administración, como se ha declarado varias veces, puede en algunos casos, bien por la naturaleza de las cosas a que se contraiga, bien por el largo tiempo para que su duración se estipule, rebasar los límites de la mera administración, debiendo proclamarse que en la comunidad de bienes no se hayan facultados los condominios que representen la mayor suma de intereses, para dar en arrendamiento la cosa común por un plazo de seis años sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales, expresamente reconocidos por la ley. quedarían restringidos o anulados por contratos de larga duración –Sentencias de 1 de Junio de 1919 y 9 de Junio de 1913–: b) que, aunque en algunas Sentencias, con arrendamiento especial, se llegó a calificar como derecho real, posteriormente se ha vuelto a reconocerle su carácter de derecho de crédito, aunque en ciertos casos, se dijo que equivalía a un derecho real, o actuaba como tal, o tenia ciertos efectos o recibía un trato parecido al de los derechos reales”. En relación con esta cuestión, la Resolución de la D.G.R.N de 26 de enero de 2015 (que admite la inscripción de un contrato de arrendamiento de cinco años de duración, celebrado por propietarios que representan las 2/3 partes de las cuotas), señala que la jurisprudencia del Tribunal Supremo, partiendo de la consideración del arrendamiento, en general, como acto de administración, lo reputa dispositivo cuando por su duración (que ha venido fijando en más de seis años) pueda ser calificado de tal; y añade, que, sobre este asunto, resultan ilustrativos los arts. 271.7° y 1548 del Código Civil, que, para los casos de arrendamientos concertados por tutores o padres, sólo exigen autorización judicial cuando el contrato tenga una duración superior a seis años, es decir, se considera acto de disposición cuando supera este plazo. Por todo ello, para poder inscribir ambos contratos de arrendamiento, sería preciso que el resto de los copropietarios de la finca prestaran su consentimiento a los mismos. 2) Fundamentos de Derecho: Artículos 396, 397, 398 y 1548 del Código Civil; 2.5. y 18 de la Ley Hipotecaria; Resolución de la D.G.R.N de 26 de enero de 2015; Sentencias del T. S. de 28 de marzo de 1990,2 de diciembre de 1993, y 4 de febrero de 1994; y Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 14 de enero de 2008, Audiencia Provincial de León de 25 de marzo de 2011, y Audiencia Provincial de Segovia de 30 de diciembre de 2013. Se practicarán las notificaciones prevenidas en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, prorrogándose el asiento de presentación por un plazo de 60 días contados desde la última notificación de conformidad con el artículo 323 de la ley Hipotecaria. Alicante, dieciocho de septiembre del año dos mil diecinueve.–La registradora Margarita González de la Torre Rodrigo (firma ilegible). Contra esta calificación (…).» III Contra la anterior nota de calificación, doña B. G. P. interpuso recurso el día 24 de octubre de 2019 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos: «Alegaciones: Primera.–La Sra. Registradora suspende la inscripción de los arrendamientos por entender que constituyen actos de disposición, y entiende que se debe exigir por tanto el consentimiento de los demás comuneros del local. La compareciente no está de acuerdo con el criterio de la Sra. Registradora, dicho sea con el máximo respeto. Segunda.–En cuanto a la inscripción del arrendamiento actualmente vigente, se ha de tener en cuenta que el Sr P., en el momento de la transmisión de la farmacia (que no de su cuota indivisa del local), además de propietario del 58% del local, era arrendatario en virtud de traspaso efectuado por su anterior titular formalizado en escritura autorizada por el notario de Alicante Don Juan Ruiz Olmos el 9 de mayo de 1980 con el número 913 de su protocolo, y la duración del contrato por diez años no deriva de un pacto entre las partes, como parece entender erróneamente la Sra. Registradora, sino que resulta ope legis, como consecuencia de lo previsto en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos para los contratos de local de negocio anteriores a 1985 de los que sea titular una persona física, como es el caso, a los que la ley reconoce el derecho a traspasar el local en cuyo caso el arrendamiento tendrá una duración máxima de diez años, que es precisamente lo pactado en dicha escritura. (…) copia de la escritura de traspaso de 1980 a la que se acaba de hacer referencia, en la que consta incorporada copia del contrato original de arrendamiento que fue objeto de traspaso por el arrendatario anterior al que traspasó a la compareciente. Tercera.