Revista Notarial Notin

    Busqueda avanzada
    Novedades
    eyJidXNxdWVkYSI6bnVsbCwidm9jZXMiOm51bGwsInZvem9wIjpudWxsLCJ0ZXh0byI6bnVsbCwiZmVjaGFzIjpudWxsLCJmZWNoYXNQdWIiOm51bGwsInRleHRvbGVnaWJsZSI6bnVsbCwiZmVjaGFzbGVnaWJsZSI6bnVsbCwiZmVjaGFzUHVibGVnaWJsZSI6bnVsbH0=
    15/11/2023 (04/12/2023) BOE-A-2023-24746 Como norma general, la inasistencia de los administradores a la junta no afecta a la validez de los acuerdos (la Dirección General excluyen los supuestos en que tal ausencia perjudica al derecho de información o a otros de los socios, sin dejar claro si el registrador puede valorar tal defecto, puesto que ella sí que hace esa valoración, en la que se apoya para resolver).
    RESPONSABILIDAD ADMINISTRADOR, ASISTENCIA JUNTA GENERAL, MESA JUNTA GENERAL, DERECHO INFORMACION SOCIO, CALIFICACION REGISTRAL
    Resumen:

    Indudablemente, la asistencia de los administradores a la junta general constituye un deber de éstos, en el ámbito de unas competencias que no pueden ser objeto de delegación. Pero su inasistencia no conlleva la sanción de nulidad de la junta; incluso la ley, a propósito de la mesa de la junta, admite implícitamente que los miembros del órgano de administración no estén presentes en la junta general, al disponer que sean los socios quienes puedan elegir como presidente y secretario a personas diferentes; y la ley concibe la junta general como una reunión de socios y su celebración se referencia en todo momento a la asistencia de éstos.

    No obstante –añade el Tribunal Supremo–, dicha regla general puede tener excepciones, cuando tal ausencia sea decisiva para la privación de alguno de los derechos de los socios que, precisamente, se ven satisfechos a través de la celebración de la junta.

    Por lo demás, respecto de la posible violación del derecho de información, no procede la impugnación de acuerdos sociales por la infracción de requisitos meramente procedimentales establecidos por la Ley, los estatutos o los reglamentos de la junta y del consejo, para la convocatoria o la constitución del órgano o para la adopción del acuerdo. En definitiva, son las circunstancias concurrentes en el supuesto de hecho concreto las que han de permitir determinar si el derecho de información de los socios ha sido respetado en términos tales que sus derechos individuales hayan recibido el trato previsto en la ley.

    En el presente caso, no resulta que la falta de asistencia de los administradores haya impedido el derecho de información ni haya violado ningún otro derecho individual de los socios.

    15/11/2023 (04/12/2023) BOE-A-2023-24745 La Dirección General hace una difícil distinción entre que el poder que es suficiente “para el acto o negocio documentado” y el que lo es “para otorgar la escritura al principio calificada”; admitiendo la segunda redacción del juicio notarial de suficiencia de la representación, pero no la primera.
    JUICIO NOTARIAL SUFICIENCIA REPRESENTACION, REDACCION ESCRITURA PUBLICA
    Resumen:

    Las exigencias del juicio notarial de suficiencia no se cumplen si se relacionan de forma lacónica o genérica las facultades representativas del apoderado o representante, si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas– se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente para el acto o negocio documentado, en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza.

    No obstante, ha de tenerse en cuenta que, en el caso concreto, al tratarse de representación orgánica y ser ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo, no cabe exigir reseña alguna de facultades representativas.

    En el encabezamiento del título que se otorga consta literalmente “escritura de compraventa”; y el notario autorizante manifiesta que, a su juicio, esa administradora tiene facultades suficientes para otorgar esa escritura al principio ya calificada, por lo que no puede referirse el juicio de suficiencia a otra cosa que no sea ésa.

