En el recurso interpuesto por don J. J. y don J. B. G. y doña D. B. P., en nombre y representación de la sociedad «Juan y Andrea, SA», contra la negativa del registrador Mercantil accidental de Eivissa, don Antonio Pons Mir, a inscribir el nombramiento de administradora mancomunada de dicha sociedad. Hechos I El día 24 de mayo de 2023 se requirió a la notaria de Formentera, doña Shadia Nasser García, para que levantara acta de la junta general de la sociedad «Juan y Andrea, SA», que se celebró el día 5 de junio de 2023, en la que, como único acuerdo, y ante el fallecimiento de uno de los administradores mancomunados, se nombró nueva administradora mancomunada a doña D. B. P., quien aceptó el cargo mediante escritura autorizada por la misma notaria el día 6 de junio de 2023, con el número 475 de protocolo. La junta general fue convocada por los dos únicos administradores mancomunados con cargo vigente, don J. J. y don J. B. G., quienes también eran socios. Según constaba en dicha acta, don J. J. y don H. B. G. estuvieron representados en la junta general por sendos apoderados. Y la junta general se declaró válidamente constituida con la asistencia, presentes o representados, de tres socios, titulares de 999 participaciones sociales que representaban, en conjunto, el 80,048 % del capital social con derecho de voto. II Presentada el día 7 de junio de 2023 copia de dicha acta, junto con la referida escritura, en el Registro Mercantil de Eivissa, fue objeto de la siguiente nota de calificación que, a continuación, se transcribe únicamente respecto del defecto objeto de impugnación: «Antonio Pons Mir, Registrador que suscribe, previo el consiguiente examen y calificación, de conformidad con los artículos 18 del Código de Comercio y 6 del Reglamento del Registro Mercantil, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada conforme a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos. Diario/Asiento: 63/519. F. presentación: 07/06/2023. Entrada: 1/2023/2901. Sociedad: Juan y Andrea SL. Protocolo: 2023/422 de 07/06/2023. Fundamentos de Derecho (…). Insubsanable.–Visto el artículo 180 LSC, que dispone de forma imperativa que “los administradores deberán asistir a las juntas generales”, y vista la STS 19 abril 2016, que establece que “es claro que la asistencia de los administradores a las juntas generales forma parte de sus competencias orgánicas, por lo que no puede ser objeto de delegación mediante representación”, no cabe que los administradores, personas físicas, deleguen en un apoderado su deber de asistencia a la junta general, con la sola excepción de que se trate de una junta universal y siempre que exista un previo acuerdo de todos los socios de constituirse en junta universal, sin que baste el mero hecho de estar reunida la totalidad del capital social, conforme a la RDGSJYFP 7 abril 2011 y 29 noviembre 2012. En relación con la presente calificación: (…) En Ibiza, a veintisiete de junio de dos mil veintitrés». III El día 19 de julio de 2023, la notaria autorizante, doña Shadia Nasser García, solicitó calificación sustitutoria, correspondiéndole al registrador de la Propiedad de Palma de Mallorca número 7, don Ignacio Blanco Fueyo, quien, el día 28 de julio de 2023, confirmó la calificación del registrador sustituido, salvo en cuanto a la calificación del defecto, «ya que no lo considera insubsanable sino subsanable», en los siguientes términos: «(…) Por lo expuesto, el registrador que suscribe, de conformidad con las funciones de calificación y control de la legalidad que le confiere el artículo 18 Ley Hipotecaria, previa designación como Registrador sustituto, conforme a los artículos 19 bis y 275 Ley Hipotecaria, acuerda: Hechos. En el presente supuesto, los administradores mancomunados de la sociedad asisten, representados por apoderado, a La Junta General de la Sociedad. La Ley de Sociedades de Capital (en adelante, LSC) en su artículo 180 establece el deber legal de los administradores de asistir a las juntas generales, en su condición de representantes orgánicos de la sociedad lo cual constituye un acto personalísimo de naturaleza indelegable que obedece, tanto a la función fiscalizadora que tiene la junta general respecto del órgano de administración, lo que exige la presencia aquéllos, como a la obligación legal que estos tienen de informar a los socios. Por tanto, la asistencia de los administradores a Las Juntas (con excepción de la Junta Universal), es parte de sus competencias orgánicas y no puede delegarse. El recurrente cita en su escrito la Sentencia n.º 255/2016 de TS, Sala 1.ª, de lo Civil, 19 de Abril de 2016, la cual admite que: “…La junta general está habilitada para adoptar acuerdos sin que sea necesaria la presencia física del administrador de la sociedad”, entendiendo que la ausencia de los administradores sociales, como regla general, no puede ser considerada como causa de suspensión o nulidad de la junta general ya que ello sería “…tanto como dejar al albur de los administradores la posibilidad de expresar la voluntad social a través de las juntas generales, ya que les bastaría con no asistir para viciarlas de nulidad. Y ello, sin perjuicio de la responsabilidad en la que, en su caso, puedan incurrir, conforme al art. 236 LSC, por infracción del deber legal impuesto en el art. 180 de la misma Ley. Y, con la posibilidad de que los socios consideren oportuna la suspensión o prórroga de la junta (art. 195 LSC) para lograr la asistencia de los administradores, por ejemplo, para posibilitar el derecho de información”. Pero esta STS añade en lo referente a la posible nulidad: “…No obstante, dicha regla general puede tener excepciones, por lo que no cabe una solución unívoca y terminante, puesto que, frente al supuesto básico de no suspensión o nulidad, habrá casos en que la ausencia de los administradores en la junta general podrá ser decisiva para la privación de alguno de los derechos de los socios que, precisamente, se ven satisfechos a través de la celebración de la junta. Por ello, habrá que ponderar según cada caso hasta qué punto la inasistencia de los administradores puede justificar la suspensión o incluso la nulidad de la junta que se hubiera celebrado en su ausencia”. Por ello, en principio, el Tribunal Supremo rechaza la posibilidad de que los administradores puedan ser representados válidamente por otras personas en su condición de tales siendo su asistencia a las juntas parte de sus competencias orgánicas, indelegables y “…habrá que ponderar según cada caso hasta qué punto la inasistencia de los administradores puede justificar la suspensión o incluso la nulidad de la junta que se hubiera celebrado en su ausencia”. En el mismo sentido, la resolución de la DGSJFP de 5 de septiembre de 2022 entiende que: “…la elección de la persona o personas que han de ejercer la competencia orgánica de gestión y representación de la sociedad (artículo 209 de la LSC), corresponde a la junta general (artículos 160, 214 y 216 de la propia ley), sin que el designado pueda ‘delegar’ su competencia fuera de los supuestos previstos legalmente (artículo 249.1 de la ley). Y añade: “…No puede confundirse, el plano orgánico de ejercicio de la competencia de gestión y representación, que corresponde al órgano de administración como modo de actuación directa de la sociedad tanto en el ámbito interno como frente a terceros, que es ejercida por las personas para ello designadas con sujeción al régimen de obligaciones y responsabilidades determinados por la ley (artículos 225 y siguientes y 236 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital), con la posibilidad de atribución a un tercero no integrado orgánicamente en la sociedad de la posibilidad de vincularla jurídicamente por medio de un poder voluntario de representación. En el primer supuesto, el ejercicio de la competencia orgánica corresponde exclusivamente a las personas designadas por la junta general de modo que, siendo necesaria su intervención conforme al sistema adaptado en estatutos, no puede delegarse su actuación en terceros que ni están sujetos al régimen de obligaciones propios de los administradores ni, en consecuencia, a su régimen de responsabilidad…”. En el mismo sentido, la SAP Sevilla 228/2018 recuerda que “el art. 180 LSC establece de forma imperativa que los administradores deberán asistir a las juntas generales” y que “dicho deber encuentra su justificación en que en la junta se desarrollan funciones esenciales para el correcto desenvolvimiento de la sociedad”. Es cierto que, como recoge la SAP de Burgos 529/2020, en los casos en los que habiendo más de un administrador en la sociedad no acuden todos a la junta: “…no es necesario que a las Juntas acudan todos y cada uno de los miembros del órgano de administración, basta con que comparezca uno o alguno de ellos”. Sin embargo, en este caso, los dos administradores mancomunados están representados por apoderado sin que ninguno de ellos comparezca personalmente incumpliendo el deber legal de asistir a toda junta general, presencia que debe ser personal y no puede darse a través de un mandato representativo al tener el cargo de administrador carácter de representación orgánica. Así lo reitera la mencionada STS 255/2016 cuando añade que: “la asistencia de los administradores a las juntas generales forma parte de sus competencias orgánicas, por lo que no puede ser objeto de delegación mediante representación”. En conclusión, a diferencia de los socios, quienes sí pueden ser representados en las juntas, el ejercicio de las competencias orgánicas del administrador no puede delegarse en otras personas. En conclusión, El registrador sustituto que suscribe, confirma la nota de calificación del registrador sustituido en este punto, cuando señala “.–Visto el artículo 180 LSC, que dispone de forma imperativa que ‘los administradores deberán asistir a las juntas generales’, y vista la STS 19 abril 2016, que establece que ‘ es claro que la asistencia de los administradores a las juntas generales forma parte de sus competencias orgánicas, por lo que no puede ser objeto de delegación mediante representación’, no cabe que los administradores, personas físicas, deleguen en un apoderado su deber de asistencia a la junta general, con la sola excepción de que se trate de una junta universal y siempre que exista un previo acuerdo de todos los socios de constituirse en junta universal, sin que baste el mero hecho de estar reunida la totalidad del capital social, conforme a la RDGSJFP 7 abril 2011 y 29 noviembre 2012…”. Sin embargo, revoca dicha calificación respecto a la calificación del defecto, ya que no lo considera insubsanable sino subsanable, al entender que no le compete al registrador calificar la posible nulidad de la celebración de la Junta. Fundamentos de Derecho. Artículos 210, 233, 234 y 249 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; 124 del Reglamento del Registro Mercantil; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de junio de 1993, 12 de septiembre de 1994, 30 de noviembre de 1996, 24 de noviembre de 1998, 27 de febrero de 2003, 15 de marzo de 2011, 18 de julio de 2012, 15 de abril y 16 de septiembre de 2015, 10 de junio de 2016 y 28 de febrero de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de abril y 5 de septiembre de 2022, entre otras. • En consecuencia, resuelvo – Confirmar, en los estrictos términos expuestos, la calificación efectuada por el Registrador sustituido, considerando el defecto invocado como subsanable». IV Contra la nota de calificación sustituida, don J. J. y don J. B. G. y doña D. B. P., en nombre y representación de la sociedad «Juan y Andrea, SA», interpusieron recurso el día 28 de agosto de 2023 por medio de escrito en el que alegaban lo siguiente: «Hechos Los títulos 1. (…) 3. La Reunión de la Junta fue convocada por dos de los tres administradores mancomunados de la Compañía al amparo del artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital (“LSC”), por fallecimiento del tercer administrador mancomunado, a los solos efectos de sustituirlo y resolver la situación de “decapitación” de la Compañía y de su órgano de administración a causa del fallecimiento de uno de sus administradores mancomunados. En consecuencia, el orden del día de la sesión contenía solo dos cuestiones a deliberar: el nombramiento de administrador por fallecimiento de uno de los tres administradores mancomunados y la redacción, lectura y, en su caso, aprobación del acta de la Junta general; siendo que este segundo punto no fue sometido a consideración por haberse redactado el acta de acuerdo con lo previsto para las actas notariales en el artículo 203 de la LSC. La calificación 4. Los Títulos fueron objeto de una primera calificación negativa de 27 de junio de 2023 (…) en la que se señalaban diversos defectos subsanables y uno insubsanable que literalmente transcribo (este último) a continuación: “Insubsanable.–Visto el artículo 180 LSC, que dispone de forma imperativa que ‘los administradores deberán asistir a las juntas generales’, y vista la STS 19 abril 2016, que establece que “es claro que la asistencia de los administradores a las juntas generales forma parte de sus competencias orgánicas, por lo que no puede ser objeto de delegación mediante representación”, no cabe que los administradores, personas físicas, deleguen en un apoderado su deber de asistencia a la junta general, con la sola excepción de que se trate de una junta universal y siempre que exista un previo acuerdo de todos los socios de constituirse en junta universal, sin que baste el mero hecho de estar reunida la totalidad del capital social, conforme a la RDGSJYFP 7 abril 2011 y 29 noviembre 2012”. 5. Activado el procedimiento del artículo 19 bis de la LH y del Real Decreto 1039/2023, se dictó por el registrador sustituto la Resolución Impugnada que, en relación con ese defecto calificado inicialmente de insubsanable resuelve lo siguiente: “El registrador sustituto que suscribe, confirma la nota de calificación del registrador sustituido en este punto, cuando señala ‘.–Visto el artículo 180 LSC, que dispone de forma imperativa que «los administradores deberán asistir a las juntas generales», y vista la STS 19 abril 2016, que establece que «es claro que la asistencia de los administradores a las juntas generales forma parte de sus competencias orgánicas, por lo que no puede ser objeto de delegación mediante representación», no cabe que los administradores, personas físicas, deleguen en un apoderado su deber de asistencia a la junta general, con la sola excepción de que se trate de una junta universal y siempre que exista un previo acuerdo de todos los socios de constituirse en junta universal, sin que baste el mero hecho de estar reunida la totalidad del capital social, conforme a la RDGSJFP 7 abril 2011 y 29 noviembre 2012…’. Sin embargo, revoca dicha calificación respecto a la calificación del defecto, ya que no lo considera insubsanable sino subsanable, al entender que no le compete al registrador calificar la posible nulidad de la celebración de la Junta. (…) En consecuencia, resuelvo: – Confirmar, en los estrictos términos expuestos, la calificación efectuada por el Registrador sustituido, considerando el defecto invocado como subsanable.” 6. Es contra esta última Resolución Impugnada contra la que se alza este recurso. El resto de defectos subsanables señalados en la Resolución Impugnada han sido objeto de subsanación y de nueva presentación a depósito o a inscripción. A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes: Fundamentos de Derecho El artículo 6 RRM en relación con el artículo 180 LSC. 7. Resulta pacífico que los administradores no estuvieron presentes en la Reunión de la Junta. Los motivos por los que no estuvieron presentes son irrelevantes a los efectos de este recurso, pero nos referiremos a ellos brevemente más adelante. Resulta también pacífico que los administradores no estuvieron representados en tanto que tales en la Reunión de la Junta. No permite la ley dicha representación y los administradores nunca han pretendido haber estado representados en su condición de tales. Resulta pacífico, por fin, que la Reunión de la Junta no tuvo carácter universal. En consecuencia, resulta pacífico también que se produjo una infracción del artículo 180 LSC por parte de los administradores mancomunados supervivientes. Se trata de una infracción de los administradores mancomunados supervivientes (dos de tres), no de una infracción de la Compañía. 8. Lo que no resulta pacífico es la consecuencia que debe anudarse a esa infracción. Tanto para el registrador sustituido como para la Resolución Impugnada la Reunión de la Junta adolecía de vicio de validez consistente en la falta de asistencia de los administradores. Para este recurrente la Reunión de la Junta fue válida a pesar de la ausencia de los administradores. Las consecuencias de la ausencia las deben pagar los administradores (vía responsabilidad del art. 136(1) LSC), pero no las debe pagar la Compañía, que debe poder poner fin a su situación de “decapitación”. 9. El artículo 6 del RRM establece que “(l)os Registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad y legitimación de los que los otorguen o suscriban y la validez de su contenido, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”. La cuestión a debatir es, por tanto, si los Títulos son válidos y si la Reunión de la Junta fue válida. No se debate aquí si el artículo 180 LSC fue infringido, que ese es un hecho aceptado. 10. Tanto para el registrador sustituido como para el sustituto la Reunión de la Junta adolece de vicio de validez consistente en la infracción del art. 180 LSC. Discrepan entre ellos en que para el registrador sustituido se trataba de un defecto insubsanable (nulidad de la Reunión de la Junta) mientras que para la Resolución Impugnada (dictada por el registrador sustituto) se trata de un defecto subsanable. Para nosotros se trata de un acto válido pese a la infracción. 11. Aunque la calificación del registrador sustituido y la Resolución Impugnada difieren (insubsanable vs. subsanable), su resultado es el mismo. El efecto práctico de calificar la ausencia de los administradores de la Reunión de la Junta como defecto subsanable es exactamente el mismo que el de calificarlo como de defecto insubsanable. En ambos casos debería convocarse y celebrarse una nueva reunión de la junta de la Compañía a la que acudiesen los administradores mancomunados sobrevivientes. La convocatoria debería hacerse por los dos administradores mancomunados sobrevivientes al amparo del artículo 171 LSC. Puede tratarse de la nulidad de la Reunión de la Junta o de la nulidad del acuerdo, pero en una reunión de la junta en la que se debate un solo acuerdo las diferencias entre una y otra cosa parecen más semánticas que prácticas. En la práctica, las dos cosas son lo mismo. 12. Vamos a referirnos a la sentencia núm. 255/2016 de la Sala de lo Civil, Sección 1.ª, del Tribunal Supremo, de 19 abril de 2016 (“STS 19.04.2016”), citada por la Resolución Impugnada. Dice la STS 19.04.2016 que hay “que ponderar según cada caso hasta qué punto la inasistencia de los administradores puede justificar la suspensión o incluso la nulidad de la junta que se hubiera celebrado en su ausencia” en casos excepcionales (FD 5(3)(§2) de la STS 19.04.2016). 13. A los efectos de poder realizar ese juicio de ponderación debe tenerse en cuenta lo siguiente: 13(1) Uno de los efectos de la Resolución Impugnada es prolongar el periodo de “decapitación” de la Compañía. La ausencia de inscripción del tercer administrador mancomunado impide en la práctica el bastanteo de su nombramiento y facultades por las entidades bancarias con las que opera la Compañía. Las cuentas cuya disposición requiere de tres firmas se encuentran en la práctica bloqueadas hasta que no se produzca la inscripción y el posterior bastanteo. Los pagos que no estuvieran previamente domiciliados corren el riesgo de no ser atendidos por dichos bancos y eso pone en peligro el cumplimiento de contratos de la Compañía con empleados y proveedores. 13(2) Es cuestionable que la presencia de dos administradores mancomunados de un órgano de administración “decapitado”, compuesto por tres administradores mancomunados, pudiera satisfacer la exigencia del artículo 180 LSC. Sin duda, su asistencia excluiría su responsabilidad. Pero ninguno de ellos dos (que no son un órgano de administración completo, sino solo parte del mismo) puede descargar en puridad los deberes del órgano de administración relativos a la rendición de cuentas o la satisfacción del derecho de información salvo por delegación. La Resolución Impugnada cita la sentencia núm. 529/2020 de la sección 3.ª de la Audiencia Provincial (“AP”) de Burgos (“no es necesario que a las Juntas acudan todos y cada uno de los miembros del órgano de administración, basta con que comparezca uno o alguno de ellos”), pero el caso analizado por la sentencia de la AP de Burgos es distinto del caso aquí analizado. Allí había cuatro administradores solidarios, y cualquiera de ellos podía descargar en su integridad las obligaciones del órgano de administración. En este caso existen tres administradores mancomunados de los que solo sobreviven dos, ninguno de los cuales, ni individual ni conjuntamente, puede descargar las obligaciones del órgano de administración; a todo lo más pueden simplemente convocar junta al amparo del artículo 171 LSC. En todo caso, baste recordar que la sentencia de Burgos afirma literalmente que “la inasistencia de todos los administradores como regla general no es motivo de suspensión o de nulidad de la junta ( STS de 19 de abril de 2016)” (…) 13(3) Además, nada en la LSC indica que el cumplimiento del deber de informar no pueda realizarse por delegación. De hecho, preceptos como los de los artículos 181, 182, 196 y 197(2) LSC, entre otros, viabilizan que la información pueda ser facilitada por delegación, en nombre del órgano de administración y bajo su control, por “directores, gerentes, técnicos”, u otras personas, tanto antes, como durante, como con posterioridad a la junta. La obligación de informar no tiene carácter personalísimo. Al contrario, como dice la Profesora M. B., “la Ley concede un amplio margen a los administradores para cumplir con su obligación”. 13(4) Para mayor añadidura, ninguno de los socios de la Compañía ejercitó su derecho de información en relación con la Reunión de la Junta. Así se desprende de la lectura del acta notarial de la Reunión de la Junta que forma parte de los Títulos, en donde no hay mención ni al ejercicio de ese derecho ni a que ningún socio lo hubiese ejercido y se hubiera quedado por satisfacer. Y eso tiene que ver con la naturaleza y la finalidad de la Reunión de la Junta que nos compete, en la que se trataba de reemplazar a uno de los administradores mancomunados (que era padre y abuelo de los demás socios de la Compañía) por otro administrador mancomunado a elegir entre dos de sus nietas y uno de sus hijos. Ello pone de manifiesto que es posible infringir el artículo 180 LSC y que sin embargo, como en este caso, eso no resulte en una infracción del derecho de información de los socios. 13(5) Previamente a la fecha de la Resolución Impugnada los tres administradores mancomunados (incluyendo la elegida en la Reunión de la Junta a la que se refiere la Resolución Impugnada) convocaron junta general ordinaria de la Compañía que se celebró el 31 de julio de 2023 para aprobar, entre otros, el balance y la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2022. Las cuentas anuales aprobadas en dicha junta de 31 de julio de 2023 han sido debidamente presentadas a depósito en este registro mercantil. Si se mantuviese el criterio de la Resolución Impugnada, forzosamente eso tendría que repercutir en la validez y eficacia de esa junta de 31 de julio de 2023 (que es posterior a la de la Resolución Impugnada) y en el depósito de las cuentas anuales de la Compañía del ejercicio 2022, lo que causaría grave perjuicio a la Compañía: primero habría que convocar una nueva junta con punto único de orden del día, al amparo del art. 171 LSC, para elegir (o reelegir) al tercer administrador mancomunado, y después los tres administradores mancomunados deberían convocar de nuevo la junta general ordinaria de 2023 (referida al ejercicio 2022). 13(6) Por fin, y no es relevante desde el punto de vista legal pero quizás si para realizar ese juicio de ponderación, el motivo de la inasistencia de los dos administradores mancomunados supervivientes consiste en que uno de los socios (A. B., hija de A. B. G.) ha interpuesto querella criminal por delito societario contra los administradores mancomunados supervivientes (sus tíos J. J. y J. B.) y ahora también contra la tercera administradora mancomunada electa (su prima D. B.), que se está tramitando en el Juzgado de Instrucción núm. 1 de Eivissa bajo diligencias previas 1021/21 (…) Con procedimientos penales por medio, que acostumbran a elevar la tensión emocional, resulta aconsejable para la paz y el interés social de la Compañía minimizar las interacciones personales entre querellante y querellado. La regla general del art. 180 LSC: la ausencia de los administradores no invalida ni la junta ni el acuerdo de junta. 14. La STS 19.04.2016 dice fundamentalmente dos cosas: 14(1) Primero, que “la ausencia de los administradores sociales, como regla general, no puede ser considerada como causa de (…) nulidad de la junta general” (FJ 5.º(3)(§1)), lo que “tiene su fundamento en que, de haberlo hecho así, podría dar lugar a la imposibilidad de celebración de juntas generales por la sola voluntad de una o varias personas (los administradores), que mediante el simple expediente de no acudir a las juntas, paralizarían la sociedad(,s)in que frente a dicha parálisis provocada de propósito hubiera remedio” (FJ 5.º(2)(§2)). Se confirma de esa manera un principio que había sido puesto de manifiesto en pluralidad de decisiones judiciales anteriores (e.g. AP de Barcelona, secc. 15.ª, de 03.07.1998 (FJ 3), AP de Las Palmas, secc. 5.ª, de 25.01.2001 (FJ 1), AP de Salamanca, secc. 5.ª, de 25.09.2006 (FJ 5)). 14(2) Segundo, que “dicha regla general puede tener excepciones (…). Por ello, habrá que ponderar según cada caso hasta qué punto la inasistencia de los administradores puede justificar la suspensión o incluso la nulidad de la junta” (FJ 5.º(3)(§2)). 15. En ausencia de ese ejercicio de ponderación lo que debe hacerse es aplicar la regla general: “la ausencia de los administradores sociales (…) no puede ser considerada como causa de (…) nulidad de la junta general”. 16. La Resolución Impugnada no contiene ese ejercicio de ponderación, no valora los diferentes bienes jurídicos e intereses legítimos potencialmente en conflicto. Por eso, no razonándose en la Resolución Impugnada los motivos concretos por los que debe aplicarse la excepción, la consecuencia necesaria debe ser la aplicación de la regla general, esto es, que los Títulos son totalmente válidos y que no incurrieron en defecto alguno. A todo lo más, los administradores deberán responder “frente a la sociedad, frente a los socios y frente a los acreedores sociales, del daño que causen por (esas) omisiones (contrarias) a la ley” (artículo 236(1) LSC), pero los Títulos deben calificarse como válidos. 17. La vigencia de la regla general ha sido puesta de manifiesto por las resoluciones judiciales que se han dictado con posterioridad a la STS 19.04.2016. Así: 17(1) Sentencia núm. 832/2020 de la AP de Lleida (Sección 2.ª), de 23 diciembre, desestimando una solicitud de nulidad de junta de sociedad limitada (“SL”) formulada al amparo del artículo 180 LSC en relación con una junta cuyo orden del día se refería a la aprobación de cuentas anuales, aprobación de la gestión del órgano de administración, ratificación de acuerdos de junta anterior, modificación del sistema de administración y nombramiento de administrador (FD2). La sentencia de la AP de Lleida resulta interesante, además, porque predica la aplicación del “principio de relevancia, en virtud del cual la sanción de nulidad debe reservarse a aquellos supuestos en los que la infracción cometida no se circunscribe a aspectos puramente formales o procedimentales sino que incide de forma directa y relevante en los intereses o bienes jurídicos afectados” (…) Por nuestra parte tenemos que decir que si la AP de Lleida (que es posterior a la STS 19.04.2016) no observó vicio de validez de los títulos en una escritura de nombramiento de administrador en la que se había infringido el artículo 180 LSC, resultaría incomprensible que sí se apreciase ese vicio en los Títulos derivados de esta Reunión de la Junta, que tenían como único propósito y efecto el nombramiento de un administrador. No serían compatibles esa resolución y la sentencia de la AP de Lleida. 17(2) Sentencia núm. 65/2018 de la AP de Madrid (Sección 28.ª), de 26 enero, desestimando una solicitud de nulidad de junta de sociedad limitada (“SL”) formulada al amparo del artículo 180 LSC en relación con una junta cuyo orden del día se refería al cese de administradores y al ejercicio de acción social de responsabilidad contra uno de ellos (FD2) (…) 17(3) Sentencia núm. 191/2016 de la AP de Islas Baleares (Sección 5.ª), de 30 junio, que rechaza una interpretación del art. 180 LSC semejante a la de la Resolución Impugnada porque “ni se vulneró el derecho de información de los socios ni antes ni durante la Junta, al posibilitarse la respuesta ante el ejercicio del derecho de pregunta por parte de los socios demandantes, a la vez que los administradores pueden contestar o completar las preguntas tras la celebración de la Junta, y ya emitido el voto” (FD 2) (…) Dicha sentencia pone de manifiesto la bondad de nuestra afirmación en el párrafo 13(4) de este escrito: es posible infringir el artículo 180 LSC y que, sin embargo, eso no resulte en una infracción del derecho de información de los socios. La excepción del art. 180 LSC: el ejercicio de ponderación en el nuevo contexto normativo de la Ley 31/2014. 18. La aplicación de la excepción a la que se refiere la STS 19.04.2016 requiere de la realización de un ejercicio de ponderación (FJ 5.º(3)(§2)). Aunque la STS 19.04.2016 no ofrece mucho detalle sobre en qué consiste ese ejercicio de ponderación, lo que sí se desprende de ella es que cuando estamos en presencia del ejercicio de un derecho de información reforzado la ausencia de todos los administradores puede comprometer la validez de la junta o la validez de los acuerdos adoptados en infracción de ese derecho de información reforzado (“era consustancial a la naturaleza de dicho punto del orden del día que tuviera que estar complementado con un derecho (…) de información reforzado, (…). De manera que, al faltar todos los administradores, ese derecho de información (reforzado) quedó completamente cercenado” (FJ 5.º(3)(§4)). 19. La STS 19.04.2016 no especifica más. A “sensu contrario” cabría interpretar que cuando no estamos ante un derecho de información reforzado lo que debe aplicarse es la regla general: la junta será válida y el acuerdo será válido. Así parece desprenderse de la referencia al principio de relevancia y al nuevo artículo 204(3) LSC en la sentencia de la AP de Lleida de 23.12.2020 antes citada. Hemos de hacer notar que la redacción del actual artículo 204(3) LSC se aprueba en la Ley 31/2014, que constituye un marco normativo posterior al aplicado por la STS 19.04.2016 (que consiste en la redacción de la LSC vigente en 22.06.2011, fecha de celebración de la junta litigiosa a la que se refiere esa sentencia). Por tanto, el marco normativo de la STS 19.04.2016 ha mudado. 20. La interpretación de la STS 19.04.2016 requiere tener en consideración las siguientes circunstancias: 20(1) Se trata de una única sentencia del Tribunal Supremo. Aunque el criterio de la STS 19.04.2016 es un criterio muy digno de ser tenido en cuenta, no estamos en puridad ante un criterio interpretativo vinculante de los del artículo 1(6) del Código Civil. Téngase en cuenta que la obligación de los administradores de asistir a las juntas generales de socios no se establece para las SLs en nuestro derecho hasta el 1 de septiembre de 2010, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Legislativo 1/2010. Sin embargo, el derecho de información de los socios en las SLs precede a esa obligación y aparece explícitamente formulado por primera vez 15 años antes, con la Ley 2/1995 de Sociedades de Responsabilidad Limitada. Eso, en nuestra opinión, pone de manifiesto que la protección del derecho de información del socio de SL a través de la asistencia de los administradores a la junta general no forma parte de los principios esenciales y configuradores de la regulación de ese tipo societario, porque ese derecho de información existía y se satisfacía al menos quince años antes de que fuera obligatorio que los administradores de SLs acudiesen a las juntas de socios. 20(2) La doctrina no es unánime a la hora de compartir la bondad de la interpretación de la STS 19.04.2016 en cuanto a la excepción a la regla general. F. G. califica ese criterio como “novedoso”, que se aparta del esquema argumentativo que había seguido el Tribunal Supremo en los años anteriores. Y R. S. H. destaca que “resulta llamativa la extensión de la nulidad a la Junta y no al concreto acuerdo respecto del que considera que debía existir un ‘deber (…) de información reforzado’, pues recordemos que en la Junta General de 2011 se incluyeron en el orden del día asuntos de los que el propio Tribunal califica como parte del ‘contenido necesario de cualquier junta general ordinaria, conforme al art. 164.1 LSC’, asuntos que, a tenor de lo recogido en la Sentencia, parece que a priori no llevarían directamente aparejada la grave sanción de nulidad de la Junta por la mera inasistencia de los administradores a la misma”. 20(3) Por fin, el contexto normativo analizado por la STS 19.04.2016 (la LSC en su versión vigente el 22 de junio de 2011) no es el mismo que el aplicable al caso analizado por la Resolución Impugnada. La aprobación de las nuevas redacciones de los artículos 204 (aplicable tanto a sociedades anónimas como limitadas) y 197 LSC (aplicable a las anónimas) en materia de remedios a infracciones del derecho de información, adoptadas en virtud de la Ley 31/2014 por la que se modifica la LSC para la mejora del gobierno corporativo, puede poner en cuestión la aplicación de la STS 19.04.2016 al caso analizado por la Resolución Impugnada o, por lo menos, debe modular la aplicación de la excepción establecida en la STS 19.04.2016. 21. Cabe recordar que el nuevo artículo 204(3) LSC impide impugnar aquellos acuerdos que incurran en “incorrección o insuficiencia de la información facilitada por la sociedad en respuesta al ejercicio del derecho de información con anterioridad a la junta, salvo que la información incorrecta o no facilitada hubiera sido esencial para el ejercicio razonable (…) del derecho de voto o de cualquiera de los demás derechos de participación” (art. 204(3)(b) LSC) y los que incurran en “infracción de requisitos meramente procedimentales (…) para la convocatoria o la constitución del órgano o para la adopción del acuerdo, salvo que se trate de una infracción (…) que tenga carácter relevante”. En análogo sentido el artículo 197(5) LSC tras la reforma de la Ley 31/2014 que, aunque aplicable en principio solo a las sociedades anónimas, viene a reforzar la idea de que las infracciones meramente formales (pero materialmente inocuas en cuanto a su trascendencia) del derecho de información no pueden dar lugar a la nulidad del acuerdo, mucho menos a la nulidad de la junta. 22. Y así lo ha venido a entender la doctrina, entre otros R. S. H. para quien “deben tenerse igualmente presente las modificaciones introducidas por la referida reforma en el art. 204.3.a) LSC en virtud del cual el legislador español ha tratado de desactivar las posibles impugnaciones de acuerdos sociales basadas en la infracción de los requisitos procedimentales de la Junta que no se sustenten en aspectos verdaderamente relevantes, lo que igualmente deberá ponerse en relación con el criterio expuesto por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 19 de abril de 2016 ya que entre las posibles infracciones relevantes a estos efectos no se ha incluido la falta de asistencia del administrador”. Del mismo modo F. G., para quien la nueva redacción del artículo 204(3) LSC “plasma de alguna manera lo que en la doctrina se ha conocido como “prueba de relevancia”, conforme a la cual se ha entendido que determinados defectos menores de convocatoria o constitución de la Junta General no deberían traer consigo la drástica consecuencia de la anulación de los acuerdos sociales tomados. Pues bien, traslada la letra de la ley a esta doctrina, lo que no hace la reforma es dotar a la presencia del administrador de la naturaleza de requisito de constitución de la Junta General, ni esencial ni accesorio”. 23. En ese estado de cosas nos parece que el juicio de ponderación que exige la STS 19.04.2016 debería ser el siguiente en relación con la Reunión de la Junta: 23(1) La primera y principal consecuencia de la infracción del artículo 180 LSC debe ser la potencial responsabilidad de los administradores al amparo del artículo 236(1) LSC; 23(2) Como regla la infracción del artículo 180 LSC no da lugar ni a la nulidad de la junta ni a la nulidad del acuerdo; 23(3) Para determinar si debe aplicarse una excepción a la regla general en relación con la Reunión de la Junta debe tenerse en consideración lo siguiente: (a) A diferencia de las modificaciones estatutarias o de la aprobación de las cuentas anuales, la materia sometida a deliberación en la Reunión de la Junta no requería de la puesta a disposición de los socios de ninguna documentación en relación con el acuerdo propuesto a partir de la convocatoria. Aunque eso no quiere decir que la convocatoria de la Reunión de la Junta no diera lugar a la posibilidad de ejercicio del derecho de información por parte de los socios; todo parece apuntar a que ese derecho de información no excedía del carácter de ordinario, y probablemente era incluso inferior en rango. (b) El acta de la Reunión de la Junta evidencia que los socios no hicieron uso de su derecho de información: el acta no contiene ninguna protesta de ningún socio (al efecto de una potencial impugnación de acuerdos sociales) en el sentido de haber quedado insatisfecho su ejercicio del derecho de información. (c) La Reunión de la Junta se convocó al amparo del artículo 171 LSC por administradores que de otro modo no habrían podido convocar válidamente (al ser solo dos de los tres mancomunados y no haber previsión estatutaria que permitiera esa convocatoria (vid. a contrario Resolución de la Dirección General de Fe Pública y Seguridad Jurídica de 23 de octubre de 2020)). El objeto de esa convocatoria era minimizar el periodo en que la Compañía y su órgano de administración iban a permanecer “decapitados”. (d) La STS 19.04.2016 no establece un criterio interpretativo reiterado todavía de nuestro Tribunal Supremo en cuanto a la existencia y delimitación de excepciones a la regla general de los artículos 180 y 236(1) LSC. No constituye “per se” jurisprudencia en el sentido del artículo 1(6) del Código Civil al tratarse de un único pronunciamiento. Se trata de un criterio “novedoso” y sin la suficiente coherencia interna, según la doctrina, lo que sugiere que su aplicación debe realizarse con cautela. (e) En el ámbito del derecho societario la sentencia núm. 942/2022 del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Pleno), de 20 diciembre (“STS 20.12.2022”) viene a recordar el criterio jurisprudencial que impone la necesidad de interpretar restrictivamente las excepciones a las reglas generales (FJ 3(3)(iv)): “este tribunal, aunque ha constatado la dificultad de fijar el concepto de orden público (…) como límite de la autonomía privada, ha tratado de concretar su configuración jurisprudencial sobre la base de los siguientes postulados: (…) (iv) Criterio de interpretación restrictiva: en cuanto excepción a la regla (…) toda vez que podría suceder que un concepto lato generara tal ampliación de las posibilidades de impugnación que pudiera llegar a destruirse la regla de caducidad (sentencias de 28 de noviembre de 2005 y 1229/2007, de 29 de noviembre)”. (f) La Ley 31/2014 introdujo modificaciones tendentes a modular el ejercicio del derecho de información de los socios que deben matizar la aplicación de la excepción descrita en la STS 19.04.2016. La incorrección o insuficiencia de la información facilitada por la sociedad en respuesta al ejercicio del derecho de información con anterioridad a la junta ya no es motivo válido de impugnación del acuerdo social, salvo que la información incorrecta o no facilitada hubiera sido esencial para el ejercicio razonable del derecho de voto o de cualquiera de los demás derechos de participación (art. 204(3)(b) LSC), lo que no es el caso en el supuesto de la Reunión de la Junta. Otro tanto (que en general no constituye motivo válido para impugnar el acuerdo) debe predicarse de la vulneración del derecho de información ejercido “in situ” en la propia junta, al amparo del artículo 197(5) LSC. No se pretende que se aplique a las SL lo que el artículo 197(5) LSC dice que se aplica a las sociedades anónimas. No se pretende que se aplique ni siquiera analógicamente. Lo que decimos es que tampoco debe realizarse una interpretación del artículo 197(5) LSC “a sensu contrario” y que, de ordinario, el mejor remedio para la infracción del derecho de información lo será la responsabilidad de los administradores, la ejecución coercitiva de la obligación de hacer (de dar información) -al amparo de los artículos 709 y 711 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el artículo 197(5) LSC cuando se estime aplicable- y la indemnización de los daños y perjuicios causados. (g) El principio de relevancia parece militar a favor del mantenimiento de la validez de la Reunión de la Junta y del acuerdo. Ese principio de relevancia nos parece que entronca con el principio de respeto al orden público a que hace referencia la STS 20.12.2022 y que protege los principios esenciales y configuradores del derecho societario. La potencial infracción de derechos de información de socios en la Reunión de la Junta se quedó en eso, en “potencial”, porque ningún socio ejercitó ningún derecho de información que no hubiese quedado íntegramente satisfecho y, si se hubiera ejercitado y se hubiera infringido, la infracción no habría sido relevante ni habría impedido al socio solicitante formar adecuadamente la esencia de su manifestación de voluntad en relación con el acuerdo, ni esa infracción vulneraría los principios esenciales y configuradores del derecho societario. (h) La ausencia de los administradores en la Reunión de la Junta tiene una cierta “justificación” moral que redunda en beneficio de la paz y el interés social aunque, sin duda, no se trate de una justificación legal que exima de cumplir el artículo 180 LSC. (i) La obligación de repetir la Reunión de la Junta, sea porque los Títulos sean calificados con defectos subsanables o insubsanables (el efecto es el mismo) solo redundaría en la “decapitación” de la Compañía y de su órgano de administración, perjudicaría a los empleados y proveedores de la Compañía y obligaría a convocar nueva junta ordinaria del ejercicio 2022, lo que demoraría a la Compañía en el cumplimiento de su obligación de depósito de cuentas anuales. Legitimación y representación. 24. La legitimación de la Compañía para formular el presente recurso gubernativo deriva del artículo 67(a) del RRM, por ser la “persona a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción”. La representación voluntaria de la Compañía por parte de los tres administradores mancomunados deriva: 24(1) En cuanto a J. J. y J. B. G., de su nombramiento como tales en virtud de escritura otorgada el 25 de julio de 2019 ante el notario que fue de Formentera Javier González Granado (protocolo 2019/765), inscrita en este registro desde el 21 de agosto de 2019; y 24(2) En cuanto a D. B. P., deriva de su nombramiento como tal en virtud de acta de presencia y requerimiento otorgada el 25 de mayo de 2023 ante la notaria de Formentera Shadia Nasser García (protocolo 422/2023) y de escritura de aceptación de cargo ante la misma fedataria el 6 de junio de 2023 (protocolo 475/2023), causantes del asiento de presentación 519 del diario 63 de este registro, vigente. 25. Como dice la sentencia núm. 529/2020 de la AP de Burgos (…): “(e)l artículo 214.3 de la LSC dispone que ‘el nombramiento de los administradores surtirá efecto desde el momento de su aceptación’. A la vista del Acta Notarial (...) en la que se nombra administradores (…) se constata (…) que los nombrados aceptan el cargo (…). Aunque la inscripción (…) no se produce hasta el 28 de marzo de 2017, entendemos que se trata de una mera irregularidad que no priva de eficacia a los acuerdos adoptados en la Junta de 10 de marzo de 2017, antes de practicarse la inscripción del cargo de administrador”. Nombramiento y aceptación son circunstancias que concurren en la elección de D. B. como administradora mancomunada, habiéndose presentado los Títulos a inscripción dentro del plazo del artículo 215(2) LSC, sin que la circunstancia de su provisional no inscripción, vigente el asiento de presentación, ponga en cuestión ni pueda enervar el efecto del artículo 214(3) LSC. 26. Sin perjuicio de lo anterior, J. J. y J. B. G., además de administradores mancomunados (de un órgano de tres administradores mancomunados), son apoderados mancomunados de la Compañía (requiriéndose la firma de solo dos de ellos) en virtud de escritura de poder otorgada el 29 de julio de 2021 ante el notario que fue de Formentera Javier González Granado (protocolo 2021/917), que causó la inscripción 11.ª de las de la hoja abierta de la Compañía en este registro. La facultad (l) de dicho apoderamiento literalmente dice lo siguiente: “l) Representar a la Sociedad ante las oficinas del Estado, la Provincia, el Consell, el Municipio y Comunidades Autónomas firmando documentos de todas clases, así como ante toda suerte de Tribunales, Juzgados y Autoridades de cualquier clase y jerarquía, en cuantos juicios y expedientes tenga interés la Sociedad, civiles y penales, laborales, administrativos, contencioso administrativos o de jurisdicción voluntaria, con facultades para interponer toda clase de acciones y excepciones, presentar escritos, ratificarse, recusar, tachar proponer y admitir pruebas, interponer toda clase de recursos, ya ordinarios, ya especiales, incluso casación y revisión, otorgar transacciones judiciales y extrajudiciales, allanarse a las demandas contra la Sociedad y someter las cuestiones litigiosas al juicio de árbitros, así como asistir con voz y voto en juntas de suspensiones y quiebras, todo con la mayor amplitud y sin limitación alguna, en toda índole de procedimientos litigiosos, recursos expediente, cualquiera que sea el Tribunal, Organismo, Autoridad y Oficina ante quien proceda”. 27. Tal facultad autoriza a J. J. y a J. B., actuando mancomunadamente, a interponer el presente recurso en este expediente en nombre de la Compañía a los efectos del artículo 67(a) RRM. Por tanto, subsidiariamente, para el improbable caso de que no se estimase la representación de los tres administradores mancomunados en virtud de de [sic] lo que se ha dicho en los párrafos 24 y 25 de este escrito, los señores J. J. y J. B. G. interponen este recurso en nombre de la Compañía en su calidad de apoderados mancomunados de la misma, al amparo del apoderamiento que se ha dicho en el párrafo 26 y que causó la inscripción 11.ª de las de la hoja de la Compañía en este registro. La calificación que se interesa 28. A la vista de lo anterior se interesa una calificación positiva en relación con el artículo 180 LSC, en el sentido de que la infracción del mismo en la Reunión de la Junta no vicia de validez los acuerdos de la junta de la Compañía recogidos en los Títulos. A esa conclusión afirmamos que debe llegarse por una de las siguientes dos vías, que se formulan como principal y subsidiaria, respectivamente: 28(1) Porque a la Reunión de la Junta debe aplicársele la regla general del artículo 180 LSC: su infracción no determina la nulidad de la junta ni la nulidad del acuerdo; o subsidiariamente 28(2) Porque realizado el ejercicio de ponderación descrito en la STS 19.04.2016, modulado en su aplicación por la aprobación de la Ley 31/2014 se determine que la infracción del artículo 180 LSC no infringió el principio de relevancia de los artículos 204(3) y 197(5) LSC, ni los principios esenciales y configuradores del tipo societario a que se refiere la STS 20.12.2022». V Mediante escrito, de fecha 31 de agosto de 2023, el registrador Mercantil titular de Eivissa, don Francisco Javier Misas Tomás, emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 20 del Código de Comercio; 159, 160, 164, 178, 180, 191, 193, 196, 197, 204 y 225 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; 6 del Reglamento del Registro Mercantil; la Sentencia número 255/2016, de 19 de abril, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de abril de 2011 y 29 de noviembre de 2012, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 y 22 de diciembre de 2022, entre otras. 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible el acuerdo de nombramiento de una administradora mancomunada de una sociedad de responsabilidad limitada adoptado en junta general de socios a la que los administradores no han asistido. El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción en que, a su juicio, no cabe que los administradores, personas físicas, deleguen en un apoderado su deber de asistencia a la junta general, pues el artículo 180 de la Ley de Sociedades de Capital dispone de forma imperativa que «los administradores deberán asistir a las juntas generales» y la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 abril 2016 establece que «es claro que la asistencia de los administradores a las juntas generales forma parte de sus competencias orgánicas, por lo que no puede ser objeto de delegación mediante representación». Los recurrentes alegan, en esencia: que los administradores no estuvieron representados en tanto que tales en la reunión de la junta, pues no permite la Ley dicha representación y los administradores nunca han pretendido haber estado representados en tal condición, y que, aunque se produjo una infracción del artículo 180 de la Ley de Sociedades de Capital por parte de los administradores mancomunados, que tiene consecuencias vía responsabilidad conforme al artículo 136 de dicha ley, no invalida los acuerdos adoptados por la junta general. 2. Indudablemente, la asistencia de los administradores a la junta general constituye un deber de éstos, como representantes orgánicos de la sociedad, en el ámbito de unas competencias que no pueden ser objeto de delegación –ni siquiera mediante representación– en terceros que ni están sujetos al régimen de obligaciones propio de los administradores ni, en consecuencia, a su régimen de responsabilidad. Tanto la función fiscalizadora que compete a la junta general (artículos 160 y 164 de la Ley de Sociedades de Capital), como la obligación legal que los administradores tienen de informar a los socios (artículos 196, apartados 1 y 2, y 197, apartado 2, de la misma ley) y el deber general de diligencia (artículo 225) hacen necesaria la presencia de aquellos en la junta general. Ahora bien, respecto de las consecuencias que la inasistencia de los administradores a la junta general tenga sobre la validez o nulidad de los acuerdos adoptados en ésta, debe tenerse en cuenta que, como admite el Tribunal Supremo en la Sentencia número 255/2016, de 19 de abril, dicha ley no prevé expresamente y en todo caso la sanción de nulidad de la junta por inasistencia del órgano de administración; incluso el artículo 191, referido a la mesa de la junta, admite implícitamente que los miembros del órgano de administración no estén presentes en la junta general, al disponer que sean los socios quienes puedan elegir como presidente y secretario a personas diferentes; y la ley concibe la junta general como una reunión de socios y su celebración se referencia en todo momento a la asistencia de éstos (artículos 159, 178 y 193). Por ello, según dicha Sentencia, «la ausencia de los administradores sociales, como regla general, no puede ser considerada como causa de suspensión o nulidad de la junta general, puesto que ello sería tanto como dejar al albur de los administradores la posibilidad de expresar la voluntad social a través de las juntas generales, ya que les bastaría con no asistir para viciarlas de nulidad. Sin perjuicio de la responsabilidad en la que, en su caso, puedan incurrir, conforme al artículo 236 LSC, por infracción del deber legal impuesto en el artículo 180 de la misma Ley. Y por supuesto, con la posibilidad de que los socios consideren oportuna la suspensión o prórroga de la junta (artículo 195 LSC) para lograr la asistencia de los administradores, por ejemplo para posibilitar el derecho de información». «No obstante –añade el Alto Tribunal–, dicha regla general puede tener excepciones, por lo que no cabe una solución unívoca y terminante, puesto que, frente al supuesto básico de no suspensión o nulidad, habrá casos en que la ausencia de los administradores en la junta general podrá ser decisiva para la privación de alguno de los derechos de los socios que, precisamente, se ven satisfechos a través de la celebración de la junta. Por ello, habrá que ponderar según cada caso hasta qué punto la inasistencia de los administradores puede justificar la suspensión o incluso la nulidad de la junta que se hubiera celebrado en su ausencia». Por lo demás, respecto de la posible violación del derecho de información, con las modificaciones introducidas por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, en el artículo 204.3 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, no procede la impugnación de acuerdos sociales por «la infracción de requisitos meramente procedimentales establecidos por la Ley, los estatutos o los reglamentos de la junta y del consejo, para la convocatoria o la constitución del órgano o para la adopción del acuerdo salvo que se trate de una infracción relativa a la forma y plazo previo de la convocatoria, a las reglas esenciales de constitución del órgano o a las mayorías necesarias para la adopción de los acuerdos, así como cualquier otra que tenga carácter relevante». El propio precepto permite corregir una aplicación indiscriminada de tales postulados añadiendo que son impugnables los acuerdos cuando se hayan infringido requisitos que por su naturaleza puedan ser considerados relevantes, determinantes o esenciales, circunstancia que debe resolverse incidentalmente con carácter previo al conocimiento del fondo del asunto (artículo 204 «in fine»). En definitiva, son las circunstancias concurrentes en el supuesto de hecho concreto las que han de permitir determinar si el derecho de información de los socios ha sido respetado en términos tales que sus derechos individuales hayan recibido el trato previsto en la ley. 3. En el presente caso, del contenido del único acuerdo inscribible adoptado en la junta general y del acta notarial de esta no resulta que la falta de asistencia de los administradores haya impedido el derecho de información ni haya violado ningún otro derecho individual de los socios. Por ello, no puede considerarse que dicha ausencia de los administradores haya sido relevante para impedir la validez de los acuerdos adoptados en la junta general. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Mercantil de la provincia donde radica el Registro, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, conforme a lo establecido en la disposición adicional vigésima cuarta de la Ley 24/2001, 27 de diciembre, y los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 15 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don José Lorenzo Iribarne Blanco, notario de Lleida, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Lleida número 3, don Jesús Sanz Fernández, a inscribir una escritura de compraventa. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 22 de junio de 2023 por el notario de Lleida, don José Lorenzo Iribarne Blanco, con el número 652 de protocolo, se formalizó la compraventa de determinada finca por la sociedad «Domenech Polo, SL», representada por su administradora única. En el encabezamiento de dicho título se calificaba como «escritura de compraventa». Respecto de la administradora, además de reseñar el título de su nombramiento, el notario afirmaba lo siguiente: «Juicio de suficiencia: Asegura el compareciente la vigencia de su representación, que la misma está vigente y que no ha variado la capacidad jurídica de su representado, y muy especialmente su objeto social, teniendo a mi juicio facultades suficientes para otorgar esta escritura. Juicio de Identidad: Identifico a los comparecientes por sus documentos de identidad vigentes que me exhiben y tienen a mi juicio según intervienen, capacidad legal necesaria para otorgar esta escritura al principio enunciada (…).» II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Lleida número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Documento de referencia. Clase de documento: compraventa. Fecha: 22/06/2023. Notario/Funcionario: José Lorenzo Iribarne Blanco. Población: Lleida. Núm. protocolo: 652/2023. Datos sobre su presentación en el registro. Núm. entrada: 4080/2023. Núm. asiento: 1092. Núm. Diario: 235 Hechos. Presentado el documento identificado anteriormente en este Registro de la Propiedad, por el que Domenech Polo S.L. compra la finca número 1.981 de Torres de Segre, y realizada la calificación del mismo, a la vista de la situación registral de la finca que constituye su objeto, conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se ha observado que comparece Doña A. M. D. P. como representante de dicha entidad compradora, sin que, respecto de sus facultades representativas, se exprese si las mismas son suficientes para el acto o contrato en concreto a que se refiere el documento. Fundamentos de Derecho. Es competencia y obligación del Registrador calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción (art. 18 de la Ley Hipotecaria). 1. De acuerdo con lo previsto en el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y de las resoluciones de la DGRN emitidas al respecto, para los documentos públicos otorgados por representantes o apoderados, además de la reseña identificativa del documento auténtico que se haya exhibido al Notario para acreditar la representación alegada, se expresará que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato en concreto a que se refiere el documento. Acuerdo. Suspender La inscripción del precedente documento, por no expresarse si son suficientes las facultades representativas acreditadas por la representante de la entidad compradora, para el acto o contrato en concreto a que se refiere el documento. Contra este acuerdo de calificación (…) Lleida, a 14 de agosto de 2023. El registrador (firma ilegible) Fdo.: Jesús Sanz Fernández.» III Contra la anterior nota de calificación, don José Lorenzo Iribarne Blanco, notario de Lleida, interpuso recurso el día 31 de agosto de 2023 mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos de Derecho: «1. En primer lugar, y teniendo en cuenta las siguientes premisas; – El juicio de suficiencia de las facultades representativas corresponde exclusivamente al notario. – Existe juicio de suficiencia en la presente escritura, y, además, en más de una ocasión. – En la escritura de referencia únicamente se formaliza un negocio jurídico principal, una compraventa, que da título al enunciado de aquélla. No se formaliza ningún otro negocio principal ni accesorio (como, por ejemplo, pactar una condición resolutoria), ni siquiera complementario (como, por ejemplo, una rectificación de superficie, un exceso de cabida o similares). Se hace muy difícil, por tanto, colegir cuál es el interés jurídico protegido o amparado por el Señor Registrador con su calificación negativa, si es que lo hay. 2. En concreto, en la escritura se dispone literalmente lo siguiente: “Datos del representante de la entidad: Ejerce esta representación en su calidad de administradora única de la Sociedad, nombrada para tal cargo, por tiempo indefinido, en la escritura fundacional, en la que consta su aceptación del mismo, e inscrito en la Hoja abierta a la sociedad. Juicio de suficiencia: Asegura el compareciente la vigencia de su representación, que la misma está vigente y que no ha variado la capacidad jurídica de su representado, y muy especialmente su objeto social, teniendo a mi juicio facultades suficientes para otorgar esta escritura. Juicio de Identidad.–Identifico a los comparecientes por sus documentos de identidad vigentes que me exhiben y tienen a mi juicio según intervienen, capacidad legal necesaria para otorgar esta escritura al principio enunciada, a cuyo objeto” Sin embargo, esta “reseña” no le es suficiente al Sr Registrador, en aras de proteger un supuesto interés jurídico, como decía al inicio, para mí desconocido. En cualquier caso, y aunque no sería ya competencia registral, abundando en la suficiencia de las facultades y mi juicio al respecto, se debe tener presente: – Que en la escritura se formaliza única y exclusivamente un negocio de compraventa. Así lo anuncia el título de la misma “escritura de compraventa”, en la comparecencia concurren una “parte vendedora” y una “parte compradora”, en el otorgamiento se dice que “Otorgan Primero.–(compra venta).–...” y “… vende y transmite a la entidad ‘Domenech Polo, S.L.’ que, debidamente representada en este acto, la compra y adquiere…”. En definitiva, una compraventa, ni más, ni menos. Como se ha expuesto antes, no se formaliza ningún otro negocio principal ni accesorio (como, por ejemplo, pactar una condición resolutoria), ni siquiera complementario (como, por ejemplo, una rectificación de superficie, un exceso de cabida o similares). Por lo tanto, cuando en la escritura se dice que “teniendo a mi juicio facultades suficientes para otorgar esta escritura” y “tienen a mi juicio según intervienen, capacidad legal necesaria para otorgar esta escritura al principio enunciada...”, no pueden referirse a otro negocio que al de compraventa, que es el único que se formaliza en la escritura. – Que, tratándose de la actuación de una administradora única de sociedad limitada, no cabe “reseña” alguna de “facultades representativas” pues como dicen los artículos del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital 1/2010, de 2 de julio “Artículo 233. Atribución del poder de representación. 2. La atribución del poder de representación se regirá por las siguientes reglas: En el caso de administrador único, el poder de representación corresponderá necesariamente a éste.” y “Artículo 234. Ámbito del poder de representación. 1. La representación se extenderá a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos. Cualquier limitación de las facultades representativas de los administradores, aunque se halle inscrita en el Registro Mercantil, será ineficaz frente a terceros. 2. La sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave, aun cuando se desprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto no está comprendido en el objeto social”. Por lo demás, como se dice en la escritura, al respecto de dicho cargo. “nombrada para tal cargo, por tiempo indefinido, en la escritura fundacional, en la que consta su aceptación del mismo, e inscrito en la Hoja abierta a la sociedad. Juicio de suficiencia: Asegura el compareciente la vigencia de su representación, que la misma está vigente y que no ha variado la capacidad jurídica de su representado, y muy especialmente su objeto social...” – Por último, en el caso de referencia, la legitimación de la actuación de la administradora única viene reforzada por acuerdo adoptado por la propia Junta General en reunión celebrada el día 20 de junio de 2023, expresándose en el certificado expedido en la misma fecha que “la Junta autoriza y acuerda la operación consistente en la compra...”