–En cuanto al contrato de arrendamiento futuro que se pacta para el momento en que finalice el arrendamiento de diez años actualmente vigente, se trata de un acto de administración, ya que no excede de seis años, y por tanto entra dentro de las facultades de administración que el Sr. P. H. tiene en cuanto propietario mayoritario (que la propia registradora le reconoce). El fundamento de este criterio deriva de lo dispuesto en el art 1548 Cc, que exige a los administradores de bienes poder especial para dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años. Pero no si no excede de seis años, como es el caso. De hecho, tanto la Sentencia de la Audiencia Provincial de León de 25 de marzo de 2011 como la Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2015 que la Sra. Registradora cita en su calificación señalan exactamente lo mismo, esto es, que los contratos concertados por más de seis años se consideran un acto equiparado a los de disposición y no de mera administración. Concretamente la Sentencia de la AP de León emplea la expresión de “si excede de seis años” y la Resolución de la DGRN la de “duración superior a seis años”. En este caso no se da tal circunstancia porque el arrendamiento que se pacta es exactamente de seis años, por lo que ni excede de seis años ni tiene una duración superior a seis años. En igual sentido, la Sentencia de la AP de Pontevedra n.º 219/2019 de 7 de mayo [sic] de 2019 (Rec 226/2018) señala: “entendemos que es de aplicación la doctrina contenida en la STS de 7-1-2018, a cuyo tenor: ‘El arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas (arts. 1548 y 271 CC). En tal caso se considera como acto de disposición. Así lo entendió la sentencia 333/2010, de 10 de junio, respecto del arrendamiento por quince años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato fue otorgado, tras la muerte de la esposa, y sin autorización judicial, por la curadora del marido declarado pródigo. En el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años (sentencia 341/1995 de 10 abril); también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor (sentencia 1029/2000, de 14 noviembre); y la sentencia 31/1999, de 24 abril, con invocación de la doctrina de la sala según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de seis años tienen carácter de actos de administración, considera que en el caso la esposa estaba legitimada para otorgarlo sola, al no ser superior a ese plazo.” La Sentencia de la AP de Burgos 305/2011 de 8 de julio de 2011 (Rec 15/2011): “Lógicamente, la dificultad estriba precisamente en determinar que ha de entenderse por actos de administración así como cual pueda ser el perjuicio a tales intereses de la cosa común, los cuales se tratan de conceptos jurídicos intedeterminados que hacen preciso el análisis de caso por caso. No obstante, la jurisprudencia ciertamente viene reconociendo desde hace tiempo que el contrato de arrendamiento en principio constituye un acto de administración (por todas STS de 10 de marzo de 2003 y SAP de Badajoz de 5 de abril de 2004) por lo que en este sentido no es necesaria la concurrencia de la totalidad de voluntades de los comuneros para proceder al mismo siempre que fuera atendido el mejor disfrute y beneficio de la cosa común. Se atiende pues al régimen mayoritario como base de la administración cotidiana de la comunidad de bienes a la que da lugar también la comunidad hereditaria. Sin embargo y por su parte el art.1548 CC EDL 1889/1 establece una limitación legal a tal consideración del contrato de arrendamiento como acto de administración para el caso de que el mismo exceda de un plazo de seis años por entender que en tales supuestos el contrato de arrendamiento se convierte ya en un régimen de enajenación parcial del dominio al constituir ya un derecho real a favor del arrendatario (STS de 9 de junio de 1913); en suma, la redacción del precepto considera que tales arrendamientos por períodos superiores a seis años exceden de las facultades de administración. En este término, no constituyendo ya un acto de administración, han de ser tratados tales contratos de arrendamiento por plazo superior a seis años como acto de disposición al amparo de los citados arts.397 y 399 CC EDL 1889/1, en cuyo caso y a tenor del primero de los preceptos, ya no basta la voluntad de la mayoría de los copartícipes sino que es exigida la concurrencia de voluntades de todos los comuneros”. Por lo tanto en este caso, no siendo el plazo del arrendamiento superior a seis años no hay razón alguna para que se considere como un acto equiparable a los de disposición, que exigirían la unanimidad de los copropietarios del local.» IV La registradora de la Propiedad emitió informe el día 8 de noviembre de 2019, mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 396, 397, 398 y 1548 del Código Civil; 2.5.º y 18 de la Ley Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1902, 10 de marzo de 1905, 1 de julio de 1909, 19 de febrero de 1964, 29 de mayo de 1976, 2 de noviembre de 1978, 8 de octubre de 1985, 30 de marzo de 1987, 28 de marzo de 1990, 2 de diciembre de 1993 y 4 de febrero de 1994; las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 14 de enero de 2008, por la que se anuló la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril de 2006, de la Audiencia Provincial de León de 25 de marzo de 2011 y de la Audiencia Provincial de Segovia de 30 de diciembre de 2013, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de abril de 1907, 7 de abril de 1938 y 26 de enero de 2015. 