    15/11/2023 (04/12/2023) BOE-A-2023-24745 En la representación de una sociedad por un administrador, no cabe exigir reseña alguna de facultades representativas, pues no son limitables frente a tercero.
    JUICIO NOTARIAL SUFICIENCIA REPRESENTACION, REPRESENTACION SOCIEDAD, REDACCION ESCRITURA PUBLICA
    Resumen:

    Las exigencias del juicio notarial de suficiencia no se cumplen si se relacionan de forma lacónica o genérica las facultades representativas del apoderado o representante, si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas– se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente para el acto o negocio documentado, en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza.

    No obstante, ha de tenerse en cuenta que, en el caso concreto, al tratarse de representación orgánica y ser ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo, no cabe exigir reseña alguna de facultades representativas.

    En el encabezamiento del título que se otorga consta literalmente “escritura de compraventa”; y el notario autorizante manifiesta que, a su juicio, esa administradora tiene facultades suficientes para otorgar esa escritura al principio ya calificada, por lo que no puede referirse el juicio de suficiencia a otra cosa que no sea ésa.

    15/11/2023 (04/12/2023) BOE-A-2023-24744 Es directamente denegable la inscripción de la operación que es sospechosa de parcelación ilegal encubierta -y no sólo comunicar la sospecha a la autoridad urbanística, para que decida- cuando el supuesto de hecho está incluido en un listado legal de actos equiparables.
    VALENCIA, PARCELACION URBANISTICA, CUOTA INDIVISA, ASIGNACION USO, LICENCIA URBANISTICA, SUELO SOLAR
    Resumen:

    Esta Dirección General ha ido desarrollando una doctrina sobre el concepto de parcelación urbanística, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.

    También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación.

    Y ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando la legislación equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto; y que, en otro caso, el registrador debe hacer la notificación prevista en el Reglamento hipotecario para actos urbanísticos, exponiendo los indicios que puedan justificar la aplicación de tal norma.

    La norma autonómica vigente al tiempo de otorgarse la escritura calificada es la ley del Suelo no Urbanizable (posteriormente derogada) tipifica una serie de supuestos de parcelación urbanística.

    En el caso concreto de este expediente, se procede a vender una cuota de la propiedad y a declarar la existencia de otra vivienda unifamiliar. La registradora, por considerar que existen indicios de existencia de parcelación urbanística practicó comunicación al Ayuntamiento, y éste declara que en la parcela objeto del informe no se dan las condiciones urbanísticas precisas para su autorización y, por tanto, dichos actos se encuentran prohibidos por existir sobre ella una parcelación urbanística.

    Los derechos de defensa del interesado, mediante la aportación de pruebas que estime pertinentes, deben ejercitarse ante el órgano urbanístico competente.

    15/11/2023 (04/12/2023) BOE-A-2023-24744 Debe exigirse licencia de segregación -y no basta la comunicación posterior del registrador a la autoridad urbanística, para que ella decida- cuando la superficie que matemáticamente corresponda a la cuota indivisa transmitida sea inferior a la mínima edificable o divisible (la calificación y la Dirección General incluyen la misma comparativa respecto a la unidad mínima de cultivo, que no debería tener nada que ver con una urbanización encubierta).
    VALENCIA, PARCELACION URBANISTICA, CUOTA INDIVISA, ASIGNACION USO, LICENCIA URBANISTICA, UNIDAD MINIMA CULTIVO, SUELO SOLAR
    Resumen:

    Esta Dirección General ha ido desarrollando una doctrina sobre el concepto de parcelación urbanística, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.

    También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación.

    Y ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando la legislación equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto; y que, en otro caso, el registrador debe hacer la notificación prevista en el Reglamento hipotecario para actos urbanísticos, exponiendo los indicios que puedan justificar la aplicación de tal norma.

    La norma autonómica vigente al tiempo de otorgarse la escritura calificada es la ley del Suelo no Urbanizable (posteriormente derogada) tipifica una serie de supuestos de parcelación urbanística.

