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    28/11/2019 (27/12/2019) BOE-A-2019-18555 Recurrida la negativa a iniciar el expediente de dominio para rectificar la descripción, no cabe acoger la solicitud del recurso de que “se practiquen los asientos solicitados”, una cuestión que requiere una calificación posterior a la que ahora se recurre.
    RECURSO GUBERNATIVO, EXPEDIENTE DOMINIO, RECTIFICACION REGISTRO, DESCRIPCION FINCA REGISTRAL
    Resumen:

    El registrador suspende el inicio de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria alegando dudas de identidad de la finca por los motivos siguientes: por la entidad del aumento de superficie; por la procedencia de las fincas por segregación, existiendo dudas de que el exceso invada la finca resto; por alterarse la naturaleza de la finca de rústica a urbana en cuanto a parte de la finca; y por existir una posible invasión de dominio público aparente según Catastro.

    El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que según la doctrina reiterada de este Centro Directivo no existe limitación en cuanto a la diferencia de superficie para realizar las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria; que la existencia de una previa segregación no es obstáculo para hacer constar un exceso de cabida; que para preservar a los titulares colindantes debe citárseles en el expediente y no denegar la tramitación del mismo; que el cambio de naturaleza de parte de la finca es coherente con la declaración de obra nueva por antigüedad que se hace en el título; y que la administración no ha tenido intervención en el procedimiento sino que se ha limitado a establecer una correspondencia de parcelas catastrales.

    Concluye el recurrente solicitando que «se practiquen por el registrador los asientos solicitados». No obstante esta solicitud, debe precisarse el objeto del recurso, pues, dado que la calificación suspendía la iniciación de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, esta resolución debe centrarse en determinar si efectivamente procede iniciar dichas actuaciones.

    Esta Dirección General ha señalado que las dudas en la identidad de la finca pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del expediente, como sucede en el caso que nos ocupa, evitando así dilaciones y trámites innecesarios. No obstante, estas dudas impeditivas del inicio del expediente deben ser de tal entidad que no puedan solventarse en los trámites del mismo expediente; en particular, a la vista de la intervención de los colindantes o administración pública como eventuales perjudicados por la inscripción de la representación gráfica en cuestión, de manera que el registrador pueda tomar en consideración las alegaciones que se formulen para formar su juicio de identidad.

    En el caso de este recurso:

    En primer lugar, la magnitud de la diferencia de superficie no puede impedir la tramitación del expediente salvo que concurra una desproporción tal que impida identificar el recinto a que se refiere la finca registral con la representación gráfica, lo cual no sucede en este expediente, ni tampoco la nota de calificación se pronuncia en este sentido.

    En segundo lugar, el cambio de naturaleza de parte de la finca tampoco es determinante, toda vez que se aporta un certificado municipal relativo a la correspondencia de las fincas registrales que se agrupan con tres parcelas catastrales, dos de las cuales constan como urbanas en Catastro, siendo la superficie de éstas coincidente con la parte de finca que figura como urbana en el título. En este punto se debe recordar que esta Dirección General ha afirmado que la certificación catastral es documento hábil para acreditar este cambio de naturaleza si existe correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral.

    En tercer y último lugar, en cuanto a proceder la finca de segregación, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia.

    Además, las dudas de que la representación gráfica de una finca invada otra colindante de la cual procede por segregación, al no constar inscrita la representación gráfica de ésta, carecen de la precisión y exactitud necesaria como para descartar «ab initio» la tramitación de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, siendo necesaria la intervención del titular colindante, tal y como alega el recurrente. Cuestión distinta, que no plantea directamente la calificación, es si con la inscripción de la representación gráfica pudiera encubrirse un negocio jurídico no documentado, a la vista de los indicios que se exponen, cuestión que también procederá valorar a la vista de las actuaciones realizadas.

    Lo mismo cabe decir en cuanto al dominio público colindante no inscrito, respecto del cual resulta esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del expediente correspondiente.

    El mero indicio o sospecha del registrador acerca de la titularidad pública no puede ser determinante, sin que la Administración y los titulares de fincas colindantes hayan tenido la oportunidad de pronunciarse en el expediente correspondiente.

    Y sin que pueda entenderse implícito tal pronunciamiento, como afirma el registrador, en un certificado municipal en el que únicamente se afirma que las fincas registrales figuran catastradas con determinadas referencias catastrales. Tal y como señala el recurrente, tal correspondencia únicamente permite localizar las fincas en la cartografía oficial del Catastro. En este sentido, es doctrina reiterada de esta Dirección General que la referencia catastral de la finca sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica. Por lo tanto, la referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral.

