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    09/01/2020 (08/04/2020) BOE-A-2020-4362 El carácter público del Registro no autoriza a solicitar información de todo el patrimonio inscrito de un alcalde, sin expresar un interés concreto que sea aceptable.
    PRINCIPIO PUBLICIDAD REGISTRAL, INTERES LEGITIMO, ALCALDE
    Resumen:

    Se solicita nota simple del patrimonio de un alcalde.

    No se aprecia el interés concreto patrimonial que legitima para la obtención de la información registral. Obsérvese que tampoco otras instituciones, a pesar del carácter público de las mismas (por ejemplo, el Catastro) dan información de titularidades y menos de patrimonios sin un interés legítimo, específico, no puesto de manifiesto en el caso que nos ocupa.

    09/01/2020 (08/04/2020) BOE-A-2020-4361 El registrador debe apreciar de oficio la exención de la plusvalía municipal, cuando el transmitente es el Estado y otros entes públicos asimilados, de modo que, en sus enajenaciones, no opera el cierre registral previsto por la ley.
    ACTUACION DE OFICIO, CALIFICACION REGISTRAL, EXENCION FISCAL, SUJECION IMPUESTO, DIRECCION GENERAL REGISTROS NOTARIADO, INTERPRETACION, JURISPRUDENCIA, AUTOLIQUIDACION IMPUESTOS, IMPUESTO PLUS-VALIA, CONTRATACION ADMINISTRATIVA, COMPRAVENTA BIEN MUNICIPAL, DOMINIO PUBLICO, CIERRE REGISTRAL
    Resumen:

    Patrimonio del Estado transmite un inmueble; la calificación opone la falta de justificación de la presentación o comunicación, en relación al Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana.

    El registrador puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, pero, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal, no cabe imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos.

    En el presente caso estamos ante un supuesto de clara exención, por cuanto están exentos los incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer aquél recaiga sobre el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales, a las que pertenezca el municipio, así como los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales.

    En el expediente, el adquirente queda exclusivamente identificado en el título objeto de calificación mediante su nombre y apellidos, domicilio y número de identificación fiscal, sin contener referencia alguna a su mayoría de edad y a su estado civil y, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial vigente, así como en su caso el carácter del bien.

    Resulta indubitado que tales extremos deben resultar del propio título objeto de calificación. No puede tenerse en cuenta la información aportada con el escrito a estos efectos.

    La Ley del Patrimonio de las Administraciones públicas establece que -con las salvedades establecidas- los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública, así como los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción Y que las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo.

    09/01/2020 (08/04/2020) BOE-A-2020-4361 Debe figurar en el expediente administrativo presentado a inscripción todas las circunstancias personales exigidas por la legislación hipotecaria para la identificación de la persona a cuyo nombre debe extenderse el asiento.
    CONTRATACION ADMINISTRATIVA, COMPRAVENTA BIEN MUNICIPAL, CIRCUNSTANCIAS INSCRIPCION, TITULO INSCRIBIBLE
    Resumen:

    Patrimonio del Estado transmite un inmueble; la calificación opone la falta de justificación de la presentación o comunicación, en relación al Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana.

    El registrador puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, pero, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal, no cabe imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos.

    En el presente caso estamos ante un supuesto de clara exención, por cuanto están exentos los incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer aquél recaiga sobre el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales, a las que pertenezca el municipio, así como los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales.

    En el expediente, el adquirente queda exclusivamente identificado en el título objeto de calificación mediante su nombre y apellidos, domicilio y número de identificación fiscal, sin contener referencia alguna a su mayoría de edad y a su estado civil y, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial vigente, así como en su caso el carácter del bien.

    Resulta indubitado que tales extremos deben resultar del propio título objeto de calificación. No puede tenerse en cuenta la información aportada con el escrito a estos efectos.

    La Ley del Patrimonio de las Administraciones públicas establece que -con las salvedades establecidas- los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública, así como los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción Y que las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo.