. Como se ve, no se mencionan otros actos o negocios jurídicos distintos de la compraventa. Consecuentemente con ello, se dice en la escritura que: “Respecto a la citada adquisición la administradora única manifiesta; – Que el citado inmueble constituye activo esencial a los efectos de lo dispuesto en el artículo 160 f) del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, hallándose especialmente autorizada para el presente acto por autorización de la Junta General en su reunión del día 20 de junio de 2023, de la que me entrega certificado de la misma fecha extendido en un folio de papel común escrito sólo por el anverso y firmado por la administradora cuya firma legitimo por ser por mí conocida.” En definitiva, existe juicio de suficiencia notarial, el cual versa sobre las facultades representativas de un administrador mercantil y tiene por objeto un único negocio documentado, la compraventa de un activo esencial, resultando este recurso, en mi opinión, necesario aunque redundante, por obedecer a una calificación negativa totalmente prescindible y carente de fundamentación jurídica.» IV El día 6 de septiembre de 2023, el registrador de la Propiedad elevó el expediente a este Centro Directivo, con su preceptivo informe. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 160 y 233 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; 24.4 de la Ley del Notariado; 143, 145, 148, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; 185.6 del Reglamento del Registro Mercantil; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, de 20 de mayo de 2008, y de, Sala de lo Civil, 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985, 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril, 30 septiembre y 8 noviembre 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 12, 13 y 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 6 y 13 de noviembre de 2007, 2 de diciembre de 2010, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 10 de marzo, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 de abril y 25 de mayo de 2017, 12 de abril, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero, 11 de marzo, 4 de junio y 31 de agosto de 2020, 7, 23 y 29 de junio, 1 y 22 de julio, 8 de octubre y 8, 16 y 17 de noviembre de 2021, 3 de enero, 14 de marzo, 11 abril, 6 y 11 de julio y 4 y 22 de noviembre de 2022 y 9 de marzo, 19 y 27 de abril, 9 y 22 de mayo, 2 y 26 de junio, 5 de julio y 21 de septiembre de 2023. 1. El título objeto de la calificación impugnada es una escritura, calificada en su encabezamiento como «de compraventa», por la que adquiere determinada finca una sociedad de responsabilidad limitada representada por su administradora única. Respecto de dicha administradora, además de reseñar el título de su nombramiento, el notario expresa lo siguiente: «Juicio de suficiencia: Asegura el compareciente la vigencia de su representación, que la misma está vigente y que no ha variado la capacidad jurídica de su representado, y muy especialmente su objeto social, teniendo a mi juicio facultades suficientes para otorgar esta escritura. Juicio de Identidad.–Identifico a los comparecientes por sus documentos de identidad vigentes que me exhiben y tienen a mi juicio según intervienen, capacidad legal necesaria para otorgar esta escritura al principio enunciada (…)» El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, respecto de las facultades representativas de la administradora de la sociedad compradora, no se expresa si las mismas son suficientes para el acto o contrato en concreto a que se refiere el documento. El notario recurrente alega, en síntesis, que existe juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de la administradora (que tiene el poder de representación de la sociedad y, por ello, no cabe reseña de dichas facultades), relativas al único negocio documentado, y, además, cuenta con la autorización de la junta general de la sociedad compradora por tratarse de un activo esencial de ésta. 2. El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación». De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias números 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes. Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado. Como ha puesto de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018: «1. Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado. 2. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere. 3. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una “reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada”.» Igualmente, según las mismas sentencias, «conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral «a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». En definitiva, el notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas– se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza (cfr., entre otras muchas, las Resoluciones de 14 de julio de 2015 y 1 de julio de 2021). El criterio seguido por este Centro Directivo se adapta plenamente a la doctrina del Tribunal Supremo que resulta de sus Sentencias de 5 de mayo de 2008, Sala de lo Contencioso-administrativo, y 23 de septiembre de 2011, Sala de lo Civil (cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2 de diciembre de 2015 que revoca la Resolución de esta Dirección General de 4 de junio de 2012). Expresamente se rechaza la posibilidad de que el juicio de suficiencia se realice de forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico negocio jurídico, si bien puede hacerse dicha especificación al hacer la reseña de las facultades representativas (de acuerdo con la interpretación dada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 5 de mayo de 2008), o bien al emitirse el juicio de suficiencia, como se deduce de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de septiembre de 2011. 3. Este Centro Directivo ha abordado en numerosas ocasiones la cuestión del juicio de suficiencia emitido con ciertas fórmulas o expresiones que han sido calificadas negativamente por el registrador en cuanto a su especificación. En la Resolución de 10 de marzo de 2016 se entendió que no es admisible la expresión de que en el poder se confieren al apoderado facultades representativas para llevar a cabo «el negocio jurídico objeto de la escritura»; en la de 2 de diciembre de 2010, se rechazó el juicio de suficiencia de las facultades representativas en el que se emplea una expresión genérica –«(...) para formalizar la presente escritura (...)»– y se determinó que debería ser «un juicio de suficiencia de las mismas expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, imprescindible para que el Registrador pueda calificar la congruencia de dicho juicio con el contenido de título»; en las Resoluciones de 12 y 13 de septiembre de 2006 se afirma que no basta con que el notario reseñe adecuadamente el título de representación, sino que imperativamente ha de emitir juicio de suficiencia expreso y concreto del mismo en relación con el acto o negocio jurídico documentado, de suerte que el registrador deberá calificar tanto la reseña como el juicio, así como la congruencia de éste con el acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título; en la de 6 de noviembre de 2007, se recuerda que el juicio de suficiencia emitido por el notario es incompleto si se omite la expresión del acto o negocio para cuyo otorgamiento considera el notario que el representante tiene facultades suficientes; por último, en las de 30 septiembre y 8 noviembre 2002, se afirma que no basta con que el notario exprese lacónicamente la suficiencia del poder «para el otorgamiento de esta escritura», sino que ha de hacer una referencia concreta a las facultades conferidas, en congruencia con el contenido de la escritura que autoriza; concreción que podrá hacer apoyando su juicio bien en una transcripción somera, pero suficiente, de las facultades atinentes al caso, o bien en una referencia o relación de la esencia de tales facultades. Según dicha doctrina, las exigencias del juicio de suficiencia no se cumplen si se relacionan de forma lacónica o genérica las facultades representativas del apoderado o representante, si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas– se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza. No obstante, ha de tenerse en cuenta que, al tratarse de representación orgánica y ser ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo, no cabe exigir reseña alguna de facultades representativas (cfr. artículo 185.6 del Reglamento del Registro Mercantil). 4. Debe tenerse también en cuenta que el Tribunal Supremo (vid. Sentencia número 643/2018, de 20 de noviembre, con criterio seguido por la Sentencia número 661/2018, de 22 de noviembre), ha reiterado recientemente lo siguiente: «(…) En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar “la capacidad de los otorgantes”, y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado”, debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial (…) La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere (…)». Y añade que el juicio que artículo 98 de la Ley 24/2001 «atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede ser revisada por el registrador. Esto es, también el examen de la suficiencia del apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar, como decíamos antes, que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado (…)». Esta doctrina ha sido confirmada por la Sentencia número 378/2021, de 1 de junio. 5. En el concreto supuesto de este expediente, el notario emite su juicio de suficiencia respecto de las facultades representativas de la administradora de la sociedad compradora. Como se ha expuesto, en el encabezamiento del título que se otorga consta literalmente «escritura de compraventa»; y el notario autorizante manifiesta que, a su juicio, esa administradora tiene facultades suficientes para otorgar esa escritura al principio ya calificada, por lo que no puede referirse el juicio de suficiencia a otra cosa que no sea esa. Se reseña detallada y precisamente el título del que resulta el nombramiento del cargo. Respecto de las facultades representativas de la administradora –que, como se ha expresado no es necesario reseñar– no se emplean expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, sino que, por el contrario, es indudable que se refieren al único y concreto negocio formalizado, que es la compraventa detallada, por lo que debe entenderse que ese juicio notarial es expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, pues cumple con las referidas exigencias respecto de la indicación de datos necesarios para hacer una comparación entre el poder de representación acreditado y el contenido del título calificado (vid., respecto de un caso análogo, de representante voluntario, la Resolución de este Centro Directivo de 19 de abril de 2023). Debe concluirse, por ello, que la escritura calificada contiene los elementos que permiten al registrador corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su juicio sobre la suficiencia de dichas facultades sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 15 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don José Lorenzo Iribarne Blanco, notario de Lleida, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Lleida número 3, don Jesús Sanz Fernández, a inscribir una escritura de compraventa. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 22 de junio de 2023 por el notario de Lleida, don José Lorenzo Iribarne Blanco, con el número 652 de protocolo, se formalizó la compraventa de determinada finca por la sociedad «Domenech Polo, SL», representada por su administradora única. En el encabezamiento de dicho título se calificaba como «escritura de compraventa». Respecto de la administradora, además de reseñar el título de su nombramiento, el notario afirmaba lo siguiente: «Juicio de suficiencia: Asegura el compareciente la vigencia de su representación, que la misma está vigente y que no ha variado la capacidad jurídica de su representado, y muy especialmente su objeto social, teniendo a mi juicio facultades suficientes para otorgar esta escritura. Juicio de Identidad: Identifico a los comparecientes por sus documentos de identidad vigentes que me exhiben y tienen a mi juicio según intervienen, capacidad legal necesaria para otorgar esta escritura al principio enunciada (…).» II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Lleida número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Documento de referencia. Clase de documento: compraventa. Fecha: 22/06/2023. Notario/Funcionario: José Lorenzo Iribarne Blanco. Población: Lleida. Núm. protocolo: 652/2023. Datos sobre su presentación en el registro. Núm. entrada: 4080/2023. Núm. asiento: 1092. Núm. Diario: 235 Hechos. Presentado el documento identificado anteriormente en este Registro de la Propiedad, por el que Domenech Polo S.L. compra la finca número 1.981 de Torres de Segre, y realizada la calificación del mismo, a la vista de la situación registral de la finca que constituye su objeto, conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se ha observado que comparece Doña A. M. D. P. como representante de dicha entidad compradora, sin que, respecto de sus facultades representativas, se exprese si las mismas son suficientes para el acto o contrato en concreto a que se refiere el documento. Fundamentos de Derecho. Es competencia y obligación del Registrador calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción (art. 18 de la Ley Hipotecaria). 1. De acuerdo con lo previsto en el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y de las resoluciones de la DGRN emitidas al respecto, para los documentos públicos otorgados por representantes o apoderados, además de la reseña identificativa del documento auténtico que se haya exhibido al Notario para acreditar la representación alegada, se expresará que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato en concreto a que se refiere el documento. Acuerdo. Suspender La inscripción del precedente documento, por no expresarse si son suficientes las facultades representativas acreditadas por la representante de la entidad compradora, para el acto o contrato en concreto a que se refiere el documento. Contra este acuerdo de calificación (…) Lleida, a 14 de agosto de 2023. El registrador (firma ilegible) Fdo.: Jesús Sanz Fernández.» III Contra la anterior nota de calificación, don José Lorenzo Iribarne Blanco, notario de Lleida, interpuso recurso el día 31 de agosto de 2023 mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos de Derecho: «1. En primer lugar, y teniendo en cuenta las siguientes premisas; – El juicio de suficiencia de las facultades representativas corresponde exclusivamente al notario. – Existe juicio de suficiencia en la presente escritura, y, además, en más de una ocasión. – En la escritura de referencia únicamente se formaliza un negocio jurídico principal, una compraventa, que da título al enunciado de aquélla. No se formaliza ningún otro negocio principal ni accesorio (como, por ejemplo, pactar una condición resolutoria), ni siquiera complementario (como, por ejemplo, una rectificación de superficie, un exceso de cabida o similares). Se hace muy difícil, por tanto, colegir cuál es el interés jurídico protegido o amparado por el Señor Registrador con su calificación negativa, si es que lo hay. 2. En concreto, en la escritura se dispone literalmente lo siguiente: “Datos del representante de la entidad: Ejerce esta representación en su calidad de administradora única de la Sociedad, nombrada para tal cargo, por tiempo indefinido, en la escritura fundacional, en la que consta su aceptación del mismo, e inscrito en la Hoja abierta a la sociedad. Juicio de suficiencia: Asegura el compareciente la vigencia de su representación, que la misma está vigente y que no ha variado la capacidad jurídica de su representado, y muy especialmente su objeto social, teniendo a mi juicio facultades suficientes para otorgar esta escritura. Juicio de Identidad.–Identifico a los comparecientes por sus documentos de identidad vigentes que me exhiben y tienen a mi juicio según intervienen, capacidad legal necesaria para otorgar esta escritura al principio enunciada, a cuyo objeto” Sin embargo, esta “reseña” no le es suficiente al Sr Registrador, en aras de proteger un supuesto interés jurídico, como decía al inicio, para mí desconocido. En cualquier caso, y aunque no sería ya competencia registral, abundando en la suficiencia de las facultades y mi juicio al respecto, se debe tener presente: – Que en la escritura se formaliza única y exclusivamente un negocio de compraventa. Así lo anuncia el título de la misma “escritura de compraventa”, en la comparecencia concurren una “parte vendedora” y una “parte compradora”, en el otorgamiento se dice que “Otorgan Primero.–(compra venta).–...” y “… vende y transmite a la entidad ‘Domenech Polo, S.L.’ que, debidamente representada en este acto, la compra y adquiere…”. En definitiva, una compraventa, ni más, ni menos. Como se ha expuesto antes, no se formaliza ningún otro negocio principal ni accesorio (como, por ejemplo, pactar una condición resolutoria), ni siquiera complementario (como, por ejemplo, una rectificación de superficie, un exceso de cabida o similares). Por lo tanto, cuando en la escritura se dice que “teniendo a mi juicio facultades suficientes para otorgar esta escritura” y “tienen a mi juicio según intervienen, capacidad legal necesaria para otorgar esta escritura al principio enunciada...”, no pueden referirse a otro negocio que al de compraventa, que es el único que se formaliza en la escritura. – Que, tratándose de la actuación de una administradora única de sociedad limitada, no cabe “reseña” alguna de “facultades representativas” pues como dicen los artículos del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital 1/2010, de 2 de julio “Artículo 233. Atribución del poder de representación. 2. La atribución del poder de representación se regirá por las siguientes reglas: En el caso de administrador único, el poder de representación corresponderá necesariamente a éste.” y “Artículo 234. Ámbito del poder de representación. 1. La representación se extenderá a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos. Cualquier limitación de las facultades representativas de los administradores, aunque se halle inscrita en el Registro Mercantil, será ineficaz frente a terceros. 2. La sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave, aun cuando se desprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto no está comprendido en el objeto social”. Por lo demás, como se dice en la escritura, al respecto de dicho cargo. “nombrada para tal cargo, por tiempo indefinido, en la escritura fundacional, en la que consta su aceptación del mismo, e inscrito en la Hoja abierta a la sociedad. Juicio de suficiencia: Asegura el compareciente la vigencia de su representación, que la misma está vigente y que no ha variado la capacidad jurídica de su representado, y muy especialmente su objeto social...” – Por último, en el caso de referencia, la legitimación de la actuación de la administradora única viene reforzada por acuerdo adoptado por la propia Junta General en reunión celebrada el día 20 de junio de 2023, expresándose en el certificado expedido en la misma fecha que “la Junta autoriza y acuerda la operación consistente en la compra...”. Como se ve, no se mencionan otros actos o negocios jurídicos distintos de la compraventa. Consecuentemente con ello, se dice en la escritura que: “Respecto a la citada adquisición la administradora única manifiesta; – Que el citado inmueble constituye activo esencial a los efectos de lo dispuesto en el artículo 160 f) del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, hallándose especialmente autorizada para el presente acto por autorización de la Junta General en su reunión del día 20 de junio de 2023, de la que me entrega certificado de la misma fecha extendido en un folio de papel común escrito sólo por el anverso y firmado por la administradora cuya firma legitimo por ser por mí conocida.” En definitiva, existe juicio de suficiencia notarial, el cual versa sobre las facultades representativas de un administrador mercantil y tiene por objeto un único negocio documentado, la compraventa de un activo esencial, resultando este recurso, en mi opinión, necesario aunque redundante, por obedecer a una calificación negativa totalmente prescindible y carente de fundamentación jurídica.» IV El día 6 de septiembre de 2023, el registrador de la Propiedad elevó el expediente a este Centro Directivo, con su preceptivo informe. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 160 y 233 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; 24.4 de la Ley del Notariado; 143, 145, 148, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; 185.6 del Reglamento del Registro Mercantil; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, de 20 de mayo de 2008, y de, Sala de lo Civil, 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985, 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril, 30 septiembre y 8 noviembre 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 12, 13 y 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 6 y 13 de noviembre de 2007, 2 de diciembre de 2010, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 10 de marzo, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 de abril y 25 de mayo de 2017, 12 de abril, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero, 11 de marzo, 4 de junio y 31 de agosto de 2020, 7, 23 y 29 de junio, 1 y 22 de julio, 8 de octubre y 8, 16 y 17 de noviembre de 2021, 3 de enero, 14 de marzo, 11 abril, 6 y 11 de julio y 4 y 22 de noviembre de 2022 y 9 de marzo, 19 y 27 de abril, 9 y 22 de mayo, 2 y 26 de junio, 5 de julio y 21 de septiembre de 2023. 1. El título objeto de la calificación impugnada es una escritura, calificada en su encabezamiento como «de compraventa», por la que adquiere determinada finca una sociedad de responsabilidad limitada representada por su administradora única. Respecto de dicha administradora, además de reseñar el título de su nombramiento, el notario expresa lo siguiente: «Juicio de suficiencia: Asegura el compareciente la vigencia de su representación, que la misma está vigente y que no ha variado la capacidad jurídica de su representado, y muy especialmente su objeto social, teniendo a mi juicio facultades suficientes para otorgar esta escritura. Juicio de Identidad.–Identifico a los comparecientes por sus documentos de identidad vigentes que me exhiben y tienen a mi juicio según intervienen, capacidad legal necesaria para otorgar esta escritura al principio enunciada (…)» El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, respecto de las facultades representativas de la administradora de la sociedad compradora, no se expresa si las mismas son suficientes para el acto o contrato en concreto a que se refiere el documento. El notario recurrente alega, en síntesis, que existe juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de la administradora (que tiene el poder de representación de la sociedad y, por ello, no cabe reseña de dichas facultades), relativas al único negocio documentado, y, además, cuenta con la autorización de la junta general de la sociedad compradora por tratarse de un activo esencial de ésta. 2. El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación». De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias números 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes. Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado. Como ha puesto de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018: «1. Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado. 2. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere. 3. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una “reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada”.» Igualmente, según las mismas sentencias, «conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral «a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». En definitiva, el notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas– se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza (cfr., entre otras muchas, las Resoluciones de 14 de julio de 2015 y 1 de julio de 2021). El criterio seguido por este Centro Directivo se adapta plenamente a la doctrina del Tribunal Supremo que resulta de sus Sentencias de 5 de mayo de 2008, Sala de lo Contencioso-administrativo, y 23 de septiembre de 2011, Sala de lo Civil (cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2 de diciembre de 2015 que revoca la Resolución de esta Dirección General de 4 de junio de 2012). Expresamente se rechaza la posibilidad de que el juicio de suficiencia se realice de forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico negocio jurídico, si bien puede hacerse dicha especificación al hacer la reseña de las facultades representativas (de acuerdo con la interpretación dada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 5 de mayo de 2008), o bien al emitirse el juicio de suficiencia, como se deduce de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de septiembre de 2011. 3. Este Centro Directivo ha abordado en numerosas ocasiones la cuestión del juicio de suficiencia emitido con ciertas fórmulas o expresiones que han sido calificadas negativamente por el registrador en cuanto a su especificación. En la Resolución de 10 de marzo de 2016 se entendió que no es admisible la expresión de que en el poder se confieren al apoderado facultades representativas para llevar a cabo «el negocio jurídico objeto de la escritura»; en la de 2 de diciembre de 2010, se rechazó el juicio de suficiencia de las facultades representativas en el que se emplea una expresión genérica –«(...) para formalizar la presente escritura (...)»– y se determinó que debería ser «un juicio de suficiencia de las mismas expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, imprescindible para que el Registrador pueda calificar la congruencia de dicho juicio con el contenido de título»; en las Resoluciones de 12 y 13 de septiembre de 2006 se afirma que no basta con que el notario reseñe adecuadamente el título de representación, sino que imperativamente ha de emitir juicio de suficiencia expreso y concreto del mismo en relación con el acto o negocio jurídico documentado, de suerte que el registrador deberá calificar tanto la reseña como el juicio, así como la congruencia de éste con el acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título; en la de 6 de noviembre de 2007, se recuerda que el juicio de suficiencia emitido por el notario es incompleto si se omite la expresión del acto o negocio para cuyo otorgamiento considera el notario que el representante tiene facultades suficientes; por último, en las de 30 septiembre y 8 noviembre 2002, se afirma que no basta con que el notario exprese lacónicamente la suficiencia del poder «para el otorgamiento de esta escritura», sino que ha de hacer una referencia concreta a las facultades conferidas, en congruencia con el contenido de la escritura que autoriza; concreción que podrá hacer apoyando su juicio bien en una transcripción somera, pero suficiente, de las facultades atinentes al caso, o bien en una referencia o relación de la esencia de tales facultades. Según dicha doctrina, las exigencias del juicio de suficiencia no se cumplen si se relacionan de forma lacónica o genérica las facultades representativas del apoderado o representante, si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas– se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza. No obstante, ha de tenerse en cuenta que, al tratarse de representación orgánica y ser ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo, no cabe exigir reseña alguna de facultades representativas (cfr. artículo 185.6 del Reglamento del Registro Mercantil). 4. Debe tenerse también en cuenta que el Tribunal Supremo (vid. Sentencia número 643/2018, de 20 de noviembre, con criterio seguido por la Sentencia número 661/2018, de 22 de noviembre), ha reiterado recientemente lo siguiente: «(…) En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar “la capacidad de los otorgantes”, y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado”, debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial (…) La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere (…)». Y añade que el juicio que artículo 98 de la Ley 24/2001 «atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede ser revisada por el registrador. Esto es, también el examen de la suficiencia del apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar, como decíamos antes, que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado (…)». Esta doctrina ha sido confirmada por la Sentencia número 378/2021, de 1 de junio. 5. En el concreto supuesto de este expediente, el notario emite su juicio de suficiencia respecto de las facultades representativas de la administradora de la sociedad compradora. Como se ha expuesto, en el encabezamiento del título que se otorga consta literalmente «escritura de compraventa»; y el notario autorizante manifiesta que, a su juicio, esa administradora tiene facultades suficientes para otorgar esa escritura al principio ya calificada, por lo que no puede referirse el juicio de suficiencia a otra cosa que no sea esa. Se reseña detallada y precisamente el título del que resulta el nombramiento del cargo. Respecto de las facultades representativas de la administradora –que, como se ha expresado no es necesario reseñar– no se emplean expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, sino que, por el contrario, es indudable que se refieren al único y concreto negocio formalizado, que es la compraventa detallada, por lo que debe entenderse que ese juicio notarial es expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, pues cumple con las referidas exigencias respecto de la indicación de datos necesarios para hacer una comparación entre el poder de representación acreditado y el contenido del título calificado (vid., respecto de un caso análogo, de representante voluntario, la Resolución de este Centro Directivo de 19 de abril de 2023). Debe concluirse, por ello, que la escritura calificada contiene los elementos que permiten al registrador corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su juicio sobre la suficiencia de dichas facultades sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 15 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por doña M. R. L. H., en nombre y representación de don M. D. M. y doña E. M. M., contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Elche número 1, doña Griselda Díaz Romero, por la que deniega la inscripción de una escritura de compraventa. Hechos I Mediante escritura otorgada el día 8 de agosto de 2012 ante el notario de Elche, don Francisco José Tornel López, con el número 2.079 de protocolo, los esposos don M. F. S. y doña J. M. S. vendieron a los consortes don M. D. M. y doña E. M. M. el 46,22% de la finca registral número 86.617 del Registro de la Propiedad de Elche número 1. Dicha finca se describía registralmente como «Rústica: Parte de parcelación “(…)”, situada en el término municipal de Elche, partido de (…), que tiene una cabida de veinte áreas y treinta y cuatro centiáreas (…)». Dentro de su perímetro existía una vivienda unifamiliar de sólo planta baja con una superficie construida de 115 metros cuadrados. Los segundos, con el consentimiento de los primeros, en la misma escritura de compraventa, declaraban sobre la finca otra vivienda unifamiliar de sólo planta baja con una superficie construida de 75,23 metros cuadrados. Se acreditaba la antigüedad de la obra mediante certificado técnico. En el otorgan cuarto de la escritura se hacía constar que «con efectos meramente internos, las partes hacen constar que la participación indivisa de finca que se transmite en la presente escritura representa novecientos cuarenta metros cuadrados de la total finca». II Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Elche número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Diario 245. Asiento 359. Entrada 7227 del año 2022 de veintiocho de septiembre del año dos mil veintidós. Se presenta por L. H., R. el veintiocho de septiembre del año dos mil veintidós, bajo el asiento de presentación número 359 del Diario de operaciones número 245, y número 7227 del Libro de Entrada, documento/escritura de 8 de agosto de 2012, ante el Francisco José Tornel López, protocolo 2079/2012. El registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente, en relación con los antecedentes del Registro, conforme a lo dispuesto en los artículos 18 y 19-bis de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, ha resuelto no practicar las operaciones registrales interesadas, en base a los siguientes: Hechos: Se presenta escritura en la que los esposos don M. F. S. y doña J. M. S. venden a los consortes don M. D. M. y doña E. M. M. el 46,22% de la finca 86.617. Los esposos don M. D. M. y doña E. M. M., con el consentimiento de los esposos don M. F. S. y doña J. M. S. delcaran [sic] sobre la finca una vivienda unifamiliar. Ante los indicios de existencia de parcelación urbanística se ha practicado comunicación al Ayuntamiento de Elche a efectos de que se pronuncie al respecto. El Ayuntamiento de Elche mediante certificación expedida por Don J. I. F. M., Vicesecretario Accidental del Excmo. Ayuntamiento de Elche, con el V.º B.º de la Teniente Alcalde de Urbanismo, Territorio, Estrategia DUSI y Capitalidad Verde Europiea, concluye que: 1. la parcela se halla enclavada en suelo clasificado como no urbanizable y calificado con la Clave 53 saladares y carrizales (artículo 203), por lo que son de aplicación los usos definidos en el artículo 204 de la normativa del PG entre los que queda prohibido el uso de vivienda para este tipo de suelo. Además, la parcela está emplazada dentro de la zona de peligrosidad de inundación 3 según el Plan de acción Territorial sobre Prevención del Riego de Inundación en la Comunidad Valenciana (PATRICOVA), aprobado por Decreto 201/2015, de 29 de octubre, del Consell de la Generalitat y dentro de la Zona II: Amortiguación de impactos, del Plan de Ordenación de los Rescursos [sic] Naturales (PORN) del Sistema de Zonas Húmedas del Sur de Alicante, aprobado por Decreto 31/2010 de 12 de Febrero del Consell. De acuerdo a la Normativa del Patricova, en la zona de peligrosidad de inundación 3 se encuentra prohibido el uso de vivienda. 2. Que en la parcela existen varias construcciones sin licencia y que consultados los archivos municipales consta expediente de infracción urbanística 133/04 referido a la vivienda que se pretende registrar, consistente en construcción de una vivienda unifamiliar aislada desarrollada en planta baja y porche. 3. Que de acuerdo al artículo 247 del Texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP) toda parcelación, segregación o división de terrenos quedara sujeta a licencia municipal, no encontrándose esta solicutud [sic] entre los supuestos de innecesariedad; y que a su vez, de acuerto [sic] al artículo 249.3 esta prohibida toda división de la finca en la que se enajenen cuotas o porcentajes indivisos de ella para usos individualizado que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procede. 4. En conclusión, con independencia de que con carácter general la realización de actos de división o segregación de fincas requiera la preceptiva licencia o la declaración de su innecesariedad, en la parcela objeto del presente informe no se dan las condiciones urbanísticas precisas para su autorización y, por tanto, dichos actos se encuentran prohibidos por exisitir [sic] sobre ella una parcelación urbanística. Dada la contestación del Ayuntamiento de Elche, se procede a denegar el despacho de la escritura de venta y declaración de obra nueva sobre finca rústica que según certificado del propio Ayuntamiento constituye un acto prohibido concerniente a una parcelación urbanística. Fundamentos de Derecho: Artículos 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013 (2.ª), 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo de 2018 y 13 de marzo y 24 de abril de 2019. Artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 26 y 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 247, 249 y 257.1.c) del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje; 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Sentencias del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo, y 143/2017, de 14 de diciembre; las Sentencias de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000, 25 de enero de 2002 y 28 de junio de 2012; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de julio de 2003, 10 de octubre de 2005, 14 de julio de 2009 –en respuesta a la consulta formulada por el Colegio Notarial de Andalucía–, 12 de julio de 2010, 24 de agosto de 2011, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012, 2 de enero, 4 de marzo, 28 de octubre y 14 de noviembre de 2013, 17 de octubre de 2014, 5 y 26 de mayo y 10 de septiembre de 2015, 11 y 12 de julio y 5 de octubre de 2016, 7 de marzo, 2 de agosto y 6 de septiembre de 2017 y 19 de febrero de 2018, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de enero de 2021 y 15 de diciembre de 2021. Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, artículo 249: “1. En el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programa aprobado es igualmente exigible la licencia que autorice todo acto de división o segregación de fincas o terrenos, cualquiera que sea su finalidad, salvo los supuestos de innecesariedad de licencia de parcelación, previa declaración del ayuntamiento, conforme al artículo 247 de este texto refundido. 2. En ningún caso podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la normativa agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación. No podrán autorizarse actos de división o segregación en contra de lo dispuesto en el plan especial de minimización regulado en el artículo 229 de este texto refundido. 3. Tampoco podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programación las parcelaciones urbanísticas. Está prohibida, por considerarse parcelación urbanística: a) Toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes cuando tenga por finalidad la edificación o, en su caso, crear las infraestructuras requeridas para que la edificación tenga lugar, salvo en los supuestos de edificación excepcionalmente autorizables conforme a el presente texto refundido. b) Los actos ejecutados con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varias titularidades, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de este texto refundido." Y en base a todo lo expuesto se suspende la práctica de la operación registral interesada. Elx, a fecha del sello electrónico que sigue La Registradora de la Propiedad Titular: Fdo. Griselda Diaz Romero. Contra esta decisión (…) Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Griselda Díaz Romero registrador/a de Registro Propiedad de Elche (Elx) 1 a día veintisiete de abril del dos mil veintitrés.» Presentada nuevamente dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Elche número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Diario 245. Asiento 359. Entrada 7227 del año 2022 de veintiocho de septiembre del año dos mil veintidós. Aportado nuevamente L. H., R. el ocho de Junio de dos mil veintitrés el título ya calificado, bajo el asiento de presentación número 359 del Diario de operaciones número 245, y número 7227 del Libro de Entrada, documento/escritura de 8 de agosto de 2012, ante el Francisco José Tornel López, protocolo 2079/2012. El registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente, en relación con los antecedentes del Registro, conforme a lo dispuesto en los artículos 18 y 19-bis de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, ha resuelto mantener la nota de calificación de fecha veintisiete de abril del dos mil veintitrés en la que, ya se hacía constar que según certificado expedido por el Ayuntamiento de Elche: 3… Tampoco podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programación las parcelaciones urbanísticas. Está prohibida, por considerarse parcelación urbanística: a) Toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes cuando tenga por finalidad la edificación o, en su caso, crear las infraestructuras requeridas para que la edificación tenga lugar, salvo en los supuestos de edificación excepcionalmente autorizables conforme a el presente texto refundido. b) Los actos ejecutados con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individulizado de varias titularidades, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de este texto refundido. Y en base a todo lo expuesto deniega la práctica de la operación registral interesada. Elx, a fecha del sello electrónico que sigue. La Registradora de la Propiedad Titular: Contra esta decisión (…) Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Griselda Díaz Romero registrador/a de Registro Propiedad de Elche (Elx) 1 a día quince de junio del dos mil veintitrés.» III Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador Mercantil III de Alicante, don José Manresa García, quien, el día 31 de julio de 2023, confirmó la calificación de la registradora de la Propiedad de Elche número 1. IV Contra la nota de calificación sustituida, doña M. R. L. H., en nombre y representación de don M. D. M. y doña E. M. M., interpuso recurso el día 1 de septiembre de 2023 con los siguientes fundamentos: «I. (…) III. Insistir en que se solicita sólo la inscripción de la compraventa y no de la declaración de obra nueva, como indica el Registrador titular del Registro Mercantil de Alicante III en el punto 2 de su informe: “(...) Que en dicha parcela existen varias construcciones sin licencia y que consultados los archivos municipales consta expediente de infracción urbanística 133/04 referido a la vivienda que se pretende registrar (...)” IV. Tampoco se pretende la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procede. V. El recurrente está en desacuerdo con las calificaciones practicadas por los referidos Registros de la Propiedad; y, VI. En virtud a lo anterior, solicita sean revisadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado las calificaciones practicadas por los aludidos Registros a fin de que, de acuerdo con las aludidas Resoluciones, sea inscrita la compraventa del título aportado.» V La registradora de la Propiedad formó el expediente y lo elevó, con su informe, a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78, 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la disposición adicional segunda de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, del Suelo no Urbanizable; los artículos 247, 249 y 257.1.c) del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de octubre y 3 de diciembre de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013, 4 y 11 de marzo, 22 de abril y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo y 9 de mayo de 2018 y 13 de febrero, 13 de marzo, 24 de abril y 27 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de febrero, 16 de septiembre y 16 de octubre de 2020, 14 de abril, 22 de julio, 15 de septiembre y 16 de noviembre de 2021, 9 y 12 de mayo y 5 de julio de 2022 y 14 de marzo y 31 de mayo de 2023. 1. En el presente expediente se analiza la procedencia de inscribir una escritura de compraventa en la que concurren las circunstancias siguientes: – Respecto de una finca rústica en el término municipal de Elche, propiedad de un único dueño y existiendo en ella una vivienda unifamiliar, se procede a vender una cuota de un 46,22 % y declarar la existencia de otra vivienda unifamiliar. – La registradora, por considerar que existen indicios de existencia de parcelación urbanística practicó comunicación al Ayuntamiento de Elche a efectos de que se pronunciara al respecto. – El Ayuntamiento de Elche «mediante certificación expedida por don J. I. F. M., Vicesecretario Accidental del Excmo. Ayuntamiento de Elche, con el V.º B.º de la Teniente Alcalde de Urbanismo, Territorio, Estrategia DUSI y Capitalidad Verde Europiea, concluye que: 1.–la parcela se halla enclavada en suelo clasificado como no urbanizable (…) 2.–Que en la parcela existen varias construcciones sin licencia y que consultados los archivos municipales consta expediente de infracción urbanística 133/04 referido a la vivienda que se pretende registrar, consistente en construcción de una vivienda unifamiliar aislada desarrollada en planta baja y porche. 3.–Que de acuerdo al artículo 247 del Texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP) toda parcelación, segregación o división de terrenos quedará sujeta a licencia municipal, no encontrándose esta solicitud entre los supuestos de innecesariedad; y que a su vez, de acuerdo al artículo 249.3 está prohibida toda división de la finca en la que se enajenen cuotas o porcentajes indivisos de ella para usos individualizado que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procede. 4.–En conclusión, con independencia de que con carácter general la realización de actos de división o segregación de fincas requiera la preceptiva licencia o la declaración de su innecesariedad, en la parcela objeto del presente informe no se dan las condiciones urbanísticas precisas para su autorización y, por tanto, dichos actos se encuentran prohibidos por existir sobre ella una parcelación urbanística». Dada la contestación del Ayuntamiento de Elche, la registradora procede a denegar el despacho de la escritura de venta y declaración de obra nueva sobre finca rústica que según certificado del propio Ayuntamiento constituye un acto prohibido concerniente a una parcelación urbanística. La recurrente manifiesta su desacuerdo con la calificación y solicita sea revisada por esta Dirección General a fin de que sea inscrita la compraventa del título aportado. 2. En el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva». Partiendo de tal normativa, esta Dirección General –cfr. Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013– acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita. 3. Respecto al tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos supuestos en las distintas Resoluciones citadas en «Vistos». En esas Resoluciones, después de analizar la legislación estatal y autonómica aplicable, se concluye que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población. El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, asume tal concepción y en su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto, para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso la legislación valenciana. Dentro de esta legislación, la norma autonómica vigente al tiempo de otorgarse la escritura calificada, esto es, la disposición adicional segunda de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, del Suelo no Urbanizable (derogada por la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana), señalaba que: «3. Se considera parcelación urbanística toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes cuando tenga por finalidad obtener parcelas aptas para la edificación o, en su caso, crear los elementos infraestructurales requeridos para que la edificación tenga lugar. Son también supuestos de parcelación urbanística todos aquellos que con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente, en los que, sin división o segregación de la finca, se subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varios titulares, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de esta ley. En ningún caso los lotes resultantes de una parcelación efectuada con infracción del ordenamiento jurídico urbanístico se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos. 4. En el suelo no urbanizable no podrán autorizarse actos materiales de división o segregación de fincas cuando exista una presunción legal de que tales actos tienen finalidad urbanística. Se presume la presencia de finalidad urbanística cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes: a) Que existan ya de hecho en los terrenos o proyectada la instalación de infraestructuras o servicios innecesarios para las actividades relacionadas con la utilización y explotación de los recursos naturales de la tierra mediante el empleo de técnicas normales y ordinarias, o de carácter específicamente urbano. b) Que dé lugar a una finca de superficie inferior a la mínima exigible por esta ley para una vivienda aislada y familiar, salvo que no se aumente el número de fincas respecto de las antes existentes, por haber simultánea agrupación o agregación a finca o fincas colindantes de porción o porciones segregadas, siempre que ninguna de las fincas resultantes de tales operaciones sea inferior a la calificada como indivisible en alguna licencia o autorización anterior y, en su caso, se cumplan las normas sobre indivisibilidad establecidas por razones urbanísticas. Se estimará que no concurre esta circunstancia cuando quede acreditada que la finalidad de la división o segregación está vinculada exclusivamente a la explotación agraria, conforme a lo dispuesto en la legislación agraria o forestal o de similar naturaleza que le sea de aplicación. 5. Será ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en la presente Ley y en el planeamiento territorial o urbanístico aplicable, especialmente cuando pueda dar lugar a riesgo de formación de un núcleo de población con características urbanas. (…) 8. Todas las autoridades, en el ámbito de sus competencias, están obligadas a detectar e impedir que se produzca el establecimiento de la base física o jurídica que, en su caso, pudiera desnaturalizar o provocar la transformación del destino legal y natural propio del suelo no urbanizable.» En similares términos se expresa el actual artículo 249.3 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje. Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material, la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con las garantías procedimentales oportunas. Es decir, una vez que el registrador dispone del oportuno pronunciamiento administrativo sobre el negocio documentado, puede valorar la concurrencia de un eventual supuesto tipificado como parcelación urbanística prohibido por la norma. Por esta razón, el apartado tercero del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dispone que «si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73». En este sentido señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 7 de julio de 2022: «no se trata de que las escrituras públicas de compraventa no puedan inscribirse por faltar la licencia urbanística de parcelación o la declaración de su innecesariedad y esta falta pueda ser subsanada con posterioridad, sino que dichas escrituras públicas no debieron otorgarse, no debieron autorizarse dada la evidencia de una parcelación ilegal», atendido el hecho de otorgarse cuatro escrituras públicas de compraventa de partes indivisas de la misma finca aún con manifestación expresa de mantener dicha finca indivisa y sin asignación de uso individualizado, pues la realidad probada es que, pese a que se otorgaron escrituras de compraventa de cuotas indivisas, se llevó a cabo la parcelación de la finca y la atribución del uso individualizado de un trozo de terreno a cada comprador, siendo éstos compradores independientes unos de otros a los que no les une vínculo alguno por razón de herencia, matrimonio o similar, estando prohibida en el suelo no urbanizable todo tipo de parcelaciones urbanísticas. 4. En el caso concreto de este expediente, se analiza la procedencia de inscribir una escritura de compraventa otorgada en 2012 en la que concurren las circunstancias siguientes: Respecto a una finca rústica en el término municipal de Elche, propiedad de un único dueño y existiendo en ella una vivienda unifamiliar, se procede a vender una cuota de un 46,22 % y declarar la existencia de otra vivienda unifamiliar. La registradora, por considerar que existen indicios de existencia de parcelación urbanística practicó comunicación al Ayuntamiento de Elche a efectos de que se pronunciara al respecto. El Ayuntamiento de Elche mediante certificación expedida por el vicesecretario accidental, con el visto bueno de la teniente alcalde, entre otras cuestiones, declara que: – La parcela se halla enclavada en suelo clasificado como no urbanizable. – Que en la parcela existen varias construcciones sin licencia y que consultados los archivos municipales consta expediente de infracción urbanística número 133/04 referido a la vivienda que se pretende registrar, consistente en construcción de una vivienda unifamiliar aislada desarrollada en planta baja y porche. – Que en la parcela objeto del informe no se dan las condiciones urbanísticas precisas para su autorización y, por tanto, dichos actos se encuentran prohibidos por existir sobre ella una parcelación urbanística. Por lo que, atendida la normativa de aplicación y la jurisprudencia reciente sobre parcelaciones urbanísticas debe confirmarse el defecto expuesto por la registradora dado que el órgano competente se ha pronunciado expresamente sobre la concurrencia de una parcelación urbanística ilegal. Si bien la mera compraventa de cuota indivisa sería un negocio civil neutro desde el punto de vista urbanístico, la vulneración de la norma urbanística prohibitiva de parcelaciones, aplicable no sólo a los estrictos actos jurídicos de división o segregación, conlleva mantener el cierre registral a la escritura calificada, como expresamente establece el artículo 79.3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sin necesidad de calificar la nulidad civil del contrato. Los derechos de defensa del interesado, mediante la aportación de pruebas que estime pertinentes deben ejercitarse ante el órgano urbanístico competente en orden a obtener un pronunciamiento expreso sobre la no concurrencia de supuesto de parcelación urbanística, en cuyo caso no habría obstáculo para la inscripción del negocio documentado. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 15 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por doña M. R. L. H., en nombre y representación de don M. D. M. y doña E. M. M., contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Elche número 1, doña Griselda Díaz Romero, por la que deniega la inscripción de una escritura de compraventa. Hechos I Mediante escritura otorgada el día 8 de agosto de 2012 ante el notario de Elche, don Francisco José Tornel López, con el número 2.079 de protocolo, los esposos don M. F. S. y doña J. M. S. vendieron a los consortes don M. D. M. y doña E. M. M. el 46,22% de la finca registral número 86.617 del Registro de la Propiedad de Elche número 1. Dicha finca se describía registralmente como «Rústica: Parte de parcelación “(…)”, situada en el término municipal de Elche, partido de (…), que tiene una cabida de veinte áreas y treinta y cuatro centiáreas (…)». Dentro de su perímetro existía una vivienda unifamiliar de sólo planta baja con una superficie construida de 115 metros cuadrados. Los segundos, con el consentimiento de los primeros, en la misma escritura de compraventa, declaraban sobre la finca otra vivienda unifamiliar de sólo planta baja con una superficie construida de 75,23 metros cuadrados. Se acreditaba la antigüedad de la obra mediante certificado técnico. En el otorgan cuarto de la escritura se hacía constar que «con efectos meramente internos, las partes hacen constar que la participación indivisa de finca que se transmite en la presente escritura representa novecientos cuarenta metros cuadrados de la total finca». II Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Elche número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Diario 245. Asiento 359. Entrada 7227 del año 2022 de veintiocho de septiembre del año dos mil veintidós. Se presenta por L. H., R. el veintiocho de septiembre del año dos mil veintidós, bajo el asiento de presentación número 359 del Diario de operaciones número 245, y número 7227 del Libro de Entrada, documento/escritura de 8 de agosto de 2012, ante el Francisco José Tornel López, protocolo 2079/2012. El registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente, en relación con los antecedentes del Registro, conforme a lo dispuesto en los artículos 18 y 19-bis de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, ha resuelto no practicar las operaciones registrales interesadas, en base a los siguientes: Hechos: Se presenta escritura en la que los esposos don M. F. S. y doña J. M. S. venden a los consortes don M. D. M. y doña E. M. M. el 46,22% de la finca 86.617. Los esposos don M. D. M. y doña E. M. M., con el consentimiento de los esposos don M. F. S. y doña J. M. S. delcaran [sic] sobre la finca una vivienda unifamiliar. Ante los indicios de existencia de parcelación urbanística se ha practicado comunicación al Ayuntamiento de Elche a efectos de que se pronuncie al respecto. El Ayuntamiento de Elche mediante certificación expedida por Don J. I. F. M., Vicesecretario Accidental del Excmo. Ayuntamiento de Elche, con el V.º B.º de la Teniente Alcalde de Urbanismo, Territorio, Estrategia DUSI y Capitalidad Verde Europiea, concluye que: 1. la parcela se halla enclavada en suelo clasificado como no urbanizable y calificado con la Clave 53 saladares y carrizales (artículo 203), por lo que son de aplicación los usos definidos en el artículo 204 de la normativa del PG entre los que queda prohibido el uso de vivienda para este tipo de suelo. Además, la parcela está emplazada dentro de la zona de peligrosidad de inundación 3 según el Plan de acción Territorial sobre Prevención del Riego de Inundación en la Comunidad Valenciana (PATRICOVA), aprobado por Decreto 201/2015, de 29 de octubre, del Consell de la Generalitat y dentro de la Zona II: Amortiguación de impactos, del Plan de Ordenación de los Rescursos [sic] Naturales (PORN) del Sistema de Zonas Húmedas del Sur de Alicante, aprobado por Decreto 31/2010 de 12 de Febrero del Consell. De acuerdo a la Normativa del Patricova, en la zona de peligrosidad de inundación 3 se encuentra prohibido el uso de vivienda. 2. Que en la parcela existen varias construcciones sin licencia y que consultados los archivos municipales consta expediente de infracción urbanística 133/04 referido a la vivienda que se pretende registrar, consistente en construcción de una vivienda unifamiliar aislada desarrollada en planta baja y porche. 3. Que de acuerdo al artículo 247 del Texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP) toda parcelación, segregación o división de terrenos quedara sujeta a licencia municipal, no encontrándose esta solicutud [sic] entre los supuestos de innecesariedad; y que a su vez, de acuerto [sic] al artículo 249.3 esta prohibida toda división de la finca en la que se enajenen cuotas o porcentajes indivisos de ella para usos individualizado que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procede. 4. En conclusión, con independencia de que con carácter general la realización de actos de división o segregación de fincas requiera la preceptiva licencia o la declaración de su innecesariedad, en la parcela objeto del presente informe no se dan las condiciones urbanísticas precisas para su autorización y, por tanto, dichos actos se encuentran prohibidos por exisitir [sic] sobre ella una parcelación urbanística. Dada la contestación del Ayuntamiento de Elche, se procede a denegar el despacho de la escritura de venta y declaración de obra nueva sobre finca rústica que según certificado del propio Ayuntamiento constituye un acto prohibido concerniente a una parcelación urbanística. Fundamentos de Derecho: Artículos 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013 (2.ª), 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo de 2018 y 13 de marzo y 24 de abril de 2019. Artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 26 y 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 247, 249 y 257.1.c) del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje; 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Sentencias del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo, y 143/2017, de 14 de diciembre; las Sentencias de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000, 25 de enero de 2002 y 28 de junio de 2012; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de julio de 2003, 10 de octubre de 2005, 14 de julio de 2009 –en respuesta a la consulta formulada por el Colegio Notarial de Andalucía–, 12 de julio de 2010, 24 de agosto de 2011, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012, 2 de enero, 4 de marzo, 28 de octubre y 14 de noviembre de 2013, 17 de octubre de 2014, 5 y 26 de mayo y 10 de septiembre de 2015, 11 y 12 de julio y 5 de octubre de 2016, 7 de marzo, 2 de agosto y 6 de septiembre de 2017 y 19 de febrero de 2018, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de enero de 2021 y 15 de diciembre de 2021. Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, artículo 249: “1. En el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programa aprobado es igualmente exigible la licencia que autorice todo acto de división o segregación de fincas o terrenos, cualquiera que sea su finalidad, salvo los supuestos de innecesariedad de licencia de parcelación, previa declaración del ayuntamiento, conforme al artículo 247 de este texto refundido. 2. En ningún caso podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la normativa agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación. No podrán autorizarse actos de división o segregación en contra de lo dispuesto en el plan especial de minimización regulado en el artículo 229 de este texto refundido. 