    Por todo lo expuesto, debe entenderse que lo procedente es iniciar las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la calificación que proceda a la vista de lo que se actúe en dicho expediente. A lo que cabe añadir la posibilidad de tramitar el expediente notarial de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria en el que podrán practicarse las diligencias adicionales que se estimen oportunas para disipar las dudas expuestas por el registrador en su calificación.

    28/11/2019 (27/12/2019) BOE-A-2019-18554 La elevación a público del documento privado equivale al otorgamiento de la escritura que en dicho documento se prevé como forma contractual definitiva (forma obligada, además, por ser ab solemnitatem -se trata de un derecho de superficie-).
    DERECHO SUPERFICIE, FORMA AB SOLEMNITATEM, INSCRIPCION CONSTITUTIVA, FORMA CONTRATO, DOCUMENTO PRIVADO, ELEVACION A PUBLICO,
    Resumen:

    La registradora entiende que no procede elevar a público un contrato privado como de constitución de derecho de superficie diez años atrás, en el cual lo que se expresaba era «ambas partes se obligan a realizar las gestiones y tareas necesarias para proceder a la Constitución formal del “Derecho de Superficie”, y se obligan “a la posterior segregación física y jurídica del “Suelo del Superficiario” para con posterioridad proceder a la venta de dicha parcela -entre las partes que se indican-, estableciendo el precio por el que se realizará tal transmisión, considerando el mismo pagado por la transmisión de derechos realizada, manifestando en la escritura que se califica, “los comparecientes.... elevan a público el documento privado.... en virtud del cual se constituyó” (en pasado) “el derecho de superficie”. El contrato privado protocolizado y elevado a público, parece contener una serie de derechos y obligaciones, siendo la primera la de constituir en el futuro un derecho de superficie y la segunda lo que parece ser una promesa de venta futura de la finca sobre la que se materialice previa su segregación, y dando ya por pagado el precio.

    Entiende que en el contrato suscrito por las partes lo que realmente fue objeto de transmisión fueron «todos los derechos y obligaciones inherentes a dicho derecho» pero no un derecho de superficie propiamente dicho. Reconociendo la entidad inicialmente adquirente -que luego cede su derecho a una tercera, que es la que eleva a público y solicita la inscripción-, en su propio concurso, la inexistencia del derecho de superficie, y la mera titularidad de los derechos y obligaciones derivados del contrato privado, con el titular registral.

    Sin embargo, este defecto no puede ser sostenido. La elevación a público de un documento privado no sólo tiene eficacia meramente recognoscitiva, sino que también puede tener una eficacia complementadora del negocio, a modo de «renovatio contractus». Y de lo que no cabe duda es que es título inscribible, siempre que cumpla con los principios estructurales del sistema registral, entre ellos el principio de tracto sucesivo, como ocurre en el caso de este expediente en el que se acompaña la escritura de cesión contractual entre quien eleva a escritura pública y quien otorgó el documento privado.

    El Tribunal Supremo ha entendido que no es posible hacer prevalecer contra los términos categóricos y claros del documento notarial una convención anterior. Y que, si la reproducción de los términos del contrato no coincide con el original, intencionadamente habrá un nuevo negocio y no una simple declaración confesoria o de reconocimiento.

    De los términos de la escritura de elevación a público de documento privado complementada por diligencia de la misma fecha (en la que las partes definen la ubicación concreta del derecho de superficie), e incluso de la escritura de constitución de la hipoteca sobre la finca, de la que resulta que no se extiende la hipoteca al derecho de superficie, resultan todos los elementos necesarios para la inscripción de este derecho de superficie: voluntad actual de constituir un derecho real de superficie sobre finca ajena, su duración (99 años a partir del día del otorgamiento de la escritura –que será la de elevación a público–), ubicación exacta del derecho de superficie constituido y precio pagado por los derechos de superficie, así como del de la cesión posterior de los mismos en favor de quien formaliza el derecho.

    Cabalmente la escritura de formalización del derecho de superficie es la elevación a público, lo que junto con la inscripción registral permitirá dar cumplimiento a la exigencia de forma de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Será en el momento en que se inscriba el derecho de superficie cuando se aporte el título al procedimiento concursal para clarificar su valoración en la masa del concurso, por lo que tampoco la observación de la registradora en relación a este extremo puede sostenerse.

    Tan sólo la referencia a la obligación futura de realizar la segregación futura de la parcela afectada por el derecho de superficie carece de trascendencia real y debe ser objeto de denegación. Mientras tanto el derecho de superficie puede ser inscrito sin llevar a cabo la segregación del terreno. Siempre y cuando quede suficientemente determinado la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho.