    En el caso concreto de este expediente, se procede a vender una cuota de la propiedad y a declarar la existencia de otra vivienda unifamiliar. La registradora, por considerar que existen indicios de existencia de parcelación urbanística practicó comunicación al Ayuntamiento, y éste declara que en la parcela objeto del informe no se dan las condiciones urbanísticas precisas para su autorización y, por tanto, dichos actos se encuentran prohibidos por existir sobre ella una parcelación urbanística.

    Los derechos de defensa del interesado, mediante la aportación de pruebas que estime pertinentes, deben ejercitarse ante el órgano urbanístico competente.

    15/11/2023 (04/12/2023) BOE-A-2023-24743 Aunque previamente apela a que el notario ha emitido un juicio de suficiencia de la representación -que debería prevalecer por sí mismo-, la Dirección General, como suele, termina por entrar a valorarlo y detallar por qué no es erróneo.
    JUICIO NOTARIAL SUFICIENCIA REPRESENTACION, DIRECCION GENERAL REGISTROS NOTARIADO, INTERPRETACION, JURISPRUDENCIA
    Resumen:

    En el presente caso, el notario reseña el poder y emite el juicio de suficiencia. La registradora motiva el defecto en que el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie. En definitiva, entiende que el juicio de suficiencia del notario no es congruente.

    Este Centro Directivo entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario.

    En primer lugar, como alega el notario autorizante, la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, ni es uno de los extremos esenciales del contrato, que es perfecto sin necesidad de fijar plazo; pero ocurre que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad. Por tanto, la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales y no afecta a la sustantividad del negocio. De hecho, el poder conferido concede facultades para la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que impidieren su inscripción en un Registro público.

    En segundo lugar, lo dictado por el Juzgado, en el juicio entre ambas partes, condena a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de las trece escrituras de constitución del derecho de superficie y cualquier otra que contenga la constitución del derecho de superficie sobre los inmuebles que identifica, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada; y el auto aclaratorio de la sentencia la matiza por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, y así la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención [para que no sea posible que] los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia. En consecuencia, los tribunales de Justicia ya han resuelto las cuestiones planteadas en este asunto; añadir nuevas intervenciones de los jueces y tribunales en esta cuestión supondría alimentar un estrépito judicial innecesario.

    En relación con el defecto que aprecia autocontrato, debe tenerse en cuenta que no es lo mismo un contrato formalizado en ejercicio de un poder específico que de un poder general; o que el contratante sea un tercero ajeno al apoderado o que sea al mismo tiempo el apoderado de la contraparte.

    Y no puede compartirse el criterio de la registradora por el que considera que el apoderamiento recíproco para subsanar lo pactado no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses.

    Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la necesidad de que, al emitir el juicio de suficiencia, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses, pero en el presente caso es determinante el hecho de que, ante la eventualidad de que no se logre la inscripción, las partes se otorgan poder recíprocamente para que, ejercidas las facultades conferidas con relación al propio contrato, se obtenga la inscripción. Por tanto, es de esencia a la situación descrita la existencia de conflicto en cuanto el apoderado es la contraparte contractual, lo que, además, excluye una interpretación reductora o basada en la distinción entre conflicto de intereses y autocontratación.

    En el presente caso, el notario expresa que, dado el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura, la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial; pero, es más, no tendría sentido el poder especial de otro modo.

    Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales en estos casos».

    En segundo lugar, aunque no haya una relación amistosa entre las sociedades, lo que se acredita con el conjunto de resoluciones judiciales relatadas, lo cierto es que el poder especial deviene con el carácter de irrevocable.