3. Tampoco podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programación las parcelaciones urbanísticas. Está prohibida, por considerarse parcelación urbanística: a) Toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes cuando tenga por finalidad la edificación o, en su caso, crear las infraestructuras requeridas para que la edificación tenga lugar, salvo en los supuestos de edificación excepcionalmente autorizables conforme a el presente texto refundido. b) Los actos ejecutados con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varias titularidades, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de este texto refundido." Y en base a todo lo expuesto se suspende la práctica de la operación registral interesada. Elx, a fecha del sello electrónico que sigue La Registradora de la Propiedad Titular: Fdo. Griselda Diaz Romero. Contra esta decisión (…) Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Griselda Díaz Romero registrador/a de Registro Propiedad de Elche (Elx) 1 a día veintisiete de abril del dos mil veintitrés.» Presentada nuevamente dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Elche número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Diario 245. Asiento 359. Entrada 7227 del año 2022 de veintiocho de septiembre del año dos mil veintidós. Aportado nuevamente L. H., R. el ocho de Junio de dos mil veintitrés el título ya calificado, bajo el asiento de presentación número 359 del Diario de operaciones número 245, y número 7227 del Libro de Entrada, documento/escritura de 8 de agosto de 2012, ante el Francisco José Tornel López, protocolo 2079/2012. El registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente, en relación con los antecedentes del Registro, conforme a lo dispuesto en los artículos 18 y 19-bis de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, ha resuelto mantener la nota de calificación de fecha veintisiete de abril del dos mil veintitrés en la que, ya se hacía constar que según certificado expedido por el Ayuntamiento de Elche: 3… Tampoco podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programación las parcelaciones urbanísticas. Está prohibida, por considerarse parcelación urbanística: a) Toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes cuando tenga por finalidad la edificación o, en su caso, crear las infraestructuras requeridas para que la edificación tenga lugar, salvo en los supuestos de edificación excepcionalmente autorizables conforme a el presente texto refundido. b) Los actos ejecutados con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individulizado de varias titularidades, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de este texto refundido. Y en base a todo lo expuesto deniega la práctica de la operación registral interesada. Elx, a fecha del sello electrónico que sigue. La Registradora de la Propiedad Titular: Contra esta decisión (…) Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Griselda Díaz Romero registrador/a de Registro Propiedad de Elche (Elx) 1 a día quince de junio del dos mil veintitrés.» III Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador Mercantil III de Alicante, don José Manresa García, quien, el día 31 de julio de 2023, confirmó la calificación de la registradora de la Propiedad de Elche número 1. IV Contra la nota de calificación sustituida, doña M. R. L. H., en nombre y representación de don M. D. M. y doña E. M. M., interpuso recurso el día 1 de septiembre de 2023 con los siguientes fundamentos: «I. (…) III. Insistir en que se solicita sólo la inscripción de la compraventa y no de la declaración de obra nueva, como indica el Registrador titular del Registro Mercantil de Alicante III en el punto 2 de su informe: “(...) Que en dicha parcela existen varias construcciones sin licencia y que consultados los archivos municipales consta expediente de infracción urbanística 133/04 referido a la vivienda que se pretende registrar (...)” IV. Tampoco se pretende la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procede. V. El recurrente está en desacuerdo con las calificaciones practicadas por los referidos Registros de la Propiedad; y, VI. En virtud a lo anterior, solicita sean revisadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado las calificaciones practicadas por los aludidos Registros a fin de que, de acuerdo con las aludidas Resoluciones, sea inscrita la compraventa del título aportado.» V La registradora de la Propiedad formó el expediente y lo elevó, con su informe, a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78, 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la disposición adicional segunda de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, del Suelo no Urbanizable; los artículos 247, 249 y 257.1.c) del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de octubre y 3 de diciembre de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013, 4 y 11 de marzo, 22 de abril y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo y 9 de mayo de 2018 y 13 de febrero, 13 de marzo, 24 de abril y 27 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de febrero, 16 de septiembre y 16 de octubre de 2020, 14 de abril, 22 de julio, 15 de septiembre y 16 de noviembre de 2021, 9 y 12 de mayo y 5 de julio de 2022 y 14 de marzo y 31 de mayo de 2023. 1. En el presente expediente se analiza la procedencia de inscribir una escritura de compraventa en la que concurren las circunstancias siguientes: – Respecto de una finca rústica en el término municipal de Elche, propiedad de un único dueño y existiendo en ella una vivienda unifamiliar, se procede a vender una cuota de un 46,22 % y declarar la existencia de otra vivienda unifamiliar. – La registradora, por considerar que existen indicios de existencia de parcelación urbanística practicó comunicación al Ayuntamiento de Elche a efectos de que se pronunciara al respecto. – El Ayuntamiento de Elche «mediante certificación expedida por don J. I. F. M., Vicesecretario Accidental del Excmo. Ayuntamiento de Elche, con el V.º B.º de la Teniente Alcalde de Urbanismo, Territorio, Estrategia DUSI y Capitalidad Verde Europiea, concluye que: 1.–la parcela se halla enclavada en suelo clasificado como no urbanizable (…) 2.–Que en la parcela existen varias construcciones sin licencia y que consultados los archivos municipales consta expediente de infracción urbanística 133/04 referido a la vivienda que se pretende registrar, consistente en construcción de una vivienda unifamiliar aislada desarrollada en planta baja y porche. 3.–Que de acuerdo al artículo 247 del Texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP) toda parcelación, segregación o división de terrenos quedará sujeta a licencia municipal, no encontrándose esta solicitud entre los supuestos de innecesariedad; y que a su vez, de acuerdo al artículo 249.3 está prohibida toda división de la finca en la que se enajenen cuotas o porcentajes indivisos de ella para usos individualizado que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procede. 4.–En conclusión, con independencia de que con carácter general la realización de actos de división o segregación de fincas requiera la preceptiva licencia o la declaración de su innecesariedad, en la parcela objeto del presente informe no se dan las condiciones urbanísticas precisas para su autorización y, por tanto, dichos actos se encuentran prohibidos por existir sobre ella una parcelación urbanística». Dada la contestación del Ayuntamiento de Elche, la registradora procede a denegar el despacho de la escritura de venta y declaración de obra nueva sobre finca rústica que según certificado del propio Ayuntamiento constituye un acto prohibido concerniente a una parcelación urbanística. La recurrente manifiesta su desacuerdo con la calificación y solicita sea revisada por esta Dirección General a fin de que sea inscrita la compraventa del título aportado. 2. En el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva». Partiendo de tal normativa, esta Dirección General –cfr. Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013– acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita. 3. Respecto al tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos supuestos en las distintas Resoluciones citadas en «Vistos». En esas Resoluciones, después de analizar la legislación estatal y autonómica aplicable, se concluye que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población. El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, asume tal concepción y en su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto, para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso la legislación valenciana. Dentro de esta legislación, la norma autonómica vigente al tiempo de otorgarse la escritura calificada, esto es, la disposición adicional segunda de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, del Suelo no Urbanizable (derogada por la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana), señalaba que: «3. Se considera parcelación urbanística toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes cuando tenga por finalidad obtener parcelas aptas para la edificación o, en su caso, crear los elementos infraestructurales requeridos para que la edificación tenga lugar. Son también supuestos de parcelación urbanística todos aquellos que con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente, en los que, sin división o segregación de la finca, se subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varios titulares, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de esta ley. En ningún caso los lotes resultantes de una parcelación efectuada con infracción del ordenamiento jurídico urbanístico se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos. 4. En el suelo no urbanizable no podrán autorizarse actos materiales de división o segregación de fincas cuando exista una presunción legal de que tales actos tienen finalidad urbanística. Se presume la presencia de finalidad urbanística cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes: a) Que existan ya de hecho en los terrenos o proyectada la instalación de infraestructuras o servicios innecesarios para las actividades relacionadas con la utilización y explotación de los recursos naturales de la tierra mediante el empleo de técnicas normales y ordinarias, o de carácter específicamente urbano. b) Que dé lugar a una finca de superficie inferior a la mínima exigible por esta ley para una vivienda aislada y familiar, salvo que no se aumente el número de fincas respecto de las antes existentes, por haber simultánea agrupación o agregación a finca o fincas colindantes de porción o porciones segregadas, siempre que ninguna de las fincas resultantes de tales operaciones sea inferior a la calificada como indivisible en alguna licencia o autorización anterior y, en su caso, se cumplan las normas sobre indivisibilidad establecidas por razones urbanísticas. Se estimará que no concurre esta circunstancia cuando quede acreditada que la finalidad de la división o segregación está vinculada exclusivamente a la explotación agraria, conforme a lo dispuesto en la legislación agraria o forestal o de similar naturaleza que le sea de aplicación. 5. Será ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en la presente Ley y en el planeamiento territorial o urbanístico aplicable, especialmente cuando pueda dar lugar a riesgo de formación de un núcleo de población con características urbanas. (…) 8. Todas las autoridades, en el ámbito de sus competencias, están obligadas a detectar e impedir que se produzca el establecimiento de la base física o jurídica que, en su caso, pudiera desnaturalizar o provocar la transformación del destino legal y natural propio del suelo no urbanizable.» En similares términos se expresa el actual artículo 249.3 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje. Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material, la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con las garantías procedimentales oportunas. Es decir, una vez que el registrador dispone del oportuno pronunciamiento administrativo sobre el negocio documentado, puede valorar la concurrencia de un eventual supuesto tipificado como parcelación urbanística prohibido por la norma. Por esta razón, el apartado tercero del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dispone que «si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73». En este sentido señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 7 de julio de 2022: «no se trata de que las escrituras públicas de compraventa no puedan inscribirse por faltar la licencia urbanística de parcelación o la declaración de su innecesariedad y esta falta pueda ser subsanada con posterioridad, sino que dichas escrituras públicas no debieron otorgarse, no debieron autorizarse dada la evidencia de una parcelación ilegal», atendido el hecho de otorgarse cuatro escrituras públicas de compraventa de partes indivisas de la misma finca aún con manifestación expresa de mantener dicha finca indivisa y sin asignación de uso individualizado, pues la realidad probada es que, pese a que se otorgaron escrituras de compraventa de cuotas indivisas, se llevó a cabo la parcelación de la finca y la atribución del uso individualizado de un trozo de terreno a cada comprador, siendo éstos compradores independientes unos de otros a los que no les une vínculo alguno por razón de herencia, matrimonio o similar, estando prohibida en el suelo no urbanizable todo tipo de parcelaciones urbanísticas. 4. En el caso concreto de este expediente, se analiza la procedencia de inscribir una escritura de compraventa otorgada en 2012 en la que concurren las circunstancias siguientes: Respecto a una finca rústica en el término municipal de Elche, propiedad de un único dueño y existiendo en ella una vivienda unifamiliar, se procede a vender una cuota de un 46,22 % y declarar la existencia de otra vivienda unifamiliar. La registradora, por considerar que existen indicios de existencia de parcelación urbanística practicó comunicación al Ayuntamiento de Elche a efectos de que se pronunciara al respecto. El Ayuntamiento de Elche mediante certificación expedida por el vicesecretario accidental, con el visto bueno de la teniente alcalde, entre otras cuestiones, declara que: – La parcela se halla enclavada en suelo clasificado como no urbanizable. – Que en la parcela existen varias construcciones sin licencia y que consultados los archivos municipales consta expediente de infracción urbanística número 133/04 referido a la vivienda que se pretende registrar, consistente en construcción de una vivienda unifamiliar aislada desarrollada en planta baja y porche. – Que en la parcela objeto del informe no se dan las condiciones urbanísticas precisas para su autorización y, por tanto, dichos actos se encuentran prohibidos por existir sobre ella una parcelación urbanística. Por lo que, atendida la normativa de aplicación y la jurisprudencia reciente sobre parcelaciones urbanísticas debe confirmarse el defecto expuesto por la registradora dado que el órgano competente se ha pronunciado expresamente sobre la concurrencia de una parcelación urbanística ilegal. Si bien la mera compraventa de cuota indivisa sería un negocio civil neutro desde el punto de vista urbanístico, la vulneración de la norma urbanística prohibitiva de parcelaciones, aplicable no sólo a los estrictos actos jurídicos de división o segregación, conlleva mantener el cierre registral a la escritura calificada, como expresamente establece el artículo 79.3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sin necesidad de calificar la nulidad civil del contrato. Los derechos de defensa del interesado, mediante la aportación de pruebas que estime pertinentes deben ejercitarse ante el órgano urbanístico competente en orden a obtener un pronunciamiento expreso sobre la no concurrencia de supuesto de parcelación urbanística, en cuyo caso no habría obstáculo para la inscripción del negocio documentado. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 15 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don S. O. C., en nombre y representación de las mercantiles «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, SA» y «Compañía Valenciana de Contratación, SL», contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Játiva número 1, doña Paula Escrivá Giner, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra relativa a constitución de derecho de superficie. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 6 de junio de 2023 por el notario de Valencia, don Simeón Ribelles Durá, se otorgaba rectificación de la escritura otorgada ante el mismo notario el día 16 de marzo de 2010, de constitución de un derecho de superficie sometido a condición suspensiva, para subsanar la calificación de fecha 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. A los efectos que interesan en este expediente, una de las sociedades intervinientes –«Compañía Valenciana de Contratación, SL»– estaba representada por don S. O. C. y constaba lo siguiente: «Legitimación.–Ejerce esta representación en virtud de escritura, de este protocolo, autorizada por mí, el día 16 de marzo de 2010, número 363 de protocolo otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tengo a la vista por figurar en el protocolo de mi cargo y de la que resulta la facultad del apoderado de pedir y obtener copias del poder, y en la que no consta nota de su revocación, en la que apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias (…). El señor compareciente actúa en representación de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ en su carácter de representante de la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’. Y dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». En la escritura se hacía «Juicio positivo de suficiencia de facultades» de la forma siguiente: «Me asegura la vigencia e ilimitación de dicha escritura de poder, en la que aprecio que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.–A mi juicio las facultades representativas acreditadas en la presente escritura de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ y en todas aquellas que el compareciente en la presente escritura ha hecho uso del poder especial otorgado por Don J. M. S., en virtud de su cargo de administrador único (inscrito en el Registro Mercantil de Valencia, Hoja citada V-123464, inscripción 1.ª), contenido en la citada escritura 363/2010, no obstante la falta de inscripción, son suficientes para el acto jurídico, objeto de este instrumento público, rectificación constituyen [sic] un derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y todos sus extremos complementarios, conforme a la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado (entre otras las que resultan de las RR. de 15 de febrero de 2003 y 21 de septiembre de 2005)». En la escritura se hacía rectificación de lo siguiente: «Error que se rectifica. El de no constar el plazo de condición suspensiva, defecto que impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura, y que ha sido puesto de manifiesto por la calificación registral que se incorpora a esta escritura». El poder que se utilizaba provenía de la escritura otorgada el día 16 de marzo de 2010 ante el mismo notario citado relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder», en la cual, en su cláusula undécima, constaba lo siguiente. «Poder.–La sociedad “Compañía Valenciana de Contratación, S.L.” apodera con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.”, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la modificación o subsanación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia, o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas o linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». Debido a desavenencias por la resolución del contrato por una de las sociedades contratantes, la sociedad apoderada, «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, SA», el día 4 de enero de 2017, interpuso demanda de juicio ordinario frente a la poderdante, «Compañía Valencia de Contratación, SL», en la que, en relación con el contrato de colaboración empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron dos acciones declarativas (una con carácter subsidiario a la otra), que tenían como objeto, en esencia, que se declarase la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial y la vigencia del mismo; mediante la sentencia número 208/2018, de 23 de julio, del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, se dictó lo siguiente: «Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia»; esta sentencia fue objeto de apelación y confirmada por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Sexta, en cuanto a los apartados que interesan al expediente el día 29 de mayo de 2019; formulado recurso de casación ante el Tribunal Supremo, mediante Auto, de fecha 22 de diciembre de 2021, se acordó inadmitir el recurso y declarar firme la sentencia antes citada. En el apartado quinto del fallo de la sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme, constaba lo siguiente relativo a la condena: «Condeno a la mercantil demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; en el Auto aclaratorio de la sentencia, dictaba que esta condena lo era en los términos que constaban en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordenaba lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». II Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Játiva número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Nota de calificación negativa. Asiento de presentación: 1438 tomo 139 del libro Diario. Numero de entrada: 3729. Fecha presentación: 30/11/2022. Presentante: don/doña Ribelles Durá, Simeón. Notario: valencia Simeón Ribelles Durá. No de protocolo: 2126/2022. Documentación: escritura rectificatoria y aclaratoria (refundición) de otras, en unión de escritura de rectificación de otra autorizada por el mismo notario en fecha 6 de junio de 2023, número 1028 de protocolo. En relación con el documento presentado en este Registro de la Propiedad, cuyas circunstancias identificativas se han relacionado le notifico que, con fecha de hoy, y de conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 y 322 de la Ley Hipotecaria, se ha dictado la siguiente calificación en base a los siguientes Hechos y fundamentos de Derecho: Se presenta la citada escritura de rectificación de otra, autorizada por el notario de Valencia, Don Simeón Ribelles Durá, en fecha 6 de junio de 2023, número 1028 de protocolo, para subsanar la calificación de 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie; comparece don S. O. C. en representación de Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A. y de Compañía Valenciana de Contratación SL haciendo uso de un poder irrevocable conferido a su favor en escritura autorizada por don Simeón Ribelles, el día 16 de marzo de 2010, número 363 (complementada por las citadas escrituras 1068/2010, 1537/2010, número 1641/2010, 1682/2010, 307/2011, 402/2011, 634/2011, 902/2011, 1054/2011, 53/2012, 700/2012 y 28/2014) otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tiene a la vista por figurar en su protocolo, en la que no consta nota de su revocación y se apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. Y consta juicio de suficiencia del notario autorizante. Se han presentado en este registro con ocasión de notificaciones de tramitación del art 199 LH para la inscripción de la obligatoria georeferenciación de la agrupación alegaciones por parte de Compañía Valenciana de contratación (titular registral de las fincas a agrupar y concedente del derecho de superficie) oponiéndose a la agrupación e inscripción del derecho de superficie, alegando que el compareciente carece de legitimación para actuar en nombre de Compañía Valenciana. Y aportándose con ocasión de dichas alegaciones sentencias de juzgado de primera instancia y de la audiencia provincial de Valencia. De la citada sentencia 208/18 en el fundamento de derecho décimo dispone el juzgado de primera instancia a la solicitud de obligar a la actora a condenar a la demandada a otorgar documentos públicos necesarios para obtener la completa inscripción en el registro de la propiedad que “la petición debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 [sic] la demandada otorgo a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar la subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieren su inscripción en un registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resulten necesarias. Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia. Asimismo, posteriormente se ha recibido por SIR desde la Confederación Hidrográfica del Júcar unidad de tramitación EA0043777 un expediente de contestación NR 2021TC0357 firmado por J. C. que hace referencia a que se comunicaba que existían parcelas afectadas por cauces no representados gráficamente y del que resulta que se presenta informe explicativo de la nueva representación gráfica y cuadro de coordenadas. Defecto 1: Vista la reseña de facultades del notario la representación alegada de compañía valenciana sl excede las facultades reseñadas en el poder; en tanto el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas. Art 98 ley 24/2001 art. 1459 CC Teniendo en cuenta el inciso final del fundamento 10 de la citada sentencia procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de Compañía Valenciana de Contratación Sl para la fijación del plazo, también así del Art. 1128 CC “Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél”. Defecto 2: Existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto Don S. O. comparece representando a ambas sociedades, Compañía Valenciana de Contratación SL y Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A. fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente. R. 21 octubre de 2011 Así de las R. 13 de febrero de 2012, R. 20 de octubre de 2015, R. 9 de marzo de 2017 Resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral. Siempre que haya conflicto de intereses debe de constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. Defecto 3: En el expediente se especifican nuevas coordenadas por la existencia de tramos que no estaban delimitados. De modo que aportándose dicho documento se estima que para no proceder a la invasión de cauces no delimitados en la anterior RGA es necesario aportar nueva RGA que recoja dichos cauces a efectos de la tramitación del procedimiento del 199 LH con la nueva representación. En virtud de lo cual, procede suspender la inscripción solicitada por los defectos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho. Contra la presente nota de calificación (…) Xàtiva, a seis de julio del año dos mil veintitrés. La Registradora (firma ilegible) Fdo. Paula Escrivá Giner.» Con fecha 31 de julio de 2023 se produjo «Nota complementaria y aclaratoria de la calificación negativa de fecha 06/07/2023», en la que, en lo que interesa, se disponía lo siguiente: «En relación con el documento presentado en este Registro de la Propiedad, cuyas circunstancias identificativas se han relacionado le notifico que, con fecha de hoy, y de conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 y 322 de la Ley Hipotecaria, se ha dictado la siguiente aclaración y reformulación de la nota de calificación expedida en fecha 6 de julio de 2023, pero tan sólo en cuanto al “defecto 3” en los términos que se citan a continuación, quedando subsistentes los defectos 1 y 2, sin que la presente aclaración suponga la interrupción o reinicio del plazo de prórroga del asiento ni del plazo para interponer en su caso el recurso que se estime oportuno. De este modo, habiendo sido revisado el citado documento que se hizo constar en el “defecto 3”, esto es, “SIR remitido desde la Confederación Hidrográfica del Júcar unidad de tramitación EA0043777 relativo al expediente de contestación N/R 2021TC0357 firmado por J. C.” se observa que las parcelas “afectadas por cauces no representados gráficamente (...) son las siguientes: polígono 2 parcela 43, polígono 2 parcela 44, polígono 2 parcela 64, polígono 10 parcela 71, polígono 11 parcela 14, polígono 11 parcela 116”, a que se refiere dicho escrito, no están incluidas en la representación gráfica (IVG con CSV: […]) en base al cual se inició en su día la tramitación del expediente del art. 199 LH para la agrupación de determinadas fincas registrales y su correspondientes parcelas catastrales, por lo que se entiende que las nuevas seis parcelas ahora citadas no corresponden presumiblemente a dicha agrupación, quedando sin efecto el citado “defecto 3”.» III Contra la anterior nota de calificación, don S. O. C., en nombre y representación de las mercantiles «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.» y «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» interpuso recurso el día 18 de agosto de 2023 mediante escrito en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente: «Digo I.–(…) II.–Es importante destacar que el referenciado documento público, se otorgó para subsanar la calificación negativa del mismo Registro de la Propiedad de Xátiva-1 de 19 de mayo de 2023, en la que únicamente se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. De esta forma, en la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2023 (1028 protocolo notarial), comparece ante el fedatario público, D. S. O. C., interviniendo en representación de la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”, así como en representación de la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.”. El Notario interviniente, expresamente hace uso de su facultad de ejercer sus competencias, haciendo juicio positivo de suficiencia de las facultades y legitimación de la persona que representando a las sociedades otorga el documento público. Es más respecto a la representación de la segunda sociedad, se señala expresamente que se ejerce la misma, en virtud de escritura de poder, otorgada ante el propio notario, en fecha 16 de marzo de 2010, con número 363 de su propio protocolo (complementadas por otras que se citan en la misma calificación registral), siendo el apoderamiento realizado con carácter irrevocable, por D. J. M. S., en su calidad de Administrador único de la sociedad poderdante, debiendo significar que este poder especial e irrevocable, se otorga para el buen fin del negocio jurídico que se constituye en dicho documento público, cuál es la constitución de un derecho de superficie que tiene por objeto. la eficaz gestión integral del contrato de concesión de la obra pública comprendida en el proyecto de Gestión de Residuos urbanos de la zona X, XI y XII. área de gestión 2 de la Comunidad Valenciana, tal y como se determina en el propio documento público, al ser la sociedad apoderada, la adjudicataria del concurso público convocado por el Consorcio de Residuos para el proyecto especificado, siendo necesaria la agrupación de las fincas relacionadas en la Escritura Pública. para la construcción y explotación de las infraestructuras públicas expresamente descritas. para la gestión, tratamiento y eliminación de residuos, que constituye el objeto del propio negocio jurídico vinculado directamente por las partes a la concesión. El propio notario en su juicio de suficiencia, señala, como no puede ser de otro modo, teniendo a la vista, y leyendo el poder especial otorgado con carácter irrevocable, en la escritura pública en la que se concede el derecho de superficie, que “la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial” (…). III.–Es el mismo notario interviniente, el que otorga la primera y la última de las escrituras públicas (así como todas las complementarias), y en todas, se utiliza el apoderamiento especial irrevocable que consta en la primera escritura pública en de fecha 16 de marzo de 2010 (363 de su protocolo), señalando expresamente la Cláusula Undécima de la misma, en relación al poder: “La sociedad ‘Compañía Valencia de Contratación S.L.’ apodera con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias.” IV.–Que a pesar de la claridad de lo expresado en los documentos públicos, y a pesar del juicio de suficiencia realizado por quien tiene la facultad y competencia para llevarlo a cabo, al ser el fedatario público otorgante, se establece por el Registro de la Propiedad de Xátiva-1 una calificación negativa apoyándose en unas supuestas alegaciones que desconocemos, presentadas en el procedimiento de tramitación del artículo 199 LH, realizado para la inscripción de la obligatoria georreferenciación de la necesaria agrupación de las fincas objeto del negocio jurídico, y dichas alegaciones las presenta al parecer, la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.”, (titular registral de las fincas a agrupar, concedente del derecho de superficie y del poder especial, siendo la obligada precisamente, a no afectar a la eficacia del negocio jurídico, y a no impedir su inscripción en un Registro Público), la que se opone a la agrupación e inscripción del derecho de superficie, alegando paradójicamente, al parecer, una supuesta falta de legitimación de la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” para actuar en su nombre. Estas afirmaciones gratuitas, que lo único que intentan es vaciar de contenido a los propios derechos y obligaciones reconocidos en los documentos públicos expresamente otorgados, sin más, sirven de “excusa” para pretender justificar, la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Xátiva-1, que viene a violentar las obligaciones y derechos constituidos libremente entre las partes, en una extralimitación impropia de las facultades y competencias del propio Registro de la Propiedad, dicho esto con el máximo respeto, y en el ejercicio estricto del derecho de defensa (…). Fundamentos de Derecho. Primero.–Resoluciones judiciales firmes dictadas sobre la vigencia y alcance de los compromisos relacionados con el contrato de colaboración empresarial y poder especial otorgado en escritura pública autorizada por el notario de Valencia, don Simeón Ribelles Durá en fecha 16 de marzo de 2.010, con número 363 de su protocolo. Como se ha podido comprobar en la narración fáctica precedente, el presente Recurso está íntimamente ligado con el alcance, vigencia y eficacia de lo que constituye el objeto de la relación jurídica entre las partes, que deriva de u nos concretos derechos y obligaciones que vinculan a las partes, sin que el Registro de la Propiedad, pueda convertirse en juez de lo ya juzgado, vaciando de contenido con su arbitraria interpretación a las propias resoluciones judiciales firmes recaídas, que condenan a la sociedad “Compañía Valencia de Contratación S.L., a que los actos y negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora (“Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”), haciendo uso del poder especial expresamente otorgado, al objeto de que el negocio jurídico pactado llegue a buen fin. La calificación negativa del Registro de la Propiedad de Xàtiva-1, se extralimita de su propia competencia y función, al vaciar de contenido completamente los efectos de las resoluciones judiciales firmes que dictadas por la Jurisdicción Civil vinculan a todas las partes, y al propio Registro de la Propiedad también. Viene a concluir la errónea calificación negativa, (obviando lo que en realidad dicen las propias Sentencias, es decir, olvidando la existencia de unos concretos procedimientos judiciales en los que han intervenido los Jueces y Tribunales sobre lo que constituye el objeto de la relación jurídica sometida a su tutela judicial), que debe producirse una nueva intervención judicial supliendo la voluntad de la Compañía Valenciana de Contratación, que ya la manifestó expresamente en la escritura pública de fecha 16 de marzo de 2.010 (número de protocolo 363). Inaudito, teniendo las resoluciones judiciales efectos de cosa juzgada. Así las cosas, el Registro de la Propiedad es incongruente con lo que fundamenta y trascribe, en relación a lo que verdaderamente dice el texto del poder especial que reproduce, así con el propio texto de la Sentencia 208/18 que igualmente reproduce. Esta circunstancia provoca que realmente la conclusión de la calificación negativa se convierta en arbitraria, al no responder a lo que las partes pactaron y los Tribunales han ratificado con rotundo fundamento de derecho. El texto del poder especial no ofrece lugar a duda alguna. Se apodera por la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.” (poderdante), “con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” (apoderada), para que a través de cualquier representante, voluntario y orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta (poderdante), los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacerlas segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. Y en este sentido, la Sentencia n.º 208/18, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, señala expresamente: “Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia”. Por tanto, realizado el juicio de suficiencia por el notario autorizante, sobre las facultades del apoderado, el Registro de la Propiedad no puede invadir esta competencia, y menos interpretar contrariamente y de forma arbitraria el texto de lo pactado libremente por las partes, y que ha sido sometido a la interpretación judicial, que dice que los actos o negocios jurídicos necesarios para dar eficacia al propio negocio jurídico logrando su inscripción. pueden ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder especial otorgado, lo que ha sido evaluado con el juicio de suficiencia por el notario, que recordemos ha intervenido en todos y cada uno de los documentos públicos. Decir lo contrario es ir contra el propio sentido de las cosas, contra lo que constituye el núcleo esencial de la relación jurídica establecida, más cuando el plazo de duración de la condición suspensiva a la que se ha sujetado el derecho de superficie está implícito en el documento público por el que se otorgó el derecho de superficie al vincularse directamente a la concesión adjudicada a la apoderada, y por ello se otorgó el poder especial por la poderdante. Por eso es arbitraria e injusta la calificación negativa del Registro de la Propiedad, por haber interpretado sin sentido, de forma incongruente con lo que en realidad autoriza el poder especial y ratifican las Sentencias, que no es otra cosa que la apoderada puede proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, y tiene la apoderada el derecho de utilizar el poder especial otorgado expresamente para ello, para realizar todo acto o negocio jurídico que sea necesario y/o conveniente para dotar de eficacia a lo que constituye el objeto de la relación jurídica, salvando todo obstáculo que pueda impedir su inscripción en un Registro Público. La arbitrariedad, injusticia, e incongruencia de la calificación negativa del Registro de la Propiedad que expresamente se impugna provoca el efecto contrario a lo que es propio del negocio jurídico establecido, ya resuelto por la jurisdicción civil, logrando de mantenerse hacerlo ineficaz e impidiendo su inscripción en el propio Registro, justo lo contrario a lo que se lee por cualquier persona objetiva e independiente en los propios documentos públicos y en las resoluciones judiciales firmes. La sociedad apoderada, Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A. (en adelante, Vytrusa), en fecha 4 de enero de 2017, interpuso Demanda de Juicio Ordinario frente a la poderdante Compañía Valencia de Contratación S.L. (en adelante, CVC), en la que, en relación con el Contrato de Colaboración Empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron dos acciones declarativas (una con carácter subsidiario a la otra), que tenían como objeto las siguientes: “1. Se declare la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial... como consecuencia del carácter asociativo (...) en consecuencia también se declare expresamente la vigencia del reseñado contrato de colaboración empresarial. 2. Subsidiariamente para el caso que no se admita la anterior petición, se declare la improcedencia de la resolución (...) por entender que no ha habido incumplimiento contractual por parte de mí representada (...) porque los incumplimientos que se reprochan (...) no son en ningún caso imputables a Vytrusa.” Y además, se ejercitaban también acciones de condena para el caso de que fuera estimada cualquiera de las dos acciones declarativas: “Como consecuencia de los pronunciamientos anteriores, se condene a CVC al cumplimiento de todas las aportaciones y obligaciones asumidas en el contrato de colaboración empresarial y en particular: – A otorgar a favor de Vytrusa la o las escrituras de constitución o complemento del derecho de superficie ya firmado que restan sobre otros inmuebles situados en la Zona de Ubicación de la Concesión Administrativa hasta alcanzar los 845.016 metros cuadrados que debía aportar CVC a Vytrusa según lo previsto en el contrato de colaboración empresarial y que se describieron en el Expositivo IV de la Escritura Pública de Acuerdo de Colaboración Empresarial autorizada en fecha 16 de marzo de 2010 (protocolo número 362/2010 del Notario Simeón Ribelles Durá, aportado como documento n.º 9) – A realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y que se han acompañado como documentos números 10 al 22, y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Entre los reseñados actos y negocios jurídicos se encuentran, a título meramente enunciativo, las agrupaciones, segregaciones, divisiones de inmuebles o cualquier otra figura jurídica así como también en relación con los títulos previos de adquisición de los inmuebles adquiridos por la demandada y que no constan inscritos en el Registro de la Propiedad, así como los actos o negocios jurídicos que se requieran para la primera inmatriculación en el Registro de la Propiedad de algunos de los inmuebles respecto de los que se otorgó el derecho de superficie. – A realizar todas las actuaciones que sean necesarias y/o convenientes hasta la obtención de las licencias y autorizaciones administrativas previstas en el contrato de colaboración empresarial, y pagando las cantidades asumidas en dicho contrato. Todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. El conocimiento de esta demanda recayó ante el Juzgado de Primera Instancia 17 de Valencia, autos de Procedimiento Ordinario n.º 19/17, en la que mediante escrito de 5 de mayo de 2017, la entidad demandada CVC contestó a la demanda formulada por Vytrusa, y a su vez, formulaba Demanda reconvencional en solicitud de indemnización de daños y perjuicios, amparado todo ello en el supuesto incumplimiento de Vytrusa de las obligaciones derivadas del Contrato de Colaboración Empresarial suscrito. En el escrito de Contestación a la demanda formulado por CVC (…), en relación a las alegaciones realizadas sobre los problemas registrales que Vytrusa se encontraba para el buen fin de la operación, se alegó por CVC lo siguiente: “d. Las circunstancias que refiere la nota registral son meras formalidades subsanables que, además, corresponde cumplimentar y subsanar a la propia actora tal como las partes acordaron en las escrituras de formalización del derecho de superficie en las que CVC apoderó a Vytrusa para que ‘pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectan a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro Público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias.” Como se puede apreciar la propia poderdante señala que el poder especial faculta para otorgar el documento ahora calificado negativamente de manera arbitraria por el Registro de la propiedad, interpretación que vacía de contenido a las propias resoluciones judiciales firmes. Así, en fecha 23 de julio de 2018 se dictó la Sentencia n.º 208/18 (…), cuya parte dispositiva es la siguiente: “1. Estimo en parte la demanda formulada por ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ contra ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ 2. Desestimo la reconvención formulada por ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ contra ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ 3. Declaro la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial contenido en la Escritura Pública de Acuerdo de Colaboración Empresarial firmada en fecha 16 de marzo de 2010 ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Valencia Don Simeón Ribelles Durá, con número 362 de su protocolo general, instada por la mercantil Compañía Valenciana de Contratación, S.L. por entender que no ha habido incumplimiento contractual por la actora porque los incumplimientos que se reprochan de contrario y que le sirven de base para la resolución del Contrato de Colaboración Empresarial no son en ningún caso imputables a la actora. 4. Condeno a la mercantil demandada al cumplimiento de todas las aportaciones y obligaciones asumidas en el contrato en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho noveno de esta Sentencia. 5. Condeno a la mercantil demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. 6. Condeno a la mercantil demandada a realizar todas las actuaciones que sean necesarias y/o convenientes hasta la obtención de las licencias y autorizaciones administrativas previstas en el contrato de colaboración empresarial, y pagando las cantidades asumidas en dicho contrato, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. 7. Absuelvo a ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ del resto de peticiones deducidas contra ella. 8. Absuelvo a ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ de la Pretensión deducida contra ella. 9. No se hace especial declaración sobre las costas de la demanda inicial. 10. Condeno a ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ a pagar las costas procesales de la reconvención.” El 31 de julio de 2018, tras solicitud efectuada por CVC de aclaración de la meritada Sentencia, se dictó Auto (…), que acordó: “Tercero.–En cuanto a la petición de la parte demandada, se deduce de propia sentencia que la condena establecida en el apartado 5 del Fallo lo es en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho décimo de la sentencia, pues en todo caso se declara que ello ha de serlo en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial, que es precisamente lo que sirve de base para las declaraciones que se contienen en el Fundamento de Derecho Décimo; no obstante lo cual, se accede a dicha aclaración porque nada añade a lo resuelto. (...) Parte dispositiva. Se aclara el apartado 5 del Fallo de la Sentencia añadiendo que la condena que en él se establece lo es en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho Décimo de la sentencia.” El objeto del Contrato de Colaboración Especial, su eficacia, es fundamental. Y así se establece en el Fundamento de Derecho Décimo de la Sentencia de 23 de julio de 2018 que tiene el siguiente tenor: “Décimo.–En cuarto lugar, la actora pide en el suplico de la demanda que se condene a la demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta petición debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 (documento n.º 10 de la demanda) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultasen necesarias. Por ello, la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia.” Formulado Recurso de Apelación por CVC contra la citada Sentencia y su Auto aclaratorio, en fecha 29 de mayo de 2019 se dictó por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia la Sentencia n.º 224 en el Rollo 832/2018 (…), por la que, se resuelve: “1.º Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Compañía Valenciana de Contratación S.L. 2.º Revocamos parcialmente la sentencia de 23 de julio de 2018 del Juzgado de Primera Instancia N.º 19 de Valencia y, en su lugar, se dicta otra por la que: ‘Confirmamos los apartados l, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9 y 10. Se revoca el apartado 4 que se deja sin efecto’. 3.º Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas causadas en esta instancia. 4.º Se acuerda la devolución del depósito efectuado por el/la recurrente.” Finalmente, formulado Recurso de Casación por CVC ante el Tribunal Supremo, mediante Auto de 22 de diciembre de 2021 dictado en el expediente Casación 4714/2019 (…), se acordó: 1.º Inadmitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Compañía Valenciana de Contratación S.L. contra la sentencia 224/2019, de 29 de mayo, dictada por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6.ª, en el rollo de apelación n.º 832/2018, dimanante de los autos del juicio ordinario n.º 19/2017 del Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Valencia. 2.º Declarar firme dicha sentencia. 3.º Imponer las costas a la parte recurrente y declarar la pérdida del depósito constituido. 4.º Y remitir las actuaciones, junto con testimonio de esta resolución al órgano de procedencia. Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.” Mediante Diligencia de Ordenación de 9 de febrero de 2022, dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, se tuvo por recibido el Rollo y Autos procedentes del Tribunal Supremo con oficio y certificación de la anterior resolución, y mediante Diligencia de Ordenación de 15 de febrero de 2022, se tuvieron por recibidas las actuaciones procedentes de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, con testimonio de la resolución dictada por aquella en segunda instancia y que fue recurrida en casación ante el Tribunal Supremo. Por tanto, el Contrato de Colaboración Empresarial formalizado en la Escritura Pública otorgada el 16 de marzo de 2010, en la que se constituye el derecho de superficie y el poder especial para que dicho negocio jurídico sea eficaz, no puede verse afectado por interpretaciones contrarias a lo ya resuelto por la jurisdicción civil. Así las cosas, resulta pues, que en virtud de la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Valencia de 23 de julio de 2018 y su Auto aclaratorio, cuyos pronunciamientos fueron confirmados por la Sentencia de 29 de mayo de 2019 dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, y todo ello confirmado por el Tribunal Supremo en su Auto de 22 de diciembre de 2021: a. El contrato de Colaboración Empresarial de 16 de marzo de 2010 suscrito entre Vytrusa y CVC en virtud del cual CVC otorgó un apoderamiento a favor de Vytrusa, no ha sido resuelto y está vigente. b. CVC fue condenada (apartado 5.º del Fallo de la Sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme) “a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial.” c. Que según el Auto aclaratorio de la Sentencia, esta condena lo es en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho Décimo de la sentencia. ' d. Y según reza este Fundamento de Derecho Décimo de la Sentencia de Primera Instancia, esta condena acogida en la Sentencia, “debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 (documento n.º 10 de la demanda) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultasen necesarias. Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia.” Por tanto, resulta incomprensible que estando facultada la apoderada especialmente para subsanar o modificar cualquier extremo o circunstancia que afecte a la eficacia del negocio jurídico declarado válido, o cualquier cuestión que afecte a su inscripción en cualquier Registro público, tal derecho se vea afectado por una interpretación arbitraria del Registro de la Propiedad, extralimitándose de sus competencias, contrariando gravemente el derecho de esta parte. Segundo.–Apoderamiento especial para subsanar o modificar la escritura pública otorgada en fecha 16 de marzo de 2010, en todos aquellos extremos que afecten a la eficicacia [sic] del negocio jurídico o impidan su inscripción en un registro público: el juicio de suficiencia es una facultad del notario autorizante. Simplemente basta leer la cláusula undécima, de la Escritura Pública otorgada en fecha 16 de marzo de 2010 (protocolo 363), que contiene el apoderamiento especial otorgado con carácter irrevocable por la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.” (poderdante), a la sociedad Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” (apoderada), para que se observe por cualquier persona independiente y objetiva, que las facultades apoderadas son las más amplias posibles para lograr la eficacia y la inscripción en un Registro Público de lo que constituye el negocio jurídico que se formaliza en dicho documento público. El mismo notario autorizante, otorga la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2023 (protocolo 1028), es decir, el mismo fedatario público que ha redactado el poder y sus facultades, que ha estudiado y redactado el documento público que formaliza el Convenio Empresarial de Colaboración que constituye el derecho de superficie, desarrollando su competencia profesional, realiza el juicio positivo de suficiencia de facultades, y expresamente aludiendo al poder especial del documento público 363/2010, señala en la escritura pública (1028/2023), que la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial. Y realiza este juicio positivo de suficiencia de facultades, por ser su competencia y por ser como lo razona, porque así se lee. Por tanto, calificar negativamente la inscripción por parte del Registro de la Propiedad, basando su motivo desfavorable en la extralimitación de facultades del poder, que es realmente lo que subyace en los supuestos Defectos 1 y 2, contraviene el propio Derecho, ya que estas facultades son propias de las otorgadas y así no solo se lee, sino que así ha sido sometido al juicio de suficiencia del notario otorgante, porque además no puede ser de otro modo, teniendo en cuenta la documental obrante en relación a este concreto negocio jurídico, no en cono siendo facultad del Registro de la Propiedad, someter el documento a un nuevo juicio de suficiencia. La calificación negativa es pura arbitrariedad. El juicio de suficiencia, por parte del Notario otorgante, de las facultades de representación, su reseña en el documento público, así como las facultades del Registrador en relación a la verificación de dicho juicio de suficiencia encuentran su regulación en el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que dispone lo siguiente: “1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. 2. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación. 3. Deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.” Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral “a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación”. Teniendo en cuenta lo dispuesto por el anterior precepto, nuestro Tribunal Supremo ha delimitado el alcance de la calificación del Registrador en relación con el juicio de suficiencia de la representación realizado por el Notario otorgante del título objeto de inscripción. De esta forma, la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil Pleno), de fecha 20-112018, no 643/2018, rec. 262/2016 señala lo siguiente: “En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar ‘la capacidad de los otorgantes’, y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la ‘reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado’, debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial. 3. Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una ‘reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada.” En similares términos, la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1.ª, de fecha 01-06-2021, n.º 378/2021, rec. 2605/2018: “Bajo este régimen legal, el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas. El examen de la suficiencia del apoderamiento también está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha examinado completa y rigurosamente la validez y vigencia del poder y la suficiencia de las facultades que confiere, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado.” Teniendo en cuenta lo dispuesto por el precepto y jurisprudencia citados, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución de 6 de julio de 2022, dictada en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de una hipoteca, señala lo siguiente: “De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones (véase Resoluciones citadas en los ‘Vistos’) cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes. Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.” Se observa que, en el presente supuesto, el título objeto de la calificación recurrida contiene reseña del juicio de suficiencia de la representación realizada por el Notario autorizante que cumple con los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos, con lo que la calificación realizada excede de las facultades que la Registradora poseía en relación a la verificación del juicio de suficiencia realizado por el Notario, realizando una auténtica revisión de dicho juicio de suficiencia lo que, como se ha visto, es una posibilidad expresamente prohibida. Como hemos venido fundamentando, nos encontramos con un concreto negocio jurídico al que debe dotársela de una segura eficacia y debe tener acceso al Registro de la Propiedad, y se han puesto los instrumentos y facultades al buen fin de lo que constituye el objeto del citado negocio jurídico. Debe resaltarse además que, en el presente supuesto, existen resoluciones judiciales firmes que han de ser ejecutadas, siendo reseñadas las mismas en la propia calificación recurrida con lo que se refuerza la legitimación y representación del otorgante de forma coherente con lo dispuesto en dichas Sentencias. Tercero.–La inscripción de las escrituras públicas presentadas en el registro de la propiedad es un derecho de la apoderada que no puede ser cercenado arbitrariamente por una calificación negativa registral que no se ajusta precisamente a derecho: necesidad de revisión de esta injusta decisión de la registradora de la Propiedad. Tal y como se ha tenido ocasión de razonar en Derecho en los anteriores fundamentos, si se analizan los supuestos defectos de la nota de calificación negativa registral, se observa que no son tales, significando la citada calificación un acto arbitrario que debe ser expulsado del ordenamiento jurídico al ser contrario a Derecho. En la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2.003 (protocolo 1028), se rectifica ora anterior, la otorgada en fecha 16 de marzo de 2.010 (protocolo 363), para subsanar el presunto defecto señalado por la registradora de la propiedad, en su primera calificación negativa, esta de fecha 19 de mayo de 2023, en la que únicamente justificaba su decisión desfavorable a la inscripción del documento público, en lo siguiente: “No consta el plazo de la condición suspensiva consistente en el otorgamiento de la licencia de obras para la construcción de las instalaciones”. Esta calificación negativa consta en el mismo documento público que rectifica el anterior, subsanando este presunto defecto de manera rotunda, como más adelante razonaremos. No puede olvidarse el objeto del negocio jurídico por el que se constituye el derecho de superficie y se otorga el poder especial, formalizando un concreto acuerdo de colaboración empresarial entre dos sociedades, sometido a la Jurisdicción Civil, que lo ha declarado vigente, debiendo la sociedad Compañía Valencia de Contratación S.L., cumplir todas sus obligaciones en la medida en que resulte necesaria su intervención “y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia”. El poder especial dice lo que dice, y lo dice muy bien, por lo que no se entiende que la calificación negativa, señale que dicho poder no alcanza a extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie, afirmando de forma arbitraria, sin más análisis, que no existe congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas. No se puede estar de acuerdo con esta injusta afirmación, que ella si adolece de incongruencia. Primero analicemos de nuevo que dice el poder especial otorgado: “La sociedad ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ apodera con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta. los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público pudiendo incuso [sic] como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. El poder especial se otorga subsanar o modificar todo lo que afecte a la eficacia del negocio jurídico que se establece, y para que este despliegue todos sus efectos a través de la inscripción del mismo en cualquier Registro Público. El poder especial apodera la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”, que a subsanar o modificar todo extremo que impida cumplir con el objeto final del negocio jurídico: La eficaz gestión integral del contrato de concesión de la obra pública comprendida en el proyecto de Gestión de Residuos urbanos de la zona X, XI y XII, área de gestión 2 de la Comunidad Valenciana, tal y como se determina en el propio documento público, al ser la sociedad apoderada, la adjudicataria del concurso público convocado por el Consorcio de Residuos para el proyecto especificado. Por eso se otorga un poder irrevocable lo más amplio posible para que el negocio jurídico sea eficaz y llegue a buen fin. Y por eso la sociedad poderdante le otorga a la apoderada las más amplias facultades, que el notario valora en su juicio positivo de suficiencia. Justo porque no puede ser de otro modo, sin que exista conflicto de intereses, ni autocontratación, ni se fija unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva, siendo este supuesto defecto una imposición injusta que vacía de contenido todo el derecho de la apoderada, concesionaria del Proyecto de Gestión de Residuos. La Escritura Pública otorgada en fecha 6 de junio de 2.023 (protocolo 1028), se ajusta a derecho y debe ser objeto de inscripción registral. Primero porque el otorgante de la misma está facultado para comparecer ante el Notario y otorgarla, pues así se expresa en el poder especial. Y segundo, porque si analizamos la disposición que rectifica el anterior documento público (Escritura 16 marzo 2010; protocolo 363), este dice: “A) Rectificación. Que rectifica la escritura reseñada haciendo constar que, a efectos registrales, la condición suspensiva deberá cumplirse en el plazo de veinticuatro años a contar desde el otorgamiento de la escritura 363/2010, es decir que deberá cumplirse antes del día diecisiete de marzo de dos mil treinta y cuatro.” Como se aprecia no hay una fijación unilateral del plazo de duración de la condición suspensiva, como arbitrariamente afirma la Registradora de la propiedad, lo que hay es una fijación del plazo de conformidad al objeto del negocio jurídico, pues el plazo se vincula a la concesión del Proyecto de Gestión de Residuos Sólidos. Es más el plazo es el más desfavorable para la apoderada, pues nada gana en tiempo, fuera de lo que constituye el objeto del negocio jurídico, y en nada se perjudica a la sociedad poderdante, que pactó un concreto acuerdo de colaboración empresarial, que se elevó a documento público, y cuyo plazo estaba implícito en la forma establecida. Es tan claro lo expuesto que no entendemos realmente el porqué de la emisión de la arbitraria calificación negativa de la registradora de la propiedad, que debe ser corregida, pues de lo contrario, sí que se afecta a la eficacia de lo pactado expresamente entre las partes, que ha sido reconocido vigente y ajustado a derecho por la Jurisdicción civil, no pudiendo ser vaciados de contenido los derechos de la sociedad apoderada, concesionaria del proyecto público de Gestión de Residuos Sólidos, Derechos que deben desplegar todos sus efectos. Por último, respecto al supuesto tercer defecto, respecto a las coordenadas indicando que es necesario aportar nueva RGA a efectos de la tramitación del procedimiento del art. 199 LH con la nueva representación, decir, que es un error del Registro de la Propiedad, reconocido por el propio Registro de la Propiedad (…) correo electrónico remitido desde la cuenta de correo ». IV Notificada la interposición del recurso a don Simeón Ribelles Durá, notario de Valencia, como autorizante del título calificado, con fecha de 24 de agosto de 2023 realizó las alegaciones siguientes. «1. Respecto a la extralimitación de la sociedad apoderada al ejercer el poder. Para que la publicidad del Registro despliegue todos sus efectos, el principio registral de especialidad exige, como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro, que el derecho que se pretende inscribir quede configurado de modo que los terceros conozcan la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito. La falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y la determinación del plazo para el cumplimiento de la condición no es uno de los “extremos esenciales del contrato”, perfecto sin necesidad de fijar plazo, pero sí que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad, como tuvo acierto la registradora de advertir en la calificación negativa de la escritura, cuya rectificación motivó la calificación que ahora se recurre. Por ello, la rectificación se limita a hacer constar “que, a efectos registrales, la condición suspensiva deberá cumplirse en el plazo de veinticuatro años a contar desde el otorgamiento de la escritura 363/2010, es decir, que deberá cumplirse antes de 17 de marzo de dos mil treinta y cuatro”; la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales, no afecta a la sustantividad del negocio. No cabe decir que la rectificación es de “extremos esenciales del contrato” porque el contrato no se rectifica, pero para remover el obstáculo que impide su inscripción en el registro, se fija un plazo, no entre las partes, que no lo necesitan, sino para que la publicidad del Registro sea efectiva. Pero, aunque no fuese así, y se considere que la falta de determinación del plazo es un elemento esencial del contrato, el poder se dio precisamente para la “la subsanación de esta escritura (de constitución del derecho de superficie sujeto o condición suspensiva) en aquellos extremos que afecten a su eficacia”, no solo para “la subsanación o modificación de la escritura en aquellos extremos que (…) impidieren su inscripción en un Registro público. En fin, corresponde al notario, conforme el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre y la jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General, emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas del apoderado, reseñando el documento auténtico exhibido del que resulta la representación alegada; ambos extremos constan en la escritura 1028/2023 reseñada. 