    En cuanto a la necesidad de georreferenciación obligatoria del derecho de superficie, no es exigible en este momento [siendo cuando tenga lugar la segregación].

    Del mismo modo en que, en caso de obra nueva, sólo será exigible cuando la edificación se encuentre finalizada.

    28/11/2019 (27/12/2019) BOE-A-2019-18554 Para que se produzcan los limitados efectos del artículo 1224 del Código Civil -escritura meramente recognoscitiva-, debe constar así expresamente en la elevación a público, siendo el efecto novatorio la norma general.
    FORMA CONTRATO, DOCUMENTO PRIVADO, ELEVACION A PUBLICO, NOVACION
    Resumen:

    La registradora entiende que no procede elevar a público un contrato privado como de constitución de derecho de superficie diez años atrás, en el cual lo que se expresaba era «ambas partes se obligan a realizar las gestiones y tareas necesarias para proceder a la Constitución formal del “Derecho de Superficie”, y se obligan “a la posterior segregación física y jurídica del “Suelo del Superficiario” para con posterioridad proceder a la venta de dicha parcela -entre las partes que se indican-, estableciendo el precio por el que se realizará tal transmisión, considerando el mismo pagado por la transmisión de derechos realizada, manifestando en la escritura que se califica, “los comparecientes.... elevan a público el documento privado.... en virtud del cual se constituyó” (en pasado) “el derecho de superficie”. El contrato privado protocolizado y elevado a público, parece contener una serie de derechos y obligaciones, siendo la primera la de constituir en el futuro un derecho de superficie y la segunda lo que parece ser una promesa de venta futura de la finca sobre la que se materialice previa su segregación, y dando ya por pagado el precio.

    Entiende que en el contrato suscrito por las partes lo que realmente fue objeto de transmisión fueron «todos los derechos y obligaciones inherentes a dicho derecho» pero no un derecho de superficie propiamente dicho. Reconociendo la entidad inicialmente adquirente -que luego cede su derecho a una tercera, que es la que eleva a público y solicita la inscripción-, en su propio concurso, la inexistencia del derecho de superficie, y la mera titularidad de los derechos y obligaciones derivados del contrato privado, con el titular registral.

    Sin embargo, este defecto no puede ser sostenido. La elevación a público de un documento privado no sólo tiene eficacia meramente recognoscitiva, sino que también puede tener una eficacia complementadora del negocio, a modo de «renovatio contractus». Y de lo que no cabe duda es que es título inscribible, siempre que cumpla con los principios estructurales del sistema registral, entre ellos el principio de tracto sucesivo, como ocurre en el caso de este expediente en el que se acompaña la escritura de cesión contractual entre quien eleva a escritura pública y quien otorgó el documento privado.

    El Tribunal Supremo ha entendido que no es posible hacer prevalecer contra los términos categóricos y claros del documento notarial una convención anterior. Y que, si la reproducción de los términos del contrato no coincide con el original, intencionadamente habrá un nuevo negocio y no una simple declaración confesoria o de reconocimiento.

    De los términos de la escritura de elevación a público de documento privado complementada por diligencia de la misma fecha (en la que las partes definen la ubicación concreta del derecho de superficie), e incluso de la escritura de constitución de la hipoteca sobre la finca, de la que resulta que no se extiende la hipoteca al derecho de superficie, resultan todos los elementos necesarios para la inscripción de este derecho de superficie: voluntad actual de constituir un derecho real de superficie sobre finca ajena, su duración (99 años a partir del día del otorgamiento de la escritura –que será la de elevación a público–), ubicación exacta del derecho de superficie constituido y precio pagado por los derechos de superficie, así como del de la cesión posterior de los mismos en favor de quien formaliza el derecho.

    Cabalmente la escritura de formalización del derecho de superficie es la elevación a público, lo que junto con la inscripción registral permitirá dar cumplimiento a la exigencia de forma de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Será en el momento en que se inscriba el derecho de superficie cuando se aporte el título al procedimiento concursal para clarificar su valoración en la masa del concurso, por lo que tampoco la observación de la registradora en relación a este extremo puede sostenerse.

    Tan sólo la referencia a la obligación futura de realizar la segregación futura de la parcela afectada por el derecho de superficie carece de trascendencia real y debe ser objeto de denegación. Mientras tanto el derecho de superficie puede ser inscrito sin llevar a cabo la segregación del terreno. Siempre y cuando quede suficientemente determinado la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho.