    09/01/2020 (08/04/2020) BOE-A-2020-4361 Para su inscripción, deben constar en escritura pública los negocios jurídicos resultantes de un expediente administrativo cuando lo sean de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales, así como los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles.
    CONTRATACION ADMINISTRATIVA, COMPRAVENTA BIEN MUNICIPAL, TITULO INSCRIBIBLE, ESCRITURA PUBLICA, DOCUMENTO PUBLICO
    Resumen:

    Patrimonio del Estado transmite un inmueble; la calificación opone la falta de justificación de la presentación o comunicación, en relación al Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana.

    El registrador puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, pero, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal, no cabe imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos.

    En el presente caso estamos ante un supuesto de clara exención, por cuanto están exentos los incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer aquél recaiga sobre el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales, a las que pertenezca el municipio, así como los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales.

    En el expediente, el adquirente queda exclusivamente identificado en el título objeto de calificación mediante su nombre y apellidos, domicilio y número de identificación fiscal, sin contener referencia alguna a su mayoría de edad y a su estado civil y, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial vigente, así como en su caso el carácter del bien.

    Resulta indubitado que tales extremos deben resultar del propio título objeto de calificación. No puede tenerse en cuenta la información aportada con el escrito a estos efectos.

    La Ley del Patrimonio de las Administraciones públicas establece que -con las salvedades establecidas- los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública, así como los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción Y que las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo.

    09/01/2020 (08/04/2020) BOE-A-2020-4361 Para su inscripción, pueden constar en documento administrativo las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos por precio inferior a 150.000 euros.
    CONTRATACION ADMINISTRATIVA, COMPRAVENTA BIEN MUNICIPAL, TITULO INSCRIBIBLE, ESCRITURA PUBLICA, DOCUMENTO PUBLICO, DOCUMENTO PRIVADO, SUELO RUSTICO
    Resumen:

    Patrimonio del Estado transmite un inmueble; la calificación opone la falta de justificación de la presentación o comunicación, en relación al Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana.

    El registrador puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, pero, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal, no cabe imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos.

    En el presente caso estamos ante un supuesto de clara exención, por cuanto están exentos los incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer aquél recaiga sobre el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales, a las que pertenezca el municipio, así como los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales.

    En el expediente, el adquirente queda exclusivamente identificado en el título objeto de calificación mediante su nombre y apellidos, domicilio y número de identificación fiscal, sin contener referencia alguna a su mayoría de edad y a su estado civil y, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial vigente, así como en su caso el carácter del bien.

    Resulta indubitado que tales extremos deben resultar del propio título objeto de calificación. No puede tenerse en cuenta la información aportada con el escrito a estos efectos.

    La Ley del Patrimonio de las Administraciones públicas establece que -con las salvedades establecidas- los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública, así como los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción Y que las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo.

    09/01/2020 (08/04/2020) BOE-A-2020-4360 Muy particular supuesto, en el que el titular registral, yendo contra sus propias manifestaciones previas, pretende ser titular de un resto de finca que no existe según el Registro; la Dirección General exige la previa constancia de eventuales negocios no inscritos o, en su caso, la rectificación del posible error en la inscripción, con los pertinentes consentimientos.
    DESCRIPCION RESTO REGISTRAL, PRINCIPIO LEGITIMACION, ACTO PROPIO, PRINCIPIO TRACTO SUCESIVO, CESION URBANISTICA, REVERSION EXPROPIACION, DONACION, RESERVA DERECHOS, EXCESO CABIDA FINCA REGISTRAL, RECTIFICACION REGISTRO
    Resumen:

    Del historial registral aportado, resulta:

    Determinada señora compra e inscribe a su favor una finca con una superficie de 2.600 metros cuadrados.  Posteriormente, tras hacerse constar que «actualmente la superficie de esta finca es de 2.000 metros cuadrados por la cesión efectuada al Ayuntamiento de 600 metros cuadrados para viales, la titular la transmitió por donación

    Uno de los donatarios donó a su vez, expresándose de nuevo una superficie de 2.600 metros cuadrados. Según la última inscripción, la finca tiene 2.600 metros cuadrados.

    La primera donante hace una nueva donación de 600 metros cuadrados que manifiesta ser resto de la misma finca, manifestando que esa parte fue expropiada y revertida a favor de la donante, sin que conste registralmente dicha expropiación y reversión.