2. Respecto de la existencia de autocontratación y el conflicto de intereses no salvado expresamente en el poder. La Registradora en el ámbito de la calificación registral, aprecia en la escritura de rectificación la existencia de conflicto de intereses y la falta de licencia del dominus negotii, para salvarlos, pero ni existe lo uno ni falta lo otro. No hay colisión de intereses porque el contrato está celebrado entre las dos partes otorgantes, la relación jurídica está establecida; para dar efectividad a esa relación, en concreto para su inscripción, es para lo que se determina el plazo a efectos registrales, sin que se pueda poner en riesgo la imparcialidad y rectitud del autocontratante, al establecer un plazo; plazo que por otra parte coincide con el mismo del derecho de superficie. Faltando la colisión de intereses y no habiendo indicios de imparcialidad, no hay razón suficiente para negar la eficacia del autocontrato (como se extrae de la antigua Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, que confirmó la línea directriz de admitir el contrato consigo mismo, respecto del cual se mostró inicialmente poco propicio el Tribunal Supremo). Aun admitiendo el conflicto de intereses, la facultad de “autocontratación y/o múltiple representación está implícita en el mismo poder especial”, porque dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad, el poder es inútil, no se puede ejercer de ninguna de las maneras.» V Mediante escrito, de fecha 22 de agosto de 2023, la registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. En su escrito, informaba de que el recurso se interpone por don S. O. C. como representante de «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.» y apoderado de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», las dos sociedades intervinientes en la escritura, representado a esta última sociedad en uso del poder conferido que había motivado la calificación, siendo que ésta sociedad se ha opuesto a la inscripción en varias ocasiones. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 24.4 de la Ley del Notariado; 143, 145, 148, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 y, de, Sala de lo Civil, 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985, 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 de abril y 25 de mayo de 2017, 12 de abril, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 13 de febrero y 1 de octubre de 2020, 23 y 29 de junio, 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, 3 de enero y 22 de noviembre de 2022 y 9 de marzo, 19, 23 y 27 de abril y 9 y 22 de mayo de 2023. 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de rectificación de otra relativa a constitución de derecho de superficie sometida a condición suspensiva en la que concurren las circunstancias siguientes: – Mediante escritura de fecha 6 de junio de 2023 se rectificó otra de fecha 16 de marzo de 2010, de constitución de derecho de superficie sometido a condición suspensiva, para subsanar la calificación de fecha 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. – Una de las sociedades intervinientes –«Compañía Valenciana de Contratación, S.L.»– está representada por don S. O. C., y consta lo siguiente: «Legitimación.–Ejerce esta representación en virtud de escritura, de este protocolo, autorizada por mí, el día 16 de marzo de 2010, número 363 de protocolo otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tengo a la vista por figurar en el protocolo de mi cargo y de la que resulta la facultad del apoderado de pedir y obtener copias del poder, y en la que no consta nota de su revocación, en la que apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». El compareciente actúa en representación de la sociedad «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» en su calidad de representante de la sociedad «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», y «dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». En la escritura se hace «juicio positivo de suficiencia de facultades» de la forma siguiente: «Me asegura la vigencia e ilimitación de dicha escritura de poder, en la que aprecio que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.–A mi juicio las facultades representativas acreditadas en la presente escritura de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ y en todas aquellas que el compareciente en la presente escritura ha hecho uso del poder especial otorgado por Don J. M. S., en virtud de su cargo de administrador único (inscrito en el Registro Mercantil de Valencia, Hoja citada V-123464, inscripción 1.ª), contenido en la citada escritura 363/2010, no obstante la falta de inscripción, son suficientes para el acto jurídico, objeto de este instrumento público, rectificación constituyen [sic] un derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y todos sus extremos complementarios (…)». – En la escritura se hace rectificación de lo siguiente: «Error que se rectifica. El de no constar el plazo de condición suspensiva, defecto que impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura, y que ha sido puesto de manifiesto por la calificación registral que se incorpora a esta escritura». – El poder que se utiliza proviene de la escritura antes citada, de fecha 16 de marzo de 2010, relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder», en la cual, en su cláusula undécima, consta lo siguiente. «Poder.–La sociedad “Compañía Valenciana de Contratación, S.L.” apodera con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.”, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la modificación o subsanación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia, o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas o linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». – Debido a desavenencias por la resolución del contrato por una de las sociedades contratantes, la sociedad apoderada, «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», el día 4 de enero de 2017, interpuso demanda de juicio ordinario frente a la poderdante, «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», en la que, en relación con el contrato de colaboración empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron acciones declarativas, que tenían como objeto, en esencia, que se declarase la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial y la vigencia del mismo; mediante sentencia de 23 de julio de 2018 se dictó lo siguiente: «Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia»; esta sentencia fue objeto de apelación y confirmada por la Audiencia Provincial en cuanto a los apartados que interesan al expediente el día 29 de mayo de 2019; formulado recurso de casación ante el Tribunal Supremo, mediante Auto de fecha 22 de diciembre de 2021, se acordó inadmitir el recurso y declarar firme la sentencia citada antes. En el apartado quinto del fallo de la sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme, consta lo siguiente relativo a la condena: «a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; en el Auto aclaratorio de la sentencia, dicta que esta condena lo es en los términos que constan en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordena lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». La registradora señala inicialmente tres defectos, de los que dejó sin efecto el tercero y mantuvo los otros dos, por lo que se recurren solo los dos primeros que son: a) vista la reseña de facultades del notario, la representación alegada «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» excede las facultades reseñadas en el poder; en tanto el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas, teniendo en cuenta el inciso final del fundamento décimo de la citada sentencia procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», y b) existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto don S. O. C. comparece representando a ambas sociedades, «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» y «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente; resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral; siempre que haya conflicto de intereses debe constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. El notario autorizante alega lo siguiente: que la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y la determinación del plazo para el cumplimiento de la condición no es uno de los «extremos esenciales del contrato», perfecto sin necesidad de fijar plazo, pero sí que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad; que la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales, no afecta a la sustantividad del negocio y no cabe decir que la rectificación es de «extremos esenciales del contrato» porque el contrato no se rectifica, pero, para remover el obstáculo que impide su inscripción en el Registro, se fija un plazo, no entre las partes, que no lo necesitan, sino para que la publicidad del Registro sea efectiva; que el poder se dio precisamente para la «la subsanación de la escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia», no solo para «la subsanación o modificación de la escritura en aquellos extremos que impidieren su inscripción en un Registro público»; que no hay colisión de intereses porque el contrato está celebrado entre las dos partes otorgantes y la relación jurídica está establecida; que para dar efectividad a esa relación, en concreto para su inscripción, es para lo que se determina el plazo a efectos registrales, sin que se pueda poner en riesgo la imparcialidad y rectitud del autocontratante, al establecer un plazo; que el plazo, por otra parte, coincide con el mismo del derecho de superficie; que faltando la colisión de intereses y no habiendo indicios de imparcialidad, no hay razón suficiente para negar la eficacia del autocontrato; que aun admitiendo el conflicto de intereses, la facultad de «autocontratación y/o múltiple representación está implícita en el mismo poder especial» porque dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad, el poder es inútil, y no se puede ejercer de ninguna de las maneras. 2. En cuanto al primero de los defectos señalados, según el cual la representación alegada de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» excede las facultades reseñadas en el poder, limitado a la subsanación de extremos de eficacia o que impidan su inscripción sin que pueda entenderse que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie, la cuestión planteada debe resolverse con el mismo criterio que para supuestos análogos, siguió este Centro Directivo en Resolución de 23 de junio de 2021 (reiterado en otras posteriores, como las de 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, entre otras). El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación». La referida norma legal ha sido objeto de interpretación por el Tribunal Supremo (vid. Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio). En las citadas Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021 se afirma que cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial. Y el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas. En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada reseña el poder objeto de debate y emite el juicio de suficiencia de facultades representativas en la forma expresada en el anterior fundamento de derecho, en una forma tal que debe concluirse que esa reseña del documento auténtico del que resulta la representación expresa las circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el título autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado. 3. La registradora motiva el defecto en que el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; y que, en consecuencia, no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas, teniendo en cuenta el inciso final del fundamento décimo de la sentencia recaída, procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.». En definitiva, entiende que el juicio de suficiencia del notario no es congruente. Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015 25 de octubre de 2016, 19 de julio de 2017, 9 de enero, 17 de septiembre, 11 de octubre y 18 de diciembre de 2019, 11 de marzo, 4 de junio y 31 de agosto de 2020, 7 de junio y 1 de julio de 2021, 14 de marzo, 11 de abril, 6 y 11 de julio y 4 de noviembre de 2022 y 9 de marzo y 27 de abril de 2023). Así resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo antes mencionadas. En primer lugar, como alega el notario autorizante, la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, ni es uno de los «extremos esenciales del contrato», que es perfecto sin necesidad de fijar plazo; pero ocurre que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad. Por tanto, la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales y no afecta a la sustantividad del negocio, pero para remover el obstáculo que impide su inscripción en el Registro, se fija un plazo para que la publicidad registral sea efectiva. De hecho, el poder conferido concede facultades para «la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios». En segundo lugar, hay que recordar lo dictado por el Juzgado en la sentencia que es firme tras la confirmación en el Tribunal Supremo. En el apartado quinto del fallo de dicha sentencia de primera instancia consta lo siguiente relativo a la condena: «a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; según el auto aclaratorio de la sentencia, esta condena lo es en los términos que constan en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordena lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». En consecuencia, los tribunales de Justicia ya han resuelto las cuestiones planteadas en este asunto, y se ha producido ya «la intervención judicial supliendo la voluntad de Compañía Valenciana de Contratación»; añadir nuevas intervenciones de los jueces y tribunales en esta cuestión supondría alimentar un estrépito judicial innecesario. Por tanto, el juicio de suficiencia emitido por el notario es congruente y debe revocarse el defecto señalado. 4. El segundo defecto señala que existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto don S. O. C. comparece representando a ambas sociedades, fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente; resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral; por tanto, entiende la registradora que, siempre que haya conflicto de intereses debe constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. En relación con el autocontrato, según la doctrina de esta Dirección General (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017 y 31 de octubre de 2020), «al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses. Y ya en Resolución de 13 de febrero de 2012 se puso de relieve que “en resumen, la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, ya que, según el artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, ‘la validez de los actos dispositivos por lo que resulte de las escrituras públicas…’, y lo cierto es, en cualquier caso, que la autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o autorización del ‘dominus’. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’ que permita salvar dicha autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad, ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay que llegar también cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia de que se entienda que la voluntad del representado, que permite dicha autocontratación, constituye una particular forma de poder de representación (poder para autocontratar); una modalización del genérico poder de representación; o una autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la existencia de la licencia, autorización o ratificación del 'dominus negotii', salvo que la calificación sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la autocontratación o del conflicto de intereses”». Debe tenerse en cuenta que no es lo mismo un contrato formalizado en ejercicio de un poder específico que de un poder general; o aquel en el que el contratante sea un tercero ajeno al apoderado o que el contratante sea al mismo tiempo el apoderado de la contraparte (cfr. la citada Resolución de 31 de agosto de 2020). En cuanto el carácter general o especial del poder, el artículo 1712 del Código Civil distingue entre mandato general y el mandato especial según que comprenda «todos los negocios del mandante» o «uno o más negocios determinados»; y, por otra parte, el artículo 1713 del mismo Código establece que el «mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración» y que para realizar actos «de riguroso dominio», como sin duda en el presente contrato, «se necesita mandato expreso». Por último, tampoco puede compartirse el criterio de la registradora por el que considera que el apoderamiento recíproco para subsanar pactado en la escritura subsanada no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses. Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la necesidad de ponderar adecuadamente las circunstancias de la actuación representativa cuando concurra en la persona del representante una situación de conflicto de intereses. Por ello, ha entendido que, al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017, 17 de agosto y 17 de diciembre de 2020, 5 de octubre de 2021 y 9 de marzo de 2023). Pero en el presente caso es determinante el hecho de que, mediante una cláusula más del contrato de fecha 16 de marzo de 2010, relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder» y ante la eventualidad de que no se logre su inscripción en el Registro de la Propiedad, las partes se otorgan poder recíprocamente para que, ejercidas las facultades conferidas con relación al propio contrato, se obtenga la inscripción. Por tanto, es de esencia a la situación descrita la existencia de conflicto en cuanto el apoderado es la contraparte contractual. La integración en la causa del poder de la situación de conflicto no permite otra conclusión. En definitiva, como resulta del texto transcrito, la autorización a las otras partes contratantes no puede tener otra lectura que la de salvar el inmanente conflicto de intereses que, por definición, existe cuando se otorga el poder a favor de la contraparte para actuar en el ámbito del propio contrato, lo que, además, excluye una interpretación reductora o basada en la distinción entre conflicto de intereses y autocontratación. Por otra parte, en Resolución de 25 de octubre de 2016, se afirma lo siguiente: «Según la recta interpretación de tales preceptos legales, basada en la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, el primero de ellos no atiende propiamente a la naturaleza de los actos –de administración o disposición– sino al ámbito de los negocios del mandante a que se refiere, es decir al alcance o a la extensión del mandato respecto de la esfera de asuntos o intereses del mandante (y no en el sentido técnico del término “negocio jurídico”). Y el segundo, el artículo 1713, atiende al contenido de las facultades conferidas al mandatario, de modo que la exigencia de mandato expreso a que se refiere el párrafo segundo comporta la necesidad de que la posibilidad de realizar actos de riguroso dominio conste inequívocamente. Por lo demás, en relación con esta exigencia, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1990, “la calificación de un mandato como expreso no depende de que su otorgamiento exigiese una determinada formalidad y constancia escrituraria, y así se ve que el artículo 1710, párrafo segundo, del Código permite que pueda darse por instrumento público o privado y aun de palabra; en esta misma línea se encuentra la doctrina jurisprudencial, al establecer que ‘la validez del mandato, por su carácter consensual, viene determinada por la existencia del consentimiento cualquiera que sea la forma en que se manifieste expresa o tácita, por escrito o verbal, siendo perfectamente compatible con estas formas de exteriorización el mandato expreso, que, desde luego, puede darse verbalmente, no siendo equivalente la distinción que hace el artículo 1712, con la del 1713 ya que en aquélla no atiende el legislador a los actos (de administración o de disposición) sino a los negocios que comprende el mandato’, doctrina que figura, entre otras, en las Sentencias de 3 de julio y 14 de diciembre de 1987, así como en la… de 27 de diciembre de 1966”. En la citada Sentencia de 27 de diciembre de 1966 se expresa lo siguiente: “…la distinción del artículo 1.713 del Código Civil entre mandato concebido en términos generales y mandato expreso para acto o actos determinados, no es equivalente a la del artículo 1.712 en mandato general y especial, ya que en ella no atiende el legislador a los actos, sino a los negocios que comprende el mandato, pudiendo por ello referirse un mandato concebido en términos generales, no sólo a un mandato general (comprensivo de todos los negocios del mandante), como cuando se confía genéricamente la misión de realizar cuanto sea necesario para una determinada gestión, sino a un mandato especial (que abarca solamente uno o más negocios determinados), como cuando se constituye para todo lo concerniente a una finca, por otra parte puede existir un mandato expreso para acto o actos determinados que se refiera bien a un mandato especial, que será lo corriente, bien a un mandato general, comprensivo de los actos dispositivos de todos los negocios del mandante, por lo que evidentemente el artículo 1.713 regula una cuestión de extensión del mandato y no de forma del mandato, lo único que se deduce es que cuando el mandato se extiende a los actos de disposición es necesario que esto sea claramente precisado, habiendo declarado en este sentido la jurisprudencia que para realizar actos de riguroso dominio por medio de mandatario exige el apartado segundo del artículo 1.713 que el mandato sea expreso o para negocio determinado, por ser insuficiente el concebido en términos generales a que alude el primer apartado del mismo artículo, mas no cabe confundir estas modalidades del mandato por razón de operaciones confiadas al mandatario, con las de mandato expreso y tácito a que se refiere el artículo 1.710 por razón de la forma en que es exteriorizada la declaración de voluntad…”». En el presente caso, en primer lugar, el notario al emitir el juicio de suficiencia, expresa lo siguiente: «(…) dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». Como alega el notario, dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad el poder sería inútil, y no se podría ejercer de ninguna de las maneras. A vista de la redacción, ciertamente se indica por el notario la circunstancia de que esté salvada la autocontratación, pero, es más, no tendría sentido el poder especial de otro modo. Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales en estos casos». En segundo lugar, aunque no haya una relación amistosa entre las sociedades, lo que se acredita con el conjunto de resoluciones judiciales relatadas, lo cierto es que el poder especial deviene con el carácter irrevocable de la escritura de fecha 16 de marzo de 2010, que ha sido reiterado en su eficacia por los tribunales de Justicia: «por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». En definitiva, los tribunales han resuelto sobre la cuestión. En consecuencia, el defecto debe ser revocado. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 15 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don S. O. C., en nombre y representación de las mercantiles «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, SA» y «Compañía Valenciana de Contratación, SL», contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Játiva número 1, doña Paula Escrivá Giner, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra relativa a constitución de derecho de superficie. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 6 de junio de 2023 por el notario de Valencia, don Simeón Ribelles Durá, se otorgaba rectificación de la escritura otorgada ante el mismo notario el día 16 de marzo de 2010, de constitución de un derecho de superficie sometido a condición suspensiva, para subsanar la calificación de fecha 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. A los efectos que interesan en este expediente, una de las sociedades intervinientes –«Compañía Valenciana de Contratación, SL»– estaba representada por don S. O. C. y constaba lo siguiente: «Legitimación.–Ejerce esta representación en virtud de escritura, de este protocolo, autorizada por mí, el día 16 de marzo de 2010, número 363 de protocolo otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tengo a la vista por figurar en el protocolo de mi cargo y de la que resulta la facultad del apoderado de pedir y obtener copias del poder, y en la que no consta nota de su revocación, en la que apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias (…). El señor compareciente actúa en representación de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ en su carácter de representante de la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’. Y dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». En la escritura se hacía «Juicio positivo de suficiencia de facultades» de la forma siguiente: «Me asegura la vigencia e ilimitación de dicha escritura de poder, en la que aprecio que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.–A mi juicio las facultades representativas acreditadas en la presente escritura de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ y en todas aquellas que el compareciente en la presente escritura ha hecho uso del poder especial otorgado por Don J. M. S., en virtud de su cargo de administrador único (inscrito en el Registro Mercantil de Valencia, Hoja citada V-123464, inscripción 1.ª), contenido en la citada escritura 363/2010, no obstante la falta de inscripción, son suficientes para el acto jurídico, objeto de este instrumento público, rectificación constituyen [sic] un derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y todos sus extremos complementarios, conforme a la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado (entre otras las que resultan de las RR. de 15 de febrero de 2003 y 21 de septiembre de 2005)». En la escritura se hacía rectificación de lo siguiente: «Error que se rectifica. El de no constar el plazo de condición suspensiva, defecto que impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura, y que ha sido puesto de manifiesto por la calificación registral que se incorpora a esta escritura». El poder que se utilizaba provenía de la escritura otorgada el día 16 de marzo de 2010 ante el mismo notario citado relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder», en la cual, en su cláusula undécima, constaba lo siguiente. «Poder.–La sociedad “Compañía Valenciana de Contratación, S.L.” apodera con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.”, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la modificación o subsanación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia, o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas o linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». Debido a desavenencias por la resolución del contrato por una de las sociedades contratantes, la sociedad apoderada, «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, SA», el día 4 de enero de 2017, interpuso demanda de juicio ordinario frente a la poderdante, «Compañía Valencia de Contratación, SL», en la que, en relación con el contrato de colaboración empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron dos acciones declarativas (una con carácter subsidiario a la otra), que tenían como objeto, en esencia, que se declarase la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial y la vigencia del mismo; mediante la sentencia número 208/2018, de 23 de julio, del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, se dictó lo siguiente: «Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia»; esta sentencia fue objeto de apelación y confirmada por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Sexta, en cuanto a los apartados que interesan al expediente el día 29 de mayo de 2019; formulado recurso de casación ante el Tribunal Supremo, mediante Auto, de fecha 22 de diciembre de 2021, se acordó inadmitir el recurso y declarar firme la sentencia antes citada. En el apartado quinto del fallo de la sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme, constaba lo siguiente relativo a la condena: «Condeno a la mercantil demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; en el Auto aclaratorio de la sentencia, dictaba que esta condena lo era en los términos que constaban en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordenaba lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». II Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Játiva número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Nota de calificación negativa. Asiento de presentación: 1438 tomo 139 del libro Diario. Numero de entrada: 3729. Fecha presentación: 30/11/2022. Presentante: don/doña Ribelles Durá, Simeón. Notario: valencia Simeón Ribelles Durá. No de protocolo: 2126/2022. Documentación: escritura rectificatoria y aclaratoria (refundición) de otras, en unión de escritura de rectificación de otra autorizada por el mismo notario en fecha 6 de junio de 2023, número 1028 de protocolo. En relación con el documento presentado en este Registro de la Propiedad, cuyas circunstancias identificativas se han relacionado le notifico que, con fecha de hoy, y de conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 y 322 de la Ley Hipotecaria, se ha dictado la siguiente calificación en base a los siguientes Hechos y fundamentos de Derecho: Se presenta la citada escritura de rectificación de otra, autorizada por el notario de Valencia, Don Simeón Ribelles Durá, en fecha 6 de junio de 2023, número 1028 de protocolo, para subsanar la calificación de 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie; comparece don S. O. C. en representación de Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A. y de Compañía Valenciana de Contratación SL haciendo uso de un poder irrevocable conferido a su favor en escritura autorizada por don Simeón Ribelles, el día 16 de marzo de 2010, número 363 (complementada por las citadas escrituras 1068/2010, 1537/2010, número 1641/2010, 1682/2010, 307/2011, 402/2011, 634/2011, 902/2011, 1054/2011, 53/2012, 700/2012 y 28/2014) otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tiene a la vista por figurar en su protocolo, en la que no consta nota de su revocación y se apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. Y consta juicio de suficiencia del notario autorizante. Se han presentado en este registro con ocasión de notificaciones de tramitación del art 199 LH para la inscripción de la obligatoria georeferenciación de la agrupación alegaciones por parte de Compañía Valenciana de contratación (titular registral de las fincas a agrupar y concedente del derecho de superficie) oponiéndose a la agrupación e inscripción del derecho de superficie, alegando que el compareciente carece de legitimación para actuar en nombre de Compañía Valenciana. Y aportándose con ocasión de dichas alegaciones sentencias de juzgado de primera instancia y de la audiencia provincial de Valencia. De la citada sentencia 208/18 en el fundamento de derecho décimo dispone el juzgado de primera instancia a la solicitud de obligar a la actora a condenar a la demandada a otorgar documentos públicos necesarios para obtener la completa inscripción en el registro de la propiedad que “la petición debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 [sic] la demandada otorgo a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar la subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieren su inscripción en un registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resulten necesarias. Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia. Asimismo, posteriormente se ha recibido por SIR desde la Confederación Hidrográfica del Júcar unidad de tramitación EA0043777 un expediente de contestación NR 2021TC0357 firmado por J. C. que hace referencia a que se comunicaba que existían parcelas afectadas por cauces no representados gráficamente y del que resulta que se presenta informe explicativo de la nueva representación gráfica y cuadro de coordenadas. Defecto 1: Vista la reseña de facultades del notario la representación alegada de compañía valenciana sl excede las facultades reseñadas en el poder; en tanto el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas. Art 98 ley 24/2001 art. 1459 CC Teniendo en cuenta el inciso final del fundamento 10 de la citada sentencia procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de Compañía Valenciana de Contratación Sl para la fijación del plazo, también así del Art. 1128 CC “Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél”. Defecto 2: Existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto Don S. O. comparece representando a ambas sociedades, Compañía Valenciana de Contratación SL y Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A. fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente. R. 21 octubre de 2011 Así de las R. 13 de febrero de 2012, R. 20 de octubre de 2015, R. 9 de marzo de 2017 Resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral. Siempre que haya conflicto de intereses debe de constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. Defecto 3: En el expediente se especifican nuevas coordenadas por la existencia de tramos que no estaban delimitados. De modo que aportándose dicho documento se estima que para no proceder a la invasión de cauces no delimitados en la anterior RGA es necesario aportar nueva RGA que recoja dichos cauces a efectos de la tramitación del procedimiento del 199 LH con la nueva representación. En virtud de lo cual, procede suspender la inscripción solicitada por los defectos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho. Contra la presente nota de calificación (…) Xàtiva, a seis de julio del año dos mil veintitrés. La Registradora (firma ilegible) Fdo. Paula Escrivá Giner.» Con fecha 31 de julio de 2023 se produjo «Nota complementaria y aclaratoria de la calificación negativa de fecha 06/07/2023», en la que, en lo que interesa, se disponía lo siguiente: «En relación con el documento presentado en este Registro de la Propiedad, cuyas circunstancias identificativas se han relacionado le notifico que, con fecha de hoy, y de conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 y 322 de la Ley Hipotecaria, se ha dictado la siguiente aclaración y reformulación de la nota de calificación expedida en fecha 6 de julio de 2023, pero tan sólo en cuanto al “defecto 3” en los términos que se citan a continuación, quedando subsistentes los defectos 1 y 2, sin que la presente aclaración suponga la interrupción o reinicio del plazo de prórroga del asiento ni del plazo para interponer en su caso el recurso que se estime oportuno. De este modo, habiendo sido revisado el citado documento que se hizo constar en el “defecto 3”, esto es, “SIR remitido desde la Confederación Hidrográfica del Júcar unidad de tramitación EA0043777 relativo al expediente de contestación N/R 2021TC0357 firmado por J. C.” se observa que las parcelas “afectadas por cauces no representados gráficamente (...) son las siguientes: polígono 2 parcela 43, polígono 2 parcela 44, polígono 2 parcela 64, polígono 10 parcela 71, polígono 11 parcela 14, polígono 11 parcela 116”, a que se refiere dicho escrito, no están incluidas en la representación gráfica (IVG con CSV: […]) en base al cual se inició en su día la tramitación del expediente del art. 199 LH para la agrupación de determinadas fincas registrales y su correspondientes parcelas catastrales, por lo que se entiende que las nuevas seis parcelas ahora citadas no corresponden presumiblemente a dicha agrupación, quedando sin efecto el citado “defecto 3”.» III Contra la anterior nota de calificación, don S. O. C., en nombre y representación de las mercantiles «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.» y «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» interpuso recurso el día 18 de agosto de 2023 mediante escrito en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente: «Digo I.–(…) II.–Es importante destacar que el referenciado documento público, se otorgó para subsanar la calificación negativa del mismo Registro de la Propiedad de Xátiva-1 de 19 de mayo de 2023, en la que únicamente se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. De esta forma, en la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2023 (1028 protocolo notarial), comparece ante el fedatario público, D. S. O. C., interviniendo en representación de la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”, así como en representación de la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.”. El Notario interviniente, expresamente hace uso de su facultad de ejercer sus competencias, haciendo juicio positivo de suficiencia de las facultades y legitimación de la persona que representando a las sociedades otorga el documento público. Es más respecto a la representación de la segunda sociedad, se señala expresamente que se ejerce la misma, en virtud de escritura de poder, otorgada ante el propio notario, en fecha 16 de marzo de 2010, con número 363 de su propio protocolo (complementadas por otras que se citan en la misma calificación registral), siendo el apoderamiento realizado con carácter irrevocable, por D. J. M. S., en su calidad de Administrador único de la sociedad poderdante, debiendo significar que este poder especial e irrevocable, se otorga para el buen fin del negocio jurídico que se constituye en dicho documento público, cuál es la constitución de un derecho de superficie que tiene por objeto. la eficaz gestión integral del contrato de concesión de la obra pública comprendida en el proyecto de Gestión de Residuos urbanos de la zona X, XI y XII. área de gestión 2 de la Comunidad Valenciana, tal y como se determina en el propio documento público, al ser la sociedad apoderada, la adjudicataria del concurso público convocado por el Consorcio de Residuos para el proyecto especificado, siendo necesaria la agrupación de las fincas relacionadas en la Escritura Pública. para la construcción y explotación de las infraestructuras públicas expresamente descritas. para la gestión, tratamiento y eliminación de residuos, que constituye el objeto del propio negocio jurídico vinculado directamente por las partes a la concesión. El propio notario en su juicio de suficiencia, señala, como no puede ser de otro modo, teniendo a la vista, y leyendo el poder especial otorgado con carácter irrevocable, en la escritura pública en la que se concede el derecho de superficie, que “la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial” (…). III.–Es el mismo notario interviniente, el que otorga la primera y la última de las escrituras públicas (así como todas las complementarias), y en todas, se utiliza el apoderamiento especial irrevocable que consta en la primera escritura pública en de fecha 16 de marzo de 2010 (363 de su protocolo), señalando expresamente la Cláusula Undécima de la misma, en relación al poder: “La sociedad ‘Compañía Valencia de Contratación S.L.’ apodera con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias.” IV.–Que a pesar de la claridad de lo expresado en los documentos públicos, y a pesar del juicio de suficiencia realizado por quien tiene la facultad y competencia para llevarlo a cabo, al ser el fedatario público otorgante, se establece por el Registro de la Propiedad de Xátiva-1 una calificación negativa apoyándose en unas supuestas alegaciones que desconocemos, presentadas en el procedimiento de tramitación del artículo 199 LH, realizado para la inscripción de la obligatoria georreferenciación de la necesaria agrupación de las fincas objeto del negocio jurídico, y dichas alegaciones las presenta al parecer, la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.”, (titular registral de las fincas a agrupar, concedente del derecho de superficie y del poder especial, siendo la obligada precisamente, a no afectar a la eficacia del negocio jurídico, y a no impedir su inscripción en un Registro Público), la que se opone a la agrupación e inscripción del derecho de superficie, alegando paradójicamente, al parecer, una supuesta falta de legitimación de la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” para actuar en su nombre. Estas afirmaciones gratuitas, que lo único que intentan es vaciar de contenido a los propios derechos y obligaciones reconocidos en los documentos públicos expresamente otorgados, sin más, sirven de “excusa” para pretender justificar, la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Xátiva-1, que viene a violentar las obligaciones y derechos constituidos libremente entre las partes, en una extralimitación impropia de las facultades y competencias del propio Registro de la Propiedad, dicho esto con el máximo respeto, y en el ejercicio estricto del derecho de defensa (…). Fundamentos de Derecho. Primero.–Resoluciones judiciales firmes dictadas sobre la vigencia y alcance de los compromisos relacionados con el contrato de colaboración empresarial y poder especial otorgado en escritura pública autorizada por el notario de Valencia, don Simeón Ribelles Durá en fecha 16 de marzo de 2.010, con número 363 de su protocolo. Como se ha podido comprobar en la narración fáctica precedente, el presente Recurso está íntimamente ligado con el alcance, vigencia y eficacia de lo que constituye el objeto de la relación jurídica entre las partes, que deriva de u nos concretos derechos y obligaciones que vinculan a las partes, sin que el Registro de la Propiedad, pueda convertirse en juez de lo ya juzgado, vaciando de contenido con su arbitraria interpretación a las propias resoluciones judiciales firmes recaídas, que condenan a la sociedad “Compañía Valencia de Contratación S.L., a que los actos y negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora (“Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”), haciendo uso del poder especial expresamente otorgado, al objeto de que el negocio jurídico pactado llegue a buen fin. La calificación negativa del Registro de la Propiedad de Xàtiva-1, se extralimita de su propia competencia y función, al vaciar de contenido completamente los efectos de las resoluciones judiciales firmes que dictadas por la Jurisdicción Civil vinculan a todas las partes, y al propio Registro de la Propiedad también. Viene a concluir la errónea calificación negativa, (obviando lo que en realidad dicen las propias Sentencias, es decir, olvidando la existencia de unos concretos procedimientos judiciales en los que han intervenido los Jueces y Tribunales sobre lo que constituye el objeto de la relación jurídica sometida a su tutela judicial), que debe producirse una nueva intervención judicial supliendo la voluntad de la Compañía Valenciana de Contratación, que ya la manifestó expresamente en la escritura pública de fecha 16 de marzo de 2.010 (número de protocolo 363). Inaudito, teniendo las resoluciones judiciales efectos de cosa juzgada. Así las cosas, el Registro de la Propiedad es incongruente con lo que fundamenta y trascribe, en relación a lo que verdaderamente dice el texto del poder especial que reproduce, así con el propio texto de la Sentencia 208/18 que igualmente reproduce. Esta circunstancia provoca que realmente la conclusión de la calificación negativa se convierta en arbitraria, al no responder a lo que las partes pactaron y los Tribunales han ratificado con rotundo fundamento de derecho. El texto del poder especial no ofrece lugar a duda alguna. Se apodera por la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.” (poderdante), “con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” (apoderada), para que a través de cualquier representante, voluntario y orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta (poderdante), los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacerlas segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. Y en este sentido, la Sentencia n.º 208/18, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, señala expresamente: “Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia”. Por tanto, realizado el juicio de suficiencia por el notario autorizante, sobre las facultades del apoderado, el Registro de la Propiedad no puede invadir esta competencia, y menos interpretar contrariamente y de forma arbitraria el texto de lo pactado libremente por las partes, y que ha sido sometido a la interpretación judicial, que dice que los actos o negocios jurídicos necesarios para dar eficacia al propio negocio jurídico logrando su inscripción. pueden ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder especial otorgado, lo que ha sido evaluado con el juicio de suficiencia por el notario, que recordemos ha intervenido en todos y cada uno de los documentos públicos. Decir lo contrario es ir contra el propio sentido de las cosas, contra lo que constituye el núcleo esencial de la relación jurídica establecida, más cuando el plazo de duración de la condición suspensiva a la que se ha sujetado el derecho de superficie está implícito en el documento público por el que se otorgó el derecho de superficie al vincularse directamente a la concesión adjudicada a la apoderada, y por ello se otorgó el poder especial por la poderdante. Por eso es arbitraria e injusta la calificación negativa del Registro de la Propiedad, por haber interpretado sin sentido, de forma incongruente con lo que en realidad autoriza el poder especial y ratifican las Sentencias, que no es otra cosa que la apoderada puede proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, y tiene la apoderada el derecho de utilizar el poder especial otorgado expresamente para ello, para realizar todo acto o negocio jurídico que sea necesario y/o conveniente para dotar de eficacia a lo que constituye el objeto de la relación jurídica, salvando todo obstáculo que pueda impedir su inscripción en un Registro Público. La arbitrariedad, injusticia, e incongruencia de la calificación negativa del Registro de la Propiedad que expresamente se impugna provoca el efecto contrario a lo que es propio del negocio jurídico establecido, ya resuelto por la jurisdicción civil, logrando de mantenerse hacerlo ineficaz e impidiendo su inscripción en el propio Registro, justo lo contrario a lo que se lee por cualquier persona objetiva e independiente en los propios documentos públicos y en las resoluciones judiciales firmes. La sociedad apoderada, Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A. (en adelante, Vytrusa), en fecha 4 de enero de 2017, interpuso Demanda de Juicio Ordinario frente a la poderdante Compañía Valencia de Contratación S.L. (en adelante, CVC), en la que, en relación con el Contrato de Colaboración Empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron dos acciones declarativas (una con carácter subsidiario a la otra), que tenían como objeto las siguientes: “1. Se declare la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial... como consecuencia del carácter asociativo (...) en consecuencia también se declare expresamente la vigencia del reseñado contrato de colaboración empresarial. 2. Subsidiariamente para el caso que no se admita la anterior petición, se declare la improcedencia de la resolución (...) por entender que no ha habido incumplimiento contractual por parte de mí representada (...) porque los incumplimientos que se reprochan (...) no son en ningún caso imputables a Vytrusa.” Y además, se ejercitaban también acciones de condena para el caso de que fuera estimada cualquiera de las dos acciones declarativas: “Como consecuencia de los pronunciamientos anteriores, se condene a CVC al cumplimiento de todas las aportaciones y obligaciones asumidas en el contrato de colaboración empresarial y en particular: – A otorgar a favor de Vytrusa la o las escrituras de constitución o complemento del derecho de superficie ya firmado que restan sobre otros inmuebles situados en la Zona de Ubicación de la Concesión Administrativa hasta alcanzar los 845.016 metros cuadrados que debía aportar CVC a Vytrusa según lo previsto en el contrato de colaboración empresarial y que se describieron en el Expositivo IV de la Escritura Pública de Acuerdo de Colaboración Empresarial autorizada en fecha 16 de marzo de 2010 (protocolo número 362/2010 del Notario Simeón Ribelles Durá, aportado como documento n.º 9) – A realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y que se han acompañado como documentos números 10 al 22, y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Entre los reseñados actos y negocios jurídicos se encuentran, a título meramente enunciativo, las agrupaciones, segregaciones, divisiones de inmuebles o cualquier otra figura jurídica así como también en relación con los títulos previos de adquisición de los inmuebles adquiridos por la demandada y que no constan inscritos en el Registro de la Propiedad, así como los actos o negocios jurídicos que se requieran para la primera inmatriculación en el Registro de la Propiedad de algunos de los inmuebles respecto de los que se otorgó el derecho de superficie. – A realizar todas las actuaciones que sean necesarias y/o convenientes hasta la obtención de las licencias y autorizaciones administrativas previstas en el contrato de colaboración empresarial, y pagando las cantidades asumidas en dicho contrato. Todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. El conocimiento de esta demanda recayó ante el Juzgado de Primera Instancia 17 de Valencia, autos de Procedimiento Ordinario n.º 19/17, en la que mediante escrito de 5 de mayo de 2017, la entidad demandada CVC contestó a la demanda formulada por Vytrusa, y a su vez, formulaba Demanda reconvencional en solicitud de indemnización de daños y perjuicios, amparado todo ello en el supuesto incumplimiento de Vytrusa de las obligaciones derivadas del Contrato de Colaboración Empresarial suscrito. En el escrito de Contestación a la demanda formulado por CVC (…), en relación a las alegaciones realizadas sobre los problemas registrales que Vytrusa se encontraba para el buen fin de la operación, se alegó por CVC lo siguiente: “d. Las circunstancias que refiere la nota registral son meras formalidades subsanables que, además, corresponde cumplimentar y subsanar a la propia actora tal como las partes acordaron en las escrituras de formalización del derecho de superficie en las que CVC apoderó a Vytrusa para que ‘pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectan a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro Público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias.” Como se puede apreciar la propia poderdante señala que el poder especial faculta para otorgar el documento ahora calificado negativamente de manera arbitraria por el Registro de la propiedad, interpretación que vacía de contenido a las propias resoluciones judiciales firmes. Así, en fecha 23 de julio de 2018 se dictó la Sentencia n.º 208/18 (…), cuya parte dispositiva es la siguiente: “1. Estimo en parte la demanda formulada por ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ contra ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ 2. Desestimo la reconvención formulada por ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ contra ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ 3. Declaro la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial contenido en la Escritura Pública de Acuerdo de Colaboración Empresarial firmada en fecha 16 de marzo de 2010 ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Valencia Don Simeón Ribelles Durá, con número 362 de su protocolo general, instada por la mercantil Compañía Valenciana de Contratación, S.L. por entender que no ha habido incumplimiento contractual por la actora porque los incumplimientos que se reprochan de contrario y que le sirven de base para la resolución del Contrato de Colaboración Empresarial no son en ningún caso imputables a la actora. 4. Condeno a la mercantil demandada al cumplimiento de todas las aportaciones y obligaciones asumidas en el contrato en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho noveno de esta Sentencia. 5. Condeno a la mercantil demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. 6. Condeno a la mercantil demandada a realizar todas las actuaciones que sean necesarias y/o convenientes hasta la obtención de las licencias y autorizaciones administrativas previstas en el contrato de colaboración empresarial, y pagando las cantidades asumidas en dicho contrato, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. 7. Absuelvo a ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ del resto de peticiones deducidas contra ella. 8. Absuelvo a ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ de la Pretensión deducida contra ella. 9. No se hace especial declaración sobre las costas de la demanda inicial. 10. Condeno a ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ a pagar las costas procesales de la reconvención.” El 31 de julio de 2018, tras solicitud efectuada por CVC de aclaración de la meritada Sentencia, se dictó Auto (…), que acordó: “Tercero.–En cuanto a la petición de la parte demandada, se deduce de propia sentencia que la condena establecida en el apartado 5 del Fallo lo es en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho décimo de la sentencia, pues en todo caso se declara que ello ha de serlo en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial, que es precisamente lo que sirve de base para las declaraciones que se contienen en el Fundamento de Derecho Décimo; no obstante lo cual, se accede a dicha aclaración porque nada añade a lo resuelto. (...) Parte dispositiva. Se aclara el apartado 5 del Fallo de la Sentencia añadiendo que la condena que en él se establece lo es en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho Décimo de la sentencia.” El objeto del Contrato de Colaboración Especial, su eficacia, es fundamental. Y así se establece en el Fundamento de Derecho Décimo de la Sentencia de 23 de julio de 2018 que tiene el siguiente tenor: “Décimo.–En cuarto lugar, la actora pide en el suplico de la demanda que se condene a la demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta petición debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 (documento n.º 10 de la demanda) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultasen necesarias. Por ello, la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia.” Formulado Recurso de Apelación por CVC contra la citada Sentencia y su Auto aclaratorio, en fecha 29 de mayo de 2019 se dictó por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia la Sentencia n.º 224 en el Rollo 832/2018 (…), por la que, se resuelve: “1.º Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Compañía Valenciana de Contratación S.L. 2.º Revocamos parcialmente la sentencia de 23 de julio de 2018 del Juzgado de Primera Instancia N.º 19 de Valencia y, en su lugar, se dicta otra por la que: ‘Confirmamos los apartados l, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9 y 10. Se revoca el apartado 4 que se deja sin efecto’. 3.º Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas causadas en esta instancia. 4.º Se acuerda la devolución del depósito efectuado por el/la recurrente.” Finalmente, formulado Recurso de Casación por CVC ante el Tribunal Supremo, mediante Auto de 22 de diciembre de 2021 dictado en el expediente Casación 4714/2019 (…), se acordó: 1.º Inadmitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Compañía Valenciana de Contratación S.L. contra la sentencia 224/2019, de 29 de mayo, dictada por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6.ª, en el rollo de apelación n.º 832/2018, dimanante de los autos del juicio ordinario n.º 19/2017 del Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Valencia. 2.º Declarar firme dicha sentencia. 3.º Imponer las costas a la parte recurrente y declarar la pérdida del depósito constituido. 4.º Y remitir las actuaciones, junto con testimonio de esta resolución al órgano de procedencia. Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.” Mediante Diligencia de Ordenación de 9 de febrero de 2022, dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, se tuvo por recibido el Rollo y Autos procedentes del Tribunal Supremo con oficio y certificación de la anterior resolución, y mediante Diligencia de Ordenación de 15 de febrero de 2022, se tuvieron por recibidas las actuaciones procedentes de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, con testimonio de la resolución dictada por aquella en segunda instancia y que fue recurrida en casación ante el Tribunal Supremo. Por tanto, el Contrato de Colaboración Empresarial formalizado en la Escritura Pública otorgada el 16 de marzo de 2010, en la que se constituye el derecho de superficie y el poder especial para que dicho negocio jurídico sea eficaz, no puede verse afectado por interpretaciones contrarias a lo ya resuelto por la jurisdicción civil. Así las cosas, resulta pues, que en virtud de la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Valencia de 23 de julio de 2018 y su Auto aclaratorio, cuyos pronunciamientos fueron confirmados por la Sentencia de 29 de mayo de 2019 dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, y todo ello confirmado por el Tribunal Supremo en su Auto de 22 de diciembre de 2021: a. El contrato de Colaboración Empresarial de 16 de marzo de 2010 suscrito entre Vytrusa y CVC en virtud del cual CVC otorgó un apoderamiento a favor de Vytrusa, no ha sido resuelto y está vigente. b. CVC fue condenada (apartado 5.º del Fallo de la Sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme) “a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial.” c. Que según el Auto aclaratorio de la Sentencia, esta condena lo es en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho Décimo de la sentencia. ' d. Y según reza este Fundamento de Derecho Décimo de la Sentencia de Primera Instancia, esta condena acogida en la Sentencia, “debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 (documento n.º 10 de la demanda) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultasen necesarias. Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia.” Por tanto, resulta incomprensible que estando facultada la apoderada especialmente para subsanar o modificar cualquier extremo o circunstancia que afecte a la eficacia del negocio jurídico declarado válido, o cualquier cuestión que afecte a su inscripción en cualquier Registro público, tal derecho se vea afectado por una interpretación arbitraria del Registro de la Propiedad, extralimitándose de sus competencias, contrariando gravemente el derecho de esta parte. Segundo.–Apoderamiento especial para subsanar o modificar la escritura pública otorgada en fecha 16 de marzo de 2010, en todos aquellos extremos que afecten a la eficicacia [sic] del negocio jurídico o impidan su inscripción en un registro público: el juicio de suficiencia es una facultad del notario autorizante. Simplemente basta leer la cláusula undécima, de la Escritura Pública otorgada en fecha 16 de marzo de 2010 (protocolo 363), que contiene el apoderamiento especial otorgado con carácter irrevocable por la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.” (poderdante), a la sociedad Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” (apoderada), para que se observe por cualquier persona independiente y objetiva, que las facultades apoderadas son las más amplias posibles para lograr la eficacia y la inscripción en un Registro Público de lo que constituye el negocio jurídico que se formaliza en dicho documento público. El mismo notario autorizante, otorga la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2023 (protocolo 1028), es decir, el mismo fedatario público que ha redactado el poder y sus facultades, que ha estudiado y redactado el documento público que formaliza el Convenio Empresarial de Colaboración que constituye el derecho de superficie, desarrollando su competencia profesional, realiza el juicio positivo de suficiencia de facultades, y expresamente aludiendo al poder especial del documento público 363/2010, señala en la escritura pública (1028/2023), que la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial. Y realiza este juicio positivo de suficiencia de facultades, por ser su competencia y por ser como lo razona, porque así se lee. Por tanto, calificar negativamente la inscripción por parte del Registro de la Propiedad, basando su motivo desfavorable en la extralimitación de facultades del poder, que es realmente lo que subyace en los supuestos Defectos 1 y 2, contraviene el propio Derecho, ya que estas facultades son propias de las otorgadas y así no solo se lee, sino que así ha sido sometido al juicio de suficiencia del notario otorgante, porque además no puede ser de otro modo, teniendo en cuenta la documental obrante en relación a este concreto negocio jurídico, no en cono siendo facultad del Registro de la Propiedad, someter el documento a un nuevo juicio de suficiencia. La calificación negativa es pura arbitrariedad. El juicio de suficiencia, por parte del Notario otorgante, de las facultades de representación, su reseña en el documento público, así como las facultades del Registrador en relación a la verificación de dicho juicio de suficiencia encuentran su regulación en el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que dispone lo siguiente: “1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. 2. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación. 3. Deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.” Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral “a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación”. Teniendo en cuenta lo dispuesto por el anterior precepto, nuestro Tribunal Supremo ha delimitado el alcance de la calificación del Registrador en relación con el juicio de suficiencia de la representación realizado por el Notario otorgante del título objeto de inscripción. De esta forma, la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil Pleno), de fecha 20-112018, no 643/2018, rec. 262/2016 señala lo siguiente: “En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar ‘la capacidad de los otorgantes’, y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la ‘reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado’, debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial. 3. Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una ‘reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada.” En similares términos, la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1.ª, de fecha 01-06-2021, n.º 378/2021, rec. 2605/2018: “Bajo este régimen legal, el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas. El examen de la suficiencia del apoderamiento también está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha examinado completa y rigurosamente la validez y vigencia del poder y la suficiencia de las facultades que confiere, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado.” Teniendo en cuenta lo dispuesto por el precepto y jurisprudencia citados, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución de 6 de julio de 2022, dictada en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de una hipoteca, señala lo siguiente: “De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones (véase Resoluciones citadas en los ‘Vistos’) cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes. Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.” Se observa que, en el presente supuesto, el título objeto de la calificación recurrida contiene reseña del juicio de suficiencia de la representación realizada por el Notario autorizante que cumple con los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos, con lo que la calificación realizada excede de las facultades que la Registradora poseía en relación a la verificación del juicio de suficiencia realizado por el Notario, realizando una auténtica revisión de dicho juicio de suficiencia lo que, como se ha visto, es una posibilidad expresamente prohibida. Como hemos venido fundamentando, nos encontramos con un concreto negocio jurídico al que debe dotársela de una segura eficacia y debe tener acceso al Registro de la Propiedad, y se han puesto los instrumentos y facultades al buen fin de lo que constituye el objeto del citado negocio jurídico. Debe resaltarse además que, en el presente supuesto, existen resoluciones judiciales firmes que han de ser ejecutadas, siendo reseñadas las mismas en la propia calificación recurrida con lo que se refuerza la legitimación y representación del otorgante de forma coherente con lo dispuesto en dichas Sentencias. Tercero.–La inscripción de las escrituras públicas presentadas en el registro de la propiedad es un derecho de la apoderada que no puede ser cercenado arbitrariamente por una calificación negativa registral que no se ajusta precisamente a derecho: necesidad de revisión de esta injusta decisión de la registradora de la Propiedad. Tal y como se ha tenido ocasión de razonar en Derecho en los anteriores fundamentos, si se analizan los supuestos defectos de la nota de calificación negativa registral, se observa que no son tales, significando la citada calificación un acto arbitrario que debe ser expulsado del ordenamiento jurídico al ser contrario a Derecho. En la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2.003 (protocolo 1028), se rectifica ora anterior, la otorgada en fecha 16 de marzo de 2.010 (protocolo 363), para subsanar el presunto defecto señalado por la registradora de la propiedad, en su primera calificación negativa, esta de fecha 19 de mayo de 2023, en la que únicamente justificaba su decisión desfavorable a la inscripción del documento público, en lo siguiente: “No consta el plazo de la condición suspensiva consistente en el otorgamiento de la licencia de obras para la construcción de las instalaciones”. Esta calificación negativa consta en el mismo documento público que rectifica el anterior, subsanando este presunto defecto de manera rotunda, como más adelante razonaremos. No puede olvidarse el objeto del negocio jurídico por el que se constituye el derecho de superficie y se otorga el poder especial, formalizando un concreto acuerdo de colaboración empresarial entre dos sociedades, sometido a la Jurisdicción Civil, que lo ha declarado vigente, debiendo la sociedad Compañía Valencia de Contratación S.L., cumplir todas sus obligaciones en la medida en que resulte necesaria su intervención “y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia”. El poder especial dice lo que dice, y lo dice muy bien, por lo que no se entiende que la calificación negativa, señale que dicho poder no alcanza a extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie, afirmando de forma arbitraria, sin más análisis, que no existe congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas. No se puede estar de acuerdo con esta injusta afirmación, que ella si adolece de incongruencia. Primero analicemos de nuevo que dice el poder especial otorgado: “La sociedad ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ apodera con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta. los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público pudiendo incuso [sic] como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. El poder especial se otorga subsanar o modificar todo lo que afecte a la eficacia del negocio jurídico que se establece, y para que este despliegue todos sus efectos a través de la inscripción del mismo en cualquier Registro Público. El poder especial apodera la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”, que a subsanar o modificar todo extremo que impida cumplir con el objeto final del negocio jurídico: La eficaz gestión integral del contrato de concesión de la obra pública comprendida en el proyecto de Gestión de Residuos urbanos de la zona X, XI y XII, área de gestión 2 de la Comunidad Valenciana, tal y como se determina en el propio documento público, al ser la sociedad apoderada, la adjudicataria del concurso público convocado por el Consorcio de Residuos para el proyecto especificado. Por eso se otorga un poder irrevocable lo más amplio posible para que el negocio jurídico sea eficaz y llegue a buen fin. Y por eso la sociedad poderdante le otorga a la apoderada las más amplias facultades, que el notario valora en su juicio positivo de suficiencia. Justo porque no puede ser de otro modo, sin que exista conflicto de intereses, ni autocontratación, ni se fija unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva, siendo este supuesto defecto una imposición injusta que vacía de contenido todo el derecho de la apoderada, concesionaria del Proyecto de Gestión de Residuos. La Escritura Pública otorgada en fecha 6 de junio de 2.023 (protocolo 1028), se ajusta a derecho y debe ser objeto de inscripción registral. Primero porque el otorgante de la misma está facultado para comparecer ante el Notario y otorgarla, pues así se expresa en el poder especial. Y segundo, porque si analizamos la disposición que rectifica el anterior documento público (Escritura 16 marzo 2010; protocolo 363), este dice: “A) Rectificación. Que rectifica la escritura reseñada haciendo constar que, a efectos registrales, la condición suspensiva deberá cumplirse en el plazo de veinticuatro años a contar desde el otorgamiento de la escritura 363/2010, es decir que deberá cumplirse antes del día diecisiete de marzo de dos mil treinta y cuatro.” Como se aprecia no hay una fijación unilateral del plazo de duración de la condición suspensiva, como arbitrariamente afirma la Registradora de la propiedad, lo que hay es una fijación del plazo de conformidad al objeto del negocio jurídico, pues el plazo se vincula a la concesión del Proyecto de Gestión de Residuos Sólidos. Es más el plazo es el más desfavorable para la apoderada, pues nada gana en tiempo, fuera de lo que constituye el objeto del negocio jurídico, y en nada se perjudica a la sociedad poderdante, que pactó un concreto acuerdo de colaboración empresarial, que se elevó a documento público, y cuyo plazo estaba implícito en la forma establecida. Es tan claro lo expuesto que no entendemos realmente el porqué de la emisión de la arbitraria calificación negativa de la registradora de la propiedad, que debe ser corregida, pues de lo contrario, sí que se afecta a la eficacia de lo pactado expresamente entre las partes, que ha sido reconocido vigente y ajustado a derecho por la Jurisdicción civil, no pudiendo ser vaciados de contenido los derechos de la sociedad apoderada, concesionaria del proyecto público de Gestión de Residuos Sólidos, Derechos que deben desplegar todos sus efectos. Por último, respecto al supuesto tercer defecto, respecto a las coordenadas indicando que es necesario aportar nueva RGA a efectos de la tramitación del procedimiento del art. 199 LH con la nueva representación, decir, que es un error del Registro de la Propiedad, reconocido por el propio Registro de la Propiedad (…) correo electrónico remitido desde la cuenta de correo ». IV Notificada la interposición del recurso a don Simeón Ribelles Durá, notario de Valencia, como autorizante del título calificado, con fecha de 24 de agosto de 2023 realizó las alegaciones siguientes. «1. Respecto a la extralimitación de la sociedad apoderada al ejercer el poder. Para que la publicidad del Registro despliegue todos sus efectos, el principio registral de especialidad exige, como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro, que el derecho que se pretende inscribir quede configurado de modo que los terceros conozcan la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito. La falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y la determinación del plazo para el cumplimiento de la condición no es uno de los “extremos esenciales del contrato”, perfecto sin necesidad de fijar plazo, pero sí que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad, como tuvo acierto la registradora de advertir en la calificación negativa de la escritura, cuya rectificación motivó la calificación que ahora se recurre. Por ello, la rectificación se limita a hacer constar “que, a efectos registrales, la condición suspensiva deberá cumplirse en el plazo de veinticuatro años a contar desde el otorgamiento de la escritura 363/2010, es decir, que deberá cumplirse antes de 17 de marzo de dos mil treinta y cuatro”; la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales, no afecta a la sustantividad del negocio. No cabe decir que la rectificación es de “extremos esenciales del contrato” porque el contrato no se rectifica, pero para remover el obstáculo que impide su inscripción en el registro, se fija un plazo, no entre las partes, que no lo necesitan, sino para que la publicidad del Registro sea efectiva. Pero, aunque no fuese así, y se considere que la falta de determinación del plazo es un elemento esencial del contrato, el poder se dio precisamente para la “la subsanación de esta escritura (de constitución del derecho de superficie sujeto o condición suspensiva) en aquellos extremos que afecten a su eficacia”, no solo para “la subsanación o modificación de la escritura en aquellos extremos que (…) impidieren su inscripción en un Registro público. En fin, corresponde al notario, conforme el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre y la jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General, emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas del apoderado, reseñando el documento auténtico exhibido del que resulta la representación alegada; ambos extremos constan en la escritura 1028/2023 reseñada. 2. Respecto de la existencia de autocontratación y el conflicto de intereses no salvado expresamente en el poder. La Registradora en el ámbito de la calificación registral, aprecia en la escritura de rectificación la existencia de conflicto de intereses y la falta de licencia del dominus negotii, para salvarlos, pero ni existe lo uno ni falta lo otro. No hay colisión de intereses porque el contrato está celebrado entre las dos partes otorgantes, la relación jurídica está establecida; para dar efectividad a esa relación, en concreto para su inscripción, es para lo que se determina el plazo a efectos registrales, sin que se pueda poner en riesgo la imparcialidad y rectitud del autocontratante, al establecer un plazo; plazo que por otra parte coincide con el mismo del derecho de superficie. Faltando la colisión de intereses y no habiendo indicios de imparcialidad, no hay razón suficiente para negar la eficacia del autocontrato (como se extrae de la antigua Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, que confirmó la línea directriz de admitir el contrato consigo mismo, respecto del cual se mostró inicialmente poco propicio el Tribunal Supremo). Aun admitiendo el conflicto de intereses, la facultad de “autocontratación y/o múltiple representación está implícita en el mismo poder especial”, porque dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad, el poder es inútil, no se puede ejercer de ninguna de las maneras.» V Mediante escrito, de fecha 22 de agosto de 2023, la registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. En su escrito, informaba de que el recurso se interpone por don S. O. C. como representante de «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.» y apoderado de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», las dos sociedades intervinientes en la escritura, representado a esta última sociedad en uso del poder conferido que había motivado la calificación, siendo que ésta sociedad se ha opuesto a la inscripción en varias ocasiones. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 24.4 de la Ley del Notariado; 143, 145, 148, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 y, de, Sala de lo Civil, 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985, 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 de abril y 25 de mayo de 2017, 12 de abril, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 13 de febrero y 1 de octubre de 2020, 23 y 29 de junio, 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, 3 de enero y 22 de noviembre de 2022 y 9 de marzo, 19, 23 y 27 de abril y 9 y 22 de mayo de 2023. 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de rectificación de otra relativa a constitución de derecho de superficie sometida a condición suspensiva en la que concurren las circunstancias siguientes: – Mediante escritura de fecha 6 de junio de 2023 se rectificó otra de fecha 16 de marzo de 2010, de constitución de derecho de superficie sometido a condición suspensiva, para subsanar la calificación de fecha 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. – Una de las sociedades intervinientes –«Compañía Valenciana de Contratación, S.L.»– está representada por don S. O. C., y consta lo siguiente: «Legitimación.–Ejerce esta representación en virtud de escritura, de este protocolo, autorizada por mí, el día 16 de marzo de 2010, número 363 de protocolo otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tengo a la vista por figurar en el protocolo de mi cargo y de la que resulta la facultad del apoderado de pedir y obtener copias del poder, y en la que no consta nota de su revocación, en la que apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». El compareciente actúa en representación de la sociedad «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» en su calidad de representante de la sociedad «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», y «dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». En la escritura se hace «juicio positivo de suficiencia de facultades» de la forma siguiente: «Me asegura la vigencia e ilimitación de dicha escritura de poder, en la que aprecio que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.–A mi juicio las facultades representativas acreditadas en la presente escritura de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ y en todas aquellas que el compareciente en la presente escritura ha hecho uso del poder especial otorgado por Don J. M. S., en virtud de su cargo de administrador único (inscrito en el Registro Mercantil de Valencia, Hoja citada V-123464, inscripción 1.ª), contenido en la citada escritura 363/2010, no obstante la falta de inscripción, son suficientes para el acto jurídico, objeto de este instrumento público, rectificación constituyen [sic] un derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y todos sus extremos complementarios (…)». – En la escritura se hace rectificación de lo siguiente: «Error que se rectifica. El de no constar el plazo de condición suspensiva, defecto que impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura, y que ha sido puesto de manifiesto por la calificación registral que se incorpora a esta escritura». – El poder que se utiliza proviene de la escritura antes citada, de fecha 16 de marzo de 2010, relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder», en la cual, en su cláusula undécima, consta lo siguiente. «Poder.–La sociedad “Compañía Valenciana de Contratación, S.L.” apodera con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.”, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la modificación o subsanación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia, o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas o linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». – Debido a desavenencias por la resolución del contrato por una de las sociedades contratantes, la sociedad apoderada, «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», el día 4 de enero de 2017, interpuso demanda de juicio ordinario frente a la poderdante, «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», en la que, en relación con el contrato de colaboración empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron acciones declarativas, que tenían como objeto, en esencia, que se declarase la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial y la vigencia del mismo; mediante sentencia de 23 de julio de 2018 se dictó lo siguiente: «Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia»; esta sentencia fue objeto de apelación y confirmada por la Audiencia Provincial en cuanto a los apartados que interesan al expediente el día 29 de mayo de 2019; formulado recurso de casación ante el Tribunal Supremo, mediante Auto de fecha 22 de diciembre de 2021, se acordó inadmitir el recurso y declarar firme la sentencia citada antes. En el apartado quinto del fallo de la sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme, consta lo siguiente relativo a la condena: «a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; en el Auto aclaratorio de la sentencia, dicta que esta condena lo es en los términos que constan en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordena lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». La registradora señala inicialmente tres defectos, de los que dejó sin efecto el tercero y mantuvo los otros dos, por lo que se recurren solo los dos primeros que son: a) vista la reseña de facultades del notario, la representación alegada «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» excede las facultades reseñadas en el poder; en tanto el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas, teniendo en cuenta el inciso final del fundamento décimo de la citada sentencia procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», y b) existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto don S. O. C. comparece representando a ambas sociedades, «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» y «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente; resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral; siempre que haya conflicto de intereses debe constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. El notario autorizante alega lo siguiente: que la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y la determinación del plazo para el cumplimiento de la condición no es uno de los «extremos esenciales del contrato», perfecto sin necesidad de fijar plazo, pero sí que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad; que la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales, no afecta a la sustantividad del negocio y no cabe decir que la rectificación es de «extremos esenciales del contrato» porque el contrato no se rectifica, pero, para remover el obstáculo que impide su inscripción en el Registro, se fija un plazo, no entre las partes, que no lo necesitan, sino para que la publicidad del Registro sea efectiva; que el poder se dio precisamente para la «la subsanación de la escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia», no solo para «la subsanación o modificación de la escritura en aquellos extremos que impidieren su inscripción en un Registro público»; que no hay colisión de intereses porque el contrato está celebrado entre las dos partes otorgantes y la relación jurídica está establecida; que para dar efectividad a esa relación, en concreto para su inscripción, es para lo que se determina el plazo a efectos registrales, sin que se pueda poner en riesgo la imparcialidad y rectitud del autocontratante, al establecer un plazo; que el plazo, por otra parte, coincide con el mismo del derecho de superficie; que faltando la colisión de intereses y no habiendo indicios de imparcialidad, no hay razón suficiente para negar la eficacia del autocontrato; que aun admitiendo el conflicto de intereses, la facultad de «autocontratación y/o múltiple representación está implícita en el mismo poder especial» porque dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad, el poder es inútil, y no se puede ejercer de ninguna de las maneras. 2. En cuanto al primero de los defectos señalados, según el cual la representación alegada de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» excede las facultades reseñadas en el poder, limitado a la subsanación de extremos de eficacia o que impidan su inscripción sin que pueda entenderse que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie, la cuestión planteada debe resolverse con el mismo criterio que para supuestos análogos, siguió este Centro Directivo en Resolución de 23 de junio de 2021 (reiterado en otras posteriores, como las de 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, entre otras). El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación». La referida norma legal ha sido objeto de interpretación por el Tribunal Supremo (vid. Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio). En las citadas Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021 se afirma que cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial. Y el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas. En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada reseña el poder objeto de debate y emite el juicio de suficiencia de facultades representativas en la forma expresada en el anterior fundamento de derecho, en una forma tal que debe concluirse que esa reseña del documento auténtico del que resulta la representación expresa las circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el título autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado. 3. La registradora motiva el defecto en que el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; y que, en consecuencia, no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas, teniendo en cuenta el inciso final del fundamento décimo de la sentencia recaída, procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.». En definitiva, entiende que el juicio de suficiencia del notario no es congruente. Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015 25 de octubre de 2016, 19 de julio de 2017, 9 de enero, 17 de septiembre, 11 de octubre y 18 de diciembre de 2019, 11 de marzo, 4 de junio y 31 de agosto de 2020, 7 de junio y 1 de julio de 2021, 14 de marzo, 11 de abril, 6 y 11 de julio y 4 de noviembre de 2022 y 9 de marzo y 27 de abril de 2023). Así resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo antes mencionadas. En primer lugar, como alega el notario autorizante, la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, ni es uno de los «extremos esenciales del contrato», que es perfecto sin necesidad de fijar plazo; pero ocurre que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad. Por tanto, la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales y no afecta a la sustantividad del negocio, pero para remover el obstáculo que impide su inscripción en el Registro, se fija un plazo para que la publicidad registral sea efectiva. De hecho, el poder conferido concede facultades para «la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios». En segundo lugar, hay que recordar lo dictado por el Juzgado en la sentencia que es firme tras la confirmación en el Tribunal Supremo. En el apartado quinto del fallo de dicha sentencia de primera instancia consta lo siguiente relativo a la condena: «a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; según el auto aclaratorio de la sentencia, esta condena lo es en los términos que constan en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordena lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». En consecuencia, los tribunales de Justicia ya han resuelto las cuestiones planteadas en este asunto, y se ha producido ya «la intervención judicial supliendo la voluntad de Compañía Valenciana de Contratación»; añadir nuevas intervenciones de los jueces y tribunales en esta cuestión supondría alimentar un estrépito judicial innecesario. Por tanto, el juicio de suficiencia emitido por el notario es congruente y debe revocarse el defecto señalado. 4. El segundo defecto señala que existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto don S. O. C. comparece representando a ambas sociedades, fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente; resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral; por tanto, entiende la registradora que, siempre que haya conflicto de intereses debe constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. En relación con el autocontrato, según la doctrina de esta Dirección General (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017 y 31 de octubre de 2020), «al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses. Y ya en Resolución de 13 de febrero de 2012 se puso de relieve que “en resumen, la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, ya que, según el artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, ‘la validez de los actos dispositivos por lo que resulte de las escrituras públicas…’, y lo cierto es, en cualquier caso, que la autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o autorización del ‘dominus’. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’ que permita salvar dicha autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad, ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay que llegar también cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia de que se entienda que la voluntad del representado, que permite dicha autocontratación, constituye una particular forma de poder de representación (poder para autocontratar); una modalización del genérico poder de representación; o una autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la existencia de la licencia, autorización o ratificación del 'dominus negotii', salvo que la calificación sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la autocontratación o del conflicto de intereses”». Debe tenerse en cuenta que no es lo mismo un contrato formalizado en ejercicio de un poder específico que de un poder general; o aquel en el que el contratante sea un tercero ajeno al apoderado o que el contratante sea al mismo tiempo el apoderado de la contraparte (cfr. la citada Resolución de 31 de agosto de 2020). En cuanto el carácter general o especial del poder, el artículo 1712 del Código Civil distingue entre mandato general y el mandato especial según que comprenda «todos los negocios del mandante» o «uno o más negocios determinados»; y, por otra parte, el artículo 1713 del mismo Código establece que el «mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración» y que para realizar actos «de riguroso dominio», como sin duda en el presente contrato, «se necesita mandato expreso». Por último, tampoco puede compartirse el criterio de la registradora por el que considera que el apoderamiento recíproco para subsanar pactado en la escritura subsanada no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses. Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la necesidad de ponderar adecuadamente las circunstancias de la actuación representativa cuando concurra en la persona del representante una situación de conflicto de intereses. Por ello, ha entendido que, al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017, 17 de agosto y 17 de diciembre de 2020, 5 de octubre de 2021 y 9 de marzo de 2023). Pero en el presente caso es determinante el hecho de que, mediante una cláusula más del contrato de fecha 16 de marzo de 2010, relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder» y ante la eventualidad de que no se logre su inscripción en el Registro de la Propiedad, las partes se otorgan poder recíprocamente para que, ejercidas las facultades conferidas con relación al propio contrato, se obtenga la inscripción. Por tanto, es de esencia a la situación descrita la existencia de conflicto en cuanto el apoderado es la contraparte contractual. La integración en la causa del poder de la situación de conflicto no permite otra conclusión. En definitiva, como resulta del texto transcrito, la autorización a las otras partes contratantes no puede tener otra lectura que la de salvar el inmanente conflicto de intereses que, por definición, existe cuando se otorga el poder a favor de la contraparte para actuar en el ámbito del propio contrato, lo que, además, excluye una interpretación reductora o basada en la distinción entre conflicto de intereses y autocontratación. Por otra parte, en Resolución de 25 de octubre de 2016, se afirma lo siguiente: «Según la recta interpretación de tales preceptos legales, basada en la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, el primero de ellos no atiende propiamente a la naturaleza de los actos –de administración o disposición– sino al ámbito de los negocios del mandante a que se refiere, es decir al alcance o a la extensión del mandato respecto de la esfera de asuntos o intereses del mandante (y no en el sentido técnico del término “negocio jurídico”). Y el segundo, el artículo 1713, atiende al contenido de las facultades conferidas al mandatario, de modo que la exigencia de mandato expreso a que se refiere el párrafo segundo comporta la necesidad de que la posibilidad de realizar actos de riguroso dominio conste inequívocamente. Por lo demás, en relación con esta exigencia, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1990, “la calificación de un mandato como expreso no depende de que su otorgamiento exigiese una determinada formalidad y constancia escrituraria, y así se ve que el artículo 1710, párrafo segundo, del Código permite que pueda darse por instrumento público o privado y aun de palabra; en esta misma línea se encuentra la doctrina jurisprudencial, al establecer que ‘la validez del mandato, por su carácter consensual, viene determinada por la existencia del consentimiento cualquiera que sea la forma en que se manifieste expresa o tácita, por escrito o verbal, siendo perfectamente compatible con estas formas de exteriorización el mandato expreso, que, desde luego, puede darse verbalmente, no siendo equivalente la distinción que hace el artículo 1712, con la del 1713 ya que en aquélla no atiende el legislador a los actos (de administración o de disposición) sino a los negocios que comprende el mandato’, doctrina que figura, entre otras, en las Sentencias de 3 de julio y 14 de diciembre de 1987, así como en la… de 27 de diciembre de 1966”. En la citada Sentencia de 27 de diciembre de 1966 se expresa lo siguiente: “…la distinción del artículo 1.713 del Código Civil entre mandato concebido en términos generales y mandato expreso para acto o actos determinados, no es equivalente a la del artículo 1.712 en mandato general y especial, ya que en ella no atiende el legislador a los actos, sino a los negocios que comprende el mandato, pudiendo por ello referirse un mandato concebido en términos generales, no sólo a un mandato general (comprensivo de todos los negocios del mandante), como cuando se confía genéricamente la misión de realizar cuanto sea necesario para una determinada gestión, sino a un mandato especial (que abarca solamente uno o más negocios determinados), como cuando se constituye para todo lo concerniente a una finca, por otra parte puede existir un mandato expreso para acto o actos determinados que se refiera bien a un mandato especial, que será lo corriente, bien a un mandato general, comprensivo de los actos dispositivos de todos los negocios del mandante, por lo que evidentemente el artículo 1.713 regula una cuestión de extensión del mandato y no de forma del mandato, lo único que se deduce es que cuando el mandato se extiende a los actos de disposición es necesario que esto sea claramente precisado, habiendo declarado en este sentido la jurisprudencia que para realizar actos de riguroso dominio por medio de mandatario exige el apartado segundo del artículo 1.713 que el mandato sea expreso o para negocio determinado, por ser insuficiente el concebido en términos generales a que alude el primer apartado del mismo artículo, mas no cabe confundir estas modalidades del mandato por razón de operaciones confiadas al mandatario, con las de mandato expreso y tácito a que se refiere el artículo 1.710 por razón de la forma en que es exteriorizada la declaración de voluntad…”». En el presente caso, en primer lugar, el notario al emitir el juicio de suficiencia, expresa lo siguiente: «(…) dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». Como alega el notario, dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad el poder sería inútil, y no se podría ejercer de ninguna de las maneras. A vista de la redacción, ciertamente se indica por el notario la circunstancia de que esté salvada la autocontratación, pero, es más, no tendría sentido el poder especial de otro modo. Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales en estos casos». En segundo lugar, aunque no haya una relación amistosa entre las sociedades, lo que se acredita con el conjunto de resoluciones judiciales relatadas, lo cierto es que el poder especial deviene con el carácter irrevocable de la escritura de fecha 16 de marzo de 2010, que ha sido reiterado en su eficacia por los tribunales de Justicia: «por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». En definitiva, los tribunales han resuelto sobre la cuestión. En consecuencia, el defecto debe ser revocado. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 15 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don S. O. C., en nombre y representación de las mercantiles «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, SA» y «Compañía Valenciana de Contratación, SL», contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Játiva número 1, doña Paula Escrivá Giner, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra relativa a constitución de derecho de superficie. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 6 de junio de 2023 por el notario de Valencia, don Simeón Ribelles Durá, se otorgaba rectificación de la escritura otorgada ante el mismo notario el día 16 de marzo de 2010, de constitución de un derecho de superficie sometido a condición suspensiva, para subsanar la calificación de fecha 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. A los efectos que interesan en este expediente, una de las sociedades intervinientes –«Compañía Valenciana de Contratación, SL»– estaba representada por don S. O. C. y constaba lo siguiente: «Legitimación.–Ejerce esta representación en virtud de escritura, de este protocolo, autorizada por mí, el día 16 de marzo de 2010, número 363 de protocolo otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tengo a la vista por figurar en el protocolo de mi cargo y de la que resulta la facultad del apoderado de pedir y obtener copias del poder, y en la que no consta nota de su revocación, en la que apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias (…). El señor compareciente actúa en representación de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ en su carácter de representante de la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’. Y dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». En la escritura se hacía «Juicio positivo de suficiencia de facultades» de la forma siguiente: «Me asegura la vigencia e ilimitación de dicha escritura de poder, en la que aprecio que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.–A mi juicio las facultades representativas acreditadas en la presente escritura de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ y en todas aquellas que el compareciente en la presente escritura ha hecho uso del poder especial otorgado por Don J. M. S., en virtud de su cargo de administrador único (inscrito en el Registro Mercantil de Valencia, Hoja citada V-123464, inscripción 1.ª), contenido en la citada escritura 363/2010, no obstante la falta de inscripción, son suficientes para el acto jurídico, objeto de este instrumento público, rectificación constituyen [sic] un derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y todos sus extremos complementarios, conforme a la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado (entre otras las que resultan de las RR. de 15 de febrero de 2003 y 21 de septiembre de 2005)». En la escritura se hacía rectificación de lo siguiente: «Error que se rectifica. El de no constar el plazo de condición suspensiva, defecto que impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura, y que ha sido puesto de manifiesto por la calificación registral que se incorpora a esta escritura». El poder que se utilizaba provenía de la escritura otorgada el día 16 de marzo de 2010 ante el mismo notario citado relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder», en la cual, en su cláusula undécima, constaba lo siguiente. «Poder.–La sociedad “Compañía Valenciana de Contratación, S.L.” apodera con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.”, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la modificación o subsanación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia, o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas o linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». Debido a desavenencias por la resolución del contrato por una de las sociedades contratantes, la sociedad apoderada, «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, SA», el día 4 de enero de 2017, interpuso demanda de juicio ordinario frente a la poderdante, «Compañía Valencia de Contratación, SL», en la que, en relación con el contrato de colaboración empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron dos acciones declarativas (una con carácter subsidiario a la otra), que tenían como objeto, en esencia, que se declarase la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial y la vigencia del mismo; mediante la sentencia número 208/2018, de 23 de julio, del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, se dictó lo siguiente: «Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia»; esta sentencia fue objeto de apelación y confirmada por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Sexta, en cuanto a los apartados que interesan al expediente el día 29 de mayo de 2019; formulado recurso de casación ante el Tribunal Supremo, mediante Auto, de fecha 22 de diciembre de 2021, se acordó inadmitir el recurso y declarar firme la sentencia antes citada. En el apartado quinto del fallo de la sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme, constaba lo siguiente relativo a la condena: «Condeno a la mercantil demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; en el Auto aclaratorio de la sentencia, dictaba que esta condena lo era en los términos que constaban en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordenaba lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». II Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Játiva número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Nota de calificación negativa. Asiento de presentación: 1438 tomo 139 del libro Diario. Numero de entrada: 3729. Fecha presentación: 30/11/2022. Presentante: don/doña Ribelles Durá, Simeón. Notario: valencia Simeón Ribelles Durá. No de protocolo: 2126/2022. Documentación: escritura rectificatoria y aclaratoria (refundición) de otras, en unión de escritura de rectificación de otra autorizada por el mismo notario en fecha 6 de junio de 2023, número 1028 de protocolo. En relación con el documento presentado en este Registro de la Propiedad, cuyas circunstancias identificativas se han relacionado le notifico que, con fecha de hoy, y de conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 y 322 de la Ley Hipotecaria, se ha dictado la siguiente calificación en base a los siguientes Hechos y fundamentos de Derecho: Se presenta la citada escritura de rectificación de otra, autorizada por el notario de Valencia, Don Simeón Ribelles Durá, en fecha 6 de junio de 2023, número 1028 de protocolo, para subsanar la calificación de 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie; comparece don S. O. C. en representación de Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A. y de Compañía Valenciana de Contratación SL haciendo uso de un poder irrevocable conferido a su favor en escritura autorizada por don Simeón Ribelles, el día 16 de marzo de 2010, número 363 (complementada por las citadas escrituras 1068/2010, 1537/2010, número 1641/2010, 1682/2010, 307/2011, 402/2011, 634/2011, 902/2011, 1054/2011, 53/2012, 700/2012 y 28/2014) otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tiene a la vista por figurar en su protocolo, en la que no consta nota de su revocación y se apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. Y consta juicio de suficiencia del notario autorizante. Se han presentado en este registro con ocasión de notificaciones de tramitación del art 199 LH para la inscripción de la obligatoria georeferenciación de la agrupación alegaciones por parte de Compañía Valenciana de contratación (titular registral de las fincas a agrupar y concedente del derecho de superficie) oponiéndose a la agrupación e inscripción del derecho de superficie, alegando que el compareciente carece de legitimación para actuar en nombre de Compañía Valenciana. Y aportándose con ocasión de dichas alegaciones sentencias de juzgado de primera instancia y de la audiencia provincial de Valencia. De la citada sentencia 208/18 en el fundamento de derecho décimo dispone el juzgado de primera instancia a la solicitud de obligar a la actora a condenar a la demandada a otorgar documentos públicos necesarios para obtener la completa inscripción en el registro de la propiedad que “la petición debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 [sic] la demandada otorgo a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar la subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieren su inscripción en un registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resulten necesarias. Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia. Asimismo, posteriormente se ha recibido por SIR desde la Confederación Hidrográfica del Júcar unidad de tramitación EA0043777 un expediente de contestación NR 2021TC0357 firmado por J. C. que hace referencia a que se comunicaba que existían parcelas afectadas por cauces no representados gráficamente y del que resulta que se presenta informe explicativo de la nueva representación gráfica y cuadro de coordenadas. Defecto 1: Vista la reseña de facultades del notario la representación alegada de compañía valenciana sl excede las facultades reseñadas en el poder; en tanto el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas. Art 98 ley 24/2001 art. 1459 CC Teniendo en cuenta el inciso final del fundamento 10 de la citada sentencia procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de Compañía Valenciana de Contratación Sl para la fijación del plazo, también así del Art. 1128 CC “Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél”. Defecto 2: Existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto Don S. O. comparece representando a ambas sociedades, Compañía Valenciana de Contratación SL y Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A. fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente. R. 21 octubre de 2011 Así de las R. 13 de febrero de 2012, R. 20 de octubre de 2015, R. 9 de marzo de 2017 Resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral. Siempre que haya conflicto de intereses debe de constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. Defecto 3: En el expediente se especifican nuevas coordenadas por la existencia de tramos que no estaban delimitados. De modo que aportándose dicho documento se estima que para no proceder a la invasión de cauces no delimitados en la anterior RGA es necesario aportar nueva RGA que recoja dichos cauces a efectos de la tramitación del procedimiento del 199 LH con la nueva representación. En virtud de lo cual, procede suspender la inscripción solicitada por los defectos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho. Contra la presente nota de calificación (…) Xàtiva, a seis de julio del año dos mil veintitrés. La Registradora (firma ilegible) Fdo. Paula Escrivá Giner.» Con fecha 31 de julio de 2023 se produjo «Nota complementaria y aclaratoria de la calificación negativa de fecha 06/07/2023», en la que, en lo que interesa, se disponía lo siguiente: «En relación con el documento presentado en este Registro de la Propiedad, cuyas circunstancias identificativas se han relacionado le notifico que, con fecha de hoy, y de conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 y 322 de la Ley Hipotecaria, se ha dictado la siguiente aclaración y reformulación de la nota de calificación expedida en fecha 6 de julio de 2023, pero tan sólo en cuanto al “defecto 3” en los términos que se citan a continuación, quedando subsistentes los defectos 1 y 2, sin que la presente aclaración suponga la interrupción o reinicio del plazo de prórroga del asiento ni del plazo para interponer en su caso el recurso que se estime oportuno. De este modo, habiendo sido revisado el citado documento que se hizo constar en el “defecto 3”, esto es, “SIR remitido desde la Confederación Hidrográfica del Júcar unidad de tramitación EA0043777 relativo al expediente de contestación N/R 2021TC0357 firmado por J. C.” se observa que las parcelas “afectadas por cauces no representados gráficamente (...) son las siguientes: polígono 2 parcela 43, polígono 2 parcela 44, polígono 2 parcela 64, polígono 10 parcela 71, polígono 11 parcela 14, polígono 11 parcela 116”, a que se refiere dicho escrito, no están incluidas en la representación gráfica (IVG con CSV: […]) en base al cual se inició en su día la tramitación del expediente del art. 199 LH para la agrupación de determinadas fincas registrales y su correspondientes parcelas catastrales, por lo que se entiende que las nuevas seis parcelas ahora citadas no corresponden presumiblemente a dicha agrupación, quedando sin efecto el citado “defecto 3”.» III Contra la anterior nota de calificación, don S. O. C., en nombre y representación de las mercantiles «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.» y «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» interpuso recurso el día 18 de agosto de 2023 mediante escrito en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente: «Digo I.–(…) II.–Es importante destacar que el referenciado documento público, se otorgó para subsanar la calificación negativa del mismo Registro de la Propiedad de Xátiva-1 de 19 de mayo de 2023, en la que únicamente se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. De esta forma, en la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2023 (1028 protocolo notarial), comparece ante el fedatario público, D. S. O. C., interviniendo en representación de la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”, así como en representación de la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.”. El Notario interviniente, expresamente hace uso de su facultad de ejercer sus competencias, haciendo juicio positivo de suficiencia de las facultades y legitimación de la persona que representando a las sociedades otorga el documento público. Es más respecto a la representación de la segunda sociedad, se señala expresamente que se ejerce la misma, en virtud de escritura de poder, otorgada ante el propio notario, en fecha 16 de marzo de 2010, con número 363 de su propio protocolo (complementadas por otras que se citan en la misma calificación registral), siendo el apoderamiento realizado con carácter irrevocable, por D. J. M. S., en su calidad de Administrador único de la sociedad poderdante, debiendo significar que este poder especial e irrevocable, se otorga para el buen fin del negocio jurídico que se constituye en dicho documento público, cuál es la constitución de un derecho de superficie que tiene por objeto. la eficaz gestión integral del contrato de concesión de la obra pública comprendida en el proyecto de Gestión de Residuos urbanos de la zona X, XI y XII. área de gestión 2 de la Comunidad Valenciana, tal y como se determina en el propio documento público, al ser la sociedad apoderada, la adjudicataria del concurso público convocado por el Consorcio de Residuos para el proyecto especificado, siendo necesaria la agrupación de las fincas relacionadas en la Escritura Pública. para la construcción y explotación de las infraestructuras públicas expresamente descritas. para la gestión, tratamiento y eliminación de residuos, que constituye el objeto del propio negocio jurídico vinculado directamente por las partes a la concesión. El propio notario en su juicio de suficiencia, señala, como no puede ser de otro modo, teniendo a la vista, y leyendo el poder especial otorgado con carácter irrevocable, en la escritura pública en la que se concede el derecho de superficie, que “la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial” (…). III.–Es el mismo notario interviniente, el que otorga la primera y la última de las escrituras públicas (así como todas las complementarias), y en todas, se utiliza el apoderamiento especial irrevocable que consta en la primera escritura pública en de fecha 16 de marzo de 2010 (363 de su protocolo), señalando expresamente la Cláusula Undécima de la misma, en relación al poder: “La sociedad ‘Compañía Valencia de Contratación S.L.’ apodera con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias.” IV.–Que a pesar de la claridad de lo expresado en los documentos públicos, y a pesar del juicio de suficiencia realizado por quien tiene la facultad y competencia para llevarlo a cabo, al ser el fedatario público otorgante, se establece por el Registro de la Propiedad de Xátiva-1 una calificación negativa apoyándose en unas supuestas alegaciones que desconocemos, presentadas en el procedimiento de tramitación del artículo 199 LH, realizado para la inscripción de la obligatoria georreferenciación de la necesaria agrupación de las fincas objeto del negocio jurídico, y dichas alegaciones las presenta al parecer, la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.”, (titular registral de las fincas a agrupar, concedente del derecho de superficie y del poder especial, siendo la obligada precisamente, a no afectar a la eficacia del negocio jurídico, y a no impedir su inscripción en un Registro Público), la que se opone a la agrupación e inscripción del derecho de superficie, alegando paradójicamente, al parecer, una supuesta falta de legitimación de la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” para actuar en su nombre. Estas afirmaciones gratuitas, que lo único que intentan es vaciar de contenido a los propios derechos y obligaciones reconocidos en los documentos públicos expresamente otorgados, sin más, sirven de “excusa” para pretender justificar, la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Xátiva-1, que viene a violentar las obligaciones y derechos constituidos libremente entre las partes, en una extralimitación impropia de las facultades y competencias del propio Registro de la Propiedad, dicho esto con el máximo respeto, y en el ejercicio estricto del derecho de defensa (…). Fundamentos de Derecho. Primero.–Resoluciones judiciales firmes dictadas sobre la vigencia y alcance de los compromisos relacionados con el contrato de colaboración empresarial y poder especial otorgado en escritura pública autorizada por el notario de Valencia, don Simeón Ribelles Durá en fecha 16 de marzo de 2.010, con número 363 de su protocolo. Como se ha podido comprobar en la narración fáctica precedente, el presente Recurso está íntimamente ligado con el alcance, vigencia y eficacia de lo que constituye el objeto de la relación jurídica entre las partes, que deriva de u nos concretos derechos y obligaciones que vinculan a las partes, sin que el Registro de la Propiedad, pueda convertirse en juez de lo ya juzgado, vaciando de contenido con su arbitraria interpretación a las propias resoluciones judiciales firmes recaídas, que condenan a la sociedad “Compañía Valencia de Contratación S.L., a que los actos y negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora (“Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”), haciendo uso del poder especial expresamente otorgado, al objeto de que el negocio jurídico pactado llegue a buen fin. La calificación negativa del Registro de la Propiedad de Xàtiva-1, se extralimita de su propia competencia y función, al vaciar de contenido completamente los efectos de las resoluciones judiciales firmes que dictadas por la Jurisdicción Civil vinculan a todas las partes, y al propio Registro de la Propiedad también. Viene a concluir la errónea calificación negativa, (obviando lo que en realidad dicen las propias Sentencias, es decir, olvidando la existencia de unos concretos procedimientos judiciales en los que han intervenido los Jueces y Tribunales sobre lo que constituye el objeto de la relación jurídica sometida a su tutela judicial), que debe producirse una nueva intervención judicial supliendo la voluntad de la Compañía Valenciana de Contratación, que ya la manifestó expresamente en la escritura pública de fecha 16 de marzo de 2.010 (número de protocolo 363). Inaudito, teniendo las resoluciones judiciales efectos de cosa juzgada. Así las cosas, el Registro de la Propiedad es incongruente con lo que fundamenta y trascribe, en relación a lo que verdaderamente dice el texto del poder especial que reproduce, así con el propio texto de la Sentencia 208/18 que igualmente reproduce. Esta circunstancia provoca que realmente la conclusión de la calificación negativa se convierta en arbitraria, al no responder a lo que las partes pactaron y los Tribunales han ratificado con rotundo fundamento de derecho. El texto del poder especial no ofrece lugar a duda alguna. Se apodera por la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.” (poderdante), “con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” (apoderada), para que a través de cualquier representante, voluntario y orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta (poderdante), los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacerlas segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. Y en este sentido, la Sentencia n.º 208/18, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, señala expresamente: “Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia”. Por tanto, realizado el juicio de suficiencia por el notario autorizante, sobre las facultades del apoderado, el Registro de la Propiedad no puede invadir esta competencia, y menos interpretar contrariamente y de forma arbitraria el texto de lo pactado libremente por las partes, y que ha sido sometido a la interpretación judicial, que dice que los actos o negocios jurídicos necesarios para dar eficacia al propio negocio jurídico logrando su inscripción. pueden ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder especial otorgado, lo que ha sido evaluado con el juicio de suficiencia por el notario, que recordemos ha intervenido en todos y cada uno de los documentos públicos. Decir lo contrario es ir contra el propio sentido de las cosas, contra lo que constituye el núcleo esencial de la relación jurídica establecida, más cuando el plazo de duración de la condición suspensiva a la que se ha sujetado el derecho de superficie está implícito en el documento público por el que se otorgó el derecho de superficie al vincularse directamente a la concesión adjudicada a la apoderada, y por ello se otorgó el poder especial por la poderdante. Por eso es arbitraria e injusta la calificación negativa del Registro de la Propiedad, por haber interpretado sin sentido, de forma incongruente con lo que en realidad autoriza el poder especial y ratifican las Sentencias, que no es otra cosa que la apoderada puede proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, y tiene la apoderada el derecho de utilizar el poder especial otorgado expresamente para ello, para realizar todo acto o negocio jurídico que sea necesario y/o conveniente para dotar de eficacia a lo que constituye el objeto de la relación jurídica, salvando todo obstáculo que pueda impedir su inscripción en un Registro Público. La arbitrariedad, injusticia, e incongruencia de la calificación negativa del Registro de la Propiedad que expresamente se impugna provoca el efecto contrario a lo que es propio del negocio jurídico establecido, ya resuelto por la jurisdicción civil, logrando de mantenerse hacerlo ineficaz e impidiendo su inscripción en el propio Registro, justo lo contrario a lo que se lee por cualquier persona objetiva e independiente en los propios documentos públicos y en las resoluciones judiciales firmes. La sociedad apoderada, Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A. (en adelante, Vytrusa), en fecha 4 de enero de 2017, interpuso Demanda de Juicio Ordinario frente a la poderdante Compañía Valencia de Contratación S.L. (en adelante, CVC), en la que, en relación con el Contrato de Colaboración Empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron dos acciones declarativas (una con carácter subsidiario a la otra), que tenían como objeto las siguientes: “1. Se declare la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial... como consecuencia del carácter asociativo (...) en consecuencia también se declare expresamente la vigencia del reseñado contrato de colaboración empresarial. 2. Subsidiariamente para el caso que no se admita la anterior petición, se declare la improcedencia de la resolución (...) por entender que no ha habido incumplimiento contractual por parte de mí representada (...) porque los incumplimientos que se reprochan (...) no son en ningún caso imputables a Vytrusa.” Y además, se ejercitaban también acciones de condena para el caso de que fuera estimada cualquiera de las dos acciones declarativas: “Como consecuencia de los pronunciamientos anteriores, se condene a CVC al cumplimiento de todas las aportaciones y obligaciones asumidas en el contrato de colaboración empresarial y en particular: – A otorgar a favor de Vytrusa la o las escrituras de constitución o complemento del derecho de superficie ya firmado que restan sobre otros inmuebles situados en la Zona de Ubicación de la Concesión Administrativa hasta alcanzar los 845.016 metros cuadrados que debía aportar CVC a Vytrusa según lo previsto en el contrato de colaboración empresarial y que se describieron en el Expositivo IV de la Escritura Pública de Acuerdo de Colaboración Empresarial autorizada en fecha 16 de marzo de 2010 (protocolo número 362/2010 del Notario Simeón Ribelles Durá, aportado como documento n.º 9) – A realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y que se han acompañado como documentos números 10 al 22, y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Entre los reseñados actos y negocios jurídicos se encuentran, a título meramente enunciativo, las agrupaciones, segregaciones, divisiones de inmuebles o cualquier otra figura jurídica así como también en relación con los títulos previos de adquisición de los inmuebles adquiridos por la demandada y que no constan inscritos en el Registro de la Propiedad, así como los actos o negocios jurídicos que se requieran para la primera inmatriculación en el Registro de la Propiedad de algunos de los inmuebles respecto de los que se otorgó el derecho de superficie. – A realizar todas las actuaciones que sean necesarias y/o convenientes hasta la obtención de las licencias y autorizaciones administrativas previstas en el contrato de colaboración empresarial, y pagando las cantidades asumidas en dicho contrato. Todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. El conocimiento de esta demanda recayó ante el Juzgado de Primera Instancia 17 de Valencia, autos de Procedimiento Ordinario n.º 19/17, en la que mediante escrito de 5 de mayo de 2017, la entidad demandada CVC contestó a la demanda formulada por Vytrusa, y a su vez, formulaba Demanda reconvencional en solicitud de indemnización de daños y perjuicios, amparado todo ello en el supuesto incumplimiento de Vytrusa de las obligaciones derivadas del Contrato de Colaboración Empresarial suscrito. En el escrito de Contestación a la demanda formulado por CVC (…), en relación a las alegaciones realizadas sobre los problemas registrales que Vytrusa se encontraba para el buen fin de la operación, se alegó por CVC lo siguiente: “d. Las circunstancias que refiere la nota registral son meras formalidades subsanables que, además, corresponde cumplimentar y subsanar a la propia actora tal como las partes acordaron en las escrituras de formalización del derecho de superficie en las que CVC apoderó a Vytrusa para que ‘pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectan a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro Público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias.” Como se puede apreciar la propia poderdante señala que el poder especial faculta para otorgar el documento ahora calificado negativamente de manera arbitraria por el Registro de la propiedad, interpretación que vacía de contenido a las propias resoluciones judiciales firmes. Así, en fecha 23 de julio de 2018 se dictó la Sentencia n.º 208/18 (…), cuya parte dispositiva es la siguiente: “1. Estimo en parte la demanda formulada por ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ contra ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ 2. Desestimo la reconvención formulada por ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ contra ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ 3. Declaro la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial contenido en la Escritura Pública de Acuerdo de Colaboración Empresarial firmada en fecha 16 de marzo de 2010 ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Valencia Don Simeón Ribelles Durá, con número 362 de su protocolo general, instada por la mercantil Compañía Valenciana de Contratación, S.L. por entender que no ha habido incumplimiento contractual por la actora porque los incumplimientos que se reprochan de contrario y que le sirven de base para la resolución del Contrato de Colaboración Empresarial no son en ningún caso imputables a la actora. 4. Condeno a la mercantil demandada al cumplimiento de todas las aportaciones y obligaciones asumidas en el contrato en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho noveno de esta Sentencia. 5. Condeno a la mercantil demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. 6. Condeno a la mercantil demandada a realizar todas las actuaciones que sean necesarias y/o convenientes hasta la obtención de las licencias y autorizaciones administrativas previstas en el contrato de colaboración empresarial, y pagando las cantidades asumidas en dicho contrato, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. 7. Absuelvo a ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ del resto de peticiones deducidas contra ella. 8. Absuelvo a ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ de la Pretensión deducida contra ella. 9. No se hace especial declaración sobre las costas de la demanda inicial. 10. Condeno a ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ a pagar las costas procesales de la reconvención.” El 31 de julio de 2018, tras solicitud efectuada por CVC de aclaración de la meritada Sentencia, se dictó Auto (…), que acordó: “Tercero.–En cuanto a la petición de la parte demandada, se deduce de propia sentencia que la condena establecida en el apartado 5 del Fallo lo es en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho décimo de la sentencia, pues en todo caso se declara que ello ha de serlo en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial, que es precisamente lo que sirve de base para las declaraciones que se contienen en el Fundamento de Derecho Décimo; no obstante lo cual, se accede a dicha aclaración porque nada añade a lo resuelto. (...) Parte dispositiva. Se aclara el apartado 5 del Fallo de la Sentencia añadiendo que la condena que en él se establece lo es en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho Décimo de la sentencia.” El objeto del Contrato de Colaboración Especial, su eficacia, es fundamental. Y así se establece en el Fundamento de Derecho Décimo de la Sentencia de 23 de julio de 2018 que tiene el siguiente tenor: “Décimo.–En cuarto lugar, la actora pide en el suplico de la demanda que se condene a la demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta petición debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 (documento n.