    En cuanto a la necesidad de georreferenciación obligatoria del derecho de superficie, no es exigible en este momento [siendo cuando tenga lugar la segregación].

    Del mismo modo en que, en caso de obra nueva, sólo será exigible cuando la edificación se encuentre finalizada.

    28/11/2019 (27/12/2019) BOE-A-2019-18554 Se cumple el tracto registral cuando la elevación a público del documento privado la otorga un subadquirente de quien lo formalizó y se aporta la escritura en la que se formaliza la cesión de derechos.
    ELEVACION A PUBLICO, PRINCIPIO TRACTO SUCESIVO
    Resumen:

    La registradora entiende que no procede elevar a público un contrato privado como de constitución de derecho de superficie diez años atrás, en el cual lo que se expresaba era «ambas partes se obligan a realizar las gestiones y tareas necesarias para proceder a la Constitución formal del “Derecho de Superficie”, y se obligan “a la posterior segregación física y jurídica del “Suelo del Superficiario” para con posterioridad proceder a la venta de dicha parcela -entre las partes que se indican-, estableciendo el precio por el que se realizará tal transmisión, considerando el mismo pagado por la transmisión de derechos realizada, manifestando en la escritura que se califica, “los comparecientes.... elevan a público el documento privado.... en virtud del cual se constituyó” (en pasado) “el derecho de superficie”. El contrato privado protocolizado y elevado a público, parece contener una serie de derechos y obligaciones, siendo la primera la de constituir en el futuro un derecho de superficie y la segunda lo que parece ser una promesa de venta futura de la finca sobre la que se materialice previa su segregación, y dando ya por pagado el precio.

    Entiende que en el contrato suscrito por las partes lo que realmente fue objeto de transmisión fueron «todos los derechos y obligaciones inherentes a dicho derecho» pero no un derecho de superficie propiamente dicho. Reconociendo la entidad inicialmente adquirente -que luego cede su derecho a una tercera, que es la que eleva a público y solicita la inscripción-, en su propio concurso, la inexistencia del derecho de superficie, y la mera titularidad de los derechos y obligaciones derivados del contrato privado, con el titular registral.

    Sin embargo, este defecto no puede ser sostenido. La elevación a público de un documento privado no sólo tiene eficacia meramente recognoscitiva, sino que también puede tener una eficacia complementadora del negocio, a modo de «renovatio contractus». Y de lo que no cabe duda es que es título inscribible, siempre que cumpla con los principios estructurales del sistema registral, entre ellos el principio de tracto sucesivo, como ocurre en el caso de este expediente en el que se acompaña la escritura de cesión contractual entre quien eleva a escritura pública y quien otorgó el documento privado.

    El Tribunal Supremo ha entendido que no es posible hacer prevalecer contra los términos categóricos y claros del documento notarial una convención anterior. Y que, si la reproducción de los términos del contrato no coincide con el original, intencionadamente habrá un nuevo negocio y no una simple declaración confesoria o de reconocimiento.

    De los términos de la escritura de elevación a público de documento privado complementada por diligencia de la misma fecha (en la que las partes definen la ubicación concreta del derecho de superficie), e incluso de la escritura de constitución de la hipoteca sobre la finca, de la que resulta que no se extiende la hipoteca al derecho de superficie, resultan todos los elementos necesarios para la inscripción de este derecho de superficie: voluntad actual de constituir un derecho real de superficie sobre finca ajena, su duración (99 años a partir del día del otorgamiento de la escritura –que será la de elevación a público–), ubicación exacta del derecho de superficie constituido y precio pagado por los derechos de superficie, así como del de la cesión posterior de los mismos en favor de quien formaliza el derecho.

    Cabalmente la escritura de formalización del derecho de superficie es la elevación a público, lo que junto con la inscripción registral permitirá dar cumplimiento a la exigencia de forma de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Será en el momento en que se inscriba el derecho de superficie cuando se aporte el título al procedimiento concursal para clarificar su valoración en la masa del concurso, por lo que tampoco la observación de la registradora en relación a este extremo puede sostenerse.

    Tan sólo la referencia a la obligación futura de realizar la segregación futura de la parcela afectada por el derecho de superficie carece de trascendencia real y debe ser objeto de denegación. Mientras tanto el derecho de superficie puede ser inscrito sin llevar a cabo la segregación del terreno. Siempre y cuando quede suficientemente determinado la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho.

    En cuanto a la necesidad de georreferenciación obligatoria del derecho de superficie, no es exigible en este momento [siendo cuando tenga lugar la segregación].