    15/11/2023 (04/12/2023) BOE-A-2023-24743 La Dirección General confirma el juicio de suficiencia de la representación que emite el notario, pero cita varios eventos circunstanciales del caso que dejan la duda de si lo hubiera rechazado de no ser por ellos (aunque reitera que no basta que el registrador haga una valoración diferente a la del notario).
    JUICIO NOTARIAL SUFICIENCIA REPRESENTACION, DIRECCION GENERAL REGISTROS NOTARIADO, INTERPRETACION, JURISPRUDENCIA, CALIFICACION REGISTRAL
    Resumen:

    En el presente caso, el notario reseña el poder y emite el juicio de suficiencia. La registradora motiva el defecto en que el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie. En definitiva, entiende que el juicio de suficiencia del notario no es congruente.

    Este Centro Directivo entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario.

    En primer lugar, como alega el notario autorizante, la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, ni es uno de los extremos esenciales del contrato, que es perfecto sin necesidad de fijar plazo; pero ocurre que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad. Por tanto, la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales y no afecta a la sustantividad del negocio. De hecho, el poder conferido concede facultades para la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que impidieren su inscripción en un Registro público.

    En segundo lugar, lo dictado por el Juzgado, en el juicio entre ambas partes, condena a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de las trece escrituras de constitución del derecho de superficie y cualquier otra que contenga la constitución del derecho de superficie sobre los inmuebles que identifica, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada; y el auto aclaratorio de la sentencia la matiza por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, y así la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención [para que no sea posible que] los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia. En consecuencia, los tribunales de Justicia ya han resuelto las cuestiones planteadas en este asunto; añadir nuevas intervenciones de los jueces y tribunales en esta cuestión supondría alimentar un estrépito judicial innecesario.

    En relación con el defecto que aprecia autocontrato, debe tenerse en cuenta que no es lo mismo un contrato formalizado en ejercicio de un poder específico que de un poder general; o que el contratante sea un tercero ajeno al apoderado o que sea al mismo tiempo el apoderado de la contraparte.

    Y no puede compartirse el criterio de la registradora por el que considera que el apoderamiento recíproco para subsanar lo pactado no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses.

    Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la necesidad de que, al emitir el juicio de suficiencia, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses, pero en el presente caso es determinante el hecho de que, ante la eventualidad de que no se logre la inscripción, las partes se otorgan poder recíprocamente para que, ejercidas las facultades conferidas con relación al propio contrato, se obtenga la inscripción. Por tanto, es de esencia a la situación descrita la existencia de conflicto en cuanto el apoderado es la contraparte contractual, lo que, además, excluye una interpretación reductora o basada en la distinción entre conflicto de intereses y autocontratación.

    En el presente caso, el notario expresa que, dado el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura, la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial; pero, es más, no tendría sentido el poder especial de otro modo.

    Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales en estos casos».

    En segundo lugar, aunque no haya una relación amistosa entre las sociedades, lo que se acredita con el conjunto de resoluciones judiciales relatadas, lo cierto es que el poder especial deviene con el carácter de irrevocable.

    15/11/2023 (04/12/2023) BOE-A-2023-24743 El habitual apoderamiento entre las partes del contrato para subsanar en lo necesario, hasta conseguir la inscripción, incluye completar requisitos exigibles para la inscripción -en este caso, el plazo del derecho de superficie- (no queda claro si sólo es así cuando los requisitos no sean necesarios para la validez civil del negocio).
    PODER, JUICIO NOTARIAL SUFICIENCIA REPRESENTACION, DERECHO SUPERFICIE, PLAZO
    Resumen:

    En el presente caso, el notario reseña el poder y emite el juicio de suficiencia. La registradora motiva el defecto en que el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie. En definitiva, entiende que el juicio de suficiencia del notario no es congruente.

    Este Centro Directivo entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario.

    En primer lugar, como alega el notario autorizante, la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, ni es uno de los extremos esenciales del contrato, que es perfecto sin necesidad de fijar plazo; pero ocurre que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad. Por tanto, la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales y no afecta a la sustantividad del negocio. De hecho, el poder conferido concede facultades para la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que impidieren su inscripción en un Registro público.