º 10 de la demanda) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultasen necesarias. Por ello, la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia.” Formulado Recurso de Apelación por CVC contra la citada Sentencia y su Auto aclaratorio, en fecha 29 de mayo de 2019 se dictó por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia la Sentencia n.º 224 en el Rollo 832/2018 (…), por la que, se resuelve: “1.º Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Compañía Valenciana de Contratación S.L. 2.º Revocamos parcialmente la sentencia de 23 de julio de 2018 del Juzgado de Primera Instancia N.º 19 de Valencia y, en su lugar, se dicta otra por la que: ‘Confirmamos los apartados l, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9 y 10. Se revoca el apartado 4 que se deja sin efecto’. 3.º Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas causadas en esta instancia. 4.º Se acuerda la devolución del depósito efectuado por el/la recurrente.” Finalmente, formulado Recurso de Casación por CVC ante el Tribunal Supremo, mediante Auto de 22 de diciembre de 2021 dictado en el expediente Casación 4714/2019 (…), se acordó: 1.º Inadmitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Compañía Valenciana de Contratación S.L. contra la sentencia 224/2019, de 29 de mayo, dictada por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6.ª, en el rollo de apelación n.º 832/2018, dimanante de los autos del juicio ordinario n.º 19/2017 del Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Valencia. 2.º Declarar firme dicha sentencia. 3.º Imponer las costas a la parte recurrente y declarar la pérdida del depósito constituido. 4.º Y remitir las actuaciones, junto con testimonio de esta resolución al órgano de procedencia. Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.” Mediante Diligencia de Ordenación de 9 de febrero de 2022, dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, se tuvo por recibido el Rollo y Autos procedentes del Tribunal Supremo con oficio y certificación de la anterior resolución, y mediante Diligencia de Ordenación de 15 de febrero de 2022, se tuvieron por recibidas las actuaciones procedentes de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, con testimonio de la resolución dictada por aquella en segunda instancia y que fue recurrida en casación ante el Tribunal Supremo. Por tanto, el Contrato de Colaboración Empresarial formalizado en la Escritura Pública otorgada el 16 de marzo de 2010, en la que se constituye el derecho de superficie y el poder especial para que dicho negocio jurídico sea eficaz, no puede verse afectado por interpretaciones contrarias a lo ya resuelto por la jurisdicción civil. Así las cosas, resulta pues, que en virtud de la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Valencia de 23 de julio de 2018 y su Auto aclaratorio, cuyos pronunciamientos fueron confirmados por la Sentencia de 29 de mayo de 2019 dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, y todo ello confirmado por el Tribunal Supremo en su Auto de 22 de diciembre de 2021: a. El contrato de Colaboración Empresarial de 16 de marzo de 2010 suscrito entre Vytrusa y CVC en virtud del cual CVC otorgó un apoderamiento a favor de Vytrusa, no ha sido resuelto y está vigente. b. CVC fue condenada (apartado 5.º del Fallo de la Sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme) “a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial.” c. Que según el Auto aclaratorio de la Sentencia, esta condena lo es en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho Décimo de la sentencia. ' d. Y según reza este Fundamento de Derecho Décimo de la Sentencia de Primera Instancia, esta condena acogida en la Sentencia, “debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 (documento n.º 10 de la demanda) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultasen necesarias. Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia.” Por tanto, resulta incomprensible que estando facultada la apoderada especialmente para subsanar o modificar cualquier extremo o circunstancia que afecte a la eficacia del negocio jurídico declarado válido, o cualquier cuestión que afecte a su inscripción en cualquier Registro público, tal derecho se vea afectado por una interpretación arbitraria del Registro de la Propiedad, extralimitándose de sus competencias, contrariando gravemente el derecho de esta parte. Segundo.–Apoderamiento especial para subsanar o modificar la escritura pública otorgada en fecha 16 de marzo de 2010, en todos aquellos extremos que afecten a la eficicacia [sic] del negocio jurídico o impidan su inscripción en un registro público: el juicio de suficiencia es una facultad del notario autorizante. Simplemente basta leer la cláusula undécima, de la Escritura Pública otorgada en fecha 16 de marzo de 2010 (protocolo 363), que contiene el apoderamiento especial otorgado con carácter irrevocable por la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.” (poderdante), a la sociedad Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” (apoderada), para que se observe por cualquier persona independiente y objetiva, que las facultades apoderadas son las más amplias posibles para lograr la eficacia y la inscripción en un Registro Público de lo que constituye el negocio jurídico que se formaliza en dicho documento público. El mismo notario autorizante, otorga la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2023 (protocolo 1028), es decir, el mismo fedatario público que ha redactado el poder y sus facultades, que ha estudiado y redactado el documento público que formaliza el Convenio Empresarial de Colaboración que constituye el derecho de superficie, desarrollando su competencia profesional, realiza el juicio positivo de suficiencia de facultades, y expresamente aludiendo al poder especial del documento público 363/2010, señala en la escritura pública (1028/2023), que la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial. Y realiza este juicio positivo de suficiencia de facultades, por ser su competencia y por ser como lo razona, porque así se lee. Por tanto, calificar negativamente la inscripción por parte del Registro de la Propiedad, basando su motivo desfavorable en la extralimitación de facultades del poder, que es realmente lo que subyace en los supuestos Defectos 1 y 2, contraviene el propio Derecho, ya que estas facultades son propias de las otorgadas y así no solo se lee, sino que así ha sido sometido al juicio de suficiencia del notario otorgante, porque además no puede ser de otro modo, teniendo en cuenta la documental obrante en relación a este concreto negocio jurídico, no en cono siendo facultad del Registro de la Propiedad, someter el documento a un nuevo juicio de suficiencia. La calificación negativa es pura arbitrariedad. El juicio de suficiencia, por parte del Notario otorgante, de las facultades de representación, su reseña en el documento público, así como las facultades del Registrador en relación a la verificación de dicho juicio de suficiencia encuentran su regulación en el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que dispone lo siguiente: “1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. 2. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación. 3. Deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.” Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral “a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación”. Teniendo en cuenta lo dispuesto por el anterior precepto, nuestro Tribunal Supremo ha delimitado el alcance de la calificación del Registrador en relación con el juicio de suficiencia de la representación realizado por el Notario otorgante del título objeto de inscripción. De esta forma, la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil Pleno), de fecha 20-112018, no 643/2018, rec. 262/2016 señala lo siguiente: “En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar ‘la capacidad de los otorgantes’, y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la ‘reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado’, debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial. 3. Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una ‘reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada.” En similares términos, la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1.ª, de fecha 01-06-2021, n.º 378/2021, rec. 2605/2018: “Bajo este régimen legal, el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas. El examen de la suficiencia del apoderamiento también está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha examinado completa y rigurosamente la validez y vigencia del poder y la suficiencia de las facultades que confiere, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado.” Teniendo en cuenta lo dispuesto por el precepto y jurisprudencia citados, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución de 6 de julio de 2022, dictada en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de una hipoteca, señala lo siguiente: “De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones (véase Resoluciones citadas en los ‘Vistos’) cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes. Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.” Se observa que, en el presente supuesto, el título objeto de la calificación recurrida contiene reseña del juicio de suficiencia de la representación realizada por el Notario autorizante que cumple con los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos, con lo que la calificación realizada excede de las facultades que la Registradora poseía en relación a la verificación del juicio de suficiencia realizado por el Notario, realizando una auténtica revisión de dicho juicio de suficiencia lo que, como se ha visto, es una posibilidad expresamente prohibida. Como hemos venido fundamentando, nos encontramos con un concreto negocio jurídico al que debe dotársela de una segura eficacia y debe tener acceso al Registro de la Propiedad, y se han puesto los instrumentos y facultades al buen fin de lo que constituye el objeto del citado negocio jurídico. Debe resaltarse además que, en el presente supuesto, existen resoluciones judiciales firmes que han de ser ejecutadas, siendo reseñadas las mismas en la propia calificación recurrida con lo que se refuerza la legitimación y representación del otorgante de forma coherente con lo dispuesto en dichas Sentencias. Tercero.–La inscripción de las escrituras públicas presentadas en el registro de la propiedad es un derecho de la apoderada que no puede ser cercenado arbitrariamente por una calificación negativa registral que no se ajusta precisamente a derecho: necesidad de revisión de esta injusta decisión de la registradora de la Propiedad. Tal y como se ha tenido ocasión de razonar en Derecho en los anteriores fundamentos, si se analizan los supuestos defectos de la nota de calificación negativa registral, se observa que no son tales, significando la citada calificación un acto arbitrario que debe ser expulsado del ordenamiento jurídico al ser contrario a Derecho. En la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2.003 (protocolo 1028), se rectifica ora anterior, la otorgada en fecha 16 de marzo de 2.010 (protocolo 363), para subsanar el presunto defecto señalado por la registradora de la propiedad, en su primera calificación negativa, esta de fecha 19 de mayo de 2023, en la que únicamente justificaba su decisión desfavorable a la inscripción del documento público, en lo siguiente: “No consta el plazo de la condición suspensiva consistente en el otorgamiento de la licencia de obras para la construcción de las instalaciones”. Esta calificación negativa consta en el mismo documento público que rectifica el anterior, subsanando este presunto defecto de manera rotunda, como más adelante razonaremos. No puede olvidarse el objeto del negocio jurídico por el que se constituye el derecho de superficie y se otorga el poder especial, formalizando un concreto acuerdo de colaboración empresarial entre dos sociedades, sometido a la Jurisdicción Civil, que lo ha declarado vigente, debiendo la sociedad Compañía Valencia de Contratación S.L., cumplir todas sus obligaciones en la medida en que resulte necesaria su intervención “y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia”. El poder especial dice lo que dice, y lo dice muy bien, por lo que no se entiende que la calificación negativa, señale que dicho poder no alcanza a extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie, afirmando de forma arbitraria, sin más análisis, que no existe congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas. No se puede estar de acuerdo con esta injusta afirmación, que ella si adolece de incongruencia. Primero analicemos de nuevo que dice el poder especial otorgado: “La sociedad ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ apodera con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta. los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público pudiendo incuso [sic] como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. El poder especial se otorga subsanar o modificar todo lo que afecte a la eficacia del negocio jurídico que se establece, y para que este despliegue todos sus efectos a través de la inscripción del mismo en cualquier Registro Público. El poder especial apodera la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”, que a subsanar o modificar todo extremo que impida cumplir con el objeto final del negocio jurídico: La eficaz gestión integral del contrato de concesión de la obra pública comprendida en el proyecto de Gestión de Residuos urbanos de la zona X, XI y XII, área de gestión 2 de la Comunidad Valenciana, tal y como se determina en el propio documento público, al ser la sociedad apoderada, la adjudicataria del concurso público convocado por el Consorcio de Residuos para el proyecto especificado. Por eso se otorga un poder irrevocable lo más amplio posible para que el negocio jurídico sea eficaz y llegue a buen fin. Y por eso la sociedad poderdante le otorga a la apoderada las más amplias facultades, que el notario valora en su juicio positivo de suficiencia. Justo porque no puede ser de otro modo, sin que exista conflicto de intereses, ni autocontratación, ni se fija unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva, siendo este supuesto defecto una imposición injusta que vacía de contenido todo el derecho de la apoderada, concesionaria del Proyecto de Gestión de Residuos. La Escritura Pública otorgada en fecha 6 de junio de 2.023 (protocolo 1028), se ajusta a derecho y debe ser objeto de inscripción registral. Primero porque el otorgante de la misma está facultado para comparecer ante el Notario y otorgarla, pues así se expresa en el poder especial. Y segundo, porque si analizamos la disposición que rectifica el anterior documento público (Escritura 16 marzo 2010; protocolo 363), este dice: “A) Rectificación. Que rectifica la escritura reseñada haciendo constar que, a efectos registrales, la condición suspensiva deberá cumplirse en el plazo de veinticuatro años a contar desde el otorgamiento de la escritura 363/2010, es decir que deberá cumplirse antes del día diecisiete de marzo de dos mil treinta y cuatro.” Como se aprecia no hay una fijación unilateral del plazo de duración de la condición suspensiva, como arbitrariamente afirma la Registradora de la propiedad, lo que hay es una fijación del plazo de conformidad al objeto del negocio jurídico, pues el plazo se vincula a la concesión del Proyecto de Gestión de Residuos Sólidos. Es más el plazo es el más desfavorable para la apoderada, pues nada gana en tiempo, fuera de lo que constituye el objeto del negocio jurídico, y en nada se perjudica a la sociedad poderdante, que pactó un concreto acuerdo de colaboración empresarial, que se elevó a documento público, y cuyo plazo estaba implícito en la forma establecida. Es tan claro lo expuesto que no entendemos realmente el porqué de la emisión de la arbitraria calificación negativa de la registradora de la propiedad, que debe ser corregida, pues de lo contrario, sí que se afecta a la eficacia de lo pactado expresamente entre las partes, que ha sido reconocido vigente y ajustado a derecho por la Jurisdicción civil, no pudiendo ser vaciados de contenido los derechos de la sociedad apoderada, concesionaria del proyecto público de Gestión de Residuos Sólidos, Derechos que deben desplegar todos sus efectos. Por último, respecto al supuesto tercer defecto, respecto a las coordenadas indicando que es necesario aportar nueva RGA a efectos de la tramitación del procedimiento del art. 199 LH con la nueva representación, decir, que es un error del Registro de la Propiedad, reconocido por el propio Registro de la Propiedad (…) correo electrónico remitido desde la cuenta de correo ». IV Notificada la interposición del recurso a don Simeón Ribelles Durá, notario de Valencia, como autorizante del título calificado, con fecha de 24 de agosto de 2023 realizó las alegaciones siguientes. «1. Respecto a la extralimitación de la sociedad apoderada al ejercer el poder. Para que la publicidad del Registro despliegue todos sus efectos, el principio registral de especialidad exige, como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro, que el derecho que se pretende inscribir quede configurado de modo que los terceros conozcan la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito. La falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y la determinación del plazo para el cumplimiento de la condición no es uno de los “extremos esenciales del contrato”, perfecto sin necesidad de fijar plazo, pero sí que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad, como tuvo acierto la registradora de advertir en la calificación negativa de la escritura, cuya rectificación motivó la calificación que ahora se recurre. Por ello, la rectificación se limita a hacer constar “que, a efectos registrales, la condición suspensiva deberá cumplirse en el plazo de veinticuatro años a contar desde el otorgamiento de la escritura 363/2010, es decir, que deberá cumplirse antes de 17 de marzo de dos mil treinta y cuatro”; la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales, no afecta a la sustantividad del negocio. No cabe decir que la rectificación es de “extremos esenciales del contrato” porque el contrato no se rectifica, pero para remover el obstáculo que impide su inscripción en el registro, se fija un plazo, no entre las partes, que no lo necesitan, sino para que la publicidad del Registro sea efectiva. Pero, aunque no fuese así, y se considere que la falta de determinación del plazo es un elemento esencial del contrato, el poder se dio precisamente para la “la subsanación de esta escritura (de constitución del derecho de superficie sujeto o condición suspensiva) en aquellos extremos que afecten a su eficacia”, no solo para “la subsanación o modificación de la escritura en aquellos extremos que (…) impidieren su inscripción en un Registro público. En fin, corresponde al notario, conforme el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre y la jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General, emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas del apoderado, reseñando el documento auténtico exhibido del que resulta la representación alegada; ambos extremos constan en la escritura 1028/2023 reseñada. 2. Respecto de la existencia de autocontratación y el conflicto de intereses no salvado expresamente en el poder. La Registradora en el ámbito de la calificación registral, aprecia en la escritura de rectificación la existencia de conflicto de intereses y la falta de licencia del dominus negotii, para salvarlos, pero ni existe lo uno ni falta lo otro. No hay colisión de intereses porque el contrato está celebrado entre las dos partes otorgantes, la relación jurídica está establecida; para dar efectividad a esa relación, en concreto para su inscripción, es para lo que se determina el plazo a efectos registrales, sin que se pueda poner en riesgo la imparcialidad y rectitud del autocontratante, al establecer un plazo; plazo que por otra parte coincide con el mismo del derecho de superficie. Faltando la colisión de intereses y no habiendo indicios de imparcialidad, no hay razón suficiente para negar la eficacia del autocontrato (como se extrae de la antigua Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, que confirmó la línea directriz de admitir el contrato consigo mismo, respecto del cual se mostró inicialmente poco propicio el Tribunal Supremo). Aun admitiendo el conflicto de intereses, la facultad de “autocontratación y/o múltiple representación está implícita en el mismo poder especial”, porque dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad, el poder es inútil, no se puede ejercer de ninguna de las maneras.» V Mediante escrito, de fecha 22 de agosto de 2023, la registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. En su escrito, informaba de que el recurso se interpone por don S. O. C. como representante de «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.» y apoderado de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», las dos sociedades intervinientes en la escritura, representado a esta última sociedad en uso del poder conferido que había motivado la calificación, siendo que ésta sociedad se ha opuesto a la inscripción en varias ocasiones. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 24.4 de la Ley del Notariado; 143, 145, 148, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 y, de, Sala de lo Civil, 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985, 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 de abril y 25 de mayo de 2017, 12 de abril, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 13 de febrero y 1 de octubre de 2020, 23 y 29 de junio, 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, 3 de enero y 22 de noviembre de 2022 y 9 de marzo, 19, 23 y 27 de abril y 9 y 22 de mayo de 2023. 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de rectificación de otra relativa a constitución de derecho de superficie sometida a condición suspensiva en la que concurren las circunstancias siguientes: – Mediante escritura de fecha 6 de junio de 2023 se rectificó otra de fecha 16 de marzo de 2010, de constitución de derecho de superficie sometido a condición suspensiva, para subsanar la calificación de fecha 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. – Una de las sociedades intervinientes –«Compañía Valenciana de Contratación, S.L.»– está representada por don S. O. C., y consta lo siguiente: «Legitimación.–Ejerce esta representación en virtud de escritura, de este protocolo, autorizada por mí, el día 16 de marzo de 2010, número 363 de protocolo otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tengo a la vista por figurar en el protocolo de mi cargo y de la que resulta la facultad del apoderado de pedir y obtener copias del poder, y en la que no consta nota de su revocación, en la que apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». El compareciente actúa en representación de la sociedad «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» en su calidad de representante de la sociedad «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», y «dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». En la escritura se hace «juicio positivo de suficiencia de facultades» de la forma siguiente: «Me asegura la vigencia e ilimitación de dicha escritura de poder, en la que aprecio que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.–A mi juicio las facultades representativas acreditadas en la presente escritura de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ y en todas aquellas que el compareciente en la presente escritura ha hecho uso del poder especial otorgado por Don J. M. S., en virtud de su cargo de administrador único (inscrito en el Registro Mercantil de Valencia, Hoja citada V-123464, inscripción 1.ª), contenido en la citada escritura 363/2010, no obstante la falta de inscripción, son suficientes para el acto jurídico, objeto de este instrumento público, rectificación constituyen [sic] un derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y todos sus extremos complementarios (…)». – En la escritura se hace rectificación de lo siguiente: «Error que se rectifica. El de no constar el plazo de condición suspensiva, defecto que impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura, y que ha sido puesto de manifiesto por la calificación registral que se incorpora a esta escritura». – El poder que se utiliza proviene de la escritura antes citada, de fecha 16 de marzo de 2010, relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder», en la cual, en su cláusula undécima, consta lo siguiente. «Poder.–La sociedad “Compañía Valenciana de Contratación, S.L.” apodera con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.”, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la modificación o subsanación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia, o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas o linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». – Debido a desavenencias por la resolución del contrato por una de las sociedades contratantes, la sociedad apoderada, «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», el día 4 de enero de 2017, interpuso demanda de juicio ordinario frente a la poderdante, «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», en la que, en relación con el contrato de colaboración empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron acciones declarativas, que tenían como objeto, en esencia, que se declarase la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial y la vigencia del mismo; mediante sentencia de 23 de julio de 2018 se dictó lo siguiente: «Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia»; esta sentencia fue objeto de apelación y confirmada por la Audiencia Provincial en cuanto a los apartados que interesan al expediente el día 29 de mayo de 2019; formulado recurso de casación ante el Tribunal Supremo, mediante Auto de fecha 22 de diciembre de 2021, se acordó inadmitir el recurso y declarar firme la sentencia citada antes. En el apartado quinto del fallo de la sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme, consta lo siguiente relativo a la condena: «a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; en el Auto aclaratorio de la sentencia, dicta que esta condena lo es en los términos que constan en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordena lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». La registradora señala inicialmente tres defectos, de los que dejó sin efecto el tercero y mantuvo los otros dos, por lo que se recurren solo los dos primeros que son: a) vista la reseña de facultades del notario, la representación alegada «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» excede las facultades reseñadas en el poder; en tanto el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas, teniendo en cuenta el inciso final del fundamento décimo de la citada sentencia procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», y b) existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto don S. O. C. comparece representando a ambas sociedades, «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» y «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente; resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral; siempre que haya conflicto de intereses debe constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. El notario autorizante alega lo siguiente: que la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y la determinación del plazo para el cumplimiento de la condición no es uno de los «extremos esenciales del contrato», perfecto sin necesidad de fijar plazo, pero sí que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad; que la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales, no afecta a la sustantividad del negocio y no cabe decir que la rectificación es de «extremos esenciales del contrato» porque el contrato no se rectifica, pero, para remover el obstáculo que impide su inscripción en el Registro, se fija un plazo, no entre las partes, que no lo necesitan, sino para que la publicidad del Registro sea efectiva; que el poder se dio precisamente para la «la subsanación de la escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia», no solo para «la subsanación o modificación de la escritura en aquellos extremos que impidieren su inscripción en un Registro público»; que no hay colisión de intereses porque el contrato está celebrado entre las dos partes otorgantes y la relación jurídica está establecida; que para dar efectividad a esa relación, en concreto para su inscripción, es para lo que se determina el plazo a efectos registrales, sin que se pueda poner en riesgo la imparcialidad y rectitud del autocontratante, al establecer un plazo; que el plazo, por otra parte, coincide con el mismo del derecho de superficie; que faltando la colisión de intereses y no habiendo indicios de imparcialidad, no hay razón suficiente para negar la eficacia del autocontrato; que aun admitiendo el conflicto de intereses, la facultad de «autocontratación y/o múltiple representación está implícita en el mismo poder especial» porque dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad, el poder es inútil, y no se puede ejercer de ninguna de las maneras. 2. En cuanto al primero de los defectos señalados, según el cual la representación alegada de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» excede las facultades reseñadas en el poder, limitado a la subsanación de extremos de eficacia o que impidan su inscripción sin que pueda entenderse que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie, la cuestión planteada debe resolverse con el mismo criterio que para supuestos análogos, siguió este Centro Directivo en Resolución de 23 de junio de 2021 (reiterado en otras posteriores, como las de 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, entre otras). El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación». La referida norma legal ha sido objeto de interpretación por el Tribunal Supremo (vid. Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio). En las citadas Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021 se afirma que cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial. Y el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas. En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada reseña el poder objeto de debate y emite el juicio de suficiencia de facultades representativas en la forma expresada en el anterior fundamento de derecho, en una forma tal que debe concluirse que esa reseña del documento auténtico del que resulta la representación expresa las circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el título autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado. 3. La registradora motiva el defecto en que el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; y que, en consecuencia, no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas, teniendo en cuenta el inciso final del fundamento décimo de la sentencia recaída, procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.». En definitiva, entiende que el juicio de suficiencia del notario no es congruente. Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015 25 de octubre de 2016, 19 de julio de 2017, 9 de enero, 17 de septiembre, 11 de octubre y 18 de diciembre de 2019, 11 de marzo, 4 de junio y 31 de agosto de 2020, 7 de junio y 1 de julio de 2021, 14 de marzo, 11 de abril, 6 y 11 de julio y 4 de noviembre de 2022 y 9 de marzo y 27 de abril de 2023). Así resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo antes mencionadas. En primer lugar, como alega el notario autorizante, la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, ni es uno de los «extremos esenciales del contrato», que es perfecto sin necesidad de fijar plazo; pero ocurre que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad. Por tanto, la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales y no afecta a la sustantividad del negocio, pero para remover el obstáculo que impide su inscripción en el Registro, se fija un plazo para que la publicidad registral sea efectiva. De hecho, el poder conferido concede facultades para «la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios». En segundo lugar, hay que recordar lo dictado por el Juzgado en la sentencia que es firme tras la confirmación en el Tribunal Supremo. En el apartado quinto del fallo de dicha sentencia de primera instancia consta lo siguiente relativo a la condena: «a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; según el auto aclaratorio de la sentencia, esta condena lo es en los términos que constan en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordena lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». En consecuencia, los tribunales de Justicia ya han resuelto las cuestiones planteadas en este asunto, y se ha producido ya «la intervención judicial supliendo la voluntad de Compañía Valenciana de Contratación»; añadir nuevas intervenciones de los jueces y tribunales en esta cuestión supondría alimentar un estrépito judicial innecesario. Por tanto, el juicio de suficiencia emitido por el notario es congruente y debe revocarse el defecto señalado. 4. El segundo defecto señala que existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto don S. O. C. comparece representando a ambas sociedades, fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente; resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral; por tanto, entiende la registradora que, siempre que haya conflicto de intereses debe constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. En relación con el autocontrato, según la doctrina de esta Dirección General (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017 y 31 de octubre de 2020), «al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses. Y ya en Resolución de 13 de febrero de 2012 se puso de relieve que “en resumen, la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, ya que, según el artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, ‘la validez de los actos dispositivos por lo que resulte de las escrituras públicas…’, y lo cierto es, en cualquier caso, que la autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o autorización del ‘dominus’. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’ que permita salvar dicha autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad, ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay que llegar también cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia de que se entienda que la voluntad del representado, que permite dicha autocontratación, constituye una particular forma de poder de representación (poder para autocontratar); una modalización del genérico poder de representación; o una autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la existencia de la licencia, autorización o ratificación del 'dominus negotii', salvo que la calificación sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la autocontratación o del conflicto de intereses”». Debe tenerse en cuenta que no es lo mismo un contrato formalizado en ejercicio de un poder específico que de un poder general; o aquel en el que el contratante sea un tercero ajeno al apoderado o que el contratante sea al mismo tiempo el apoderado de la contraparte (cfr. la citada Resolución de 31 de agosto de 2020). En cuanto el carácter general o especial del poder, el artículo 1712 del Código Civil distingue entre mandato general y el mandato especial según que comprenda «todos los negocios del mandante» o «uno o más negocios determinados»; y, por otra parte, el artículo 1713 del mismo Código establece que el «mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración» y que para realizar actos «de riguroso dominio», como sin duda en el presente contrato, «se necesita mandato expreso». Por último, tampoco puede compartirse el criterio de la registradora por el que considera que el apoderamiento recíproco para subsanar pactado en la escritura subsanada no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses. Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la necesidad de ponderar adecuadamente las circunstancias de la actuación representativa cuando concurra en la persona del representante una situación de conflicto de intereses. Por ello, ha entendido que, al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017, 17 de agosto y 17 de diciembre de 2020, 5 de octubre de 2021 y 9 de marzo de 2023). Pero en el presente caso es determinante el hecho de que, mediante una cláusula más del contrato de fecha 16 de marzo de 2010, relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder» y ante la eventualidad de que no se logre su inscripción en el Registro de la Propiedad, las partes se otorgan poder recíprocamente para que, ejercidas las facultades conferidas con relación al propio contrato, se obtenga la inscripción. Por tanto, es de esencia a la situación descrita la existencia de conflicto en cuanto el apoderado es la contraparte contractual. La integración en la causa del poder de la situación de conflicto no permite otra conclusión. En definitiva, como resulta del texto transcrito, la autorización a las otras partes contratantes no puede tener otra lectura que la de salvar el inmanente conflicto de intereses que, por definición, existe cuando se otorga el poder a favor de la contraparte para actuar en el ámbito del propio contrato, lo que, además, excluye una interpretación reductora o basada en la distinción entre conflicto de intereses y autocontratación. Por otra parte, en Resolución de 25 de octubre de 2016, se afirma lo siguiente: «Según la recta interpretación de tales preceptos legales, basada en la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, el primero de ellos no atiende propiamente a la naturaleza de los actos –de administración o disposición– sino al ámbito de los negocios del mandante a que se refiere, es decir al alcance o a la extensión del mandato respecto de la esfera de asuntos o intereses del mandante (y no en el sentido técnico del término “negocio jurídico”). Y el segundo, el artículo 1713, atiende al contenido de las facultades conferidas al mandatario, de modo que la exigencia de mandato expreso a que se refiere el párrafo segundo comporta la necesidad de que la posibilidad de realizar actos de riguroso dominio conste inequívocamente. Por lo demás, en relación con esta exigencia, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1990, “la calificación de un mandato como expreso no depende de que su otorgamiento exigiese una determinada formalidad y constancia escrituraria, y así se ve que el artículo 1710, párrafo segundo, del Código permite que pueda darse por instrumento público o privado y aun de palabra; en esta misma línea se encuentra la doctrina jurisprudencial, al establecer que ‘la validez del mandato, por su carácter consensual, viene determinada por la existencia del consentimiento cualquiera que sea la forma en que se manifieste expresa o tácita, por escrito o verbal, siendo perfectamente compatible con estas formas de exteriorización el mandato expreso, que, desde luego, puede darse verbalmente, no siendo equivalente la distinción que hace el artículo 1712, con la del 1713 ya que en aquélla no atiende el legislador a los actos (de administración o de disposición) sino a los negocios que comprende el mandato’, doctrina que figura, entre otras, en las Sentencias de 3 de julio y 14 de diciembre de 1987, así como en la… de 27 de diciembre de 1966”. En la citada Sentencia de 27 de diciembre de 1966 se expresa lo siguiente: “…la distinción del artículo 1.713 del Código Civil entre mandato concebido en términos generales y mandato expreso para acto o actos determinados, no es equivalente a la del artículo 1.712 en mandato general y especial, ya que en ella no atiende el legislador a los actos, sino a los negocios que comprende el mandato, pudiendo por ello referirse un mandato concebido en términos generales, no sólo a un mandato general (comprensivo de todos los negocios del mandante), como cuando se confía genéricamente la misión de realizar cuanto sea necesario para una determinada gestión, sino a un mandato especial (que abarca solamente uno o más negocios determinados), como cuando se constituye para todo lo concerniente a una finca, por otra parte puede existir un mandato expreso para acto o actos determinados que se refiera bien a un mandato especial, que será lo corriente, bien a un mandato general, comprensivo de los actos dispositivos de todos los negocios del mandante, por lo que evidentemente el artículo 1.713 regula una cuestión de extensión del mandato y no de forma del mandato, lo único que se deduce es que cuando el mandato se extiende a los actos de disposición es necesario que esto sea claramente precisado, habiendo declarado en este sentido la jurisprudencia que para realizar actos de riguroso dominio por medio de mandatario exige el apartado segundo del artículo 1.713 que el mandato sea expreso o para negocio determinado, por ser insuficiente el concebido en términos generales a que alude el primer apartado del mismo artículo, mas no cabe confundir estas modalidades del mandato por razón de operaciones confiadas al mandatario, con las de mandato expreso y tácito a que se refiere el artículo 1.710 por razón de la forma en que es exteriorizada la declaración de voluntad…”». En el presente caso, en primer lugar, el notario al emitir el juicio de suficiencia, expresa lo siguiente: «(…) dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». Como alega el notario, dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad el poder sería inútil, y no se podría ejercer de ninguna de las maneras. A vista de la redacción, ciertamente se indica por el notario la circunstancia de que esté salvada la autocontratación, pero, es más, no tendría sentido el poder especial de otro modo. Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales en estos casos». En segundo lugar, aunque no haya una relación amistosa entre las sociedades, lo que se acredita con el conjunto de resoluciones judiciales relatadas, lo cierto es que el poder especial deviene con el carácter irrevocable de la escritura de fecha 16 de marzo de 2010, que ha sido reiterado en su eficacia por los tribunales de Justicia: «por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». En definitiva, los tribunales han resuelto sobre la cuestión. En consecuencia, el defecto debe ser revocado. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 15 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don S. O. C., en nombre y representación de las mercantiles «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, SA» y «Compañía Valenciana de Contratación, SL», contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Játiva número 1, doña Paula Escrivá Giner, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra relativa a constitución de derecho de superficie. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 6 de junio de 2023 por el notario de Valencia, don Simeón Ribelles Durá, se otorgaba rectificación de la escritura otorgada ante el mismo notario el día 16 de marzo de 2010, de constitución de un derecho de superficie sometido a condición suspensiva, para subsanar la calificación de fecha 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. A los efectos que interesan en este expediente, una de las sociedades intervinientes –«Compañía Valenciana de Contratación, SL»– estaba representada por don S. O. C. y constaba lo siguiente: «Legitimación.–Ejerce esta representación en virtud de escritura, de este protocolo, autorizada por mí, el día 16 de marzo de 2010, número 363 de protocolo otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tengo a la vista por figurar en el protocolo de mi cargo y de la que resulta la facultad del apoderado de pedir y obtener copias del poder, y en la que no consta nota de su revocación, en la que apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias (…). El señor compareciente actúa en representación de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ en su carácter de representante de la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’. Y dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». En la escritura se hacía «Juicio positivo de suficiencia de facultades» de la forma siguiente: «Me asegura la vigencia e ilimitación de dicha escritura de poder, en la que aprecio que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.–A mi juicio las facultades representativas acreditadas en la presente escritura de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ y en todas aquellas que el compareciente en la presente escritura ha hecho uso del poder especial otorgado por Don J. M. S., en virtud de su cargo de administrador único (inscrito en el Registro Mercantil de Valencia, Hoja citada V-123464, inscripción 1.ª), contenido en la citada escritura 363/2010, no obstante la falta de inscripción, son suficientes para el acto jurídico, objeto de este instrumento público, rectificación constituyen [sic] un derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y todos sus extremos complementarios, conforme a la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado (entre otras las que resultan de las RR. de 15 de febrero de 2003 y 21 de septiembre de 2005)». En la escritura se hacía rectificación de lo siguiente: «Error que se rectifica. El de no constar el plazo de condición suspensiva, defecto que impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura, y que ha sido puesto de manifiesto por la calificación registral que se incorpora a esta escritura». El poder que se utilizaba provenía de la escritura otorgada el día 16 de marzo de 2010 ante el mismo notario citado relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder», en la cual, en su cláusula undécima, constaba lo siguiente. «Poder.–La sociedad “Compañía Valenciana de Contratación, S.L.” apodera con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.”, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la modificación o subsanación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia, o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas o linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». Debido a desavenencias por la resolución del contrato por una de las sociedades contratantes, la sociedad apoderada, «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, SA», el día 4 de enero de 2017, interpuso demanda de juicio ordinario frente a la poderdante, «Compañía Valencia de Contratación, SL», en la que, en relación con el contrato de colaboración empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron dos acciones declarativas (una con carácter subsidiario a la otra), que tenían como objeto, en esencia, que se declarase la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial y la vigencia del mismo; mediante la sentencia número 208/2018, de 23 de julio, del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, se dictó lo siguiente: «Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia»; esta sentencia fue objeto de apelación y confirmada por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Sexta, en cuanto a los apartados que interesan al expediente el día 29 de mayo de 2019; formulado recurso de casación ante el Tribunal Supremo, mediante Auto, de fecha 22 de diciembre de 2021, se acordó inadmitir el recurso y declarar firme la sentencia antes citada. En el apartado quinto del fallo de la sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme, constaba lo siguiente relativo a la condena: «Condeno a la mercantil demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; en el Auto aclaratorio de la sentencia, dictaba que esta condena lo era en los términos que constaban en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordenaba lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». II Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Játiva número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Nota de calificación negativa. Asiento de presentación: 1438 tomo 139 del libro Diario. Numero de entrada: 3729. Fecha presentación: 30/11/2022. Presentante: don/doña Ribelles Durá, Simeón. Notario: valencia Simeón Ribelles Durá. No de protocolo: 2126/2022. Documentación: escritura rectificatoria y aclaratoria (refundición) de otras, en unión de escritura de rectificación de otra autorizada por el mismo notario en fecha 6 de junio de 2023, número 1028 de protocolo. En relación con el documento presentado en este Registro de la Propiedad, cuyas circunstancias identificativas se han relacionado le notifico que, con fecha de hoy, y de conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 y 322 de la Ley Hipotecaria, se ha dictado la siguiente calificación en base a los siguientes Hechos y fundamentos de Derecho: Se presenta la citada escritura de rectificación de otra, autorizada por el notario de Valencia, Don Simeón Ribelles Durá, en fecha 6 de junio de 2023, número 1028 de protocolo, para subsanar la calificación de 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie; comparece don S. O. C. en representación de Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A. y de Compañía Valenciana de Contratación SL haciendo uso de un poder irrevocable conferido a su favor en escritura autorizada por don Simeón Ribelles, el día 16 de marzo de 2010, número 363 (complementada por las citadas escrituras 1068/2010, 1537/2010, número 1641/2010, 1682/2010, 307/2011, 402/2011, 634/2011, 902/2011, 1054/2011, 53/2012, 700/2012 y 28/2014) otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tiene a la vista por figurar en su protocolo, en la que no consta nota de su revocación y se apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. Y consta juicio de suficiencia del notario autorizante. Se han presentado en este registro con ocasión de notificaciones de tramitación del art 199 LH para la inscripción de la obligatoria georeferenciación de la agrupación alegaciones por parte de Compañía Valenciana de contratación (titular registral de las fincas a agrupar y concedente del derecho de superficie) oponiéndose a la agrupación e inscripción del derecho de superficie, alegando que el compareciente carece de legitimación para actuar en nombre de Compañía Valenciana. Y aportándose con ocasión de dichas alegaciones sentencias de juzgado de primera instancia y de la audiencia provincial de Valencia. De la citada sentencia 208/18 en el fundamento de derecho décimo dispone el juzgado de primera instancia a la solicitud de obligar a la actora a condenar a la demandada a otorgar documentos públicos necesarios para obtener la completa inscripción en el registro de la propiedad que “la petición debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 [sic] la demandada otorgo a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar la subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieren su inscripción en un registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resulten necesarias. Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia. Asimismo, posteriormente se ha recibido por SIR desde la Confederación Hidrográfica del Júcar unidad de tramitación EA0043777 un expediente de contestación NR 2021TC0357 firmado por J. C. que hace referencia a que se comunicaba que existían parcelas afectadas por cauces no representados gráficamente y del que resulta que se presenta informe explicativo de la nueva representación gráfica y cuadro de coordenadas. Defecto 1: Vista la reseña de facultades del notario la representación alegada de compañía valenciana sl excede las facultades reseñadas en el poder; en tanto el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas. Art 98 ley 24/2001 art. 1459 CC Teniendo en cuenta el inciso final del fundamento 10 de la citada sentencia procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de Compañía Valenciana de Contratación Sl para la fijación del plazo, también así del Art. 1128 CC “Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél”. Defecto 2: Existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto Don S. O. comparece representando a ambas sociedades, Compañía Valenciana de Contratación SL y Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A. fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente. R. 21 octubre de 2011 Así de las R. 13 de febrero de 2012, R. 20 de octubre de 2015, R. 9 de marzo de 2017 Resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral. Siempre que haya conflicto de intereses debe de constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. Defecto 3: En el expediente se especifican nuevas coordenadas por la existencia de tramos que no estaban delimitados. De modo que aportándose dicho documento se estima que para no proceder a la invasión de cauces no delimitados en la anterior RGA es necesario aportar nueva RGA que recoja dichos cauces a efectos de la tramitación del procedimiento del 199 LH con la nueva representación. En virtud de lo cual, procede suspender la inscripción solicitada por los defectos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho. Contra la presente nota de calificación (…) Xàtiva, a seis de julio del año dos mil veintitrés. La Registradora (firma ilegible) Fdo. Paula Escrivá Giner.» Con fecha 31 de julio de 2023 se produjo «Nota complementaria y aclaratoria de la calificación negativa de fecha 06/07/2023», en la que, en lo que interesa, se disponía lo siguiente: «En relación con el documento presentado en este Registro de la Propiedad, cuyas circunstancias identificativas se han relacionado le notifico que, con fecha de hoy, y de conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 y 322 de la Ley Hipotecaria, se ha dictado la siguiente aclaración y reformulación de la nota de calificación expedida en fecha 6 de julio de 2023, pero tan sólo en cuanto al “defecto 3” en los términos que se citan a continuación, quedando subsistentes los defectos 1 y 2, sin que la presente aclaración suponga la interrupción o reinicio del plazo de prórroga del asiento ni del plazo para interponer en su caso el recurso que se estime oportuno. De este modo, habiendo sido revisado el citado documento que se hizo constar en el “defecto 3”, esto es, “SIR remitido desde la Confederación Hidrográfica del Júcar unidad de tramitación EA0043777 relativo al expediente de contestación N/R 2021TC0357 firmado por J. C.” se observa que las parcelas “afectadas por cauces no representados gráficamente (...) son las siguientes: polígono 2 parcela 43, polígono 2 parcela 44, polígono 2 parcela 64, polígono 10 parcela 71, polígono 11 parcela 14, polígono 11 parcela 116”, a que se refiere dicho escrito, no están incluidas en la representación gráfica (IVG con CSV: […]) en base al cual se inició en su día la tramitación del expediente del art. 199 LH para la agrupación de determinadas fincas registrales y su correspondientes parcelas catastrales, por lo que se entiende que las nuevas seis parcelas ahora citadas no corresponden presumiblemente a dicha agrupación, quedando sin efecto el citado “defecto 3”.» III Contra la anterior nota de calificación, don S. O. C., en nombre y representación de las mercantiles «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.» y «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» interpuso recurso el día 18 de agosto de 2023 mediante escrito en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente: «Digo I.–(…) II.–Es importante destacar que el referenciado documento público, se otorgó para subsanar la calificación negativa del mismo Registro de la Propiedad de Xátiva-1 de 19 de mayo de 2023, en la que únicamente se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. De esta forma, en la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2023 (1028 protocolo notarial), comparece ante el fedatario público, D. S. O. C., interviniendo en representación de la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”, así como en representación de la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.”. El Notario interviniente, expresamente hace uso de su facultad de ejercer sus competencias, haciendo juicio positivo de suficiencia de las facultades y legitimación de la persona que representando a las sociedades otorga el documento público. Es más respecto a la representación de la segunda sociedad, se señala expresamente que se ejerce la misma, en virtud de escritura de poder, otorgada ante el propio notario, en fecha 16 de marzo de 2010, con número 363 de su propio protocolo (complementadas por otras que se citan en la misma calificación registral), siendo el apoderamiento realizado con carácter irrevocable, por D. J. M. S., en su calidad de Administrador único de la sociedad poderdante, debiendo significar que este poder especial e irrevocable, se otorga para el buen fin del negocio jurídico que se constituye en dicho documento público, cuál es la constitución de un derecho de superficie que tiene por objeto. la eficaz gestión integral del contrato de concesión de la obra pública comprendida en el proyecto de Gestión de Residuos urbanos de la zona X, XI y XII. área de gestión 2 de la Comunidad Valenciana, tal y como se determina en el propio documento público, al ser la sociedad apoderada, la adjudicataria del concurso público convocado por el Consorcio de Residuos para el proyecto especificado, siendo necesaria la agrupación de las fincas relacionadas en la Escritura Pública. para la construcción y explotación de las infraestructuras públicas expresamente descritas. para la gestión, tratamiento y eliminación de residuos, que constituye el objeto del propio negocio jurídico vinculado directamente por las partes a la concesión. El propio notario en su juicio de suficiencia, señala, como no puede ser de otro modo, teniendo a la vista, y leyendo el poder especial otorgado con carácter irrevocable, en la escritura pública en la que se concede el derecho de superficie, que “la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial” (…). III.–Es el mismo notario interviniente, el que otorga la primera y la última de las escrituras públicas (así como todas las complementarias), y en todas, se utiliza el apoderamiento especial irrevocable que consta en la primera escritura pública en de fecha 16 de marzo de 2010 (363 de su protocolo), señalando expresamente la Cláusula Undécima de la misma, en relación al poder: “La sociedad ‘Compañía Valencia de Contratación S.L.’ apodera con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias.” IV.–Que a pesar de la claridad de lo expresado en los documentos públicos, y a pesar del juicio de suficiencia realizado por quien tiene la facultad y competencia para llevarlo a cabo, al ser el fedatario público otorgante, se establece por el Registro de la Propiedad de Xátiva-1 una calificación negativa apoyándose en unas supuestas alegaciones que desconocemos, presentadas en el procedimiento de tramitación del artículo 199 LH, realizado para la inscripción de la obligatoria georreferenciación de la necesaria agrupación de las fincas objeto del negocio jurídico, y dichas alegaciones las presenta al parecer, la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.”, (titular registral de las fincas a agrupar, concedente del derecho de superficie y del poder especial, siendo la obligada precisamente, a no afectar a la eficacia del negocio jurídico, y a no impedir su inscripción en un Registro Público), la que se opone a la agrupación e inscripción del derecho de superficie, alegando paradójicamente, al parecer, una supuesta falta de legitimación de la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” para actuar en su nombre. Estas afirmaciones gratuitas, que lo único que intentan es vaciar de contenido a los propios derechos y obligaciones reconocidos en los documentos públicos expresamente otorgados, sin más, sirven de “excusa” para pretender justificar, la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Xátiva-1, que viene a violentar las obligaciones y derechos constituidos libremente entre las partes, en una extralimitación impropia de las facultades y competencias del propio Registro de la Propiedad, dicho esto con el máximo respeto, y en el ejercicio estricto del derecho de defensa (…). Fundamentos de Derecho. Primero.–Resoluciones judiciales firmes dictadas sobre la vigencia y alcance de los compromisos relacionados con el contrato de colaboración empresarial y poder especial otorgado en escritura pública autorizada por el notario de Valencia, don Simeón Ribelles Durá en fecha 16 de marzo de 2.010, con número 363 de su protocolo. Como se ha podido comprobar en la narración fáctica precedente, el presente Recurso está íntimamente ligado con el alcance, vigencia y eficacia de lo que constituye el objeto de la relación jurídica entre las partes, que deriva de u nos concretos derechos y obligaciones que vinculan a las partes, sin que el Registro de la Propiedad, pueda convertirse en juez de lo ya juzgado, vaciando de contenido con su arbitraria interpretación a las propias resoluciones judiciales firmes recaídas, que condenan a la sociedad “Compañía Valencia de Contratación S.L., a que los actos y negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora (“Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”), haciendo uso del poder especial expresamente otorgado, al objeto de que el negocio jurídico pactado llegue a buen fin. La calificación negativa del Registro de la Propiedad de Xàtiva-1, se extralimita de su propia competencia y función, al vaciar de contenido completamente los efectos de las resoluciones judiciales firmes que dictadas por la Jurisdicción Civil vinculan a todas las partes, y al propio Registro de la Propiedad también. Viene a concluir la errónea calificación negativa, (obviando lo que en realidad dicen las propias Sentencias, es decir, olvidando la existencia de unos concretos procedimientos judiciales en los que han intervenido los Jueces y Tribunales sobre lo que constituye el objeto de la relación jurídica sometida a su tutela judicial), que debe producirse una nueva intervención judicial supliendo la voluntad de la Compañía Valenciana de Contratación, que ya la manifestó expresamente en la escritura pública de fecha 16 de marzo de 2.010 (número de protocolo 363). Inaudito, teniendo las resoluciones judiciales efectos de cosa juzgada. Así las cosas, el Registro de la Propiedad es incongruente con lo que fundamenta y trascribe, en relación a lo que verdaderamente dice el texto del poder especial que reproduce, así con el propio texto de la Sentencia 208/18 que igualmente reproduce. Esta circunstancia provoca que realmente la conclusión de la calificación negativa se convierta en arbitraria, al no responder a lo que las partes pactaron y los Tribunales han ratificado con rotundo fundamento de derecho. El texto del poder especial no ofrece lugar a duda alguna. Se apodera por la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.” (poderdante), “con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” (apoderada), para que a través de cualquier representante, voluntario y orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta (poderdante), los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacerlas segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. Y en este sentido, la Sentencia n.