    Del mismo modo en que, en caso de obra nueva, sólo será exigible cuando la edificación se encuentre finalizada.

    28/11/2019 (27/12/2019) BOE-A-2019-18554 Constituido un derecho de superficie en documento privado, el plazo de duración cuenta desde su elevación a público.
    DERECHO SUPERFICIE, FORMA AB SOLEMNITATEM, FORMA CONTRATO, DOCUMENTO PRIVADO, ELEVACION A PUBLICO, PLAZO
    Resumen:

    La registradora entiende que no procede elevar a público un contrato privado como de constitución de derecho de superficie diez años atrás, en el cual lo que se expresaba era «ambas partes se obligan a realizar las gestiones y tareas necesarias para proceder a la Constitución formal del “Derecho de Superficie”, y se obligan “a la posterior segregación física y jurídica del “Suelo del Superficiario” para con posterioridad proceder a la venta de dicha parcela -entre las partes que se indican-, estableciendo el precio por el que se realizará tal transmisión, considerando el mismo pagado por la transmisión de derechos realizada, manifestando en la escritura que se califica, “los comparecientes.... elevan a público el documento privado.... en virtud del cual se constituyó” (en pasado) “el derecho de superficie”. El contrato privado protocolizado y elevado a público, parece contener una serie de derechos y obligaciones, siendo la primera la de constituir en el futuro un derecho de superficie y la segunda lo que parece ser una promesa de venta futura de la finca sobre la que se materialice previa su segregación, y dando ya por pagado el precio.

    Entiende que en el contrato suscrito por las partes lo que realmente fue objeto de transmisión fueron «todos los derechos y obligaciones inherentes a dicho derecho» pero no un derecho de superficie propiamente dicho. Reconociendo la entidad inicialmente adquirente -que luego cede su derecho a una tercera, que es la que eleva a público y solicita la inscripción-, en su propio concurso, la inexistencia del derecho de superficie, y la mera titularidad de los derechos y obligaciones derivados del contrato privado, con el titular registral.

    Sin embargo, este defecto no puede ser sostenido. La elevación a público de un documento privado no sólo tiene eficacia meramente recognoscitiva, sino que también puede tener una eficacia complementadora del negocio, a modo de «renovatio contractus». Y de lo que no cabe duda es que es título inscribible, siempre que cumpla con los principios estructurales del sistema registral, entre ellos el principio de tracto sucesivo, como ocurre en el caso de este expediente en el que se acompaña la escritura de cesión contractual entre quien eleva a escritura pública y quien otorgó el documento privado.

    El Tribunal Supremo ha entendido que no es posible hacer prevalecer contra los términos categóricos y claros del documento notarial una convención anterior. Y que, si la reproducción de los términos del contrato no coincide con el original, intencionadamente habrá un nuevo negocio y no una simple declaración confesoria o de reconocimiento.

    De los términos de la escritura de elevación a público de documento privado complementada por diligencia de la misma fecha (en la que las partes definen la ubicación concreta del derecho de superficie), e incluso de la escritura de constitución de la hipoteca sobre la finca, de la que resulta que no se extiende la hipoteca al derecho de superficie, resultan todos los elementos necesarios para la inscripción de este derecho de superficie: voluntad actual de constituir un derecho real de superficie sobre finca ajena, su duración (99 años a partir del día del otorgamiento de la escritura –que será la de elevación a público–), ubicación exacta del derecho de superficie constituido y precio pagado por los derechos de superficie, así como del de la cesión posterior de los mismos en favor de quien formaliza el derecho.

    Cabalmente la escritura de formalización del derecho de superficie es la elevación a público, lo que junto con la inscripción registral permitirá dar cumplimiento a la exigencia de forma de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Será en el momento en que se inscriba el derecho de superficie cuando se aporte el título al procedimiento concursal para clarificar su valoración en la masa del concurso, por lo que tampoco la observación de la registradora en relación a este extremo puede sostenerse.

    Tan sólo la referencia a la obligación futura de realizar la segregación futura de la parcela afectada por el derecho de superficie carece de trascendencia real y debe ser objeto de denegación. Mientras tanto el derecho de superficie puede ser inscrito sin llevar a cabo la segregación del terreno. Siempre y cuando quede suficientemente determinado la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho.

    En cuanto a la necesidad de georreferenciación obligatoria del derecho de superficie, no es exigible en este momento [siendo cuando tenga lugar la segregación].

    Del mismo modo en que, en caso de obra nueva, sólo será exigible cuando la edificación se encuentre finalizada.