    En un recurso previo, este Centro Directivo determinó que era necesaria la previa inscripción de la finca a nombre de la donante, mediante la presentación en el Registro de dos títulos intermedios- la cesión de dichos 600 metros cuadrados al Ayuntamiento y la posterior reversión a favor de la propietaria originaria.

    Mediante diligencia, se subsana la escritura de donación en el sentido de hacer constar que no ha tenido lugar ninguna cesión sobre la finca en cuestión acompañando comunicación del Ayuntamiento.

    En el supuesto de que la primera titular no hubiera hecho donación expresa del resto de finca de 600 metros cuadrados, hubiese sido preciso que hubiera segregado dicha porción de terreno y se la hubiese reservado o haber acreditado la expropiación y posterior reversión.

    Pero en todo caso, suponiendo que se hubiera producido un error en el título de donación, o en el Registro, se hace imprescindible que dicha rectificación se lleve a cabo por el cauce previsto.

    09/01/2020 (08/04/2020) BOE-A-2020-4359 Sólo cabe denegar la presentación cuando el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento, o resulte de forma evidente que el título nunca podría provocarlo.
    CALIFICACION REGISTRAL, ASIENTO PRESENTACION, DOCUMENTO PRIVADO, TITULO INSCRIBIBLE
    Resumen:

    La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción.

    Naturalmente, el objeto de recurso en estos casos es exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

    El registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario. Si se cumplen los requisitos para tal acceso, ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título.

    El Reglamento Hipotecario ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

    Es indudable que en el presente expediente nos encontramos claramente ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno.

    Por último, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos.

    09/01/2020 (08/04/2020) BOE-A-2020-4359 No cabe discutir en el recurso la regularidad de un asiento ya practicado.
    PRINCIPIO SALVAGUARDIA JUDICIAL
    Resumen:

    La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción.

    Naturalmente, el objeto de recurso en estos casos es exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

    El registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario. Si se cumplen los requisitos para tal acceso, ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título.

    El Reglamento Hipotecario ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

    Es indudable que en el presente expediente nos encontramos claramente ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno.

    Por último, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos.

    09/01/2020 (08/04/2020) BOE-A-2020-4358 Por aplicación de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, no hay presentación fuera de plazo cuando el día final es inhábil y se presenta el inmediato hábil siguiente.
    PLAZO PARA RECURRIR, TIEMPO HABIL, PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO, RECURSO GUBERNATIVO
    Resumen:

    En cuanto a la presentación del recurso fuera de plazo que pone en duda la registradora en su informe, debemos considerar que no se produce, dado que la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas dispone que, cuando el último día del plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente

    Durante la tramitación del recurso se aporta ahora, como documento nuevo, una escritura, en la que compra quien ahora actúa como transmitente en la escritura que ha sido objeto de calificación, y en la que se trasmite la oficina de farmacia objeto de la misma -cuyo número de finca registral no se indica-, y le traspasa a tal adquirente el local de negocio, interviniendo en dicha escritura los propietarios de la finca, a los efectos de prestar el consentimiento al traspaso. A dicha escritura se incorpora un contrato de inquilinato, que, según resulta de la propia escritura, regirá las relaciones entre los propietarios y el arrendatario adquirente y el arrendatario de otro local, si bien dicho documento (que subsanaría el defecto en su caso) no puede tenerse en cuenta al no haberse aportado en el momento de la calificación.

    El contrato de arrendamiento puede ser acordado por los dueños de una cosa común, siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás. Debiendo considerarse el arrendamiento como acto de mera explotación, sin perjuicio del derecho de los demás interesados de acudir ante el juez cuando el acuerdo fuese gravemente perjudicial a los mismos. Y, según el Tribunal Supremo, la posible falta de citación a los condueños no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de arrendamiento no puede estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto en ley alguna la forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos.

    Según el Código Civil, el tutor necesita autorización judicial para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años, y los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.

    Así pues, es generalmente admitido que el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que, por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo).

    El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. El Código Civil no exige que el tutor cuente con autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que tengan carácter dispositivo.