º 208/18, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, señala expresamente: “Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia”. Por tanto, realizado el juicio de suficiencia por el notario autorizante, sobre las facultades del apoderado, el Registro de la Propiedad no puede invadir esta competencia, y menos interpretar contrariamente y de forma arbitraria el texto de lo pactado libremente por las partes, y que ha sido sometido a la interpretación judicial, que dice que los actos o negocios jurídicos necesarios para dar eficacia al propio negocio jurídico logrando su inscripción. pueden ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder especial otorgado, lo que ha sido evaluado con el juicio de suficiencia por el notario, que recordemos ha intervenido en todos y cada uno de los documentos públicos. Decir lo contrario es ir contra el propio sentido de las cosas, contra lo que constituye el núcleo esencial de la relación jurídica establecida, más cuando el plazo de duración de la condición suspensiva a la que se ha sujetado el derecho de superficie está implícito en el documento público por el que se otorgó el derecho de superficie al vincularse directamente a la concesión adjudicada a la apoderada, y por ello se otorgó el poder especial por la poderdante. Por eso es arbitraria e injusta la calificación negativa del Registro de la Propiedad, por haber interpretado sin sentido, de forma incongruente con lo que en realidad autoriza el poder especial y ratifican las Sentencias, que no es otra cosa que la apoderada puede proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, y tiene la apoderada el derecho de utilizar el poder especial otorgado expresamente para ello, para realizar todo acto o negocio jurídico que sea necesario y/o conveniente para dotar de eficacia a lo que constituye el objeto de la relación jurídica, salvando todo obstáculo que pueda impedir su inscripción en un Registro Público. La arbitrariedad, injusticia, e incongruencia de la calificación negativa del Registro de la Propiedad que expresamente se impugna provoca el efecto contrario a lo que es propio del negocio jurídico establecido, ya resuelto por la jurisdicción civil, logrando de mantenerse hacerlo ineficaz e impidiendo su inscripción en el propio Registro, justo lo contrario a lo que se lee por cualquier persona objetiva e independiente en los propios documentos públicos y en las resoluciones judiciales firmes. La sociedad apoderada, Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A. (en adelante, Vytrusa), en fecha 4 de enero de 2017, interpuso Demanda de Juicio Ordinario frente a la poderdante Compañía Valencia de Contratación S.L. (en adelante, CVC), en la que, en relación con el Contrato de Colaboración Empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron dos acciones declarativas (una con carácter subsidiario a la otra), que tenían como objeto las siguientes: “1. Se declare la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial... como consecuencia del carácter asociativo (...) en consecuencia también se declare expresamente la vigencia del reseñado contrato de colaboración empresarial. 2. Subsidiariamente para el caso que no se admita la anterior petición, se declare la improcedencia de la resolución (...) por entender que no ha habido incumplimiento contractual por parte de mí representada (...) porque los incumplimientos que se reprochan (...) no son en ningún caso imputables a Vytrusa.” Y además, se ejercitaban también acciones de condena para el caso de que fuera estimada cualquiera de las dos acciones declarativas: “Como consecuencia de los pronunciamientos anteriores, se condene a CVC al cumplimiento de todas las aportaciones y obligaciones asumidas en el contrato de colaboración empresarial y en particular: – A otorgar a favor de Vytrusa la o las escrituras de constitución o complemento del derecho de superficie ya firmado que restan sobre otros inmuebles situados en la Zona de Ubicación de la Concesión Administrativa hasta alcanzar los 845.016 metros cuadrados que debía aportar CVC a Vytrusa según lo previsto en el contrato de colaboración empresarial y que se describieron en el Expositivo IV de la Escritura Pública de Acuerdo de Colaboración Empresarial autorizada en fecha 16 de marzo de 2010 (protocolo número 362/2010 del Notario Simeón Ribelles Durá, aportado como documento n.º 9) – A realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y que se han acompañado como documentos números 10 al 22, y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Entre los reseñados actos y negocios jurídicos se encuentran, a título meramente enunciativo, las agrupaciones, segregaciones, divisiones de inmuebles o cualquier otra figura jurídica así como también en relación con los títulos previos de adquisición de los inmuebles adquiridos por la demandada y que no constan inscritos en el Registro de la Propiedad, así como los actos o negocios jurídicos que se requieran para la primera inmatriculación en el Registro de la Propiedad de algunos de los inmuebles respecto de los que se otorgó el derecho de superficie. – A realizar todas las actuaciones que sean necesarias y/o convenientes hasta la obtención de las licencias y autorizaciones administrativas previstas en el contrato de colaboración empresarial, y pagando las cantidades asumidas en dicho contrato. Todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. El conocimiento de esta demanda recayó ante el Juzgado de Primera Instancia 17 de Valencia, autos de Procedimiento Ordinario n.º 19/17, en la que mediante escrito de 5 de mayo de 2017, la entidad demandada CVC contestó a la demanda formulada por Vytrusa, y a su vez, formulaba Demanda reconvencional en solicitud de indemnización de daños y perjuicios, amparado todo ello en el supuesto incumplimiento de Vytrusa de las obligaciones derivadas del Contrato de Colaboración Empresarial suscrito. En el escrito de Contestación a la demanda formulado por CVC (…), en relación a las alegaciones realizadas sobre los problemas registrales que Vytrusa se encontraba para el buen fin de la operación, se alegó por CVC lo siguiente: “d. Las circunstancias que refiere la nota registral son meras formalidades subsanables que, además, corresponde cumplimentar y subsanar a la propia actora tal como las partes acordaron en las escrituras de formalización del derecho de superficie en las que CVC apoderó a Vytrusa para que ‘pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectan a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro Público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias.” Como se puede apreciar la propia poderdante señala que el poder especial faculta para otorgar el documento ahora calificado negativamente de manera arbitraria por el Registro de la propiedad, interpretación que vacía de contenido a las propias resoluciones judiciales firmes. Así, en fecha 23 de julio de 2018 se dictó la Sentencia n.º 208/18 (…), cuya parte dispositiva es la siguiente: “1. Estimo en parte la demanda formulada por ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ contra ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ 2. Desestimo la reconvención formulada por ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ contra ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ 3. Declaro la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial contenido en la Escritura Pública de Acuerdo de Colaboración Empresarial firmada en fecha 16 de marzo de 2010 ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Valencia Don Simeón Ribelles Durá, con número 362 de su protocolo general, instada por la mercantil Compañía Valenciana de Contratación, S.L. por entender que no ha habido incumplimiento contractual por la actora porque los incumplimientos que se reprochan de contrario y que le sirven de base para la resolución del Contrato de Colaboración Empresarial no son en ningún caso imputables a la actora. 4. Condeno a la mercantil demandada al cumplimiento de todas las aportaciones y obligaciones asumidas en el contrato en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho noveno de esta Sentencia. 5. Condeno a la mercantil demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. 6. Condeno a la mercantil demandada a realizar todas las actuaciones que sean necesarias y/o convenientes hasta la obtención de las licencias y autorizaciones administrativas previstas en el contrato de colaboración empresarial, y pagando las cantidades asumidas en dicho contrato, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. 7. Absuelvo a ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ del resto de peticiones deducidas contra ella. 8. Absuelvo a ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ de la Pretensión deducida contra ella. 9. No se hace especial declaración sobre las costas de la demanda inicial. 10. Condeno a ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ a pagar las costas procesales de la reconvención.” El 31 de julio de 2018, tras solicitud efectuada por CVC de aclaración de la meritada Sentencia, se dictó Auto (…), que acordó: “Tercero.–En cuanto a la petición de la parte demandada, se deduce de propia sentencia que la condena establecida en el apartado 5 del Fallo lo es en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho décimo de la sentencia, pues en todo caso se declara que ello ha de serlo en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial, que es precisamente lo que sirve de base para las declaraciones que se contienen en el Fundamento de Derecho Décimo; no obstante lo cual, se accede a dicha aclaración porque nada añade a lo resuelto. (...) Parte dispositiva. Se aclara el apartado 5 del Fallo de la Sentencia añadiendo que la condena que en él se establece lo es en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho Décimo de la sentencia.” El objeto del Contrato de Colaboración Especial, su eficacia, es fundamental. Y así se establece en el Fundamento de Derecho Décimo de la Sentencia de 23 de julio de 2018 que tiene el siguiente tenor: “Décimo.–En cuarto lugar, la actora pide en el suplico de la demanda que se condene a la demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta petición debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 (documento n.º 10 de la demanda) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultasen necesarias. Por ello, la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia.” Formulado Recurso de Apelación por CVC contra la citada Sentencia y su Auto aclaratorio, en fecha 29 de mayo de 2019 se dictó por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia la Sentencia n.º 224 en el Rollo 832/2018 (…), por la que, se resuelve: “1.º Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Compañía Valenciana de Contratación S.L. 2.º Revocamos parcialmente la sentencia de 23 de julio de 2018 del Juzgado de Primera Instancia N.º 19 de Valencia y, en su lugar, se dicta otra por la que: ‘Confirmamos los apartados l, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9 y 10. Se revoca el apartado 4 que se deja sin efecto’. 3.º Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas causadas en esta instancia. 4.º Se acuerda la devolución del depósito efectuado por el/la recurrente.” Finalmente, formulado Recurso de Casación por CVC ante el Tribunal Supremo, mediante Auto de 22 de diciembre de 2021 dictado en el expediente Casación 4714/2019 (…), se acordó: 1.º Inadmitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Compañía Valenciana de Contratación S.L. contra la sentencia 224/2019, de 29 de mayo, dictada por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6.ª, en el rollo de apelación n.º 832/2018, dimanante de los autos del juicio ordinario n.º 19/2017 del Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Valencia. 2.º Declarar firme dicha sentencia. 3.º Imponer las costas a la parte recurrente y declarar la pérdida del depósito constituido. 4.º Y remitir las actuaciones, junto con testimonio de esta resolución al órgano de procedencia. Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.” Mediante Diligencia de Ordenación de 9 de febrero de 2022, dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, se tuvo por recibido el Rollo y Autos procedentes del Tribunal Supremo con oficio y certificación de la anterior resolución, y mediante Diligencia de Ordenación de 15 de febrero de 2022, se tuvieron por recibidas las actuaciones procedentes de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, con testimonio de la resolución dictada por aquella en segunda instancia y que fue recurrida en casación ante el Tribunal Supremo. Por tanto, el Contrato de Colaboración Empresarial formalizado en la Escritura Pública otorgada el 16 de marzo de 2010, en la que se constituye el derecho de superficie y el poder especial para que dicho negocio jurídico sea eficaz, no puede verse afectado por interpretaciones contrarias a lo ya resuelto por la jurisdicción civil. Así las cosas, resulta pues, que en virtud de la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Valencia de 23 de julio de 2018 y su Auto aclaratorio, cuyos pronunciamientos fueron confirmados por la Sentencia de 29 de mayo de 2019 dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, y todo ello confirmado por el Tribunal Supremo en su Auto de 22 de diciembre de 2021: a. El contrato de Colaboración Empresarial de 16 de marzo de 2010 suscrito entre Vytrusa y CVC en virtud del cual CVC otorgó un apoderamiento a favor de Vytrusa, no ha sido resuelto y está vigente. b. CVC fue condenada (apartado 5.º del Fallo de la Sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme) “a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial.” c. Que según el Auto aclaratorio de la Sentencia, esta condena lo es en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho Décimo de la sentencia. ' d. Y según reza este Fundamento de Derecho Décimo de la Sentencia de Primera Instancia, esta condena acogida en la Sentencia, “debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 (documento n.º 10 de la demanda) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultasen necesarias. Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia.” Por tanto, resulta incomprensible que estando facultada la apoderada especialmente para subsanar o modificar cualquier extremo o circunstancia que afecte a la eficacia del negocio jurídico declarado válido, o cualquier cuestión que afecte a su inscripción en cualquier Registro público, tal derecho se vea afectado por una interpretación arbitraria del Registro de la Propiedad, extralimitándose de sus competencias, contrariando gravemente el derecho de esta parte. Segundo.–Apoderamiento especial para subsanar o modificar la escritura pública otorgada en fecha 16 de marzo de 2010, en todos aquellos extremos que afecten a la eficicacia [sic] del negocio jurídico o impidan su inscripción en un registro público: el juicio de suficiencia es una facultad del notario autorizante. Simplemente basta leer la cláusula undécima, de la Escritura Pública otorgada en fecha 16 de marzo de 2010 (protocolo 363), que contiene el apoderamiento especial otorgado con carácter irrevocable por la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.” (poderdante), a la sociedad Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” (apoderada), para que se observe por cualquier persona independiente y objetiva, que las facultades apoderadas son las más amplias posibles para lograr la eficacia y la inscripción en un Registro Público de lo que constituye el negocio jurídico que se formaliza en dicho documento público. El mismo notario autorizante, otorga la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2023 (protocolo 1028), es decir, el mismo fedatario público que ha redactado el poder y sus facultades, que ha estudiado y redactado el documento público que formaliza el Convenio Empresarial de Colaboración que constituye el derecho de superficie, desarrollando su competencia profesional, realiza el juicio positivo de suficiencia de facultades, y expresamente aludiendo al poder especial del documento público 363/2010, señala en la escritura pública (1028/2023), que la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial. Y realiza este juicio positivo de suficiencia de facultades, por ser su competencia y por ser como lo razona, porque así se lee. Por tanto, calificar negativamente la inscripción por parte del Registro de la Propiedad, basando su motivo desfavorable en la extralimitación de facultades del poder, que es realmente lo que subyace en los supuestos Defectos 1 y 2, contraviene el propio Derecho, ya que estas facultades son propias de las otorgadas y así no solo se lee, sino que así ha sido sometido al juicio de suficiencia del notario otorgante, porque además no puede ser de otro modo, teniendo en cuenta la documental obrante en relación a este concreto negocio jurídico, no en cono siendo facultad del Registro de la Propiedad, someter el documento a un nuevo juicio de suficiencia. La calificación negativa es pura arbitrariedad. El juicio de suficiencia, por parte del Notario otorgante, de las facultades de representación, su reseña en el documento público, así como las facultades del Registrador en relación a la verificación de dicho juicio de suficiencia encuentran su regulación en el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que dispone lo siguiente: “1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. 2. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación. 3. Deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.” Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral “a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación”. Teniendo en cuenta lo dispuesto por el anterior precepto, nuestro Tribunal Supremo ha delimitado el alcance de la calificación del Registrador en relación con el juicio de suficiencia de la representación realizado por el Notario otorgante del título objeto de inscripción. De esta forma, la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil Pleno), de fecha 20-112018, no 643/2018, rec. 262/2016 señala lo siguiente: “En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar ‘la capacidad de los otorgantes’, y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la ‘reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado’, debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial. 3. Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una ‘reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada.” En similares términos, la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1.ª, de fecha 01-06-2021, n.º 378/2021, rec. 2605/2018: “Bajo este régimen legal, el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas. El examen de la suficiencia del apoderamiento también está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha examinado completa y rigurosamente la validez y vigencia del poder y la suficiencia de las facultades que confiere, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado.” Teniendo en cuenta lo dispuesto por el precepto y jurisprudencia citados, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución de 6 de julio de 2022, dictada en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de una hipoteca, señala lo siguiente: “De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones (véase Resoluciones citadas en los ‘Vistos’) cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes. Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.” Se observa que, en el presente supuesto, el título objeto de la calificación recurrida contiene reseña del juicio de suficiencia de la representación realizada por el Notario autorizante que cumple con los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos, con lo que la calificación realizada excede de las facultades que la Registradora poseía en relación a la verificación del juicio de suficiencia realizado por el Notario, realizando una auténtica revisión de dicho juicio de suficiencia lo que, como se ha visto, es una posibilidad expresamente prohibida. Como hemos venido fundamentando, nos encontramos con un concreto negocio jurídico al que debe dotársela de una segura eficacia y debe tener acceso al Registro de la Propiedad, y se han puesto los instrumentos y facultades al buen fin de lo que constituye el objeto del citado negocio jurídico. Debe resaltarse además que, en el presente supuesto, existen resoluciones judiciales firmes que han de ser ejecutadas, siendo reseñadas las mismas en la propia calificación recurrida con lo que se refuerza la legitimación y representación del otorgante de forma coherente con lo dispuesto en dichas Sentencias. Tercero.–La inscripción de las escrituras públicas presentadas en el registro de la propiedad es un derecho de la apoderada que no puede ser cercenado arbitrariamente por una calificación negativa registral que no se ajusta precisamente a derecho: necesidad de revisión de esta injusta decisión de la registradora de la Propiedad. Tal y como se ha tenido ocasión de razonar en Derecho en los anteriores fundamentos, si se analizan los supuestos defectos de la nota de calificación negativa registral, se observa que no son tales, significando la citada calificación un acto arbitrario que debe ser expulsado del ordenamiento jurídico al ser contrario a Derecho. En la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2.003 (protocolo 1028), se rectifica ora anterior, la otorgada en fecha 16 de marzo de 2.010 (protocolo 363), para subsanar el presunto defecto señalado por la registradora de la propiedad, en su primera calificación negativa, esta de fecha 19 de mayo de 2023, en la que únicamente justificaba su decisión desfavorable a la inscripción del documento público, en lo siguiente: “No consta el plazo de la condición suspensiva consistente en el otorgamiento de la licencia de obras para la construcción de las instalaciones”. Esta calificación negativa consta en el mismo documento público que rectifica el anterior, subsanando este presunto defecto de manera rotunda, como más adelante razonaremos. No puede olvidarse el objeto del negocio jurídico por el que se constituye el derecho de superficie y se otorga el poder especial, formalizando un concreto acuerdo de colaboración empresarial entre dos sociedades, sometido a la Jurisdicción Civil, que lo ha declarado vigente, debiendo la sociedad Compañía Valencia de Contratación S.L., cumplir todas sus obligaciones en la medida en que resulte necesaria su intervención “y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia”. El poder especial dice lo que dice, y lo dice muy bien, por lo que no se entiende que la calificación negativa, señale que dicho poder no alcanza a extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie, afirmando de forma arbitraria, sin más análisis, que no existe congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas. No se puede estar de acuerdo con esta injusta afirmación, que ella si adolece de incongruencia. Primero analicemos de nuevo que dice el poder especial otorgado: “La sociedad ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ apodera con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta. los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público pudiendo incuso [sic] como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. El poder especial se otorga subsanar o modificar todo lo que afecte a la eficacia del negocio jurídico que se establece, y para que este despliegue todos sus efectos a través de la inscripción del mismo en cualquier Registro Público. El poder especial apodera la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”, que a subsanar o modificar todo extremo que impida cumplir con el objeto final del negocio jurídico: La eficaz gestión integral del contrato de concesión de la obra pública comprendida en el proyecto de Gestión de Residuos urbanos de la zona X, XI y XII, área de gestión 2 de la Comunidad Valenciana, tal y como se determina en el propio documento público, al ser la sociedad apoderada, la adjudicataria del concurso público convocado por el Consorcio de Residuos para el proyecto especificado. Por eso se otorga un poder irrevocable lo más amplio posible para que el negocio jurídico sea eficaz y llegue a buen fin. Y por eso la sociedad poderdante le otorga a la apoderada las más amplias facultades, que el notario valora en su juicio positivo de suficiencia. Justo porque no puede ser de otro modo, sin que exista conflicto de intereses, ni autocontratación, ni se fija unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva, siendo este supuesto defecto una imposición injusta que vacía de contenido todo el derecho de la apoderada, concesionaria del Proyecto de Gestión de Residuos. La Escritura Pública otorgada en fecha 6 de junio de 2.023 (protocolo 1028), se ajusta a derecho y debe ser objeto de inscripción registral. Primero porque el otorgante de la misma está facultado para comparecer ante el Notario y otorgarla, pues así se expresa en el poder especial. Y segundo, porque si analizamos la disposición que rectifica el anterior documento público (Escritura 16 marzo 2010; protocolo 363), este dice: “A) Rectificación. Que rectifica la escritura reseñada haciendo constar que, a efectos registrales, la condición suspensiva deberá cumplirse en el plazo de veinticuatro años a contar desde el otorgamiento de la escritura 363/2010, es decir que deberá cumplirse antes del día diecisiete de marzo de dos mil treinta y cuatro.” Como se aprecia no hay una fijación unilateral del plazo de duración de la condición suspensiva, como arbitrariamente afirma la Registradora de la propiedad, lo que hay es una fijación del plazo de conformidad al objeto del negocio jurídico, pues el plazo se vincula a la concesión del Proyecto de Gestión de Residuos Sólidos. Es más el plazo es el más desfavorable para la apoderada, pues nada gana en tiempo, fuera de lo que constituye el objeto del negocio jurídico, y en nada se perjudica a la sociedad poderdante, que pactó un concreto acuerdo de colaboración empresarial, que se elevó a documento público, y cuyo plazo estaba implícito en la forma establecida. Es tan claro lo expuesto que no entendemos realmente el porqué de la emisión de la arbitraria calificación negativa de la registradora de la propiedad, que debe ser corregida, pues de lo contrario, sí que se afecta a la eficacia de lo pactado expresamente entre las partes, que ha sido reconocido vigente y ajustado a derecho por la Jurisdicción civil, no pudiendo ser vaciados de contenido los derechos de la sociedad apoderada, concesionaria del proyecto público de Gestión de Residuos Sólidos, Derechos que deben desplegar todos sus efectos. Por último, respecto al supuesto tercer defecto, respecto a las coordenadas indicando que es necesario aportar nueva RGA a efectos de la tramitación del procedimiento del art. 199 LH con la nueva representación, decir, que es un error del Registro de la Propiedad, reconocido por el propio Registro de la Propiedad (…) correo electrónico remitido desde la cuenta de correo ». IV Notificada la interposición del recurso a don Simeón Ribelles Durá, notario de Valencia, como autorizante del título calificado, con fecha de 24 de agosto de 2023 realizó las alegaciones siguientes. «1. Respecto a la extralimitación de la sociedad apoderada al ejercer el poder. Para que la publicidad del Registro despliegue todos sus efectos, el principio registral de especialidad exige, como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro, que el derecho que se pretende inscribir quede configurado de modo que los terceros conozcan la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito. La falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y la determinación del plazo para el cumplimiento de la condición no es uno de los “extremos esenciales del contrato”, perfecto sin necesidad de fijar plazo, pero sí que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad, como tuvo acierto la registradora de advertir en la calificación negativa de la escritura, cuya rectificación motivó la calificación que ahora se recurre. Por ello, la rectificación se limita a hacer constar “que, a efectos registrales, la condición suspensiva deberá cumplirse en el plazo de veinticuatro años a contar desde el otorgamiento de la escritura 363/2010, es decir, que deberá cumplirse antes de 17 de marzo de dos mil treinta y cuatro”; la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales, no afecta a la sustantividad del negocio. No cabe decir que la rectificación es de “extremos esenciales del contrato” porque el contrato no se rectifica, pero para remover el obstáculo que impide su inscripción en el registro, se fija un plazo, no entre las partes, que no lo necesitan, sino para que la publicidad del Registro sea efectiva. Pero, aunque no fuese así, y se considere que la falta de determinación del plazo es un elemento esencial del contrato, el poder se dio precisamente para la “la subsanación de esta escritura (de constitución del derecho de superficie sujeto o condición suspensiva) en aquellos extremos que afecten a su eficacia”, no solo para “la subsanación o modificación de la escritura en aquellos extremos que (…) impidieren su inscripción en un Registro público. En fin, corresponde al notario, conforme el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre y la jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General, emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas del apoderado, reseñando el documento auténtico exhibido del que resulta la representación alegada; ambos extremos constan en la escritura 1028/2023 reseñada. 2. Respecto de la existencia de autocontratación y el conflicto de intereses no salvado expresamente en el poder. La Registradora en el ámbito de la calificación registral, aprecia en la escritura de rectificación la existencia de conflicto de intereses y la falta de licencia del dominus negotii, para salvarlos, pero ni existe lo uno ni falta lo otro. No hay colisión de intereses porque el contrato está celebrado entre las dos partes otorgantes, la relación jurídica está establecida; para dar efectividad a esa relación, en concreto para su inscripción, es para lo que se determina el plazo a efectos registrales, sin que se pueda poner en riesgo la imparcialidad y rectitud del autocontratante, al establecer un plazo; plazo que por otra parte coincide con el mismo del derecho de superficie. Faltando la colisión de intereses y no habiendo indicios de imparcialidad, no hay razón suficiente para negar la eficacia del autocontrato (como se extrae de la antigua Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, que confirmó la línea directriz de admitir el contrato consigo mismo, respecto del cual se mostró inicialmente poco propicio el Tribunal Supremo). Aun admitiendo el conflicto de intereses, la facultad de “autocontratación y/o múltiple representación está implícita en el mismo poder especial”, porque dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad, el poder es inútil, no se puede ejercer de ninguna de las maneras.» V Mediante escrito, de fecha 22 de agosto de 2023, la registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. En su escrito, informaba de que el recurso se interpone por don S. O. C. como representante de «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.» y apoderado de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», las dos sociedades intervinientes en la escritura, representado a esta última sociedad en uso del poder conferido que había motivado la calificación, siendo que ésta sociedad se ha opuesto a la inscripción en varias ocasiones. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 24.4 de la Ley del Notariado; 143, 145, 148, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 y, de, Sala de lo Civil, 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985, 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 de abril y 25 de mayo de 2017, 12 de abril, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 13 de febrero y 1 de octubre de 2020, 23 y 29 de junio, 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, 3 de enero y 22 de noviembre de 2022 y 9 de marzo, 19, 23 y 27 de abril y 9 y 22 de mayo de 2023. 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de rectificación de otra relativa a constitución de derecho de superficie sometida a condición suspensiva en la que concurren las circunstancias siguientes: – Mediante escritura de fecha 6 de junio de 2023 se rectificó otra de fecha 16 de marzo de 2010, de constitución de derecho de superficie sometido a condición suspensiva, para subsanar la calificación de fecha 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. – Una de las sociedades intervinientes –«Compañía Valenciana de Contratación, S.L.»– está representada por don S. O. C., y consta lo siguiente: «Legitimación.–Ejerce esta representación en virtud de escritura, de este protocolo, autorizada por mí, el día 16 de marzo de 2010, número 363 de protocolo otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tengo a la vista por figurar en el protocolo de mi cargo y de la que resulta la facultad del apoderado de pedir y obtener copias del poder, y en la que no consta nota de su revocación, en la que apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». El compareciente actúa en representación de la sociedad «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» en su calidad de representante de la sociedad «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», y «dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». En la escritura se hace «juicio positivo de suficiencia de facultades» de la forma siguiente: «Me asegura la vigencia e ilimitación de dicha escritura de poder, en la que aprecio que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.–A mi juicio las facultades representativas acreditadas en la presente escritura de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ y en todas aquellas que el compareciente en la presente escritura ha hecho uso del poder especial otorgado por Don J. M. S., en virtud de su cargo de administrador único (inscrito en el Registro Mercantil de Valencia, Hoja citada V-123464, inscripción 1.ª), contenido en la citada escritura 363/2010, no obstante la falta de inscripción, son suficientes para el acto jurídico, objeto de este instrumento público, rectificación constituyen [sic] un derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y todos sus extremos complementarios (…)». – En la escritura se hace rectificación de lo siguiente: «Error que se rectifica. El de no constar el plazo de condición suspensiva, defecto que impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura, y que ha sido puesto de manifiesto por la calificación registral que se incorpora a esta escritura». – El poder que se utiliza proviene de la escritura antes citada, de fecha 16 de marzo de 2010, relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder», en la cual, en su cláusula undécima, consta lo siguiente. «Poder.–La sociedad “Compañía Valenciana de Contratación, S.L.” apodera con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.”, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la modificación o subsanación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia, o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas o linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». – Debido a desavenencias por la resolución del contrato por una de las sociedades contratantes, la sociedad apoderada, «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», el día 4 de enero de 2017, interpuso demanda de juicio ordinario frente a la poderdante, «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», en la que, en relación con el contrato de colaboración empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron acciones declarativas, que tenían como objeto, en esencia, que se declarase la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial y la vigencia del mismo; mediante sentencia de 23 de julio de 2018 se dictó lo siguiente: «Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia»; esta sentencia fue objeto de apelación y confirmada por la Audiencia Provincial en cuanto a los apartados que interesan al expediente el día 29 de mayo de 2019; formulado recurso de casación ante el Tribunal Supremo, mediante Auto de fecha 22 de diciembre de 2021, se acordó inadmitir el recurso y declarar firme la sentencia citada antes. En el apartado quinto del fallo de la sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme, consta lo siguiente relativo a la condena: «a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; en el Auto aclaratorio de la sentencia, dicta que esta condena lo es en los términos que constan en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordena lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». La registradora señala inicialmente tres defectos, de los que dejó sin efecto el tercero y mantuvo los otros dos, por lo que se recurren solo los dos primeros que son: a) vista la reseña de facultades del notario, la representación alegada «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» excede las facultades reseñadas en el poder; en tanto el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas, teniendo en cuenta el inciso final del fundamento décimo de la citada sentencia procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», y b) existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto don S. O. C. comparece representando a ambas sociedades, «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» y «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente; resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral; siempre que haya conflicto de intereses debe constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. El notario autorizante alega lo siguiente: que la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y la determinación del plazo para el cumplimiento de la condición no es uno de los «extremos esenciales del contrato», perfecto sin necesidad de fijar plazo, pero sí que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad; que la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales, no afecta a la sustantividad del negocio y no cabe decir que la rectificación es de «extremos esenciales del contrato» porque el contrato no se rectifica, pero, para remover el obstáculo que impide su inscripción en el Registro, se fija un plazo, no entre las partes, que no lo necesitan, sino para que la publicidad del Registro sea efectiva; que el poder se dio precisamente para la «la subsanación de la escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia», no solo para «la subsanación o modificación de la escritura en aquellos extremos que impidieren su inscripción en un Registro público»; que no hay colisión de intereses porque el contrato está celebrado entre las dos partes otorgantes y la relación jurídica está establecida; que para dar efectividad a esa relación, en concreto para su inscripción, es para lo que se determina el plazo a efectos registrales, sin que se pueda poner en riesgo la imparcialidad y rectitud del autocontratante, al establecer un plazo; que el plazo, por otra parte, coincide con el mismo del derecho de superficie; que faltando la colisión de intereses y no habiendo indicios de imparcialidad, no hay razón suficiente para negar la eficacia del autocontrato; que aun admitiendo el conflicto de intereses, la facultad de «autocontratación y/o múltiple representación está implícita en el mismo poder especial» porque dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad, el poder es inútil, y no se puede ejercer de ninguna de las maneras. 2. En cuanto al primero de los defectos señalados, según el cual la representación alegada de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» excede las facultades reseñadas en el poder, limitado a la subsanación de extremos de eficacia o que impidan su inscripción sin que pueda entenderse que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie, la cuestión planteada debe resolverse con el mismo criterio que para supuestos análogos, siguió este Centro Directivo en Resolución de 23 de junio de 2021 (reiterado en otras posteriores, como las de 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, entre otras). El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación». La referida norma legal ha sido objeto de interpretación por el Tribunal Supremo (vid. Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio). En las citadas Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021 se afirma que cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial. Y el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas. En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada reseña el poder objeto de debate y emite el juicio de suficiencia de facultades representativas en la forma expresada en el anterior fundamento de derecho, en una forma tal que debe concluirse que esa reseña del documento auténtico del que resulta la representación expresa las circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el título autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado. 3. La registradora motiva el defecto en que el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; y que, en consecuencia, no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas, teniendo en cuenta el inciso final del fundamento décimo de la sentencia recaída, procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.». En definitiva, entiende que el juicio de suficiencia del notario no es congruente. Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015 25 de octubre de 2016, 19 de julio de 2017, 9 de enero, 17 de septiembre, 11 de octubre y 18 de diciembre de 2019, 11 de marzo, 4 de junio y 31 de agosto de 2020, 7 de junio y 1 de julio de 2021, 14 de marzo, 11 de abril, 6 y 11 de julio y 4 de noviembre de 2022 y 9 de marzo y 27 de abril de 2023). Así resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo antes mencionadas. En primer lugar, como alega el notario autorizante, la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, ni es uno de los «extremos esenciales del contrato», que es perfecto sin necesidad de fijar plazo; pero ocurre que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad. Por tanto, la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales y no afecta a la sustantividad del negocio, pero para remover el obstáculo que impide su inscripción en el Registro, se fija un plazo para que la publicidad registral sea efectiva. De hecho, el poder conferido concede facultades para «la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios». En segundo lugar, hay que recordar lo dictado por el Juzgado en la sentencia que es firme tras la confirmación en el Tribunal Supremo. En el apartado quinto del fallo de dicha sentencia de primera instancia consta lo siguiente relativo a la condena: «a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; según el auto aclaratorio de la sentencia, esta condena lo es en los términos que constan en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordena lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». En consecuencia, los tribunales de Justicia ya han resuelto las cuestiones planteadas en este asunto, y se ha producido ya «la intervención judicial supliendo la voluntad de Compañía Valenciana de Contratación»; añadir nuevas intervenciones de los jueces y tribunales en esta cuestión supondría alimentar un estrépito judicial innecesario. Por tanto, el juicio de suficiencia emitido por el notario es congruente y debe revocarse el defecto señalado. 4. El segundo defecto señala que existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto don S. O. C. comparece representando a ambas sociedades, fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente; resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral; por tanto, entiende la registradora que, siempre que haya conflicto de intereses debe constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. En relación con el autocontrato, según la doctrina de esta Dirección General (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017 y 31 de octubre de 2020), «al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses. Y ya en Resolución de 13 de febrero de 2012 se puso de relieve que “en resumen, la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, ya que, según el artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, ‘la validez de los actos dispositivos por lo que resulte de las escrituras públicas…’, y lo cierto es, en cualquier caso, que la autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o autorización del ‘dominus’. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’ que permita salvar dicha autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad, ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay que llegar también cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia de que se entienda que la voluntad del representado, que permite dicha autocontratación, constituye una particular forma de poder de representación (poder para autocontratar); una modalización del genérico poder de representación; o una autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la existencia de la licencia, autorización o ratificación del 'dominus negotii', salvo que la calificación sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la autocontratación o del conflicto de intereses”». Debe tenerse en cuenta que no es lo mismo un contrato formalizado en ejercicio de un poder específico que de un poder general; o aquel en el que el contratante sea un tercero ajeno al apoderado o que el contratante sea al mismo tiempo el apoderado de la contraparte (cfr. la citada Resolución de 31 de agosto de 2020). En cuanto el carácter general o especial del poder, el artículo 1712 del Código Civil distingue entre mandato general y el mandato especial según que comprenda «todos los negocios del mandante» o «uno o más negocios determinados»; y, por otra parte, el artículo 1713 del mismo Código establece que el «mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración» y que para realizar actos «de riguroso dominio», como sin duda en el presente contrato, «se necesita mandato expreso». Por último, tampoco puede compartirse el criterio de la registradora por el que considera que el apoderamiento recíproco para subsanar pactado en la escritura subsanada no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses. Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la necesidad de ponderar adecuadamente las circunstancias de la actuación representativa cuando concurra en la persona del representante una situación de conflicto de intereses. Por ello, ha entendido que, al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017, 17 de agosto y 17 de diciembre de 2020, 5 de octubre de 2021 y 9 de marzo de 2023). Pero en el presente caso es determinante el hecho de que, mediante una cláusula más del contrato de fecha 16 de marzo de 2010, relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder» y ante la eventualidad de que no se logre su inscripción en el Registro de la Propiedad, las partes se otorgan poder recíprocamente para que, ejercidas las facultades conferidas con relación al propio contrato, se obtenga la inscripción. Por tanto, es de esencia a la situación descrita la existencia de conflicto en cuanto el apoderado es la contraparte contractual. La integración en la causa del poder de la situación de conflicto no permite otra conclusión. En definitiva, como resulta del texto transcrito, la autorización a las otras partes contratantes no puede tener otra lectura que la de salvar el inmanente conflicto de intereses que, por definición, existe cuando se otorga el poder a favor de la contraparte para actuar en el ámbito del propio contrato, lo que, además, excluye una interpretación reductora o basada en la distinción entre conflicto de intereses y autocontratación. Por otra parte, en Resolución de 25 de octubre de 2016, se afirma lo siguiente: «Según la recta interpretación de tales preceptos legales, basada en la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, el primero de ellos no atiende propiamente a la naturaleza de los actos –de administración o disposición– sino al ámbito de los negocios del mandante a que se refiere, es decir al alcance o a la extensión del mandato respecto de la esfera de asuntos o intereses del mandante (y no en el sentido técnico del término “negocio jurídico”). Y el segundo, el artículo 1713, atiende al contenido de las facultades conferidas al mandatario, de modo que la exigencia de mandato expreso a que se refiere el párrafo segundo comporta la necesidad de que la posibilidad de realizar actos de riguroso dominio conste inequívocamente. Por lo demás, en relación con esta exigencia, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1990, “la calificación de un mandato como expreso no depende de que su otorgamiento exigiese una determinada formalidad y constancia escrituraria, y así se ve que el artículo 1710, párrafo segundo, del Código permite que pueda darse por instrumento público o privado y aun de palabra; en esta misma línea se encuentra la doctrina jurisprudencial, al establecer que ‘la validez del mandato, por su carácter consensual, viene determinada por la existencia del consentimiento cualquiera que sea la forma en que se manifieste expresa o tácita, por escrito o verbal, siendo perfectamente compatible con estas formas de exteriorización el mandato expreso, que, desde luego, puede darse verbalmente, no siendo equivalente la distinción que hace el artículo 1712, con la del 1713 ya que en aquélla no atiende el legislador a los actos (de administración o de disposición) sino a los negocios que comprende el mandato’, doctrina que figura, entre otras, en las Sentencias de 3 de julio y 14 de diciembre de 1987, así como en la… de 27 de diciembre de 1966”. En la citada Sentencia de 27 de diciembre de 1966 se expresa lo siguiente: “…la distinción del artículo 1.713 del Código Civil entre mandato concebido en términos generales y mandato expreso para acto o actos determinados, no es equivalente a la del artículo 1.712 en mandato general y especial, ya que en ella no atiende el legislador a los actos, sino a los negocios que comprende el mandato, pudiendo por ello referirse un mandato concebido en términos generales, no sólo a un mandato general (comprensivo de todos los negocios del mandante), como cuando se confía genéricamente la misión de realizar cuanto sea necesario para una determinada gestión, sino a un mandato especial (que abarca solamente uno o más negocios determinados), como cuando se constituye para todo lo concerniente a una finca, por otra parte puede existir un mandato expreso para acto o actos determinados que se refiera bien a un mandato especial, que será lo corriente, bien a un mandato general, comprensivo de los actos dispositivos de todos los negocios del mandante, por lo que evidentemente el artículo 1.713 regula una cuestión de extensión del mandato y no de forma del mandato, lo único que se deduce es que cuando el mandato se extiende a los actos de disposición es necesario que esto sea claramente precisado, habiendo declarado en este sentido la jurisprudencia que para realizar actos de riguroso dominio por medio de mandatario exige el apartado segundo del artículo 1.713 que el mandato sea expreso o para negocio determinado, por ser insuficiente el concebido en términos generales a que alude el primer apartado del mismo artículo, mas no cabe confundir estas modalidades del mandato por razón de operaciones confiadas al mandatario, con las de mandato expreso y tácito a que se refiere el artículo 1.710 por razón de la forma en que es exteriorizada la declaración de voluntad…”». En el presente caso, en primer lugar, el notario al emitir el juicio de suficiencia, expresa lo siguiente: «(…) dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». Como alega el notario, dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad el poder sería inútil, y no se podría ejercer de ninguna de las maneras. A vista de la redacción, ciertamente se indica por el notario la circunstancia de que esté salvada la autocontratación, pero, es más, no tendría sentido el poder especial de otro modo. Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales en estos casos». En segundo lugar, aunque no haya una relación amistosa entre las sociedades, lo que se acredita con el conjunto de resoluciones judiciales relatadas, lo cierto es que el poder especial deviene con el carácter irrevocable de la escritura de fecha 16 de marzo de 2010, que ha sido reiterado en su eficacia por los tribunales de Justicia: «por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». En definitiva, los tribunales han resuelto sobre la cuestión. En consecuencia, el defecto debe ser revocado. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 15 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

En el recurso interpuesto por don S. O. C., en nombre y representación de las mercantiles «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, SA» y «Compañía Valenciana de Contratación, SL», contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Játiva número 1, doña Paula Escrivá Giner, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra relativa a constitución de derecho de superficie. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 6 de junio de 2023 por el notario de Valencia, don Simeón Ribelles Durá, se otorgaba rectificación de la escritura otorgada ante el mismo notario el día 16 de marzo de 2010, de constitución de un derecho de superficie sometido a condición suspensiva, para subsanar la calificación de fecha 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. A los efectos que interesan en este expediente, una de las sociedades intervinientes –«Compañía Valenciana de Contratación, SL»– estaba representada por don S. O. C. y constaba lo siguiente: «Legitimación.–Ejerce esta representación en virtud de escritura, de este protocolo, autorizada por mí, el día 16 de marzo de 2010, número 363 de protocolo otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tengo a la vista por figurar en el protocolo de mi cargo y de la que resulta la facultad del apoderado de pedir y obtener copias del poder, y en la que no consta nota de su revocación, en la que apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias (…). El señor compareciente actúa en representación de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ en su carácter de representante de la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’. Y dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». En la escritura se hacía «Juicio positivo de suficiencia de facultades» de la forma siguiente: «Me asegura la vigencia e ilimitación de dicha escritura de poder, en la que aprecio que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.–A mi juicio las facultades representativas acreditadas en la presente escritura de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ y en todas aquellas que el compareciente en la presente escritura ha hecho uso del poder especial otorgado por Don J. M. S., en virtud de su cargo de administrador único (inscrito en el Registro Mercantil de Valencia, Hoja citada V-123464, inscripción 1.ª), contenido en la citada escritura 363/2010, no obstante la falta de inscripción, son suficientes para el acto jurídico, objeto de este instrumento público, rectificación constituyen [sic] un derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y todos sus extremos complementarios, conforme a la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado (entre otras las que resultan de las RR. de 15 de febrero de 2003 y 21 de septiembre de 2005)». En la escritura se hacía rectificación de lo siguiente: «Error que se rectifica. El de no constar el plazo de condición suspensiva, defecto que impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura, y que ha sido puesto de manifiesto por la calificación registral que se incorpora a esta escritura». El poder que se utilizaba provenía de la escritura otorgada el día 16 de marzo de 2010 ante el mismo notario citado relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder», en la cual, en su cláusula undécima, constaba lo siguiente. «Poder.–La sociedad “Compañía Valenciana de Contratación, S.L.” apodera con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.”, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la modificación o subsanación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia, o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas o linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». Debido a desavenencias por la resolución del contrato por una de las sociedades contratantes, la sociedad apoderada, «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, SA», el día 4 de enero de 2017, interpuso demanda de juicio ordinario frente a la poderdante, «Compañía Valencia de Contratación, SL», en la que, en relación con el contrato de colaboración empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron dos acciones declarativas (una con carácter subsidiario a la otra), que tenían como objeto, en esencia, que se declarase la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial y la vigencia del mismo; mediante la sentencia número 208/2018, de 23 de julio, del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, se dictó lo siguiente: «Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia»; esta sentencia fue objeto de apelación y confirmada por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Sexta, en cuanto a los apartados que interesan al expediente el día 29 de mayo de 2019; formulado recurso de casación ante el Tribunal Supremo, mediante Auto, de fecha 22 de diciembre de 2021, se acordó inadmitir el recurso y declarar firme la sentencia antes citada. En el apartado quinto del fallo de la sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme, constaba lo siguiente relativo a la condena: «Condeno a la mercantil demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; en el Auto aclaratorio de la sentencia, dictaba que esta condena lo era en los términos que constaban en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordenaba lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». II Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Játiva número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Nota de calificación negativa. Asiento de presentación: 1438 tomo 139 del libro Diario. Numero de entrada: 3729. Fecha presentación: 30/11/2022. Presentante: don/doña Ribelles Durá, Simeón. Notario: valencia Simeón Ribelles Durá. No de protocolo: 2126/2022. Documentación: escritura rectificatoria y aclaratoria (refundición) de otras, en unión de escritura de rectificación de otra autorizada por el mismo notario en fecha 6 de junio de 2023, número 1028 de protocolo. En relación con el documento presentado en este Registro de la Propiedad, cuyas circunstancias identificativas se han relacionado le notifico que, con fecha de hoy, y de conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 y 322 de la Ley Hipotecaria, se ha dictado la siguiente calificación en base a los siguientes Hechos y fundamentos de Derecho: Se presenta la citada escritura de rectificación de otra, autorizada por el notario de Valencia, Don Simeón Ribelles Durá, en fecha 6 de junio de 2023, número 1028 de protocolo, para subsanar la calificación de 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie; comparece don S. O. C. en representación de Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A. y de Compañía Valenciana de Contratación SL haciendo uso de un poder irrevocable conferido a su favor en escritura autorizada por don Simeón Ribelles, el día 16 de marzo de 2010, número 363 (complementada por las citadas escrituras 1068/2010, 1537/2010, número 1641/2010, 1682/2010, 307/2011, 402/2011, 634/2011, 902/2011, 1054/2011, 53/2012, 700/2012 y 28/2014) otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tiene a la vista por figurar en su protocolo, en la que no consta nota de su revocación y se apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. Y consta juicio de suficiencia del notario autorizante. Se han presentado en este registro con ocasión de notificaciones de tramitación del art 199 LH para la inscripción de la obligatoria georeferenciación de la agrupación alegaciones por parte de Compañía Valenciana de contratación (titular registral de las fincas a agrupar y concedente del derecho de superficie) oponiéndose a la agrupación e inscripción del derecho de superficie, alegando que el compareciente carece de legitimación para actuar en nombre de Compañía Valenciana. Y aportándose con ocasión de dichas alegaciones sentencias de juzgado de primera instancia y de la audiencia provincial de Valencia. De la citada sentencia 208/18 en el fundamento de derecho décimo dispone el juzgado de primera instancia a la solicitud de obligar a la actora a condenar a la demandada a otorgar documentos públicos necesarios para obtener la completa inscripción en el registro de la propiedad que “la petición debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 [sic] la demandada otorgo a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar la subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieren su inscripción en un registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resulten necesarias. Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia. Asimismo, posteriormente se ha recibido por SIR desde la Confederación Hidrográfica del Júcar unidad de tramitación EA0043777 un expediente de contestación NR 2021TC0357 firmado por J. C. que hace referencia a que se comunicaba que existían parcelas afectadas por cauces no representados gráficamente y del que resulta que se presenta informe explicativo de la nueva representación gráfica y cuadro de coordenadas. Defecto 1: Vista la reseña de facultades del notario la representación alegada de compañía valenciana sl excede las facultades reseñadas en el poder; en tanto el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas. Art 98 ley 24/2001 art. 1459 CC Teniendo en cuenta el inciso final del fundamento 10 de la citada sentencia procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de Compañía Valenciana de Contratación Sl para la fijación del plazo, también así del Art. 1128 CC “Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél”. Defecto 2: Existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto Don S. O. comparece representando a ambas sociedades, Compañía Valenciana de Contratación SL y Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A. fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente. R. 21 octubre de 2011 Así de las R. 13 de febrero de 2012, R. 20 de octubre de 2015, R. 9 de marzo de 2017 Resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral. Siempre que haya conflicto de intereses debe de constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. Defecto 3: En el expediente se especifican nuevas coordenadas por la existencia de tramos que no estaban delimitados. De modo que aportándose dicho documento se estima que para no proceder a la invasión de cauces no delimitados en la anterior RGA es necesario aportar nueva RGA que recoja dichos cauces a efectos de la tramitación del procedimiento del 199 LH con la nueva representación. En virtud de lo cual, procede suspender la inscripción solicitada por los defectos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho. Contra la presente nota de calificación (…) Xàtiva, a seis de julio del año dos mil veintitrés. La Registradora (firma ilegible) Fdo. Paula Escrivá Giner.» Con fecha 31 de julio de 2023 se produjo «Nota complementaria y aclaratoria de la calificación negativa de fecha 06/07/2023», en la que, en lo que interesa, se disponía lo siguiente: «En relación con el documento presentado en este Registro de la Propiedad, cuyas circunstancias identificativas se han relacionado le notifico que, con fecha de hoy, y de conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 y 322 de la Ley Hipotecaria, se ha dictado la siguiente aclaración y reformulación de la nota de calificación expedida en fecha 6 de julio de 2023, pero tan sólo en cuanto al “defecto 3” en los términos que se citan a continuación, quedando subsistentes los defectos 1 y 2, sin que la presente aclaración suponga la interrupción o reinicio del plazo de prórroga del asiento ni del plazo para interponer en su caso el recurso que se estime oportuno. De este modo, habiendo sido revisado el citado documento que se hizo constar en el “defecto 3”, esto es, “SIR remitido desde la Confederación Hidrográfica del Júcar unidad de tramitación EA0043777 relativo al expediente de contestación N/R 2021TC0357 firmado por J. C.” se observa que las parcelas “afectadas por cauces no representados gráficamente (...) son las siguientes: polígono 2 parcela 43, polígono 2 parcela 44, polígono 2 parcela 64, polígono 10 parcela 71, polígono 11 parcela 14, polígono 11 parcela 116”, a que se refiere dicho escrito, no están incluidas en la representación gráfica (IVG con CSV: […]) en base al cual se inició en su día la tramitación del expediente del art. 199 LH para la agrupación de determinadas fincas registrales y su correspondientes parcelas catastrales, por lo que se entiende que las nuevas seis parcelas ahora citadas no corresponden presumiblemente a dicha agrupación, quedando sin efecto el citado “defecto 3”.» III Contra la anterior nota de calificación, don S. O. C., en nombre y representación de las mercantiles «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.» y «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» interpuso recurso el día 18 de agosto de 2023 mediante escrito en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente: «Digo I.