    28/11/2019 (27/12/2019) BOE-A-2019-18554 La Dirección General parece admitir -no se pronuncia sobre ello, porque ya está inscrito, pero nada opone a su aplicación en este momento- el pacto por el que la hipoteca no se extiende a una porción no segregada -aunque debidamente identificada- de la finca.
    DERECHO SUPERFICIE, SEGREGACION FINCA REGISTRAL, EXTENSION OBJETIVA HIPOTECA, DIRECCION GENERAL REGISTROS NOTARIADO, INTERPRETACION, JURISPRUDENCIA, EJECUCION EXTRAJUDICIAL HIPOTECA, EJECUCION HIPOTECA
    Resumen:

    La registradora entiende que no procede elevar a público un contrato privado como de constitución de derecho de superficie diez años atrás, en el cual lo que se expresaba era «ambas partes se obligan a realizar las gestiones y tareas necesarias para proceder a la Constitución formal del “Derecho de Superficie”, y se obligan “a la posterior segregación física y jurídica del “Suelo del Superficiario” para con posterioridad proceder a la venta de dicha parcela -entre las partes que se indican-, estableciendo el precio por el que se realizará tal transmisión, considerando el mismo pagado por la transmisión de derechos realizada, manifestando en la escritura que se califica, “los comparecientes.... elevan a público el documento privado.... en virtud del cual se constituyó” (en pasado) “el derecho de superficie”. El contrato privado protocolizado y elevado a público, parece contener una serie de derechos y obligaciones, siendo la primera la de constituir en el futuro un derecho de superficie y la segunda lo que parece ser una promesa de venta futura de la finca sobre la que se materialice previa su segregación, y dando ya por pagado el precio.

    Entiende que en el contrato suscrito por las partes lo que realmente fue objeto de transmisión fueron «todos los derechos y obligaciones inherentes a dicho derecho» pero no un derecho de superficie propiamente dicho. Reconociendo la entidad inicialmente adquirente -que luego cede su derecho a una tercera, que es la que eleva a público y solicita la inscripción-, en su propio concurso, la inexistencia del derecho de superficie, y la mera titularidad de los derechos y obligaciones derivados del contrato privado, con el titular registral.

    Sin embargo, este defecto no puede ser sostenido. La elevación a público de un documento privado no sólo tiene eficacia meramente recognoscitiva, sino que también puede tener una eficacia complementadora del negocio, a modo de «renovatio contractus». Y de lo que no cabe duda es que es título inscribible, siempre que cumpla con los principios estructurales del sistema registral, entre ellos el principio de tracto sucesivo, como ocurre en el caso de este expediente en el que se acompaña la escritura de cesión contractual entre quien eleva a escritura pública y quien otorgó el documento privado.

    El Tribunal Supremo ha entendido que no es posible hacer prevalecer contra los términos categóricos y claros del documento notarial una convención anterior. Y que, si la reproducción de los términos del contrato no coincide con el original, intencionadamente habrá un nuevo negocio y no una simple declaración confesoria o de reconocimiento.

    De los términos de la escritura de elevación a público de documento privado complementada por diligencia de la misma fecha (en la que las partes definen la ubicación concreta del derecho de superficie), e incluso de la escritura de constitución de la hipoteca sobre la finca, de la que resulta que no se extiende la hipoteca al derecho de superficie, resultan todos los elementos necesarios para la inscripción de este derecho de superficie: voluntad actual de constituir un derecho real de superficie sobre finca ajena, su duración (99 años a partir del día del otorgamiento de la escritura –que será la de elevación a público–), ubicación exacta del derecho de superficie constituido y precio pagado por los derechos de superficie, así como del de la cesión posterior de los mismos en favor de quien formaliza el derecho.

    Cabalmente la escritura de formalización del derecho de superficie es la elevación a público, lo que junto con la inscripción registral permitirá dar cumplimiento a la exigencia de forma de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Será en el momento en que se inscriba el derecho de superficie cuando se aporte el título al procedimiento concursal para clarificar su valoración en la masa del concurso, por lo que tampoco la observación de la registradora en relación a este extremo puede sostenerse.

    Tan sólo la referencia a la obligación futura de realizar la segregación futura de la parcela afectada por el derecho de superficie carece de trascendencia real y debe ser objeto de denegación. Mientras tanto el derecho de superficie puede ser inscrito sin llevar a cabo la segregación del terreno. Siempre y cuando quede suficientemente determinado la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho.

    En cuanto a la necesidad de georreferenciación obligatoria del derecho de superficie, no es exigible en este momento [siendo cuando tenga lugar la segregación].

    Del mismo modo en que, en caso de obra nueva, sólo será exigible cuando la edificación se encuentre finalizada.