    Tanto la recurrente como la registradora están de acuerdo en entender que se necesita unanimidad de todos los propietarios como acto de disposición para los arrendamientos que excedan de seis años. La diferencia radica en que, a juicio de la registradora, al tratarse de seis años a partir del vencimiento del primero, se trata de un contrato a término inicial, una obligación futura, que podría entenderse como perjudicial a los interesados en la cosa común.

    Literalmente interpretado el contrato de arrendamiento que nos ocupa, tiene un plazo cierto de seis años a contar del vencimiento del actualmente vigente. No se trata de una obligación futura, como señala la registradora (lo que por otra parte haría inviable la inscripción no por exceso de duración y falta de poder de disposición, sino porque no cabe el acceso al Registro la obligación de constituir en el futuro derechos inscribibles), sino que se trata de constituir actualmente un arrendamiento de seis años a partir de la fecha de vencimiento del arrendamiento vigente («dies certus an certus quando»).

    09/01/2020 (08/04/2020) BOE-A-2020-4358 Tras rechazar, rutinariamente, tomar en consideración documentos no presentados a calificación, la Dirección General los califica y afirma que, de haberse presentado a tiempo, serían suficientes para subsanar el defecto.
    CUESTION NUEVA RECURSO GUBERNATIVO, DIRECCION GENERAL REGISTROS NOTARIADO, JURISPRUDENCIA, CALIFICACION REGISTRAL, TRASPASO ARRENDATICIO, ARRENDAMIENTO LOCAL NEGOCIO, ARRENDAMIENTO INDUSTRIA, FARMACIA,
    Resumen:

    En cuanto a la presentación del recurso fuera de plazo que pone en duda la registradora en su informe, debemos considerar que no se produce, dado que la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas dispone que, cuando el último día del plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente

    Durante la tramitación del recurso se aporta ahora, como documento nuevo, una escritura, en la que compra quien ahora actúa como transmitente en la escritura que ha sido objeto de calificación, y en la que se trasmite la oficina de farmacia objeto de la misma -cuyo número de finca registral no se indica-, y le traspasa a tal adquirente el local de negocio, interviniendo en dicha escritura los propietarios de la finca, a los efectos de prestar el consentimiento al traspaso. A dicha escritura se incorpora un contrato de inquilinato, que, según resulta de la propia escritura, regirá las relaciones entre los propietarios y el arrendatario adquirente y el arrendatario de otro local, si bien dicho documento (que subsanaría el defecto en su caso) no puede tenerse en cuenta al no haberse aportado en el momento de la calificación.

    El contrato de arrendamiento puede ser acordado por los dueños de una cosa común, siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás. Debiendo considerarse el arrendamiento como acto de mera explotación, sin perjuicio del derecho de los demás interesados de acudir ante el juez cuando el acuerdo fuese gravemente perjudicial a los mismos. Y, según el Tribunal Supremo, la posible falta de citación a los condueños no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de arrendamiento no puede estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto en ley alguna la forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos.

    Según el Código Civil, el tutor necesita autorización judicial para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años, y los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.

    Así pues, es generalmente admitido que el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que, por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo).

    El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. El Código Civil no exige que el tutor cuente con autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que tengan carácter dispositivo.

    Tanto la recurrente como la registradora están de acuerdo en entender que se necesita unanimidad de todos los propietarios como acto de disposición para los arrendamientos que excedan de seis años. La diferencia radica en que, a juicio de la registradora, al tratarse de seis años a partir del vencimiento del primero, se trata de un contrato a término inicial, una obligación futura, que podría entenderse como perjudicial a los interesados en la cosa común.

    Literalmente interpretado el contrato de arrendamiento que nos ocupa, tiene un plazo cierto de seis años a contar del vencimiento del actualmente vigente. No se trata de una obligación futura, como señala la registradora (lo que por otra parte haría inviable la inscripción no por exceso de duración y falta de poder de disposición, sino porque no cabe el acceso al Registro la obligación de constituir en el futuro derechos inscribibles), sino que se trata de constituir actualmente un arrendamiento de seis años a partir de la fecha de vencimiento del arrendamiento vigente («dies certus an certus quando»).

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