–(…) II.–Es importante destacar que el referenciado documento público, se otorgó para subsanar la calificación negativa del mismo Registro de la Propiedad de Xátiva-1 de 19 de mayo de 2023, en la que únicamente se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. De esta forma, en la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2023 (1028 protocolo notarial), comparece ante el fedatario público, D. S. O. C., interviniendo en representación de la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”, así como en representación de la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.”. El Notario interviniente, expresamente hace uso de su facultad de ejercer sus competencias, haciendo juicio positivo de suficiencia de las facultades y legitimación de la persona que representando a las sociedades otorga el documento público. Es más respecto a la representación de la segunda sociedad, se señala expresamente que se ejerce la misma, en virtud de escritura de poder, otorgada ante el propio notario, en fecha 16 de marzo de 2010, con número 363 de su propio protocolo (complementadas por otras que se citan en la misma calificación registral), siendo el apoderamiento realizado con carácter irrevocable, por D. J. M. S., en su calidad de Administrador único de la sociedad poderdante, debiendo significar que este poder especial e irrevocable, se otorga para el buen fin del negocio jurídico que se constituye en dicho documento público, cuál es la constitución de un derecho de superficie que tiene por objeto. la eficaz gestión integral del contrato de concesión de la obra pública comprendida en el proyecto de Gestión de Residuos urbanos de la zona X, XI y XII. área de gestión 2 de la Comunidad Valenciana, tal y como se determina en el propio documento público, al ser la sociedad apoderada, la adjudicataria del concurso público convocado por el Consorcio de Residuos para el proyecto especificado, siendo necesaria la agrupación de las fincas relacionadas en la Escritura Pública. para la construcción y explotación de las infraestructuras públicas expresamente descritas. para la gestión, tratamiento y eliminación de residuos, que constituye el objeto del propio negocio jurídico vinculado directamente por las partes a la concesión. El propio notario en su juicio de suficiencia, señala, como no puede ser de otro modo, teniendo a la vista, y leyendo el poder especial otorgado con carácter irrevocable, en la escritura pública en la que se concede el derecho de superficie, que “la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial” (…). III.–Es el mismo notario interviniente, el que otorga la primera y la última de las escrituras públicas (así como todas las complementarias), y en todas, se utiliza el apoderamiento especial irrevocable que consta en la primera escritura pública en de fecha 16 de marzo de 2010 (363 de su protocolo), señalando expresamente la Cláusula Undécima de la misma, en relación al poder: “La sociedad ‘Compañía Valencia de Contratación S.L.’ apodera con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias.” IV.–Que a pesar de la claridad de lo expresado en los documentos públicos, y a pesar del juicio de suficiencia realizado por quien tiene la facultad y competencia para llevarlo a cabo, al ser el fedatario público otorgante, se establece por el Registro de la Propiedad de Xátiva-1 una calificación negativa apoyándose en unas supuestas alegaciones que desconocemos, presentadas en el procedimiento de tramitación del artículo 199 LH, realizado para la inscripción de la obligatoria georreferenciación de la necesaria agrupación de las fincas objeto del negocio jurídico, y dichas alegaciones las presenta al parecer, la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.”, (titular registral de las fincas a agrupar, concedente del derecho de superficie y del poder especial, siendo la obligada precisamente, a no afectar a la eficacia del negocio jurídico, y a no impedir su inscripción en un Registro Público), la que se opone a la agrupación e inscripción del derecho de superficie, alegando paradójicamente, al parecer, una supuesta falta de legitimación de la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” para actuar en su nombre. Estas afirmaciones gratuitas, que lo único que intentan es vaciar de contenido a los propios derechos y obligaciones reconocidos en los documentos públicos expresamente otorgados, sin más, sirven de “excusa” para pretender justificar, la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Xátiva-1, que viene a violentar las obligaciones y derechos constituidos libremente entre las partes, en una extralimitación impropia de las facultades y competencias del propio Registro de la Propiedad, dicho esto con el máximo respeto, y en el ejercicio estricto del derecho de defensa (…). Fundamentos de Derecho. Primero.–Resoluciones judiciales firmes dictadas sobre la vigencia y alcance de los compromisos relacionados con el contrato de colaboración empresarial y poder especial otorgado en escritura pública autorizada por el notario de Valencia, don Simeón Ribelles Durá en fecha 16 de marzo de 2.010, con número 363 de su protocolo. Como se ha podido comprobar en la narración fáctica precedente, el presente Recurso está íntimamente ligado con el alcance, vigencia y eficacia de lo que constituye el objeto de la relación jurídica entre las partes, que deriva de u nos concretos derechos y obligaciones que vinculan a las partes, sin que el Registro de la Propiedad, pueda convertirse en juez de lo ya juzgado, vaciando de contenido con su arbitraria interpretación a las propias resoluciones judiciales firmes recaídas, que condenan a la sociedad “Compañía Valencia de Contratación S.L., a que los actos y negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora (“Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”), haciendo uso del poder especial expresamente otorgado, al objeto de que el negocio jurídico pactado llegue a buen fin. La calificación negativa del Registro de la Propiedad de Xàtiva-1, se extralimita de su propia competencia y función, al vaciar de contenido completamente los efectos de las resoluciones judiciales firmes que dictadas por la Jurisdicción Civil vinculan a todas las partes, y al propio Registro de la Propiedad también. Viene a concluir la errónea calificación negativa, (obviando lo que en realidad dicen las propias Sentencias, es decir, olvidando la existencia de unos concretos procedimientos judiciales en los que han intervenido los Jueces y Tribunales sobre lo que constituye el objeto de la relación jurídica sometida a su tutela judicial), que debe producirse una nueva intervención judicial supliendo la voluntad de la Compañía Valenciana de Contratación, que ya la manifestó expresamente en la escritura pública de fecha 16 de marzo de 2.010 (número de protocolo 363). Inaudito, teniendo las resoluciones judiciales efectos de cosa juzgada. Así las cosas, el Registro de la Propiedad es incongruente con lo que fundamenta y trascribe, en relación a lo que verdaderamente dice el texto del poder especial que reproduce, así con el propio texto de la Sentencia 208/18 que igualmente reproduce. Esta circunstancia provoca que realmente la conclusión de la calificación negativa se convierta en arbitraria, al no responder a lo que las partes pactaron y los Tribunales han ratificado con rotundo fundamento de derecho. El texto del poder especial no ofrece lugar a duda alguna. Se apodera por la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.” (poderdante), “con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” (apoderada), para que a través de cualquier representante, voluntario y orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta (poderdante), los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacerlas segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. Y en este sentido, la Sentencia n.º 208/18, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, señala expresamente: “Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia”. Por tanto, realizado el juicio de suficiencia por el notario autorizante, sobre las facultades del apoderado, el Registro de la Propiedad no puede invadir esta competencia, y menos interpretar contrariamente y de forma arbitraria el texto de lo pactado libremente por las partes, y que ha sido sometido a la interpretación judicial, que dice que los actos o negocios jurídicos necesarios para dar eficacia al propio negocio jurídico logrando su inscripción. pueden ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder especial otorgado, lo que ha sido evaluado con el juicio de suficiencia por el notario, que recordemos ha intervenido en todos y cada uno de los documentos públicos. Decir lo contrario es ir contra el propio sentido de las cosas, contra lo que constituye el núcleo esencial de la relación jurídica establecida, más cuando el plazo de duración de la condición suspensiva a la que se ha sujetado el derecho de superficie está implícito en el documento público por el que se otorgó el derecho de superficie al vincularse directamente a la concesión adjudicada a la apoderada, y por ello se otorgó el poder especial por la poderdante. Por eso es arbitraria e injusta la calificación negativa del Registro de la Propiedad, por haber interpretado sin sentido, de forma incongruente con lo que en realidad autoriza el poder especial y ratifican las Sentencias, que no es otra cosa que la apoderada puede proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, y tiene la apoderada el derecho de utilizar el poder especial otorgado expresamente para ello, para realizar todo acto o negocio jurídico que sea necesario y/o conveniente para dotar de eficacia a lo que constituye el objeto de la relación jurídica, salvando todo obstáculo que pueda impedir su inscripción en un Registro Público. La arbitrariedad, injusticia, e incongruencia de la calificación negativa del Registro de la Propiedad que expresamente se impugna provoca el efecto contrario a lo que es propio del negocio jurídico establecido, ya resuelto por la jurisdicción civil, logrando de mantenerse hacerlo ineficaz e impidiendo su inscripción en el propio Registro, justo lo contrario a lo que se lee por cualquier persona objetiva e independiente en los propios documentos públicos y en las resoluciones judiciales firmes. La sociedad apoderada, Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A. (en adelante, Vytrusa), en fecha 4 de enero de 2017, interpuso Demanda de Juicio Ordinario frente a la poderdante Compañía Valencia de Contratación S.L. (en adelante, CVC), en la que, en relación con el Contrato de Colaboración Empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron dos acciones declarativas (una con carácter subsidiario a la otra), que tenían como objeto las siguientes: “1. Se declare la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial... como consecuencia del carácter asociativo (...) en consecuencia también se declare expresamente la vigencia del reseñado contrato de colaboración empresarial. 2. Subsidiariamente para el caso que no se admita la anterior petición, se declare la improcedencia de la resolución (...) por entender que no ha habido incumplimiento contractual por parte de mí representada (...) porque los incumplimientos que se reprochan (...) no son en ningún caso imputables a Vytrusa.” Y además, se ejercitaban también acciones de condena para el caso de que fuera estimada cualquiera de las dos acciones declarativas: “Como consecuencia de los pronunciamientos anteriores, se condene a CVC al cumplimiento de todas las aportaciones y obligaciones asumidas en el contrato de colaboración empresarial y en particular: – A otorgar a favor de Vytrusa la o las escrituras de constitución o complemento del derecho de superficie ya firmado que restan sobre otros inmuebles situados en la Zona de Ubicación de la Concesión Administrativa hasta alcanzar los 845.016 metros cuadrados que debía aportar CVC a Vytrusa según lo previsto en el contrato de colaboración empresarial y que se describieron en el Expositivo IV de la Escritura Pública de Acuerdo de Colaboración Empresarial autorizada en fecha 16 de marzo de 2010 (protocolo número 362/2010 del Notario Simeón Ribelles Durá, aportado como documento n.º 9) – A realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y que se han acompañado como documentos números 10 al 22, y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Entre los reseñados actos y negocios jurídicos se encuentran, a título meramente enunciativo, las agrupaciones, segregaciones, divisiones de inmuebles o cualquier otra figura jurídica así como también en relación con los títulos previos de adquisición de los inmuebles adquiridos por la demandada y que no constan inscritos en el Registro de la Propiedad, así como los actos o negocios jurídicos que se requieran para la primera inmatriculación en el Registro de la Propiedad de algunos de los inmuebles respecto de los que se otorgó el derecho de superficie. – A realizar todas las actuaciones que sean necesarias y/o convenientes hasta la obtención de las licencias y autorizaciones administrativas previstas en el contrato de colaboración empresarial, y pagando las cantidades asumidas en dicho contrato. Todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. El conocimiento de esta demanda recayó ante el Juzgado de Primera Instancia 17 de Valencia, autos de Procedimiento Ordinario n.º 19/17, en la que mediante escrito de 5 de mayo de 2017, la entidad demandada CVC contestó a la demanda formulada por Vytrusa, y a su vez, formulaba Demanda reconvencional en solicitud de indemnización de daños y perjuicios, amparado todo ello en el supuesto incumplimiento de Vytrusa de las obligaciones derivadas del Contrato de Colaboración Empresarial suscrito. En el escrito de Contestación a la demanda formulado por CVC (…), en relación a las alegaciones realizadas sobre los problemas registrales que Vytrusa se encontraba para el buen fin de la operación, se alegó por CVC lo siguiente: “d. Las circunstancias que refiere la nota registral son meras formalidades subsanables que, además, corresponde cumplimentar y subsanar a la propia actora tal como las partes acordaron en las escrituras de formalización del derecho de superficie en las que CVC apoderó a Vytrusa para que ‘pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectan a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro Público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias.” Como se puede apreciar la propia poderdante señala que el poder especial faculta para otorgar el documento ahora calificado negativamente de manera arbitraria por el Registro de la propiedad, interpretación que vacía de contenido a las propias resoluciones judiciales firmes. Así, en fecha 23 de julio de 2018 se dictó la Sentencia n.º 208/18 (…), cuya parte dispositiva es la siguiente: “1. Estimo en parte la demanda formulada por ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ contra ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ 2. Desestimo la reconvención formulada por ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ contra ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ 3. Declaro la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial contenido en la Escritura Pública de Acuerdo de Colaboración Empresarial firmada en fecha 16 de marzo de 2010 ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Valencia Don Simeón Ribelles Durá, con número 362 de su protocolo general, instada por la mercantil Compañía Valenciana de Contratación, S.L. por entender que no ha habido incumplimiento contractual por la actora porque los incumplimientos que se reprochan de contrario y que le sirven de base para la resolución del Contrato de Colaboración Empresarial no son en ningún caso imputables a la actora. 4. Condeno a la mercantil demandada al cumplimiento de todas las aportaciones y obligaciones asumidas en el contrato en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho noveno de esta Sentencia. 5. Condeno a la mercantil demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. 6. Condeno a la mercantil demandada a realizar todas las actuaciones que sean necesarias y/o convenientes hasta la obtención de las licencias y autorizaciones administrativas previstas en el contrato de colaboración empresarial, y pagando las cantidades asumidas en dicho contrato, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial. 7. Absuelvo a ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ del resto de peticiones deducidas contra ella. 8. Absuelvo a ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ de la Pretensión deducida contra ella. 9. No se hace especial declaración sobre las costas de la demanda inicial. 10. Condeno a ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ a pagar las costas procesales de la reconvención.” El 31 de julio de 2018, tras solicitud efectuada por CVC de aclaración de la meritada Sentencia, se dictó Auto (…), que acordó: “Tercero.–En cuanto a la petición de la parte demandada, se deduce de propia sentencia que la condena establecida en el apartado 5 del Fallo lo es en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho décimo de la sentencia, pues en todo caso se declara que ello ha de serlo en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial, que es precisamente lo que sirve de base para las declaraciones que se contienen en el Fundamento de Derecho Décimo; no obstante lo cual, se accede a dicha aclaración porque nada añade a lo resuelto. (...) Parte dispositiva. Se aclara el apartado 5 del Fallo de la Sentencia añadiendo que la condena que en él se establece lo es en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho Décimo de la sentencia.” El objeto del Contrato de Colaboración Especial, su eficacia, es fundamental. Y así se establece en el Fundamento de Derecho Décimo de la Sentencia de 23 de julio de 2018 que tiene el siguiente tenor: “Décimo.–En cuarto lugar, la actora pide en el suplico de la demanda que se condene a la demandada a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta petición debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 (documento n.º 10 de la demanda) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultasen necesarias. Por ello, la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia.” Formulado Recurso de Apelación por CVC contra la citada Sentencia y su Auto aclaratorio, en fecha 29 de mayo de 2019 se dictó por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia la Sentencia n.º 224 en el Rollo 832/2018 (…), por la que, se resuelve: “1.º Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Compañía Valenciana de Contratación S.L. 2.º Revocamos parcialmente la sentencia de 23 de julio de 2018 del Juzgado de Primera Instancia N.º 19 de Valencia y, en su lugar, se dicta otra por la que: ‘Confirmamos los apartados l, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9 y 10. Se revoca el apartado 4 que se deja sin efecto’. 3.º Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas causadas en esta instancia. 4.º Se acuerda la devolución del depósito efectuado por el/la recurrente.” Finalmente, formulado Recurso de Casación por CVC ante el Tribunal Supremo, mediante Auto de 22 de diciembre de 2021 dictado en el expediente Casación 4714/2019 (…), se acordó: 1.º Inadmitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Compañía Valenciana de Contratación S.L. contra la sentencia 224/2019, de 29 de mayo, dictada por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6.ª, en el rollo de apelación n.º 832/2018, dimanante de los autos del juicio ordinario n.º 19/2017 del Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Valencia. 2.º Declarar firme dicha sentencia. 3.º Imponer las costas a la parte recurrente y declarar la pérdida del depósito constituido. 4.º Y remitir las actuaciones, junto con testimonio de esta resolución al órgano de procedencia. Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.” Mediante Diligencia de Ordenación de 9 de febrero de 2022, dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, se tuvo por recibido el Rollo y Autos procedentes del Tribunal Supremo con oficio y certificación de la anterior resolución, y mediante Diligencia de Ordenación de 15 de febrero de 2022, se tuvieron por recibidas las actuaciones procedentes de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, con testimonio de la resolución dictada por aquella en segunda instancia y que fue recurrida en casación ante el Tribunal Supremo. Por tanto, el Contrato de Colaboración Empresarial formalizado en la Escritura Pública otorgada el 16 de marzo de 2010, en la que se constituye el derecho de superficie y el poder especial para que dicho negocio jurídico sea eficaz, no puede verse afectado por interpretaciones contrarias a lo ya resuelto por la jurisdicción civil. Así las cosas, resulta pues, que en virtud de la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Valencia de 23 de julio de 2018 y su Auto aclaratorio, cuyos pronunciamientos fueron confirmados por la Sentencia de 29 de mayo de 2019 dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, y todo ello confirmado por el Tribunal Supremo en su Auto de 22 de diciembre de 2021: a. El contrato de Colaboración Empresarial de 16 de marzo de 2010 suscrito entre Vytrusa y CVC en virtud del cual CVC otorgó un apoderamiento a favor de Vytrusa, no ha sido resuelto y está vigente. b. CVC fue condenada (apartado 5.º del Fallo de la Sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme) “a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial.” c. Que según el Auto aclaratorio de la Sentencia, esta condena lo es en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial y en el sentido indicado en el Fundamento de Derecho Décimo de la sentencia. ' d. Y según reza este Fundamento de Derecho Décimo de la Sentencia de Primera Instancia, esta condena acogida en la Sentencia, “debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2016 (documento n.º 10 de la demanda) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios describir los bienes, rectificar cabidas y linderos y hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultasen necesarias. Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia.” Por tanto, resulta incomprensible que estando facultada la apoderada especialmente para subsanar o modificar cualquier extremo o circunstancia que afecte a la eficacia del negocio jurídico declarado válido, o cualquier cuestión que afecte a su inscripción en cualquier Registro público, tal derecho se vea afectado por una interpretación arbitraria del Registro de la Propiedad, extralimitándose de sus competencias, contrariando gravemente el derecho de esta parte. Segundo.–Apoderamiento especial para subsanar o modificar la escritura pública otorgada en fecha 16 de marzo de 2010, en todos aquellos extremos que afecten a la eficicacia [sic] del negocio jurídico o impidan su inscripción en un registro público: el juicio de suficiencia es una facultad del notario autorizante. Simplemente basta leer la cláusula undécima, de la Escritura Pública otorgada en fecha 16 de marzo de 2010 (protocolo 363), que contiene el apoderamiento especial otorgado con carácter irrevocable por la sociedad “Compañía Valencia de Contratación, S.L.” (poderdante), a la sociedad Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.” (apoderada), para que se observe por cualquier persona independiente y objetiva, que las facultades apoderadas son las más amplias posibles para lograr la eficacia y la inscripción en un Registro Público de lo que constituye el negocio jurídico que se formaliza en dicho documento público. El mismo notario autorizante, otorga la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2023 (protocolo 1028), es decir, el mismo fedatario público que ha redactado el poder y sus facultades, que ha estudiado y redactado el documento público que formaliza el Convenio Empresarial de Colaboración que constituye el derecho de superficie, desarrollando su competencia profesional, realiza el juicio positivo de suficiencia de facultades, y expresamente aludiendo al poder especial del documento público 363/2010, señala en la escritura pública (1028/2023), que la autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial. Y realiza este juicio positivo de suficiencia de facultades, por ser su competencia y por ser como lo razona, porque así se lee. Por tanto, calificar negativamente la inscripción por parte del Registro de la Propiedad, basando su motivo desfavorable en la extralimitación de facultades del poder, que es realmente lo que subyace en los supuestos Defectos 1 y 2, contraviene el propio Derecho, ya que estas facultades son propias de las otorgadas y así no solo se lee, sino que así ha sido sometido al juicio de suficiencia del notario otorgante, porque además no puede ser de otro modo, teniendo en cuenta la documental obrante en relación a este concreto negocio jurídico, no en cono siendo facultad del Registro de la Propiedad, someter el documento a un nuevo juicio de suficiencia. La calificación negativa es pura arbitrariedad. El juicio de suficiencia, por parte del Notario otorgante, de las facultades de representación, su reseña en el documento público, así como las facultades del Registrador en relación a la verificación de dicho juicio de suficiencia encuentran su regulación en el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que dispone lo siguiente: “1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. 2. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación. 3. Deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.” Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral “a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación”. Teniendo en cuenta lo dispuesto por el anterior precepto, nuestro Tribunal Supremo ha delimitado el alcance de la calificación del Registrador en relación con el juicio de suficiencia de la representación realizado por el Notario otorgante del título objeto de inscripción. De esta forma, la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil Pleno), de fecha 20-112018, no 643/2018, rec. 262/2016 señala lo siguiente: “En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar ‘la capacidad de los otorgantes’, y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la ‘reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado’, debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial. 3. Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una ‘reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada.” En similares términos, la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1.ª, de fecha 01-06-2021, n.º 378/2021, rec. 2605/2018: “Bajo este régimen legal, el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas. El examen de la suficiencia del apoderamiento también está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha examinado completa y rigurosamente la validez y vigencia del poder y la suficiencia de las facultades que confiere, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado.” Teniendo en cuenta lo dispuesto por el precepto y jurisprudencia citados, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución de 6 de julio de 2022, dictada en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de una hipoteca, señala lo siguiente: “De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones (véase Resoluciones citadas en los ‘Vistos’) cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes. Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.” Se observa que, en el presente supuesto, el título objeto de la calificación recurrida contiene reseña del juicio de suficiencia de la representación realizada por el Notario autorizante que cumple con los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos, con lo que la calificación realizada excede de las facultades que la Registradora poseía en relación a la verificación del juicio de suficiencia realizado por el Notario, realizando una auténtica revisión de dicho juicio de suficiencia lo que, como se ha visto, es una posibilidad expresamente prohibida. Como hemos venido fundamentando, nos encontramos con un concreto negocio jurídico al que debe dotársela de una segura eficacia y debe tener acceso al Registro de la Propiedad, y se han puesto los instrumentos y facultades al buen fin de lo que constituye el objeto del citado negocio jurídico. Debe resaltarse además que, en el presente supuesto, existen resoluciones judiciales firmes que han de ser ejecutadas, siendo reseñadas las mismas en la propia calificación recurrida con lo que se refuerza la legitimación y representación del otorgante de forma coherente con lo dispuesto en dichas Sentencias. Tercero.–La inscripción de las escrituras públicas presentadas en el registro de la propiedad es un derecho de la apoderada que no puede ser cercenado arbitrariamente por una calificación negativa registral que no se ajusta precisamente a derecho: necesidad de revisión de esta injusta decisión de la registradora de la Propiedad. Tal y como se ha tenido ocasión de razonar en Derecho en los anteriores fundamentos, si se analizan los supuestos defectos de la nota de calificación negativa registral, se observa que no son tales, significando la citada calificación un acto arbitrario que debe ser expulsado del ordenamiento jurídico al ser contrario a Derecho. En la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2.003 (protocolo 1028), se rectifica ora anterior, la otorgada en fecha 16 de marzo de 2.010 (protocolo 363), para subsanar el presunto defecto señalado por la registradora de la propiedad, en su primera calificación negativa, esta de fecha 19 de mayo de 2023, en la que únicamente justificaba su decisión desfavorable a la inscripción del documento público, en lo siguiente: “No consta el plazo de la condición suspensiva consistente en el otorgamiento de la licencia de obras para la construcción de las instalaciones”. Esta calificación negativa consta en el mismo documento público que rectifica el anterior, subsanando este presunto defecto de manera rotunda, como más adelante razonaremos. No puede olvidarse el objeto del negocio jurídico por el que se constituye el derecho de superficie y se otorga el poder especial, formalizando un concreto acuerdo de colaboración empresarial entre dos sociedades, sometido a la Jurisdicción Civil, que lo ha declarado vigente, debiendo la sociedad Compañía Valencia de Contratación S.L., cumplir todas sus obligaciones en la medida en que resulte necesaria su intervención “y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia”. El poder especial dice lo que dice, y lo dice muy bien, por lo que no se entiende que la calificación negativa, señale que dicho poder no alcanza a extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie, afirmando de forma arbitraria, sin más análisis, que no existe congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas. No se puede estar de acuerdo con esta injusta afirmación, que ella si adolece de incongruencia. Primero analicemos de nuevo que dice el poder especial otorgado: “La sociedad ‘Compañía Valencia de Contratación, S.L.’ apodera con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.’ que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta. los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público pudiendo incuso [sic] como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias”. El poder especial se otorga subsanar o modificar todo lo que afecte a la eficacia del negocio jurídico que se establece, y para que este despliegue todos sus efectos a través de la inscripción del mismo en cualquier Registro Público. El poder especial apodera la sociedad “Valoración y Tratamiento de Residuos Urbanos, S.A.”, que a subsanar o modificar todo extremo que impida cumplir con el objeto final del negocio jurídico: La eficaz gestión integral del contrato de concesión de la obra pública comprendida en el proyecto de Gestión de Residuos urbanos de la zona X, XI y XII, área de gestión 2 de la Comunidad Valenciana, tal y como se determina en el propio documento público, al ser la sociedad apoderada, la adjudicataria del concurso público convocado por el Consorcio de Residuos para el proyecto especificado. Por eso se otorga un poder irrevocable lo más amplio posible para que el negocio jurídico sea eficaz y llegue a buen fin. Y por eso la sociedad poderdante le otorga a la apoderada las más amplias facultades, que el notario valora en su juicio positivo de suficiencia. Justo porque no puede ser de otro modo, sin que exista conflicto de intereses, ni autocontratación, ni se fija unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva, siendo este supuesto defecto una imposición injusta que vacía de contenido todo el derecho de la apoderada, concesionaria del Proyecto de Gestión de Residuos. La Escritura Pública otorgada en fecha 6 de junio de 2.023 (protocolo 1028), se ajusta a derecho y debe ser objeto de inscripción registral. Primero porque el otorgante de la misma está facultado para comparecer ante el Notario y otorgarla, pues así se expresa en el poder especial. Y segundo, porque si analizamos la disposición que rectifica el anterior documento público (Escritura 16 marzo 2010; protocolo 363), este dice: “A) Rectificación. Que rectifica la escritura reseñada haciendo constar que, a efectos registrales, la condición suspensiva deberá cumplirse en el plazo de veinticuatro años a contar desde el otorgamiento de la escritura 363/2010, es decir que deberá cumplirse antes del día diecisiete de marzo de dos mil treinta y cuatro.” Como se aprecia no hay una fijación unilateral del plazo de duración de la condición suspensiva, como arbitrariamente afirma la Registradora de la propiedad, lo que hay es una fijación del plazo de conformidad al objeto del negocio jurídico, pues el plazo se vincula a la concesión del Proyecto de Gestión de Residuos Sólidos. Es más el plazo es el más desfavorable para la apoderada, pues nada gana en tiempo, fuera de lo que constituye el objeto del negocio jurídico, y en nada se perjudica a la sociedad poderdante, que pactó un concreto acuerdo de colaboración empresarial, que se elevó a documento público, y cuyo plazo estaba implícito en la forma establecida. Es tan claro lo expuesto que no entendemos realmente el porqué de la emisión de la arbitraria calificación negativa de la registradora de la propiedad, que debe ser corregida, pues de lo contrario, sí que se afecta a la eficacia de lo pactado expresamente entre las partes, que ha sido reconocido vigente y ajustado a derecho por la Jurisdicción civil, no pudiendo ser vaciados de contenido los derechos de la sociedad apoderada, concesionaria del proyecto público de Gestión de Residuos Sólidos, Derechos que deben desplegar todos sus efectos. Por último, respecto al supuesto tercer defecto, respecto a las coordenadas indicando que es necesario aportar nueva RGA a efectos de la tramitación del procedimiento del art. 199 LH con la nueva representación, decir, que es un error del Registro de la Propiedad, reconocido por el propio Registro de la Propiedad (…) correo electrónico remitido desde la cuenta de correo ». IV Notificada la interposición del recurso a don Simeón Ribelles Durá, notario de Valencia, como autorizante del título calificado, con fecha de 24 de agosto de 2023 realizó las alegaciones siguientes. «1. Respecto a la extralimitación de la sociedad apoderada al ejercer el poder. Para que la publicidad del Registro despliegue todos sus efectos, el principio registral de especialidad exige, como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro, que el derecho que se pretende inscribir quede configurado de modo que los terceros conozcan la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito. La falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y la determinación del plazo para el cumplimiento de la condición no es uno de los “extremos esenciales del contrato”, perfecto sin necesidad de fijar plazo, pero sí que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad, como tuvo acierto la registradora de advertir en la calificación negativa de la escritura, cuya rectificación motivó la calificación que ahora se recurre. Por ello, la rectificación se limita a hacer constar “que, a efectos registrales, la condición suspensiva deberá cumplirse en el plazo de veinticuatro años a contar desde el otorgamiento de la escritura 363/2010, es decir, que deberá cumplirse antes de 17 de marzo de dos mil treinta y cuatro”; la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales, no afecta a la sustantividad del negocio. No cabe decir que la rectificación es de “extremos esenciales del contrato” porque el contrato no se rectifica, pero para remover el obstáculo que impide su inscripción en el registro, se fija un plazo, no entre las partes, que no lo necesitan, sino para que la publicidad del Registro sea efectiva. Pero, aunque no fuese así, y se considere que la falta de determinación del plazo es un elemento esencial del contrato, el poder se dio precisamente para la “la subsanación de esta escritura (de constitución del derecho de superficie sujeto o condición suspensiva) en aquellos extremos que afecten a su eficacia”, no solo para “la subsanación o modificación de la escritura en aquellos extremos que (…) impidieren su inscripción en un Registro público. En fin, corresponde al notario, conforme el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre y la jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General, emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas del apoderado, reseñando el documento auténtico exhibido del que resulta la representación alegada; ambos extremos constan en la escritura 1028/2023 reseñada. 2. Respecto de la existencia de autocontratación y el conflicto de intereses no salvado expresamente en el poder. La Registradora en el ámbito de la calificación registral, aprecia en la escritura de rectificación la existencia de conflicto de intereses y la falta de licencia del dominus negotii, para salvarlos, pero ni existe lo uno ni falta lo otro. No hay colisión de intereses porque el contrato está celebrado entre las dos partes otorgantes, la relación jurídica está establecida; para dar efectividad a esa relación, en concreto para su inscripción, es para lo que se determina el plazo a efectos registrales, sin que se pueda poner en riesgo la imparcialidad y rectitud del autocontratante, al establecer un plazo; plazo que por otra parte coincide con el mismo del derecho de superficie. Faltando la colisión de intereses y no habiendo indicios de imparcialidad, no hay razón suficiente para negar la eficacia del autocontrato (como se extrae de la antigua Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, que confirmó la línea directriz de admitir el contrato consigo mismo, respecto del cual se mostró inicialmente poco propicio el Tribunal Supremo). Aun admitiendo el conflicto de intereses, la facultad de “autocontratación y/o múltiple representación está implícita en el mismo poder especial”, porque dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad, el poder es inútil, no se puede ejercer de ninguna de las maneras.» V Mediante escrito, de fecha 22 de agosto de 2023, la registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. En su escrito, informaba de que el recurso se interpone por don S. O. C. como representante de «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.» y apoderado de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», las dos sociedades intervinientes en la escritura, representado a esta última sociedad en uso del poder conferido que había motivado la calificación, siendo que ésta sociedad se ha opuesto a la inscripción en varias ocasiones. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 24.4 de la Ley del Notariado; 143, 145, 148, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 y, de, Sala de lo Civil, 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985, 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 de abril y 25 de mayo de 2017, 12 de abril, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 13 de febrero y 1 de octubre de 2020, 23 y 29 de junio, 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, 3 de enero y 22 de noviembre de 2022 y 9 de marzo, 19, 23 y 27 de abril y 9 y 22 de mayo de 2023. 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de rectificación de otra relativa a constitución de derecho de superficie sometida a condición suspensiva en la que concurren las circunstancias siguientes: – Mediante escritura de fecha 6 de junio de 2023 se rectificó otra de fecha 16 de marzo de 2010, de constitución de derecho de superficie sometido a condición suspensiva, para subsanar la calificación de fecha 19 de mayo de 2023 en la que se advertía la falta de plazo de duración de la condición suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie. – Una de las sociedades intervinientes –«Compañía Valenciana de Contratación, S.L.»– está representada por don S. O. C., y consta lo siguiente: «Legitimación.–Ejerce esta representación en virtud de escritura, de este protocolo, autorizada por mí, el día 16 de marzo de 2010, número 363 de protocolo otorgado por Don J. M. S. en su calidad de administrador único de la sociedad, y cuya matriz tengo a la vista por figurar en el protocolo de mi cargo y de la que resulta la facultad del apoderado de pedir y obtener copias del poder, y en la que no consta nota de su revocación, en la que apodera “con carácter irrevocable a la sociedad ‘Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.’, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». El compareciente actúa en representación de la sociedad «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» en su calidad de representante de la sociedad «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», y «dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». En la escritura se hace «juicio positivo de suficiencia de facultades» de la forma siguiente: «Me asegura la vigencia e ilimitación de dicha escritura de poder, en la que aprecio que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.–A mi juicio las facultades representativas acreditadas en la presente escritura de la sociedad ‘Compañía Valenciana de Contratación, S.L.’ y en todas aquellas que el compareciente en la presente escritura ha hecho uso del poder especial otorgado por Don J. M. S., en virtud de su cargo de administrador único (inscrito en el Registro Mercantil de Valencia, Hoja citada V-123464, inscripción 1.ª), contenido en la citada escritura 363/2010, no obstante la falta de inscripción, son suficientes para el acto jurídico, objeto de este instrumento público, rectificación constituyen [sic] un derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y todos sus extremos complementarios (…)». – En la escritura se hace rectificación de lo siguiente: «Error que se rectifica. El de no constar el plazo de condición suspensiva, defecto que impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura, y que ha sido puesto de manifiesto por la calificación registral que se incorpora a esta escritura». – El poder que se utiliza proviene de la escritura antes citada, de fecha 16 de marzo de 2010, relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder», en la cual, en su cláusula undécima, consta lo siguiente. «Poder.–La sociedad “Compañía Valenciana de Contratación, S.L.” apodera con carácter irrevocable a la sociedad “Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.”, para que a través de cualquier representante, voluntario u orgánico, de la apoderada que tenga facultades para realizar, en nombre de ésta, los actos a que el poder se refiere, pueda proceder a la modificación o subsanación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia, o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas o linderos si fuere preciso; así como hacer las segregaciones, divisiones y agrupaciones que resultaren necesarias». – Debido a desavenencias por la resolución del contrato por una de las sociedades contratantes, la sociedad apoderada, «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», el día 4 de enero de 2017, interpuso demanda de juicio ordinario frente a la poderdante, «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», en la que, en relación con el contrato de colaboración empresarial suscrito entre las partes, se ejercitaron acciones declarativas, que tenían como objeto, en esencia, que se declarase la improcedencia de la resolución del contrato de colaboración empresarial y la vigencia del mismo; mediante sentencia de 23 de julio de 2018 se dictó lo siguiente: «Por ello la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención y no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia»; esta sentencia fue objeto de apelación y confirmada por la Audiencia Provincial en cuanto a los apartados que interesan al expediente el día 29 de mayo de 2019; formulado recurso de casación ante el Tribunal Supremo, mediante Auto de fecha 22 de diciembre de 2021, se acordó inadmitir el recurso y declarar firme la sentencia citada antes. En el apartado quinto del fallo de la sentencia de Primera Instancia, que ha devenido firme, consta lo siguiente relativo a la condena: «a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; en el Auto aclaratorio de la sentencia, dicta que esta condena lo es en los términos que constan en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordena lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». La registradora señala inicialmente tres defectos, de los que dejó sin efecto el tercero y mantuvo los otros dos, por lo que se recurren solo los dos primeros que son: a) vista la reseña de facultades del notario, la representación alegada «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» excede las facultades reseñadas en el poder; en tanto el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas, teniendo en cuenta el inciso final del fundamento décimo de la citada sentencia procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.», y b) existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto don S. O. C. comparece representando a ambas sociedades, «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» y «Valoración y Tratamiento Residuos Urbanos, S.A.», fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente; resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral; siempre que haya conflicto de intereses debe constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. El notario autorizante alega lo siguiente: que la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, y la determinación del plazo para el cumplimiento de la condición no es uno de los «extremos esenciales del contrato», perfecto sin necesidad de fijar plazo, pero sí que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad; que la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales, no afecta a la sustantividad del negocio y no cabe decir que la rectificación es de «extremos esenciales del contrato» porque el contrato no se rectifica, pero, para remover el obstáculo que impide su inscripción en el Registro, se fija un plazo, no entre las partes, que no lo necesitan, sino para que la publicidad del Registro sea efectiva; que el poder se dio precisamente para la «la subsanación de la escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia», no solo para «la subsanación o modificación de la escritura en aquellos extremos que impidieren su inscripción en un Registro público»; que no hay colisión de intereses porque el contrato está celebrado entre las dos partes otorgantes y la relación jurídica está establecida; que para dar efectividad a esa relación, en concreto para su inscripción, es para lo que se determina el plazo a efectos registrales, sin que se pueda poner en riesgo la imparcialidad y rectitud del autocontratante, al establecer un plazo; que el plazo, por otra parte, coincide con el mismo del derecho de superficie; que faltando la colisión de intereses y no habiendo indicios de imparcialidad, no hay razón suficiente para negar la eficacia del autocontrato; que aun admitiendo el conflicto de intereses, la facultad de «autocontratación y/o múltiple representación está implícita en el mismo poder especial» porque dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad, el poder es inútil, y no se puede ejercer de ninguna de las maneras. 2. En cuanto al primero de los defectos señalados, según el cual la representación alegada de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» excede las facultades reseñadas en el poder, limitado a la subsanación de extremos de eficacia o que impidan su inscripción sin que pueda entenderse que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie, la cuestión planteada debe resolverse con el mismo criterio que para supuestos análogos, siguió este Centro Directivo en Resolución de 23 de junio de 2021 (reiterado en otras posteriores, como las de 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, entre otras). El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación». La referida norma legal ha sido objeto de interpretación por el Tribunal Supremo (vid. Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio). En las citadas Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021 se afirma que cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial. Y el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas. En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada reseña el poder objeto de debate y emite el juicio de suficiencia de facultades representativas en la forma expresada en el anterior fundamento de derecho, en una forma tal que debe concluirse que esa reseña del documento auténtico del que resulta la representación expresa las circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el título autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado. 3. La registradora motiva el defecto en que el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de superficie; y que, en consecuencia, no existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición suspensiva y las facultades reseñadas, teniendo en cuenta el inciso final del fundamento décimo de la sentencia recaída, procedería la intervención judicial supliendo la voluntad de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.». En definitiva, entiende que el juicio de suficiencia del notario no es congruente. Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015 25 de octubre de 2016, 19 de julio de 2017, 9 de enero, 17 de septiembre, 11 de octubre y 18 de diciembre de 2019, 11 de marzo, 4 de junio y 31 de agosto de 2020, 7 de junio y 1 de julio de 2021, 14 de marzo, 11 de abril, 6 y 11 de julio y 4 de noviembre de 2022 y 9 de marzo y 27 de abril de 2023). Así resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo antes mencionadas. En primer lugar, como alega el notario autorizante, la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condición suspensiva, ni es uno de los «extremos esenciales del contrato», que es perfecto sin necesidad de fijar plazo; pero ocurre que impide que la condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del contrato, sino porque así lo exige el principio de determinación o especialidad. Por tanto, la subsanación o modificación es a efectos estrictamente registrales y no afecta a la sustantividad del negocio, pero para remover el obstáculo que impide su inscripción en el Registro, se fija un plazo para que la publicidad registral sea efectiva. De hecho, el poder conferido concede facultades para «la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo incluso como actos complementarios». En segundo lugar, hay que recordar lo dictado por el Juzgado en la sentencia que es firme tras la confirmación en el Tribunal Supremo. En el apartado quinto del fallo de dicha sentencia de primera instancia consta lo siguiente relativo a la condena: «a realizar cuantos actos y negocios jurídicos sean necesarios y/o convenientes, otorgando al respecto los documentos públicos o privados necesarios hasta que se obtenga la completa inscripción en el Registro de la Propiedad de i) las trece escrituras de constitución del derecho de superficie identificadas en el hecho séptimo de la demanda y ii) cualquier otra escritura que contenga la constitución del derecho de superficie sobre inmuebles situados en la Zona de Ubicación, con la advertencia que si no cumple con lo que ordene la sentencia, será el Juzgado quien supla la voluntad de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello en los términos que constan en el Contrato de Colaboración Empresarial»; según el auto aclaratorio de la sentencia, esta condena lo es en los términos que constan en el contrato de colaboración empresarial y en el sentido indicado en el fundamento de Derecho décimo de la sentencia, que ordena lo siguiente: «(…) debe ser matizada por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». En consecuencia, los tribunales de Justicia ya han resuelto las cuestiones planteadas en este asunto, y se ha producido ya «la intervención judicial supliendo la voluntad de Compañía Valenciana de Contratación»; añadir nuevas intervenciones de los jueces y tribunales en esta cuestión supondría alimentar un estrépito judicial innecesario. Por tanto, el juicio de suficiencia emitido por el notario es congruente y debe revocarse el defecto señalado. 4. El segundo defecto señala que existe autocontratación y conflicto de intereses en tanto don S. O. C. comparece representando a ambas sociedades, fijando unilateralmente el plazo de duración de la condición suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente; resulta que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral; por tanto, entiende la registradora que, siempre que haya conflicto de intereses debe constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. En relación con el autocontrato, según la doctrina de esta Dirección General (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017 y 31 de octubre de 2020), «al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses. Y ya en Resolución de 13 de febrero de 2012 se puso de relieve que “en resumen, la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, ya que, según el artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, ‘la validez de los actos dispositivos por lo que resulte de las escrituras públicas…’, y lo cierto es, en cualquier caso, que la autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o autorización del ‘dominus’. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’ que permita salvar dicha autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad, ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay que llegar también cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia de que se entienda que la voluntad del representado, que permite dicha autocontratación, constituye una particular forma de poder de representación (poder para autocontratar); una modalización del genérico poder de representación; o una autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la existencia de la licencia, autorización o ratificación del 'dominus negotii', salvo que la calificación sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la autocontratación o del conflicto de intereses”». Debe tenerse en cuenta que no es lo mismo un contrato formalizado en ejercicio de un poder específico que de un poder general; o aquel en el que el contratante sea un tercero ajeno al apoderado o que el contratante sea al mismo tiempo el apoderado de la contraparte (cfr. la citada Resolución de 31 de agosto de 2020). En cuanto el carácter general o especial del poder, el artículo 1712 del Código Civil distingue entre mandato general y el mandato especial según que comprenda «todos los negocios del mandante» o «uno o más negocios determinados»; y, por otra parte, el artículo 1713 del mismo Código establece que el «mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración» y que para realizar actos «de riguroso dominio», como sin duda en el presente contrato, «se necesita mandato expreso». Por último, tampoco puede compartirse el criterio de la registradora por el que considera que el apoderamiento recíproco para subsanar pactado en la escritura subsanada no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses. Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la necesidad de ponderar adecuadamente las circunstancias de la actuación representativa cuando concurra en la persona del representante una situación de conflicto de intereses. Por ello, ha entendido que, al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017, 17 de agosto y 17 de diciembre de 2020, 5 de octubre de 2021 y 9 de marzo de 2023). Pero en el presente caso es determinante el hecho de que, mediante una cláusula más del contrato de fecha 16 de marzo de 2010, relativa a «constitución de derecho de superficie sujeto a condición suspensiva y poder» y ante la eventualidad de que no se logre su inscripción en el Registro de la Propiedad, las partes se otorgan poder recíprocamente para que, ejercidas las facultades conferidas con relación al propio contrato, se obtenga la inscripción. Por tanto, es de esencia a la situación descrita la existencia de conflicto en cuanto el apoderado es la contraparte contractual. La integración en la causa del poder de la situación de conflicto no permite otra conclusión. En definitiva, como resulta del texto transcrito, la autorización a las otras partes contratantes no puede tener otra lectura que la de salvar el inmanente conflicto de intereses que, por definición, existe cuando se otorga el poder a favor de la contraparte para actuar en el ámbito del propio contrato, lo que, además, excluye una interpretación reductora o basada en la distinción entre conflicto de intereses y autocontratación. Por otra parte, en Resolución de 25 de octubre de 2016, se afirma lo siguiente: «Según la recta interpretación de tales preceptos legales, basada en la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, el primero de ellos no atiende propiamente a la naturaleza de los actos –de administración o disposición– sino al ámbito de los negocios del mandante a que se refiere, es decir al alcance o a la extensión del mandato respecto de la esfera de asuntos o intereses del mandante (y no en el sentido técnico del término “negocio jurídico”). Y el segundo, el artículo 1713, atiende al contenido de las facultades conferidas al mandatario, de modo que la exigencia de mandato expreso a que se refiere el párrafo segundo comporta la necesidad de que la posibilidad de realizar actos de riguroso dominio conste inequívocamente. Por lo demás, en relación con esta exigencia, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1990, “la calificación de un mandato como expreso no depende de que su otorgamiento exigiese una determinada formalidad y constancia escrituraria, y así se ve que el artículo 1710, párrafo segundo, del Código permite que pueda darse por instrumento público o privado y aun de palabra; en esta misma línea se encuentra la doctrina jurisprudencial, al establecer que ‘la validez del mandato, por su carácter consensual, viene determinada por la existencia del consentimiento cualquiera que sea la forma en que se manifieste expresa o tácita, por escrito o verbal, siendo perfectamente compatible con estas formas de exteriorización el mandato expreso, que, desde luego, puede darse verbalmente, no siendo equivalente la distinción que hace el artículo 1712, con la del 1713 ya que en aquélla no atiende el legislador a los actos (de administración o de disposición) sino a los negocios que comprende el mandato’, doctrina que figura, entre otras, en las Sentencias de 3 de julio y 14 de diciembre de 1987, así como en la… de 27 de diciembre de 1966”. En la citada Sentencia de 27 de diciembre de 1966 se expresa lo siguiente: “…la distinción del artículo 1.713 del Código Civil entre mandato concebido en términos generales y mandato expreso para acto o actos determinados, no es equivalente a la del artículo 1.712 en mandato general y especial, ya que en ella no atiende el legislador a los actos, sino a los negocios que comprende el mandato, pudiendo por ello referirse un mandato concebido en términos generales, no sólo a un mandato general (comprensivo de todos los negocios del mandante), como cuando se confía genéricamente la misión de realizar cuanto sea necesario para una determinada gestión, sino a un mandato especial (que abarca solamente uno o más negocios determinados), como cuando se constituye para todo lo concerniente a una finca, por otra parte puede existir un mandato expreso para acto o actos determinados que se refiera bien a un mandato especial, que será lo corriente, bien a un mandato general, comprensivo de los actos dispositivos de todos los negocios del mandante, por lo que evidentemente el artículo 1.713 regula una cuestión de extensión del mandato y no de forma del mandato, lo único que se deduce es que cuando el mandato se extiende a los actos de disposición es necesario que esto sea claramente precisado, habiendo declarado en este sentido la jurisprudencia que para realizar actos de riguroso dominio por medio de mandatario exige el apartado segundo del artículo 1.713 que el mandato sea expreso o para negocio determinado, por ser insuficiente el concebido en términos generales a que alude el primer apartado del mismo artículo, mas no cabe confundir estas modalidades del mandato por razón de operaciones confiadas al mandatario, con las de mandato expreso y tácito a que se refiere el artículo 1.710 por razón de la forma en que es exteriorizada la declaración de voluntad…”». En el presente caso, en primer lugar, el notario al emitir el juicio de suficiencia, expresa lo siguiente: «(…) dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está implícito en el mismo poder especial». Como alega el notario, dando una de las dos partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad el poder sería inútil, y no se podría ejercer de ninguna de las maneras. A vista de la redacción, ciertamente se indica por el notario la circunstancia de que esté salvada la autocontratación, pero, es más, no tendría sentido el poder especial de otro modo. Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales en estos casos». En segundo lugar, aunque no haya una relación amistosa entre las sociedades, lo que se acredita con el conjunto de resoluciones judiciales relatadas, lo cierto es que el poder especial deviene con el carácter irrevocable de la escritura de fecha 16 de marzo de 2010, que ha sido reiterado en su eficacia por los tribunales de Justicia: «por cuanto en la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público (…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho referencia». En definitiva, los tribunales han resuelto sobre la cuestión. En consecuencia, el defecto debe ser revocado. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 15 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.