1. En cuanto a la presentación del recurso fuera de plazo que pone en duda la registradora en su informe, debemos considerar que no se produce, dado que el artículo 30.5 de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, dispone que: «Cuando el último día del plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente». Teniendo en cuenta que el título fue calificado desfavorablemente el día 18 de septiembre de 2019, notificándose la calificación tanto al notario autorizante de la escritura como al presentante y siendo retirado el documento el día 20 de septiembre de 2019, y habiéndose interpuesto el recurso el día 21 de octubre de 2019, al ser inhábil el día 20 de octubre de 2019, debemos considerar que el plazo vencía el 21 de octubre de 2019, que es cuando se interpuso tempestivamente. 2. En relación con el fondo de la cuestión se discute si es inscribible una escritura de compraventa de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro (que se iniciará una vez finalizado el vigente que tiene una duración de diez años), otorgada por el propietario del 58% de la finca sobre la que tales derechos se constituyen. A juicio de la registradora cabe entender que el traspaso del arrendamiento excede de las meras facultades de administración (que sí podría ejercitar libremente, como propietario mayoritario) ya que entiende que, aunque tiene una duración máxima de seis años a partir del vencimiento de un primer arrendamiento se trata de un contrato a término inicial, una obligación futura, que podría entenderse como perjudicial a los interesados en la cosa común (cfr. artículos 397 y 398 del Código Civil), por lo que requeriría ser adoptada por unanimidad. La recurrente entiende por el contrario que el contrato de arrendamiento futuro que se pacta para el momento en que finalice el arrendamiento de diez años actualmente vigente, se trata de un acto de administración, ya que no excede de seis años, y por tanto entra dentro de las facultades de administración que don J. M. D. P. H. tiene en cuanto propietario mayoritario (que la propia registradora le reconoce). 3. Durante la tramitación del recurso se aporta ahora como documento nuevo copia de una escritura otorgada en Alicante el día 9 de mayo de 1980 ante el notario don Juan Ruiz Olmos, número 913 de su protocolo, por la que don J. M. D. vende a don J. M. P. H. (que es quien actúa como transmitente en la escritura que ha sido objeto de calificación), la oficina de farmacia situada en la planta baja de una casa de Alicante -cuyo número de finca registral no se indica-, y le traspasa el local de negocio, interviniendo en dicha escritura los propietarios de la finca, doña M., don S. M. y don F. S. N. y doña M. y doña M. D. N. S. G., a los efectos de prestar el consentimiento al traspaso. A dicha escritura se incorpora un contrato de inquilinato celebrado el día 16 de marzo de 1961, que según resulta de la propia escritura regirá las relaciones entre los propietarios y don J. M. P. H. y el arrendatario de otro local, si bien dicho documento (que subsanaría el defecto en su caso) no puede tenerse en cuenta al no haberse aportado en el momento de la calificación (artículo 326 Ley hipotecaria). 4. Según la jurisprudencia (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo citadas en los «Vistos») y la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resolución de 26 de enero de 2015), el contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no fungibles» y en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común, siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás. La naturaleza jurídica y condiciones propias de la comunidad de bienes determinan como conveniente o necesaria la sumisión de los que menos intereses tienen a los que tienen la mayor participación, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de mera explotación y contratarse por acuerdo de la mayoría de los condueños, sin perjuicio del derecho de los demás interesados de acudir ante el juez cuando el acuerdo fuese gravemente perjudicial a los mismos, como el propio artículo 398 dispone. Y, según la misma doctrina del Tribunal Supremo, la posible falta de citación a los condueños no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de arrendamiento no puede estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto en ley alguna la forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos, dato que alcanzaba especial relevancia en aquellos supuestos en los que, de haberse dado conocimiento al condueño de la restante participación y haber este mostrado su disconformidad, hubiere podido, sin embargo, llevarse a cabo el contrato de arrendamiento. También conviene señalar la existencia de sentencias de Audiencias de sentido diverso (sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén de 25 de septiembre de 2012 y sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 14 de enero de 2008). En este contexto deben tenerse en cuenta el contenido de los artículos 271.7.