    28/11/2019 (27/12/2019) BOE-A-2019-18554 Es posible constituir un derecho de superficie sobre una porción no segregada de la finca, siempre que esté suficientemente delimitada -no exige la Dirección General, como podría parecer razonable hoy día, que tal delimitación se haga mediante su georreferenciación-.
    DERECHO SUPERFICIE, SEGREGACION FINCA REGISTRAL, DIRECCION GENERAL REGISTROS NOTARIADO, INTERPRETACION, JURISPRUDENCIA, GEORREFERENCIACION FINCA REGISTRAL, INSCRIPCION CONSTITUTIVA
    Resumen:

    La registradora entiende que no procede elevar a público un contrato privado como de constitución de derecho de superficie diez años atrás, en el cual lo que se expresaba era «ambas partes se obligan a realizar las gestiones y tareas necesarias para proceder a la Constitución formal del “Derecho de Superficie”, y se obligan “a la posterior segregación física y jurídica del “Suelo del Superficiario” para con posterioridad proceder a la venta de dicha parcela -entre las partes que se indican-, estableciendo el precio por el que se realizará tal transmisión, considerando el mismo pagado por la transmisión de derechos realizada, manifestando en la escritura que se califica, “los comparecientes.... elevan a público el documento privado.... en virtud del cual se constituyó” (en pasado) “el derecho de superficie”. El contrato privado protocolizado y elevado a público, parece contener una serie de derechos y obligaciones, siendo la primera la de constituir en el futuro un derecho de superficie y la segunda lo que parece ser una promesa de venta futura de la finca sobre la que se materialice previa su segregación, y dando ya por pagado el precio.

    Entiende que en el contrato suscrito por las partes lo que realmente fue objeto de transmisión fueron «todos los derechos y obligaciones inherentes a dicho derecho» pero no un derecho de superficie propiamente dicho. Reconociendo la entidad inicialmente adquirente -que luego cede su derecho a una tercera, que es la que eleva a público y solicita la inscripción-, en su propio concurso, la inexistencia del derecho de superficie, y la mera titularidad de los derechos y obligaciones derivados del contrato privado, con el titular registral.

    Sin embargo, este defecto no puede ser sostenido. La elevación a público de un documento privado no sólo tiene eficacia meramente recognoscitiva, sino que también puede tener una eficacia complementadora del negocio, a modo de «renovatio contractus». Y de lo que no cabe duda es que es título inscribible, siempre que cumpla con los principios estructurales del sistema registral, entre ellos el principio de tracto sucesivo, como ocurre en el caso de este expediente en el que se acompaña la escritura de cesión contractual entre quien eleva a escritura pública y quien otorgó el documento privado.

    El Tribunal Supremo ha entendido que no es posible hacer prevalecer contra los términos categóricos y claros del documento notarial una convención anterior. Y que, si la reproducción de los términos del contrato no coincide con el original, intencionadamente habrá un nuevo negocio y no una simple declaración confesoria o de reconocimiento.

    De los términos de la escritura de elevación a público de documento privado complementada por diligencia de la misma fecha (en la que las partes definen la ubicación concreta del derecho de superficie), e incluso de la escritura de constitución de la hipoteca sobre la finca, de la que resulta que no se extiende la hipoteca al derecho de superficie, resultan todos los elementos necesarios para la inscripción de este derecho de superficie: voluntad actual de constituir un derecho real de superficie sobre finca ajena, su duración (99 años a partir del día del otorgamiento de la escritura –que será la de elevación a público–), ubicación exacta del derecho de superficie constituido y precio pagado por los derechos de superficie, así como del de la cesión posterior de los mismos en favor de quien formaliza el derecho.

    Cabalmente la escritura de formalización del derecho de superficie es la elevación a público, lo que junto con la inscripción registral permitirá dar cumplimiento a la exigencia de forma de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Será en el momento en que se inscriba el derecho de superficie cuando se aporte el título al procedimiento concursal para clarificar su valoración en la masa del concurso, por lo que tampoco la observación de la registradora en relación a este extremo puede sostenerse.

    Tan sólo la referencia a la obligación futura de realizar la segregación futura de la parcela afectada por el derecho de superficie carece de trascendencia real y debe ser objeto de denegación. Mientras tanto el derecho de superficie puede ser inscrito sin llevar a cabo la segregación del terreno. Siempre y cuando quede suficientemente determinado la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho.

    En cuanto a la necesidad de georreferenciación obligatoria del derecho de superficie, no es exigible en este momento [siendo cuando tenga lugar la segregación].