    En segundo lugar, lo dictado por el Juzgado, en el juicio entre ambas partes, condena a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de las trece escrituras de constitución del derecho de superficie y cualquier otra que contenga la constitución del derecho de superficie sobre los inmuebles que identifica, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada; y el auto aclaratorio de la sentencia la matiza por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, y así la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención [para que no sea posible que] los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia. En consecuencia, los tribunales de Justicia ya han resuelto las cuestiones planteadas en este asunto; añadir nuevas intervenciones de los jueces y tribunales en esta cuestión supondría alimentar un estrépito judicial innecesario.

    En relación con el defecto que aprecia autocontrato, debe tenerse en cuenta que no es lo mismo un contrato formalizado en ejercicio de un poder específico que de un poder general; o que el contratante sea un tercero ajeno al apoderado o que sea al mismo tiempo el apoderado de la contraparte.

    Y no puede compartirse el criterio de la registradora por el que considera que el apoderamiento recíproco para subsanar lo pactado no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses.

    Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la necesidad de que, al emitir el juicio de suficiencia, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses, pero en el presente caso es determinante el hecho de que, ante la eventualidad de que no se logre la inscripción, las partes se otorgan poder recíprocamente para que, ejercidas las facultades conferidas con relación al propio contrato, se obtenga la inscripción. Por tanto, es de esencia a la situación descrita la existencia de conflicto en cuanto el apoderado es la contraparte contractual, lo que, además, excluye una interpretación reductora o basada en la distinción entre conflicto de intereses y autocontratación.

    En el presente caso, el notario expresa que, dado el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura, la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial; pero, es más, no tendría sentido el poder especial de otro modo.

    Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales en estos casos».

    En segundo lugar, aunque no haya una relación amistosa entre las sociedades, lo que se acredita con el conjunto de resoluciones judiciales relatadas, lo cierto es que el poder especial deviene con el carácter de irrevocable.

    15/11/2023 (04/12/2023) BOE-A-2023-24743 El habitual apoderamiento entre las partes del contrato, para subsanar la escritura a tenor de la calificación registral, incluye por definición la dispensa de la inevitable autocontratación o conflicto de intereses (dice que la interpretación no debe basarse en la diferencia entre esos dos conceptos).
    PODER, AUTOCONTRATACION, OPOSICION INTERESES
    Resumen:

    En el presente caso, el notario reseña el poder y emite el juicio de suficiencia. La registradora motiva el defecto en que el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie. En definitiva, entiende que el juicio de suficiencia del notario no es congruente.

    Este Centro Directivo entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario.

    En primer lugar, como alega el notario autorizante, la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, ni es uno de los extremos esenciales del contrato, que es perfecto sin necesidad de fijar plazo; pero ocurre que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad. Por tanto, la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales y no afecta a la sustantividad del negocio. De hecho, el poder conferido concede facultades para la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que impidieren su inscripción en un Registro público.

    En segundo lugar, lo dictado por el Juzgado, en el juicio entre ambas partes, condena a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de las trece escrituras de constitución del derecho de superficie y cualquier otra que contenga la constitución del derecho de superficie sobre los inmuebles que identifica, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada; y el auto aclaratorio de la sentencia la matiza por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, y así la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención [para que no sea posible que] los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia. En consecuencia, los tribunales de Justicia ya han resuelto las cuestiones planteadas en este asunto; añadir nuevas intervenciones de los jueces y tribunales en esta cuestión supondría alimentar un estrépito judicial innecesario.

    En relación con el defecto que aprecia autocontrato, debe tenerse en cuenta que no es lo mismo un contrato formalizado en ejercicio de un poder específico que de un poder general; o que el contratante sea un tercero ajeno al apoderado o que sea al mismo tiempo el apoderado de la contraparte.

    Y no puede compartirse el criterio de la registradora por el que considera que el apoderamiento recíproco para subsanar lo pactado no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses.

    Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la necesidad de que, al emitir el juicio de suficiencia, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses, pero en el presente caso es determinante el hecho de que, ante la eventualidad de que no se logre la inscripción, las partes se otorgan poder recíprocamente para que, ejercidas las facultades conferidas con relación al propio contrato, se obtenga la inscripción. Por tanto, es de esencia a la situación descrita la existencia de conflicto en cuanto el apoderado es la contraparte contractual, lo que, además, excluye una interpretación reductora o basada en la distinción entre conflicto de intereses y autocontratación.

    En el presente caso, el notario expresa que, dado el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura, la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial; pero, es más, no tendría sentido el poder especial de otro modo.

    Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales en estos casos».

    En segundo lugar, aunque no haya una relación amistosa entre las sociedades, lo que se acredita con el conjunto de resoluciones judiciales relatadas, lo cierto es que el poder especial deviene con el carácter de irrevocable.

    15/11/2023 (04/12/2023) BOE-A-2023-24743 A efectos de valorar el juicio notarial de suficiencia de la representación, la Dirección General destaca que los datos añadidos no son esenciales para la validez del negocio -sino sólo un requisito para la inscripción-, pero se trata de fijar el plazo de la condición suspensiva a que se sujeta un derecho de superficie; al final, el plazo total de duración, que parece algo muy relevante, como en cualquier otro caso de derecho real limitado.
    JUICIO NOTARIAL SUFICIENCIA REPRESENTACION, CONDICION, PLAZO, CONDICION SUSPENSIVA
    Resumen:

    En el presente caso, el notario reseña el poder y emite el juicio de suficiencia. La registradora motiva el defecto en que el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie. En definitiva, entiende que el juicio de suficiencia del notario no es congruente.

    Este Centro Directivo entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario.

    En primer lugar, como alega el notario autorizante, la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, ni es uno de los extremos esenciales del contrato, que es perfecto sin necesidad de fijar plazo; pero ocurre que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad. Por tanto, la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales y no afecta a la sustantividad del negocio. De hecho, el poder conferido concede facultades para la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que impidieren su inscripción en un Registro público.

    En segundo lugar, lo dictado por el Juzgado, en el juicio entre ambas partes, condena a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de las trece escrituras de constitución del derecho de superficie y cualquier otra que contenga la constitución del derecho de superficie sobre los inmuebles que identifica, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada; y el auto aclaratorio de la sentencia la matiza por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, y así la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención [para que no sea posible que] los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia. En consecuencia, los tribunales de Justicia ya han resuelto las cuestiones planteadas en este asunto; añadir nuevas intervenciones de los jueces y tribunales en esta cuestión supondría alimentar un estrépito judicial innecesario.

    En relación con el defecto que aprecia autocontrato, debe tenerse en cuenta que no es lo mismo un contrato formalizado en ejercicio de un poder específico que de un poder general; o que el contratante sea un tercero ajeno al apoderado o que sea al mismo tiempo el apoderado de la contraparte.

    Y no puede compartirse el criterio de la registradora por el que considera que el apoderamiento recíproco para subsanar lo pactado no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses.

    Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la necesidad de que, al emitir el juicio de suficiencia, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses, pero en el presente caso es determinante el hecho de que, ante la eventualidad de que no se logre la inscripción, las partes se otorgan poder recíprocamente para que, ejercidas las facultades conferidas con relación al propio contrato, se obtenga la inscripción. Por tanto, es de esencia a la situación descrita la existencia de conflicto en cuanto el apoderado es la contraparte contractual, lo que, además, excluye una interpretación reductora o basada en la distinción entre conflicto de intereses y autocontratación.

    En el presente caso, el notario expresa que, dado el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura, la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial; pero, es más, no tendría sentido el poder especial de otro modo.

    Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales en estos casos».

    En segundo lugar, aunque no haya una relación amistosa entre las sociedades, lo que se acredita con el conjunto de resoluciones judiciales relatadas, lo cierto es que el poder especial deviene con el carácter de irrevocable.

    Loading…