º y 1548 del código Civil. El artículo 271 determina que «el tutor necesita autorización judicial (…) 7.º Para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años», y, el artículo 1548, dispone que «los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años». Consecuentemente, para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración. Así pues, las interesantes cuestiones que se han suscitado en torno a la conceptuación –en abstracto– del arrendamiento como acto de administración, a la vista de lo establecido en nuestra legislación en diversas normas (preceptos legales que disciplinan facultades de determinados representantes legales; leyes arrendaticias especiales, etc.), es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). Por no hablar de la problemática que plantea la exégesis del artículo 398 del Código Civil cuando se pone en relación dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, también, algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya genéricamente, ya en función de cláusulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. Sentencias citadas en los «Vistos» entendiéndose que bastará el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento, salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo que esa jurisprudencia había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de seis años. El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. Por ello, el artículo 271.2.º del Código Civil no exige que el tutor cuente con autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que tengan carácter dispositivo (sin perjuicio de la disposición específica del número séptimo del mismo artículo que, como se ha expresado anteriormente, exige dicha autorización judicial para concertar arrendamientos por más de seis años). El hecho de que el arrendamiento se inscriba proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio (prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública), en los términos, antes vistos, que resultan de los artículos 1571 del Código Civil y 7, 14 y 29 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por lo que afecta a este expediente, y 34 de la Ley Hipotecaria, siendo ésta la finalidad de la reforma, por la disposición adicional segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, del artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria, ampliando los supuestos de inscripción del contrato de arrendamiento, pero sin que ello tenga incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición del contrato de arrendamiento. 5. En la escritura objeto del presente expediente se acuerda un contrato de arrendamiento por un plazo de seis años a contar desde la finalización del vigente arrendamiento que, como consecuencia de lo previsto en la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos para los contratos de local de negocio anteriores a 1985 de los que sea titular una persona física y se produzca un traspaso, como es el caso, tendrá una duración máxima de diez años. Tanto la recurrente como la registradora están de acuerdo en entender que se necesita unanimidad de todos los propietarios como acto de disposición para los arrendamientos que excedan de seis años. La diferencia radica en que según la recurrente el plazo estipulado no lo excede, mientras que, a juicio de la registradora, al tratarse de seis años a partir del vencimiento del primero, se trata de un contrato a término inicial, una obligación futura, que podría entenderse como perjudicial a los interesados en la cosa común. 6. El recurso debe ser estimado. Literalmente interpretado el contrato de arrendamiento que nos ocupa, tiene un plazo cierto de seis años a contar del vencimiento del actualmente vigente. No se trata de una obligación futura, como señala la registradora (lo que por otra parte haría inviable la inscripción no por exceso de duración y falta de poder de disposición, sino porque no cabe el acceso al Registro la obligación de constituir en el futuro derechos inscribibles, véase artículo 9 Reglamento Hipotecario), sino que se trata de constituir actualmente un arrendamiento de seis años a partir de la fecha de vencimiento del arrendamiento vigente («dies certus an certus quando»). No excede por tanto el arrendamiento cuya inscripción se pretende del plazo de seis años, que es cuando se considera, como se ha visto por la jurisprudencia y por la doctrina de este Centro Directivo, como acto de disposición y no de mera administración. Es por tanto suficiente a este respecto la intervención del propietario mayoritario en la formalización del arrendamiento. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.