    Del mismo modo en que, en caso de obra nueva, sólo será exigible cuando la edificación se encuentre finalizada.

    28/11/2019 (27/12/2019) BOE-A-2019-18554 Constituido un derecho real sobre una porción no segregada -pero suficientemente delimitada-, no es inscribible el compromiso de otorgar tal segregación -por el carácter meramente obligacional de tal pacto-.
    DERECHO SUPERFICIE, SEGREGACION FINCA REGISTRAL, DERECHO PERSONAL, PACTO INSCRIBIBLE
    Resumen:

    La registradora entiende que no procede elevar a público un contrato privado como de constitución de derecho de superficie diez años atrás, en el cual lo que se expresaba era «ambas partes se obligan a realizar las gestiones y tareas necesarias para proceder a la Constitución formal del “Derecho de Superficie”, y se obligan “a la posterior segregación física y jurídica del “Suelo del Superficiario” para con posterioridad proceder a la venta de dicha parcela -entre las partes que se indican-, estableciendo el precio por el que se realizará tal transmisión, considerando el mismo pagado por la transmisión de derechos realizada, manifestando en la escritura que se califica, “los comparecientes.... elevan a público el documento privado.... en virtud del cual se constituyó” (en pasado) “el derecho de superficie”. El contrato privado protocolizado y elevado a público, parece contener una serie de derechos y obligaciones, siendo la primera la de constituir en el futuro un derecho de superficie y la segunda lo que parece ser una promesa de venta futura de la finca sobre la que se materialice previa su segregación, y dando ya por pagado el precio.

    Entiende que en el contrato suscrito por las partes lo que realmente fue objeto de transmisión fueron «todos los derechos y obligaciones inherentes a dicho derecho» pero no un derecho de superficie propiamente dicho. Reconociendo la entidad inicialmente adquirente -que luego cede su derecho a una tercera, que es la que eleva a público y solicita la inscripción-, en su propio concurso, la inexistencia del derecho de superficie, y la mera titularidad de los derechos y obligaciones derivados del contrato privado, con el titular registral.

    Sin embargo, este defecto no puede ser sostenido. La elevación a público de un documento privado no sólo tiene eficacia meramente recognoscitiva, sino que también puede tener una eficacia complementadora del negocio, a modo de «renovatio contractus». Y de lo que no cabe duda es que es título inscribible, siempre que cumpla con los principios estructurales del sistema registral, entre ellos el principio de tracto sucesivo, como ocurre en el caso de este expediente en el que se acompaña la escritura de cesión contractual entre quien eleva a escritura pública y quien otorgó el documento privado.

    El Tribunal Supremo ha entendido que no es posible hacer prevalecer contra los términos categóricos y claros del documento notarial una convención anterior. Y que, si la reproducción de los términos del contrato no coincide con el original, intencionadamente habrá un nuevo negocio y no una simple declaración confesoria o de reconocimiento.

    De los términos de la escritura de elevación a público de documento privado complementada por diligencia de la misma fecha (en la que las partes definen la ubicación concreta del derecho de superficie), e incluso de la escritura de constitución de la hipoteca sobre la finca, de la que resulta que no se extiende la hipoteca al derecho de superficie, resultan todos los elementos necesarios para la inscripción de este derecho de superficie: voluntad actual de constituir un derecho real de superficie sobre finca ajena, su duración (99 años a partir del día del otorgamiento de la escritura –que será la de elevación a público–), ubicación exacta del derecho de superficie constituido y precio pagado por los derechos de superficie, así como del de la cesión posterior de los mismos en favor de quien formaliza el derecho.

    Cabalmente la escritura de formalización del derecho de superficie es la elevación a público, lo que junto con la inscripción registral permitirá dar cumplimiento a la exigencia de forma de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Será en el momento en que se inscriba el derecho de superficie cuando se aporte el título al procedimiento concursal para clarificar su valoración en la masa del concurso, por lo que tampoco la observación de la registradora en relación a este extremo puede sostenerse.

    Tan sólo la referencia a la obligación futura de realizar la segregación futura de la parcela afectada por el derecho de superficie carece de trascendencia real y debe ser objeto de denegación. Mientras tanto el derecho de superficie puede ser inscrito sin llevar a cabo la segregación del terreno. Siempre y cuando quede suficientemente determinado la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho.

    En cuanto a la necesidad de georreferenciación obligatoria del derecho de superficie, no es exigible en este momento [siendo cuando tenga lugar la segregación].

    Del mismo modo en que, en caso de obra nueva, sólo será exigible cuando la edificación se encuentre finalizada.